淺析影響城市房地產(chǎn)價格評估的環(huán)境質(zhì)量因素摘要:區(qū)位是是影響城市房房地產(chǎn)價格的的第一位因素素,包括:位置、交通通條件、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境境狀況等因素素.其中,環(huán)境因素包包括大氣環(huán)境境、水文環(huán)境境、聲覺環(huán)境境、視覺環(huán)境境和衛(wèi)生環(huán)境境等.房地產(chǎn)估價價的主要難點點是,房地產(chǎn)價格格的影響因素素多種多樣且且難以把握和和量化.本文在分析析環(huán)境質(zhì)量影影響房地產(chǎn)價價格的機理的的基礎(chǔ)上,構(gòu)建了一個個經(jīng)濟計量模模型,以分析環(huán)境境質(zhì)量因素對對房地產(chǎn)價格格的作用.結(jié)果顯示,隨著人們生生活水平的提提高和環(huán)境保保護(hù)意識的加加強,環(huán)境質(zhì)量越越來越成為影影響房地產(chǎn)價價格的重要因因素.關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)產(chǎn)價格環(huán)境質(zhì)量因因素影響因素房地產(chǎn)估價價房地產(chǎn)業(yè)是國民民經(jīng)濟的基礎(chǔ)礎(chǔ)性、先導(dǎo)性性產(chǎn)業(yè).房地產(chǎn)既是是生產(chǎn)和生活活的必需品,同時也是一一種資產(chǎn)或財財富.我國的房地地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過20多年的發(fā)展,取得了顯著著的成效,在加快住房房建設(shè)的步伐伐、有效啟動動住房消費、改改善居民的住住房條件方面面發(fā)揮了積極極的作用,同時也促進(jìn)進(jìn)了國民經(jīng)濟濟的發(fā)展和人人民生活水平平的提高.近年來,不斷上漲的的房地產(chǎn)價格格引起了民眾眾、專家學(xué)者者、企業(yè)、政政府和媒體輿輿論的高度重重視.然而,目前就關(guān)于于房地產(chǎn)價格格為何上漲、影影響價格上漲漲的原因是什什么、它們對對房地產(chǎn)價格格變化的影響響程度有多大大等問題的爭爭論很難達(dá)成成一致意見.如何用科學(xué)學(xué)的方法對房房地產(chǎn)價格進(jìn)進(jìn)行分析和研研究是一個具具有理論價值值和現(xiàn)實意義義的問題在此此背景下,本文對房地地產(chǎn)價格影響響因素進(jìn)行了了詳細(xì)的整理理和分析,重點探討了了影響房地產(chǎn)產(chǎn)估價的環(huán)境境質(zhì)量因素.1房地產(chǎn)價格格的影響因素素房地產(chǎn)價格的影影響因素多而而復(fù)雜,通常劃分為為一般因素、區(qū)區(qū)域因素和個個別因素(見圖1).一般因素,是指對廣泛泛地區(qū)的房地地產(chǎn)價格水平平有所影響的的因素,如利率、通通貨膨脹;區(qū)域因素,是指對某地地區(qū)的房地產(chǎn)產(chǎn)價格水平有有所影響的因因素,如環(huán)境污染染、基礎(chǔ)設(shè)施施完備程度;個別因素,是指房地產(chǎn)產(chǎn)自身狀況或或條件對其價價格水平有所所影響的因素素,如土地的位位置、面積、形形狀、地勢、地地質(zhì)[1].眾所周知,區(qū)位位因素是眾多多房地產(chǎn)價格格影響因素中中最主導(dǎo)的因因素.“l(fā)ocattion,locattion,locattion”是西方國家家認(rèn)為的投資資房地產(chǎn)最重重要的3點,它強調(diào)了區(qū)區(qū)位對房地產(chǎn)產(chǎn)的極端重要要性.房地產(chǎn)的區(qū)區(qū)位可劃分為為位置(或坐落)、環(huán)境(包括自然環(huán)環(huán)境、人工環(huán)環(huán)境、社會環(huán)環(huán)境、景觀等等)、交通和配配套設(shè)施(包括基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施和公共服服務(wù)設(shè)施)4個方面來來認(rèn)識[2,,3].因此,選取位置、環(huán)環(huán)境質(zhì)量狀況況、交通條件件和配套設(shè)施施4個方面對房房地產(chǎn)價格的的影響因素進(jìn)進(jìn)行分析.1.1位置房地產(chǎn)的位置,,是指房地產(chǎn)產(chǎn)與其他房地地產(chǎn)或事物在在空間方位和和距離上的關(guān)關(guān)系,除了其地理理坐標(biāo)位置,還包括它與與重要場所(如市中心、機機場、港口、碼碼頭、火車站站、汽車站、政政府機關(guān)、同同行業(yè)等)的距離,從其他地方方到達(dá)該房地地產(chǎn)的可及性性(acceessibiility)),從該房地產(chǎn)產(chǎn)去往其他地地方的便捷性性(acceessibiility)).[4]我們用“可及性”來表達(dá)由“外”到“內(nèi)”至“進(jìn)”的方便程度,用“便捷性”來表達(dá)由“內(nèi)”到“外”至“出”的方便程度.1.2交通通條件交通條件包括道道路通達(dá)度、公公交便捷度和和對外交通便便利度3個方面.1.2.11道路通達(dá)達(dá)度道路通達(dá)度反映映道路在城市市交通中占有有的地位及其其對周邊地區(qū)區(qū)的影響程度度.道路按其規(guī)規(guī)模可以分為為主干道、次次干道和支路路.主干道是聯(lián)聯(lián)系城鎮(zhèn)中主主要工礦企業(yè)業(yè)、交通樞紐紐和全市性公公共活動場所所的道路,次干道為聯(lián)聯(lián)系主干道之之間的道路,支路為各街街坊之間的聯(lián)聯(lián)系通道.按在城市交交通中作用的的大小,其順序一般般為:混合型主干干道、生活型型主干道、交交通型主干道道、生活型次次干道、交通通型次干道、支支路.1.2.22公交便捷捷度道路通達(dá)度考慮慮的是道路的的功能作用,寬闊的道路路不一定便捷捷.公交便捷度度主要是考慮慮距離公交車車站的遠(yuǎn)近及及公交車站的的等級.1.2.33對外交通通便利度對外交通便利度度是表示長途途車站、火車車站、機場、港港口等對外交交通設(shè)施對城城市對外交通通的影響程度度.1.3配套套設(shè)施1.3.11基礎(chǔ)設(shè)施施完備程度基礎(chǔ)設(shè)施完備程程度是指道路路、供水(上水)、排水(下水,包括雨水、污污水)、供電、通通信、燃?xì)?、熱熱?供暖)等基礎(chǔ)設(shè)施施的完備程度度.1.3.22公共服務(wù)務(wù)設(shè)施公共基礎(chǔ)設(shè)施包包括圖書館、體體育館、博物物館、文化館館、俱樂部、影影劇院、學(xué)校校、醫(yī)院等.1.4環(huán)境境因素環(huán)境因素主要指指地形、地勢勢、地質(zhì)條件件、氣候、水水文、植被和和大氣、水文文、聲覺、視視覺等因子綜綜合作用的自自然環(huán)境、工工程環(huán)境以及及社會環(huán)境.自然環(huán)境是是一切直接或或間接影響人人類的、自然然形成的物質(zhì)質(zhì)、能量和現(xiàn)現(xiàn)象的總體,即地球的空空間環(huán)境、陽陽光、空氣、水水、土壤、巖巖石、動植物物、以及地殼殼的穩(wěn)定性等等自然因素的的總和.自然環(huán)境資資源作為一種種稀缺資源對對房地產(chǎn)的開開發(fā),尤其是生態(tài)態(tài)住宅開發(fā)有有很大價值.工程環(huán)境是是人類在利用用和改造自然然環(huán)境中創(chuàng)造造出來的人工工環(huán)境.社會環(huán)境是是由政治、經(jīng)經(jīng)濟和文化等等要素構(gòu)成的的.隨著人們環(huán)環(huán)境意識的不不斷增強,環(huán)境因素日日益成為購房房者越來越關(guān)關(guān)注的因素.本研究中的的環(huán)境質(zhì)量主主要是指自然然環(huán)境,用大氣、聲聲、水、視覺覺、衛(wèi)生的環(huán)環(huán)境質(zhì)量,綠化率影響響值和自然因因子條件來評評價.2房地產(chǎn)估價價與環(huán)境質(zhì)量量2.1影響響城市房地產(chǎn)產(chǎn)價格評估的的主要環(huán)境要要素[4]影響房地產(chǎn)價格格的環(huán)境要素素,是指那些對對房地產(chǎn)價格格有影響的房房地產(chǎn)周圍的的物理性狀因因素,且在城市中中存在著明顯顯區(qū)域差異的的自然環(huán)境質(zhì)質(zhì)量要素.這方面的要要素主要有大大氣、聲覺、水水文、視覺、衛(wèi)衛(wèi)生環(huán)境等.2.1.11大氣環(huán)境境大氣是人類賴以以生存、片刻刻也不能缺少少的物質(zhì).大氣質(zhì)量的的好壞,對人體健康康十分重要.房地產(chǎn)所處處的地區(qū)有無無難聞氣味、有有害物質(zhì)和粉粉塵等(如懸浮顆粒粒物、CO,SSO2、NOx,等等),對房地產(chǎn)價價格有很大影影響.尤其是化工工廠、屠宰廠廠、醬廠、酒酒廠、廁所等等都可能造成成空氣污染,因此,凡接近這些些地方的房地地產(chǎn)價格較低低.反之,靠近公園、河流流附近的房地地產(chǎn)價格都較較高.2.1.22聲覺環(huán)境境汽車、火車、飛飛機、工廠、人人群(如周圍是否否有農(nóng)貿(mào)市場場)等,都可能形成成噪聲.對于住宅、旅旅館、辦公、學(xué)學(xué)校、科研等等類房地產(chǎn)來來說,噪聲大的地地方,房地產(chǎn)價格格較低;反之,則高.2.1.33水文環(huán)境境隨著城市居住密密度的加大,“小橋流水人人家”式的風(fēng)景日日益為人們所所向往,房地產(chǎn)項目目周邊的美麗麗水體常常成成為該房地產(chǎn)產(chǎn)亮麗的風(fēng)景景與成功的銷銷售賣點,能在很大程程度上提升房房地產(chǎn)的價格格.其次,地下水、溝溝渠、河流、江江湖、海洋等等的污染程度度如何,對其附近的的房地產(chǎn)價格格也有很大影影響.2.1.44視覺環(huán)境境房地產(chǎn)周圍安放放的東西是否否雜亂,如電線桿、廣廣告牌、表示示牌等的豎立立狀態(tài)和設(shè)計計是否美觀,建筑物之間間是否協(xié)調(diào),公園、綠化化等形成的景景觀是否賞心心悅目,都會對房地地產(chǎn)價格有影影響.2.1.55衛(wèi)生環(huán)境境清潔衛(wèi)生狀況,,包括垃圾堆堆放情況,對房地產(chǎn)價價格也有影響響.2.2房地地產(chǎn)的供求與與環(huán)境因素房地產(chǎn)市場的波波動,房地產(chǎn)價格格水平及其變變動,從經(jīng)濟學(xué)上上來講,是由房地產(chǎn)產(chǎn)的供給和需需求這兩種相相反的力量共共同作用的結(jié)結(jié)果[5].從某種意義義上講,如果想知道道環(huán)境因素將將如何影響房房地產(chǎn)價格,應(yīng)當(dāng)先考慮慮它將如何影影響房地產(chǎn)的的供給和需求求.2.2.11環(huán)境因素素對房地產(chǎn)供供給的影響[[6,7]]房地產(chǎn)供給是指指房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商和擁有者者(買者)在某一特定定的時間內(nèi),在每一價格格水平下,對某種房地地產(chǎn)所愿意而而且能夠提供供出售的數(shù)量量.某種房地產(chǎn)產(chǎn)在未來某一一時間的供給給量為:供給量=存量-拆毀量-轉(zhuǎn)換為其他他種類房地產(chǎn)產(chǎn)量+其他種類房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為為該種房地產(chǎn)產(chǎn)量+新開發(fā)量.環(huán)境因素對對房地產(chǎn)供給給的影響主要要體現(xiàn)在環(huán)境境容量和房地地產(chǎn)開發(fā)商對對未來的預(yù)期期上.首先,環(huán)境容量會會直接對房地地產(chǎn)的供給量量產(chǎn)生影響.環(huán)境質(zhì)量的的區(qū)域差異所所造成各功能能區(qū)在今后發(fā)發(fā)展中所擁有有的環(huán)境容量量是不同的.對于環(huán)境容容量小的功能能區(qū),新建項目,包括房地產(chǎn)產(chǎn)項目,在環(huán)境容量量的限制下將將不易得到審審批,而且往往要要進(jìn)行環(huán)境補補償.在環(huán)境容量量大的功能區(qū)區(qū),污染程度較較輕,建筑密度小,政府鼓勵投投資建設(shè)項目目,功能區(qū)的房房地產(chǎn)供給量量相應(yīng)較大.其次,城市生態(tài)環(huán)環(huán)境改善,水資源富足,土地集約利利用,環(huán)境因素造造成房地產(chǎn)開開發(fā)商對未來來的預(yù)期看好好,則在制定投投資開發(fā)計劃劃是會增加開開發(fā)量,從而會使未未來的供給增增加;反之,房地產(chǎn)的當(dāng)當(dāng)前供給通常常更少.2.2.22環(huán)境因素素對房地產(chǎn)需需求的影響[[6,7]]房地產(chǎn)需求是指指消費者在某某一特定的時時間內(nèi),在每一價格格水平下,對某種房地地產(chǎn)所愿意而而且能夠購買買的數(shù)量.形成需求有有兩個條件:一是消費者者愿意購買,二是消費者者有能力購買買.也就是說消消費偏好和收收入的高低視視覺、衛(wèi)生的的環(huán)境質(zhì)量,綠化率影響響值和自然因因子條件來評評價.直接影響著著人們對環(huán)境境質(zhì)量較好的的房地產(chǎn)的需需求,影響的程度度取決于需求求的環(huán)境彈性性的大小.房地產(chǎn)需求求的環(huán)境彈性性=房地產(chǎn)需求求量單位的百百分比環(huán)境變變化的百分比比/環(huán)境變化的的百分比。環(huán)環(huán)境彈性越大大房地產(chǎn)的需需求量就越大大;反之,則越小.處于較低收收入水平時,人們主要關(guān)關(guān)注是否能買買到房產(chǎn),這時環(huán)境因因素對需求的的影響程度很很小;但是隨著收收入水平的提提高,人們越來越越偏好環(huán)境質(zhì)質(zhì)量優(yōu)越的房房地產(chǎn).隨著城市化進(jìn)程程的加速,必然隨之產(chǎn)產(chǎn)生城市用地地需求的遞增增,建設(shè)用地面面積逐年遞增增,這就給房地地產(chǎn)業(yè)提供了了巨大的市場場潛力.同樣,城市人口規(guī)規(guī)模不斷的擴擴大,城市沒有充充足的居住條條件提供給蜂蜂擁而至的人人口對房屋需需求的巨大潛潛力,城市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢必必加快.那么,房地產(chǎn)的供供給與需求上上漲的同時,隨之伴來的的必然是房地地產(chǎn)價格的增增長.人們在選擇擇樓盤的時候候,除了考慮樓樓盤的位置、交交通條件、配配套設(shè)施,必定對其環(huán)環(huán)境的好壞也也越來越重視視.3實例研究3.1實例例選擇本研究選擇成都都沙河周邊房房地產(chǎn)價格與與其各影響因因素的經(jīng)濟計計量分析.通過分析影影響房地產(chǎn)價價格的諸因素素,特別是環(huán)境境質(zhì)量因素所所占的比重,探索性地構(gòu)構(gòu)建環(huán)境質(zhì)量量與房地產(chǎn)價價格關(guān)系的模模型,定量分析環(huán)環(huán)境質(zhì)量因素素作為一種特特殊的資源在在房地產(chǎn)估價價中所起到的的作用.成都市沙河北起起北郊洞子口口,沿金牛、成成華、錦江三三城區(qū)逶迤而而下,在市區(qū)東南南下河心村歸歸流府河,全長22.222km..為把成都?xì)v歷史文化、水水文化、現(xiàn)代代文化等融入入沙河工程,沙河全線著著力打造了北北湖凝翠、新新綠水碾、三三洞古橋、科科技秀苑、麻麻石煙云、沙沙河客家、塔塔山春曉、東東籬翠湖八大大景點.本研究只選選取科技秀苑苑景點周邊的的樓盤作為研研究對象.通過研究沙沙河科技秀苑苑景點周邊小小區(qū)樓盤的價價格、所處區(qū)區(qū)位的基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施、交通狀狀況及其他因因素,建立了沙河河科技秀苑周周邊地區(qū)樓盤盤價格與其基基礎(chǔ)設(shè)施、交交通狀況和環(huán)環(huán)境質(zhì)量的經(jīng)經(jīng)濟模型,以分析科技技秀苑周邊房房地產(chǎn)價格與與環(huán)境質(zhì)量狀狀況的關(guān)系.3.2以特特爾斐法確定定環(huán)境質(zhì)量、交交通條件以及及基礎(chǔ)設(shè)施等等因素分值沙河科技秀苑周周邊樓盤環(huán)境境質(zhì)量、交通通條件以及基基礎(chǔ)設(shè)施等因因素以特爾斐斐法計算分值值(見表1).特爾斐法是是客觀地綜合合多數(shù)專家經(jīng)經(jīng)驗和主觀判判斷的技巧,將定性與定定量分析的因因素進(jìn)行量化化的一種決策策分析方法。表1成都市沙沙河科技秀苑苑周邊樓盤價價格的影響因因素數(shù)據(jù)表樓盤價格（元∕m2）環(huán)境質(zhì)量（分分）交通條件（分分）基礎(chǔ)設(shè)施（分分）金域藍(lán)灣722009968890高地690094888900愛這城666009487788龍湖三千里620009448588頤和家園611009958488翰林花園522009938486東郊－紅楓嶺500009183886藍(lán)水灣448009384484格林尚城488009918286萬基南麟466009908484靜居家苑二期460008898482東辰瑞景422008982284東籬居4420089882800環(huán)境因素:樓盤盤距離沙河10m以內(nèi),環(huán)境質(zhì)量分分值為90-98分,臨河樓盤環(huán)環(huán)境質(zhì)量分值值為98分,背河環(huán)境質(zhì)質(zhì)量分值為96分;距離沙河每每增加10m,環(huán)境質(zhì)量分分值減少1分,依此類推.交通條件:具有有公交車站點點、汽車站,且道路為8車道的樓盤,交通分值為96分;樓盤距離公公交車站點50m以內(nèi),其交通條件件分值為98-90分,距離每增加10m,分值降低1分,依此類推.基礎(chǔ)設(shè)施:內(nèi)部部或附近有幼幼兒園、中小小學(xué)、大學(xué)、醫(yī)醫(yī)院、娛樂場場所、超市,同時開發(fā)商商為知名企業(yè)業(yè)的樓盤,其基礎(chǔ)設(shè)施施分值較高.3.3回歸歸分析此部分研究對沙沙河附近小13個樓盤的環(huán)環(huán)境質(zhì)量、交交通條件及基基礎(chǔ)設(shè)施狀況況進(jìn)行打分,應(yīng)用回歸建建立數(shù)學(xué)模型型來分析房地地產(chǎn)價格與各各因素之間的的經(jīng)濟計量關(guān)關(guān)系.設(shè)因變量Y為樓樓盤價格、自自變量X1為環(huán)境質(zhì)量量、X2為交通條件件、X3為基礎(chǔ)設(shè)施施及其他影響響因素,所建立模型型為:Y=198.115X1+1153.055X2+788.0