背景篇：對新城總規(guī)的解讀與落實研究篇：重點項目的規(guī)劃對策研究形象篇：重點地區(qū)的城市設計研究實施篇：土地整理與分期建設計劃控制篇：有利管理的創(chuàng)新控制體系北京新的發(fā)展戰(zhàn)略對通州提出了更高的定位、要求和新的發(fā)展結構定位——從“京郊衛(wèi)星城”到“北京的新城”東部發(fā)展帶的重要節(jié)點北京重點發(fā)展的新城之一北京未來發(fā)展的新城區(qū)和城市綜合服務中心要求——新城建設必須具備更高的標準區(qū)域服務中心文化產業(yè)基地濱水宜居新城結構——以運河為紐帶，構建可生長的城市結構整體結構：一河兩翼發(fā)展方向：南拓東進布局模式：組團發(fā)展通州新城總規(guī)解讀北京新的發(fā)展戰(zhàn)略對通州提出了更高的定位、要求和發(fā)展結構定位——從“京郊衛(wèi)星城”到“北京的新城”東部發(fā)展帶的重要節(jié)點北京重點發(fā)展的新城之一北京未來發(fā)展的新城區(qū)和城市綜合服務中心要求——新城建設必須具備更高的標準區(qū)域服務中心文化產業(yè)基地濱水宜居新城結構——以運河為紐帶，構建可生長的城市結構整體結構：一河兩翼發(fā)展方向：南拓東進布局模式：組團發(fā)展通州新城總規(guī)解讀北京新的發(fā)展戰(zhàn)略對通州提出了更高的定位、要求和發(fā)展結構定位——從“京郊衛(wèi)星城”到“北京的新城”東部發(fā)展帶的重要節(jié)點北京重點發(fā)展的新城之一北京未來發(fā)展的新城區(qū)和城市綜合服務中心要求——新城建設必須具備更高的標準區(qū)域服務中心文化產業(yè)基地濱水宜居新城結構——以運河為紐帶，構建可生長的城市結構整體結構：一河兩翼發(fā)展方向：南拓東進布局模式：組團發(fā)展通州新城總規(guī)解讀北京新的發(fā)展戰(zhàn)略對通州提出了更高的定位、要求和發(fā)展結構定位——從“京郊衛(wèi)星城”到“北京的新城”東部發(fā)展帶的重要節(jié)點北京重點發(fā)展的新城之一北京未來發(fā)展的新城區(qū)和城市綜合服務中心要求——新城建設必須具備更高的標準區(qū)域服務中心文化產業(yè)基地濱水宜居新城結構——以運河為紐帶，構建可生長的城市結構整體結構：一河兩翼發(fā)展方向：南拓東進布局模式：組團發(fā)展通州新城總規(guī)解讀北京新的發(fā)展戰(zhàn)略對通州提出了更高的定位、要求和發(fā)展結構定位——從“京郊衛(wèi)星城”到“北京的新城”東部發(fā)展帶的重要節(jié)點北京重點發(fā)展的新城之一北京未來發(fā)展的新城區(qū)和城市綜合服務中心要求——新城建設必須具備更高的標準區(qū)域服務中心文化產業(yè)基地濱水宜居新城結構——以運河為紐帶，構建可生長的城市結構整體結構：一河兩翼發(fā)展方向：南拓東進布局模式：組團發(fā)展通州新城總規(guī)解讀產業(yè)物流組團居住示范組團創(chuàng)意文化組團商業(yè)商務組團行政醫(yī)療組團主題會展組團新城總規(guī)對1、2號分區(qū)的要求發(fā)展目標：1號分區(qū)依托溫榆河、小中河濱水景觀品質，建設生態(tài)商務園和高檔居住區(qū)，2號分區(qū)積極引進高校，發(fā)展依托軌道交通的居住區(qū)。主導功能：商務、教育科研、居住功能人口規(guī)模：1號分區(qū)4萬，2號分區(qū)12萬，合計總人口16萬。交通設施：S6線、M6線經過本區(qū)，并設有三個站點，京榆路規(guī)劃二級客運樞紐1個通州新城總規(guī)解讀1、2號分區(qū)規(guī)劃區(qū)目標定位本片區(qū)擁有的核心優(yōu)勢得天獨厚的區(qū)位：最接近主城核心區(qū)、朝陽區(qū)CBD、首都機場。便捷的交通系統(tǒng)：京哈高速、六環(huán)等快速交通構成便捷的通道。充裕的土地資源：總用地2113公頃中，現狀已建設用地占54％，居住人口2.5萬，建設水平整體偏低，具備較大規(guī)模的整合空間。豐富的河流資源：溫榆河、小中河與潮白減河三條河交匯于基地。規(guī)劃區(qū)目標定位本片區(qū)面臨的主要問題現狀建設薄弱：現狀建設及市政基礎設施條件薄弱；限制因素突出：舊村及開發(fā)項目主要集中在核心地段；220KV高壓走廊穿越基地；南北向京承鐵路穿越基地；東部大范圍的水源保護區(qū)；北部殯儀館帶來的影響……規(guī)劃區(qū)目標定位本片區(qū)的目標定位核心發(fā)展目標——根據新城總規(guī)要求，結合本片區(qū)環(huán)境特質及相對獨立的條件，我們認為可以選擇最適合的主題，去實踐、創(chuàng)造甚至試驗某種理想……新北京新生活主導功能：體現新型居住模式的示范區(qū)引進功能：承接及疏解北京的商務功能輔助功能：休閑、旅游及文化教育功能規(guī)劃布局方案TOD交通導向發(fā)展理論

TOD是一種以公交為主的典型的社區(qū)發(fā)展形態(tài)，強調土地的綜合利用；TOD的主要意義在于土地的混合使用，設施使用高效，出行距離縮短。規(guī)劃布局方案公共中心布局——一主兩副”的公共中心結構

從自然條件和公共中心布局來看，規(guī)劃區(qū)分為東、中、西三個功能組團。東部組團:結合軌道站點，東部組團形成“一核兩軸四區(qū)”的布局結構，用地以中高檔居住社區(qū)為主。中部組團:東臨小中河，西靠溫榆河，呈半島格局，環(huán)境條件優(yōu)越，結合濱河環(huán)境安排高檔住宅，在四河交匯處安排高檔酒店用地，在軌道站周圍布局中高密度商業(yè)與辦公功能用地。西部組團:南部為北京物質學院和三八國際友誼林，北部生態(tài)條件較好，安排生態(tài)商務辦公區(qū)，作位朝陽CBD的重要補充功能。規(guī)劃布局方案用地布局方案規(guī)劃范圍面積2126公頃，平均容積率為0.65，總建筑面積1406萬平方米。居住用地約725.4公頃，平均容積率為1.24，總建筑面積約902萬平方米，9萬戶，24.8萬人。對新城總規(guī)的調整與優(yōu)化人口規(guī)模的調整與優(yōu)化新城總規(guī)確定片區(qū)居住人口：16萬控規(guī)確定片區(qū)居住人口：下限16萬上限25萬考慮的主要因素：1、過于低估人口規(guī)模，會造成公共設施的配置不足，與政府愿望相違背；2、采用居住開發(fā)強度的彈性控制，基準容量對應居住人口為16萬，浮動容量對應居住人口為9萬，居住人口總量控制25萬，不得突破；3、下限滿足新城總規(guī)居住人口規(guī)模要求。對新城總規(guī)的調整與優(yōu)化用地布局的調整與優(yōu)化物質學院南部地區(qū)：有M6與京哈高速高架橋通過，是通州北部地區(qū)門戶，建議增加混合功能用地，適當拔高建筑高度，提升門戶形象。東南角的教育用地：建議教育用地布局完整，適當向東側集中，居住用地從配套服務角度建議西移，與污水處理廠保持適當距離。綠地系統(tǒng)的布局：從綠地公園的可視性、可達性的角度分析，建議利用濱水綠地作為大公園系統(tǒng)，其余綠地化集中為分散，提高綠地的使用價值。軌道線路與站點調整原軌道站點存在的問題：線路及站點布局明顯偏離規(guī)劃區(qū)中心,不利于帶動規(guī)劃區(qū)的開發(fā)建設；換乘車站500米腹地范圍是現狀建成區(qū),不利于周邊土地的開發(fā)建設；同時M6支線斜穿用地，破壞了土地使用的完整性。軌道站點調整建議：建議M6支線順京承鐵路北上，沿朝陽北路轉東，一直通向宋莊；交匯站點周邊現狀為舊村，有利于發(fā)揮軌道站點的帶動優(yōu)勢；加強規(guī)劃區(qū)東西三個組團的交通聯(lián)系，促進站點周邊地區(qū)的開發(fā)?？瓦\樞紐的調整建議：隨著軌道站點的調整，京榆舊路二級客運樞紐也應調整至朝陽北路與潞苑東路交匯處，結合地鐵站點，設置綜合換乘樞紐，同時便于與BRT銜接。對新城總規(guī)的調整與優(yōu)化道路系統(tǒng)調整與優(yōu)化建議東西向的主干道朝陽北路適當南移，連接宋莊，與京榆舊路共同組成東西向聯(lián)系主干道。調整朝陽北路北側次干道，使其連接東、中、西三個組團，溝通商務園與居住組團的聯(lián)系，且與通順路交叉口共用鐵路隧道，從鐵路下層通過。對新城總規(guī)的調整與優(yōu)化重點項目的選擇根據近期建設計劃和環(huán)境影響因素選取以下項目重點研究：商務園——近期啟動大學城——近期啟動火化場——影響環(huán)境與開發(fā)建設綠地布局——影響整體環(huán)境質量商務園火化場大學城綠地布局商務園專題研究國外商務園的發(fā)展演變一代商務園：BusinessPark從“工業(yè)園區(qū)”演變而來,這時的BusinessPark依舊偏重于那些基于科學研發(fā)的企業(yè)，而非商業(yè)型的企業(yè)。二代商務園：商務與社區(qū)在園區(qū)的規(guī)劃上，他們更多的融合進城市生活的元素，在園區(qū)內設置一些商業(yè)設施，追求如何將商務園有機的融合到城鄉(xiāng)結合部，在緊密聯(lián)系城市的同時，又不失去自己獨有的人文社區(qū)特色。三代商務園：發(fā)展鄰里關系由于城市的聯(lián)系也越發(fā)緊密，三代商務園已經成為城市功能的一部分，已經有私人空間和公共空間之分，但是那些園區(qū)內的新技術企業(yè)還不能真正擁有優(yōu)美景致的獨立小環(huán)境。四代商務園：現代BusinessPark-NEWTOWN概念隨著發(fā)達國家失業(yè)率的居高不下，此時的BusinessPark發(fā)展商則利用人們對提高潛在就業(yè)率的希望，而開始營建大型綜合社區(qū)項目。這就導致了第四代商務園的出現-一個可以"自己自足"，以及可以提供足夠內部交流空間的綜合社區(qū)。商務園專題研究北京總部基地概況依托北京的科研優(yōu)勢、輻射優(yōu)勢，初步形成四大總部密集區(qū)北京CBD：CBD是總部經濟最明顯的空間形態(tài)，目前跨國公司和外埠大企業(yè)集團的總部，包括營銷中心、研發(fā)中心、資本運作中心、戰(zhàn)略控制中心等，多數集中在位于朝陽區(qū)的北京CBD內。金融街：目前金融街已經吸納中國人民銀行總行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會、國有商業(yè)銀行、保險機構等530家國內外金融企業(yè)和金融企業(yè)總部。中關村：成為北京乃至全國的高新技術企業(yè)，特別是IT業(yè)發(fā)展的標志和象征。豐臺總部基地：中關村科技園區(qū)豐臺園在二期開發(fā)中引入總部經濟概念，采用高綠化率、低密度、單體建筑1000-1500平方米的別墅式建筑。商務園專題研究北京總部基地的主要不足分布區(qū)域集中城西，與城市發(fā)展方向和服務區(qū)域不吻合對外交通優(yōu)勢未能充分發(fā)揮缺少生態(tài)型商務園發(fā)展模式商務園專題研究通州發(fā)展商務園的優(yōu)勢政策優(yōu)勢——明確了通州區(qū)域服務中心地位北京新版總規(guī)：北京未來發(fā)展的新城區(qū)和城市綜合服務中心，服務環(huán)渤海灣的橋頭堡通州新城總規(guī)：區(qū)域服務中心區(qū)位優(yōu)勢——通州西北門戶，承接機場與CBD目前商務園選址是通州的西北門戶，距離朝陽CBD和機場均不到12公里，區(qū)位優(yōu)越。交通優(yōu)勢——完善的對外交通網絡商務園周邊有京哈、通順、朝陽北路、機場路、M6線等綜合交通，對外出行極為方便，隨著機場路的修建，前往機場的時間縮短為10分鐘。環(huán)境優(yōu)勢——兩河相擁，生態(tài)半島沿溫榆河北上，溫榆河與小中河所轄半島為未來商務園發(fā)展走廊，環(huán)境極其優(yōu)越。成本優(yōu)勢——相同的機場距離，不同成本優(yōu)勢經調查，國貿金融區(qū)的租金為10元/平方米天，預計商務園的租金在3-5元/平方米天，具有商務成本上的絕對優(yōu)勢。核心目標：建設環(huán)境生態(tài)、技術領先、功能完善、具有國際先進水準生態(tài)商務走廊●

營造自然與人文交融的生態(tài)環(huán)境●開放高效與工作愉悅的社會環(huán)境

●具有示范意義的高標準城市環(huán)境發(fā)展目標商務園專題研究商務走廊布局兩點聯(lián)動，兩河牽引依托首都機場的交通優(yōu)勢，通州城區(qū)的配套優(yōu)勢，沿溫榆河、小中河北上，打造商務走廊。組團遞進，功能完備以溫榆河小中河為“玉帶”，機場路為中樞，巧妙利用東西向干道分隔形成四個組團。每個組團都包含商務功能與配套服務功能，是一個相對對立的單元，便于開發(fā)。分期建設，重點實施根據商務走廊的環(huán)境與支撐條件，由南向北分三期進行建設，近期啟動區(qū)位于主城建設區(qū)，基礎條件較好，便于審批，近期重點進行舊村拆遷和道路等基礎設施建設，樹立商務區(qū)建設典范。商務走廊商務園專題研究啟動區(qū)城市設計基地現狀：基地近鄰朝陽北路、通順路，中部有溫榆河穿越，現狀基本為農田，環(huán)境資源豐富。規(guī)劃理念：生態(tài)單元、縫合兩岸生態(tài)單元：利用細胞核原理，采用生態(tài)單元進行布局，強調單元的完整性?？p合兩岸：河流與兩岸綠化跨度達500米，為了形成完整的空間形態(tài)，用反向弧形進行縫合，并引入水系。商務園專題研究啟動區(qū)城市設計規(guī)劃結構：一軸一心多組團結構一軸：西北東南向軸線，橫貫兩岸的視線走廊；一心：配套服務中心，包括會議、酒店、商業(yè)、管理等功能，以小高層建筑為主。多組團：每個組團包含辦公以及小型配套功能，組團規(guī)模1-5公頃，建筑面積1-4萬平方米。道路系統(tǒng)：構建人車分流的人性化交通人車分流：保留城市交通骨架，內部采用環(huán)狀的島式交通，新成獨立步行區(qū)域。軸向步行：將組團與濱水進行連通。景觀系統(tǒng)：以濱水景觀為骨架，弧狀水系為脈絡，通過軸向視線通廊串聯(lián)兩岸，濱水廣場為視覺景觀中心。大學城專題研究大學城的布局方式研究集中式布局案例：深圳大學城、廣州大學城優(yōu)點：1.統(tǒng)一規(guī)劃，集中建設

2.設施與資源共享，包括配套設施，體育場館、圖書館、配套研發(fā)等缺點：1.常位于近郊區(qū)，前期道路等基礎設施投入大。

2.生活不便，缺乏大型配套設施

3.建設周期太長缺乏靈活性分散式布局案例：美國麻省理工大學、英國劍橋大學優(yōu)點：1.規(guī)模小，布局靈活，建設費用較低

2.常位于城市建成區(qū)，享用城市提供的配套公共設施，有利于后勤社會化管理。

3.建設周期較短且靈活缺點：1.布局分散，不容易形成大學城氛圍

2.社會干擾性較大大學城專題研究通州大學城規(guī)劃布局布局模式：采用分散布局模式，靈活建設規(guī)劃理念：無邊界開放大學城，作為新生活示范區(qū)的重要組成部分。功能構成：教育、高新研發(fā)、旅游、商業(yè)服務、房地產規(guī)劃布局：一城四園，總占地110公頃物質學院：現狀保留，預留擴建用地，占地34公頃；北工大通州校區(qū)組團：包括人文大學、新華聯(lián)、北工大通州校區(qū)等，總占地16公頃，北工大通州校區(qū)預留擴建地，占地11公頃；北京服裝學院：正在引進洽談，占地40公頃北部教育地塊：占地20公頃商務研發(fā)物質學院北工大通州校區(qū)北京服裝學院火化場周邊地區(qū)專題研究區(qū)域位置與現狀區(qū)位：火化場位于通州新城北部，西臨通順路和京承鐵路，東臨小中河，屬于北馬莊區(qū)域被新城總規(guī)納入主城區(qū)建設范圍。周邊地區(qū)范圍：根據火化場的影響，界定西起通順路，南接調整后的朝陽北路，東臨小中河，北抵高壓走廊為火化場周邊地區(qū)，占地108.4公頃?；噩F狀：火化場占地3.3公頃，建筑面積7400平方米，包括等告別廳、陵園等功能?；鸹瘓鲋苓呏饕獮檗r田，東側靠近小中河有廢品回收站，建筑為低層臨時性建筑，易于拆遷。通州火化場火化場周邊地區(qū)專題研究區(qū)域位置與現狀區(qū)位：火化場位于通州新城北部，西臨通順路和京承鐵路，東臨小中河，屬于北馬莊區(qū)域被新城總規(guī)納入主城區(qū)建設范圍。周邊地區(qū)范圍：根據火化場的影響，界定西起通順路，南接調整后的朝陽北路，東臨小中河，北抵高壓走廊為火化場周邊地區(qū)，占地108.4公頃?；噩F狀：火化場占地3.3公頃，建筑面積7400平方米，包括等告別廳、陵園等功能。火化場周邊主要為農田，東側靠近小中河有廢品回收站，建筑為低層臨時性建筑，易于拆遷?；鸹瘓龌鸹瘓鲋苓叺貐^(qū)專題研究區(qū)域位置與現狀區(qū)位：火化場位于通州新城北部，西臨通順路和京承鐵路，東臨小中河，屬于北馬莊區(qū)域被新城總規(guī)納入主城區(qū)建設范圍。周邊地區(qū)范圍：根據火化場的影響，界定西起通順路，南接調整后的朝陽北路，東臨小中河，北抵高壓走廊為火化場周邊地區(qū)，占地108.4公頃。基地現狀：火化場占地3.3公頃，建筑面積7400平方米，包括等告別廳、陵園等功能?；鸹瘓鲋苓呏饕獮檗r田，東側靠近小中河有廢品回收站，建筑為低層臨時性建筑，易于拆遷?；鸹瘓鰪U品回收站火化場周邊地區(qū)專題研究存在的主要問題1、送葬隊伍頻繁穿越城區(qū)，嚴重影響城區(qū)交通和城市環(huán)境；2、火化場位于新城北部，處于城市上風上水地區(qū)，粉塵飄落影響居民健康；3、隨著城市的拓展，新城總規(guī)已將火化場及周邊地區(qū)納入主城建設范圍；4、受心理因素影響，火化場已經影響周邊土地的開發(fā)建設，已成為通州北部地區(qū)的發(fā)展障礙。通州火化場火化場原址火化場新址火化場周邊地區(qū)專題研究規(guī)劃對策火化場搬遷策略：新城總規(guī)已經明確，將火化場遷出城區(qū)，搬遷至城市下風下水的漷縣鎮(zhèn)，降低對城區(qū)的影響。通過搬遷，政府可以獲得108公頃的可開發(fā)用地。土地開發(fā)策略：不利因素：火化場的心理影響火化場的征地與搬遷成本較高應對措施：積極改善周邊環(huán)境與交通條件南側引入軌道站點，促進土地增值?；鸹瘓鲇玫匾?guī)劃為公益設施和服務設施用地；適當增加可開發(fā)用地規(guī)模和土地開發(fā)強度，尋求收支平衡。綠化布局專題研究綠化系統(tǒng)布局方式的研究“面”：在一個區(qū)域內，以較集中的方式，布置面積較大的綠地。“點”：在一個區(qū)域內，以分散的發(fā)式，布置若干塊面積較小的綠地。“線”：以帶狀的形式布置綠地，例如：街旁景觀綠地。綠化布局專題研究可視面積：12a2

可達距離：R可視面積：36a2

可達距離：R/2可視面積可達距離對地價的影響范圍集中布局模式12a2R較小分散布局模式36a2R/2較大結論：分散布局模式的可視面積要遠遠超過集中布局模式，且分散布局居民到達綠地的距離縮短了，從而增大了綠地的共享作用。分散布局增大了綠地的影響面積，同時對地價的影響范圍也增大了。集中模式與分散模式比較以6ax6a的居住區(qū)內的公共綠地為研究對象，比較集中和分散兩種布局模式對居民生活以及地價的影響程度。分別從可視面積、可達距離和對地價的影響范圍來考慮。假定一塊公共綠地周邊距離a范圍內的居民都能從家中觀賞到這塊公共綠地，那么以公共綠地為中心，在四周a距離內的面積就是居民的可視面積。且假定在綠地的服務范圍內，最遠能到達綠地的距離為可達距離。綠化布局專題研究結論：化集中為分散式布局，點、線、面相結合的網絡布局在片區(qū)內設置大型公共綠地，在每個組團內布置分散的集中綠地，結合道路帶狀綠化，形成以點線面相結合的綠化網絡。重要節(jié)點的選擇影響北部地區(qū)形象構建的關節(jié)地區(qū)和要素進行重點研究：地鐵樞紐核心區(qū)——北部地區(qū)服務中心節(jié)點物質學院南部地區(qū)——通州西北門戶運河文化公園——四河交匯的生態(tài)敏感區(qū)通順路、朝陽北路——機場景觀大道和東西向景觀大道朝陽北路通順路商務園西北門戶地鐵核心區(qū)運河文化公園地鐵樞紐核心區(qū)城市設計規(guī)劃理念“珠鏈式”的土地開發(fā)模式強調以軌道為核心的綜合開發(fā)強調高效率交通接駁及公交優(yōu)先案例研究香港青衣站：依借地鐵的高效易達性和便利的交通接駁條件，吸引大量周邊區(qū)域人流在此接駁換乘，影響范圍約10.6平方公里，約19.3萬人，是以軌道開發(fā)為核心綜合打造出高品質城市生活區(qū)域的典型范例。香港九龍站：物業(yè)發(fā)展是機場鐵路沿線最龐大的發(fā)展計劃，占地面積13.4公頃，預計吸納超過5萬的居住及就業(yè)人口。車站上蓋平臺高強度的綜合物業(yè)開發(fā)，容積率達到8.14。包括19棟高層住宅，酒店及辦公建筑，總建筑面積109萬平方米。地鐵樞紐核心區(qū)城市設計規(guī)劃結構——兩圈三軸內圈層為商業(yè)辦公功能外圈層為商業(yè)居住混合功能兩條景觀大道軸一條步行景觀軸地鐵樞紐核心區(qū)城市設計景觀系統(tǒng)分析地鐵廣場為景觀中心三條景觀軸標志節(jié)點交通系統(tǒng)分析人車分流，步行商業(yè)內街地鐵綜合樞紐，結合兩條軌道交通，在廣場及道路下設置地下停車場站BRT巴士換乘總站，地下物業(yè)開發(fā)等，實現無縫接駁。新城北部門戶地區(qū)城市設計通州西北門戶區(qū)位獨特——通州西北門戶京哈高速公路朝陽北路M6線緊鄰商務園啟動區(qū)塑造門戶途徑用地功能：適當增加混合功能用地建筑高度：受高架影響，建筑層數控制12-18層建筑形象：減少住宅建筑外立面，住宅形象辦公化。運河文化公園城市設計四河交匯——景觀資源豐富溫榆河小中河京杭運河潮白減河功能聚集——體現文化休閑博物館運河文化館酒店濱水商業(yè)區(qū)形態(tài)控制——多層、分散布局