佳合房產(chǎn)房產(chǎn)項(xiàng)目總體流程圖服務(wù)單位:六月本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用,未經(jīng)華彩公司書面許可,其他任何機(jī)構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制

項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度控制節(jié)點(diǎn)圖獲得土地意向獲得土地意向設(shè)計(jì)階段概念設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)辦理項(xiàng)目IC卡設(shè)計(jì)招標(biāo)監(jiān)理招標(biāo)項(xiàng)目報(bào)建項(xiàng)目建議書批復(fù)辦理項(xiàng)目IC卡設(shè)計(jì)招標(biāo)監(jiān)理招標(biāo)項(xiàng)目報(bào)建項(xiàng)目建議書批復(fù)必須委托有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)勘察招標(biāo)必須委托有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)勘察招標(biāo)建筑設(shè)計(jì)招標(biāo)建筑設(shè)計(jì)招標(biāo)辦理中標(biāo)告知書辦理中標(biāo)告知書初步設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)建設(shè)用地規(guī)劃許可證設(shè)計(jì)方案送審建設(shè)用地規(guī)劃許可證設(shè)計(jì)方案送審建設(shè)用地批準(zhǔn)書、土地證可行性報(bào)告批復(fù)建設(shè)用地批準(zhǔn)書、土地證可行性報(bào)告批復(fù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)可與初步勘察設(shè)計(jì)同步進(jìn)行初勘擴(kuò)初設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)可與初步勘察設(shè)計(jì)同步進(jìn)行初勘擴(kuò)初設(shè)計(jì)詳勘必須依據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)成果詳勘必須依據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)成果詳勘是施工圖設(shè)計(jì)的必要依據(jù)詳勘詳勘是施工圖設(shè)計(jì)的必要依據(jù)詳勘大配套協(xié)議、擬定市政配套擴(kuò)初審定會、批復(fù)大配套協(xié)議、擬定市政配套擴(kuò)初審定會、批復(fù)施工圖設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工圖審圖建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工圖審圖辦理中標(biāo)告知書辦理中標(biāo)告知書辦理中標(biāo)告知書辦理中標(biāo)告知書報(bào)質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)施工單位招標(biāo)報(bào)質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)施工單位招標(biāo)施工許可證施工許可證規(guī)劃灰線復(fù)驗(yàn)商品房銷售計(jì)劃申請規(guī)劃灰線復(fù)驗(yàn)商品房銷售計(jì)劃申請施工階段基礎(chǔ)工程（樁基）基礎(chǔ)工程（樁基）商品房預(yù)售結(jié)構(gòu)封頂（多層）商品房預(yù)售結(jié)構(gòu)封頂（多層）主體工程主體工程屋面、室外裝飾工程屋面、室外裝飾工程可同時(shí)施工外配套工程室內(nèi)裝修工程可同時(shí)施工外配套工程室內(nèi)裝修工程各政府職能部門、配套部門驗(yàn)收各政府職能部門、配套部門驗(yàn)收景觀、綠化工程室外總體工程景觀、綠化工程室外總體工程道路及其它構(gòu)筑物道路及其它構(gòu)筑物規(guī)劃驗(yàn)收規(guī)劃驗(yàn)收建設(shè)工程檔案備案建設(shè)工程檔案備案竣工會竣工會竣工備案制竣工備案制交付階段產(chǎn)品交付產(chǎn)品交付總包交付開發(fā)商總包交付開發(fā)商入住許可證入住許可證開發(fā)商交付物業(yè)管理開發(fā)商交付物業(yè)管理小業(yè)主入住小業(yè)主入住產(chǎn)權(quán)交付產(chǎn)權(quán)交付一：影響成本的因素人為因素管理能力；勞動效率；協(xié)議的嚴(yán)密；采購的質(zhì)量；（設(shè)計(jì)單位、勘察單位、監(jiān)理單位、施工單位、材料設(shè)備供應(yīng)商、各專業(yè)單位等）技術(shù)因素工程設(shè)計(jì)的修改；建筑物功能的改變；質(zhì)量規(guī)定的變化；工期延長或縮短；材料設(shè)備因素建筑材料市場價(jià)格的波動資金因素籌措資金不到位；環(huán)境因素新的競爭性項(xiàng)目出現(xiàn)；項(xiàng)目范圍的改變；不可預(yù)見性事件的發(fā)生；有關(guān)質(zhì)量的定義項(xiàng)目質(zhì)量管理：是通過質(zhì)量計(jì)劃，質(zhì)量保證和質(zhì)量控制將質(zhì)量集成項(xiàng)目管理核心過程中的過程，它不再僅僅將質(zhì)量視為外部的觀測，審計(jì)和評價(jià)的工具；質(zhì)量計(jì)劃：本概念涉及了決定一種產(chǎn)品或服務(wù)如何改善的全過程，而不僅是檢測產(chǎn)品下游工序，避免返工和浪費(fèi)的測試和措施；質(zhì)量：質(zhì)量是可交付產(chǎn)品活或服務(wù)及其能力滿足客戶盼望和規(guī)定符合規(guī)格的特性和特性的總和；質(zhì)量保證1：將質(zhì)量納入工作自身的過程，以保證工作安排良好，項(xiàng)目組成員合格且接受培訓(xùn)，能及時(shí)結(jié)識到所出現(xiàn)的浪費(fèi)和返工問題，并在不通過審核和評估的情況下對其進(jìn)行改正；質(zhì)量控制：質(zhì)量控制涉及到設(shè)定過程標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)測質(zhì)量結(jié)果比較，并對其實(shí)行控制；質(zhì)量成本分析：關(guān)注質(zhì)量控制和審核成本，如糾正不良政策的不必要成本，該分析應(yīng)安排在項(xiàng)目過程后期進(jìn)行，用于辨認(rèn)質(zhì)量控制和檢查成本，其任務(wù)涉及收集項(xiàng)目過程各活動中花費(fèi)的實(shí)際勞動力和設(shè)備成本；質(zhì)量保證2：即在項(xiàng)目過程中形成質(zhì)量的過程（一次性對的完畢），他是規(guī)避成本的重要方法。質(zhì)量保證應(yīng)安排在項(xiàng)目較早階段。不定期補(bǔ)充新動力和設(shè)定新目的作為團(tuán)隊(duì)的動力案：團(tuán)隊(duì)自滿情緒是質(zhì)量的大敵，因此，能消除項(xiàng)目管理過程中的自滿情緒的一切策略對質(zhì)量都是有益的。質(zhì)量就是客戶滿意，質(zhì)量就是合格的關(guān)鍵點(diǎn)明確使用以下這些關(guān)鍵窗口來保證質(zhì)量：前端客戶過程分析：比客戶更了解客戶市場和客戶基礎(chǔ)轉(zhuǎn)化到項(xiàng)目中就可發(fā)明價(jià)值；概念開發(fā)：概念就是產(chǎn)品實(shí)際滿足客戶需求的直觀表達(dá)；生成替代備選項(xiàng)目：替代方案的產(chǎn)生是在頭腦風(fēng)暴階段各抒己見的討論和當(dāng)前項(xiàng)目中提出方案和項(xiàng)目選項(xiàng)的微妙關(guān)系過程。工作范圍：工作范圍為強(qiáng)調(diào)質(zhì)量提供了一個(gè)有效窗口，該范圍以書面形式涉及所有產(chǎn)品或服務(wù)的質(zhì)量和性能測試；進(jìn)度計(jì)劃：進(jìn)度計(jì)劃編制過程也許是促進(jìn)項(xiàng)目質(zhì)量管理最有用的方法；預(yù)算和增值計(jì)劃：使項(xiàng)目規(guī)劃，工作范圍和進(jìn)度計(jì)劃都能反映增值概念，這一點(diǎn)是非常重要的；質(zhì)量保證：項(xiàng)目衡量標(biāo)準(zhǔn)：通用的衡量標(biāo)準(zhǔn)涉及掙值、預(yù)算偏差以及多種校驗(yàn)和驗(yàn)證標(biāo)準(zhǔn)；原型設(shè)定：經(jīng)常能說明客戶對可交付成果的盼望和前景規(guī)劃計(jì)劃；質(zhì)量審核：是對項(xiàng)目過程進(jìn)行的事后評審。產(chǎn)品質(zhì)量的定義產(chǎn)品滿足人們在生產(chǎn)及生活中所需的使用價(jià)值及其屬性。它們體現(xiàn)為產(chǎn)品的內(nèi)在和外觀的各種質(zhì)量指標(biāo)。一般有形產(chǎn)品的質(zhì)量特性重要涉及：性能、壽命、可靠性、安全性、和經(jīng)濟(jì)性等，無形產(chǎn)品質(zhì)量特性強(qiáng)調(diào)及時(shí)、準(zhǔn)確、服務(wù)、圓滿和和諧等。工程項(xiàng)目質(zhì)量：工程項(xiàng)目質(zhì)量涉及建筑工程產(chǎn)品實(shí)體和服務(wù)這兩類特殊產(chǎn)品的質(zhì)量。它的質(zhì)量是指建筑工程產(chǎn)品適合于某種規(guī)定的用途，滿足人們規(guī)定其所具有的質(zhì)量特性的限度。由于建筑工程實(shí)體具有“單體、定做”的特點(diǎn)。因此，質(zhì)量上尚有特殊之處：理化方面的機(jī)械性能（強(qiáng)度、塑性、硬度、沖擊韌性等），以及抗?jié)B、耐熱、耐磨、耐酸、耐腐蝕等性能；使用時(shí)間的特性為：工程產(chǎn)品的壽命或使用穩(wěn)定性在設(shè)計(jì)指標(biāo)以內(nèi)所延續(xù)時(shí)間的能力；使用過程合用性表現(xiàn)為建筑工程產(chǎn)品的合用限度，機(jī)械設(shè)備的操作方便及維修方便與否的限度；經(jīng)濟(jì)特性表現(xiàn)為造價(jià)（價(jià)格），生產(chǎn)能力或效率，生產(chǎn)使用過程中的能耗、材耗及維修費(fèi)用的高低等；安全特性表現(xiàn)為保證使用及維修過程的安全性能；“服務(wù)”是一種無形產(chǎn)品。其質(zhì)量指房產(chǎn)商推銷前、銷售時(shí)、售后服務(wù)過程中滿足用戶規(guī)定的限度：服務(wù)時(shí)間：即為用戶服務(wù)積極、及時(shí)、準(zhǔn)時(shí)、適時(shí)、周到的限度；服務(wù)能力：即為用戶服務(wù)時(shí)準(zhǔn)確判斷，迅速排除故障，以及指導(dǎo)用戶合理使用產(chǎn)品的限度；服務(wù)態(tài)度：指在服務(wù)過程中熱情、誠懇、有禮貌、守信用、建立良好服務(wù)信譽(yù)的限度。工作質(zhì)量：是指參與工程的建設(shè)者，其從事工作的水平和完善限度。工作質(zhì)量：社會工作質(zhì)量：社會調(diào)查、市場預(yù)測、質(zhì)量回訪等；生產(chǎn)過程質(zhì)量：文化思想工作、管理工作、技術(shù)工作和后勤工作等質(zhì)量。項(xiàng)目的質(zhì)量管理：（摘自PMP項(xiàng)目管理《美國商學(xué)院MBA核心課程》）全面質(zhì)量管理的基本特點(diǎn)：（P105）把過去就事論事、分散管理轉(zhuǎn)變?yōu)閺南到y(tǒng)的觀點(diǎn)進(jìn)行全面綜合治理；管理范圍是全面的，涉及產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、供應(yīng)、銷售及使用的全過程質(zhì)量管理；管理內(nèi)容是全面的，不僅事后要檢查、改善和事中把關(guān)，還要事前防止，不僅要管好產(chǎn)品質(zhì)量，還要管好工作質(zhì)量；管理方法是全面的，要從管理結(jié)果轉(zhuǎn)變?yōu)楣芾硪蛩?，把影響質(zhì)量的因素查出來，根據(jù)影響因素和不同情況，采用各種管理技術(shù)和方法；參與管理的人員是全面的，要發(fā)動全員及各部門參與，依靠科學(xué)管理的理論程序和方法，使經(jīng)營生產(chǎn)作業(yè)的全過程處在受控狀態(tài)，已達(dá)成保證和提高產(chǎn)品及服務(wù)質(zhì)量，滿足用戶規(guī)定的目的。全面質(zhì)量管理特點(diǎn)具體可分為以下四個(gè)方面（P106/3行）全面質(zhì)量管理內(nèi)容（P106/14）項(xiàng)目質(zhì)量的形成過程及控制（P108/17—P111/8）施工質(zhì)量的事先控制——保證工程質(zhì)量的三個(gè)環(huán)節(jié)設(shè)計(jì)質(zhì)量：眾所周知設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞是將決定著項(xiàng)目建成后的使用價(jià)值和功能。由此可見，它是影響工程項(xiàng)目質(zhì)量的決定性環(huán)節(jié)，沒有高質(zhì)量的設(shè)計(jì)，就沒有高質(zhì)量的產(chǎn)品；施工全過程控制：這一階段是項(xiàng)目形成產(chǎn)品的重要環(huán)節(jié)，投資最重、工期最長，管理最復(fù)雜，有一失足成千古恨的概念。這里務(wù)必抓住三點(diǎn)：選擇好的施工隊(duì)伍及項(xiàng)目經(jīng)理選擇好的監(jiān)理單位及總監(jiān)師業(yè)主管理人員全程參與監(jiān)督管理上述三點(diǎn)總的納入《主體調(diào)動》即除了物色好的施工、監(jiān)理公司之外，還規(guī)定他們各自排出精明強(qiáng)干的管理人員，組成現(xiàn)場管理班子。業(yè)主在考察上述兩單位同時(shí)，連同派駐現(xiàn)場的管理人員一起考察，并且將管理班子作為協(xié)議附件并規(guī)定施工公司交納人員資質(zhì)保證金。設(shè)備和材料的采購：這是項(xiàng)目工程質(zhì)量的基石，很難想象大興產(chǎn)品、低劣產(chǎn)品、假冒產(chǎn)品能做出高質(zhì)量的工程實(shí)體。因此對設(shè)備和材料采購的把關(guān)顯得尤為重要。22345項(xiàng)目建議書項(xiàng)目信息月報(bào)項(xiàng)目踏勘項(xiàng)目可行性研究項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目評審簽訂土地出讓協(xié)議6項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)責(zé)任書土地一級（二級）市場獲取1市場研究報(bào)告項(xiàng)目拓展節(jié)點(diǎn)工作過程輸入成果輸出成果圖例說明節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目開發(fā)總體業(yè)務(wù)流程圖簽訂土地出讓協(xié)議簽訂土地出讓協(xié)議68市場定位客戶定位市場定位報(bào)告客戶定位報(bào)告10產(chǎn)品定位概念設(shè)計(jì)文本9概念設(shè)計(jì)14131211項(xiàng)目策劃報(bào)告規(guī)劃設(shè)計(jì)文本成本概算營銷策劃報(bào)告成本概算營銷策劃規(guī)劃調(diào)整經(jīng)濟(jì)測算及評審經(jīng)濟(jì)測算報(bào)告通過1516規(guī)劃設(shè)計(jì)批復(fù)規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)批方案設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)文本17方案報(bào)批方案設(shè)計(jì)批復(fù)18擴(kuò)初設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)文本19擴(kuò)初報(bào)批擴(kuò)初批復(fù)7項(xiàng)目公司成立董事會決議圖：項(xiàng)目開發(fā)總體業(yè)務(wù)流程圖節(jié)點(diǎn)工作過程輸入成果輸出成果圖例說明節(jié)點(diǎn)20202127樁基招標(biāo)2429總包招標(biāo)擴(kuò)初批復(fù)3223施工圖施工圖設(shè)計(jì)施工圖審查審圖通過證中標(biāo)告知書2625中標(biāo)告知書中標(biāo)告知書監(jiān)理招標(biāo)辦證施工許可證28場地三通一平樁基施工及驗(yàn)收樁基驗(yàn)收定板定標(biāo)33基礎(chǔ)及地下室施工3144上部主體結(jié)構(gòu)施工±0.0003435363739384341404230外立面施工Wailimimian配套施工景觀道路施工樣板區(qū)開放開盤樣板區(qū)開放竣工落架主體結(jié)構(gòu)封頂景觀、室內(nèi)設(shè)計(jì)施工圖定標(biāo)竣工室內(nèi)施工招標(biāo)與采購開盤前營銷準(zhǔn)備銀行按揭辦理銷售協(xié)議準(zhǔn)備開盤策略報(bào)告完畢銷售協(xié)議