萬(wàn)科物業(yè)管理前期工作借鑒1、目的是什么規(guī)范物業(yè)公司對(duì)新項(xiàng)目物業(yè)治理前期介入的程序和內(nèi)容，指導(dǎo)新公司物業(yè)治理業(yè)務(wù)的開(kāi)展。

2、范疇有哪些適用于集團(tuán)內(nèi)的全資及控股的所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和其下屬的物業(yè)治理公司（以下簡(jiǎn)稱地產(chǎn)、物業(yè)）。

3、職責(zé)?3.1

集團(tuán)物業(yè)治理部負(fù)責(zé)編制、公布和修訂本工作指引。3.2

各地物業(yè)公司負(fù)責(zé)參照本工作指引，結(jié)合各項(xiàng)目的實(shí)際情形制定具體工作方案和打算，以保證物業(yè)治理前期介入工作的順利完成。3.3

各地產(chǎn)公司應(yīng)與物業(yè)保持良好的溝通，及時(shí)向物業(yè)提供有關(guān)資料，共同研究，聽(tīng)取采納合理的建議，關(guān)于物業(yè)公司的前期介入工作給予必要的配合和協(xié)助。

4．方法和過(guò)程操縱4.1物業(yè)治理前期介入的概念物業(yè)治理前期介入是指物業(yè)公司在接管項(xiàng)目往常的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各個(gè)時(shí)期，包括項(xiàng)目決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策劃、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收等，就參與介入，從物業(yè)治理運(yùn)作和業(yè)主使用角度對(duì)物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等多方面提供有益的建設(shè)性意見(jiàn)，以確保物業(yè)設(shè)計(jì)和建筑質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)治理制造條件，同時(shí)有效的前期介入能夠減少接管驗(yàn)收時(shí)的返修工作量，為確保業(yè)主正常入住奠定基礎(chǔ)。4.2前期介入的一樣程序4.2.1雙方確定工作內(nèi)容要求;4.2.2物業(yè)組成工作小組;4.2.3制定工作打算;4.2.4打算實(shí)施，物業(yè)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注安保系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、治理用房、車位配置、交通系統(tǒng)、綠化配置、常見(jiàn)施工質(zhì)量咨詢題、機(jī)電設(shè)備、空調(diào)安置、工程設(shè)備的售后服務(wù)、物業(yè)治理方案和治理合同的確認(rèn)。4.2.5物業(yè)與地產(chǎn)雙方的和諧研討應(yīng)形成書(shū)面資料，以備復(fù)查。4.2.6對(duì)涉及物業(yè)利益的文件應(yīng)由物業(yè)確認(rèn)，如：治理費(fèi)、物業(yè)治理合同、銷售中涉及物業(yè)的承諾、設(shè)備設(shè)施合同中的售后服務(wù)等。4.3前期介入的內(nèi)容前期介入要緊分三個(gè)時(shí)期實(shí)現(xiàn)：規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)期、營(yíng)銷策劃時(shí)期和施工建設(shè)時(shí)期，三個(gè)要緊時(shí)期終止后配合地產(chǎn)進(jìn)行竣工驗(yàn)收。4.3.1規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)期包括：對(duì)總體設(shè)計(jì)、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設(shè)備配套、新材料、新技術(shù)、治理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置、治理用房等方面應(yīng)注意的內(nèi)容。4.3.2營(yíng)銷策劃時(shí)期包括：物業(yè)治理方案策劃、物業(yè)治理模式研究、以及銷售推介應(yīng)注意的內(nèi)容。4.3.3施工建設(shè)時(shí)期包括：電氣設(shè)備、給排水工程、門(mén)窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面應(yīng)注意的咨詢題。

5．規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)期介入5.1規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估預(yù)備5.1.1規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估需要獲得的資料。5.1.1.1報(bào)批報(bào)建文件《可行性研究報(bào)告》及批復(fù)、《詳規(guī)》及批復(fù)、項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)、《勘測(cè)定界報(bào)告》、配套條件明細(xì)資料、擴(kuò)初批復(fù)。5.1.1.2企劃文件市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶定位、目標(biāo)客戶資料。5.1.1.3設(shè)計(jì)文件總講明、修建性詳規(guī)規(guī)劃圖、建筑〈設(shè)計(jì)講明書(shū)、設(shè)計(jì)圖紙（平面圖、立面圖、***圖）〉、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)講明書(shū)、給水排水設(shè)計(jì)講明書(shū)、電氣設(shè)計(jì)講明書(shū)、弱電設(shè)計(jì)講明書(shū)、采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)計(jì)講明書(shū)、動(dòng)力設(shè)計(jì)講明書(shū)、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。5.1.2地產(chǎn)需組織項(xiàng)目講明會(huì)，會(huì)同其所屬項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷、物業(yè)等有關(guān)部門(mén)專題介紹項(xiàng)目情形并解答疑咨詢。5.1.3物業(yè)公司組織對(duì)項(xiàng)目宗地狀況、類似典型樓盤(pán)，周邊配套狀況，進(jìn)行實(shí)地考察。5.2項(xiàng)目評(píng)估細(xì)則。5.2.1總體評(píng)估。5.2.1.1住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理，居住私密性和社區(qū)交流和諧。5.2.1.2住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理，車流人流組織兼顧，停車位充足。5.2.1.3建筑與自然和諧，采光、通風(fēng)充足，環(huán)境優(yōu)美。5.2.1.4生活便利，差不多生活配套齊全，出行便利。5.2.1.5設(shè)備、設(shè)施保證充分，水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。5.2.1.6注重環(huán)境生態(tài)，使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設(shè)備設(shè)施。5.2.1.7安全防衛(wèi)設(shè)計(jì)完備，運(yùn)用先進(jìn)技防手段，安全及消防配置充分。5.2.1.8智能化配置先進(jìn)，網(wǎng)絡(luò)資源充分，便于數(shù)字化小區(qū)建設(shè)。5.2.1.9便于物業(yè)組織治理，節(jié)約治理成本。5.2.1.10各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在同類住宅區(qū)中水平領(lǐng)先。5.2.2分類評(píng)估5.2.2.1安保布局a)

便于安保治理區(qū)域分割，排除治理死角。b)

便于安保治理視線的巡查，幸免治理的盲點(diǎn)。c)

人員及車輛各級(jí)出入口設(shè)置清晰，便于動(dòng)態(tài)治理。d)

安保設(shè)備設(shè)施配置齊全，可采取有效措施防范。e)

安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應(yīng)快速（詳見(jiàn)5.2.2.6智能化設(shè)備）。5.2.2.2消防布局a)

消防設(shè)備、設(shè)施配置（滅火器、消防箱、室內(nèi)（外）消防栓、消防泵、煙感、自動(dòng)噴淋等）充分合理，使用可靠。b)

消防車道設(shè)置合理，其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國(guó)家規(guī)范。c)

消防登高面（場(chǎng)地）設(shè)置合理，其位置及面積符合國(guó)家規(guī)范。d)

消防通道、門(mén)、墻、避難區(qū)設(shè)置合理，符合國(guó)家規(guī)范。5.2.2.3交通布局a)

各級(jí)道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流治理。b)

要緊道路和出入口人車分流，在設(shè)計(jì)和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車余地。c)

機(jī)動(dòng)車位配置充分（一樣住宅許多于戶數(shù)的2：1、另加訪客車位占車位數(shù)的5%，聯(lián)排不墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)按戶數(shù)1：1,另加訪客車位占車位數(shù)的10%）。非機(jī)動(dòng)車位配置充分（一樣住宅許多于戶數(shù)1：1.5），便于停放。d)

有條件，宜設(shè)置地下機(jī)動(dòng)車停車庫(kù)，應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范。5.2.2.4生活配置a)

按照小區(qū)周邊（1公里范疇）市場(chǎng)、商業(yè)配套狀況設(shè)置充足市政、商業(yè)用房。b)

一樣應(yīng)考慮超市、菜市場(chǎng)、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂(lè)、交通等的配套服務(wù)功能。c)

如住宅區(qū)設(shè)置商業(yè)配套，宜獨(dú)立集中，并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營(yíng)的配套條件，應(yīng)盡量幸免產(chǎn)生干擾。如利用住宅層設(shè)置營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，出入口或樓梯須與住宅分開(kāi)。d)

如住宅區(qū)設(shè)置會(huì)所，宜獨(dú)立設(shè)計(jì)。會(huì)所面積、活動(dòng)項(xiàng)目宜按照住宅區(qū)面積、檔次、經(jīng)營(yíng)方式合理配置。例如：一樣10萬(wàn)平方米以上的住宅小區(qū)宜設(shè)置項(xiàng)目：健身、乒乓、閱覽、兒童活動(dòng)室、棋牌、桌球、多功能廳等；面積在400平方米左右，住宅區(qū)建筑面積每增加10萬(wàn)平方米會(huì)所面積增加200平方米。5.2.2.5設(shè)備配套a)

水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設(shè)計(jì)容量應(yīng)能滿足使用需要，并留有適當(dāng)擴(kuò)展余地。b)

配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠。c)

溝、管、渠、井的設(shè)置合理，便于愛(ài)護(hù)保養(yǎng)。d)

公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，宜采納節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采納節(jié)能自熄開(kāi)關(guān)，十八層以上高層住宅宜應(yīng)當(dāng)設(shè)疏散誘導(dǎo)照明和燈光疏散指示標(biāo)志。e)

配電房、水泵房、電梯機(jī)房、中央空調(diào)機(jī)房等設(shè)備房設(shè)計(jì)應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范。水泵房不應(yīng)當(dāng)設(shè)在住宅建筑內(nèi)，給水泵房?jī)?nèi)不應(yīng)有污水管穿越，電梯井不應(yīng)緊鄰臥房，緊鄰書(shū)房及起居室時(shí)，應(yīng)采取隔音措施。5.2.2.6智能化配置a)

安保智能化一樣可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門(mén)禁可視對(duì)講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道匣治理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等，并與中央操縱中心聯(lián)網(wǎng)。b)

網(wǎng)絡(luò)智能化一樣可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)治理網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、家電遠(yuǎn)程操縱系統(tǒng)。c)

設(shè)備治理智能化一樣可配置公共照明治理系統(tǒng)、停車庫(kù)治理系統(tǒng)、電梯運(yùn)行狀態(tài)治理系統(tǒng)、消防治理系統(tǒng)、配電及給排水治理系統(tǒng)、家庭表具治理系統(tǒng)、煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與中央操縱中心聯(lián)網(wǎng)。d)

中央操縱中心位置宜設(shè)于治理部?jī)?nèi)，或與治理部相鄰相近，布線系統(tǒng)應(yīng)分考慮與中央操縱中心的距離和由此造成的信號(hào)衰減。e)

智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進(jìn)性、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)開(kāi)放性、系統(tǒng)可靠性及可擴(kuò)性，采納成熟產(chǎn)品。5.2.2.7房屋單體a)

屋面應(yīng)充分考慮到防水及隔熱成效，可上人屋面及屋頂花園滿足其專門(mén)要求。b)

墻體應(yīng)充分考慮到防水、隔熱、隔音成效。c)

樓板厚度與隔音符合國(guó)家規(guī)范。d)

住宅分戶門(mén)宜采納統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門(mén)。e)

住宅外窗應(yīng)考慮開(kāi)啟方便，尺度（安裝空調(diào)要求），隔音防水成效好，不宜近距離直截了當(dāng)面對(duì)其他住戶的門(mén)窗。f)

廚房設(shè)計(jì)應(yīng)遵循洗、切、炒流線，操作面長(zhǎng)度宜在2—3米，燃?xì)鉄崴魑恢煤侠恚钜硕汩_(kāi)窗口設(shè)置。g)

衛(wèi)生間不應(yīng)直截了當(dāng)開(kāi)向起居房，餐廳或廚房不應(yīng)布置在下屋住戶廚房、臥房、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量躲開(kāi)臥房墻面布置。h)

廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應(yīng)充分考慮防水隔聲設(shè)置，地漏位置合理，便于檢修。i)

管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國(guó)家規(guī)范，管道井檢修孔應(yīng)當(dāng)設(shè)置合理，便于檢修。j)

宜采納垂直煙道，斷面尺寸充分（一樣許多于250mm），應(yīng)有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無(wú)動(dòng)力風(fēng)帽。k)

底層地坪應(yīng)充分考慮防潮措施。l)

房型設(shè)計(jì)應(yīng)考慮生活適應(yīng)，不宜引起裝修時(shí)的大改動(dòng)（敲墻、再次分隔等）。m)

有上部屋面陽(yáng)臺(tái)或管道可直截了當(dāng)下至下一層屋面（陽(yáng)臺(tái)）時(shí)，應(yīng)考慮防盜措施。n)

陽(yáng)臺(tái)欄桿或欄板高度合理（一樣許多于1.10M），宜采納垂直桿件，桿件距小于0.10M，防止兒童攀爬。5.2.2.8室內(nèi)配置a)

室內(nèi)空調(diào)機(jī)位設(shè)置合理，應(yīng)與家具布置一并考慮。臥房?jī)?nèi)宜幸免對(duì)床直吹。b)

室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮外墻美觀、設(shè)置統(tǒng)一機(jī)座、安全隱藏。c)

室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮安裝及修理便利。距離過(guò)近而對(duì)吹的室外機(jī)應(yīng)相互錯(cuò)開(kāi)，與鄰套住宅機(jī)座相鄰時(shí)，應(yīng)采取安全隔離措施。d)

空調(diào)機(jī)冷凝水和隔霜水應(yīng)當(dāng)設(shè)專管排放，或接入陽(yáng)臺(tái)排水系統(tǒng)。e)

室內(nèi)空調(diào)洞位置合理，應(yīng)靠近室內(nèi)機(jī)位，管中應(yīng)距地2.2米左右，向外傾斜10度左右。f)

當(dāng)戶型或廳房過(guò)大時(shí)，應(yīng)考慮柜式空調(diào)的要求。g)

如使用小型中央空調(diào)，層高應(yīng)大于3.3m，并留有室外機(jī)位置。h)

室內(nèi)各類插座、開(kāi)關(guān)位置合理，應(yīng)與家俱布置和使用適應(yīng)一并考慮。配電箱配出回路設(shè)計(jì)分配合理。i)

電視、信息（電話和數(shù)據(jù)）插座宜在主臥、起居、書(shū)房分不設(shè)置，且不宜并行設(shè)置。j)

聯(lián)排不墅及躍層宜在二層設(shè)置進(jìn)戶對(duì)講。k)

高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴(kuò)展功能。5.2.2.9綠化配置a)

綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。b)

綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。c)

綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長(zhǎng)，成活率高，抗病蟲(chóng)性好。d)

綠化品種便于養(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)成本節(jié)約。e)

綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走適應(yīng)。f)

綠化品種宜無(wú)污染，兼具吸取有害污染功能（如尾氣）。g)

主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹(shù)木。5.2.2.10景觀配置a)

景觀裝飾布局合理，宜處于相對(duì)而言對(duì)人流集中的區(qū)域。b)

采納水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補(bǔ)充、養(yǎng)護(hù)。c)

水系岸床設(shè)計(jì)應(yīng)考慮防滲漏成效。d)

不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過(guò)1米的水系，并有防護(hù)或警示。如利用自然河道水系超過(guò)1.5米,，還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)備、設(shè)施。e)

景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護(hù)，宜采納牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。f)

泛光照明不阻礙住戶，不造成光污染。5.2.2.11公共空間a)

應(yīng)充分考慮雨水排泄能力的設(shè)計(jì)，幸免排泄不暢通。b)

宜設(shè)置可開(kāi)展社區(qū)活動(dòng)的集中場(chǎng)所及避難場(chǎng)所。c)

公共活動(dòng)區(qū)域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對(duì)住戶的阻礙。d)

綠化及保潔用水取水口設(shè)置合理（一樣距離不大于150m）。e)

各類表具、表箱設(shè)置合理，便于查看、收發(fā)。樓道內(nèi)應(yīng)當(dāng)設(shè)置公告欄，宜預(yù)留牛奶箱，休閑椅位置，室外信報(bào)箱應(yīng)有防雨措施。f)

樓宇入口處及公共場(chǎng)所宜考慮殘障人員出入，宜設(shè)置無(wú)障礙通道和設(shè)施。g)

公共空間的道路、踏步、坡道應(yīng)考慮老人、小孩等行動(dòng)不便人員，宜設(shè)置相應(yīng)愛(ài)護(hù)措施。h)

高層住宅通至屋頂平臺(tái)宜為一般玻璃門(mén)。i)

樓道、樓梯、過(guò)道便于家具搬運(yùn)、人員不易碰撞。5.2.2.12生態(tài)環(huán)保a)

住宅區(qū)內(nèi)無(wú)污染環(huán)境的生產(chǎn)性經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目。b)

住宅區(qū)內(nèi)污水處理排放符合國(guó)家規(guī)范。c)

住宅區(qū)內(nèi)無(wú)各類污染源。d)

周邊應(yīng)無(wú)直截了當(dāng)或間接嚴(yán)峻阻礙住戶的污染源。e)

宜采納對(duì)太陽(yáng)能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術(shù)。f)

垃圾收集宜采納有害、有機(jī)、無(wú)機(jī)的分類收集，宜采納垃圾壓縮或生化技術(shù)處理。g)

垃圾房及變電房、煤氣調(diào)壓站或其他信號(hào)發(fā)射裝置應(yīng)選擇隱藏位置，盡量不阻礙住戶及環(huán)境。h)

宜在住宅區(qū)內(nèi)形成自然生態(tài)鏈。5.2.2.13治理用房a)

物業(yè)治理處治理中心功能：經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會(huì)議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。作業(yè)用房功能：保安值勤室、用具房、修理清潔綠化工具房、職員休息室、職員生活用房?？偯娣e：按照住宅區(qū)治理面積和功能配置。（各地法規(guī)要求不一樣）一樣：

治理部用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/100X0.2

位置：住宅區(qū)中央，底層，治理本部及各作業(yè)面相對(duì)集中。b)

業(yè)委會(huì)、居委會(huì)（按照當(dāng)?shù)卣撸┕δ埽恨k公室、資料室、會(huì)議室、接待室面積：按照具體情形而定位置：和治理部相對(duì)接近，業(yè)委會(huì)與居委會(huì)可聯(lián)合設(shè)置于一處5.2.2.14新材料、新技術(shù)a)

應(yīng)盡量采納較為成熟并有先例的新材料、新技術(shù)。b)

試驗(yàn)性新材料、新技術(shù)應(yīng)充分論證，先行試點(diǎn)。c)

采納新材料、新技術(shù)應(yīng)預(yù)留充足備品備件。d)

采納新材料、新技術(shù)應(yīng)充分考慮今后的修理養(yǎng)護(hù)便利及成本。5.2.2.15治理成本測(cè)算a)

對(duì)規(guī)劃應(yīng)充分測(cè)算今后產(chǎn)生的治理成本。b)

治理成本應(yīng)與市場(chǎng)上類似住宅接近，如因規(guī)劃設(shè)計(jì)緣故造成差距過(guò)大，應(yīng)知會(huì)地產(chǎn)共同協(xié)商，相應(yīng)改進(jìn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)。5.2.2.16與相似典型項(xiàng)目的比較a)

相似點(diǎn)b)

差異點(diǎn)c)

優(yōu)勢(shì)d)

劣勢(shì)e)

改進(jìn)建議5.3規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估的程序：5.3.1地產(chǎn)提早1個(gè)月向物業(yè)提出書(shū)面知會(huì)，要求物業(yè)參與某項(xiàng)具體項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的評(píng)估，并提供評(píng)估報(bào)告。5.3.2物業(yè)接到書(shū)面知會(huì)后，于3日內(nèi)回復(fù)，由有關(guān)部門(mén)牽頭組成評(píng)估小組，并向地產(chǎn)提交評(píng)估所需的開(kāi)發(fā)資料名目。5.3.3地產(chǎn)接到資料名目后3日內(nèi)向物業(yè)提供具體資料，對(duì)不能提供的資料，書(shū)面知會(huì)物業(yè)，并于一周內(nèi)組織所屬項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷等部門(mén)召開(kāi)項(xiàng)目講明會(huì)，介紹項(xiàng)目情形并解答疑咨詢。5.3.4物業(yè)接到開(kāi)發(fā)資料后一周內(nèi)，組織評(píng)估小組研究，完成項(xiàng)目及類似典型項(xiàng)目的實(shí)地考察。5.3.5評(píng)估小組按照開(kāi)發(fā)資料中針對(duì)項(xiàng)目評(píng)估細(xì)則所列內(nèi)容，及項(xiàng)目講明會(huì)、實(shí)地考察情形，于一周內(nèi)詳細(xì)編寫(xiě)完成《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》，并提交物業(yè)有關(guān)部門(mén)。5.3.6物業(yè)有關(guān)部門(mén)在評(píng)估小組提交報(bào)告3日內(nèi)，組織公司評(píng)審組對(duì)《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》進(jìn)行評(píng)審。5.3.7評(píng)估小組按照物業(yè)公司評(píng)審會(huì)議的意見(jiàn)，于3日內(nèi)完成對(duì)《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》的修改。5.3.8經(jīng)修改的《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》由物業(yè)公司有關(guān)部門(mén)組織有關(guān)評(píng)審組成員會(huì)簽后，提交物業(yè)公司總經(jīng)理審核簽發(fā)。5.3.9物業(yè)公司總經(jīng)理簽發(fā)后，評(píng)估報(bào)告提交地產(chǎn)公司。5.4現(xiàn)在期系統(tǒng)評(píng)估工作應(yīng)以滿足地產(chǎn)要求為目的，是屬于地產(chǎn)托付物業(yè)治理業(yè)務(wù)關(guān)系類型，責(zé)任關(guān)系界定可參考《物業(yè)與地產(chǎn)有關(guān)業(yè)務(wù)操作指引》原則執(zhí)行。若地產(chǎn)沒(méi)有明確要提交《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》的要求，物業(yè)可按照以上要點(diǎn)參與設(shè)計(jì)規(guī)劃的評(píng)審，并提交意見(jiàn)，責(zé)任關(guān)系界定可按照《物業(yè)與地產(chǎn)有關(guān)業(yè)務(wù)操作指引》前期介入有關(guān)規(guī)定操作。

6.營(yíng)銷策劃時(shí)期介入6.1營(yíng)銷策劃介入程序與內(nèi)容6.1.1物業(yè)治理模式研究：一樣項(xiàng)目在編制銷售包裝設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和營(yíng)銷工作方案時(shí)需要物業(yè)治理概念及模式研究作為項(xiàng)目策劃的一部分，以滿足銷售包裝設(shè)計(jì)內(nèi)容的要求，同時(shí)現(xiàn)在的研究又是日后物業(yè)治理方案和特色服務(wù)設(shè)計(jì)的核心。物業(yè)治理概念研究完成后需要報(bào)集團(tuán)物業(yè)治理部備案。詳見(jiàn)《物業(yè)治理方案策劃指引》。6.1.2《物業(yè)治理方案》策劃：一樣在項(xiàng)目正式完成營(yíng)銷推廣方案前，需要確定《物業(yè)治理方案》，應(yīng)包含治理模式、服務(wù)創(chuàng)新、內(nèi)部治理機(jī)制、治理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)操縱方法、治理費(fèi)測(cè)算等。此方案需獲得集團(tuán)物業(yè)治理部、財(cái)務(wù)治理部等部門(mén)的確定。詳見(jiàn)《物業(yè)治理方案策劃指引》。6.1.3《物業(yè)治理方案》經(jīng)地產(chǎn)確認(rèn)后，據(jù)此在房屋銷售前簽訂《物業(yè)治理托付合同》，同時(shí)物業(yè)應(yīng)協(xié)助地產(chǎn)在銷售商品房時(shí)，與購(gòu)買者簽訂《前期物業(yè)治理服務(wù)協(xié)議》。6.1.4物業(yè)應(yīng)主動(dòng)了解地產(chǎn)在銷售時(shí)對(duì)外宣傳和承諾的內(nèi)容，按照地產(chǎn)需要提供物業(yè)推介資料，地產(chǎn)對(duì)與物業(yè)治理有關(guān)的宣傳和承諾內(nèi)容需要獲得物業(yè)書(shū)面確認(rèn)。地產(chǎn)應(yīng)適時(shí)安排物業(yè)有關(guān)人員參加有關(guān)培訓(xùn)，按照地產(chǎn)托付要求，物業(yè)可在銷售現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助地產(chǎn)進(jìn)行銷售推廣，了解客戶情形，進(jìn)行客戶調(diào)查，并現(xiàn)場(chǎng)解答有關(guān)物業(yè)治理承諾咨詢題。

7．施工建設(shè)時(shí)期介入7.1物業(yè)在施工建設(shè)時(shí)期的介入要緊側(cè)重于項(xiàng)目土建工程的尾聲，即在設(shè)備、門(mén)窗安裝時(shí)期，時(shí)刻上大致在竣工驗(yàn)收前5個(gè)月。7.2施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容7.2.1成立介入小組，一樣2~3人，專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理，具有水電氣專業(yè)知識(shí)和良好的溝通技巧，并通過(guò)有關(guān)工作的培訓(xùn)。地產(chǎn)項(xiàng)目部應(yīng)當(dāng)設(shè)定專人與物業(yè)對(duì)接，及時(shí)回復(fù)物業(yè)的建議。7.2.2介入小組按照施工安裝進(jìn)度進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)，發(fā)覺(jué)咨詢題及時(shí)通過(guò)與地產(chǎn)、施工方等進(jìn)行溝通解決。要建立對(duì)日常各項(xiàng)工作的監(jiān)督和記錄制度，通常可通過(guò)建立一套報(bào)表體系來(lái)實(shí)施，報(bào)表包括的要緊內(nèi)容有：工作打算、檢查情形及對(duì)咨詢題處理的建議。7.2.3實(shí)行填報(bào)前期介入情形周報(bào)制度，將在施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)覺(jué)的咨詢題以周報(bào)的形式書(shū)面呈報(bào)給地產(chǎn)有關(guān)部門(mén)，并跟進(jìn)所呈報(bào)咨詢題解決情形。7.2.4物業(yè)定期參加地產(chǎn)組織的項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工作和諧會(huì)，及時(shí)溝通有關(guān)咨詢題和進(jìn)度。7.2.5物業(yè)對(duì)介入中發(fā)覺(jué)的重要咨詢題應(yīng)以書(shū)面報(bào)告的形式上報(bào)給地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)，并跟進(jìn)咨詢題整改落實(shí)情形。7.2.6物業(yè)公司在項(xiàng)目施工時(shí)期介入應(yīng)注意的要點(diǎn)7.2.6.1了解托付項(xiàng)目各類機(jī)電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱藏工程、房屋結(jié)構(gòu)等，并指出設(shè)計(jì)中缺陷、遺漏的工程項(xiàng)目，加大常見(jiàn)工程質(zhì)量通病及隱藏工程等專門(mén)過(guò)程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度，注意完善有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)劃缺陷，包括各類開(kāi)關(guān)、空調(diào)位（孔）、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門(mén)的開(kāi)啟方向等。7.2.6.2地下室工程地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境，是滲漏咨詢題的常發(fā)部位。因此，按照其設(shè)計(jì)采取的防水施工方案而相應(yīng)地重點(diǎn)監(jiān)理以下事項(xiàng)：a)

不管采取何種防水設(shè)計(jì)施工，基坑中不應(yīng)積水，如有積水，應(yīng)予排除。嚴(yán)禁帶水或泥漿進(jìn)行防水工程施工。b)

采納防水混凝土結(jié)構(gòu)時(shí)，除嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求運(yùn)算混凝土的配合比之外，應(yīng)重點(diǎn)檢查：砼攪攔時(shí)刻不得少于2分鐘(用機(jī)械攪攔)；底板應(yīng)盡量連續(xù)澆注，須留設(shè)施工縫時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)范中的留設(shè)要求和施工要求施工后，墻體只承諾留水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應(yīng)盡量要求在底板以下，墻體外側(cè)相應(yīng)部位加設(shè)防水層(可用卷材、涂膜等)；預(yù)埋件的埋設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范施工；養(yǎng)護(hù)時(shí)刻和養(yǎng)護(hù)方式應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控，此項(xiàng)是承建商經(jīng)常忽視的工序，但對(duì)砼的防水能力有較大的阻礙。c)

采納水泥砂漿防水層，除按設(shè)計(jì)及規(guī)范施工外，應(yīng)注意陰陽(yáng)角應(yīng)做成圓弧形或鈍角；剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工，各層緊密貼合不留施工縫。7.2.6.3回填土工程回填土工程涉及首層樓地面(無(wú)地下室結(jié)構(gòu)的)、外地坪的工程質(zhì)量，如回填質(zhì)量不行，將會(huì)導(dǎo)致地面投入使用一段時(shí)刻后顯現(xiàn)下沉、損壞埋設(shè)管道，使地面開(kāi)裂等咨詢題。因此，應(yīng)對(duì)此項(xiàng)工程回填土成份、分層打夯厚度進(jìn)行監(jiān)控，有咨詢題應(yīng)堅(jiān)決要求返工，否則后患無(wú)窮。7.2.6.4樓面、屋面砼工程樓面、屋面砼工程質(zhì)量，通常是引發(fā)樓面、屋面開(kāi)裂的一個(gè)要緊緣故，亦是物業(yè)在以后的修理工作中無(wú)能為力的咨詢題，故在樓面、屋面砼工程中應(yīng)重點(diǎn)注意。a)

鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工，其開(kāi)料長(zhǎng)度、綁扎位置、搭樓位置、排列平均等咨詢題，均造成以后樓板的開(kāi)裂，專門(mén)是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應(yīng)重點(diǎn)檢查，同時(shí)應(yīng)監(jiān)督施工單位切實(shí)做好鋼筋墊塊工作，以免顯現(xiàn)露筋現(xiàn)象。b)

砼澆注：除進(jìn)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外，鑒于物業(yè)常見(jiàn)質(zhì)量咨詢題，物業(yè)參與監(jiān)理的人員應(yīng)重點(diǎn)對(duì)廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進(jìn)行監(jiān)理，有剪力墻結(jié)構(gòu)的亦為重點(diǎn)監(jiān)督。如這些部位施工顯現(xiàn)咨詢題，通常會(huì)引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面顯現(xiàn)大面積滲水，還會(huì)顯現(xiàn)難以檢查修理的咨詢題。如剪力墻因砼搗制不密實(shí)，顯現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后，在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻面，導(dǎo)致修理困難，故對(duì)以上部位砼的振搗應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控。7.2.6.5砌筑工程建成物業(yè)常有墻體與梁底的結(jié)合部顯現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象，造成此咨詢題，通常是墻體砌筑至梁底時(shí)的砌筑方式不對(duì)，砂漿不飽。因此，在砌筑工程中應(yīng)對(duì)