大型商用樓盤建設項目可行性研究報告

第一章總論一111項目概況12項目建設背景 31．3財務分析 414不確定性分析 仁015結論 仁0第二章項目規(guī)劃設計方案． 2，1項目規(guī)劃設計思想 ?O2．2設計亻衣?lián)? '02．3規(guī)劃設計主題與設計原則理念 '02，4項目規(guī)劃設計方案 第三章項目市場背景研究4“3，1投資環(huán)境分析 丨43，2“市商業(yè)、酒店、寫字樓、Townhouse市場分析 00仁第四章項目營銷策劃方案6一4，1項目板塊定位 64．3項目宣傳推廣方案 37營钅肖推廣費用預算 44，4項目的銷售和經營 ·4·第五章項目工程建設進度第六章投資估算及資金籌措．．466，1估算依據(jù) ·4．6．2估算范圍 6．3估算說明 6，4投資估算結果 匚06，5資金籌措 匚0第七章財務評價及效益分析 0 57，1估算依據(jù) 匚007．2基礎數(shù)據(jù)的選取 257．3銷售收入估算 357，4銷售成本估算 匚一4 0一7，5經濟效益分析 匚仁007．6盈虧平衡分析 577．7敏感性分析 957．8財務綜合評價 957，9環(huán)境效益分析 '00 一710社會效益分析 60第八章風險分析1風險分析8．2．投資風險的控制第九章研究結論與建議1研究結論9．2項目建設

第一章總論1、1項目概況項目名稱：大型商用樓盤建設項目投資方．**投資擔保有限公司開發(fā)商：**房地產開發(fā)有限公司（暫定名）商業(yè)管理：**商業(yè)管理有限公司設計單位：中國建筑設計研究院1．1．1項目介紹**SHOPPINGMALL位于中國山東省**市河東新區(qū)商業(yè)娛樂區(qū)N7一06、07、08、09地塊，大型綜合性一站式購物休閑商業(yè)中心，擬建設大型單體shoppingma凵、五星級豪華酒店、5A級寫字樓、townhouse別墅，占地面積內紅線209239平方米（314畝),外紅線291152平方米（437畝），總建筑面積30萬平方米，總建筑面積30萬平方米項目定位**市及周邊地區(qū)高端市場，建成后將成為**市乃至山東省形象工程、標志性建筑。1．1．2區(qū)域狀況項目位于河東新區(qū)商業(yè)娛樂區(qū)，河東中心區(qū)位于**老城區(qū)與經濟開發(fā)區(qū)之間，西起岔氵可風景區(qū)，東至新興路（含金融一條街），北起花園路，南至東方路南側6號到路線，總面積10平方公里。項目地塊四面臨路，周邊道路狀況較好，交通便捷度較好。項目位于新區(qū)，新區(qū)為統(tǒng)一規(guī)劃建設區(qū)域，新區(qū)內建有大學城、商務中心、文化中心、行政中心、集中綠地，自然和人文環(huán)境較好，地理位置優(yōu)越。1．1．3項目四至地塊東至新興路、南至新河路、西至河東大道、北至16號線，土地面積209239平方米，矩形，形狀規(guī)則，可利用程度好。1．1.4項目技術參數(shù)占地面積：內紅線209239平方米（314畝）、外紅線291152平方米（437畝）總建筑面積：30萬平方米其中單體shoppingmall：15萬平方米五星級豪華酒店：5萬平方米5A級寫字樓．5萬平方米townhouse別墅：5萬平方米經營方式：大型shoppingma凵、5A級寫字樓、townhouse別墅以銷售為主，五星級豪華酒店委托國際知名酒店管理公司管理經營1．2項目建設背景**市位于黃河下游，山東省西北部，是山東省的北大門。**市政府擬在老城區(qū)東面建設河東新區(qū)和技術開發(fā)區(qū)。**新區(qū)擬建設高職學校、醫(yī)療中心、商務中心、文化中心、行政中心、新城綠地、會展中心、商業(yè)娛樂區(qū)、國際汽車城新城綜合市場，將新區(qū)建設于城市的一個小中心。**SHOPPINGMALL為大型綜合性一站式購物休閑商業(yè)中心，包括大型單體shoppingmall、五星級豪華酒店、5A級寫字樓．townhouse別墅，項目的投資建設將對當?shù)亟洕l(fā)展、提高人們生活質量發(fā)揮巨大作用，主要表現(xiàn)在以下幾方面．為**市及周邊地區(qū)提供休閑購物、文化娛樂、辦公、商務會議的場所，可以促進新區(qū)城市功能的盡快完善；項目輻射冰*及周邊地區(qū)，為提高該區(qū)域人們物質文化生活提供便利條件；項目吸引大量人流購物消費，對拉動當?shù)亟洕鲩L發(fā)揮巨大作用；項目設計理念科學、先進，建筑標準高檔，建成后將成為**市的形象工程，對提高城市形象起到積極促進作用；本項目開發(fā)需要國民經濟中許多行業(yè)和部門直接或間接提供物質資料，從而“波及'和拉動當?shù)匾陨闲袠I(yè)發(fā)展，本項目的開發(fā)為當?shù)貒窠洕S多部門和行業(yè)的發(fā)展提供了前提和場所；可直接或間接帶動提升60多個部門和行業(yè)的發(fā)展，尤其對服務業(yè)的拉動效應大，本項目的開發(fā)在安置人員就業(yè)，吸納農村富余勞動力就業(yè)方面發(fā)揮著巨大作用項目開發(fā)成功，每年將會向**政府繳納各種稅金達1億元；本項目的建設將為**人民帶來全新的體驗式消費理念。1．3財務分析1．3．1計算依據(jù)營業(yè)稅率：5．5％所得稅率：33％钅肖售費率：3‰（以銷售收入為基數(shù)）折現(xiàn)率：12％貸款利率：9％開發(fā)周期：4年1．3．2建設投資總投資：184233、54萬元建筑面積．30萬平方米單位建筑面積投資．5988元/平方米1．&3資金來源本項目總投資184233．54萬元。項目實現(xiàn)滾動開發(fā)作需資金投入約7．3億元，資金來源：自有資金機構投資、銀行貸款、民間投資方式籌措解決。1．&4財務指標稅后利潤：63837．73萬元財務凈現(xiàn)值12459，5萬元〈折現(xiàn)率12％）內部收益率31％1．4不確定性分析在銷售價格、建安成本、銷售率上升10％或下降10％的情況下項目依然有較高的收益水平，高于銀行貸款利率8％，也高于基準收益率12％。本項目有較強的抗風險能力。1．5結論項目經濟效益、社會效益與壞境效益俱佳，項目可行。第二章項目規(guī)劃設計方案2、1項目規(guī)劃設計思想本設計以形成現(xiàn)代城市開發(fā)區(qū)中心性商業(yè)綜合建筑群為目標，定位在亻衣托獨特的外部環(huán)境、策劃具有高度清晰的現(xiàn)代設計理念，具有高位空間環(huán)境的高端建筑群體，最終形成具有時代意念的標志性商務群體建筑。2．2設計依據(jù)1規(guī)劃部門提供的方案設計任務書和紅線圖。2，公司對“**大型綜合性一站式購物休閑商業(yè)中心"建筑設計相關條件要求。3．**市人民政府關于同意建設"**SHOPINGMALL”的函。4．**市城市規(guī)劃局的“規(guī)劃設計條件”5．有關規(guī)范文件．《民用建筑設計通則》（JGJ37一89）；《建筑設計防火規(guī)范》（修訂、GBJ16一87）；《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》（GB50067一97）；《汽車庫建筑設計規(guī)范》（JGJ100一98）；《建筑工程設計文件編制深度的規(guī)定》；《人民防空地下室設計規(guī)范》（GB50038一94）；2．3規(guī)劃設計主題與設計原則理念信息·協(xié)調·生態(tài)空間創(chuàng)造現(xiàn)代信息建筑的生態(tài)化空間，是本設計的主題。協(xié)調，信息與生態(tài)空間為本設基本理念原則。設計主題，基于現(xiàn)代信息建筑的設計理念逐漸成為中心商務建筑的思想基礎?，F(xiàn)代信息建筑的理論，是一種先進的群體設計理論，其基本思想為基于功能運行的時間和空間秩序來組織和穿插空間，使建筑在功能和形態(tài)意向上均體現(xiàn)出具有多層意味的信息交流的感受。國內外同類商務建筑逐漸接受并進行此類思想理念的深入研究與異化轉化。同時，新的設計手段不斷增加，為此種理論的實踐提供了更成熟的基礎。在設計中，信息理論的設計概念分為四個層面進行設計研究。規(guī)劃意念：設計運用中心廣場空間作為空間連接的主題，形成一個信息廣場，同時，采用玻璃廊道，孤形信步道為信息副軸，分別以快速和舒緩為不同的節(jié)奏，與廣場交相呼應。各個建筑的獨立交通，外圍車流與入口的交通組織，共同形成多層次的空間苧統(tǒng)建筑意象，采用純凈的形體作為建筑的主題形象，而以精美細致的紋理作為建筑的細部，反映出明快而精美的現(xiàn)代高層建筑氣質。這種處理方式也是信息化時代建筑的一種良好的處理手段，被稱為信息化時期的新古典主義風格或者新精美主義風格，作為對**新城建筑的一種響應，優(yōu)美的體型和精致的細節(jié)，延續(xù)了新區(qū)精美的氣質特征，而潔凈單純的外型，則不形成強烈的異特征，作為新建筑自身的一種“無'的做法，外在 的 ， 的 ， 的 ，純凈，細部精美，對新區(qū)的現(xiàn)代建筑風格既尊重，又表達了新建筑自身的新的現(xiàn)代建筑元素，將新的精美風格補充入城市，成為城市新時代層面的一個新的元素。群體結構，以純凈的寫字樓和商務區(qū)為中心，各部分既呼應又各有特色，而以豐富的商業(yè)娛樂建筑細部為聯(lián)系，通過建筑體量的配合和細部的呼應，形成不同空間之間的感受響應，從周邊欣賞建筑開始，到進入建筑，建筑的各個部分如同不同的舞臺，將使用者帶入各個不同的場景，隨建筑的性質組織設計的氣氛，不斷感受到同質異構的空間副主題，隨空間和時間的變化，建筑空間反映出各種不同的氣氛，高度呼應的空間，使使用者強烈感受到建筑綜合體的高度信息感受。硬件體系，在設備環(huán)境設計中，強調信息設備的使用，在可視空間環(huán)境，水環(huán)境，光環(huán)境，空氣環(huán)境，聲環(huán)境，設備管理，人流管理，設備使用等方面，加強信息管理控制系統(tǒng)的設計，使建筑表現(xiàn)出杰出的信息建筑使用層面的涵義，與外在信息感受豐富的規(guī)劃結構，單體和群體關系的整體呼應，共同實現(xiàn)建筑功能方面的高度信息化體驗?，F(xiàn)代信息建筑的理論有更豐富的內容和內涵，在設計的具體操作中，可更深入而本質的對此類建筑理念進行表達和創(chuàng)作，從而表現(xiàn)在建筑整體的深層次美感和功能系統(tǒng)的組織中。同時以此為主題和其他設計理念進行綜合，形成更高品質的建筑空間。協(xié)調是設計整體氛圍要求，設計作為一個群體設計項目坐落于**新城這樣一個建筑環(huán)境優(yōu)美的大環(huán)境中，設計本身的協(xié)調感是設計品質的最重要的基礎。協(xié)調的理念從3個層次進行理解。（一）設計主題和理念與時代背景，城市背景，開發(fā)背景的協(xié)調。設計主題選擇信息時代的主流理念一一信息建筑理念及其總的思路已在前文提到。作為**新城的建筑，設計應表達出如下與城市背景的協(xié)調理念：文脈延承．長期的歷史沉淀形成了**的建筑氣質和風格，各個階段的建筑中包含著城市不同時期歷史的記憶，在這些記憶中，積淀了城市的各個時代建筑文化特色，成為都市中珍貴的建筑文化脈絡。之后的建筑，在對這條文脈的繼承中生成，在新時期的建筑手段，建筑材料中，更豐富的理解和解譯本設計的建筑氣質，統(tǒng)一于城市的建筑氣氛中，又使城市的風格表達的更加豐富對步行空間的強調是**生活感受中最重要的部分之一，本方案將步行空間引入建筑中，將**的步行感受轉為建筑中的空間，建筑成為步行的背景，跌落的空間層次成為步行的街景。不同的步行線路一一階梯，玻璃通廊，孤行信步道相互穿插，形成豐富的步行感受人文氛圍建筑的人文氛圍的形成有兩個因素，一是商業(yè)群體建筑的內涵，既屬于建筑種類的內涵。二是個性建筑有別于社會其他同類建筑的特征。**人文精神表現(xiàn)為一種樸素，平和的人文氣質商業(yè)建筑則應表達出較強的宣傳特性。本設計以典雅和諧為基調，以潔凈的體量和信息化的理念作為商業(yè)建筑的個性特征，在典雅的人文氣質基調上進行空間的組織。從開發(fā)的角度，設計按照周邊開發(fā)情整體發(fā)展的特點，以及未來使用者的特點進行協(xié)調設計。總體布置為集中圍合型，商業(yè)娛樂部分和寫字樓，酒店自然形成圍合的界面，居住區(qū)自成體系，又與商業(yè)區(qū)做形式和形態(tài)的呼應，各個功能部分即分又合，按功能結合成組布置。過多的裝飾和復雜的建筑構成方式對于群體建筑風格并不合適，我們在設計中希望尋求一種樸素大氣的建筑風格，使用合理的建筑材料進行協(xié)調組織，在經濟上較低的投入，而達到良好的效果，使整體風格在較高的設計基調中作到和諧統(tǒng)一（二）建筑群體關系的協(xié)調設計應表達出如下群體設計的協(xié)調理念層次秩序．在具體設計中，建筑表達出豐富而有機的空間內涵。其空間在廣場的導引一展開一主體一交流一結束的空間基本序列中變化，服從主序列，并生成次序列。各部分形成廣場一分軸線一分功能一次軸線一次功能的次序，按主一分一次三個層次組織空間。整合景觀．設計應在整體空間架構中生成。本案的規(guī)劃道路骨架和空間整體關系為外圍內分，外圍形成圍合，內部功能則分開布置，形成不同的分區(qū)體系。這種原則決定了本方案的總體框架。并進一步決定次級設計，如景觀和細部設計方法，本設計原則是對整體設計體系的遵從著力于發(fā)展與整體和諧的建筑環(huán)境。（三）群體中各個單體的建筑內涵的協(xié)調，包括建筑秩序的明確，建筑風格的清晰，單體建筑各細部的呼應，不同建筑部分間收放配合和單體整體空間的流暢。在單體設計意象上，體現(xiàn)商業(yè)居住性建筑特色，在設計中力求簡潔大方，細部處理追求簡約中的豐富變化。設計手法中體量簡明，高層寫字樓與高層酒店，采用簡潔的立面劃分，與精美的細部結合，運用現(xiàn)代簡潔手法闡釋建筑的個性意象。單體細部形式，采用多層次的組織節(jié)奏，室內外空間互相呼應，使單體內每一處空間都充滿生機與活力。同時利用構架等與退臺配合，虛實變化，使立面更顯生動。個體的不同局部注意商業(yè)建筑時代品質特征、同時強調溫馨和諧的氣氛和典雅尺度，使整體氣氛產生協(xié)調而富有內涵的現(xiàn)代商業(yè)品質。各部分的功能間產生豐富的聯(lián)系。交流的空間成為建筑的重要特征。2．4項目規(guī)劃設計方案（1）規(guī)劃總體結構：本案占地209239平方米，由4組較大的功能分區(qū)組成相對獨立的組群區(qū)域，主要為商業(yè)區(qū)，高層辦公區(qū)，酒店區(qū)和居住區(qū)。商業(yè)區(qū)采用多層集中式布置，高層辦公區(qū)采用塔式辦公樓和板式酒店，與空間豐富的商業(yè)娛樂區(qū)結合的布置方式，居住區(qū)獨立成組布置。通過外環(huán)組織交通。與線形集中綠地纟吉合布置周邊景觀，中央?yún)^(qū)布置步行景觀系統(tǒng)，通過水系與綠地設置主景觀系統(tǒng)，爭取戶戶有景，步移景易的高層次低層住宅景觀。按平面結構，主題分為東西兩區(qū)，分別為西部的商業(yè)區(qū)和東部的居住區(qū)，按縱向結構，分為辦公區(qū)，酒店區(qū)（高層區(qū)），商業(yè)及娛樂區(qū)，低層居住區(qū)（多層部分），地下功能區(qū)。根據(jù)規(guī)劃結構，地塊空間關系采用圍合，分合高低結合，形成生動有序的體量關系。方案由中心步行廣場連接起來，形成清晰的功能組織序列。由城市廣場、步行階梯、陽光通廊和弧形信步道組成的三個步行主軸，形成了功能多樣，層次豐富的半室外共享空間一一城市與建筑的過渡空間。同時又將建筑的各個不同的功能區(qū)有機的聯(lián)系起來。現(xiàn)代社會各界對于健康環(huán)境的關注超過了以往任何時期，而半室外空間良好的自然通風，在為人員密集的大型集會、文化、健身、娛樂活動提供了便利的同時，它又有力的保護了人們的健康。同時屋頂平臺又自然形成了一個避難層，為主樓及群房的人員安全琉散提供了有力的條件。交通組織與停車辦公樓群地下2層，為主要停車場，地下2層結合人防設置。機動車沿南北路入地下停車場。商業(yè)樓群地下一層商業(yè)，地下2層為機房及倉庫，局部做機動車停車位。各功能入口主要沿周邊布置，與中心廣場呼應，兼顧了辦公和商業(yè)建筑和酒店建筑的使用性質，地段特點，服務半徑和景觀效果等多種因素。消防車道沿建筑物周邊布置，滿足消防要求。機動車停車通過地上和地下結合解決。步行體系及景觀設計形成步行廣場，形成良好的集中公共空間，采用大面積，連續(xù)視線的集中景觀區(qū)域。公共景觀的組織以一條階梯主軸為主，兩條休閑廊為輔，穿插進一系列活躍的空間元素，組織較豐富的主體空間。線形空間內可設置群體主題景觀廣場、噴泉、淺水以及各種景觀元素等，結合主軸步行道及弧形信步道構成豐富而生動的景觀效果。綠色生態(tài)系統(tǒng)建筑群體內設線形綠化，集中綠化兩級生態(tài)系統(tǒng)。線形綠化按三主多輔體系布置，三主是指沿三條步行通道的綠色生態(tài)體系，多輔是指沿各個交通體系均設置為綠色線形系統(tǒng)。集中綠化系統(tǒng)是指綠色庭院布置，分為室內與室外兩類。室外部分包括基地周邊的綠帶布置，娛樂建筑的屋頂花園布置。室內包括各入口廳堂布置，商業(yè)，寫字樓主題空間布置，空中休閑廳布置，居住建筑會所布置，如上位置的設計均圍繞生態(tài)建筑為主題進行設計第三章項目市場背景研究3、1投資環(huán)境分析3．10宏觀整體經濟形勢2004年國內生產總值136515億元，按可比價格計算，比上年增長9，5％。其中，第一產業(yè)增加值20744億元，增長6，3％；第二產業(yè)增加值72387億元，增長11．1％；第三產業(yè)增加值43384億元，增長83％。第一、第三產業(yè)對國內生產總值增長的貢獻率為92％和290%，分別比上年提高52個百分點和2．8個百分點。全國居民消費價格總水平比上年上漲39％（見表1），其中服務價格上漲2．3％。商品零售價格上漲28％。工業(yè)品出廠價格上漲6．1％。原材料、燃料、動力購進價格上氵張114％。固定資產投資價格上漲5，6％。農產品生產價格上氵張13，1％。居住消費價格全國上漲了4四％。目前我國會展業(yè)蓬勃發(fā)展。中國貿促會近日公布的研究報告顯示，未來5至15年內，中國會展業(yè)年均增長率將保持在15％至20％左右。預計到2010年，我國會展業(yè)總收入將超過200億元；2020年，我國會展業(yè)總收入將超過1傭0億元。據(jù)測算，會展產業(yè)的經濟帶動系數(shù)高達1：9，即場館收入為1時，其他交通、住宿餐飲、娛樂、購物等相關收入則為9。會展業(yè)在帶來巨大的直接經濟收益的同時，更為這些地區(qū)和城市的繁榮與發(fā)展提供了強大的動力：會展業(yè)作為人流、物流、技術流和信息流的重要載體，具有間接拉動經濟升級的作用，而其產生的社會效益更是無法估量。會展經濟的發(fā)展必然會加大對商務旅游地產的需求。3還2“城市概況**市位于山東省西北部，北緯36。24'一38。0'、東經1145、一117。24'之間，東西寬200公里，南北長175公里，總面積10341平方公里，占全省總面積的753％，位于黃河下游北岸。**市北依北京、天津，南鄰省會濟南，西接山西煤炭基地，東連勝利油田及膠東半島，處于華北、華東兩大經濟區(qū)連結帶和環(huán)渤海經濟圈、黃河三角洲以及“大京九"經濟開發(fā)帶交匯區(qū)內，兼具沿海與內陸雙重優(yōu)勢。**市是華東、華北重要的交通樞紐。京滬、德石．濟邯三條鐵路在這里交匯，5條國道、14條省道在境內縱橫交錯。京福高速公路貫穿南北，濟聊、青銀高速公路穿境而過。從**到濟南國際空港僅需一小時，到天津海港也只用兩個小時。**市轄德城區(qū)、樂陵市、禹城市和齊河、平原、夏津、武城、陵縣、臨邑．寧津、慶云，1個市轄區(qū)、8個縣，代管2個縣級市。2004年末全市總人囗549．3萬人，其中農業(yè)人口41897萬人，下降0．26％；非農業(yè)人口130．33萬人，增長4．24％。全年出生人ロ6.92萬人,出生率12.6%。;死亡人口302萬人,死亡率5.5%。;人口自然増率7.1%。。其中德城區(qū)10%,陵具、恠邑具各10%,斉河具11%,陵市13%,人口所占比例莪大。3.1.3市軽済展狀況據(jù)**市銃汁局銃汁詰果晶示?2004年全市現(xiàn)國內生戸思値(GDP)6869イ乙元,比上年増171%,増幅提高05個百分占秀近幾年以來最高増速,現(xiàn)了連鎮(zhèn)五年的襾位數(shù)増,人均國內生戸値込到12542元。其中,第一戸並宴現(xiàn)増加値118.24イ乙元,増-k7.6を第ニ戸韭現(xiàn)増加値36074イ乙元,増181%;第三戸韭実現(xiàn)増加値20792イ乙元,増121%。戸並結枸謎仇化,非衣戸亜比重迸一歩上升,三戸亜比重込到828%,與上年基本持平。20012004徳イ"GDP。?直囲表?市GDP（億元）407、44605556．68686．9GDP增長率12，616，6上述 統(tǒng)計資料表明，2004年**市經濟發(fā)展顯示出了強大的活力，GDP增長速度連續(xù)五年超過10％，繼續(xù)保持了近幾年快速增長的發(fā)展趨勢。預計隨著國內需求的穩(wěn)步擴大、經濟結構調整的進一步實施，未來幾年**市經濟環(huán)境將更加優(yōu)越和趨于完善。2005年上半年全市生產總值完成4018億元，同比增長17％；地方財政收入實現(xiàn)224億元，增長18．8％；夏糧總產創(chuàng)歷史最高水平，達到2533萬噸，增長20％；規(guī)模以上工業(yè)增加值、銷售收入和利稅分別實現(xiàn)165，8億元、5192億元和66，2億元，增長32，4％、451％和479％．社會消費品零售總額完成134四億元，增長167％，疋1998年以來的最高增幅；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到4532元，增長11，7％．農民人均現(xiàn)金收入達到1860元，增長127％。城市建設亮點多、力度大，上半年共完成投資42億元，同比增長33％。中心城區(qū)干道整治．美化亮化．小街小巷便民改造等工程進展順利，并且已大部分完工；新城區(qū)河東大街、新河路等施工速度明顯加快，教育中心、醫(yī)療中心等主體建筑已完工。新型農村合作醫(yī)療稔步推進，覆蓋面已達22％。就業(yè)再就業(yè)工作成效顯著，城鎮(zhèn)新增就業(yè)2，87萬人，其中下崗人員再就業(yè)0，73萬人。深入開展了省級文明城市創(chuàng)建活動，德城區(qū)順利入選省級文明城市名單。教育．文化、體育廣播電視等也取得了不同程度的進步?？梢钥闯?，**整體經濟健康穩(wěn)定的發(fā)展。3還4市居民消費狀況居民收入水平2004年**城市居民人均可支配收入8049元，比上年實際增長12．7％。人均消費支出為5888元，比上年實際增長13，8％。德州近年鎮(zhèn)民收人和消費性支出統(tǒng)計圖（單《元》8[》4957577019 2001亻「 衛(wèi)U02聳02003年 2003年居民消費水平2004年**市居民消費價格指數(shù)為1037％，高于上年3，4個百分占比全國低03個百分點。其中，食品類價格上漲最多，達到114％；2005年居民消費價格上升的拉動力將強于抑制力，加之2004年價格上氵張的滯后影響產*市居民消費價格總水平將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢，預計全年居民消費價格指數(shù)在105％左右。德州居民消費價格指數(shù)統(tǒng)計圖9898 2001年 2002年 2003年 2004年·消費價格指數(shù)居民消結構2004年消費品市場穩(wěn)中見旺。全市實現(xiàn)社會消費品零售總額187，21億元，增長16％。其中市的零售額7275億元，增長169％；縣的零售額4705億元，增長15．0％；縣以下零售額67·41億元，增長15．7％。全市人民生活繼續(xù)改善，2004年人均消費支出達到5888元，其中食品支出占445衣著支出占5四％，居住支出占159％，文教娛樂用品及服務支出占11‰。3還5“市近年房地產開發(fā)狀況近年來，“市房地產市場蓬勃發(fā)展，從下圖可以看到，近幾年來，**市商品房施工面積及竣工面積總體上呈現(xiàn)上升的趨勢，上升幅度逐年加大。2001．04德州房地產開發(fā)情況計圖47m401．36005004003002000 2001年 2傭2年 2003年 200#年o施工面：平方米)到工面：萬平方米}3、2“市商業(yè)`酒店寫字樓、Townhouse市場分析31商業(yè)市場分析目前，**主要有湖濱大道、解放路、東風路、東方紅路等主要商業(yè)街道，天衢購物中心、華聯(lián)商廈．**百貨大樓等較大規(guī)模的商業(yè)設施。湖濱大道是貫穿**市南北的中軸路，道路硬件設施良好，人流車流較大，屬于**市的形象道路，因此道路兩側多市政配套設施，如．各類金融機構、公園、醫(yī)院等，許多上檔次的酒店飯店也落戶于此，如：**大酒店。湖濱大道總餐飲商業(yè)面積約22850平方米，在該道路商業(yè)設施中所占比例較大，約為52，5％。解放路位于**市西側，是貫穿市區(qū)南北的一條主干道路。該道路位于老城區(qū)，硬件條件一般，但是由于年代久遠，許多工廠、商店、學校以及政府機構都落戶于此。道路兩側門市房較多，大多是經營五金建材、服裝服飾的小門臉，規(guī)模較大的商業(yè)數(shù)量十分有限。其中服裝服飾總商業(yè)面積約18400平方米，在該道路商業(yè)設施中所占比例較大，約為30、6％，餐飲約10700平方米，約為17．8％，金融7100平方米，約為118％。解放路商業(yè)業(yè)態(tài)分布12、18%囗金融口休閑到餐飲囗汽配遑嫉樂0美宕美發(fā)口五金建材0其它到服裝服飾東風路是貫穿**市區(qū)東西的主干道，交通硬件設施良好，車流人流承載能力強，道路兩側分布了許多商業(yè)網(wǎng)點和**市政府的職能部門，如：**汽車總站、**聯(lián)通分公司市郵政局、**市氣象局、希森大酒店等，可以說東風路將在**今后快速發(fā)展過程中起著非常重要的作用其中汽配修理32830平方米，在該街道商業(yè)設施中所占比例較大，約占43％，餐飲所占比例其次，約占13％。東風路商業(yè)業(yè)態(tài)分布7％7％43o金融囗休閑的餐囗汽配修理冂娛樂到美容美發(fā)囗五金建材0其它到服裝服飾東方紅路位于**市中部，是貫穿“市區(qū)東西向的中軸路，德成區(qū)政府、**市政府市政協(xié)、市國土資源局、市人民醫(yī)院、招商局等許多政府部門和市政配套設施都落戶在此條道路上；此外，東方紅路還是連接**市區(qū)和開發(fā)區(qū)的一條重要交通道路，隨著開發(fā)區(qū)的建設發(fā)展，此道路的交通運輸作用將會越來越大。服裝服飾總建筑面積48200平方米，在該街道商業(yè)設施中所占比例較大，約為626％，其次為娛樂，總建筑面積約10000平方米，所占比例為13％。東方紅路商業(yè)業(yè)態(tài)分布13、金融的餐餃 汽配修理囗娛樂0鼎裝赧飾休閑0美容美發(fā)口五金建材到其它**天衢購物中心位于**市天衢路與德興路路口交界處，營業(yè)面積24000平方米，員工1800余人，經營業(yè)態(tài)包括超級市場和百貨商場，它隸屬于山東德百集團，是**市一個大型綜合購物廣場。天衢購物中心是德百集團下屬的綜合大型賣場，總投資額近億元，裝修豪華氣派，消費壞境舒適宜人，成為**百貨大樓之后的又一商業(yè)亮點工程。由專業(yè)資深商業(yè)咨詢公司全程策劃，引進國外先進管理模式，將以低成本、低毛利、高钅肖量的經營手段，迅速成為**商業(yè)界的名牌。 街道名稱 天衢購物中心業(yè)態(tài)分布山東德百集團華聯(lián)商廈位于市中心繁華地段，西臨**汽車總站，東臨人民公園。經營范圍包括：一樓大型超市，家用電器；二樓鐘表首飾，照相器材，針棉織品，運動套裝；三樓新潮男女服裝；四樓鞋城羽絨服裝；五樓五金勞保用品，自行車，文化體育用品。華聯(lián)商廈先后被授予山東省“百城萬店無假貨示范店"、全國“誠信經營滿意服務優(yōu)秀企業(yè)”、“全國商業(yè)服務業(yè)安全放心消費場所”，還被評為“省、市消費者滿意單位”等眾多榮譽稱號。 街道名稱 華聯(lián)商廈業(yè)態(tài)分布四層鞋城羽絨服裝4000五層五金勞保用品，自行車，文化體育用3000**百貨大樓是山東德百集團核心企業(yè)之一，位于市區(qū)最繁華的商業(yè)中心，北鄰風景秀麗的**中心廣場，是目前魯西北、冀東南規(guī)模最大、檔次最高、服務最優(yōu)、設施最先進的百貨商場。百貨大樓1983年建店，多年的誠信經營打造出金子般的企業(yè)品牌，被譽為魯西北商界的一顆璀璨的明珠。商場外觀造型新穎、規(guī)模宏大、內部設施先進、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美，是一座購物、娛樂、休閑的綜合性大型購物中心 街道名稱 百貨大樓業(yè)態(tài)分布樓層下業(yè)態(tài)家電、自行車．廚具營業(yè)面6000層超市、手機、化妝品．飾品、煙酒10000層童裝、皮鞋、箱包8000層休閑裝、羊絨制品8000四層職業(yè)裝、羽絨服8000五層文體用品、床上用品、餐飲6000**shoppingma《《為大型單體shoppingma凵，商業(yè)規(guī)模大業(yè)態(tài)分布均衡，統(tǒng)一管理，可以吸引**市周邊范圍的消費人群購物，消費者在目的消費的同時產生隨機性消費。**shoppingma凵和其他商業(yè)相比，具有以下優(yōu)勢．規(guī)模大，商品品種繁多，可以滿足消費者一站式購物的需求，吸引更多的消費者；建筑產品設計由資深專業(yè)人員策劃設計，更符合人們購物的心理和生理需求，方便人們購物，本項目靠近會展中心，會展中心舉辦各種活動帶來的人流必然會加大商業(yè)設施的需求；辦公、住宅和酒店定位于高檔人群，辦公、住宅和酒店的業(yè)主直接為商業(yè)設施帚來消費群；3．2．2酒店市場分析目前**市區(qū)內由于商務氛圍較弱，附近也沒有什么名勝古跡，因此市區(qū)內上檔次的酒店．賓館數(shù)量較少，具備星級酒店、賓館條件的只有五家，具體見下表。圖表：市區(qū)內現(xiàn)有酒店項目位置規(guī)?！雌矫祝?*大酒店*冰市東方紅路30000美麗華大酒店*冰市解放中路60000貴都大酒店*冰市湖濱中路40000喜來登大酒店*冰市湖濱北路20000希森大酒店冰*市東風路15000從上表可以看出，目前市區(qū)內上檔次的酒店、賓館總量不到200000平米市區(qū)內的酒店、賓館主要分布在湖濱路．解放路、東風路等市區(qū)交通干道上，因為這些交通干道每日經過車流量大，酒店賓館的標志非常容易被過往車輛看到，從而吸引客戶入駐；目前河東地區(qū)上檔次的酒店賓館幾乎沒有。項目名稱**大酒店標準間價格（元/間）298美麗華大酒店400四星貴都大酒店398四星喜來登大酒店258四星級標準希森大酒店198二星級標準市區(qū)內的酒店基本上以二、四星級酒店為主，美麗華大酒店是**市內檔次最高的酒店，為四星級；貴都大酒店對外宣稱是四星級酒店，從其硬件設施及服務標準來看也名副其實；四星級酒店的標準間價格基本在400元左右/間／天；其他檔次的酒店根據(jù)自身的硬件條件以及軟件服務標準，標準間的價格也有所不同，如上表所示隨著全國會展行業(yè)的發(fā)展，**商務人員的增加，必然加大對**酒店物業(yè)的需求。**政府大力建設河東新區(qū)，未來新區(qū)必然會成為**城市的分中心目前**河東新區(qū)沒有大型、高檔的酒店設施，**國際廣場項目位于規(guī)劃建設的會展中心南部，按照五星級標準設計施工，委托國際知名酒店經營管理公司經營，建成后將成為**，乃至山東的地標性建筑。項目具有以下優(yōu)勢吸收**高端商務人士入?。何袊H知名酒店經營管理公司經營，硬件設施和服務質量優(yōu)良，提升物業(yè)附加值；舉辦各種大型商務活動，提升酒店威望；產品設計符合高端商務人士對高檔酒店的需求；**國際廣場項目為集大型商業(yè)、辦公、高檔住宅為一體的建筑綜合體，各用途物業(yè)為互補性物業(yè)，商業(yè)、辦公、高檔住宅的建設必然會加大對酒店物業(yè)的需求。3．2．3辦公市場分析**市區(qū)內在用的辦公樓中高檔物業(yè)稀少，一般為單位自建的辦公樓，檔次、設備設施、外觀、聲望方面都較差，隨著**城市的建設、經濟的發(fā)展，**的寫字樓市場必然會迎來一個快速發(fā)展期。目前不少開發(fā)商已認識到發(fā)展契機，河東地區(qū)在建的辦公類物業(yè)已有一定規(guī)模的供應，在建的辦公物業(yè)如下表．圖表生區(qū)域內在建辦公物業(yè)項目名稱通途公司商務樓項目位置CBD區(qū)域項目體量（平米）18000東城國際大廈CBD區(qū)域眾望工貿綜合樓天衢東路11000**齊鑫大廈CBD區(qū)域16000凱楊商貿樓CBD區(qū)域20000商貿大廈康博大道26000國貿廣場解放中路30000白天鵝大廈湖濱南路（德百對面）18000本項目和其他項目相比具有以下優(yōu)勢．本項目靠近新建政府辦公樓，為辦理公務的方便，可以吸引更多的企業(yè)入??；酒店聘請國際知名企業(yè)酒店管理公司管理，有一定品牌，可以給寫字樓帶來聲望，聲望對于寫字樓來講可以吸引更多的高端企業(yè)入??；辦公樓配套設施齊全，智能化標準高，可以滿足企業(yè)對現(xiàn)代化辦公的需求。3．2.4Townhouse市場分析**市目前住宅類物業(yè)發(fā)展態(tài)勢較好，許多項目都正在進行銷售，而且售價也節(jié)節(jié)攀升，住宅類物業(yè)以多層為主，小高層為輔，戶型偏大，主力戶型都在1傭平方米以上，本部門僅對市內目前新推出的項目進行分析，而其他項目多為公司職工宿舍和集資建房，與本項目不具可比性，因此不再本報告考慮的范圍之內。目前，**市住宅供應情況如下：圖表：住宅類物業(yè)供應總量北，杏園路以西5東建**花園天衝東路河東新城280000施工6金地家園天衝東路27C00施工7中茂家園河東經濟開發(fā)區(qū)188000施工8高地世紀城東方紅路與杏園路交界處280000施工9長河景苑小區(qū)天衢東路河東新城100000施工10砂河居東風路南200000現(xiàn)房11眾望家園新城區(qū)波司登北鄰西100米路北50000施工12新城市花園河東經濟開發(fā)區(qū)230000現(xiàn)房13嘉誠名居天衢路110000施工14吉祥苑小區(qū)湖濱北路與大學北路交30000施工15金都花園德城區(qū)東風東路90000施工161陽光花園國際合計東風路與德興路交界處四45000049000施工以上表格為“市區(qū)住宅類物業(yè)供應統(tǒng)計表，表格顯示．樓狀況統(tǒng)計圖00囗在施樓盤0玫房嶁盤全市現(xiàn)有住宅商品房供應面積約為2949傭0平方米，其中還在施工樓盤建筑面積總體量為17950傭平方米，現(xiàn)房樓盤總體量為1154傭0平米，正在施工樓盤建筑體量占總體量的608％，現(xiàn)房的樓盤體量占總體量的392％；市區(qū)內共有新樓盤16個，而其他項目多為公司職工宿舍和集資建房。**市新增住宅物業(yè)呈如下分布．住宅分布圖0思，5到乜市區(qū)內到河東地區(qū)住宅類物業(yè)價格水平以及檔次如下表．7中茂家園中普通住宅8高地世紀城中高1．32普通住宅9長河景苑小區(qū)普通住宅10砂河居中低普通住宅11眾望家園2200中普通住宅12新城市花園中普通住宅13嘉誠名居普通住宅14吉祥苑小區(qū)1700中低普通住宅15金都花園2900高檔住宅16陽光花園國際城2500普通住宅目前**市住宅多為普通住宅，產“設計．設備設施、檔次上不能滿足高收入人士對住宅產品的需求。本項目和**市目前住宅提供差異化產品，吸引高端人士購買，在市場內不存在競爭?？梢灶A見本項目的住宅產品會取得不錯的銷售業(yè)績。第四章項目營銷策劃方案4、1項目板塊定位建成后將成為**標志性建筑和山東頂級商業(yè)形態(tài)的領軍項目一**市未來新城中心商業(yè)娛樂區(qū)。4．2市場定位功能定位采用ShoppingMa凵的商業(yè)地產模式建設。建設內容包括超市．百貨、電影院、娛樂設施、餐飲、5星級酒店、5A級寫字樓高級服務式公寓、停車場、店鋪、旅游景區(qū)等配套基礎設施。生活、休閑、購物緊密相連?？蛻羧憾ㄎ籗hoppingMall為20到40之間成熟、穩(wěn)重；追求時尚、個性人士及高收入人群，以及公務和商務消費。對于大型商業(yè)購物環(huán)境，既要有一定的消費能力，也要有相當?shù)捏w力。價格定位充分考慮市場價格走勢及周邊樓盤競爭狀況，建議將項目開盤均價定為：住宅：均價7500元/平米（5萬平方米）寫字樓：均價8傭0元/平米（5萬平方米）商業(yè)：均價15000元/平米（15萬平方米）酒店．持有（5萬平方米）發(fā)展商定位本項目總建筑面積約30萬平方米，4年內開發(fā)銷售完畢，預計為企業(yè)帶來10億元左右的銷售收入。通過運作本項目，企業(yè)2008年至少達到以下兩個指標．、企業(yè)爭取當**市市場領先者，在開發(fā)規(guī)模、資金實力、人才資源、機制創(chuàng)新等方面爭當**市領跑者。、爭取塑造**市的第一個全省性房地產品牌，大幅度提升企業(yè)亠舉4．3項目宣傳推廣方案分為8個階段．1、預熱期；2、開盤期，3、強钅肖期；4、調整期；5、續(xù)銷期；6、調整期；7、鞏固期；8、掃尾期。第1階段：預熱期分為兩入時間段，前一個時間段為接受客戶登記，積累客戶資源，進行項目的內部認購活動。重點在于形象推廣及節(jié)點式活動推廣，突出項目良好的商業(yè)氛圍及完善的辦公環(huán)境及對項目進行廣泛的宣傳推廣，迅速提高項目的知名度；后一時間段作為開盤期的過渡，應適當加大投入，重點推廣地段一**市河東新區(qū)商業(yè)娛樂區(qū)核心地位、交通一交通網(wǎng)路發(fā)達及城市新規(guī)劃下巨大的升值潛力。宣傳形式：報紙廣告配合節(jié)點式推廣活動不定期發(fā)布新聞、市場分析與營銷理念的文章，同時宣傳**投資管理集團、**房地產開發(fā)有限公司與**shoppingmall，此階段以軟廣告為主、硬廣告為輔?？砂才烹u尾酒會或邀請政界名人蒞臨剪彩，提高客戶購買信心。對重點區(qū)域比如膠東半島進行媒體發(fā)布。第2階段．經過了預熱期，累計了一定量的客戶，已經初步樹立起項目的市場形象，同時前期準備工作基本就緒，此階段應趁熱打鐵，進一步加大推廣力度，在開盤前后這一個月集中優(yōu)勢，對目標市場進行第一輪掃蕩。推廣重點為第一期，主推賣點為城市新規(guī)劃下的巨大的升值潛力、物業(yè)管理、良好商機及高檔辦公環(huán)境。以主力商戶進駐為主題進行宣傳推廣，以此進入基礎商戶的招商工作，同時開始逐步進入整個招商活動的高潮。本階段的宣傳推廣應以本專案商業(yè)前景展現(xiàn)為主，全面提高本案商業(yè)中心的核心地位。宣傳形式：報廣、戶外廣告、雜志、電視、電臺、網(wǎng)絡（參考：在樓盤預售及正式開盤前，設計一個別開生面、形式獨特的揭幕儀式）。第3階段．此階段為銷售旺季．應承接開盤期強勢營銷態(tài)勢繼續(xù)升溫市場以消化主力戶型、在本階段應全面加強主力商戶與基礎商戶進駐的宣傳，營造熱烈火爆的招商氛圍。進一步擴大本專案商業(yè)的知名度，通過強勢媒體的宣傳，提高本案的口碑，通度產品個性的宣傳，提升流動目標商戶的心理價位，同時大力宣傳本專案的商業(yè)價值的增長空間，促成目標商成交。推廣重點為第一期，同時townhouse住宅開始預熱并進行內部認購。賣點為自然環(huán)境、物業(yè)管理．地段、交通、配套。宣傳形式．報廣（維持力度）、雜志、電視、電臺、網(wǎng)絡。第4階段：此階段進入傳統(tǒng)的銷售淡季，同時經過前三個階段的強勢推廣，已經打下了堅實的市場基礎。推廣節(jié)奏應適當減緩，推廣力度相應減少，并對前段營銷推廣工作進行認真總結，并適當做出調整，為第二次強銷期同時也是為townhouse住宅正式入市蓄勢。宣傳形式．報廣、雜志、電視、電臺、網(wǎng)絡。第5階段．此時一期項目基本已成為現(xiàn)房，外立面施工完畢，商戶及企業(yè)入駐在即，且已進入第二次銷售旺季，對觀望的消費者來說，購買時機已成熟；但本期仍需要一定力度的報廣推廣推波助瀾，催化市場。同時此階段為townhouse住宅的開盤期、需要營造新的市場熱占可借助這個機會推陳出新，作第二次的強勢推廣，力爭達到第二次銷售高峰，完成既定目標。宣傳形式：報廣、雜志、電視、電臺、網(wǎng)絡、戶外廣告（參考：利用已購客戶介紹客戶，使之成為活動廣告。并事先告之，若介紹成功公司將提成一定數(shù)額的“介紹獎金”做為鼓勵）。第6階段．此時項目一期商戶及企業(yè)已經入駐，二期基本完工，部分配套園林已出效果，項目整體效果凸顯。以鞏固市場和擴大市場占有率為原則，充分利用已購客戶口碑式傳播的巨大宣傳效應，進一步挖掘潛在市場，累積更多的客戶資源。因已有商戶及企業(yè)入駐，應以活動推廣為宜`通過大眾傳播強化市場。宣傳形式：報廣、雜志、網(wǎng)絡。第7階段．此階段完全成為現(xiàn)樓、全部入住，剩余樓盤面積有限；同時項目成功熱銷樓盤的市場形象已無可質疑且已度過營钅肖風險點，可適當降低營銷推廣力度，依托前期推廣余勢鞏固戰(zhàn)果，消化存量樓盤。宣傳形式：報廣、雜志、網(wǎng)絡。第8階段：此階段為钅肖售最后的沖刺，廣告微乎其微，配合具體的促銷活動，在嚴格執(zhí)行掃尾期價格體系的基礎上實現(xiàn)該階段既定的營銷目標，完成最后的銷售。在盡量保障項目扌殳資回報的前提下，以較低價格拍賣尾盤滯銷單位，迅速回籠資金，并可為山東**房地產開發(fā)有限公司后續(xù)開發(fā)的其他項目蓄勢。3營銷推廣費用預算根據(jù)本項目一期開發(fā)的實際情況和對本項目的價格定位，可以得出本項目的銷售金額為352500萬。按商業(yè)物業(yè)項目營銷推廣慣例，我們建議本項目推廣總額度按整體銷售金額的3％，即10575萬元。以下為按照總額10575萬元營銷推廣預算初估的媒體預算的分配情況，并在營銷執(zhí)行建議確定后，另做調整。

媒體費用分配比例33％囗營銷資料0現(xiàn)場包裝囗戶外囗雜志0網(wǎng)絡冂活動0電視到報紙0展會

本項目媒體費用分配比例營銷資金額（萬元）634．56％現(xiàn)場包634、56％戶外348975．33％活動1480．5報紙253824％雜志317．253％網(wǎng)絡423電臺423電視10575展會528755％合計10575100％4項目的銷售和經售方式本項目以產權式商鋪、酒店．寫字樓的形式對外發(fā)售。提供20年包租，20年以后可以自己經營或者由經營管理公司繼續(xù)包租。統(tǒng)一經營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商的'三統(tǒng)一”政策。對外發(fā)售投資置業(yè)卡，購買者可以用卡和卡上的現(xiàn)金優(yōu)先、優(yōu)惠購買商鋪和沖抵購房款。每年平均回報率10％。項目提供購買5年后無條件隨時按照原購買價回購物業(yè)。由銀行提供返租履約擔保服務。返租方式按照月返和年返的方式。項目可以把頭三年的租金一次性返還給客戶，用于沖抵首付款和房款。經營管理經營管理單位：（待定）經營業(yè)態(tài)：百貨、超市物業(yè)管理單位．**商業(yè)管理有限公司（籌）第五章項目工程建設進度工程建設期4年，具體開發(fā)進度如下．項目主體開發(fā)建設分三期，一期開發(fā)商業(yè)地產和5A級寫字樓及整個**ShOPPingMa《《基礎處理、二期為t“nh。use、三期為五星級酒店。第一年：完成土地的出讓、征用拆遷、前期規(guī)劃、地質勘測、設計、可行性研究、基礎設施建設、土地平整．一期商業(yè)、辦公開工建設，分時施工。完成整個**ShOPPingMa凵基礎處理，商業(yè)部分工程量完成20％，辦公部分的工程量完成40％。第二年．進行一期商業(yè)、辦公施工。商業(yè)部分工作量完成40％，辦公部分內外裝修和設備安裝，竣工。二期townhouse住宅開工，主體結構完工。進行部分綠化、基礎設施和附屬設施的建設。第三年：商業(yè)部分全部完工。二期townhouse設備安裝、內外裝修完成。三期酒店開工建設，工程量完成70％。第四年．二期酒店主體結構完成，設備安裝、內外裝修完成；進行部分綠化、基礎設施和附屬設施的建設，項目進行綜合驗收。第六章投資估算及資金籌措6．1估篡依據(jù)本項目總投資估算根據(jù)項目當?shù)胤康禺a相關政策法規(guī)、相關文件、建筑規(guī)劃設計方案、進度計劃、地價水平、建造成本等情況按照正常程序和水平進行估算。6、2估篡范圍本估算包括項目前期市場調研、策劃、規(guī)劃．設計、取得土地使用權、建筑施工等完成該項目所需投入工程建設資金和正常運營資金。6．3估算說明6．3．1土地費用土地費用包括向政府交納的地價款、基礎設施建設費用和征地拆遷補償費用。項目用地位于**新城區(qū)，目前該地塊現(xiàn)狀為部分住戶，剩余部分為農田。根據(jù)國家和地方法律法規(guī)，對于住戶拆遷需支付拆遷補償費用，征用農田需辦理相關法律手續(xù)，并支付征地及相關費用。根據(jù)對當?shù)赝恋厥袌龅恼{查了解和項目區(qū)位用地的具體情況及當?shù)卣叻ㄒ?guī)，項目需向政府交納的地價款約20萬/畝，需拆遷居民320戶，根據(jù)當?shù)叵嚓P政策，拆遷一戶需補償金約16萬元，征地補償費為26000元/畝，青苗補償費1600元/畝，耕地占用平衡2000元/畝，管理費600元/畝，測繪費200元/畝，初步確定土地費用為12007·45萬元。6．3．2前期工程費用前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、設計、可行性研究，水文、地質勘測以及“三通一平”等階段的費用支出，設計勘查費用取建安費用的2％，可行性研究費用取工程總投資的2％，前期其它費用取建安費用的1％，前期工程費用取518396萬元。6，3`3基礎設施建設費用基礎設施建設是指建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內的各種管線和道路工程，其費用包括供水、供電、供氣、排污、綠化．小區(qū)、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設施等建設費用以及各項設施與市政設施干線、干管、干道的接口費用。該項目經初步測算，確定1469823萬7'C。6、3．4建筑安裝工程費建筑安裝工程費是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、設備采購費用和安裝工程費用等。結合項目的規(guī)劃設計和當?shù)亟ㄖ袌鰞r格水平，商業(yè)部分結構部分1500元/平方米，安裝裝飾部分1500元/平方米；辦公部分結構部分1500元/平方米，安裝裝飾部分1500元/平方米；townhouse結構部分1000元/平方米，安裝裝飾部分1傭0元/平方米；酒店部分結構部分15傭元/平方米，安裝裝飾部分4000元/平方米。建筑安裝工程費總價97500萬元。6．3．5公共配套設施建設費公共配套設施建設費是指居住小區(qū)內為居民服務配套建設的各種非營利性的公共配套設施（又稱公建設施）的建設費用，主要包括．居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。初步測算按照總建筑面積的5％配備公共配套設施，平均造價按照500元/平方米，公共配套設施建設費750萬元。&6管理費用管理費用是指房地產開發(fā)企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產開發(fā)經營活動而發(fā)生的各項費用。主要包括：行政管理人員工資職工福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、工會經費、職工教育經費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、房地產稅、車船使用稅、土地使用稅、技術轉讓費技術開發(fā)費、無形資產攤銷、開辦費攤銷、業(yè)務招待費、壞帳損失、存貨盤虧、毀損和報廢損失以及其他管理費用。管理費用按建設投入的10％計取，取13013四6萬元。6、3．7財務費用財務費用是指房地產開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用。主要包括借款和債券的利息、金融機構手續(xù)費、代理費、外匯匯兌凈損失以及其他財務費用。本項目貸款2傭00萬元人民幣，募集資金25000萬元，資金成本取9％，財務費用為11250萬元。6．3．8銷售費用銷售費用是指房地產開發(fā)企業(yè)在銷售房地產產品過程中發(fā)生的各項費用以及專設銷售機構的各項費用。主要包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費、銷售機構的折舊費修理費物料消耗、廣告費、宣傳費、代銷手續(xù)費、銷售服務費及預售許可證申領費等。銷售費用取總銷售收入的3％，即10575．傭萬元。6．3四開發(fā)期稅費項目所負擔的與房地產投資有關的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。主要包括：固定資產投資方向調節(jié)稅、土地使用稅、市政支管線分攤費、供電貼費、用電權費、綠化建設費、電話初裝費、分散建設市政公用設施建設費等。根據(jù)項目當?shù)卣募?，項目開發(fā)期稅費主要包括城市基礎設施配套費及配套補助費、城市規(guī)劃技術服務費、墻體材料節(jié)能費、拆遷管理費、綠化建設費、建筑工程勞保費、工程交易服務費、施工圖設計審查費、工程質量監(jiān)督費等費用，該項費用測算合計為939856萬元。6、&10其他費用其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設費、施工圖預算或標底編制費、工程合同預算或標底審查費．招標管理費、總承包管理費、合同公證費施工執(zhí)照費、工程質量監(jiān)督費．工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等。本次測算取建安工程費的2％，為1950萬7'C。&11不可預見費不可預見費根據(jù)項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，取上述各項費用的7％，為四06．38萬元。6．3`12稅費項目負擔的各種稅金和地方政府和有關部門征收的費用，根據(jù)當?shù)赜嘘P法律法規(guī)標準估算。主要包括營業(yè)稅及附加費、所得稅、交易管理費、交易印花稅等。6．4投資估算結果本可行性研究對投資進行了估算，經估算本項目建設總投資為18423354萬元。其中．土地費用12007·45萬元前期工程費用5183四6萬元基礎設施建設費用1469823萬元建筑安裝工程費975傭00萬元公共配套設施建設費750萬元管理費費用13013．96萬元財務費用11250司0萬元銷售費用10575司0萬元開發(fā)期稅費939856萬元不可預見費用790638萬元具體估算過程和建設資金投入計劃見《總投資估算表》。5資金籌措本項目總投資184233，54萬元，詳見資金使用計劃與籌措表。

第七章財務評價及效益分析1估算依據(jù)依據(jù)國家相關部門法律法規(guī)和山東省**市建設工程有關法律、法規(guī)、條例、標準．規(guī)定文件，參照項目的規(guī)劃設計，建設方的開發(fā)計劃和銷售計劃等進行估算。7．2基礎數(shù)據(jù)的選取7．20項目計箅期的確定為便于分析、研究，按照國家計劃委員會關于項目評估和建設部關于房地產開發(fā)項目評估的有關評估方法和評估規(guī)范，財務經濟分析和計算均以一年為計算單位，資金支出、經營收入以及財務利息的現(xiàn)金流均采用期末慣例法計算建設資金現(xiàn)金流組織，是按建設進度計劃。項目建設計算期為4年，共分4個計算期項目的銷售收入以項目取得預售許可證開始進行銷售，根據(jù)建設進度和銷售計劃及市場情況進行預測，分5年進行銷售，建成后以酒店經營為目的的酒店物業(yè)按照第五年進行正常銷售為前提進行估算。72流轉稅、費的確定根據(jù)國家和**市政府有關法規(guī)，按銷售收入的5，5％計算。其中：營業(yè)稅按銷售收入的5％計提；城市建設維護稅按營業(yè)稅的7％計提，教育附加按營業(yè)稅的3‰計提。7．2．3所得稅的確定所得稅按利潤的33‰計提。74折現(xiàn)率的確定折現(xiàn)率的確定方法是采用機會成本加適當?shù)娘L險調整值，本次估算年折現(xiàn)率取12‰7．2．5年貸款利率的確定目前中央銀行公布的1一3年期貸款利率為5．76％，3一5年期貸款利率為5．85％，本項目考慮股東融資，考慮項目的具體情況，本次估算年貸款利率取9％。7．3銷售收入估算本項目建設內容為大型建筑綜合體，包括單體shoppingmal以五星級豪華酒店、甲級寫字樓、townhouse別墅。項目定位于**及其周邊地區(qū)高端市場，收入水平高的企業(yè)家、經理人及其它高收入者，產品設計適合高端市場，是**市、乃至山東省的重點工程。單體shoppingma凵、甲級寫字樓、townhouse別墅以钅肖售為主，五星級豪華酒店建成后將委托國際知名酒店管理公司經營。根據(jù)項目人員對當?shù)厥袌龅恼{研和本項目的具體特點，初定銷售價格如下：單體shopping凵建筑面積15萬平方米，銷售均價15000元/平方米；五星級豪華酒店建筑面積5萬平方米，銷售均價10傭0元/平方米；甲級寫字樓建筑面積5萬平方米，銷售均價8500元/平方米；townhouse別墅建筑面積5萬平方米，銷售均價7000元/平方米钅肖售總價為352500萬元。注：五星級豪華酒店建成后將委托國際知名酒店管理公司經營，本次估算視同酒店正常銷售。7．4銷售成本估算房地產銷售一般包括三個階段．為使?jié)撛诘淖鈶艋蛸徺I者了解物業(yè)狀況而進行的宣傳、溝通階段；就有關價格或租金及合同條件而進行的談判階段；雙方協(xié)商一致后的簽約階段。一般取銷售收入的1％一3％。項目為以商業(yè)為主的大型綜合物業(yè)，定位于高端市場，銷售費用較高，取銷售收入的3％，即10575萬元。7．5經濟效益分析7．5．1收入、成本、稅金分析根據(jù)上述篇章的價格定位和銷售方案，計算出項目總收入為352500傭萬元，項目的總成本為項目建設資金及運營期間的稅費及財務費用，即直接費用12757745萬元，間接費3483896萬元，財務費用11250萬元，其他費用790638萬元。合計總成本184233．54萬元。營業(yè)稅后利潤總額為95280．19萬元；所得稅按33％計征，未考慮優(yōu)惠政策，所得稅后利潤為63837，73萬元。各年利潤及分配情況詳見“損益表，7．5．2財務盈利能力分析靜態(tài)財務分析根據(jù)“損益表'和“投資估算表"計算得出如下靜態(tài)經濟效果指標：投資利潤率=（利潤總額/總投資）×1傭％=75107．83/184233．54=4076％全部資金靜態(tài)投資回收期(Pt)藝71年 自有資金靜態(tài)投資回收期(Pt) 233年由以上靜態(tài)輔助經濟效果指標也可以看出，該項目的盈利能力是很強的，達到了行業(yè)的平均水平。動態(tài)財務分析根據(jù)前述已給的條件和計算的結果進行全部投資現(xiàn)金流量表計算分析、得出如下經濟效果指標．全部資金現(xiàn)金流量計算得出指標如下財務內部收益率(FIRR)31％動態(tài)投資回收期（Pt）：2年財務凈現(xiàn)值(FNPV尾=12％）129，5萬兀自有資金現(xiàn)金流量計算得出指標如下財務內部收益率(FIRR)17％動態(tài)投資回收期（Pt）：265年財務凈現(xiàn)值(FNPV尾=12％）．8335．08萬元從上述指標可以看出，無論是從整入項目角度，還是從投資者的角度看項目都能被接受。該項目財務盈利能力較強，全部投資內部收益率（所得稅前）為52．42％，高于設定的目標基準值12％，有豐厚的投資回報。詳見“現(xiàn)金流量表（全部扌殳資廣和“現(xiàn)金流量表（自有資金尸盈虧盈虧盈虧7．6 平衡分析7、6、1保本點分析可以將項目的開發(fā)總成本分為固定成本和變動成本項目總投資估算184233．54萬元，項目規(guī)模30萬平方米，銷售稅費為605％（營業(yè)稅5％、城市維護建設稅7％、教育費附加3％、交易管理費05％、交易印花稅005％），當銷售均價為17964355/30（1一605％）：6373·73元/平方米時，項目利潤為零，當銷售均價高于6373．73元/平方米時，建設方可實現(xiàn)利

7．6．2臨界銷量固定成本盈虧臨界銷量=房屋平均售價一單位變動成本一單位銷售稅金及附加平均售價=總銷售收入/總可售面積=352500．00萬元/30萬平方米：11750元/平方米固定成本=開發(fā)總成本一前期工程費一銷售費用=184233．54一5183、96一10575=168474．58萬元變動成本：開發(fā)總成本一固定成本=184233．54一168474．58=15758．96萬元單位變動成本=變動成本/總建筑面積二15758，96／30=525、29元/平方米單位銷售稅金及附加=銷售稅金及附加/總建筑面積=2132628/30：711元/平方米臨界銷量一168474，58/（11750一525，29一711）=168474．58/1051371=16．02萬平方米由此可以看出，當物業(yè)的平均銷售面積超過1602萬平米時，即銷售率達到5340％，項目便可實現(xiàn)盈利。7．7敏感性分析由于某些因素的不確定性和一些數(shù)值預測帶有一定的不準確性，以及在實施過程中一些客觀情況的發(fā)展和變化，故對決定本項目投資經濟效果的主要因素銷售價格、投資總額作了提高5％、10％和降低5％、1的單因素變化對內部收益率、稅后利潤．財務凈現(xiàn)值影響的敏感性分析，得出結果匯總如附表．從表中可以看出各因素的變化都不同程度地影響內部收益率和投資回收期，其中銷售價格的提高或降低最為敏感，建安成本次之。但在最不利的情況下，財務內部收益率仍高于設定的目標基準收益率10％，說明該項目具有較強的抗風