第三章房地產(chǎn)投資的可行性研究可行性研究概述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究?jī)?nèi)容房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效益分析第一節(jié)可行性研究概述一、可行性研究的概念與作用

1.可行性研究的概念2.可行性研究的作用：投資決策的依據(jù)、編制設(shè)計(jì)文件的依據(jù)、籌集資金的依據(jù)、簽定協(xié)議合同的依據(jù)、開發(fā)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備的依據(jù)和項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的依據(jù)。3.可研的要求：堅(jiān)持實(shí)事求是的原則，確?？裳械目陀^性、準(zhǔn)確性、可靠性、科學(xué)性和公正性。二、可行性研究的階段劃分

階段研究重點(diǎn)投資估算方法投資機(jī)會(huì)研究投資環(huán)境分析參照類似項(xiàng)目套算初步可行性研究市場(chǎng)需求分析、項(xiàng)目宏觀必要性、主要建設(shè)條件指標(biāo)估算可行性研究全面深入研究逐項(xiàng)估算項(xiàng)目評(píng)估和決策可行性研究的真實(shí)可靠程度逐項(xiàng)估算第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可研內(nèi)容一、可研的主要內(nèi)容

1.進(jìn)行市場(chǎng)研究：主要對(duì)市場(chǎng)的需求進(jìn)行分析，以解決項(xiàng)目建設(shè)的“必要性和可行性”問題；

2.進(jìn)行工藝技術(shù)方案的研究，以解決項(xiàng)目建設(shè)的技術(shù)“先進(jìn)性和適用性”問題；3.進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)分析，以解決項(xiàng)目建設(shè)的“合理性和有效性”問題。二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可研報(bào)告的編寫內(nèi)容

1.總論（項(xiàng)目的背景與概括）2.開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置3.市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定4.規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇5.資源供給（資金、材料、施工力量、水電供應(yīng)等）6.環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)7.項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用研究8.開發(fā)建設(shè)計(jì)劃9.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析（投資估算、資金籌措、成本估算、收入估算、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析）10.結(jié)論與建議第三節(jié)房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效益分析確定性分析法1.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)2.國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)非確定性分析法1.盈虧平衡分析法2.敏感性分析法3.風(fēng)險(xiǎn)概率分析法（一）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的含義概念：從開發(fā)企業(yè)角度分析和測(cè)算項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，計(jì)算項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的獲利能力，以判斷項(xiàng)目財(cái)務(wù)上的可行性。是可研的核心內(nèi)容，是決定項(xiàng)目命運(yùn)的重要決策依據(jù)。其主要內(nèi)容：1.盈利能力（項(xiàng)目建成后、整個(gè)壽命期內(nèi)）2.清償能力（財(cái)務(wù)、債務(wù)）3.財(cái)務(wù)外匯效果4.風(fēng)險(xiǎn)分析（二）開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的程序

1.分析和估算開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)；2.編制財(cái)務(wù)基本報(bào)表（預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表、預(yù)計(jì)收益表、借款還本付息表、財(cái)務(wù)外匯流量表）；3.計(jì)算并評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)效益指標(biāo)；4.進(jìn)行不確定性分析；5.風(fēng)險(xiǎn)分析；6.得出評(píng)價(jià)結(jié)論。（2）投資利稅率用來描述房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資的盈利能力，是每年的利稅總額與項(xiàng)目總投資之比。反映單位投資對(duì)國(guó)家和社會(huì)的貢獻(xiàn)水平。年利稅總額=年銷售收入-年總成本費(fèi)用（3）資本金利潤(rùn)率用來描述房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金的盈利能力，是每年的平均利潤(rùn)總額與資本金之比。反映項(xiàng)目的資本金的盈利能力。

（4）投資回收期：以項(xiàng)目的年租金純收入來抵償全部投資所需的時(shí)間，反映項(xiàng)目的財(cái)務(wù)投資回收能力或財(cái)務(wù)清償能力的一個(gè)重要評(píng)價(jià)指標(biāo)。

2.動(dòng)態(tài)分析法（1）凈現(xiàn)值法

n:項(xiàng)目的計(jì)算期

ic:基準(zhǔn)收益率

NPV0時(shí)，項(xiàng)目可行.NPV<0時(shí)，項(xiàng)目不可行。

（2）內(nèi)部收益率法（IRR）：指項(xiàng)目在建設(shè)經(jīng)營(yíng)期限內(nèi)凈現(xiàn)值等于零時(shí)的貼現(xiàn)率。反映項(xiàng)目的盈利能力。

IRR時(shí)，項(xiàng)目可行。IRR時(shí)，項(xiàng)目不可行。用試算法求IRR：（3）投資回收期法：

用全部投資現(xiàn)金流量表累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值求得。項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（單位：萬元）二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)（一）概念：考慮資源合理配置，從國(guó)民經(jīng)濟(jì)和全社會(huì)角度考察項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，用影子價(jià)格、影子工資、影子匯率和社會(huì)折現(xiàn)率等經(jīng)濟(jì)參數(shù)分析。（二）國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的區(qū)別：1.評(píng)價(jià)的角度和目標(biāo)不同2.效益和費(fèi)用的含義與劃分不同3.效益和費(fèi)用的計(jì)算價(jià)格不同4.使用的貼現(xiàn)率和評(píng)價(jià)的判據(jù)不同（三）國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)主要指標(biāo)：經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值（ENPV）、經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率（EIRR）、經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值率（ENPVR）、投資凈效益率（NBR）（四）國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的步驟：1.確定項(xiàng)目各種合理的經(jīng)濟(jì)價(jià)格，如影子價(jià)格等。2.按影子價(jià)格調(diào)整項(xiàng)目的投入和產(chǎn)出，重新計(jì)算項(xiàng)目的支出和收入。3.從整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的角度來劃分和