Word版本，下載可自由編輯論城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)調(diào)發(fā)展一、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)在聯(lián)系城市規(guī)劃是利用規(guī)劃計(jì)劃對(duì)城市土地通過舉行控制，對(duì)城市空間布局、空間進(jìn)展的合理組織，制造良好的城市生活和生產(chǎn)環(huán)境，滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展需要的技術(shù)手段。而房地產(chǎn)開發(fā)是把多種原材料組合在一起，為人們提供各種用途建造物的活動(dòng)，是一個(gè)把土地開發(fā)，或改變成房屋的過程。從某種程度上說，這兩者是城市建設(shè)的不同階段，其共同目的是為城市服務(wù)、制造良好的生活和生產(chǎn)環(huán)境，以滿足人們需要。城市規(guī)劃是一個(gè)城市房地產(chǎn)開發(fā)的“龍頭”，它指導(dǎo)和制約著城市房地產(chǎn)開發(fā)，而城市規(guī)劃所繪制的城市進(jìn)展藍(lán)圖要依賴房地產(chǎn)開發(fā)來實(shí)現(xiàn)，并針對(duì)開發(fā)過程中浮現(xiàn)的新狀況而作出調(diào)節(jié)和補(bǔ)充，兩者關(guān)系密不行分。

房地產(chǎn)業(yè)是一種城市形態(tài)的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的興起、進(jìn)展都離不開城市地域，它是在人群聚居的城市地區(qū)中，隨著工業(yè)化、城市代的進(jìn)展而進(jìn)展，并形成的自立產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)實(shí)踐活動(dòng)中的重要作用也主要是在城市形態(tài)中體現(xiàn)也來的?？梢?，房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展與城市的進(jìn)展有著密切聯(lián)系。但我國的房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)際運(yùn)作中，因?yàn)槠鸩酵?、基礎(chǔ)差，因此與城市的進(jìn)展存在著不協(xié)調(diào)之處。首先是長久的滯后，隨后浮現(xiàn)了短期的過熱，即使在經(jīng)過調(diào)節(jié)后的今日，仍存在一些不協(xié)調(diào)的問題。其中，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)業(yè)的不協(xié)調(diào)性問題是比較突出的一個(gè)方面。該如何實(shí)行措施，才干促使形成房地產(chǎn)業(yè)這一地域性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展與城市規(guī)劃進(jìn)展的良性互動(dòng)，使房地產(chǎn)業(yè)這一基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)更好地在城市進(jìn)展中發(fā)揮作用。本文試圖就這一問題，從幾個(gè)方面舉行分析討論。

城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)城市規(guī)劃是一種政府干預(yù)行為，規(guī)劃計(jì)劃多由政府部門組織編制，具有很強(qiáng)的方案性和政策性，考慮整體利益和長遠(yuǎn)利益；而房地產(chǎn)開發(fā)多是企業(yè)或個(gè)人的經(jīng)濟(jì)行為，以謀求最大利潤為目的，受市場經(jīng)濟(jì)邏輯的制約。這打算了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的不同特點(diǎn)。

1.城市規(guī)劃的整體最優(yōu)和房地產(chǎn)開發(fā)的個(gè)體最優(yōu)城市規(guī)劃考慮囫圇城市甚至更大區(qū)域范圍內(nèi)用地的合理組織，以求達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一，具有全局性的特點(diǎn)。它尋求城市進(jìn)展的整體最優(yōu)模式，對(duì)某一特定地段，某一特定行業(yè)的進(jìn)展往往不是最優(yōu)，甚至可能是極為不利。房地產(chǎn)開發(fā)是個(gè)體經(jīng)濟(jì)行為.開發(fā)商從自身利益動(dòng)身，總是挑選區(qū)位條件最好的地段，采納收益最大的開發(fā)方式，要求更高的容積率。假如缺乏規(guī)劃管理，其開發(fā)活動(dòng)很可能造成交通擁塞、環(huán)境污染、缺少公共設(shè)施等問題。

2.城市規(guī)劃的長遠(yuǎn)利益和房地產(chǎn)開發(fā)的短期行為我國城市總體規(guī)劃的年限普通為20年，即城市規(guī)劃終于形式表述為20年以后的城市物質(zhì)形態(tài)，城市長久進(jìn)展利益為其重要依據(jù)。而對(duì)城市土地投資者和開發(fā)商最為重要的是如何使投入資金在最短時(shí)光內(nèi).獲得最大利潤，短期行為目標(biāo)成為衡量項(xiàng)目可行性的重要依據(jù)。城市開發(fā)建設(shè)要協(xié)調(diào)長遠(yuǎn)利益與短期利益的關(guān)系，使城市規(guī)劃的雄偉藍(lán)圖利用一個(gè)又一個(gè)的房地產(chǎn)開發(fā)的短期活動(dòng)來實(shí)現(xiàn)，城市得到穩(wěn)步、協(xié)調(diào)的進(jìn)展。假如過份強(qiáng)調(diào)長遠(yuǎn)利益，會(huì)失去經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的機(jī)會(huì)；過分強(qiáng)調(diào)短期效益，則可能加重將來城市的負(fù)擔(dān)和傷害城市公眾利益。

3.城市規(guī)劃的相對(duì)穩(wěn)定性和房地產(chǎn)開發(fā)的突發(fā)性我國城市規(guī)劃編制工作需較長時(shí)光.完成后具有法律效應(yīng)，實(shí)施若干年后，才加以修訂，它的內(nèi)容和表述形式具有相對(duì)穩(wěn)定性。在具備競爭機(jī)制的市場體制下.房地產(chǎn)開發(fā)要抓住時(shí)機(jī)和注意開發(fā)后的收益，往往會(huì)浮現(xiàn)出乎規(guī)劃管理人員預(yù)想的突發(fā)行為。城市房地產(chǎn)開發(fā)的突發(fā)性對(duì)現(xiàn)有城市規(guī)劃沖擊很大。對(duì)城市進(jìn)展具有重大影響的開發(fā)項(xiàng)目甚至導(dǎo)致政府決策與規(guī)劃目標(biāo)相悖，使囫圇規(guī)劃構(gòu)思被打破，城市進(jìn)展格局徹低打亂，原有規(guī)劃失去意義。

三、市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系首先城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)起到須要的管制作用。我國《城市規(guī)劃法》規(guī)定“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項(xiàng)建設(shè)必需符合城市規(guī)劃，聽從規(guī)劃管理。”詳細(xì)來說，就是城市建設(shè)用地的性質(zhì)、位置、面積、建設(shè)工程的外觀、高度、建造密度、容積率等都必需接受規(guī)劃管理。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)以追求最大利潤為目的，受市場經(jīng)濟(jì)邏輯影響，若沒有規(guī)劃干預(yù)簡單產(chǎn)生過度開發(fā)，任意開發(fā)和忽略公眾利益等問題，利用規(guī)劃手段對(duì)其舉行管制是非常須要的。

第二，城市規(guī)劃指導(dǎo)和增進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)。建立在具體調(diào)查和科學(xué)論證基礎(chǔ)上的城市規(guī)劃，為開發(fā)商提供了大量信息和開發(fā)依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)的地段挑選，開發(fā)計(jì)劃選取，價(jià)格評(píng)估等都能從城市規(guī)劃中獲得指導(dǎo)。合理的城市規(guī)劃也能增加投資者的信念，增進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)展和形成一批開發(fā)“熱點(diǎn)”。

再次，城市規(guī)劃設(shè)計(jì)也是房地產(chǎn)成片開發(fā)的必經(jīng)階段和須要手段。房地產(chǎn)成片開發(fā)必需經(jīng)過總體的規(guī)劃設(shè)計(jì)才干舉行工程建設(shè)，合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)能夠節(jié)約投資、降低成本，在較高層次規(guī)劃許可的范圍內(nèi)，獲得數(shù)量更多、用途更廣的物業(yè)，從而使開發(fā)者達(dá)到最高的經(jīng)濟(jì)效益，也有利于多快好省地滿足人們生活生產(chǎn)的需要。

總之，地產(chǎn)開發(fā)必需接受城市規(guī)劃的統(tǒng)一管理，同時(shí)也能從城市規(guī)劃中得到指導(dǎo)和增進(jìn)。且規(guī)劃設(shè)計(jì)也是房地產(chǎn)開發(fā)謀求合理經(jīng)濟(jì)效益的須要手段。這些都要求房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者增加城市規(guī)劃意識(shí)，了解物業(yè)開發(fā)所在城市的規(guī)劃狀況，把握一定的規(guī)劃學(xué)問和技術(shù)，做到在城市規(guī)劃的指導(dǎo)下更有效地從事開發(fā)工作。

四、我國房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃不協(xié)調(diào)進(jìn)展的表現(xiàn)目前，我國一些城市仍存在著房地產(chǎn)開發(fā)背離城市規(guī)劃的現(xiàn)象。

1、過度開發(fā)。在追求收益的經(jīng)營目標(biāo)驅(qū)動(dòng)下，往往會(huì)造成一些地段內(nèi)的進(jìn)度的開發(fā)見的是居住片區(qū)的開發(fā)或改建過程中，開發(fā)部門為提升出房率，對(duì)住所間距一壓再壓，盡可能增大建造密度，容易的行列式密集羅列，往往導(dǎo)致居住區(qū)面貌單調(diào)，日照不足，居住環(huán)境質(zhì)量下降等。

2、開發(fā)的任意性。在城市開發(fā)活動(dòng)中，不同用途的土地舉行開發(fā)時(shí)其收益水平也不同，導(dǎo)致開發(fā)部門的開發(fā)行為在一定程度上的任意性。

3、對(duì)公共開發(fā)的冷落。公共設(shè)施是城市進(jìn)展的基礎(chǔ)和必不行少的前提，為社會(huì)的利益服務(wù)。但以市政設(shè)施、綠化、道路等公用設(shè)施為主體的公共開發(fā)，因?yàn)闆]有直接的經(jīng)濟(jì)效益，因而沒有開發(fā)部門主動(dòng)舉行投資.

我國房地產(chǎn)開發(fā)與城市協(xié)調(diào)進(jìn)展實(shí)行的措施城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展調(diào)控的作用最直接，最詳細(xì)，也最有影響，是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的基本依據(jù)。而房地產(chǎn)開發(fā)又是城市規(guī)劃的落腳點(diǎn)和得以實(shí)施的執(zhí)行者。因此，惟獨(dú)制定符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)劃的城市規(guī)劃才干有效控制房地產(chǎn)進(jìn)展。同時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)具有短期行為和突發(fā)性等特點(diǎn)，也給現(xiàn)有城市規(guī)劃體制帶來很大沖擊，要求城市規(guī)劃在新形勢(shì)下作須要的調(diào)節(jié)。

1、市規(guī)劃應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理首先，必需增加規(guī)劃的超前意識(shí)。城市規(guī)超前不僅能使房地產(chǎn)開發(fā)部門有一定的時(shí)光和思想、物質(zhì)預(yù)備根據(jù)規(guī)劃舉行開發(fā)建設(shè)，而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略，增進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康進(jìn)展。第二，必需增加全民法制意識(shí)。各城市應(yīng)按照各地的實(shí)際狀況，以市場經(jīng)濟(jì)為前提，以《城市規(guī)劃法》為依據(jù)，制定《城市規(guī)劃法》實(shí)施細(xì)則、城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范等地辦法規(guī)，使城市規(guī)劃的法律效力對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的全過程起到重要的宏觀制約作用。第三，必需增加規(guī)劃行政主管部門的職能意識(shí)。許多城市的實(shí)踐證實(shí)，新形勢(shì)下規(guī)劃管理權(quán)必需高度集中，不宜下放。規(guī)劃行政主管部門還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)開發(fā)區(qū)的規(guī)劃管理。

2、規(guī)劃要充分考慮開發(fā)者的利益，增加規(guī)劃的彈性和應(yīng)變能力。

在市場經(jīng)濟(jì)中，城市規(guī)劃在城市進(jìn)展過程中始終不具有開發(fā)的打算權(quán)，而只具有拒絕權(quán)，因此城市規(guī)劃要加