《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)》作業(yè)

第一章緒論

一、名詞解釋

1．房地產(chǎn)：房屋及其附屬物和承載房屋及其附屬物的土地，以及與它們相應(yīng)的

各種財(cái)產(chǎn)權(quán)利一般稱(chēng)作房地產(chǎn)。

2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)和再生產(chǎn)的過(guò)程，也是

完成房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)和建設(shè)的過(guò)程。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)預(yù)期目

標(biāo)，確定實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的戰(zhàn)略和策略，并有意識(shí)、有計(jì)劃地加以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程。

3．土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)：指政府依法通過(guò)收購(gòu)、收回、征收等方式儲(chǔ)備國(guó)有建設(shè)用地，

并組織實(shí)施拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達(dá)到土地供應(yīng)條件的行為。

4．房地產(chǎn)企業(yè)：是從事土地和房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)，以及以房地產(chǎn)產(chǎn)品為核心從事房

地產(chǎn)中介、物業(yè)服務(wù)的經(jīng)濟(jì)組織，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的主要成分。

5．房地產(chǎn)項(xiàng)目定位：是指在房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)和城市規(guī)劃的指導(dǎo)下，根據(jù)宏

觀發(fā)展背景、項(xiàng)目地段價(jià)值以及市場(chǎng)空間判斷，結(jié)合項(xiàng)目自身特有的其他制約因

素，找到適合于項(xiàng)目的客戶群體，在客戶群體消費(fèi)特征的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步進(jìn)行產(chǎn)

品定位，包括住宅地產(chǎn)品項(xiàng)目、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目、寫(xiě)字樓項(xiàng)目、工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目等。

二、問(wèn)答題

1．對(duì)比分析房地產(chǎn)企業(yè)五種一般組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的優(yōu)缺點(diǎn)。

答：1直線制組織結(jié)構(gòu)：優(yōu)點(diǎn)是命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，維持成本低，快速靈

活。缺點(diǎn)是不利于企業(yè)成長(zhǎng)，過(guò)分依賴(lài)領(lǐng)導(dǎo)人的才能和技能。

2職能制組織結(jié)構(gòu)：優(yōu)點(diǎn)是利用專(zhuān)門(mén)化、規(guī)模化帶來(lái)的成本節(jié)約、減少資源

浪費(fèi)的好處。缺點(diǎn)是容易部門(mén)分割，不了解其他部門(mén)的工作，部門(mén)追求各自的職

能利益。

3直線職能制結(jié)構(gòu)：優(yōu)點(diǎn)是統(tǒng)一指揮與專(zhuān)業(yè)分工相結(jié)合，缺點(diǎn)是橫向協(xié)調(diào)難

度大，人員多，效率低，管理成本高。

4事業(yè)部制組織結(jié)構(gòu)：優(yōu)點(diǎn)是強(qiáng)化了決策機(jī)制，總公司層領(lǐng)導(dǎo)著重研究政策

和戰(zhàn)略發(fā)展，提供各種服務(wù)，調(diào)動(dòng)事業(yè)部的積極性，強(qiáng)調(diào)了事業(yè)部經(jīng)理對(duì)本部門(mén)

產(chǎn)品和服務(wù)經(jīng)營(yíng)責(zé)任，有利于培養(yǎng)人才，增強(qiáng)了內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)。缺點(diǎn)是活動(dòng)和資源的

重復(fù)配置導(dǎo)致成本上升，效率降低。

5矩陣型組織結(jié)構(gòu)：優(yōu)點(diǎn)是公司可以很好地協(xié)調(diào)復(fù)雜又相互依存的組織活

動(dòng)，不同的專(zhuān)業(yè)人員可以很好地溝通和交流，并協(xié)助矩陣結(jié)構(gòu)組織平臺(tái)很好地發(fā)

揮資源作用。缺點(diǎn)是消除了統(tǒng)一指揮后，可能造成一些混亂，員工缺乏安全感，

產(chǎn)品線經(jīng)理為了得到優(yōu)秀的專(zhuān)業(yè)人員展開(kāi)斗爭(zhēng)，容易引起組織的矛盾

2．我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的特征有哪些？

答：首先，我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)品的地域性、空間固定性和唯一性決定了房地產(chǎn)

企業(yè)的地域?qū)傩浴?/p>

其次，我國(guó)土地市場(chǎng)的壟斷性決定了房地產(chǎn)企業(yè)的不完全競(jìng)爭(zhēng)性。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)存在專(zhuān)業(yè)化和綜合化發(fā)展兩個(gè)趨勢(shì)。

3．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)有哪些特點(diǎn)？

答：1難度大：產(chǎn)品具有固定性、單件性、復(fù)雜性。

2風(fēng)險(xiǎn)大：房地產(chǎn)的投資大，資金運(yùn)轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)。

3政策性強(qiáng)：房地產(chǎn)業(yè)是民生熱點(diǎn)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的龍頭產(chǎn)業(yè)。

4．簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的程序和內(nèi)容。

答：（1）投資機(jī)會(huì)選擇；（2）項(xiàng)目定位；（3）前期工作；（4）建設(shè)階段；（5）

租售階段；（6）物業(yè)管理。

5．簡(jiǎn)要敘述市場(chǎng)宏觀環(huán)境包括哪些因素。

答：經(jīng)濟(jì)：國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化、城市化進(jìn)程、經(jīng)濟(jì)體制、通貨

膨脹、家庭收入與支出結(jié)構(gòu)。

政策：金融政策、土地政策、住房政策、戶籍政策等

人口：人口總量、年齡結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)、人口的遷移特征

此外，文化環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、技術(shù)環(huán)境等。

6．房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策程序是什么？

答：（1）發(fā)現(xiàn)問(wèn)題；（2）確定目標(biāo)；（3）擬制方案；（4）分析評(píng)價(jià)；（5）

選擇方案；（6）實(shí)施追蹤。

7.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策的內(nèi)容

答：（1）財(cái)務(wù)策略；（2）生產(chǎn)策略：確定房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模，明確開(kāi)

發(fā)或經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，生產(chǎn)量調(diào)節(jié)以及生產(chǎn)作業(yè)方式確定等；（3）市場(chǎng)開(kāi)發(fā)策略：市場(chǎng)

開(kāi)拓型、市場(chǎng)滲透型、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)型以及多角型策略等；（4）價(jià)格策略：高價(jià)策略，

低價(jià)策略，均衡價(jià)格策略等。

8．簡(jiǎn)述房地產(chǎn)行業(yè)管理的主要內(nèi)容。

答：行政管理主要內(nèi)容：一是企業(yè)設(shè)立時(shí)的注冊(cè)登記，二是企業(yè)房地產(chǎn)從

業(yè)相關(guān)資質(zhì)的審批，三是房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)監(jiān)督檢查。

行業(yè)組織管理主要內(nèi)容：一是行業(yè)專(zhuān)業(yè)管理；二是建立行業(yè)內(nèi)部運(yùn)行規(guī)則，

促進(jìn)行業(yè)內(nèi)部各成員間的公平競(jìng)爭(zhēng)；三是研究行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，開(kāi)展學(xué)術(shù)研究與國(guó)

際交流。

三、論述題

1．闡述我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因。

答：1、初期房地產(chǎn)調(diào)控措施不協(xié)調(diào)，加劇了供求矛盾初期“管住土地，控制信貸”

的調(diào)控措施，抑制投資增長(zhǎng)力度較大，加劇了供求矛盾；一些地方政府對(duì)調(diào)控措

施貫徹不力。

2、地價(jià)上漲推動(dòng)土地儲(chǔ)備和“招（標(biāo)）、拍（賣(mài)）、掛（牌）”制度實(shí)施以來(lái)，

對(duì)增加土地出讓的透明度、避免尋租發(fā)揮了重要作用。不可回避的是，“招、拍、

掛”制度也存在明顯的缺限，即短期內(nèi)容易推動(dòng)地價(jià)上漲。

3、新建住宅成本的上升導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。不單指建材等價(jià)格上漲帶來(lái)的成本增

加，還應(yīng)包括新建住宅品質(zhì)提升所帶來(lái)的成本增加。

4、房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)仍不盡合理。供給結(jié)構(gòu)不合理導(dǎo)致供需脫節(jié)；中低價(jià)位商

品住房供應(yīng)量下降，高檔商品房供應(yīng)增加，使得商品房平均價(jià)格上揚(yáng)。

5、房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因還在于消費(fèi)者預(yù)期改變。人們對(duì)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)預(yù)期是

看好的。市場(chǎng)信息的不對(duì)稱(chēng)，媒體宣揚(yáng)“房?jī)r(jià)還要繼續(xù)上漲”，進(jìn)一步強(qiáng)化老百

姓的心理預(yù)期。

第二章房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究

一、名詞解釋

1．可行性研究：投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的市場(chǎng)、資源、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)

等方面問(wèn)題進(jìn)行全面分析、論證和評(píng)價(jià)，判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是

否合理，并對(duì)方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法。

2．財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：指使項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值等于零的折現(xiàn)率。

3．財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：指將項(xiàng)目壽命期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，用一個(gè)設(shè)定的折現(xiàn)率逐期折

現(xiàn)的現(xiàn)值的代數(shù)和。

4．市場(chǎng)調(diào)研：運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃地收集、整理與企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)

有關(guān)的各種情報(bào)、信息和資料，在調(diào)查的基礎(chǔ)上對(duì)收集數(shù)據(jù)和匯總情報(bào)進(jìn)行分析、

判斷，為企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)決策提供依據(jù)的信息管理活動(dòng)。

二、問(wèn)答題

1．房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容包括哪些？

答：（一）市場(chǎng)宏觀環(huán)境狀況，主要包括政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)文化環(huán)

境，另外還包括行業(yè)環(huán)境、技術(shù)環(huán)境以及對(duì)城市發(fā)展概況的描述等。（二）城市

房地產(chǎn)市場(chǎng)概況，包括：1、市場(chǎng)整體狀況；2、土地市場(chǎng)情況；3、商品房市場(chǎng)

情況；4、全市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，不同區(qū)域和物業(yè)類(lèi)型的價(jià)格類(lèi)型；5、全市主

要發(fā)展商開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售情況；6、三級(jí)市場(chǎng)交易情況；此外，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)相關(guān)政策

法規(guī)等。（三）消費(fèi)者行為與市場(chǎng)需求容量，包括：消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)水平、購(gòu)買(mǎi)傾

向、共同特征；城市人口、家庭數(shù)量、購(gòu)買(mǎi)力、居民居住現(xiàn)狀及改善目標(biāo)、居民

日常消費(fèi)支出水平與消費(fèi)結(jié)構(gòu)。（四）項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境狀況。（五）項(xiàng)目基本情

況調(diào)查，包括對(duì)項(xiàng)目的用地現(xiàn)狀及開(kāi)發(fā)條件進(jìn)行分析、對(duì)項(xiàng)目所在地的周邊環(huán)境

進(jìn)行分析。

2．簡(jiǎn)述可行性研究的作用？

答：1）可行性研究是投資決策的重要依據(jù)。2)可行性研究是項(xiàng)目審批的依據(jù)。

3)可行性研究是項(xiàng)目資金籌措的依據(jù)。4)可行性研究是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的依據(jù)；

5)可行性研究是開(kāi)發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù)。

3．房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究包括哪些步驟。

答：1)組織準(zhǔn)備；2)資料收集及市場(chǎng)調(diào)查；3）開(kāi)發(fā)方案的設(shè)計(jì)和評(píng)價(jià)、選擇；4）

詳細(xì)研究；5）編寫(xiě)研究報(bào)告書(shū)。

4．可行性研究包括哪些內(nèi)容？

答：1）項(xiàng)目概況。2）市場(chǎng)分析和需求預(yù)測(cè)。3）規(guī)劃方案的優(yōu)選。4）開(kāi)發(fā)進(jìn)度

安排。5)項(xiàng)目投資估算。6)資金的籌集方案和籌資成本估算。7)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。8)風(fēng)

險(xiǎn)分析。9)國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。10)結(jié)論。

5．反映投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況的指標(biāo)包括哪些？

答：價(jià)值型指標(biāo)：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)凈年值、費(fèi)用現(xiàn)值、費(fèi)用年值；效率型指標(biāo)：

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率投資報(bào)酬率、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率；期限型指標(biāo)：投資回收期。

6．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資包括哪些費(fèi)用？

答：1）土地費(fèi)用估算；2）前期工程費(fèi)；3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；4）房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)；

5）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)；6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)；7）管理費(fèi)；8）銷(xiāo)售費(fèi)用；9）財(cái)務(wù)

費(fèi)用；10）其他費(fèi)用；11）稅金及政府收費(fèi)。

7．國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)包括哪些？

答：國(guó)民經(jīng)濟(jì)盈利能力分析，包括經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率、經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值；外匯效果分析，

包括經(jīng)濟(jì)外匯凈現(xiàn)值、經(jīng)濟(jì)換匯成本、經(jīng)濟(jì)節(jié)匯成本。

8．風(fēng)險(xiǎn)分析方法有哪些？

答：1）盈虧平衡分析；2）項(xiàng)目安全率；3）敏感性分析；4）概率分析。

9．敏感性分析的步驟是什么？

答：1）選擇要分析的不確定因素；2）選定分析所用的評(píng)價(jià)指標(biāo)；3）計(jì)算不確

定性因素變動(dòng)引起的評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況；4）判定敏感性因素；5）提出控制敏

感性因素的建議。

10．概率分析的步驟是什么？

答：1）列出各種要考慮的不確定性因素；2）預(yù)計(jì)各種不確定性因素可能發(fā)生的

情況；3）分別確定每種情況出現(xiàn)的可能性；4）分別求出各種可能情況下的財(cái)務(wù)

凈現(xiàn)值、加權(quán)平均值和期望值；5）計(jì)算凈現(xiàn)值大于和等于零的累積概率。

11．國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要區(qū)別是什么？

答：1）經(jīng)濟(jì)目標(biāo)不同；2）價(jià)值尺度不同；3）折現(xiàn)率不同；4）匯率不同。

第三章房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

1．房地產(chǎn)市場(chǎng)有哪些特殊性？

答：產(chǎn)品具有固定性；產(chǎn)品具有唯一性；產(chǎn)品的耐久性；市場(chǎng)具有雙重屬性（消

費(fèi)、投資）；市場(chǎng)是不充分市場(chǎng)。

2．簡(jiǎn)述房地產(chǎn)供給的特點(diǎn)？

答：1）市場(chǎng)供應(yīng)缺乏彈性，短期內(nèi)難以增加房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)。2）市場(chǎng)供應(yīng)的異

質(zhì)性，產(chǎn)品的位置、環(huán)境、新舊、配套等不同，市場(chǎng)細(xì)分有必要性。3)市場(chǎng)供應(yīng)

的區(qū)域性，產(chǎn)品的固定性導(dǎo)致“地產(chǎn)地銷(xiāo)”。4)市場(chǎng)調(diào)節(jié)的不完全性，住房保障的

存在：經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房；土地的壟斷性；政府的宏觀調(diào)控。5)市場(chǎng)需求的廣

泛性，房地產(chǎn)是生存、享受、發(fā)展的基本物質(zhì)條件。6)市場(chǎng)需求的多樣性，消費(fèi)

需求、經(jīng)營(yíng)需求和保值需求；經(jīng)濟(jì)收入、生活質(zhì)量、使用目的、文化觀念的不同，

需求多元化。7)市場(chǎng)需求的融資性，資金數(shù)額大，短期內(nèi)難以全部支付；融資手

段很重要8)市場(chǎng)需求的長(zhǎng)期性，使用期限長(zhǎng)；再次交易間隔的時(shí)間長(zhǎng)；存量市場(chǎng)

將占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)位置。

3．需求法則和供給法則的含義是什么？

答：需求法則：假定其它條件不變，則某一商品的需求量與其自身價(jià)格呈反方向

變化。供給法則：假定其它條件不變，則某一商品的供給量與其自身價(jià)格呈正方

向變化。

4．均衡價(jià)格的概念是什么？

答:均衡價(jià)格是指在假定其它條件不變時(shí)，商品需求量與供給量相等時(shí)的價(jià)格。

5．房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容

答：市場(chǎng)環(huán)境：宏觀環(huán)境包括經(jīng)濟(jì)、正常、人口、文化環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、技術(shù)環(huán)

境等。區(qū)域環(huán)境包括分析區(qū)域規(guī)劃、功能定位、開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀以及未來(lái)定位；分析交

通與出行條件；分析影響區(qū)域發(fā)展的其他因素和條件：歷史、文化、發(fā)展水平等；

區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)價(jià)格水平與供求關(guān)系；項(xiàng)目微觀環(huán)境。

消費(fèi)者分析包括消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力水平、購(gòu)買(mǎi)傾向、購(gòu)買(mǎi)特征等。

競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)包括產(chǎn)品、價(jià)格、廣告、銷(xiāo)售推廣、物業(yè)管理等。

競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析包括專(zhuān)業(yè)化程度、品牌知名度、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式、樓盤(pán)質(zhì)量、

政府關(guān)系、以往項(xiàng)目情況、土地儲(chǔ)備情況。

第四章土地制度演變與出讓方式

一、名詞解釋

1．土地使用權(quán)出讓:國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，

由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

2．土地使用權(quán)劃撥:指縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置

等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者的

行為。

3．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓:指通過(guò)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、

贈(zèng)與或其他合法方式將土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)移的行為。

4．土地征用:國(guó)家為了建設(shè)及興辦社會(huì)公益事業(yè)的需要，采取行政手段，依照

法定程序和審批權(quán)權(quán)限將集體所有的土地，有償轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的一項(xiàng)措施。

5．土地儲(chǔ)備制:為加強(qiáng)對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的統(tǒng)一管理,政府依照法定程序,運(yùn)用市

場(chǎng)機(jī)制,按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃,對(duì)通過(guò)收回、收購(gòu)、置換和征用等方

式取得的土地進(jìn)行前期開(kāi)發(fā),并予以?xún)?chǔ)存,以供應(yīng)和調(diào)控城市各類(lèi)建設(shè)用地需求的

一種經(jīng)營(yíng)管理制度。

二、簡(jiǎn)答題

1．對(duì)土地使用權(quán)出讓方式做出比較。

答：1、出讓程序不一樣。2、適用范圍不同：協(xié)議出讓適用于公益、福利事業(yè)，

科研文教，非盈利的機(jī)關(guān)、團(tuán)體及某些特殊用地；招標(biāo)出讓使用于優(yōu)化土地布局

的地段，重大工程的較大的地塊；拍賣(mài)出讓適用于區(qū)位條件好、功能便利的繁華

地段，土地利用上有較大靈活性的地塊。3、優(yōu)缺點(diǎn)：協(xié)議出讓?zhuān)哼x擇受讓人的

自由度大，不利于公平競(jìng)爭(zhēng)；招標(biāo)出讓利于公平競(jìng)爭(zhēng)，給出讓方留有選擇的余地；

拍賣(mài)出讓利于公平競(jìng)爭(zhēng)，方法簡(jiǎn)便易行，出讓方不易控制最高價(jià)。

2．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須符合哪些條件？

答：1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓只能在原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)范圍內(nèi)進(jìn)

行，權(quán)利人不得擴(kuò)張其權(quán)利的內(nèi)容；2、按照出讓合同的約定，受讓方已經(jīng)支付

全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)。3、按照出讓合同進(jìn)行投資開(kāi)

發(fā)，屬于房屋建筑工程的，要完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地

的，要形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地。

3．簡(jiǎn)述土地使用權(quán)出讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓兩者的區(qū)別？

區(qū)別出讓轉(zhuǎn)讓

行為主體政府及土地管理部門(mén)境內(nèi)外經(jīng)濟(jì)實(shí)體及個(gè)人

法律關(guān)系法律關(guān)系不平等，具有壟斷性法律關(guān)系平等

市場(chǎng)層次一級(jí)市場(chǎng)，可以轉(zhuǎn)讓二級(jí)市場(chǎng)，轉(zhuǎn)讓受到限制

年限按合同規(guī)定，不超過(guò)國(guó)家規(guī)定合同年限－已使用年限

轉(zhuǎn)移方式協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)出售、交換、贈(zèng)與

4．房地產(chǎn)項(xiàng)目土地費(fèi)用包括哪些費(fèi)用?

答：包括土地征用費(fèi)用、土地出讓金、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)的地上、

地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷房支出等。

5．簡(jiǎn)述土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序。

答：1、轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)；2、簽訂轉(zhuǎn)讓合同；3、轉(zhuǎn)讓合同公證；4、繳納土地出讓金和

土地增值稅；5、土地使用權(quán)變更登記。

6．簡(jiǎn)述劃撥土地使用權(quán)的特點(diǎn)。

答：1、劃撥土地使用權(quán)的取得具有行政性；2、劃撥土地使用權(quán)具有無(wú)償性；3、

劃撥土地使用權(quán)具有無(wú)期限性；4、劃撥土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)具有限制性。

7．簡(jiǎn)述協(xié)議出讓土地使用權(quán)的特征。

答：1、非市場(chǎng)出讓?zhuān)瑳](méi)有競(jìng)爭(zhēng)者；2、政府對(duì)低價(jià)較易控制；3、價(jià)格和使用范

圍受到限制。

8．劃撥土地使用權(quán)獲取過(guò)程中的主要成本和稅費(fèi)包括哪些？

答：1、土地補(bǔ)償費(fèi)；2、安置補(bǔ)助費(fèi)；3、地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)；4、拆遷補(bǔ)

償費(fèi)；5、其他費(fèi)用。

9．我國(guó)土地使用制度存在的問(wèn)題有哪些？

答：（1）土地雙軌制，劃撥（歷史遺留和新劃撥）和商業(yè)出讓并存；

（2）管理和監(jiān)控水平低；

（3）土地市場(chǎng)不統(tǒng)一，土地杠桿失靈；

（4）權(quán)力濫用，亂批開(kāi)發(fā)區(qū)，越權(quán)批地；

（5）轉(zhuǎn)軌中土地收入的流失；

（6）市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)水平良莠不齊，關(guān)系強(qiáng)、水平低的非專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)商多；

（7）滋生腐??；

三、論述我國(guó)現(xiàn)階段土地使用制度的特點(diǎn)

答：1）批租制：由于我國(guó)實(shí)行土地公有制，不論是國(guó)有土地還是農(nóng)村集體所有

的土地，其所有權(quán)均不允許買(mǎi)賣(mài)，在土地交易過(guò)程中發(fā)生轉(zhuǎn)移的只是土地使用權(quán)，

而且這種使用權(quán)還是有年限的。雖然土地使用權(quán)可以依法出讓和轉(zhuǎn)讓?zhuān)簿褪撬?/p>

謂的批租，其實(shí)質(zhì)不過(guò)是土地使用權(quán)的長(zhǎng)期出租而已，只不過(guò)租金一次性繳清罷

了。所以說(shuō)，在我國(guó)的土地制度中，不存在真正的土地買(mǎi)賣(mài)，只存在長(zhǎng)時(shí)期的土

地使用權(quán)出租，即批租制。

2）壟斷制：第一層含義，我國(guó)實(shí)行的土地公有制只允許政府和集體組織等

公有團(tuán)體擁有土地，這本身就是一種壟斷。

第二層含義，在土地交易市場(chǎng)上，只有政府一個(gè)土地供應(yīng)者，其他任何一

個(gè)機(jī)構(gòu)和團(tuán)體都不允許向市場(chǎng)提供土地。即使集體經(jīng)濟(jì)組織作為土地的所有者，

也不能提供。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地若要轉(zhuǎn)變成可在市場(chǎng)上交易的開(kāi)發(fā)建設(shè)用

地，必須通過(guò)國(guó)家征用，由集體土地轉(zhuǎn)變成國(guó)有土地后，方為合法。政府在法律

上和名義上壟斷了土地的供應(yīng)。

3）雙軌制：所謂的雙軌制就是指依據(jù)土地用途和目的的不同實(shí)行不同的土

地取得方式的土地供應(yīng)制度。一般而言，非贏利性和帶有公益性質(zhì)的土地用途可

以以劃撥方式取得，而贏利性土地用途，則必須通過(guò)出讓方式取得。

第五章房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)

一、名詞解釋

1．房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo):通過(guò)交易過(guò)程滿足顧客對(duì)土地或房屋需求的一種綜合性營(yíng)銷(xiāo)活

動(dòng)，也是把土地或房屋產(chǎn)品轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金的流通過(guò)程。

2．房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分:是指人們?cè)谀繕?biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀念的指導(dǎo)下，依據(jù)消費(fèi)者的需

要、欲望、購(gòu)買(mǎi)行為和購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣，將房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分為若干具有相似需求和欲

望的房地產(chǎn)消費(fèi)者群的市場(chǎng)分類(lèi)過(guò)程。

3．房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃:運(yùn)用整合營(yíng)銷(xiāo)的概念，從觀念、設(shè)計(jì)、區(qū)位、環(huán)境、

房型、價(jià)格、品牌、包裝、推廣上對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行整合，合理確定房地產(chǎn)目

標(biāo)市場(chǎng)的實(shí)際需求，在深入了解潛在消費(fèi)者深層次及未來(lái)需求的基礎(chǔ)上，為開(kāi)發(fā)

項(xiàng)目規(guī)劃處合理的建設(shè)取向，使產(chǎn)品及服務(wù)完全符合消費(fèi)者的需要，并通過(guò)消費(fèi)

者的滿意使開(kāi)發(fā)商獲得利益的過(guò)程。

二、簡(jiǎn)答

1．簡(jiǎn)述房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的作用

答：1、有利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)；2、有利于房地產(chǎn)企業(yè)選擇目標(biāo)市

場(chǎng)和制定市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略；3、有利于房地產(chǎn)企業(yè)集中資源開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。

2．簡(jiǎn)述房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的過(guò)程

答：1、明確細(xì)分因素；2、根據(jù)細(xì)分因素進(jìn)行市場(chǎng)劃分；3、評(píng)價(jià)市場(chǎng)細(xì)分結(jié)果，

包括：銷(xiāo)量和利潤(rùn)、消費(fèi)者的可接近性、消費(fèi)者的敏感性。

3．房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的步驟是什么？

答：1、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究，包括宏觀、中觀、微觀等方面2、確定營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)，

包括長(zhǎng)期與短期3、制定市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組合計(jì)劃4、營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的實(shí)施5、反饋與調(diào)整

4．房地產(chǎn)廣告策劃的原則有哪些？

答：時(shí)代性、創(chuàng)新