裝訂線摘要房價(jià)問題事關(guān)國國國計(jì)民生生，已已經(jīng)成為為全民民關(guān)注的的焦點(diǎn)點(diǎn)議題之之一。本本文主要要對(duì)房房價(jià)的合合理性性進(jìn)行分分析，估估測(cè)了房房價(jià)未未來走勢(shì)勢(shì)。同同時(shí)進(jìn)一一步探探討使得得房價(jià)價(jià)合理的的具體體措施，根根據(jù)據(jù)分析結(jié)結(jié)果，定定量分析析可能能對(duì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展展產(chǎn)生的的影響響。對(duì)于房價(jià)合理性性性的分析析，選選取北京京，咸咸陽，大大慶三三類城市市數(shù)據(jù)據(jù)，以居居民承承受能力力滿意意度和房房地產(chǎn)產(chǎn)商收益益滿意意度作為為目標(biāo)標(biāo)函數(shù)，建建立立了多目目標(biāo)規(guī)規(guī)劃模型型分析析合理性性。此此外，考考慮到到目前中中國的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)存在一一定的的泡沫成成分，為為使模型型更貼貼近實(shí)際際，利利用CPI指數(shù)修正正模模型，分分析出出實(shí)際房房價(jià)不不合理，存存在在嚴(yán)重的的泡沫沫成分。針對(duì)房價(jià)的未來來來走勢(shì)，采采用用灰色預(yù)預(yù)測(cè)模模型對(duì)未未來房房價(jià)進(jìn)行行預(yù)測(cè)測(cè)。繪制制房價(jià)價(jià)未來走走勢(shì)曲曲線，得得到在在國家政政策及及社會(huì)環(huán)環(huán)境相相對(duì)穩(wěn)定定的條條件下，房房價(jià)價(jià)仍然會(huì)會(huì)繼續(xù)續(xù)上漲的的結(jié)論論。并根根據(jù)所所得結(jié)果果，提提出了調(diào)調(diào)整房房價(jià)的三三點(diǎn)措措施。利用房價(jià)的財(cái)富富富效應(yīng)以以及房房產(chǎn)投資資與GDP之間協(xié)整整關(guān)關(guān)系分析析了房房價(jià)對(duì)國國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的影影響。由分分析得知：：房價(jià)的不不合理上漲漲會(huì)使房地地產(chǎn)財(cái)富虛虛增，產(chǎn)生生房地產(chǎn)泡泡沫，影響響國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)的正常發(fā)發(fā)展?？紤]到所涉及的的的經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)變量量均是非非平穩(wěn)穩(wěn)的。為為了避避免建立立虛假假回歸模模型，在在對(duì)房價(jià)價(jià)模型型進(jìn)行修修正和和分析房房價(jià)對(duì)對(duì)國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的的影響時(shí)時(shí)，我我們利用EVIEEWWS軟件，建建立立了基于于單元元根檢驗(yàn)驗(yàn)的協(xié)協(xié)整性分分析模模型。關(guān)鍵詞：多目標(biāo)標(biāo)標(biāo)規(guī)劃灰色預(yù)測(cè)測(cè)模模型EVVIIEWSS單位根檢檢驗(yàn)驗(yàn)與協(xié)整整分析析一、問題重述1.1問題背景景景房價(jià)問題事關(guān)國國國計(jì)民生生，對(duì)對(duì)國家經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展和社社會(huì)穩(wěn)穩(wěn)定有重重大影影響，一一直是是各國政政府大大力關(guān)注注的問問題。我我國自自從取消消福利利分房制制度以以來，隨隨著房房價(jià)的不不斷飆飆升，房房價(jià)問問題已經(jīng)經(jīng)成為為全民關(guān)關(guān)注的的焦點(diǎn)議議題之之一，從從國家家領(lǐng)導(dǎo)人人、地地方政府府官員員，到開開發(fā)商商、專家家學(xué)者者、普通通百姓姓通過各各種媒媒體表達(dá)達(dá)各種種觀點(diǎn)，但但對(duì)對(duì)于房價(jià)價(jià)是否否合理、未未來來房價(jià)的的走勢(shì)勢(shì)等關(guān)鍵鍵問題題，至今今尚未未形成統(tǒng)統(tǒng)一的的認(rèn)識(shí)。1.2問題提出出出請(qǐng)根據(jù)中國國情情情，收集集建筑筑成本、居居民民收入等等與房房價(jià)密切切相關(guān)關(guān)的數(shù)據(jù)據(jù)分析析以下問問題：：(1)選取我國國國具有代表表性性的幾類類城市市對(duì)房價(jià)價(jià)的合合理性；；(2)房價(jià)的未未未來走勢(shì)勢(shì)等問問題進(jìn)行行定量量分析，(3)根據(jù)分析析析結(jié)果，進(jìn)進(jìn)一一步探討討使得得房價(jià)合合理的的具體措措施。(4)分析可能能能對(duì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展展產(chǎn)生的的影響響，并進(jìn)進(jìn)行定定量分析析。二、基本假設(shè)2.1假設(shè)房屋屋屋價(jià)格在在自然然環(huán)境良良好無無波動(dòng)，社社會(huì)會(huì)穩(wěn)定，人人口口素質(zhì)確確定的的條件下下估測(cè)測(cè)的；2.2假設(shè)不考考考慮農(nóng)村村房價(jià)價(jià)，只考考慮城城市房價(jià)價(jià)的合合理性；；2.3假設(shè)房價(jià)價(jià)價(jià)通過房房屋均均衡價(jià)來來衡量量，主要要針對(duì)對(duì)普通商商品房房，不考考慮豪豪宅等特特殊房房屋；2.4假設(shè)忽略略略消費(fèi)者者的偏偏好如有無無學(xué)學(xué)校、綠綠化率率、停車車位、熱熱水供應(yīng)應(yīng)狀態(tài)態(tài)、通信信、房房屋建筑筑形式式等對(duì)住住房價(jià)價(jià)格的影影響；；2.5假設(shè)忽略略略消費(fèi)成成本如如交通費(fèi)費(fèi)用、物物業(yè)費(fèi)用用、停停車費(fèi)用用等對(duì)對(duì)房價(jià)的的影響響；2.6假設(shè)在一一一定時(shí)期期內(nèi)，一一個(gè)地區(qū)區(qū)的人人口密度度較為為穩(wěn)定，沒沒有有大的變變化；；2.7假設(shè)國家家家宏觀調(diào)調(diào)控政政策在以以一年年為周期期內(nèi)保保持相對(duì)對(duì)穩(wěn)定定；2.8假設(shè)合理理理性分析析是在在忽略炒炒房等等。三、符號(hào)說明及及及名詞解解釋3.1基本符號(hào)號(hào)號(hào)居民支付承受能能能力房地產(chǎn)收益程度度度房地產(chǎn)開發(fā)成本本本時(shí)間序列誤差序列理想模型合理房房房價(jià)房屋實(shí)際價(jià)格考慮CPI過高高產(chǎn)產(chǎn)生泡沫成成成分因素素的房房價(jià)增量量改進(jìn)后考慮泡沫沫沫成分的的合理理房價(jià)原始序列標(biāo)準(zhǔn)差差差誤差序列標(biāo)準(zhǔn)差差差四、問題分析4.1問題一對(duì)房價(jià)的合理性性性分析首首先應(yīng)應(yīng)該確定定合理理的房價(jià)價(jià)，即即要建立立一個(gè)個(gè)合理房房價(jià)的的估算模模型，在在和現(xiàn)在在已知知的城市市房價(jià)價(jià)進(jìn)行對(duì)對(duì)比分分析。要建立合理的房房房價(jià)估算算模型型，就要要分析析影響房房價(jià)的的相關(guān)因因素，影影響房價(jià)價(jià)的相相關(guān)因素素很多多，如房屋屋建建造成本本、市市場(chǎng)供求求關(guān)系系、城市市規(guī)模模居民消費(fèi)費(fèi)水水平，城城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展水平平，城市市人口口密度，土土地地價(jià)格，房房屋屋供求關(guān)關(guān)系，物物價(jià)指數(shù)數(shù)，居居民可支支配收收入等等等，而而這些因因素是是從不同同方面面影響房房價(jià)，所所以我們們要對(duì)對(duì)這些因因素整整理歸類類。根根據(jù)分析析的影影響因素素，確確定房價(jià)價(jià)合理理性的目目標(biāo)函函數(shù)，建建立多多目標(biāo)規(guī)規(guī)劃模模型，根根據(jù)收收集的相相關(guān)數(shù)數(shù)據(jù)求得得使目目標(biāo)函數(shù)數(shù)達(dá)到到最優(yōu)解解，此此即為合合理的的房價(jià)，但但由由于目前前中國國市場(chǎng)存存在一一定的通通貨膨膨脹率，我我們們又利用CPI對(duì)模型進(jìn)進(jìn)行行了修正正，再再將修正正模型型求得的的合理理房價(jià)和和已知知的房價(jià)價(jià)進(jìn)行行對(duì)比分分析，即即可對(duì)房房價(jià)作作出合理理判斷斷。4.2問題二對(duì)于房價(jià)的未來來來走勢(shì)分分析是是一個(gè)時(shí)時(shí)序問問題，主主要就就是根據(jù)據(jù)前幾幾年的價(jià)價(jià)格預(yù)預(yù)測(cè)未知知的價(jià)價(jià)格，對(duì)對(duì)房價(jià)價(jià)進(jìn)行預(yù)預(yù)測(cè)，房地地產(chǎn)系統(tǒng)是是個(gè)復(fù)雜的的系統(tǒng),它受到宏宏觀和微觀觀多種因素素的影響。其其總是處在在不停的波波動(dòng)變化之之中,這也使得得其預(yù)測(cè)變變得較為困困難。我們們只能通過過部分?jǐn)?shù)據(jù)據(jù)分析預(yù)測(cè)測(cè)，這種利利用部分?jǐn)?shù)數(shù)據(jù)分析的的問題我們們可以采用用灰色模型型進(jìn)行預(yù)測(cè)測(cè)?；疑ＤＰ皖A(yù)測(cè)法法是以“部分信息息已知,部分信息息未知”的“小樣本”“貧信息”不確定性性系統(tǒng)為研研究對(duì)象,,主要通過過對(duì)“部分”已知信息息的生成、開開發(fā),提取有價(jià)價(jià)值的信息息,實(shí)現(xiàn)對(duì)系系統(tǒng)運(yùn)行的的正確的認(rèn)認(rèn)識(shí)及預(yù)測(cè)測(cè)。4.3問題三根據(jù)問題一，問問問題二的的結(jié)果果分析，判判斷斷當(dāng)前實(shí)實(shí)際房房價(jià)的合合理性性以及分分析房房價(jià)的未未來發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)，我我們可以以得到到相應(yīng)的的結(jié)論論，針對(duì)對(duì)這些些結(jié)論提提出具具有針對(duì)對(duì)性的的措施。4.4問題四房地產(chǎn)投資作為為為固定資資產(chǎn)投投資的重重要組組成部分分，房房地產(chǎn)投投資對(duì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增增長有有著重要要的影影響，而而這種種影響主主要表表現(xiàn)在房房價(jià)的的變化波波動(dòng)情情況產(chǎn)生生的影影響，由由于對(duì)對(duì)于經(jīng)濟(jì)濟(jì)的影影響是復(fù)復(fù)雜的的，為了了量化化分析，我我們們選取最最能衡衡量經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展展水平的的指標(biāo)標(biāo)人均GDP以及房價(jià)價(jià)對(duì)對(duì)消費(fèi)的的影響響入手分分析，那那么主要要就是是研究房房價(jià)和和GDP以及消費(fèi)費(fèi)之之間的相相關(guān)性性。通常研究相關(guān)性性性一般采采用多多元線性性回歸歸來進(jìn)行行相關(guān)關(guān)性分析析，但但是由于于房價(jià)價(jià)屬于非非平穩(wěn)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)變變量，而而非平穩(wěn)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)變量建建立回回歸模型型會(huì)帶帶來虛假假回歸歸問題，所所以以我們采采用計(jì)計(jì)量經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)專專業(yè)軟件Evieewws對(duì)相關(guān)因因素素進(jìn)行單單位根根檢驗(yàn)，并并由由此得到到因素素的平穩(wěn)穩(wěn)性，再再得出相相應(yīng)的的協(xié)整關(guān)關(guān)系，從從而量化化分析析房價(jià)對(duì)對(duì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的的影響響。五、模型建立與與與模型求求解5.1問題一5.1.1影響響響房價(jià)因因素的的分析房價(jià)的影響因素素素有很多多，如如房屋建造造成成本、市市場(chǎng)供供求關(guān)系系、城城市規(guī)模模居民民消費(fèi)水水平，城城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展展水平，城城市市人口密密度，土土地價(jià)格格，房房屋供求求關(guān)系系，物價(jià)價(jià)指數(shù)數(shù)，居民民可支支配收入入等等等，而這這些因因素是從從不同同方面影影響房房價(jià)，為了了使使得模型型具有有層次感感，我我們將房房價(jià)的的影響因因素分分為四個(gè)個(gè)類別別如圖1：房地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)成本本，房房地產(chǎn)開開發(fā)商商收益，居居民民支付承承受能能力，供供求關(guān)關(guān)系。每每個(gè)類類別又受受到不不同因素素的影影響。圖1房價(jià)影響因素圖1房價(jià)影響因素1）房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)發(fā)成本房價(jià)主要受到價(jià)價(jià)價(jià)值規(guī)律律和供供求關(guān)系系的作作用，房房價(jià)不不僅反映映了住住房作為為一種種商品的的價(jià)值值，還反反映了了市場(chǎng)供供求狀狀況。勞勞動(dòng)價(jià)價(jià)值論表表明住住房的商商品價(jià)價(jià)值即房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成成本，可可以認(rèn)為為是住住房市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格格的基礎(chǔ)礎(chǔ)。其其中，我我們認(rèn)認(rèn)為房地地產(chǎn)成成本受土土地成成本、房房屋造造價(jià)以及及銀行行貸款利利率以以及稅費(fèi)費(fèi)四個(gè)個(gè)因素的的影響響，如圖2。圖2房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成圖2房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)成成成本影響響因素素可建立立房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本本公式：：（5.0）其中，——房地地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本本，——土地成本本，———房屋造造價(jià)價(jià)，——銀行貸款款利利率，——稅費(fèi)。注：根據(jù)國家近近近年來的的房貸貸政策以以及實(shí)實(shí)際房地地產(chǎn)開開發(fā)周期期等情情況，一一般建建設(shè)項(xiàng)目目貸款款周期為5年。2）國家宏觀政政政策國家宏觀政策是是是政府實(shí)實(shí)施的的政策措措施以以調(diào)節(jié)市市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)運(yùn)行，所所以宏觀觀調(diào)控控是著重重以整整體社會(huì)會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)運(yùn)作，透透過過人為調(diào)調(diào)節(jié)達(dá)達(dá)到計(jì)劃劃經(jīng)濟(jì)濟(jì)之目標(biāo)標(biāo)。宏宏觀調(diào)控控對(duì)房房價(jià)的影影響起起到重要要的控控制作用用，宏宏觀政策策主要要體現(xiàn)在在，銀銀行貸款款利率率的控制制，經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展水平平的控制制，稅稅率的調(diào)調(diào)整，房房地產(chǎn)開開發(fā)政政策等各各個(gè)方方面，其其作用用滲透到到各個(gè)個(gè)相關(guān)影影響因因素中。3）居民支付能能能力居民支付能力是是是作為房房價(jià)指指定的重重要指指標(biāo)，而而居民民支付能能力主主要由居居民可可支配收收入決決定。居居民可可支配收收入是是根據(jù)居居民收收入和Englle系數(shù)決定定。居居民收入入水平平直接影影響市市場(chǎng)容量量大小小的重要要因素素，居民民收入入水平直直接決決定消費(fèi)費(fèi)者購購買力的的水平平，從而而能夠夠反映居居民支支付承受受能力力的大小小。居民支付能力居民支付能力居民可支配收入居民收入Engle系數(shù)圖3（5.1）其中，——房地地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本本，——居民收入入。恩格爾系數(shù)(EEEngeel''sCCoeeffiiciientt)是食品支支出出總額占占HYPERLINK"/view/245475.htm"個(gè)人人消費(fèi)支支出總總額的比比重。對(duì)對(duì)消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)的的變化得得出一一個(gè)規(guī)律律：一一個(gè)家庭庭收入入越少，家家庭庭收入中中（或或總支出出中）用用來購買買食物物的支出出所占占的HYPERLINK"/view/339062.htm"比例就越大大，隨隨著家庭庭收入入的增加加，家家庭收入入中（或或總支出出中）用用來購買買食物物的支出出比例例則會(huì)下下降。推推而廣之之，一一個(gè)國家家越窮窮，每個(gè)個(gè)國民民的平均均收入入中（或或平均均支出中中）用用于購買買食物物的支出出所占占比例就就越大大，隨著著國家家的富裕裕，這這個(gè)比例例呈下下降趨勢(shì)勢(shì)。4）開發(fā)商預(yù)期期期利潤開發(fā)商預(yù)期利潤潤潤能夠反反映對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)收益益的期望望，房房地產(chǎn)收收益對(duì)對(duì)與國家家的財(cái)財(cái)政收入入起到到了無可可替代代的作用用，房房地產(chǎn)收收益的的高低直直接影影響著房房價(jià)的的波動(dòng)。此外產(chǎn)銷者為了了了獲得較較大的的利潤，希希望望物價(jià)高高一點(diǎn)點(diǎn)，開發(fā)發(fā)商預(yù)預(yù)期較高高，而而消費(fèi)者者為了了能夠買買較多多的商品品，希希望物價(jià)價(jià)底一一點(diǎn)，而而合理理的價(jià)格格就要要是雙方方能夠夠達(dá)到統(tǒng)一一。根根據(jù)全國國房地地產(chǎn)經(jīng)理理人聯(lián)聯(lián)合會(huì)研研究院院數(shù)據(jù)顯顯示，開開發(fā)商利利潤不不應(yīng)超過25%是房地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)運(yùn)行行良好好的上限限值。5.1.2房價(jià)價(jià)價(jià)合理性性目標(biāo)標(biāo)函數(shù)的的確定定11居民支付付承承受能力力滿意意度的最最大化化居民支付承受能能能力即居居民可可承受購購買房房屋的能能力，目目前廣為為使用用的城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民民住房支支付能能力度量量指標(biāo)標(biāo)是房價(jià)價(jià)收入入比，其其定義義是：平平均住住房價(jià)格格與家家庭收入入平均均數(shù)之比比，不不同地區(qū)區(qū)的房房價(jià)收入入比是是不相同同的，在在完善的的住房房市場(chǎng)中中，房房價(jià)收入入比一一般在2-3之間，在在需需求大于于供給給的市場(chǎng)場(chǎng)中，房房價(jià)收入入比一一般在5-10，表1是不同地地區(qū)區(qū)的房價(jià)價(jià)收入入比。表1不同地區(qū)區(qū)房價(jià)價(jià)收入比比地區(qū)房價(jià)收入比非洲5—8阿拉伯國家7—12亞洲6—12工業(yè)化國家3—6拉丁美洲2—5過渡國家10—14所有發(fā)展中國家家家5—11在經(jīng)濟(jì)條件允許許許的情況況下，若若房價(jià)收收入比比偏小，將將促促進(jìn)和提提高居居民的消消費(fèi)信信心，使使得房房地產(chǎn)市市場(chǎng)得得到良好好的發(fā)發(fā)展，個(gè)個(gè)人和和家庭的的滿意意度較高高，若若比例偏偏大，將將導(dǎo)致個(gè)個(gè)人或或家庭的的負(fù)擔(dān)擔(dān)太重，降降低低了居民民對(duì)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的的熱情，造造成成市場(chǎng)萎萎縮，基基于以上上的分分析，居居民支支付承受受能力力滿意度度目標(biāo)標(biāo)函數(shù)建建立如如下：1）計(jì)算居民支支支付承受能能力力，即房價(jià)價(jià)收收入比居民支付承受能能能力（5.2）其中：；。注：根據(jù)目前房房房地產(chǎn)市市場(chǎng)狀狀況，普普通商商品房的的面積積范圍80-11220平米之間間，所所以我們們選取取100平米的普普通通商品房房的數(shù)數(shù)據(jù)作為為建立立模型參參考標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)表1房價(jià)收收收入比在在不同同地區(qū)的的值，針針對(duì)我國國發(fā)展展情況的的實(shí)際際狀況，我我國國房價(jià)收收入比比的范圍圍應(yīng)該該在5—11，即。2）確定居民承承承受能力滿滿意意程度。根據(jù)人們對(duì)不滿滿滿意程度度敏感感遠(yuǎn)大于于對(duì)滿滿意程度度敏感感的普遍遍心理理，假設(shè)設(shè)本模模型評(píng)語語集非非常不滿滿意、比比較不滿滿意、滿滿意、比比較滿滿意、非非常滿滿意相對(duì)對(duì)應(yīng)分分別為11，9，8，7，5，選取近近似似的偏小小型柯柯西分布布隸屬屬函數(shù)，由由此此得到：：（5.3）其中，為待定常常常數(shù)。依依據(jù)實(shí)實(shí)際情況況，當(dāng)當(dāng)評(píng)語為“非常滿意”時(shí)，可假假設(shè)設(shè)其隸屬屬度為為1，即，當(dāng)評(píng)評(píng)語語為“非常不滿滿意”時(shí)，可假假設(shè)設(shè)其隸屬屬度為為0，即，類似似的的，，，。3）通過計(jì)算可可可知，將其其代代入公式式，可可得到相相應(yīng)的的隸屬函函數(shù)為為：（5.4）經(jīng)代入計(jì)算得到到到居民滿滿意度度各單項(xiàng)項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)評(píng)語非非常不不滿意，比比較較不滿意意，滿滿意，比比較滿滿意，非非常不不滿意的的量化化值分別別為，如如下圖居居民支支付承受受能力力滿意度度圖像像所示。圖4居民承受能力滿意度隸屬度圖圖4居民承受能力滿意度隸屬度圖4）確定居民承承承受能力滿滿意意度最大大化得得目標(biāo)函函數(shù)，根根據(jù)上述述對(duì)滿滿意度的的相關(guān)關(guān)描述，要要使使居民支支付承承受能力力滿意意度最大大，即即使目標(biāo)標(biāo)函數(shù)數(shù)達(dá)到最大大。由由此，該該目標(biāo)標(biāo)函數(shù)可可直接接表示為為（5.5）22房地產(chǎn)商收益滿意意度度的最大大化房地產(chǎn)商收益最最最大化是是國家家經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的的需要，首首先先，較高高的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益有利利于帶動(dòng)動(dòng)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)發(fā)展，增增加國國家的財(cái)財(cái)政收收入，其其次房房地產(chǎn)的的發(fā)展展能夠帶帶動(dòng)一一大批相相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展，如如材料、鋼鋼鐵鐵、水泥泥、裝裝修、電電力、環(huán)環(huán)境、食食品、廣廣告等一一系列列的產(chǎn)業(yè)業(yè)，最最后，能能后解解決民工工就業(yè)業(yè)，加快快城市市化發(fā)展展中起起到了無無可替替代的作作用。隨著房地產(chǎn)業(yè)的的的快速發(fā)發(fā)展，儼儼然已經(jīng)經(jīng)成為為我國經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的支支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，從從國家家財(cái)政角角度上上看，房房地產(chǎn)產(chǎn)收益越越高越越高，但但無限限制的高高收益益會(huì)加大大居民民經(jīng)濟(jì)負(fù)負(fù)擔(dān)，造造成社會(huì)會(huì)的不不良影響響。在在描述此此目標(biāo)標(biāo)函數(shù)時(shí)時(shí)，暫暫不考慮慮房地地產(chǎn)高收收益帶帶來的隱隱形經(jīng)經(jīng)濟(jì)收益益，由由此房地地產(chǎn)收收益程度度可以以用利潤潤相對(duì)對(duì)于房地地產(chǎn)開開發(fā)成本本的比比值衡量量，房房地產(chǎn)商收益滿意意度度目標(biāo)函函數(shù)建建立如下下：1）計(jì)算房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)收益的程程度度，即（5.6）2）確定房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)商滿意度度。類類似的，根根據(jù)據(jù)全國房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)理人人聯(lián)合合會(huì)研究究院數(shù)數(shù)據(jù)顯示示，我我國房地地產(chǎn)的的利潤應(yīng)應(yīng)該控控制在25%以內(nèi)，結(jié)結(jié)合合人們對(duì)對(duì)不滿滿意程度度的敏敏感大于于對(duì)滿滿意度得得敏感感的普遍遍心理理，假設(shè)設(shè)本模模型評(píng)語語集非非常不滿滿意、比比較不滿滿意、滿滿意、比比較滿滿意、非非常滿滿意相對(duì)對(duì)應(yīng)分分別為0，0.01，0.1，0.2，0.25，并選取取近近似的偏偏大型型Caucchhy分布隸屬屬函函數(shù)，由由此得得到（5.7）其中是帶定常數(shù)數(shù)數(shù)。依據(jù)據(jù)實(shí)際際情況，當(dāng)當(dāng)評(píng)評(píng)語為“非常滿意”時(shí)，可假假設(shè)設(shè)其隸屬屬度為為1，即；當(dāng)評(píng)評(píng)語語為“非常不滿滿意”時(shí)，可假假設(shè)設(shè)其隸屬屬度為為0，即；類似似的的，，。3）通過計(jì)算得得得到，將其其代代入公式式，可可得到相相應(yīng)的的隸屬函函數(shù)為為：（5.8）然后，經(jīng)代入計(jì)計(jì)計(jì)算得到到房地地產(chǎn)商收益滿意意度度單項(xiàng)指指標(biāo)評(píng)評(píng)語非常常不滿滿意、比比較不不滿意、滿滿意意、比較較滿意意，非常常滿意意的量化化值為為：，如圖圖房房地產(chǎn)受受益程程度隸屬屬函數(shù)數(shù)圖象所所示。圖5房地產(chǎn)收益滿意度隸屬度圖圖5房地產(chǎn)收益滿意度隸屬度圖4）最后確定房房房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)收收益滿意意度最最大化目目標(biāo)函函數(shù)。根根據(jù)上上述對(duì)滿滿意度度的相關(guān)關(guān)描述述，要使使房地地產(chǎn)收益益的滿滿意度達(dá)達(dá)到最最大，即即使得得目標(biāo)函函數(shù)達(dá)達(dá)到最大大。由由此目標(biāo)標(biāo)可直直接表示示：（5.9）33綜合目標(biāo)標(biāo)函函數(shù)的確確定基于兩個(gè)目標(biāo)函函函數(shù)都是是通過過隸屬度度函數(shù)數(shù)描述的的情況況，本模模型將將目標(biāo)函函數(shù)統(tǒng)統(tǒng)一為考考慮個(gè)個(gè)人（家家庭）和和房地產(chǎn)產(chǎn)商（國國家）雙雙方利利益的分分權(quán)重重目標(biāo)，即即（5.10）在增加國家財(cái)政政政收入，加加快快經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展，關(guān)關(guān)注民生生，以以人為本本等原原則的指指導(dǎo)下下，需要要在居居民（家家庭）支支付承受受能力力和房地地產(chǎn)收收益程度度兩個(gè)個(gè)指標(biāo)中中做一一個(gè)平衡衡，所所以暫定定兩個(gè)個(gè)目標(biāo)權(quán)權(quán)重分分別為0.6和0.4。5.1.3多目目目標(biāo)規(guī)劃劃模型型的建立立11約束條件件確確立房價(jià)收入比約束束束根據(jù)不同地區(qū)房房房價(jià)收入入比的的情況，參參考考亞洲，發(fā)發(fā)展展中國家家的房房價(jià)收入入比，可可以得到到2）權(quán)威機(jī)構(gòu)研研研究成果約約束束根據(jù)全國房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)理人人聯(lián)合合會(huì)研究究院數(shù)數(shù)據(jù)顯示示，我我國房地地產(chǎn)的的利潤應(yīng)應(yīng)該控控制在25%以內(nèi)，所所以以可得到到3）實(shí)際情況的的的約束根據(jù)實(shí)際情況，房房價(jià)不可能小小于房地產(chǎn)開開發(fā)成本，所所以有。22多目標(biāo)模模型型的確立立由于模型中的各各各項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)均通通過量綱綱處理理，最終終使得得數(shù)據(jù)具具有了了可加性性和可可比性，進(jìn)進(jìn)行行綜合權(quán)權(quán)重就就得到了了最終終的多目目標(biāo)規(guī)規(guī)劃模型型，即即：（5.11）從而得到最優(yōu)值值值即為合理理房房價(jià)。5.1.4模型型型求解11選取樣本本城城市根據(jù)城市規(guī)模，我我們選取三類類城市，一線線城市：北京京，上海；二二線城市：咸咸陽；三線城城市：大慶。根根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)庫分分別收集每個(gè)個(gè)城市2004—2008年的相關(guān)數(shù)數(shù)據(jù)。下面將將以北京市（2004—2008）的相關(guān)數(shù)數(shù)據(jù)進(jìn)行求解解。22房地產(chǎn)開開發(fā)發(fā)成本計(jì)計(jì)算表2北京市200004—2008年房地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)房屋屋造價(jià)價(jià)（元/平方米）年份20042005200620072008北京市21532393238823892406表3北京市200004—2008年土地購購置置費(fèi)用（億億元元）年份20042005200620072008北京市275.8239.860.3293.2639.0表4北京市200004—2008年利稅總總額額（萬元元）年份20042005200620072008北京市931362126668444172630444189453555170801555表5北京市200004—2008年貸款利利率率（%）年份20042005200620072008北京市5.855.856.307.286.71根據(jù)公式（5...0）可計(jì)算算處處房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本表6北京市200004—2008年房地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)成本本（元元/平方米）年份20042005200620072008北京市32883604348639744433多目標(biāo)規(guī)規(guī)劃劃求最優(yōu)優(yōu)值將樣本數(shù)據(jù)代入入入規(guī)劃模模型，利利用MATLLAAB求解（程程序序見附錄錄）可可得到北北京市市2004—2008年模型合合理理房價(jià)，見見表表7表7北京市200004—2008年模型合合理理房價(jià)（元元/平方米）年份20042005200620072008合理房價(jià)3801.54164.94115.14672.55156.0滿意度0.72890.76010.87400.86370.8422根據(jù)此方法，類類類似的計(jì)計(jì)算出出咸陽，大大慶慶兩類城城市的的合理房房價(jià)：：表8咸陽市200004—2008年模型合合理理房價(jià)（元元/平方米）年份20042005200620072008合理房價(jià)1363.94441528.02221772.85552116.83332326.3999滿意度0.99880.9980.9970.99690.9971表9大慶市200004—2008年模型合合理理房價(jià)（元元/平方米）年份20042005200620072008合理房價(jià)1364.02221513.98881688.15551908.39992070.9444滿意度0.99880.99870.99790.99800.99815.1.5結(jié)果果果分析以以及合合理性判判斷以下是北京200004—2008年模型合合理理房價(jià)和和北京京2004—2008年實(shí)際房房價(jià)價(jià)走勢(shì)對(duì)對(duì)比圖6北京合理房價(jià)和實(shí)際房價(jià)走勢(shì)對(duì)比圖圖6北京合理房價(jià)和實(shí)際房價(jià)走勢(shì)對(duì)比圖從以上結(jié)果分析析析，依據(jù)據(jù)模型型計(jì)算出出的合合理房價(jià)價(jià)和實(shí)實(shí)際價(jià)格格相對(duì)對(duì)比，發(fā)發(fā)展趨趨勢(shì)大體體相同同，整體體都是是以上升升的趨趨勢(shì)，在2006年房價(jià)有有所所回調(diào)之之后大大幅上升升，房房價(jià)的這這種走走勢(shì)符合合國家家的實(shí)際狀狀況況，在2006年，國家家相相繼出臺(tái)臺(tái)了一一系列的的穩(wěn)定定房價(jià)的的政策策，在某某種程程度上打打壓了了房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)，使得得房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)回落落，房價(jià)價(jià)上漲漲勢(shì)頭有有所緩緩和，2006年之后，國國國家政策策相對(duì)對(duì)放寬，使使得得房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)產(chǎn)業(yè)迅猛猛發(fā)發(fā)展，致致使房房價(jià)大幅幅增長長，圖6中所表現(xiàn)現(xiàn)趨趨勢(shì)符合合實(shí)際際情況。雖然合理房價(jià)的的的趨勢(shì)和和實(shí)際際價(jià)格的的走勢(shì)勢(shì)大體相相同，但但價(jià)格差差距過過大，尤尤其是是2006年以后模模型型計(jì)算的的房價(jià)價(jià)和實(shí)際際價(jià)格格相差很很大，現(xiàn)現(xiàn)在的房房價(jià)不不合理，存存在在明顯的的泡沫沫成分，合合理理房價(jià)模模型是是在忽略略房地地產(chǎn)炒作作等泡泡沫成分分的前前提下建建立的的，而實(shí)實(shí)際房房地產(chǎn)市市場(chǎng)存存在的大大量的的泡沫虛虛假成成分，所所以很很不合理理。但房地產(chǎn)市場(chǎng)存存存在泡沫沫成分分是正常常的現(xiàn)現(xiàn)象，在在后面面的模型型改進(jìn)進(jìn)中我們們將考考慮市場(chǎng)場(chǎng)泡沫沫成分，改改進(jìn)進(jìn)合理房房價(jià)模模型，在在存在在市場(chǎng)泡泡沫情情況的前前提下下判斷實(shí)實(shí)際房房價(jià)的合合理性性。5.2問題二5.2.1灰色色色模型GM（1,1）建立11模型建立立設(shè)時(shí)間序列有個(gè)個(gè)個(gè)觀測(cè)值值，通通過累加加生成成新序列列，則則模型相應(yīng)應(yīng)的的微分方方程為為：（5.12）其中，——發(fā)展展展灰度，———內(nèi)生控制制灰灰度。設(shè)為待估參數(shù)向向向量，，利利用用最小二二乘法法求解可可得：：（5.13）其中：，，求解解解微分方方程，即即可得到到預(yù)測(cè)測(cè)模型：：（5.14）22模型檢驗(yàn)驗(yàn)校校正灰色預(yù)測(cè)模型檢檢檢驗(yàn)一般般有殘殘差檢驗(yàn)驗(yàn)、關(guān)關(guān)聯(lián)度檢檢驗(yàn)和和后驗(yàn)差差檢驗(yàn)驗(yàn)。我們們采用用后驗(yàn)差差檢驗(yàn)驗(yàn)：原始序列的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)準(zhǔn)差：絕對(duì)誤差序列的的的標(biāo)準(zhǔn)差差：方差比：小誤差概率：，令令，，則。表10后驗(yàn)差檢檢驗(yàn)表表后驗(yàn)差>0.95<0.35好>0.80<0.50合格>0.70<0.65勉強(qiáng)合格0.700.65不合格后驗(yàn)差檢驗(yàn)都能能能通過，則則可可以用所所建模模型進(jìn)行行預(yù)測(cè)測(cè)，否則則要進(jìn)進(jìn)行殘差差修正正。5.2.2模型型型求解我們選取咸陽市市市為例進(jìn)進(jìn)行模模型求解解，先先用咸陽陽市20044--20008年數(shù)據(jù)，用用2008年的數(shù)據(jù)據(jù)留留待驗(yàn)證證，并并預(yù)測(cè)2009年和2010年得房產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格。表11咸陽市220004—2008年實(shí)際房房價(jià)價(jià)（元/平方米）年份20042005200620072008咸陽市17312060246126222952圖7咸陽市2004—圖7咸陽市2004—2008年實(shí)際房價(jià)走勢(shì)11得出北京京市市預(yù)測(cè)模模型首先令對(duì)應(yīng)于原原原始序列列數(shù)據(jù)據(jù)。1）構(gòu)造累加生生生成列：2）構(gòu)造矩陣和和和數(shù)據(jù)向量量3)計(jì)算，可得得：：4）得到預(yù)測(cè)模模模型：（5.15）22預(yù)測(cè)模型型檢檢驗(yàn)按預(yù)測(cè)模型計(jì)算算算，得累減生成，得絕對(duì)誤差序列為為為：計(jì)算原始數(shù)據(jù)序序序列的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)差差：計(jì)算殘差的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)準(zhǔn)差：方差比：計(jì)算小誤差概率率率：發(fā)現(xiàn)所有的都小小小于，故。因而模型有較好好好的預(yù)測(cè)測(cè)精度度。33預(yù)測(cè)房價(jià)價(jià)走走勢(shì)當(dāng)，可預(yù)測(cè)出第第第6期的預(yù)測(cè)測(cè)值值即為2009年得房地地產(chǎn)產(chǎn)平均價(jià)價(jià)格：：（5.17）根據(jù)模型代入，可可得咸陽陽市2009—2012的預(yù)測(cè)價(jià)價(jià)格格表12咸陽市220009—2012年預(yù)測(cè)房房價(jià)價(jià)（元/平方米）年份2009201020112012咸陽市33783764.57774227.28884746.8222其走勢(shì)如圖8：：：圖8咸陽市房價(jià)未來走勢(shì)圖8咸陽市房價(jià)未來走勢(shì)根據(jù)所求數(shù)據(jù)判判判斷房價(jià)價(jià)未來來走勢(shì)：：根據(jù)據(jù)數(shù)據(jù)顯顯示在在未來國國家政政策以及及社會(huì)會(huì)環(huán)境相相對(duì)穩(wěn)穩(wěn)定的前前提下下，房價(jià)價(jià)未來來讓然呈呈上升升趨勢(shì)。5.3問題三5.3.1政府府府的應(yīng)對(duì)對(duì)措施施要想控制好當(dāng)前前前高房價(jià)價(jià)的問問題。單單單是是從房地地產(chǎn)的的角度去去解決決，是不不能解解決問題題的。之之前政府府宏觀觀調(diào)控的的結(jié)果果已經(jīng)印印證了了這一點(diǎn)點(diǎn)。所所以調(diào)節(jié)節(jié)房價(jià)價(jià)不僅僅僅是房房地產(chǎn)的的問題題，更關(guān)關(guān)鍵的的是要進(jìn)進(jìn)行政政府本身身的體體制改革革。所所以要想想把房房價(jià)的問問題解解決，政政府可可以采取取以下下三個(gè)措措施：：第一，改革財(cái)政政政體制，讓讓地地方政府府從房房地產(chǎn)利利益鏈鏈條中脫脫身；；第二，改革房地地地產(chǎn)競(jìng)爭爭機(jī)制制，消除除地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商和當(dāng)當(dāng)?shù)卣穆?lián)聯(lián)合壟斷斷現(xiàn)象象；第三，大量修建建建保障性住住房房，包括括經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房和廉廉租房。5.3.2改革革革財(cái)政體體制改革財(cái)政體制，讓讓地方政府從從房地產(chǎn)利益益鏈條中脫身身。這一點(diǎn)非非常重要。這這也是當(dāng)前我我國財(cái)政體制制的弊端。因因?yàn)榈胤秸杖胧钟杏邢?，而政府府售賣土地可可以取得豐厚厚的收益。致致使來自土地地一級(jí)的收入入成為政府收收入中不可或或缺的組成部部分。2009年，全國土土地出讓金高高達(dá)1.6萬億元，占占當(dāng)年地方財(cái)財(cái)政收入的48.8%。最近，有有學(xué)者研究發(fā)發(fā)現(xiàn)，如果計(jì)計(jì)入土地出讓讓金收入，2009年中國全國國政府收入實(shí)實(shí)際已突破10萬億元，約約占GDP的32%。2010年繼續(xù)增長長土地出讓金金達(dá)到2.7萬億元，同同年全國財(cái)政政收入為83080億元；而全全國土地出讓讓成交總價(jià)款款2.7萬億元，屬屬于預(yù)算外收收入，不在預(yù)預(yù)算內(nèi)，所以以8.3萬億的財(cái)政政收入不包含含2.7萬億。也就就是說政府賣賣地的收入占占財(cái)政收入的的25%。在現(xiàn)階段的體制制制下推動(dòng)動(dòng)土地地價(jià)格上上漲不不僅可以以使財(cái)財(cái)政收入入增加加，還可可以提提升政府府各級(jí)級(jí)官員的的業(yè)績績。因?yàn)闉?，政政府通過過直接接出售土土地可可以賺大大錢，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的稅稅收也構(gòu)構(gòu)成政政府財(cái)政政收入入的重要要來源源，房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)又可以以帶動(dòng)動(dòng)其他產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展。而而所有有這些，都都可可以成為為政府府官員的的政績績。而且且是來來得最塊塊的政政績。5.3.3消除除除壟斷現(xiàn)現(xiàn)象中國房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)場(chǎng)中，存存在兩兩大根深深蒂固固的壟斷斷。一一是地方方政府府對(duì)土地地的壟壟斷。二二是開開發(fā)商對(duì)對(duì)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的壟壟斷（當(dāng)當(dāng)然包包括對(duì)房房屋開開發(fā)的壟壟斷）。雖雖雖然我國國房地地產(chǎn)業(yè)集集中度度的確比比較低低。截至2006年底，全全國國共有房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)5.87萬家，即即使使最大的的房地地產(chǎn)公司司萬科科，2006年的總資資產(chǎn)產(chǎn)占全行行業(yè)的的比重僅僅為0.555%，營業(yè)收收入入占比僅僅為0.999%，凈利潤潤占占比為1.388%。但是開開放放商還是是壟斷斷了房地地產(chǎn)市市場(chǎng)。從從經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)上來來看，競(jìng)競(jìng)爭或替替代性性會(huì)導(dǎo)致致價(jià)格格的下降降。首首先，應(yīng)應(yīng)該降降低房地地產(chǎn)開開發(fā)門檻檻，激激活房地地產(chǎn)市市場(chǎng)中的的競(jìng)爭爭。其次次，是是允許個(gè)個(gè)人自自建房、合合作作建房等等等，賦賦予人人人都有有當(dāng)自己己開發(fā)發(fā)商的權(quán)權(quán)利。5.4問題四5.4.1研究究究方法1）平穩(wěn)性檢驗(yàn)驗(yàn)驗(yàn)在進(jìn)行協(xié)整關(guān)系系系檢驗(yàn)前前必須須確認(rèn)變變量的的平穩(wěn)性性，只只有變量量在同同階平穩(wěn)穩(wěn)的條條件下，才才能能進(jìn)行協(xié)協(xié)整研研究本文文采用用單位根根檢驗(yàn)驗(yàn)方法檢檢驗(yàn)序序列平穩(wěn)穩(wěn)性。常常用的單單位根根檢驗(yàn)方方法為為Dicckkey等提出的ADFF檢驗(yàn)。2）Granggeer因果關(guān)系系檢檢驗(yàn)格蘭杰借助于時(shí)時(shí)時(shí)間序列列的關(guān)關(guān)系來界界定因因果關(guān)系系，提提出因果果關(guān)系系的計(jì)量量經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)定義義。如如果X有助于對(duì)Y過去的解解釋釋，則X是Y的格蘭杰杰原原因，否否則X不是Y的格蘭杰杰原原因。更更為正正式Graanngerr在解決了了是是否是X引起Y的問題，主主主要看現(xiàn)現(xiàn)在的的Y能夠在多多大大程度上上被過過去的Y解釋，然然后后再加入X的滯后值值是是否使解解釋程程度提高高。如如果X在Y的解釋中中有有幫助，那那就就是說Y是由XGGrranggerr-caaussed?；蛘咄瑯訕拥模?dāng)X的相關(guān)系系數(shù)數(shù)在統(tǒng)計(jì)計(jì)上顯顯著時(shí)也也可以以這么說說。3）協(xié)整關(guān)系檢檢檢驗(yàn)協(xié)整（Co-iiinteegrratiionn）理論從從分分析時(shí)間間序列列的非平平穩(wěn)性性入手，探探求求非平穩(wěn)穩(wěn)變量量間蘊(yùn)含含的長長期均衡衡關(guān)系系。其基基本思思想是，如如果果兩個(gè)（或或兩兩個(gè)以上上）的的時(shí)間序序列是是非平穩(wěn)穩(wěn)的，但但它們的的某種種線性組組合卻卻表現(xiàn)出出平穩(wěn)穩(wěn)性，則則這些些變量之之間存存在協(xié)整整關(guān)系系。5.4.2房價(jià)價(jià)價(jià)對(duì)消費(fèi)費(fèi)的影影響11理論模型型資產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)動(dòng)動(dòng)影響私私人消消費(fèi)的分分析是是建立在在生命命周期模模型或或者永久久收入入假說的的框架架上的按按照這這種分析析框架架，私人人的消消費(fèi)水平平取決決于三個(gè)個(gè)變量量：家庭庭的當(dāng)當(dāng)前收入入流、家家庭的未未來預(yù)預(yù)期收入入流、家家庭的財(cái)財(cái)富存存量。模模型表表示形式式如下下：（5.18）其中：—是股票票票資產(chǎn)，——房地產(chǎn)資資產(chǎn)產(chǎn)。該模模型把把消費(fèi)和和收入入、財(cái)富富聯(lián)系系在一起起。分分別為股股票財(cái)財(cái)富，房房地產(chǎn)產(chǎn)財(cái)富和和收入入的彈性性系數(shù)數(shù)。我們選取社會(huì)商商商品零售售總額額作為消消費(fèi)變變量，城城鎮(zhèn)居居民人均均可支支配收入入作為為收入變變量。房房地產(chǎn)市市場(chǎng)財(cái)財(cái)富變量量選取取住宅價(jià)價(jià)格，住住宅價(jià)格格序列列由全國國商品品房平均均價(jià)格格得到。股股票票市場(chǎng)財(cái)財(cái)富選選取上證證綜合合指數(shù)的的收盤盤價(jià)作為為代表表性指標(biāo)標(biāo)。數(shù)數(shù)據(jù)區(qū)間間為20033--20009，各個(gè)變變量量走勢(shì)如如圖所所示。對(duì)對(duì)數(shù)據(jù)據(jù)取自然然對(duì)數(shù)數(shù)以平滑滑數(shù)據(jù)據(jù)，取對(duì)對(duì)數(shù)后后的消費(fèi)費(fèi)、收收入、房房價(jià)和和股價(jià)分分別簡簡記為LC、LY、LRP、LSP。圖9LC、LY、LRP、LSP增長曲線圖9LC、LY、LRP、LSP增長曲線22利用Evieewws進(jìn)行實(shí)證證研研究房價(jià)價(jià)與消消費(fèi)關(guān)系系1）平穩(wěn)性檢驗(yàn)驗(yàn)驗(yàn)本文采用單位根根根檢驗(yàn)方方法檢檢驗(yàn)序列列平穩(wěn)穩(wěn)性，單單位根根檢驗(yàn)方方法為為的ADFF檢驗(yàn)。圖顯示了消費(fèi)變變變量的二二階差差分值、收收入入變量和和房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)財(cái)富富變量房房的一一階差分分值以以及股價(jià)價(jià)序列列的水平平值的的單位根根檢驗(yàn)驗(yàn)結(jié)果。圖10LC、LY、LRP、LSP平穩(wěn)性分析曲線圖10LC、LY、LRP、LSP平穩(wěn)性分析曲線由圖10可知知，消消費(fèi)、收收入、房房價(jià)和和股價(jià)的的水平平值在顯顯著性性水平為10%時(shí)接受原原假假設(shè)，而而其一一階差分分序列列在顯著著性水水平為1%或5%拒絕原假假設(shè)設(shè)，因此此，可可認(rèn)為它它們都都包含一一個(gè)單單位根，因因此此可以用用來作作協(xié)整分分析。2）協(xié)整關(guān)系檢檢檢驗(yàn)對(duì)消費(fèi)、收入、房房價(jià)和股價(jià)之之間的協(xié)整關(guān)關(guān)系進(jìn)行檢驗(yàn)驗(yàn)。協(xié)整檢驗(yàn)驗(yàn)結(jié)果：圖11房價(jià)與消費(fèi)協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果圖11房價(jià)與消費(fèi)協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果結(jié)果表明，消費(fèi)費(fèi)費(fèi)、收入入、房房價(jià)和股股價(jià)在在5%的顯著性性水水平下存存在1個(gè)協(xié)整向向量量。消費(fèi)費(fèi)、收收入、房房價(jià)和和股價(jià)之之間存存在著長長期均均衡關(guān)系系，具具有共同同的隨隨機(jī)趨勢(shì)勢(shì)，它它們的線線性組組合有向向均衡衡收斂的的趨勢(shì)勢(shì)。下面面我們們給出長長期均均衡方程程（括括號(hào)內(nèi)為為標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)差）：：（5.19）由協(xié)整方程可知知知，收入入對(duì)消消費(fèi)有顯顯著性性影響，其其彈彈性系數(shù)數(shù)較大大，約為1.119，這表明明收收入是影影響總總消費(fèi)的的決定定性因素素。房房價(jià)也對(duì)對(duì)消費(fèi)費(fèi)產(chǎn)生顯顯著性性影響，其其彈彈性系數(shù)數(shù)為0.15左右，這這說說明房價(jià)價(jià)的上上漲帶來來了顯顯著的財(cái)財(cái)富效效應(yīng)。股股市財(cái)財(cái)富效應(yīng)應(yīng)顯著著（10%水平下），但但是比較微弱弱，彈性系數(shù)數(shù)只有-0.001225左右。這一一結(jié)論同Boonne、Case、Quiglley和Shilller以及國際貨貨幣基金組織織的研究報(bào)告告的研究結(jié)論論大體相同：：資產(chǎn)的財(cái)富富效應(yīng)普遍存存在，房價(jià)上上升產(chǎn)生的財(cái)財(cái)富效應(yīng)大于于股價(jià)上升帶帶來的財(cái)富效效應(yīng)。5.4.3房地地地產(chǎn)投資資和GDP關(guān)系的相相關(guān)關(guān)性我們主要采用GGGranngeer因果關(guān)系系檢檢驗(yàn)法、協(xié)協(xié)整整理論分分析方方法研究究房價(jià)價(jià)和GDP之間的相相關(guān)關(guān)關(guān)系。由由于于是研究究房價(jià)價(jià)和經(jīng)濟(jì)濟(jì)的影影響，所所以某某個(gè)城市市的指指標(biāo)不具具有一一般性，因因此此我們選選取中中國房地地產(chǎn)2003—2009年的房價(jià)價(jià)作作為代表表性指指標(biāo)。11利用Evieewws進(jìn)行實(shí)證證研研究房地地產(chǎn)投投資與GDP關(guān)系1）因果關(guān)系檢檢檢驗(yàn)進(jìn)行因果檢驗(yàn)前前前我們首首先對(duì)對(duì)兩個(gè)變變量進(jìn)進(jìn)行單位位根檢檢驗(yàn)，從從表4-3可知兩序序列列并非平平穩(wěn)序序列，而而一階階差分后后（增增長率）拒拒絕絕單位根根過程程，兩變變量為為同階單單整序序列，因因此可可以對(duì)序序列進(jìn)進(jìn)行因果果檢驗(yàn)驗(yàn)。我們們對(duì)增增長率序序列進(jìn)進(jìn)行Granngger因果關(guān)系系檢檢驗(yàn)，因因果檢檢驗(yàn)結(jié)論論表明明（結(jié)果果如表表4-4所示）二二者者在1%顯著性水水平平下互為為因果果關(guān)系。這這說說明房地地產(chǎn)投投資和GDP二者關(guān)系系密密切。表13房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)投資與GDP增長率的Granngger因果關(guān)系系檢檢驗(yàn)原假設(shè)統(tǒng)計(jì)量P值滯后1階滯后2階滯后3階0.04682220.00000000.00000000.02312220.02641110.0068999平穩(wěn)性分析采用單位根檢驗(yàn)驗(yàn)驗(yàn)方法檢檢驗(yàn)序序列平穩(wěn)穩(wěn)性，單單位根檢檢驗(yàn)方方法為的ADFF檢驗(yàn)，檢檢驗(yàn)驗(yàn)結(jié)果如如圖12所示，由由圖圖知，GDP和房產(chǎn)投投資資額的一一階差差分值是是平穩(wěn)穩(wěn)的，可可以進(jìn)進(jìn)行協(xié)整整性分分析。圖12房地產(chǎn)投資與GDP平穩(wěn)性分析曲線圖12房地產(chǎn)投資與GDP平穩(wěn)性分析曲線2）協(xié)整關(guān)系檢檢檢驗(yàn)結(jié)果對(duì)房地產(chǎn)投資和和和GDPP之間的協(xié)協(xié)整整關(guān)系進(jìn)進(jìn)行檢檢驗(yàn)。協(xié)協(xié)整檢檢驗(yàn)結(jié)果果：圖13房地產(chǎn)投資與GDP協(xié)整結(jié)果圖13房地產(chǎn)投資與GDP協(xié)整結(jié)果結(jié)果表明，GDDDP和房地產(chǎn)產(chǎn)投投資在10%的顯著性性水水平下存存在1個(gè)協(xié)整關(guān)關(guān)系系。房地地產(chǎn)投投資和GDPP之間存在在著著長期均均衡關(guān)關(guān)系，具具有共共同的隨隨機(jī)趨趨勢(shì)，它它們的的線性組組合有有向均衡衡收斂斂的趨勢(shì)勢(shì)。下下面我們們給出出長期均均衡方方程（括括號(hào)內(nèi)內(nèi)為標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)差）：：（5.20）由協(xié)整方程可知知知，對(duì)GDPP有顯著性性影影響，其其彈性性系數(shù)約約為8.66，這表明明房房地產(chǎn)投投資對(duì)對(duì)國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)具具有重要要的促促進(jìn)作用用。5.4.4房價(jià)價(jià)價(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的影影響綜合上述房價(jià)和和和消費(fèi)的的相關(guān)關(guān)性以及及房地地產(chǎn)投資資和GDP的協(xié)整關(guān)關(guān)系系可知：：房價(jià)價(jià)對(duì)于經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展有的的重要要的影響響，適適當(dāng)提高高房價(jià)價(jià)有利于于增加加房地產(chǎn)產(chǎn)收益益，增加加國家家的財(cái)政政收入入，促進(jìn)進(jìn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展。房房價(jià)價(jià)不合理理上漲漲會(huì)使房房地產(chǎn)產(chǎn)財(cái)富虛虛增，產(chǎn)產(chǎn)生房地地產(chǎn)泡泡沫。不不合理理的房價(jià)價(jià)上漲漲也會(huì)損損害居居民的利利益，影影響一國國國民民經(jīng)濟(jì)的的健康康、持續(xù)續(xù)和穩(wěn)穩(wěn)定地發(fā)發(fā)展。六、模型改進(jìn)6.1房價(jià)合理理理模型改進(jìn)進(jìn)的的分析在問題一中，合合合理房價(jià)價(jià)和實(shí)實(shí)際價(jià)格格差距距過大，說說明明現(xiàn)在的的房價(jià)價(jià)不合理理，存存在明顯顯的泡泡沫成分分，但但由于合合理房房價(jià)模型型是在在忽略房房地產(chǎn)產(chǎn)炒作等等泡沫沫成分的的前提提下建立立的，而而實(shí)際房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)存存在的的大量的的泡沫沫虛假成成分，所所以差價(jià)價(jià)很大大。在目前的中國市市市場(chǎng)，房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)存存在泡泡沫成分分是不不可避免免的現(xiàn)現(xiàn)象，所所以我我們要將將模型型進(jìn)行改改進(jìn)，考考慮房地地產(chǎn)市市場(chǎng)的泡泡沫成成分建立立符合合房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)實(shí)際狀狀況的的估價(jià)模模型，這這樣使得得計(jì)算算得到的的合理理房價(jià)更更加具具有說服服力，從從而更準(zhǔn)準(zhǔn)確的的判斷房房價(jià)的的合理性性。房價(jià)上漲過快是是是房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)存在泡泡沫的的最直觀觀表現(xiàn)現(xiàn)，我們們將考考察房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)格相關(guān)關(guān)指數(shù)數(shù)和反映映通貨貨膨脹的的重要要指標(biāo)——居民消費(fèi)費(fèi)價(jià)價(jià)格指數(shù)數(shù)（CPI）之間的的變變化關(guān)系系，探探究房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)格系列列指數(shù)數(shù)和CPI變化之間間存存在的變變化規(guī)規(guī)律，影影響房房價(jià)上漲漲的結(jié)結(jié)構(gòu)性因因素。研研究對(duì)象象為2003～2009年的房屋屋銷銷售價(jià)格格總指指數(shù)、CPI指數(shù)，各個(gè)個(gè)指指數(shù)走勢(shì)勢(shì)圖如如圖所示示。表14CPI指指指數(shù)（2003—2009）2003200420052006200720082009100.9103.3101.6101.5104.5105.699.1圖14CPI走勢(shì)圖14CPI走勢(shì)表15北京市實(shí)實(shí)際房房價(jià)（2003—2009）20032004200520062007200820094737503067888280115531241813799圖15北京實(shí)際房價(jià)走勢(shì)圖15北京實(shí)際房價(jià)走勢(shì)在考察期內(nèi)，由由由圖4-5可知：總總體體來看房房屋銷銷售價(jià)格格（FI）與CPI（CI）走勢(shì)基基本本一致，波波動(dòng)動(dòng)大致相相同。6.2相關(guān)性分分析經(jīng)過相關(guān)性計(jì)算算算，房屋屋銷售售價(jià)格系系列指指數(shù)和CPI之間有很很強(qiáng)強(qiáng)的正相相關(guān)性性，其中中房屋屋價(jià)格總總指數(shù)數(shù)和CPI的相關(guān)系系數(shù)數(shù)為0.81，土地價(jià)價(jià)格格和CPI也有很強(qiáng)強(qiáng)的的相關(guān)性性，相相關(guān)系數(shù)數(shù)為0.66。下面我我們們進(jìn)一步步考察察資產(chǎn)價(jià)價(jià)格指指數(shù)和CPI的Granngger因果關(guān)系系。因因果關(guān)系系檢驗(yàn)驗(yàn)之前首首先判判斷各個(gè)個(gè)序列列的平穩(wěn)穩(wěn)性如如圖16，經(jīng)檢驗(yàn)驗(yàn)所所有指數(shù)數(shù)取對(duì)對(duì)數(shù)后的的數(shù)據(jù)據(jù)為一階階差分分平穩(wěn)序序列，因因此可以以作因因果分析析。圖16房價(jià)與CPI平穩(wěn)性分析曲線圖16房價(jià)與CPI平穩(wěn)性分析曲線Grangerrr因果關(guān)系系檢檢驗(yàn)表明CPI在5%顯著性水水平平下是房房價(jià)系系列指數(shù)數(shù)的Granngger成因，房房價(jià)價(jià)和地價(jià)價(jià)指數(shù)數(shù)之間也也不存存在顯著著的因因果關(guān)系系。研研究表明明通貨貨膨脹指指數(shù)對(duì)對(duì)于房價(jià)價(jià)上漲漲具有加加速作作用，而而地價(jià)價(jià)的上漲漲并不不是房價(jià)價(jià)上漲漲的直接接原因因，此外外股價(jià)價(jià)上漲和和房價(jià)價(jià)上漲之之間沒沒有關(guān)系系。6.3協(xié)整性分分析這一部分將利用用用協(xié)整理理論考考察CPI對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格的影影響。對(duì)對(duì)房價(jià)系系列指指數(shù)和CPI的協(xié)整關(guān)關(guān)系系進(jìn)行檢檢驗(yàn)。利利用Evieewws分析協(xié)整整檢檢驗(yàn)結(jié)果果如圖圖：結(jié)果果表明明，房價(jià)價(jià)系列列指數(shù)和CPI、地價(jià)之之間間在1%的顯著性性水水平下存存在1個(gè)協(xié)整向向量量。房價(jià)系列指數(shù)和和和CPI、地價(jià)之之間間存在著著長期期均衡關(guān)關(guān)系，具具有共同同的隨隨機(jī)趨勢(shì)勢(shì)，它它們的線線性組組合有向向均衡衡收斂的的趨勢(shì)勢(shì)。下面面我們們給出長長期均均衡方程程（括括號(hào)內(nèi)為為標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)差）：：圖17房價(jià)與CPI協(xié)整結(jié)果圖17房價(jià)與CPI協(xié)整結(jié)果（6.0）其中模型參數(shù)估估估計(jì)下方方括號(hào)號(hào)內(nèi)數(shù)值值為相相對(duì)應(yīng)的的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)差，各各參數(shù)數(shù)系數(shù)顯顯著。由由協(xié)整方方程可可知，住住宅價(jià)價(jià)格和非非住宅宅價(jià)格對(duì)對(duì)整體體房地產(chǎn)產(chǎn)銷售售價(jià)格影影響較較大，彈彈性系系數(shù)分別別為2.77722053和-3.880091007，這反映出出構(gòu)構(gòu)成房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)格上漲漲的結(jié)結(jié)構(gòu)因素素中，居居民類住住房需需求是主主要影影響因素素。同同時(shí)我們們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)CPI的上漲對(duì)對(duì)于于房價(jià)也也有較較大影響響。6.4經(jīng)過協(xié)整整分析析考慮CPI因素的房房價(jià)價(jià)模型由于考慮了CPPPI的因素的的關(guān)關(guān)系，考考慮到到了房地地產(chǎn)市市場(chǎng)的泡泡沫成成分，所所以是是要在問問題一一得到的的合理理房價(jià)的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上加上上市場(chǎng)場(chǎng)泡沫成成分的的增值即即可：：（6.2）6.5結(jié)果分析析表16北京市220004—2008年改進(jìn)模模型型合理房房價(jià)（元/平方米）年份20042005200620072008合理房價(jià)4255591278891037911324和北京實(shí)際房價(jià)價(jià)價(jià)進(jìn)行對(duì)對(duì)比如如圖：圖18北京實(shí)際房價(jià)和改進(jìn)模型房價(jià)對(duì)比圖18北京實(shí)際房價(jià)和改進(jìn)模型房價(jià)對(duì)比通過CPI修正正模模型，修正正正之后的的房價(jià)價(jià)比較接接近實(shí)實(shí)際房價(jià)價(jià)，但但由于大大量投投機(jī)商的的，所所以實(shí)際際房價(jià)價(jià)高于改改進(jìn)模模型的房房價(jià)，說說明