青海省房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、在某商業(yè)街，有一塊矩形街角地，其正街路線價(jià)(土地單價(jià))為3000元/m2，旁街路線價(jià)為2000元/m2。其臨正街深度為22.86%(即75英尺)，臨旁街深度為15.24%(即50英尺)。根據(jù)下表中的深度價(jià)格修正率，另假設(shè)旁街影響加價(jià)率為10%，那么該宗地的總價(jià)為_(kāi)_萬(wàn)元。矩形土地平均深度價(jià)格修正率表

A．臨街深度/英尺

B．25

C．50

D．75

E．100

F．125

F．150

F．175

F．200

F．平均深度價(jià)格修正率（%）

F．160

F．140

F．120

F．100

F．87.2

F．78.0

F．70.8

F．65.02、評(píng)估某宗房地產(chǎn)2005年9月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為3000元/m2，成交日期為2005年1月末，該類房地產(chǎn)自2005年1月末至2005年9月末的價(jià)格每月與上月的變動(dòng)幅度為1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。則該可比實(shí)例在2005年9月末的價(jià)格為_(kāi)_元／m2。

A．2938

B．2982

C．3329

D．33793、某宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為200萬(wàn)元，其中土地價(jià)值60萬(wàn)元，通過(guò)抵押獲得貸款100萬(wàn)元，若投火災(zāi)保險(xiǎn)，則其投保價(jià)值應(yīng)為。

A：200萬(wàn)元

B：140萬(wàn)元

C：100萬(wàn)元

D：60萬(wàn)元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格4、房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)有效期滿需繼續(xù)執(zhí)業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在注冊(cè)有效期滿__日前，申請(qǐng)延續(xù)注冊(cè)。

A．15

B．30

C．60

D．905、目前，我國(guó)普通商品住宅個(gè)人住房抵押貸款額度的上限為所購(gòu)住房?jī)r(jià)值的__。

A．60%

B．70%

C．80%

D．90%6、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)組織形式中，合伙制最低由專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師合伙發(fā)起設(shè)立。

A：1名以上(含1名)

B：2名以上(含2名)

C：3名以上(含3名)

D：5名以上(含5名)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、房地產(chǎn)投資具有保值、增值性，源于房地產(chǎn)本身的__。

A．多樣性

B．固定性

C．稀缺性

D．消耗材料多8、某幢應(yīng)有電梯而沒(méi)有電梯的辦公樓，重建價(jià)格為2100萬(wàn)元，現(xiàn)增設(shè)電梯需要130萬(wàn)元，假設(shè)現(xiàn)在建造辦公樓時(shí)一同安裝電梯只需要100萬(wàn)元。同時(shí)市場(chǎng)上類似有電梯的辦公樓的重置價(jià)格為，2200萬(wàn)元。則該辦公樓扣除沒(méi)有電梯引起的折舊后的價(jià)值為_(kāi)_萬(wàn)元，

A．2000

B．1970

C．2070

D．21709、在高濃度環(huán)境中滯留1～2h，可使人頭痛、惡心甚至昏迷的大氣污染物是。

A：一氧化碳

B：碳?xì)浠衔?/p>

C：硫氧化物

D：氮氧化物

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10、張某購(gòu)買(mǎi)了一套二手房，按照有關(guān)規(guī)定，張某應(yīng)到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)辦理。

A：房屋總登記

B：房屋所有權(quán)初始登記

C：房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記

D：房屋所有權(quán)變更登記

A．3758.57

B．394203

C．3966.10

D．4769.8518、某寫(xiě)字樓由于市場(chǎng)不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于商務(wù)辦公和需求減少，估計(jì)未來(lái)期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫(xiě)字樓可出租面積為10000m2，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40%。假若該寫(xiě)字樓可出租剩余年限為30年，投資報(bào)酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫(xiě)字樓將發(fā)生（）萬(wàn)元的貶值。

A．548.19

B．558.15

C．567.39

D．675.4019、李某從銀行貸款56萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一套住宅，該筆貸款的期限為20年，年利率為7.5%，按月等額償還。如果李某于第7年末提前償還本金10萬(wàn)元，則從第8年開(kāi)始的月還款額為元。(2009年試題)

A：3456.09

B：3505.95

C：3509.74

D：3705.73

E：借款合同20、拆遷當(dāng)事人雙方對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)由確認(rèn)。(2009年試題)

A：房地產(chǎn)行政主管部門(mén)

B：房屋拆遷管理部門(mén)

C：城市規(guī)劃行政主管部門(mén)

D：房屋登記機(jī)構(gòu)

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章21、下列關(guān)于資產(chǎn)的分類及特點(diǎn)的表述，不正確的是。

A：按流動(dòng)性進(jìn)行分類，可以分為流動(dòng)資產(chǎn)、長(zhǎng)期資產(chǎn)和非流動(dòng)資產(chǎn)

B：一般來(lái)說(shuō)，流動(dòng)資產(chǎn)所占比例越大，說(shuō)明企業(yè)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力越弱

C：按資產(chǎn)有無(wú)實(shí)物形態(tài)可以分為有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)

D：將專利、商標(biāo)這些不具有物質(zhì)形態(tài)，能夠給企業(yè)帶來(lái)超額利潤(rùn)的資產(chǎn)稱為無(wú)形資產(chǎn)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的動(dòng)工日期，超過(guò)土地使用權(quán)出讓合同約定滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以不征收土地閑置費(fèi)，其原因是。(2009年試題)

A：發(fā)現(xiàn)地下文物

B：銀行貸款未按期到賬

C：相關(guān)建材供應(yīng)缺貨

D：更改建筑設(shè)計(jì)

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章23、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資屬于典型的__房地產(chǎn)投資。

A．收益型

B．收益加增值型

C．機(jī)會(huì)型

D．博弈型24、下列關(guān)于建筑制圖有關(guān)要求的表述中，錯(cuò)誤的是。

A：圖紙幅面內(nèi)應(yīng)有標(biāo)題欄和會(huì)簽欄

B：結(jié)構(gòu)施工圖一般不注比例，允許一個(gè)圖形使用兩種比例

C：凡承重墻、柱子、大梁或屋架的位置必須畫(huà)上軸線并編上軸線號(hào)

D：標(biāo)高的單位用毫米計(jì)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、進(jìn)行場(chǎng)地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、通信等工程所完成的投資，屬于__。

A．商品房建設(shè)投資

B．土地開(kāi)發(fā)投資

C．其他投資

D．生產(chǎn)性投資二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、寫(xiě)字樓的租金狀況主要取決于。

A：所處地點(diǎn)

B：競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)弱

C：市場(chǎng)狀況

D：面積大小

E：借款合同2、下列關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯(cuò)誤的是．(2007年試題)

A：解析法對(duì)隨機(jī)的現(xiàn)金流進(jìn)行概率分布估計(jì)，得到凈效益的概率分布

B：蒙特卡洛模擬法用數(shù)學(xué)方法在計(jì)算機(jī)上模擬實(shí)際概率過(guò)程，然后加以統(tǒng)計(jì)處理

C：解析法建立在利用德?tīng)柗品ㄟM(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)與估計(jì)的基礎(chǔ)之上

D：蒙特卡洛模擬法主要用于解決不多于2～3個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，而解析法能夠分析更多個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

E：借款合同3、下列關(guān)于工程造價(jià)計(jì)價(jià)中的定額計(jì)價(jià)，表述正確的是。

A：定額計(jì)價(jià)以直接費(fèi)單價(jià)為基礎(chǔ)

B：定額計(jì)價(jià)以綜合單價(jià)為基礎(chǔ)

C：定額計(jì)價(jià)是分部分項(xiàng)工程的不完全價(jià)格

D：定額計(jì)價(jià)是分部分項(xiàng)工程的完全價(jià)格

E：目前采用單位估價(jià)法和實(shí)物估價(jià)法確定4、多因素敏感性分析一般是在單因素敏感性分析基礎(chǔ)上進(jìn)行的，多因素敏感性分析須進(jìn)一步假定同時(shí)變動(dòng)的幾個(gè)因素都是，且各因素發(fā)生變化的概率相同。

A：相互影響的

B：相互獨(dú)立的

C：有因果關(guān)系的

D：有條件關(guān)系的

E：借款合同5、下列關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的表述中，正確的有__。

A．資金時(shí)間價(jià)值是資金的增值特性使然

B．利率是資金時(shí)間價(jià)值的一種標(biāo)志

C．從消費(fèi)者角度來(lái)看，資金時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)應(yīng)得到的補(bǔ)償

D．即使資金存在時(shí)間價(jià)值，也可以對(duì)不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量進(jìn)行直接比較

E．資金時(shí)間價(jià)值的大小取決于投資利潤(rùn)率、通貨膨脹、風(fēng)險(xiǎn)因素等6、我國(guó)住房公積金制度實(shí)行的利率政策是__。

A．低存低貸

B．低存高貸

C．高存低貸

D．高存高貸7、在測(cè)算資本金融資成本時(shí)，其資金占用費(fèi)是按__計(jì)算的。

A．綜合利率

B．貸款利率

C．折現(xiàn)率

D．機(jī)會(huì)成本8、不符合選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地要求的是__。

A．一面臨街

B．土地形狀為正方形

C．臨街寬度與臨街深度的比例適當(dāng)

D．用途為所在路線區(qū)段具有代表性的用途

E．容積率為所在路線價(jià)區(qū)是代表多樣性的容積率9、建筑材料的物理性質(zhì)中，與質(zhì)量有關(guān)的性質(zhì)包括。

A：密度

B：表觀密度

C：密實(shí)度

D：孔隙率

E：吸水性10、在城市用地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，確定各種地價(jià)修正系數(shù)基礎(chǔ)的區(qū)位條件是。

A：宏觀區(qū)位

B：中觀區(qū)位

C：微觀區(qū)位

D：其他區(qū)位

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

11、某宗房地產(chǎn)2006年2月的價(jià)格為4000元/m2，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2006年6月。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2006年1月至6月的價(jià)格指數(shù)分別為85.5，86.7，112，115，116，117（均以上個(gè)月為100）。則該宗房地產(chǎn)2006年6月的價(jià)格為（）元/m2。

A．6992

B．5183

C．6062

D．539812、某寫(xiě)字樓2年前的市場(chǎng)價(jià)格為12000元/m2，目前該類寫(xiě)字樓的市場(chǎng)資金為每天2元/m2，寫(xiě)字樓的凈收益為市場(chǎng)租金的80%。預(yù)測(cè)3年后該寫(xiě)字樓的市場(chǎng)價(jià)格將達(dá)到12500元/m2，轉(zhuǎn)讓該寫(xiě)字樓的稅費(fèi)為市場(chǎng)價(jià)格的6%。如果投資者要求該類投資的報(bào)酬率為12%。則該寫(xiě)字樓目前的市場(chǎng)價(jià)格為（）元/m2。

A．10300

B．9766

C．10256

D．987413、下列關(guān)于商品房銷售的表述中，正確的是__。

A．商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定的面積誤差不得超過(guò)3%

B．按何種面積計(jì)價(jià)，就按何種面積登記發(fā)證

C．按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e

D．商品房買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)面積誤差無(wú)約定的，應(yīng)據(jù)實(shí)計(jì)算房?jī)r(jià)款14、民法是調(diào)整平等主體的公民之間、法人之間以及他們相互之間的的法律規(guī)范的總稱。

A：合同關(guān)系

B：財(cái)產(chǎn)關(guān)系

C：人身關(guān)系

D：社會(huì)關(guān)系

E：經(jīng)濟(jì)關(guān)系15、下列稅率屬于比例稅率。

A：城鎮(zhèn)土地使用稅

B：房產(chǎn)稅

C：耕地占用稅

D：城市維護(hù)建設(shè)稅

E：營(yíng)業(yè)稅16、在房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中，對(duì)特定區(qū)域內(nèi)商品住宅市場(chǎng)的供需分析屬于。

A：區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

B：專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

C：項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

D：總體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

E：借款合同17、謝某打算承租某寫(xiě)字樓的一個(gè)單元，在可出租面積的計(jì)算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測(cè)量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內(nèi)使用面積為40㎡，外墻面積為8㎡，單元間分隔墻面積為10㎡，公攤面積為5㎡，那么，可出租面積應(yīng)為㎡。

A：44

B：48

C：53

D：63

E：借款合同18、對(duì)于擔(dān)保行為法，我國(guó)已經(jīng)建立了以__為基本法，以__為核心，以最高人民法院司法解釋為補(bǔ)充的法律體系。

A．《公司法》、《民法》；《合同法》

B．《擔(dān)保法》、《民法》；《合同法》

C．《公司法》、《合同法》；《擔(dān)保法》

D．《合同法》、《民法》；《擔(dān)保法》19、廠商經(jīng)營(yíng)決策的利潤(rùn)最大化原則的內(nèi)容是。

A：邊際收益等于邊際成本

B：邊際收益小于邊際成本

C：總收益等于總成本

D：邊際收益大于邊際成本

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)20、要做到現(xiàn)金流量折現(xiàn)，首先應(yīng)做到__。

A．后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期間究竟多長(zhǎng)要估算準(zhǔn)確

B．各項(xiàng)支出收入何時(shí)發(fā)生要估算準(zhǔn)確

C．各項(xiàng)支出、收入在其發(fā)生時(shí)所發(fā)生的金額要估算準(zhǔn)確

D．投資項(xiàng)目評(píng)估中的現(xiàn)金流量分析的途徑是否一致

E．各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的機(jī)率21、以下屬于房地產(chǎn)區(qū)位狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容有。

A：內(nèi)部的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度

B：城市規(guī)劃限制條件

C：平面格局

D：環(huán)境景觀

E：外部公共服務(wù)設(shè)施完備程度22、某塊土地總面積為200m2，建筑物的各層面積相同，共10層，其建筑密度為60%，則總建筑面積為_(kāi)_m2。

A．1200

B．120

C．3333

D．333.323、土地是房地產(chǎn)的存在形態(tài)之一，在具體的估價(jià)中的做法有__。

A．無(wú)視建筑物的存在，即將其設(shè)想為無(wú)建筑物的空地

B．重視建筑物的存在，即將其設(shè)想為可利用的資源物

C．考慮建筑物存在對(duì)土地價(jià)值的影響

D．考慮豪華建筑存在對(duì)土地價(jià)值與可利用資源的具體影響

E．重視土地對(duì)建筑物價(jià)值的影響24、關(guān)于預(yù)算，下列說(shuō)法錯(cuò)誤的是。

A：可以幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)努力減少物業(yè)凈經(jīng)營(yíng)收入的變動(dòng)，