保利營銷總案市場篇第1頁/共17頁PART1：勢動樓市走向直指軟著陸開發(fā)企業(yè)儲糧好過冬宏觀市場環(huán)境第2頁/共17頁中央政治局：明年保持穩(wěn)健貨幣政策3世界銀行：明年中國經(jīng)濟可軟著陸，GDP增速8.4%2央行貨幣政策委員：中國經(jīng)濟增速略微放緩，正處軟著陸軌道1NO.1：樓市走向中國經(jīng)濟增速預(yù)期放緩，經(jīng)濟發(fā)展“軟著陸”顯現(xiàn)【房地產(chǎn)市場走向穩(wěn)中有降，價格回落勢在必行】李克強：將堅持遏制房價過快上漲房價仍有下降空間5溫家寶總理：要使房價回歸合理價格，保證房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展4政治局：樓市調(diào)控政策不會動搖6第3頁/共17頁萬科：啟動2012年過冬模式：現(xiàn)金為王，賣房子會更積極，不存貨不囤地，收縮買地。龍湖：第四季度需要完成80億，實現(xiàn)年終400億目標，將繼續(xù)堅持“快速開發(fā)、高周轉(zhuǎn)”策略綠城：“被收購”、“被調(diào)查”、“下調(diào)銷售目標”、“退市”等傳聞背后，主因仍是綠城緊繃的資金鏈，綠城地產(chǎn)負債率163.2%，負面?zhèn)髀劜⒎强昭▉盹L。在國際經(jīng)濟形勢動蕩、國內(nèi)樓市調(diào)控政策持續(xù)的背景下，綠城地產(chǎn)終遇破產(chǎn)危機綠地：短時間內(nèi)靈活調(diào)整策略度過寒冬，同時在全國謹慎拿地、控制成本、促進銷售，目前綠地的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)占到了40%，將會推出一些小眾化、過渡型的產(chǎn)品應(yīng)對寒冬。遠洋：限購范圍擴大，信貸持續(xù)緊縮，遠洋地產(chǎn)行政總裁李明應(yīng)對策略是：快速周轉(zhuǎn)，多元融資、進軍三四線。中糧：中糧地產(chǎn)近日公告稱，因經(jīng)營發(fā)展需要，分別向中糧集團及中糧集團下屬公司申請續(xù)借合計17.5億元借款，期限一年。NO.2：同業(yè)動態(tài)大型開發(fā)品牌未來房地產(chǎn)市場應(yīng)對策略【快速出貨、現(xiàn)金為王、降低風險】第4頁/共17頁京貿(mào)國際城1980013400起遠洋一方2200016000起潤楓領(lǐng)尚1950013500起天時名苑2000015000起通州板塊首開熙悅山開盤起價13200芭蕾雨悅都1900014700起房山板塊中建國際港2100017500起旭輝御府2000016800起龍湖時代天街開盤起價11800大興板塊北京樓市“從盛夏進入寒冬”，五環(huán)外率先領(lǐng)跌NO.3：市場表現(xiàn)第5頁/共17頁紅木林金地仰山首邑溪谷綠地新都會中糧萬科長陽半島芭蕾雨·悅都金色漫香郡中信新城珠江奧古斯塔城邦融科鈞廷龍湖時代天街金色漫香府本案金色漫香林中建國際港5-6環(huán)亦莊板塊16000-23000元明發(fā)地塊6環(huán)外地緣板塊11000元徜徉集中國鐵建長陽國際城5-6環(huán)房山板塊14000-17000元東亞馬賽公館5-6環(huán)大興新城北區(qū)13000-18000元地處南六環(huán)新區(qū)，北京住宅主流板塊的最南端面臨亦莊新城、房山長陽、新城北區(qū)的三重攔截，以及天宮院“五公里競爭圈”PART1：勢動微觀競爭環(huán)境第6頁/共17頁NO.2：新城北區(qū)市場格局——競品項目近期價格走勢新城北區(qū)競品分布圖旭輝御府：主力戶型90-160㎡，單價1.9萬元/m2

，近期推出1.3萬元/m2特價房。金地仰山：剛需主力戶型80-130㎡，單價1.7萬元/m2,近期特價房價格在1.5萬元/m2。首邑溪谷：40-60㎡的loft戶型單價2.8萬元/m2，90-130m2戶型，單價2.1萬/m2，近期推出樓王產(chǎn)品，成交價格超過均價，在2.9萬元/m2左右。紅木林：40-112㎡，單價2萬元/m2，近期推出13#特價房1.9萬元/m2.加上贈送面積折算后均價16800元/㎡。中建國際港：主力戶型80-144㎡，單價全年穩(wěn)定在1.8萬元/m2。新城北區(qū)均出現(xiàn)特價房或特價樓棟，區(qū)域價格呈現(xiàn)下滑，目前價格在13000-18000元之間。第7頁/共17頁NO.2：新城北區(qū)市場格局——競品項目2011年去化分析2011年整體新城北區(qū)主力競品去化率基本都在40%-80%之間,50%的去化率成為市場共性。100㎡以下產(chǎn)品月均銷售速度為3-117套，平均43套/月。100㎡以上產(chǎn)品月均銷售速度為6-33套，平均14套/月。第8頁/共17頁項目名稱一居兩居三居四居或復(fù)式在售存量

套數(shù)合計在售存量

面積（萬㎡）潛在供應(yīng)

套數(shù)（套）潛在供應(yīng)

面積（萬㎡）新城北區(qū)金地仰山面積㎡

87120/140178（復(fù)式）5297.1800存量（套）

49380100首邑溪谷面積㎡45/59/6489123

2672.0700存量（套）1386366

紅木林面積㎡44/54/71104

5184.5911069.8存量（套）312206

旭輝御府面積㎡

90138/1662201592.6369511.5存量（套）

512925中建國際港面積㎡

901251442693.04190221.5存量（套）

1179557合計存量（套）450440670182174219.51370342.8新城北區(qū)在售存量1742套，未來潛在供應(yīng)3703套NO.2：新城北區(qū)市場格局——競品項目貨量盤點第9頁/共17頁2012年100平米以下的產(chǎn)品100平米以上的產(chǎn)品旭輝御府一居44平286套，74平米（可擴展為兩居）剩余418套，按照11年月均消化速度53.4套，小戶型將成為明年的主力戶型進行消化紅木林兩居90平米剩余34套，按照11年月均消化速度3.4套，將在10月左右消化完畢中建國際港金地仰山兩居84平米剩余149套，按照11年月均消化速度35套，4月左右份將消化完畢三居138-166平四居302平934套，按照11年月均消化速度22套，2012年將以三居和四居作為全年主推產(chǎn)品旭輝御府金地仰山三居135平米，四居160平米，存量480套，按照11年月均消化速度33套，2012年將以三居和四居作為全年主推產(chǎn)品首邑溪谷三居123平米供應(yīng)396套房源，按照11年月均消化速度5.3套，2012年將以三居作為全年主推產(chǎn)品三居125平四居344平961套，按照11年月均消化速度5.7套，2012年將以三居和四居作為全年主推產(chǎn)品中建國際港104（可擴展為三居）平米874套，按照11年月均消化速度8套，2012年將以三居作為全年主推產(chǎn)品紅木林一居44-64平米剩余238套，兩居89平米剩余63套，按照11年月均消化速度117套，4月份左右將消化完畢首邑溪谷1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月存量1058套，潛在供應(yīng)2587套兩居90平米剩余612套，按照11年月均消化速度17.8套，兩居戶型將作成全年主力戶型存量684套，潛在供應(yīng)1116套2012年，新城北區(qū)供應(yīng)對本案分流攔截將貫穿全年NO.2：新城北區(qū)市場格局——競品項目貨量盤點第10頁/共17頁項目名稱容積率一居兩居三居四居或復(fù)式在售存量

套數(shù)合計在售存量

面積（萬㎡）潛在供應(yīng)

套數(shù)（套）潛在供應(yīng)

面積（萬㎡）天宮院（含南中軸）龍湖時代天街2.8面積㎡

8598129/143/1685767.1298736.74存量（套）

19274288/22(復(fù)式)金色漫香郡公寓1.55面積㎡5788-90122-140

5966.7500存量（套）12273311

金色漫香府公寓2.5面積㎡

65-7590-125

00311225存量（套）

1868(潛在)1244(潛在)

明發(fā)地塊2.58面積㎡

70-80100-120

007807存量（套）

468(潛在)312(潛在)

聯(lián)合港1.32面積㎡6080-90110-120

00153313.8存量（套）307(潛在)766(潛在)460(潛在)

保利星座2.6面積㎡6284951395存量（套）180(潛在)1276(潛在)1096(潛在)296(潛在)合計存量（套）12465385310117213.8511260109.04龍湖時代天街金色漫香府本案天宮院容積率普遍在2.5以上，以兩居、小三居剛需產(chǎn)品為主。NO.3：天宮院地緣市場格局——項目分布第11頁/共17頁首推

樓棟

面積

套數(shù)

簽約套數(shù)簽約率簽約均價兩居10#8520300%——小三居

7#

981089588%106369#

981089790%1063711#

981089184%1108513#

98904752%10911四居8#

129/143/16815000%——12#

129/143/16815000%——NO.3：天宮院地緣市場格局——龍湖時代天街三期12#順銷二期11#售罄二期13#售罄一期7#售罄三期10#順銷一期9#售罄三期8#順銷目前龍湖的簽約進度良好，均價10800元/平米首推產(chǎn)品以剛需小戶型產(chǎn)品線為主，“低總價快銷策略”9月10月11月12月11月9日東區(qū)7#9#10#11#13#住宅樓取證，批準銷售面積61044.39㎡，批準銷售套數(shù)606套。12月11日東區(qū)8#12#住宅樓取證，批準銷售面積51566.53㎡，批準銷售套數(shù)300套。第12頁/共17頁產(chǎn)品說明會企業(yè)推薦會售樓處開放日樣板間開放日【龍湖品牌篇】【時代天街+性價比篇】公關(guān)活動核心訴求龍湖北京案例展示龍湖南城一號作品11800起首付30萬入住龍湖【密集開盤期】9月10月11月12月11.19一期開盤，7、9號樓206套（98㎡）售罄12.3二期開盤11、13號樓198套（98㎡）售罄12.11三期開盤8、10、12號樓192套（85㎡）熱銷到場1000人左右共認籌500組左右NO.3：天宮院地緣市場格局——龍湖時代天街第13頁/共17頁NO.3：天宮院地緣市場格局——金色漫香府（融匯）售樓地址：臨時地址興華大街彩虹新城底商(地鐵清源站東北角)項目進度：園林施工完畢，樣板間收尾階段，暫不對外開放。項目目前尚無任何推廣，僅做來訪登記,現(xiàn)場無銷售物料。產(chǎn)品：高層住宅為主，產(chǎn)品為65-75平米兩居，90-125平米三居，3112戶。自身配套：地塊北側(cè)規(guī)劃地上三層至五層的配套商業(yè)開盤時間：預(yù)計2012年年初。繼在龍湖開盤后，項目立刻調(diào)整銷售說辭——開盤時間由2011年底推遲至2012年，具體時間價格待定！第14頁/共17頁地緣板塊重點項目分析——明發(fā)地塊項目進度：規(guī)劃調(diào)整中，銷售工作尚未展開產(chǎn)品：調(diào)整最后一稿戶型為70-120㎡兩至三居，主力戶型70-80㎡南向兩居及100㎡三居，預(yù)計12年初設(shè)計院將確定規(guī)劃方案再行報規(guī)，住宅建筑面積7萬平米。自身配套：地塊自身有5萬㎡商業(yè)用地，目前規(guī)劃方向是100平米左右的一拖二產(chǎn)品。NO.3：天宮院地緣市場格局——潛在項目表現(xiàn)和潛在土地供應(yīng)地塊一：龍湖北側(cè)4地塊建筑面積：15.9萬㎡其中公建面積：15.5萬平米；公益配套：0.4萬平方米預(yù)計起拍價：3000-4000元/㎡地塊二：龍湖北側(cè)5地塊建筑面積：14.15萬㎡其中住宅面積：12.95萬平米；