建材商貿(mào)城物業(yè)管理方案前言作為xx市集住宅、商鋪為一體的樓盤，其物業(yè)管理工作開展的標準應體現(xiàn)出一種“舒適、安全、尊貴”。市xxx物業(yè)管理將以高起點、高標準、嚴要求的標準來開展工作。舒適：物業(yè)管理的舒適體現(xiàn)在“溫暖、潔凈、方便、快捷”的人居環(huán)境上。物業(yè)使用人選擇一個居住、學習、工作的環(huán)境更注重“舒適”的一面，以滿足其“生理上的基本需求”。安全：安全防是物業(yè)管理公司的一項專項業(yè)務,公司應從治安、消防、車輛三個方面來搞好管理工作，同時為了滿足物業(yè)使用人“安全需求”的需要出發(fā)制定出相應的管理制度和應急預案。尊貴：“以人為尊”、“以人為本”的一貫服務理念能讓業(yè)主或物業(yè)使用人在小區(qū)中體現(xiàn)到生活尊貴的一面。本公司在管理好物業(yè)本身的基礎上，充分實現(xiàn)物業(yè)管理服務的容，讓業(yè)主及物業(yè)使用人滿足“受人尊重的需求”。第一章xxx物業(yè)管理簡介一、公司簡介市xxx物業(yè)管理是一家新成立的專業(yè)物業(yè)管理公司，公司地址:市揚帆大道與金海灣東大街交匯處。企業(yè)管理理念及服務理念根據(jù)物業(yè)管理的先進操作模式和企業(yè)自身的特點，公司采取以下管理理念：團隊意識和吃苦精神+個性舒和競爭機制團隊意識和吃苦精神：在當前資本企業(yè)向人本企業(yè)轉(zhuǎn)變的過程中，團隊意識和吃苦精神的樹立無疑是企業(yè)求生存、求發(fā)展的先決條件。“企業(yè)以人為本、員工以企業(yè)為家”便是其核心體現(xiàn)。個性舒和競爭機制：在人本企業(yè)中講的是如何用人，如何充分調(diào)動其積極性為企業(yè)的發(fā)展做貢獻。個性舒是對員工活力激發(fā)的重要方式，人有不同層次的需求，員工對自己個性的舒能夠從其愛好的方面來發(fā)揮其工作的能動性，有利于員工自身素質(zhì)的培養(yǎng)和業(yè)務技能的提高；競爭機制是企業(yè)用人的重要手段，相馬不如賽馬，賽馬機制將是企業(yè)在招聘、培訓、定崗、換崗、升降職的主要方法。“真切付出、心靈交匯”是我公司的服務理念。從本行業(yè)來說，物管企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人之間是一種合作關系，是企業(yè)如何創(chuàng)造一種環(huán)境使我們很好的生活、學習、工作，在我們的員工中營造這種氛圍中與合作方達成一種理解、協(xié)調(diào)與共識。六項主要服務容：物業(yè)共用部位日常維護和管理服務；物業(yè)共用設施、設備及其運行、使用的日常維護和管理服務；環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務；物業(yè)管理區(qū)域交通秩序與車輛停放的管理服務；物業(yè)管理區(qū)域治安、消防協(xié)助管理服務；物業(yè)裝飾裝修管理服務。物業(yè)服務質(zhì)量分項標準和指標項項目服務質(zhì)量標準(一)綜合服務1、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務等有償便民服務的，并公示服務項目和服務標準。2、與被服務者簽訂規(guī)的物業(yè)服務合同（協(xié)議），雙方的權利義務關系明確，公布物業(yè)管理服務項目、容及物業(yè)服務標準，嚴格按照合同約定提供物業(yè)服務。物業(yè)管理服務項目、容及物業(yè)服務標準，嚴格按照合同約定提供物業(yè)服務。3、小區(qū)設服務中心，辦公設施設備較先進完備，應用計算機等現(xiàn)代化管理手段進行科學管理，辦公場所整潔有序。4、建立有完善的物業(yè)管理制度、作業(yè)流程及物業(yè)管理工作計劃及實施時間。建立財務制度，財務收支符合國家有關規(guī)定。5、業(yè)主咨詢、投訴在24小時予以答復處理。業(yè)主急修半小時、其他報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有完整的報修、維修記錄，并有回訪制度，滿意率達90％以上。6、廣泛的應用專門的物業(yè)管理軟件、計算機系統(tǒng)對業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務、收費情況、設備檔案和日常辦公進行管理。7、按合同適時組織開展健康有益的文體娛樂活動。8、小區(qū)業(yè)主支持和配合物業(yè)管理的各項工作，每年進行一次對物業(yè)管理服務滿意度抽樣調(diào)查，滿意率達90％以上，對不滿意的情況進行分析并及時整改。9、物業(yè)管理企業(yè)持有有效證照，人員配置合理，有管理人員、水、電、綠化等專業(yè)操作人員，并按照國家有關規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)書或崗位證書，崗位責任制明確。10、全體員工統(tǒng)一著裝，佩戴標志，服務意識高，敬業(yè)精神高，業(yè)務素質(zhì)強，行為語言規(guī)，服務主動，熱情。11、定期對服務人員進行物業(yè)管理業(yè)務知識培訓、消防培訓及其他服務培訓。12、承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。13、每月在服務中心公布1次由業(yè)主分攤的公共水電等費用詳細預算情況，每季度1次在服務中心公布涉及物業(yè)管理代收代支的費用情況。年清掏年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。4、二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。5、進行保潔巡查，樓道無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放，無明顯暴露垃圾、衛(wèi)生死角等現(xiàn)場，保證小區(qū)干凈整潔。6、建立消殺工作管理制度，根據(jù)小區(qū)實際情況開展消毒和滅蟲除害工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。(六)協(xié)助公共秩序1、門崗室整潔，公共秩序維護人員統(tǒng)一著裝，佩戴有明顯的標志。2、設專人24小時值勤，其中主出入口不少于12小時立崗值勤。3、對進出小區(qū)的車輛實施有效管理，引導車輛有序通行、停放。4、對進出小區(qū)的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。5、配備有樓宇對講系統(tǒng)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)或者其他三項安全防措施的，對安全監(jiān)控設備實施24小時監(jiān)控并及時記錄，發(fā)現(xiàn)問題30分鐘有人到現(xiàn)場處理。6、按照規(guī)定路線和時間24時間進行有計劃、不間斷的巡邏，每天不少于8次；對重點區(qū)域、重點部位每1小時巡查1次，并做好巡查記錄；夜間對服務圍重點部位、道路進行不少于一次的防檢查和巡邏；配有安全監(jiān)控設施的，實施24小時監(jiān)控并做有完備的記錄。7、對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關部門，并協(xié)助采取相應措施。第二章擬采用的機構(gòu)設置與職責分工一、管理處組織機構(gòu)設置“xxx物業(yè)管理xxx建材商貿(mào)城物業(yè)管理處”按“管理處主任負責制的直線制領導形式”設定管理架構(gòu)。管理處設服務中心、防組、工程管理組三個部門。管理處主任集指揮與職能于一身，全面掌握日常工作及人員狀況，減少失控。各項工作的安排及臨時任務的下達，均由管理處主任直接安排，各部門主管下屬員工直接向其主管負責，各部門主管直接向管理處主任負責。xxx物業(yè)公司xxxx物業(yè)管理服務中心服務中心防范組工程管理組其優(yōu)點是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責權分明，指揮及時，既能滿足本物業(yè)管理的要求，又能為將來業(yè)務的發(fā)展留下充足的空間。二、職責分工[服務中心]1、協(xié)調(diào)管理處各工作組的工作。2、負責處理業(yè)主（住戶）的咨詢、投訴，并提供協(xié)助。負責業(yè)主（住戶）的搬入和遷出協(xié)調(diào)工作。起草給業(yè)主（住戶）的各類通知、通告，由管理處主任簽署后發(fā)出。負責收集、整理和保存物業(yè)管理處資料及檔案管理，建立業(yè)主（住戶）檔案管理工作。負責物業(yè)管理處所需物品的后勤采購工作。負責收取物業(yè)服務、有償服務費等費用。負責本物業(yè)的日常清潔工作。負責本物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠化及環(huán)境布置。負責本物業(yè)的除蟲滅害工作。組織、開展文化活動。[防組]負責本物業(yè)的防火、防盜、防破壞和安全巡視工作。與政府、公安、消防、司法等部門保持良好的關系。成立義務消防隊，定期舉行消防演習。建立、健全各項安全防規(guī)章制度。負責本物業(yè)的日常巡視工作和固定崗位的安排。負責車輛的安全秩序管理工作。負責車輛停放費用的收取工作。協(xié)助服務中心開展其他工作。[工程管理組]1、負責本物業(yè)公共設備設施的運行管理，負責設備正常運轉(zhuǎn)。2、負責本物業(yè)設施設備的日常簡單維護保養(yǎng)工作。制定長期和日常的維修保養(yǎng)計劃并付諸實施。負責本物業(yè)弱電系統(tǒng)、強電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及其他公共系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作。負責服務中心轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主（住戶）投訴的處理，及為業(yè)主（住戶）提供維修等服務。協(xié)助服務中心做好使用的工具、設備材料的選購、庫存和保管使用工作。協(xié)助服務中心開展其他工作。第三章服務崗位及人員配置一、項目擬配置人員管理處擬配人員25名，其中管理處主任1名，主管人員3名，管理人員3名，基層工作人員24名。部門部門崗位人數(shù)小計（人）服務中心主任110綜合主管1管理員2保潔員5綠化員1安全防組主管117防員16工程管理組主管13維修員230二、人員素質(zhì)要求[管理處主任]持有物業(yè)管理上崗證,有豐富的物業(yè)管理實際工作經(jīng)驗,熟悉物業(yè)管理有關法律、法規(guī)及企業(yè)管理工作,有較強的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力及處理突發(fā)事件的能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。[綜合主管]身體健康，大專以上學歷，持有物業(yè)管理上崗證，有豐富物業(yè)管理實際工作經(jīng)驗，業(yè)務熟練，有較強的敬業(yè)精神，較強的溝通、協(xié)調(diào)能力，具有獨立完成工作的能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。[管理員]持有物業(yè)管理上崗證，有一定的寫作能力，熟悉公關業(yè)務、各勞動法規(guī)及公司的各項規(guī)章制度，具有較強的調(diào)查、解決問題、溝通、理解、判斷、分析能力，熟練操作電腦，有較強的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。[保潔綠化員]身體健康、品行端正，工作認真負責，吃苦耐勞，有較好的理論知識，熟悉衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護工作流程，較強的組織、溝通、協(xié)調(diào)能力，熟悉各清潔、綠化用品（具）的使用規(guī)，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。[防主管]大專以上學歷，熟悉國家有關法律、法規(guī)和保安的有關知識，具有較強的管理能力。持有物業(yè)管理上崗證，有2年以上的本職工作經(jīng)驗，具有豐富的社會經(jīng)驗和較強的語言表達能力，以及隨機應變處理突發(fā)事件的能力，有一定的消防知識。工作認真負責，敬業(yè)、樂業(yè)，部隊復轉(zhuǎn)軍人優(yōu)先選擇。[防員]愛崗敬業(yè)，有相關工作經(jīng)驗，身體健康、品行端正，工作認真負責，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。[工程主管]身體健康，技工以上學歷，持證上崗，有豐富的工程維修經(jīng)驗，業(yè)務熟練，有較強的敬業(yè)精神，較強的溝通、協(xié)調(diào)能力，具有獨立完成工作的能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。[工程維修員]身體健康，技工以上學歷，持證上崗，有豐富的工程維修經(jīng)驗，業(yè)務熟練，有較強的敬業(yè)精神，具有獨立完成工作的能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。第四章物資配備一、管理用房開發(fā)公司應在本物業(yè)向物業(yè)公司提供面積為設項目規(guī)劃總建筑面積的千分之四作為物業(yè)管理用房，即190平方米。物業(yè)用房包括辦公、接待用房、雜物用房、員工宿舍。二、擬配置物資裝備計劃按“精簡、實用”的原則，擬購辦公用品及工具一批，具體清單如下：萬用表萬用表2600.00維修小計3330.00保潔用具掃帚(山枝掃)10(捆)180.00清潔掃帚(棕掃)20把80.00清潔布拖把20把140.00清潔垃圾清運車3900.00清潔垃圾鏟1060.00清潔公用垃圾箱101880.00清潔綠化剪刀130.00綠化鐵鏟550.00綠化噴霧器145.00綠化膠管200米300.00綠化小計3665.00總計53025.00第五章物業(yè)服務費用預測一、預測說明1、各項收費標準：【物業(yè)服務費】住宅（多層）：0.50元/平方米/月；商鋪：1.00元/平方米/月；【城市垃圾清運處理費】按市人民政府關于統(tǒng)一征收城市生活垃圾處理費的相關規(guī)定和標準代環(huán)衛(wèi)站收取?！竟珨偹娰M】以供水、供電部門的標準按業(yè)主購買物業(yè)建筑面積據(jù)實公攤。二、物業(yè)服務收費、成本預測明細表表一：收入預測 單位：元序號序號項目名稱面積（平方米）單價月收入備注一、物業(yè)服務費1多層住宅48875.530.5024437.802商鋪14524.71.0014524.73二、合計38962.5表二：人工工資支出預測 單位：元名稱名稱人數(shù)人均月工資月合計年合計主任12500250030000主管31600480057600管理員管理員21000200024000防員1590013500162000保潔員5700350042000綠化員11000100012000工程維修員21000200024000小計3029300351600表三：稅金及附加上繳稅金(%)計稅金額月上繳備注1營業(yè)稅538962.51948.122教育費附加31948.12583城建費51948.12974地方教育費附加11948.1219小計2122.12表四：行政辦公費預測明細表項目項目月標準（元）備注1固定費150.002辦公文具費120.003電腦耗材80.0044飲用水費用60.005書報費18.006辦公水電費(含住所)300.00小計728.00表五公共設施日常維護費預測表單位：元序號序號項目名稱測算方式月支出備注1室外排污管道日常簡單疏通綜合測算300.002公共部位、設施設備日常檢查、維修、養(yǎng)護綜合測算500.00小計800.00表六綠化保潔日常支出預測 單位：元序號序號項目名稱測算方式月支出備注1清運器具損耗、維護費用綜合測算30.002環(huán)境消殺、農(nóng)綜合測算80.00藥、肥料費用藥、肥料費用3綠化補種綜合測算80.00小計190.00表七公共秩序維護費預測項項目綜合測算(元/月)備注1日常材料消耗100.002消防材料補充150.00小計250.00表八、收支預測匯總表單位：元收收入支出序號項目月收入備注序號項目月支出備注1綜合服務費38962.52人員工資293003稅金及附加2122.124行政辦公費用728.005公共設施日常維護800.006綠化保潔日常支出190.007公共秩序維護費用250.00合計38962.5合計33390.12月收入減月支出5572.38年收入減年支出66868.56說明：以上預算結(jié)果，管理處每年利潤66868.56元。以上支出費用不含設施設備的大中修費用。物業(yè)服務費收支表每半年向業(yè)主(住戶)公布1次。三、增收節(jié)支措施加強預算管理：預算管理是企業(yè)財務管理的一個很重要的容,物業(yè)管理處必須執(zhí)行并控制預算，加強成本費用的控制，開源節(jié)流，努力確保物業(yè)管理處物業(yè)服務費收支平衡，達到預定的經(jīng)營目標。作業(yè)成本分析：加強管理處的每一位員工對控制成本效益的觀念，每一項費用都有相應人員負責控制，在制定預算的時候同時就要列明相關責任部門，還要有完成時間，質(zhì)量等，這樣有利于加強成本費用的控制，減少人、財、物的浪費。加強服務費追繳：物業(yè)管理服務費是管理處收入最主要的來源。必須加強此項費用的催繳工作。通過提供優(yōu)質(zhì)的便民服務，既能提高物業(yè)服務檔次，又能為管理處創(chuàng)造經(jīng)濟收入。所得收益用于彌補物業(yè)服務費的不足及本物業(yè)設施設備的日常維修、養(yǎng)護等。加強車輛停放管理：爭取在車位停放費中提出服務收入，以彌補物業(yè)服務費的不足。加強廣告位招商管理：推進建材市場的廣告位租賃業(yè)務收取租金，所得收益用于彌補物業(yè)服務費的不足及本物業(yè)設施設備的日常維修、養(yǎng)護等。第六章公共設施設備管理工作方案公共設施設備管理制度管理目標保證設備運行正常，防止重大責任事故發(fā)生。管理措施制定設備安全運行、崗位責任制、定期檢查維修保養(yǎng)運行記錄、維修檔案等管理制度。配備所需專業(yè)技術人員持證上崗，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程。設備干凈整潔，無雜物、積垢。建立并嚴格執(zhí)行供電、供水管理制度。消防系統(tǒng)設施齊全，完好無損，確保隨時啟用。掌握消防設施設備的使用方法并能及時處理設施設備的各種問題。制訂突發(fā)火災應急預案，設立消防疏散示意圖，照明設施，引路標志完好，緊急疏散通道暢通，無火災安全隱患。給排水設備、閥門、管道工作正常，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。本物業(yè)的道路暢通，路面平坦。公共區(qū)域設施維修保養(yǎng)細則圍欄1.每季度對圍欄進行一次清潔，發(fā)現(xiàn)損壞，及時修復。2.每兩年對公共區(qū)域所有鐵制門等油漆一次。道路每年對本物業(yè)外圍道路上的各種標志、停車區(qū)域的標線重新油漆一遍。樓頂屋面每年在屋面的防水層和保溫層做一次檢查，及時發(fā)現(xiàn)并報相關責任方。（四）電器設備每月對每層配電箱進行外觀巡查及清潔。照明燈具1.每兩周對公共區(qū)域各燈照明燈具及外觀檢查一次。2.每季度統(tǒng)計各類燈具及燈管的使用壽命，制定合理的選材方案。排水管道、衛(wèi)生設施1.每季檢查給排水主要管道、閥件狀況。2.每年檢查各窨井，發(fā)現(xiàn)堵塞及時疏通。第七章防服務方案一、防制度1、管理目標(1)確保本物業(yè)無因管理責任引發(fā)的重大火災。(2)維護好本物業(yè)的公共秩序，控制私設攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現(xiàn)象；不準小商小販進入。(3)有預見性地對可能危及業(yè)主(住戶)的安全情況，采取防措施。2.建立交互式聯(lián)動治安網(wǎng)絡(1)設立流動崗哨，實行24小時值班巡邏制。做到不間斷巡視，并記錄安全情況及消防設備、公共物品的完好情況。(2)遇有緊急情況或其他治安需要，管理處通過對講機下達指令，巡邏人員及時到達現(xiàn)場進行支援。(3)與當?shù)嘏沙鏊⒕窆步P系，并商請其警官兼任管理處防指導員，定期與管理處防員分析治安形勢、特點以及防的方法和技能。3.緊急情況下的應急處理措施(1)發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災等異常現(xiàn)象時，管理處迅速調(diào)集巡邏防員，以最快的速度趕到現(xiàn)場，控制局面，爭取主動。(2)迅速調(diào)整人力、物力，以確保應急工作的順利進行。(3)發(fā)生案件時，立即報警并維護現(xiàn)場，協(xié)助公安機關調(diào)查破案。(4)管理處主任應在突發(fā)事件發(fā)生的第一時間到達現(xiàn)場，沉著、機智實施處理，并向上級進行報告。4、安全服務要求(1)安全安全是物業(yè)管理服務的第一需求。我司樹立積極防的態(tài)度，不斷提高自身安全防的能力，配合公安部門和當?shù)卣龊弥伟?、消防工作，努力業(yè)主(住戶)創(chuàng)造一個安全的工作與生活環(huán)境。(2)有序業(yè)主(住戶)不僅需要物業(yè)的設備設施運行有序，也需要往來的人流、車流有序。一旦發(fā)生突發(fā)事件時，更需要安全人員忙而不亂，及時有序地應對，及時妥善地處理。這種安全有序的工作與生活環(huán)境必將給業(yè)主(住戶)帶來一種舒適的感覺。(3)親情物業(yè)管理的安全防服務對偷盜與破壞者來說是一種威懾、一道屏障，但對業(yè)主(住戶)與社會公眾來說應充滿親情。我司的安全人員應像管家一樣愛護業(yè)主(住戶)的財產(chǎn)，為業(yè)主(住戶)提供力所能及的服務，讓業(yè)主(住戶)有“遠親不如近鄰”的感覺。(4)形象安全服務是物業(yè)管理服務的第一印象，好的物業(yè)安全防服務、整齊的安全防隊伍、優(yōu)秀的安全防人員能提高物業(yè)的檔次，使業(yè)主(住戶)有安全感。不僅如此，安全防服務形象帶能增加物業(yè)在社會公眾中的影響，使物業(yè)保值增值。二、防員儀容儀表標準[一]防員儀容標準1.防人員在門崗值勤、巡邏、檢查、訓練及參加各種重要會議時，必須按規(guī)定穿著公司統(tǒng)一配置的制裝、司徵、系領帶、穿黑色皮鞋等。2.制服要保持整齊、挺刮、清潔；衣領、袖口洗滌干凈；穿襯衫要將下擺束在褲腰，袖口和褲管不得卷起來；肩章要保持端正；司徵別在左胸前左上口袋的中間；不準赤腳穿涼鞋或拖鞋立崗、巡邏。3.防人員著裝要保持整潔，制服袋扣、領扣、襯衫袖扣必須扣好。穿大衣時不準披在肩上，穿春秋套裝時須穿統(tǒng)一配置襯衫，系好領帶。注意儀容風紀，嚴禁制服、便服混穿或?qū)⒅品╇x本物業(yè)。4.外衣口袋不準放過多東西，如香煙、打火機、火柴等；佩肩章的外套或襯衫須將肩章戴正。5.防人員巡邏走路，上身要挺直，步伐穩(wěn)重，雙臂自然擺動，不得晃來晃去，眼睛注視前方，兼顧左右。6.門崗要在指定的崗位上，姿勢要端正，不準彎腰曲背，形同依倚狀。不準背靠門柱或墻角、樹上等。7.立姿如同跨立，左腳向左跨出，兩腿與肩同距，上體保持立正姿勢，身體重心落于兩腿之間；挺胸收腹，兩手后背，左手握右手腕，右手手指并攏并自然彎曲，手心向后。8.立正時雙手下垂，手指自然并攏，雙手中指貼在褲的齊縫中間，不可將手插進衣袋或褲袋。9.聽別人講話時，眼睛應注視對方眼睛，應注意對方說什么，不要左顧右望，心不在焉。10.不論是巡邏行走還是門衛(wèi)值勤，都要精神飽滿，姿勢端正，舉止行為規(guī)，不得搭肩挽臂，嬉戲打鬧，不得吸煙，不準有倦怠表現(xiàn)。[二]防員儀表標準1.注意個人衛(wèi)生，常理發(fā)、常修面、勤剪指甲，不得留小胡子、長頭發(fā)和長指甲。2.外衣要保持整齊、清潔，衣領、袖口要干凈。3.不隨地吐痰，不亂丟果皮紙屑，不在值勤時擦鼻涕、搓泥垢、剔牙齒、脫鞋襪、吃東西。4.不在公眾場合抽煙、閑聊、閱讀書報、大聲喧嚷或做與工作無關的事。5.值崗人員只能在安全休息室喝水、休息，不準在執(zhí)崗時端著茶杯喝水或拿著與工作無關的物品在本物業(yè)走動。6.不準酒后值勤或在值勤中飲酒，不準在值勤中食用大蒜等氣味濃烈的食品。三、防員服務語言規(guī)防人員在值勤服務中，對所有業(yè)主(住戶)堅持使用文明禮貌用語，對人稱呼要得當，對人講話要用“請、您、歡迎您、、對不起、抱歉、再見、您好、您早、請稍候、請坐”等文明語句，切忌出言不遜和說臟話?；卮饐栴}要明確，不準與無關人員閑聊。對業(yè)主(住戶)的來訪要熱情，對業(yè)主(住戶)詢問事項的回答要自然誠懇，不得使用“不知道、不了解、不清楚、不是我管的”等生硬語句。盤問大件物品攜出時要有禮貌，先舉手致意或點頭示意，并向前招呼說：“對不起，請出示您的證件（請出示物品放行條）”，盤問清楚后登記放行。阻止大型貨車駛?cè)霑r，先舉手致意，說明管理規(guī)定、不準駛?cè)肜碛?，請求理解、支持和配合。遇到不友好的訪客或陌生人，要保持冷靜，不可急躁生氣，不得與其爭吵；如對方有怨言應耐心聽取，或作解釋，或作勸導，使其知曉公司有關規(guī)定和事項。聽別人說話時，要注意對方態(tài)度與情緒，如果需要詢問對方、單位、住址或其他問題，應先說：“對不起，請問您的/單位/住址?！奔词故翘幚磉`章，也不得以粗魯態(tài)度待人，更不得有刁難、推拉和打、罵人的行為發(fā)生。值勤中堅持使用的文明禮貌語言，規(guī)用語有：1.請多多關照、請多多幫忙、請多多指教。2.認識您很高興！3.您好！××××××管理處防組，請進。4.對不起，我沒聽清楚，能否請您再說一遍？5.對不起，某先生/小姐不在，您是否需要留言？6.對不起，請問您是哪一位？（能否告訴我貴公司的名稱？）7.對不起，您和我們管理處聯(lián)系好了嗎？8.某先生/小姐，您的意思我明白了，但是我們公司目前暫時不需要貴公司的產(chǎn)品，您是否把您的聯(lián)系地址和告訴我；如果需要，我們會和您聯(lián)系的，好嗎？9.對不起，您撥錯了。10.對不起,請出示您的工作證、。11.請問您的?12.請?zhí)釋氋F意見，您還有什么問題？13.您的合作，歡迎下次再來，再見！14.您好，請問需要幫忙嗎？15.不客氣，這是我的工作職責。四、防員服務紀律防人員必須嚴格遵守國家政策、法令、法律、法規(guī)，認真執(zhí)行公司規(guī)定的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標，堅持安全第一、優(yōu)質(zhì)服務，努力完成公司下達的各項安全任務。防人員在值勤工作中應嚴格遵守公司及部門規(guī)定的各項規(guī)章制度和操作規(guī)程。服從領導，聽從指揮，堅守崗位，恪盡職守。防人員必須嚴格遵守16個不準：1.不準酒后值勤和在上班時飲酒。2.不準在崗位上與他人發(fā)生爭吵或打架。3.不準在值勤時間吸煙、吃零食。4.不準在夜間值勤時打瞌睡。5.不準在工作時間看書、看報、下棋、打牌、做私活。6.不準在上崗時聽收音機、MP3等。7.不準擅離崗位、脫崗、串崗。8.不準佩戴手鏈、項鏈、戒指等各類首飾及其他貴重飾品。9.不準彎腰曲背，不準在崗位上與人閑聊。10.不準留鬢角、長頭發(fā)、長指甲、小胡子。11.不準向住戶、司機、攤主及其他住戶借錢或索討財物。12.不準帶親友到崗位上“陪崗”。13.不準私分或挪用拾遺物品、無主車輛及現(xiàn)金。14.不準打人、罵人及違反“七不”規(guī)定。15.不準知情不報或包庇壞人。16.不準當班員工下班后進入工作場所。防員職業(yè)道德規(guī)熱愛本職工作，忠于職守，以高度的敬業(yè)精神，滿腔熱忱地投入服務工作當中，認真履行職責，任勞任怨，出色地完成安全防任務。遵紀守法，切實做到學法、守法、用法，以優(yōu)質(zhì)服務贏得社會的認可和業(yè)主(住戶)的信任。不計個人得失，樂于奉獻。文明執(zhí)勤，禮貌待人。廉潔奉公，不牟私利。安全員必須廉潔自律，堅持原則，照章辦事，不給違紀分子任何可乘之機。尊老愛幼，樂于助人，拾金不昧，樹立社會主義精神文明新風尚。防員門崗服務在指定位置上崗值勤，嚴禁脫崗。站立姿勢端正，身體挺直，雙手背后，兩腿呈跨立狀，不準稍息呈依倚狀或其他姿勢，面帶微笑行注目禮，遇領導敬禮。不準拾荒、小攤販、推銷人員進入本物業(yè)。對進出本物業(yè)的機動車輛實行出入證制度、登記制度和停車收費制度（收費標準按市物價局規(guī)定執(zhí)行）。禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及其他污染品的車輛進入本物業(yè)。交接班時按規(guī)操作。在指定處休息，對備用鑰匙使用進行登記，做好休息處清潔工作。上崗期間必須滿腔熱情地回答業(yè)主(住戶)提出的各種問題，彬彬有禮、有理有節(jié)。大件物品出門必須憑《物品放行條》，經(jīng)核對無誤后簽字放行。當本物業(yè)的設備設施被損壞時，應將當事人帶至管理處處理。各班依據(jù)檢驗標準對本班工作進行一次班檢，填寫《安全工作班檢表》。七、防員巡邏服務目的巡查本物業(yè)管理區(qū)域，保障本物業(yè)的安全，維持良好的生活秩序。適用圍管理處安全巡邏。準備工作按《防員儀容儀表規(guī)定》和《防員交接班制度》做好上崗執(zhí)勤的準備工作和交接工作。工作時間安排1.值班崗實行24小時三班輪流值班制。2.早班：8:00～16:00，中班：16:00～24:00，晚班：24:00－8:OO。巡邏檢查容檢查各崗位執(zhí)勤情況及日常巡視檢查執(zhí)勤情況由防班長負責。1.交接班時，交接雙方要到各崗位檢查：交接是否認真，手續(xù)是否辦妥，儀容儀表是否符合有關規(guī)定等，發(fā)現(xiàn)問題，及時糾正，并做好記錄。2.管理處主任巡視檢查各崗位每班不少于兩次，并填寫《巡查記錄表》。3.巡查時，發(fā)現(xiàn)有不認真或違紀等情況，要及時糾正，做好記錄并上報。4.本班執(zhí)勤中遇到疑難問題時，當值防員應立即到場，按有關規(guī)定處理，不能解決時報告管理處主任解決處理。八、車輛管理服務工作職責負責機動車輛的進出登記、停放和收費管理。車輛停放制度1.露天停車場(1)停車場為業(yè)主(住戶)機動車輛提供泊車場地，以滿足本物業(yè)管理圍的業(yè)主(住戶)車輛優(yōu)先停放為原則進行車輛停放。(2)凡進入停車場的車輛都必須服從工作人員的指揮。(3)遵守禁令標志，通道上嚴禁停放任何車輛。(4)按《收費規(guī)定》收取停車費，對不愿意付費的車輛應勸阻離開停車場。(5)駕駛員應做好安全防工作，防人員有義務進行配合協(xié)助。2.非機動車、助動車、摩托車(1)自行車、助動車、摩托車應停放到指定位置，并應聽從防人員的指揮。(2)各類車輛嚴禁隨意亂停亂放影響道路暢通。(3)車主應做好安全防工作。（三）安全車管服務標準(1)引導車輛在指定部位有序停車，提醒車主關好車窗車門，貴重物品不得留放車。(2)按業(yè)主委員會及市物價局的規(guī)定對車輛實行收費服務。(3)督促車輛遵守禁令標志，糾正違章行駛，不得在本物業(yè)學習駕駛。(4)發(fā)生事故應維護現(xiàn)場，并立即向管理處和“110”等相關部門報告。九、防員應急計劃和措施目的在發(fā)生緊急、突發(fā)事件時，以最有效的方法在最短的時間控制事態(tài)的發(fā)展，或保證出色完成上級交辦的臨時任務。適用圍1.治安突發(fā)事件，如突然發(fā)生的重大搶劫、殺人、業(yè)主（住戶）或公司管理人員遭到犯罪分子的突然襲擊等。2.受到水災、火災、臺風等自然的威脅、襲擊。3.其它重大意外情況。職責1.對可能發(fā)生的各種情況由管理處負責制定安全應急計劃，報分管領導審批，必要時報總經(jīng)理審批。2.對即將發(fā)生或已發(fā)生的突發(fā)事件由管理處主任臨時確定應急措施，同時向上級匯報。計劃1.對可能發(fā)生的治安突發(fā)事件和已發(fā)生或即將發(fā)生的自然災害由管理處組織制定應急計劃和預防措施，并安排崗位人員按布置執(zhí)行。2.在處理治安突發(fā)事件時，由值班員（大門防）迅速向派出所報案，管理處主任臨時確定應急方案并安排人員迅速控制本物業(yè)各通道、樓梯口，封鎖出事現(xiàn)場，嚴格盤查出入現(xiàn)場的人員，直到公安人員到來。3.制定的應急計劃必須慎重，考慮周詳，在制定自然災害應急措施時，要根據(jù)災情的程度、特性而定。實施1.在執(zhí)行過程中，發(fā)現(xiàn)偏離實際情況應及時糾正，并上報相應審批人認可。2.對發(fā)生的每一事件必須進行總結(jié)，如果是人為原因造成的損失，應立即查找原因，認真填寫《糾正措施報告》，嚴防類似情況的再次發(fā)生。3.保存事件全過程的有關記錄，存檔3年；重大災害的記錄長期保存。4.為增強應變能力和戰(zhàn)斗力，防員必須進行嚴格的學習、訓練、消防演習和緊急集合演練。第八章清潔保潔管理服務方案一、保潔服務標準與制度（一）衛(wèi)生清潔達標標準1.總體清潔服務(1)清理本物業(yè)所有的生活垃圾，日產(chǎn)日清；(2)清潔所有垃圾桶；(3)清潔所有告示牌、櫥窗及指示牌；(6)清潔所有扶手、欄桿；(7)清潔公共區(qū)域的照明燈及燈罩；(9)清潔所有樓梯。2.人行樓梯衛(wèi)生(1)掃凈及拖抹所有樓梯；(2)洗擦扶手及欄桿；(3)洗擦樓梯表面；3.天臺衛(wèi)生清潔打掃天臺衛(wèi)生。4.外圍衛(wèi)生外圍清掃。（二）清潔衛(wèi)生公約為保持本物業(yè)清潔衛(wèi)生，各業(yè)主（住戶）進入本物業(yè)的其他人員共同遵守，互相監(jiān)督，特定如下公約：1.各業(yè)主（住戶）須使用垃圾袋，于每天早上8:00時前、午后2:30分前投入垃圾桶，以便保潔員清運，不準把垃圾長時間擺放在門口、走廊或樓梯間。2.嚴禁在本物業(yè)隨地吐痰，亂丟紙屑、煙頭、果皮。3.不準亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。4.禁止把垃圾、布屑、膠袋等雜物投入廁所或下水道，如因使用不當導致堵塞或損壞，業(yè)主（住戶）應負全部修理費用。5.本物業(yè)任何公共地方，均不得亂涂、亂畫、亂貼及亂豎指路牌、廣告牌等，違者負責清除和粉刷費用；如屬小孩所為，則由家長負責。6.養(yǎng)寵物必須符合政府的有關規(guī)定。7.業(yè)主（住戶）裝修完畢，應立即清掃，不得將廢物棄于走廊、樓梯道及公共場所。8.商業(yè)網(wǎng)點不得在公共場所、走廊堆放物品或占用公共場地，應在指定地方放置垃圾桶，不得造成蚊蠅孳生地。9.業(yè)主（住戶）不得向室外(即窗外或陽臺外)傾倒污水、拋丟紙屑、煙頭、雜物等。10.凡違反以上規(guī)定者，物業(yè)管理處有權根據(jù)政府有關衛(wèi)生管理規(guī)定或城市管理規(guī)定給予制止、規(guī)勸及報相關部門處理。11.不準亂堆建筑垃圾和建筑材料。12.嚴禁搭建各種違章建筑。13.不準在公共場地、花木上拉繩晾曬衣物。（四）管理處主任巡檢制度為完成公司下達的目標管理責任制，加強部門部各項管理工作，指導和協(xié)調(diào)部人員工作要求和工作關系，管理處主任對各項工作有必要進行檢查和監(jiān)督，使管理工作更加富有成效。1.管理處主任對公司經(jīng)理負責，具體負責分管本物業(yè)管理區(qū)域公共設施，清潔、衛(wèi)生、殺蟲滅鼠、綠化美化、日常維修等管理工作。2.管理處主任每月必須對上述管理工作疇全面檢查一次，并進行認真記錄，每月對各項管理工作的實施情況進行評價，并填寫相應表格。3.管理處主任負責制定每月管理工作實施計劃，并對工作計劃逐項進行檢查、指導和落實，抓住管理工作中的薄弱環(huán)節(jié)，統(tǒng)籌安排，合理布置。4.管理處主任應對本物業(yè)公共設施、衛(wèi)生責任區(qū)域、消殺圍及重點部位、綠化責任區(qū)域做到心中有數(shù)，在每次全面檢查過程中要針對存在的問題找出原因和解決辦法，及時督促管理員或責任人前去處理，并將處理結(jié)果記錄下來，事后檢查完成情況。5.管理處主任應對各項管理工作高標準、嚴要求，除每個月定期檢查以外，還要采取不定期的抽查，突出重點，兼顧全面。在抽查過程中可走訪部分業(yè)主（住戶），虛心聽取業(yè)主（住戶）意見和建議，增強與業(yè)主（住戶）之間的良好關系，努力改進工作要求和提高質(zhì)量標準，取得業(yè)主（住戶）的理解、支持、配合與信賴。6.管理處主任負責制定各項管理工作的整改措施，對檢查出來問題較為嚴重的，應發(fā)出書面的糾正和預防措施，要求管理員或責任人限期整改，使存在的問題得到根本解決。7.管理處主任每月對各項工作完成情況做出評價，評價結(jié)果與管理員、清潔工、綠化工、維修工的獎金或工資直接掛鉤，獎勤罰懶，獎優(yōu)罰劣。（五）管理員衛(wèi)生檢查監(jiān)督制為了強化管理工作，提高管理人員工作水平，提倡優(yōu)質(zhì)服務及嚴謹管理作風，創(chuàng)造文明、整潔、美觀、舒適的生活環(huán)境，特制定本標準。1、管理人員應具備良好的思想素質(zhì)和嚴肅認真的工作態(tài)度，熱愛物業(yè)管理服務工作，熱心為業(yè)主（住戶）服務，團結(jié)全體員工齊心協(xié)力地完成各項工作任務。2.管理員應對本物業(yè)的業(yè)主（住戶）情況以及對樓層公共區(qū)域設施的使用情況應了如指掌，對環(huán)境清潔衛(wèi)生、綠化區(qū)域事務負全面責任。3.管理員應不定期走訪業(yè)主（住戶），虛心聽取業(yè)主（住戶）意見和建議，做好業(yè)主（住戶）走訪記錄，增強與業(yè)主（住戶）之間的良好關系，取得業(yè)主（住戶）的理解、支持、配合與信賴。4.管理員每天例行巡視檢查制度，對本物業(yè)的各個樓層、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生，以及設施的狀態(tài)情況做到心中有數(shù)，發(fā)現(xiàn)問題及時報告，并督促及時解決。5.妥善保管業(yè)主（住戶）登記表、裝修報告及各類檔案資料，建立健全業(yè)主（住戶）檔案。6.為保持轄區(qū)的清潔衛(wèi)生始終處于良好狀態(tài)，管理員每天應全面檢查兩次，填寫檢查登記表。將檢查結(jié)果填入考核表格，每月總結(jié)一次，報管理處主任評定，考核結(jié)果與月份工資掛鉤。7.每月發(fā)放衛(wèi)生工具及清潔材料，工具及材料的領用應本著滿足工作實際需要，努力降低消耗，節(jié)約成本，從嚴控制的原則。二、清潔操作標準（一）樓道1.清潔圍樓道梯級、扶手、墻面、信報箱、配電箱、消防栓、樓道門窗、樓道燈開關及燈具的清潔。2.清潔作業(yè)程序(1)清掃樓道梯級，將果皮、煙頭、紙屑掃入垃圾鏟，倒入垃圾車；用膠桶裝清水，洗凈拖把后用拖把逐級拖抹梯級，拖抹時，清洗拖把數(shù)次。(2)用抹布擦抹樓梯扶手及欄桿，擦抹時，清洗抹布數(shù)次。(3)清潔消防栓、管：先用掃把打掃消防管上的灰塵和蜘蛛網(wǎng)，再用濕抹布擦抹消防栓及玻璃，然后用干抹布擦抹玻璃，按上述程序逐個清潔。(4)清潔墻面、宣傳板、開關：先用掃把打掃墻上的蜘蛛網(wǎng)，再撕下墻上貼的廣告紙。如有殘紙時，用濕抹布抹濕殘紙，慢慢用刮刀刮去，撕下宣傳板上過期的資料和通知，用濕抹布擦抹干凈；將抹布清洗干凈，盡量擰干水分，擦抹各樓道燈開關板。(5)用干抹布擦抹配電箱、電表箱上的灰塵和污跡。(6)每天巡視檢查樓道外衛(wèi)生一次，將廣告紙、垃圾清掃干凈。3.清潔標準(1)樓道、路面每天清掃一次；墻面、宣傳板、開關每星期清掃、擦抹兩次，梯級每月用拖把拖抹一次。(2)目視樓道：無煙頭、果皮、紙屑、廣告紙、蜘蛛網(wǎng)、積塵、污跡等。4.安全事項擦抹配電箱時禁用濕毛巾，不得將配電箱門打開以防觸電造成意外。（二）房屋天面、雨篷1.清潔圍本物業(yè)房屋的天面、平臺、雨篷。2.清潔作業(yè)程序(1)先將雨篷或天面的垃圾打掃清理裝入編織袋，將袋提下倒入垃圾車，將較大的雜物一并搬運上垃圾車。(2)用鐵桿將雨篷、天面的排水口（管）疏通，使之不積水。3.清潔標準(1)每月清掃一次。(2)目視天面、雨篷：無垃圾，無積水，無雜物。4.安全事項(1)梯子必須放穩(wěn)，清潔人員上下時應注意安全。(2)雜物、垃圾袋和工具不要往下丟，以免砸傷行人，損壞工具。（四）值班室、崗亭1.清潔圍管理處值班室和治安崗亭。2.清潔作業(yè)程序(1)先掃去墻上的灰塵和蜘蛛網(wǎng)，再掃去桌椅上的灰塵。(2)用掃把打掃地面；用濕抹布擦抹值班桌椅，洗干凈抹布，再抹門、窗及崗亭外墻。(3)用干凈抹布重抹一次桌椅和門、窗、玻璃。(4)用洗干凈的拖把拖抹地面及過道。(5)值班室如有其他辦公設備時應同時清潔。(6)有污跡時，倒少許洗潔精用抹布擦洗。3.清潔標準(1)目視：無灰塵、無污跡、無煙頭、無雜物，門窗玻璃透明，無污跡。(2)每天清潔一次。（五）樓層通道地面1.清潔圍所有樓層通道地面。2.清潔作業(yè)程序(1)每天上午用掃把對各樓層走道地面和樓梯臺階清掃一次。(2)每周用拖把拖擦走道地面和樓梯臺階一次。(3)每月用長柄手刷沾去污粉，對污跡較重的通道地面徹底清刷一次。3.清潔標準(1)地面目視干凈，無污漬。(2)地面目視干凈，無雜物，無污跡。3.工作過程中應注意事項洗刷樓道時，防止水流入業(yè)主（住戶）房門。（六）燈具1.清潔保養(yǎng)圍本物業(yè)的路燈、樓道燈、走廊燈。2.作業(yè)程序(1)關閉電源，架好梯子，人站在梯子上，一手托起燈罩，一手拿螺絲刀，擰松燈罩的固定螺絲，取下燈罩。(2)先用濕抹布擦抹燈罩外污跡和蟲子，再用干抹布抹干水分。(3)將抹干凈的燈罩裝上，并用螺絲刀擰緊固定螺絲。(4)清潔日光燈具時，應先將電源關閉，取下蓋板，取下燈管，然后用抹布分別擦抹燈管和燈具及蓋板，重新裝好。3.清潔保養(yǎng)標準清潔后的燈具、燈管無灰塵、燈具無蚊蟲，燈蓋、燈罩明亮清潔。4.安全注意事項(1)在梯子上作業(yè)時應注意安全，防止摔傷。(2)清潔前應首先關閉燈具電源，以防觸電。(3)人在梯子上作業(yè)時，應注意防止燈具和工具掉下碰傷行人。(4)用螺絲刀擰緊螺釘，固定燈罩時，應將螺釘固定到位，但不要用力過大，防止損壞燈罩。（七）公共場地和路面1.清潔圍汽車道，人行道，消防通道。2.作業(yè)程序(1)用竹掃把道路中間和公共場所的果皮、紙屑、泥沙等垃圾掃成堆。(2)用膠掃把垃圾掃入垃圾斗，然后倒進垃圾手推車。(3)對有污跡的路面和場地用水進行清洗。(4)雨停天晴后，用竹掃把路面上的積水和泥沙清掃干凈。3.清潔標準（1）每天打掃兩次，循環(huán)保潔。(2)公共場地、路面無泥沙，無明顯垃圾，無積水，無污跡。綠地1.清潔圍本物業(yè)草地和綠化帶。2.作業(yè)程序(1)用掃把仔細清掃草地上的果皮、紙屑、石塊等垃圾。(2)對煙頭、棉簽、小石子、紙屑等用掃把不能打掃起來的小雜物，彎腰用手撿入垃圾斗。(3)在清掃草地的同時，仔細清理綠籬下面的枯枝落葉。3.清潔標準(1)每天清掃一次，循環(huán)保潔，保持清潔干凈。(2)目視無枯枝落葉，無果皮，無飲料罐。散水坡和排水溝1.清潔圍本物業(yè)的散水坡和排水溝。2.作業(yè)程序(1)用掃把清掃散水坡上的泥沙、果皮、紙屑等垃圾。(2)用膠掃把清掃排水溝里的泥沙、紙屑等垃圾，拔除溝里生長的雜草，保證排水溝的暢通。(3)用鏟刀、鋼絲刷清除散水坡及墻壁上空調(diào)滴水的污跡及青苔。(4)先用洗潔精清洗再用清水沖洗，檢查一遍發(fā)現(xiàn)不干凈的地方再用鏟刀仔細刮。(5)收拾好工具。3.清潔標準(1)目視：干凈，無污跡，無青苔，無垃圾和沙石。(2)有空調(diào)滴水的地方按作業(yè)程序第（3）、（4）條每星期擦洗一次。（十二）宣傳欄、標識宣傳牌1.清潔圍本物業(yè)的宣傳欄、標識宣傳牌。2.作業(yè)程序(1)宣傳欄的清潔：用抹布將宣傳欄里外周邊全面擦抹一遍，玻璃用玻璃刮清潔，按《玻璃門、窗、幕墻清潔操作標準》操作。(2)宣傳牌、標識牌的清潔：有廣告紙時，先撕下紙，再用濕抹布從上往下擦抹牌，然后用干抹布抹一次。3.清潔標準(1)宣傳牌每周清潔一次。(2)標識牌每周清潔一次。4.安全注意事項(1)梯子放平穩(wěn)，人勿爬上裝飾物，防止人員摔傷。(2)清潔宣傳欄玻璃時，小心劃傷手。(3)清潔工具不要損傷被清潔物。第九章綠化養(yǎng)護管理服務方案綠化養(yǎng)護管理服務方案一、綠化日常養(yǎng)護方法和要求（一）日常養(yǎng)護方法澆水根據(jù)各種植物對水需要量不同及具體情況靈活掌握，做好澆水工作。根據(jù)各種或生長期來決定澆水量。施肥根據(jù)園林綠地栽植的樹木花草種類來確定具體的施肥品種和時間，達到綠化美化的效果和目的。行道樹、遮蔭樹，以觀枝葉、觀姿為主的樹木，可施氮肥，促進生長旺盛，枝葉繁茂，葉色濃綠。觀花觀果植物，花前施氮肥為主，促進枝葉生長，為開花打基礎?；ㄑ啃纬桑┝租浄?，以磷肥為主。3、整形、修剪整形修剪是園林栽培過程中一項重要的養(yǎng)護措施，樹木的形態(tài)、觀賞效果、生長開花的結(jié)果等方面，都需要通過整形修剪來解決或調(diào)節(jié)。除草、松土除草是將樹冠下(綠化帶)非人為種植的草類清除，以減少草樹爭奪土壤中的水分、養(yǎng)分，有利于樹木生長；同時除草可減少病蟲害發(fā)生，消除了病蟲害的潛伏處。松土是把土壤表面松動，使之疏松透氣，達到保水、透氣、增溫的目的。防治病蟲害花木在生長過程中都會遭到多種自然災害的危害，其中病蟲害尤為普遍和嚴重，輕者使植株生長發(fā)育不良，從而降低觀賞價值，影響園林景觀。（二）日常養(yǎng)護要求同一品種的花卉，集中培育，不亂擺亂放。要分清陽性植物和陰性植物，陽性植物可以終日曝曬，而陰性植物只能是在早晨傍晚接受照射。根據(jù)盆栽花卉的植株大小、高矮和長勢的優(yōu)劣分別放置，采取不同的措施進行管理。不同的花木用不同的淋水工具淋水，淋水時要注重保護花木，避免沖倒沖斜植株，沖走盆泥。除草要及時，做到“除早、除小、除了”，并且要清除干凈。保持花卉正常生長與葉子清潔，每星期揩拭葉上灰塵一次。發(fā)現(xiàn)病蟲害要及時采取有效措施防治，不要讓其蔓延擴大。噴藥時要按規(guī)程進行，保證人和花的安全。綠化美化達標標準花圃(1)地面：無雜草、無臟物、無雜物，通道干凈暢通。(2)花盆：同一品種花卉、樹木堆放集中整齊，陽性植物和陰性植物分別堆放，盆無雜草和雜物，葉面無黃葉和大面積的蟲斑，空花盆按大小集中堆放。盆不允許有土無苗或死株。(3)農(nóng)藥、材料、工具集中擺放。外圍(1)樹木：樹上無枯枝、枯葉，造型獨特，地面四周無雜草和臟雜物。(2)綠化帶：修剪整齊、高矮一致，種植稠密、無枯枝、無黃葉、無大面積蟲斑，地面無雜草和雜物。(3)草坪：修剪整齊，高度在5cm以下，種植稠密、無大面積枯死，草坪無雜草和臟雜物。綠化工日常工作程序綠化工要保持花圃整潔衛(wèi)生，雜物、臟物要及時清理。綠化工要配合清潔工搞好綠地的環(huán)境衛(wèi)生工作。綠化工要保護草坪生長良好，嚴禁制止他人踐踏草坪?；镜乃乐辍⒉≈暌宄?，缺株要補植?；ㄅ杵茡p要及時換，盆泥少了要添加。臺風前對花木要做好立支柱、疏剪枝葉的防風工作，風后清除花木斷折的干、枝，扶正培植倒斜的花木。對花卉實施澆水、施肥、松土、清洗等工作時，要特別注意周邊的環(huán)境衛(wèi)生及時清理周邊地面的污泥和水。發(fā)現(xiàn)病蟲害，要進行捕捉或噴藥消滅。殺蟲農(nóng)藥要妥善保管好。噴灑農(nóng)藥時要按防治對象配置藥劑和按規(guī)程做好防工作，保證人、花、木的安全。節(jié)約用水，嚴禁浪費水源。第十章各項緊急應變處理方案一、一般火災應急方案接到火警后，門崗值勤人員向現(xiàn)場人員問清情況并偵察火情后，根據(jù)火警圍大小、程度輕重，確定報警圍。1.通知防應急分隊。2.通知工程維修人員到現(xiàn)場。3.報告管理處主任。應急分隊接到火警后，五分鐘趕到現(xiàn)場。偵察火情再次確定報警圍。1.立即搶救受困人員和疏散物資。2.立即運用消防器材撲滅火災，并負責調(diào)查起火原因。防組接到火警，應在最短的時間調(diào)配義務消防隊、醫(yī)療救護隊趕赴現(xiàn)場。1.義務消防隊趕赴現(xiàn)場后，第一梯隊所有成員迅速攜帶滅火器材進行滅火，并激活現(xiàn)場的消防設施進行搶救火災。2.義務消防隊第二梯隊對現(xiàn)場通道進行清理，對人員和物資進行疏散；同時保障前線救火人員的消防器材及時供給。3.醫(yī)療救護隊在火災現(xiàn)場準備搶救火災傷病人員。工程維修人員接到火警后，立即派人到現(xiàn)場協(xié)助撲救火災。1.根據(jù)需要采取著火區(qū)域停電。2.保證消防所需的電力、水力的正常運行。管理處負責人（即火場總指揮）視情況需要，調(diào)集人員援助。應急分隊應在起火后五分鐘到現(xiàn)場進行火勢控制和滅火，義務消防隊應在起火后十分鐘到現(xiàn)場撲救火災，其它協(xié)助人員應在起火后十二分鐘左右趕到現(xiàn)場進行消防搶救工作。二、重大火災應急方案一旦確定火災，由門崗值勤人員在第一時間同時做到：1.通知應急分隊和當值有關人員準備救火。2.拔打“119”報警，講清起火地點、部位、火勢大小及報警當事人。3.向業(yè)主（住戶）通報疏散，注意鎮(zhèn)靜，不要驚慌。4.激活消防設施進行滅火自救。5.指導現(xiàn)場業(yè)主（住戶）進行自救，進入避難層或到其它安全地方。6.保持現(xiàn)場通訊聯(lián)絡，以便于疏散搶救。7.進行火情監(jiān)控。應急分隊接到報警后，五分鐘趕到現(xiàn)場。到現(xiàn)場后：1.迅速偵察火災起因及火勢情況。(1)電器或冷暖器設備起火，應立即通知工程維修人員關閉起火區(qū)域的電源。(2)物質(zhì)起火，立即轉(zhuǎn)移易燃物品。(3)迅速向現(xiàn)場指揮轉(zhuǎn)告火勢大小、面積及燃燒程度。(5)同時間并予以疏散業(yè)主（住戶）。(6)打開消防栓，擰開閥門，進行滅火。(7)使用滅火器進行滅火。(8)撲救火災時，迅速排除易燃因素，如不能迅速滅火，要盡最大努力控制火勢，以待增援人員和消防隊的到來。(9)消防隊到后，協(xié)同撲救火災。2.協(xié)助調(diào)查火災原因?；馂膿錅绾螅凑障啦块T的要求協(xié)助清理現(xiàn)場?；馂默F(xiàn)場必須有負責人，原則上由管理處最高職位依次擔任，負責人到場后立即指揮管理處員工進行滅火救人工作。1.到現(xiàn)場即到著火區(qū)域組織指揮滅火救人工作。2.通過火情偵察，掌握火勢發(fā)展情況，確定火場起火的主要原因，及時召集力量。3.根據(jù)滅火救人需要，確定通報人員疏散和報告消防隊。4.向管理處各部門布置救人、疏散物資或滅火，并檢查執(zhí)行情況。5.消防隊到后，及時向其負責人報告情況，服從統(tǒng)一指揮。管理處主任接到火災通知后，外圍人員不得隨意調(diào)動，迅速進行安全警戒。1.外圍警戒任務是：清除路障，指導一切無關車輛離開現(xiàn)場，勸導過路行人撤離現(xiàn)場，維持整個外圍的秩序，為消防隊滅火創(chuàng)造有利條件。2.所有首層入口警戒任務是：無關人員不準進入大樓，指導疏散人員離開大樓，看管疏散下來的對象，指引消防人員進入著火區(qū)。3.巡樓人員著火區(qū)警戒任務：不要讓疏散人員再次進入著火區(qū)，防止他人趁火打劫，制造混亂，保護好消防器材，指導疏散人員往安全區(qū)域撤離。工程管理部在接到火災報警后，1.根據(jù)不同的火災情況采取區(qū)域斷電等措施協(xié)助滅火。2.保障消防設施的正常運行。3.保障電力、水力設備的正常運行。4.如有危急，通知負責人調(diào)動人員對主要設備進行疏散。發(fā)生火警后，除現(xiàn)場值班防員外，其它休息和在宿舍的防員應全部趕赴現(xiàn)場。1.義務消防隊員迅速成立兩個梯隊，進入著火區(qū)進行搶救受傷、受困人員，同時疏散人員和轉(zhuǎn)移主要物資。2.義務消防隊第一梯隊在組長帶領下攜帶滅火器材到現(xiàn)場進行滅火，疏散組疏散現(xiàn)場人員。3.義務消防隊第二梯隊在組長帶領下鋪設水帶路線和水槍的設置地點進行滅火，疏散組迅速疏散重要物資、設備到安全地點。4.義務消防醫(yī)療搶救組在組長帶領下趕赴現(xiàn)場后積極做好救護準備，對救火中的受傷人員進行現(xiàn)場急救和處理。其它所有管理處員工到達火災現(xiàn)場后，積極協(xié)助撲救火災。1.協(xié)助工程管理人員保證水電供應不間斷。2.協(xié)助救火人員保證滅火器材的運輸。3.積極協(xié)助作戰(zhàn)單位提供要求支持項目，保障器材的供應。公安消防人員到現(xiàn)場后，管理處所有員工應積極配合。1.一律服從公安消防指揮和調(diào)度。2.工程管理人員確保水電設施和消防設施能夠正常運作。3.醫(yī)療救護隊與其它趕來的醫(yī)療人員