物 業(yè) 管 理 行 業(yè) 要 交 哪 稅 知 識(shí) 資 料Documentnumber【AA80KGB-AA98YT-AAT8CB-2A6UT-A18GG】201604物業(yè)管理行業(yè)要交哪些稅?物業(yè)管理服務(wù)是指物業(yè)管理單位受托對(duì)房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開(kāi)展的日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人相關(guān)的其他服務(wù)。一、營(yíng)業(yè)稅： （一）計(jì)稅依據(jù)： 物業(yè)管理單位代有關(guān)部門(mén)收取的暖氣費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、燃 （煤）氣費(fèi)、有線電視收視費(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于營(yíng)業(yè)稅 “服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理” 業(yè)務(wù)，因此，對(duì)物業(yè)管理單位代有關(guān) 部門(mén)收取的暖氣費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、維修 基金、房租不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)其從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入 應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)其從事物業(yè)管理服務(wù)取得的其他全部收入（含規(guī) 定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)外各種加收金額），應(yīng)按照服務(wù)業(yè)稅目5%稅率計(jì)算征 收營(yíng)業(yè)稅。 （）關(guān)于物業(yè)管理業(yè)的代收費(fèi)用： 據(jù)稅務(wù)關(guān)于物業(yè)管理業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營(yíng)業(yè) 稅的通的規(guī)定： 1、對(duì)物業(yè)管理業(yè)不征營(yíng)業(yè)稅的代收基金，指建設(shè)部、 部關(guān)于用部位用設(shè)施設(shè)備維修基金管理的通（建房[1998]213）中規(guī)定的“用部位用設(shè)施 設(shè)備維修基金”。 2、對(duì)物業(yè)管理業(yè)代收的“用部位用設(shè)施設(shè)備維 修基金”，其有的一維修基金用房金管理中（含屬中）為其的房維修基金交存的生額定。 3、對(duì)物業(yè)管理業(yè)不征收營(yíng)業(yè)稅的代收房租，其與代收 房租托房租交算生額定。 4、對(duì)物業(yè)管理業(yè)定的代收項(xiàng)，一視其相關(guān)業(yè)務(wù)收入外收入，照征收營(yíng)業(yè)稅。 5、物業(yè)管理業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)取得收入開(kāi)稅務(wù)關(guān)一的服務(wù)業(yè)用。計(jì)算公:應(yīng)稅額=營(yíng)業(yè)額×稅率。 、城市維護(hù)建設(shè)稅 [1985]197%5%1%:=營(yíng)×不同地區(qū)不同檔次三教育費(fèi)附加務(wù)院關(guān)于教育費(fèi)附加征收問(wèn)題文件通知教育費(fèi)附加,附加率3%:交教育費(fèi)附加=×費(fèi)四企所得稅企所得施細(xì)則財(cái)法字[1994]3布企所得征對(duì)象以物管33%基本:應(yīng)所得=收入總一準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金=所得額33以下18%所得；年所得31010所得稅企,企地用,地用于企業(yè)企地企地用費(fèi)[1986]90房在區(qū)內(nèi)對(duì)屋內(nèi)按原值金收入征收一以房原值(評(píng)估值30%余值,1.2%:年=原值(評(píng)估值)×(1-30%)×1.2%。六地用稅地用務(wù)院令17布地用在區(qū)內(nèi),對(duì)地用個(gè)以占用地面積按征收一種年=∑(各級(jí)土地面積*相)。地用不適用企企對(duì)資個(gè)征收。七地稅133,%30%:=××(1-30%)。八土使用費(fèi)使用費(fèi)方使用出讓程土土使用費(fèi)。用土所用土使用：土使用費(fèi)=用土*用位。使用稅等內(nèi)資位需相使用。使用發(fā)[1986]90使用駛于道路于內(nèi)河流湖泊或領(lǐng)海口岸,位位：乘=輛數(shù)量×位載貨=載重或凈噸位數(shù)量×位摩托=輛數(shù)量×位十使用牌使用牌密字714使用牌駛于道路車(chē)輛內(nèi)河流湖泊或領(lǐng)?？诎?位濟(jì)組織駐京代表機(jī)：乘=輛數(shù)量×位載貨=載重或凈噸位數(shù)量×位十印花稅11=×=數(shù)×單位十二契稅如果企業(yè)承房地產(chǎn)時(shí)還需及時(shí)繳契契土地使用權(quán)房屋權(quán)單位個(gè)物業(yè)管理公司營(yíng)業(yè)入核算物業(yè)管理企業(yè)營(yíng)業(yè)入通過(guò)“營(yíng)業(yè)入”帳戶核算核算具體內(nèi)容包括：物業(yè)管理入物業(yè)營(yíng)入物業(yè)大修入?！盃I(yíng)業(yè)入”屬于損益帳戶營(yíng)業(yè)入營(yíng)業(yè)入轉(zhuǎn)數(shù)營(yíng)業(yè)入轉(zhuǎn)“帳戶”營(yíng)業(yè)入“入下明細(xì)帳：”物業(yè)管理入“”物業(yè)營(yíng)入“”物業(yè)大修入“。物業(yè)管理入核算物業(yè)管理入物業(yè)管理企業(yè)用自身業(yè)技術(shù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)使用提供服保持房產(chǎn)物業(yè)完好無(wú)損事日常維修管理而取得入家委建聯(lián)合頻<城市住宅小區(qū)服費(fèi)辦法費(fèi)6物業(yè)管理入公入公眾代辦服入特約服入三1公服入核算公物業(yè)產(chǎn)權(quán)使用提供公清潔、公修保養(yǎng)保安綠化而公。服費(fèi)格制訂 城市住宅小區(qū)理服費(fèi)辦法費(fèi)[1996]266公服費(fèi)政府指導(dǎo)格管理辦法地區(qū)物門(mén)費(fèi)用構(gòu)成制定基準(zhǔn)浮幅度物業(yè)管理企業(yè)公服費(fèi)費(fèi)用內(nèi)容般由 以下 構(gòu)成 ：管理工資提?。还苍O(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)； 綠化服務(wù)費(fèi)； 清潔衛(wèi)生費(fèi)； 保安費(fèi)； 辦公費(fèi)； 物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)； 法定稅費(fèi)。 其中第 2）項(xiàng)至第 ）項(xiàng)支出是指除工資福利費(fèi)以外的物質(zhì) 損耗補(bǔ)償和其他費(fèi)用開(kāi)支。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的利潤(rùn)率由各省、自治 區(qū)、直轄市政府物價(jià)部門(mén)根據(jù)本地區(qū)實(shí)際而定，不搞一刀切。此外， 對(duì)實(shí)行物業(yè)保險(xiǎn)的住宅小區(qū)，還應(yīng)包括投保財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)（如火險(xiǎn)、災(zāi)害 險(xiǎn)等）及各種責(zé)任保險(xiǎn)的支出。 物業(yè)管理企業(yè)公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算原則是由各地區(qū)根據(jù)本地區(qū)綜服務(wù)項(xiàng)、物價(jià)指化和住以及小區(qū)的。物業(yè)企業(yè)公共性服務(wù)收費(fèi)的測(cè)算法，用公其中z公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，單位（。2）； =各項(xiàng)費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，單位（。）； i項(xiàng)項(xiàng)數(shù)∑各項(xiàng)費(fèi)用算術(shù)求和9-1物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)每個(gè)過(guò)詳細(xì)計(jì)算，得個(gè)費(fèi)用項(xiàng)每平米金額詳見(jiàn)物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算表序號(hào) 項(xiàng)金額 總費(fèi)用比例（1 工資、福利費(fèi) 0.266 32.252 維修費(fèi) 0.146 18.253 綠化管理費(fèi) 0.04 54 清潔衛(wèi)生費(fèi) 0.08 105 保安費(fèi) 0.01 1.256 辦公費(fèi) 0.13 16.257 折舊費(fèi) 0.032 48 利潤(rùn) 0.056 79 稅費(fèi) 0.04 510 計(jì) 100該物業(yè)企業(yè)有多營(yíng)入的補(bǔ)貼，如小區(qū)配套建房租收入的補(bǔ)貼、停車(chē)費(fèi)收入的補(bǔ)貼、維修養(yǎng)護(hù)專(zhuān)項(xiàng)基金利息的補(bǔ)貼。各 項(xiàng)補(bǔ)貼合計(jì)數(shù)被該物業(yè)管理企業(yè)管理建筑面積去除，分?jǐn)偟矫科椒矫? 建筑面積為 0元／（月。m‘）。則該小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)收服務(wù)費(fèi)為 8元／（月。2）0元／（月?！?元／（月。2）。 公共性服務(wù)費(fèi)是以房屋的建筑面積為計(jì)算依據(jù)的，建筑面積 除包括“自用”建筑面積外，還包括“公用”建筑面積。各套房屋的 “自用”建筑面積包括：各套房屋門(mén)戶以內(nèi)的起居室（廳）、臥室、 辦公室、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、過(guò)道和陽(yáng)臺(tái)等面積。各套房屋的 “公用”建筑面積包括：公共使用的門(mén)廳、樓梯、電梯井（廳）、公 共通道、垃圾管道以及突出屋面的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電 梯機(jī)房等面積。各套房屋分?jǐn)偟摹肮谩苯ㄖ娣e應(yīng)以該套房屋的 “自用”建筑面積占該幢總“自用”建筑面積的百分比進(jìn)行分?jǐn)?，?套房屋建筑面積的計(jì)算，可以按以下公式進(jìn)行。 例某幢房屋建筑面積為5，其中：各套房屋“自用”建筑面積總合為42，“公用”建筑面積為12，則分?jǐn)偮蕿楦魈追课荨白杂谩苯ㄖ娣e應(yīng)分?jǐn)偟摹肮灿谩苯ㄖ娣e的分 攤率=1000/4000*100%=25%某套出售房屋的“自用”建筑面積為80m2.則： 該套房屋建筑面積（5％）根據(jù)上面計(jì)算該物業(yè)管理小區(qū)公共服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)為 0.5元／（月。2），則該套房屋業(yè)每月應(yīng)公共性服務(wù)費(fèi)為： 100m2xO.5元／（月。m2）——50元／（月。m2）（）公共服務(wù)費(fèi)收的算公共性服務(wù)費(fèi)收有收方：按月收收，按 可以6月收，分月計(jì)算業(yè)收。1）按月收公共服務(wù)費(fèi)，“”“行存”，“業(yè)收物業(yè)管理收公共服務(wù)費(fèi)”。 例 某物業(yè)管理企業(yè)收1月物業(yè)管理費(fèi)，3號(hào)樓 1門(mén)業(yè)“自用”建筑面積100m2，經(jīng)“公用”建筑面積分?jǐn)偤螅?jì)算公共性 服務(wù)費(fèi)的建筑面積為 125m2.每月每平方米收費(fèi)標(biāo)0.5元，則房屋業(yè) 當(dāng)月公共性服務(wù)費(fèi)為 100元。收到項(xiàng)，根據(jù)收憑證作會(huì)計(jì)分錄如下： ：100：業(yè)務(wù)收——物業(yè)管理收——公共服務(wù)費(fèi) 10029-41——6份公共性服務(wù)費(fèi)10號(hào)樓2攤0.5則房屋主360當(dāng)?shù)酱司幹茟{證作會(huì)錄如下：：360：——10-2360每結(jié)轉(zhuǎn)作會(huì)錄如下：：——10-260：主務(wù)————公共服務(wù)費(fèi)60此項(xiàng)結(jié)轉(zhuǎn)會(huì)錄1—6份相同。2.公眾代辦服務(wù)費(fèi)的核算公眾代辦性服務(wù)費(fèi)是指替產(chǎn)權(quán)人使能向主和租住戶2份向各產(chǎn)權(quán)人使用人代繳800024000260002％1160根據(jù)憑證作會(huì)錄如下：：59160：主務(wù)——1160其他應(yīng)付8000——電24000——煤氣公司26000以解繳各部門(mén)戶根據(jù)對(duì)方開(kāi)出的憑證作會(huì)錄如下：：其他應(yīng)付8——電24000——煤氣公司26000：580003.————例接受該5委托接送孩上學(xué)3.元40806號(hào)樓35hh60：140：主————140例：321主委托該套三50按700根據(jù)憑證作會(huì)計(jì)分錄下：：35700：——房屋裝修35000主——700該工程工主將裝修裝修根據(jù)憑證作會(huì)計(jì)分錄下：——房屋裝修35000：35000二主分房屋停車(chē)場(chǎng)游泳池各類(lèi)球場(chǎng)等共設(shè)施房屋指主委員會(huì)或提供房屋不添加任何設(shè)施接作作果根據(jù)主委員會(huì)或提供房屋再添加分設(shè)施增加房屋濟(jì)功能，從事健身房卡拉OK歌舞廳美容美發(fā)廳商店飯店等活動(dòng) 所得作到各種主——例接受億達(dá)房開(kāi)發(fā)公10-5-210-5—1按照合同規(guī)定每月收取這兩套房120同樣向租住戶收取房租兩套房共計(jì)每月180理費(fèi)時(shí)編制收款憑證作會(huì)計(jì)分錄如下：借：現(xiàn)金300貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入300例：某物業(yè)7600網(wǎng)球場(chǎng)收入5