房地產(chǎn)交易的學(xué)習(xí)教案第1頁(yè)/共70頁(yè)第四章房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易概述1房地產(chǎn)交易形式2商品房銷售3房地產(chǎn)權(quán)屬登記4土地使用權(quán)出讓5第2頁(yè)/共70頁(yè)第一節(jié)房地產(chǎn)交易概述房地產(chǎn)交易是指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變更和轉(zhuǎn)移。包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)租賃三種方式房地產(chǎn)交易主體廣泛：政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、公司、金融機(jī)構(gòu)、個(gè)人和外商等。房地產(chǎn)交易客體：土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、房屋使用權(quán)及其他項(xiàng)權(quán)利。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)：房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)交易原則：合法、自愿、公平、互利和誠(chéng)實(shí)信用等。第3頁(yè)/共70頁(yè)第一節(jié)房地產(chǎn)交易概述我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了三項(xiàng)房地產(chǎn)交易基本制度一、房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度二、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度三、估價(jià)人員資格認(rèn)證制度第4頁(yè)/共70頁(yè)第一節(jié)房地產(chǎn)交易概述我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了三項(xiàng)房地產(chǎn)交易基本制度一、房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度房地產(chǎn)交易價(jià)格不僅關(guān)系著交易當(dāng)事人的私人權(quán)益（財(cái)產(chǎn)權(quán)益），而且也關(guān)系著國(guó)家的稅費(fèi)收益，因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)交易價(jià)格管理對(duì)于保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益和保障國(guó)家的稅費(fèi)的收益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，具有重要作用?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。”2001年8月建設(shè)部令第96號(hào)發(fā)布的《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》中也規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格”；“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以申報(bào)的成交價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格的，以評(píng)估價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)”。第5頁(yè)/共70頁(yè)第一節(jié)房地產(chǎn)交易概述我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了三項(xiàng)房地產(chǎn)交易基本制度一、房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)、房地產(chǎn)抵押權(quán)人依法處分抵押房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格，才予辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，取得確定的法律效力。房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)交易雙方的成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)正常價(jià)格時(shí)，并不是要求交易雙方當(dāng)事人更改成交價(jià)格，只是通知交易雙方應(yīng)當(dāng)按不低于稅務(wù)部門確認(rèn)的評(píng)估價(jià)格交納有關(guān)稅費(fèi)。方為其辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)，核發(fā)權(quán)屬證書。如果交易雙方對(duì)確認(rèn)的評(píng)估價(jià)格有異議，可以要求重新評(píng)估。交易雙方對(duì)重新評(píng)估的價(jià)格仍有異議，可以按照法律程序，向人民法院提起訴訟。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)成交價(jià)格進(jìn)行申報(bào)管理，既能防止房地產(chǎn)價(jià)格不大起大落，又能有效防止交易雙方為偷逃稅費(fèi)對(duì)交易價(jià)格做不實(shí)的申報(bào)，保證國(guó)家的稅費(fèi)不流失。第6頁(yè)/共70頁(yè)第一節(jié)房地產(chǎn)交易概述我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了三項(xiàng)房地產(chǎn)交易基本制度二、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開(kāi)的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。”“基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。”第7頁(yè)/共70頁(yè)基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋重置價(jià)格基準(zhǔn)地價(jià)，也稱城市基準(zhǔn)地價(jià)，是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評(píng)估的一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格，并由市、縣以上人民政府公布的國(guó)有土地使用權(quán)的平均價(jià)格。

標(biāo)定地價(jià)，是政府根據(jù)管理需要，評(píng)估或認(rèn)可的具體宗地在正常土地市場(chǎng)和正常經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件下某一期日的土地使用權(quán)價(jià)格，標(biāo)定地價(jià)是宗地價(jià)格的一種。他是該類土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)。房屋重置價(jià)格是不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級(jí)的房屋，在某一基準(zhǔn)日期開(kāi)發(fā)建設(shè)所建設(shè)所發(fā)生的必要支出及應(yīng)當(dāng)獲得的利潤(rùn)。有了這種房屋重置價(jià)格之后，實(shí)際估價(jià)中估價(jià)對(duì)象房屋或建筑物的價(jià)值，可以通過(guò)該種房屋重置價(jià)格的比較、調(diào)整來(lái)求取。第8頁(yè)/共70頁(yè)第一節(jié)房地產(chǎn)交易概述我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了三項(xiàng)房地產(chǎn)交易基本制度三、估價(jià)人員資格認(rèn)證制度國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員分為房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員。房地產(chǎn)估價(jià)師必須是經(jīng)國(guó)家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)認(rèn)證，取得資格證，并注冊(cè)登記的人員。為取得注冊(cè)證的人員，不得以房地產(chǎn)估價(jià)師的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。第9頁(yè)/共70頁(yè)第二節(jié)房地產(chǎn)交易形式一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概念房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。其他合法方式（只要權(quán)屬發(fā)生變更，即視為轉(zhuǎn)讓）：1.以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更。2.一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。3.因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并；4.以房地產(chǎn)抵債的；5.法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移。房屋所有權(quán)和該房屋所占用范圍的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。第10頁(yè)/共70頁(yè)第二節(jié)房地產(chǎn)交易形式一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓類型1根據(jù)轉(zhuǎn)讓的對(duì)象，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為地面上有建筑物的轉(zhuǎn)讓和地面上無(wú)建筑物的轉(zhuǎn)讓，地面上無(wú)建筑物的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，習(xí)慣上又被稱為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》將原來(lái)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移合并為一個(gè)整體通稱為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為，加強(qiáng)市場(chǎng)統(tǒng)一管理，具有積極的作用。2根據(jù)土地使用權(quán)的獲得方式，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。3根據(jù)轉(zhuǎn)讓的方式，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為有償和無(wú)償兩種方式，有償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)入股等行為，無(wú)償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)贈(zèng)與、房地產(chǎn)繼承等行為。第11頁(yè)/共70頁(yè)第二節(jié)房地產(chǎn)交易形式一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓類型房地產(chǎn)買賣是指房地產(chǎn)所有權(quán)人(包括土地使用權(quán)人)將其合法擁有的房地產(chǎn)以一定價(jià)格轉(zhuǎn)讓給他人的行為。房地產(chǎn)贈(zèng)與是指房地產(chǎn)所有權(quán)人(包括土地使用權(quán)人)將其合法擁有的房地產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)送給他人，不要求受贈(zèng)人支付任何費(fèi)用或?yàn)榇顺袚?dān)任何義務(wù)的行為。房地產(chǎn)買賣屬于雙務(wù)行為，即買賣雙方均享有一定的權(quán)利，并需承擔(dān)一定的義務(wù)；房地產(chǎn)贈(zèng)與屬于單務(wù)行為，受讓人不需承擔(dān)任何義務(wù)。正是由于這一點(diǎn)，在管理實(shí)踐中對(duì)此要嚴(yán)格區(qū)分。

第12頁(yè)/共70頁(yè)第二節(jié)房地產(chǎn)交易形式一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件1.出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件①以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開(kāi)發(fā)的，按照土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上；②屬于成片開(kāi)發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；③應(yīng)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。第13頁(yè)/共70頁(yè)第二節(jié)房地產(chǎn)交易形式一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓1.出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，受讓人所取得的土地使用權(quán)的權(quán)利、義務(wù)范圍應(yīng)當(dāng)與轉(zhuǎn)讓人所原有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)范圍相一致。轉(zhuǎn)讓人的權(quán)利、義務(wù)是由土地使用權(quán)出讓合同載明的，因此，該出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移給新的受讓人。以出讓方式取得土地使用權(quán)，可以在不同土地使用者之間多次轉(zhuǎn)讓，但土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限不變。以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實(shí)際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限。例如土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限為50年，原土地使用者使用10年后轉(zhuǎn)讓，受讓人的使用所限只有40年。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。第14頁(yè)/共70頁(yè)第二節(jié)房地產(chǎn)交易形式一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓2.劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件兩種不同的處理方式：一種是需辦理出讓手續(xù)，變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)，由受讓方繳納土地出讓金；另一種是不改變?cè)型恋氐膭潛苄再|(zhì)，對(duì)轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金。《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》規(guī)定以下幾種情況可以不辦出讓手續(xù)：⑴經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓的土地用于《城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定的項(xiàng)目，即：①國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；②城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；③國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。第15頁(yè)/共70頁(yè)第二節(jié)房地產(chǎn)交易形式一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓2.劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件⑵私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的；⑶按照國(guó)務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的；⑷同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的；⑸轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的；⑹根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的；⑺縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定暫時(shí)無(wú)法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。對(duì)于暫不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)將土地收益上繳國(guó)家或作其他處理，并在合同中注明。由房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門在辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)時(shí)收取土地收益金上繳國(guó)家。對(duì)于轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，需要辦理出讓手續(xù)、補(bǔ)交土地出讓金的，應(yīng)當(dāng)扣除已繳納的土地收益。第16頁(yè)/共70頁(yè)3.采取排除法規(guī)定了下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：⑴達(dá)不到下列條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。①以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開(kāi)發(fā)的，按照土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上；②屬于成片開(kāi)發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；③應(yīng)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。⑵司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)可以根據(jù)合法請(qǐng)求人的申請(qǐng)或社會(huì)公共利益的需要，依法裁定、決定限制房地產(chǎn)權(quán)利，如查封、限制轉(zhuǎn)移等。在權(quán)利受到限制期間，房地產(chǎn)權(quán)利人不得轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)房地產(chǎn)。⑶依法收回土地使用權(quán)的。根據(jù)國(guó)家利益或社會(huì)公共利益的需要，國(guó)家有權(quán)決定收回出讓或劃撥給他人使用的土地，任何單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)服從國(guó)家的決定，在國(guó)家依法做出收回土地使用權(quán)決定之后，原土地使用權(quán)人不得再行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。第17頁(yè)/共70頁(yè)3.采取排除法規(guī)定了下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：⑷共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。共有房地產(chǎn)，是指房屋的所有權(quán)、土地使用權(quán)為兩個(gè)或兩個(gè)以上權(quán)利人所共同擁有。共有房地產(chǎn)權(quán)利的行使需經(jīng)全體共有人同意，不能因某一個(gè)或部分權(quán)利人的請(qǐng)求而轉(zhuǎn)讓。⑸權(quán)屬有爭(zhēng)議的。權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)，是指有關(guān)當(dāng)事人對(duì)房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的歸屬發(fā)生爭(zhēng)議，致使該項(xiàng)房地產(chǎn)權(quán)屬難以確定。轉(zhuǎn)讓該類房地產(chǎn)，可能影響交易的合法性，因此在權(quán)屬爭(zhēng)議解決之前，該項(xiàng)房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。⑹未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。產(chǎn)權(quán)登記是國(guó)家依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)屬的法定手續(xù)，未履行該項(xiàng)法律手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利不具有法律效力，因此也不得轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)房地產(chǎn)。⑺法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況。法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形，是指上述情形之外，其他法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。第18頁(yè)/共70頁(yè)4.已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市的有關(guān)規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房的土地使用權(quán)全部是劃撥供給，已購(gòu)公有住房的土地使用權(quán)絕大部分也是劃撥供給的，原先的政策對(duì)這兩類住房的上市有較嚴(yán)格的限制性規(guī)定。1999年4月，建設(shè)部令第69號(hào)《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》頒布實(shí)施，標(biāo)志著上市限制的取消。為鼓勵(lì)住房消費(fèi)，國(guó)家對(duì)已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的上市從營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、契稅、個(gè)人所得稅、土地收益等方面均給予了減、免優(yōu)惠政策，以及對(duì)上市條件予以放寬。各地又在此基礎(chǔ)上出臺(tái)了一些地方優(yōu)惠政策，大大活躍了存量房市場(chǎng)。

第19頁(yè)/共70頁(yè)2007年12月1日，《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法）規(guī)定“經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房不滿5年，不得直接上市交易，購(gòu)房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房滿5年，購(gòu)房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房的，應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品房住房與經(jīng)濟(jì)適用房差價(jià)的一定比例向政府繳納土地收益等相關(guān)價(jià)款，具體繳納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購(gòu)；購(gòu)房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得全部產(chǎn)權(quán)?！钡?0頁(yè)/共70頁(yè)2010年4月22日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房管理有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定“經(jīng)濟(jì)適用房上市交易，必須符合有關(guān)政策規(guī)定并取得完全產(chǎn)權(quán)。政府保障部門應(yīng)對(duì)個(gè)人是否已交納相應(yīng)土地收益等價(jià)款取得完全產(chǎn)權(quán)、成交價(jià)格是否符合正常交易、政府是否行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等情況出具書面意見(jiàn)。房屋登記、租賃管理機(jī)構(gòu)辦理房屋權(quán)屬登記、租賃備案登記時(shí)，要比對(duì)住房保障部門提供的有關(guān)信息。對(duì)已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭，不能提供住房保障部門出具的書面意見(jiàn)的，任何中介機(jī)構(gòu)不得代理買賣、出租其經(jīng)濟(jì)適用住房；房屋租賃備案管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫停辦理其經(jīng)濟(jì)適用住房的租賃備案，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫停辦理該家庭購(gòu)買其他房屋的權(quán)屬登記，并及時(shí)通報(bào)住房保障部門?！薄８鞯匾Y(jié)合實(shí)際情況完善經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易分配機(jī)制，健全上市交易管理辦法。要按照配售經(jīng)濟(jì)適用住房時(shí)承購(gòu)人與政府的出資比例，確定上市所得價(jià)款的分配比例、政府優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等管理事項(xiàng)。其中，政府出資額為土地出讓金減讓、稅費(fèi)減免等政策優(yōu)惠額之和。第21頁(yè)/共70頁(yè)第二節(jié)房地產(chǎn)交易形式一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件4.商品房預(yù)售商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人預(yù)付定金或房?jī)r(jià)款的行為。由于從預(yù)售到竣工交付的時(shí)間一般較長(zhǎng)，具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性和投機(jī)性，涉及到廣大購(gòu)房者的切身利益。為規(guī)范商品房預(yù)售行為，加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，保障購(gòu)房人的合法權(quán)益，《城市房地產(chǎn)管理法》明確了“商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可證制度”。建設(shè)部第131號(hào)令《城市商品房預(yù)售管理辦法》對(duì)商品房預(yù)售管理的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)一步作了細(xì)化。

第22頁(yè)/共70頁(yè)第二節(jié)房地產(chǎn)交易形式一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件4.商品房預(yù)售建房[2010]53號(hào)對(duì)商品房預(yù)售管理的規(guī)定。土地使用權(quán)證書建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期的。預(yù)售許可證。國(guó)務(wù)院規(guī)定禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓。第23頁(yè)/共70頁(yè)第二節(jié)房地產(chǎn)交易形式一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件申請(qǐng)商品房預(yù)售許可，應(yīng)提交的證件和資料申請(qǐng)表營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明建設(shè)總投資25%。工程施工合同及關(guān)于進(jìn)度的說(shuō)明預(yù)售方案：位置、面積、竣工時(shí)間等并附預(yù)售分層平面圖、預(yù)售價(jià)格及變動(dòng)幅度、預(yù)售資金監(jiān)管落實(shí)情況、住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體和承擔(dān)方式、住房能源消耗指標(biāo)和節(jié)能措施等。接到申請(qǐng)后10日內(nèi)作出答復(fù)，決定后10日內(nèi)發(fā)證，房企10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套價(jià)格，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)銷售。不得預(yù)留房源。預(yù)售許可的決定，應(yīng)當(dāng)予以公開(kāi)，公眾有權(quán)查詢?！额A(yù)售商品房合同》簽約之日起30日房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。第24頁(yè)/共70頁(yè)第二節(jié)房地產(chǎn)交易形式一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同申報(bào)成交價(jià)格：簽訂合同后90日內(nèi)審核：7日內(nèi)書面答復(fù)核實(shí)申報(bào)價(jià)格繳納契稅和補(bǔ)地價(jià)：3%-5%房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬證書（先房產(chǎn)管理部門辦理房屋所有權(quán)證書變更登記，后土地部門辦理土地使用權(quán)變更登記。）第25頁(yè)/共70頁(yè)第二節(jié)房地產(chǎn)交易形式一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（三）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同雙方當(dāng)事人姓名或名稱、住所房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號(hào)房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得方式和年限房地產(chǎn)用途或使用性質(zhì)成交價(jià)格及支付方式：必備條款房地產(chǎn)交付時(shí)間違約責(zé)任其他約定第26頁(yè)/共70頁(yè)第二節(jié)房地產(chǎn)交易形式二、房地產(chǎn)租賃房地產(chǎn)租賃是房地產(chǎn)市場(chǎng)一種重要的交易形式，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人或其他合法權(quán)利人，將房地產(chǎn)在一定期限內(nèi)租賃給他人使用，并收取租金的行為。2010年12月1日住建部《商品房屋租賃管理辦法》，租賃活動(dòng)是民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、合法和誠(chéng)實(shí)信用原則。（一）主體權(quán)利與義務(wù)1.出租人的權(quán)利和義務(wù)2.承租人權(quán)利和義務(wù)第27頁(yè)/共70頁(yè)第二節(jié)房地產(chǎn)交易形式二、房地產(chǎn)租賃（二）租賃客體公民、法人或其他組織對(duì)享有所有權(quán)的房屋和國(guó)家授權(quán)管理和經(jīng)營(yíng)的房屋可以依法出租。但有下列情形之一的房屋不得出租：⑴未依法取得《房屋所有權(quán)證》的；⑵司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；⑶共有房屋未取得共有人同意的；⑷權(quán)屬有爭(zhēng)議的；⑸屬于違章建筑的；

⑹不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；⑺抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；⑻不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的。違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)、法律法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。第28頁(yè)/共70頁(yè)第二節(jié)房地產(chǎn)交易形式二、房地產(chǎn)租賃（三）租賃合同1.房屋租賃合同的概念及內(nèi)容租賃合同是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。租賃是一種民事法律關(guān)系，在租賃關(guān)系中出租人與承租人之間所發(fā)生的民事關(guān)系主要是通過(guò)租賃合同確定的。因此，在租賃中出租人與承租人應(yīng)當(dāng)對(duì)雙方的權(quán)利與義務(wù)做出明確的規(guī)定，并且以文字形式形成書面記錄，成為出租人與承租人關(guān)于租賃問(wèn)題雙方共同遵守的準(zhǔn)則?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)。第29頁(yè)/共70頁(yè)第二節(jié)房地產(chǎn)交易形式二、房地產(chǎn)租賃（三）租賃合同1.房屋租賃合同的概念及內(nèi)容《商品房租賃管理辦法》對(duì)租賃合同的內(nèi)容作了進(jìn)一步的規(guī)定，規(guī)定租賃合同應(yīng)當(dāng)具備以下條款：⑴當(dāng)事人姓名或者名稱及住所；⑵房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)施狀況；房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能⑶租賃用途和使用要求；

⑷租賃期限（最長(zhǎng)20年）；⑸租金和押金及交付方式；（租金標(biāo)準(zhǔn)是合同的核心之一，劃撥土地上房屋出租，應(yīng)土地收益上繳國(guó)家）第30頁(yè)/共70頁(yè)第二節(jié)房地產(chǎn)交易形式二、房地產(chǎn)租賃（三）租賃合同1.房屋租賃合同的概念及內(nèi)容《商品房租賃管理辦法》對(duì)租賃合同的內(nèi)容作了進(jìn)一步的規(guī)定，規(guī)定租賃合同應(yīng)當(dāng)具備以下條款：⑹房屋維修責(zé)任；（必備條款）⑺轉(zhuǎn)租的約定；⑻變更和解除合同的條件；物業(yè)服務(wù)、水電氣等相關(guān)費(fèi)用的繳納⑼爭(zhēng)議解決辦法和違約責(zé)任；⑽當(dāng)事人約定的其他條款。

第31頁(yè)/共70頁(yè)《合同法》規(guī)定：租賃期限不得超過(guò)20年，超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期限屆滿當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)20年。承租人有義務(wù)在租賃期限屆滿后返還所承租的房屋。如需繼續(xù)承租原租賃的房屋，應(yīng)當(dāng)在租賃期滿前，征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同。出租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定的期限將房屋交給承租人使用，并保證租賃合同期限內(nèi)承租人的正常使用。出租人在租賃合同屆滿前需要收回房屋的，應(yīng)當(dāng)事先征得承租人的同意，并賠償承租人的損失。

房屋的修繕責(zé)任。出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。不及時(shí)修復(fù)致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財(cái)產(chǎn)損失或者人身傷害的，應(yīng)當(dāng)由出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。租用房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定。房屋修繕責(zé)任人對(duì)房屋及其設(shè)備應(yīng)當(dāng)及時(shí)、認(rèn)真地檢查、修繕，保證房屋的使用安全。房屋修繕責(zé)任人對(duì)形成租賃關(guān)系的房屋確實(shí)無(wú)力修繕的，可以與另一方當(dāng)事人合修，非責(zé)任人因此付出的修繕費(fèi)用，可以折抵租金或由出租人分期償還。

第32頁(yè)/共70頁(yè)第二節(jié)房地產(chǎn)交易形式二、房地產(chǎn)租賃（四）租賃登記《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“房屋出租，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。”實(shí)行房屋租賃合同登記備案可以保護(hù)租賃雙方的合法權(quán)益，又可以較好地防止非法出租房屋，減少糾紛，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定。同時(shí)簽訂、變更、終止租賃合同的，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持有關(guān)部門證明文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。申請(qǐng)房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交的證明文件包括：⑴書面租賃合同；⑵《房屋所有權(quán)證書》或者其他合法權(quán)屬證明；⑶當(dāng)事人的合法身份證件；⑷市、縣人民政府規(guī)定的其他文件。出租共有房屋，還須提交其他共有權(quán)人同意出租的證明。出租委托代管房屋，還須提交代管人授權(quán)出租的書面證明。第33頁(yè)/共70頁(yè)租賃登記備案，開(kāi)具房屋租賃登記備案證明（3個(gè)工作日）房屋租賃登記備案包括著審查的含義。房屋租賃審查的主要內(nèi)容應(yīng)包括：⑴審查合同的主體是否合格，即出租人與承租人是否具備相應(yīng)的條件；⑵審查租賃的客體是否允許出租，即出租的房屋是否是法律、法規(guī)允許出租的房屋；⑶審查租賃行為是否符合國(guó)家及房屋所在地人民政府規(guī)定的租賃政策；《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“以營(yíng)利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得土地使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。第34頁(yè)/共70頁(yè)房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。《租賃管理辦法》規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以依法將承租房屋轉(zhuǎn)租。出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益?！背凶馊嗽谧赓U期限內(nèi)，如轉(zhuǎn)租所承租的房屋，在符合其他法律、法規(guī)規(guī)定的前提下，還必須征得房屋出租人的同意，在房屋出租人同意的條件下，房屋承租人可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)租合同除符合房屋租賃合同的有關(guān)部門規(guī)定外，還必須具備出租人同意轉(zhuǎn)租的證明。轉(zhuǎn)租合同也必須按照有關(guān)部門規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過(guò)原租賃合同的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商一致的除外。轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)新的合同規(guī)定的出租人的權(quán)利與義務(wù)，并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商一致的除外。轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之變更、解除或者終止。第35頁(yè)/共70頁(yè)租賃合同的終止

■自然終止

租賃合同到期，續(xù)租的應(yīng)提前三個(gè)月提出

符合法律規(guī)定或合同約定可以解除合同條款的

因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的

■人為終止

無(wú)效合同的終止

租賃雙方的原因終止

△將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的

△將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或私自調(diào)換使用的

△將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變承租房屋使用用途的

△無(wú)正當(dāng)理由、拖欠房租6個(gè)月以上的

△公有住宅用房無(wú)正當(dāng)理由閑置6個(gè)月以上的

△承租人利用承租的房屋從事非法活動(dòng)的

△故意損壞房屋的

△其它第36頁(yè)/共70頁(yè)第二節(jié)房地產(chǎn)交易形式三、房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。抵押人是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。兩個(gè)合同：債權(quán)人和債務(wù)人的債權(quán)債務(wù)合同；抵押人和抵押權(quán)人的抵押合同。特點(diǎn)：

不轉(zhuǎn)移占有

抵押人——可以是債務(wù)人本人，也可以是第三人

抵押權(quán)人——和債權(quán)人是同一人

第37頁(yè)/共70頁(yè)第二節(jié)房地產(chǎn)交易形式三、房地產(chǎn)抵押類型（兩大類）

預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押（按揭抵押）

在建工程抵押（開(kāi)發(fā)貸）

預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款金融機(jī)構(gòu)代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

第38頁(yè)/共70頁(yè)第二節(jié)房地產(chǎn)交易形式三、房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押的抵押物隨土地使用權(quán)的取得方式不同，對(duì)抵押物要求也不同?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定：“依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押?！睆纳鲜鲆?guī)定可以看出，房地產(chǎn)抵押中可以作為抵押物的條件包括兩個(gè)基本方面：一是依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)設(shè)定抵押權(quán)。對(duì)于這類抵押，無(wú)論土地使用權(quán)來(lái)源于出讓還是劃撥，只要房地產(chǎn)權(quán)屬合法，即可將房地產(chǎn)作為統(tǒng)一的抵押物同時(shí)設(shè)定抵押權(quán)。二是以單純的土地使用權(quán)抵押的，也就是在地面上尚未建成建筑物或其他地上定著物時(shí)，以取得的土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)。對(duì)于這類抵押，設(shè)定抵押的前提條件是，要求土地必須是以出讓方式取得的。

第39頁(yè)/共70頁(yè)第二節(jié)房地產(chǎn)交易形式三、房地產(chǎn)抵押（一）房地產(chǎn)抵押的限制條件《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》(建設(shè)部令第98號(hào))規(guī)定下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán)：⑴權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；⑵用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；⑶列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；⑷已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；⑸被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；⑹依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

第40頁(yè)/共70頁(yè)第二節(jié)房地產(chǎn)交易形式三、房地產(chǎn)抵押（二）房地產(chǎn)抵押合同房地產(chǎn)抵押合同是抵押人與抵押權(quán)人為了保證債權(quán)債務(wù)的履行，明確雙方權(quán)利與義務(wù)的協(xié)議。房地產(chǎn)抵押是擔(dān)保債權(quán)債務(wù)履行的手段，是債權(quán)債務(wù)合同的從合同，債權(quán)債務(wù)的主合同無(wú)效，抵押這一從合同也就自然無(wú)效。房地產(chǎn)抵押是一種標(biāo)的物價(jià)值很大的擔(dān)保行為，房地產(chǎn)抵押人與抵押權(quán)人必須簽訂書面抵押合同。房地產(chǎn)抵押合同一般應(yīng)載明下列內(nèi)容：⑴抵押人、抵押權(quán)人的名稱或者個(gè)人姓名、住所；⑵主債權(quán)的種類、數(shù)額；⑶抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等；所有權(quán)的歸屬或使用權(quán)的歸屬⑷抵押房地產(chǎn)的價(jià)值；⑸抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責(zé)任以及意外損毀、滅失的責(zé)任；⑹債務(wù)人履行債務(wù)的期限；⑺抵押權(quán)滅失的條件；⑻違約責(zé)任；⑼爭(zhēng)議解決的方式；⑽抵押合同訂立的時(shí)間與地點(diǎn)；⑾雙方約定的其他事項(xiàng)。擔(dān)保范圍。抵押物須保險(xiǎn)的，當(dāng)事人應(yīng)在合同中約定，并在保險(xiǎn)合同中將抵押權(quán)人作為保險(xiǎn)賠償金的優(yōu)先受償人。抵押權(quán)人需在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、出借或者改變抵押物用途的，應(yīng)在合同中約定。第41頁(yè)/共70頁(yè)第二節(jié)房地產(chǎn)交易形式三、房地產(chǎn)抵押（三）抵押登記和評(píng)估

抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立，而非抵押合同簽訂時(shí)

當(dāng)事人應(yīng)在抵押合同簽訂后30日內(nèi)辦理登記抵押登記部門

房地合一－房地產(chǎn)管理部門

地上無(wú)定著物的出讓土地使用權(quán)抵押－土地管理部門

房地產(chǎn)抵押估價(jià)■

■商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，可以與抵押人協(xié)商確定房地產(chǎn)的抵押價(jià)值，也可以委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)值

■如委托評(píng)估，一般由商業(yè)銀行委托，也可以約定由任一方委托

■房地產(chǎn)抵押價(jià)值，為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值，減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款

■法定優(yōu)先受償款一般是指在抵押的房地產(chǎn)上債權(quán)人依法擁有的優(yōu)先受償款，主要包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額

■房地產(chǎn)抵押報(bào)告應(yīng)用有效期從估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)，不得超過(guò)一年，市場(chǎng)價(jià)格變化較大時(shí)，可縮短

第42頁(yè)/共70頁(yè).房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定■

■可合并抵押，也可分割抵押，還可以再抵押

■房隨地走，地隨房走。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押

■享受國(guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買的房地產(chǎn)抵押，其抵押額以權(quán)利人可以處分和收益的份額為限

■抵押國(guó)有企業(yè)事業(yè)單位房地產(chǎn)，應(yīng)符合國(guó)有資產(chǎn)管理有關(guān)規(guī)定

■以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工大會(huì)通過(guò)，并報(bào)上級(jí)主管機(jī)關(guān)備案

■中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)通過(guò)

■以股份有限公司、有限責(zé)任公司的房地產(chǎn)抵押，必須經(jīng)董理事會(huì)或股東大會(huì)通過(guò)

■有經(jīng)營(yíng)期限的企業(yè)抵押房地產(chǎn)，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過(guò)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)期限

■以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過(guò)土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限

■以共有房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意

第43頁(yè)/共70頁(yè).房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定■

■預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證

■訂立抵押合同前抵押房地產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響（抵押不破租賃）

■企業(yè)事業(yè)單位法人分立或合并后，原抵押合同繼續(xù)有效。抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時(shí)，其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原抵押合同

■訂立抵押合同時(shí)，不得在合同中約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)尚未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為抵押權(quán)人所有的內(nèi)容

■抵押當(dāng)事人約定對(duì)抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，由抵押人投保，保險(xiǎn)費(fèi)由抵押人負(fù)責(zé)，保險(xiǎn)單應(yīng)移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間，抵押權(quán)人為保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒?/p>

■學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體，可以其社會(huì)公益設(shè)施以外的房地產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押

■抵押權(quán)設(shè)立后抵押房屋的出租，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)

如抵押人未書面告知承租人該房屋已抵押，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任

如抵押人已書面告知承租人該房屋已抵押，則由承租人自行承擔(dān)損失

第44頁(yè)/共70頁(yè)第三節(jié)商品房銷售商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和預(yù)售。⑴商品房買賣合同應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：①當(dāng)事人名稱和姓名、住所；②商品房基本情況；③商品房的銷售方式；④商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；⑤交付使用條件及日期；⑥裝飾、裝修標(biāo)準(zhǔn)承諾；⑦供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；⑧公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；⑨面積差異的處理方式；⑩辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；⑾解決爭(zhēng)議的辦法；⑿違約責(zé)任；⒀雙方約定的其他事項(xiàng)。第45頁(yè)/共70頁(yè)第三節(jié)商品房銷售商品房銷售禁止行為：⑴房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。⑵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。⑶不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用。⑷商品住宅必須按套銷售，不得分割拆零銷售。合同無(wú)效情形國(guó)辦發(fā)[2011]1號(hào):限購(gòu)令第46頁(yè)/共70頁(yè)⑵計(jì)價(jià)方式商品房銷售可以按套(單元)計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或按建筑面積計(jì)價(jià)等三種方式進(jìn)行。按照我國(guó)現(xiàn)行的房屋權(quán)屬登記的有關(guān)規(guī)定，房屋權(quán)屬登記中對(duì)房屋的面積按建筑面積進(jìn)行登記，但按套、套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)并不影響用建筑面積進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿忻娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。按套(單元)計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。第47頁(yè)/共70頁(yè)⑶誤差的處理方式按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式，面積誤差比是產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積之差與合同約定面積之比，公式為：面積誤差比＝（產(chǎn)權(quán)登記面積?合同約定面積）/合同約定面積×100%合同未作約定的，按以下原則處理：①面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；②面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房日期30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%之內(nèi)(含3%)的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%(含3%)以內(nèi)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超過(guò)3%的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。

第48頁(yè)/共70頁(yè)⑷中途變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未做出書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

第49頁(yè)/共70頁(yè)第四節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬登記房地產(chǎn)權(quán)屬登記是指經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng)，由房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)將有關(guān)申請(qǐng)人的房地產(chǎn)權(quán)利事項(xiàng)記載于房地產(chǎn)登記薄(權(quán)屬檔案)的法律行為。房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度是現(xiàn)代物權(quán)法中的一項(xiàng)重要制度?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)登記發(fā)證和房屋權(quán)屬登記發(fā)證制度。未經(jīng)登記，法律另有規(guī)定的不發(fā)生效力，產(chǎn)權(quán)登記對(duì)抗善意第三人。預(yù)售在交付使用之日起90日內(nèi)，現(xiàn)售在合同簽訂之日起90內(nèi)第50頁(yè)/共70頁(yè)第四節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬登記房地產(chǎn)權(quán)屬登記的目的和意義㈠保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益㈡保證交易安全，減少交易成本㈢房地產(chǎn)權(quán)屬登記是房地產(chǎn)管理的基礎(chǔ)工作㈣權(quán)屬登記管理為城市規(guī)劃、建設(shè)、管理提供科學(xué)依據(jù)第51頁(yè)/共70頁(yè)我國(guó)的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的特點(diǎn)我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)登記制度，主要有以下幾點(diǎn)：㈠房地產(chǎn)權(quán)屬登記由不同登記機(jī)關(guān)分別登記㈡房地產(chǎn)權(quán)屬登記為房地產(chǎn)權(quán)利動(dòng)態(tài)登記當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利的取得、變更、喪失均須依法登記，不經(jīng)登記，不發(fā)生法律效力，不能對(duì)抗第三人。房地產(chǎn)權(quán)屬登記，不僅登記房地產(chǎn)靜態(tài)權(quán)利，而且也登記權(quán)利動(dòng)態(tài)過(guò)程，使第三人可以就登記情況，推知該房地產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)。第52頁(yè)/共70頁(yè)㈢房地產(chǎn)權(quán)屬登記具有公信力依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受國(guó)家法律保護(hù)。房地產(chǎn)權(quán)利一經(jīng)登記機(jī)關(guān)在登記簿上注冊(cè)登記，該權(quán)利對(duì)抗善意第三人在法律上有絕對(duì)效力。㈣房地產(chǎn)權(quán)屬登記實(shí)行及時(shí)登記制度房地產(chǎn)權(quán)利初始登記后，涉及權(quán)利轉(zhuǎn)移、設(shè)定、變更等，權(quán)利人必須在規(guī)定的期限內(nèi)申請(qǐng)登記，若不登記，房地產(chǎn)權(quán)利便得不到法律有效保護(hù)，且要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。㈤頒發(fā)權(quán)利證書房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)對(duì)產(chǎn)權(quán)申請(qǐng)人登記的權(quán)利，按程序登記完畢后，還要給權(quán)利人頒發(fā)權(quán)屬證書。權(quán)屬證書為權(quán)利人權(quán)利之憑證，由權(quán)利人持有和保管。

第53頁(yè)/共70頁(yè)第四節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬登記我國(guó)現(xiàn)行的登記體制下，房地產(chǎn)登記包括土地登記和房屋登記。一、土地登記土地登記分為：土地總登記、土地使用權(quán)初始登記、土地變更登記、土地注銷登記和其他登記。1.土地總登記（土地普查），是指在一定時(shí)間內(nèi)對(duì)轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進(jìn)行的全面登記。

總登記應(yīng)由縣級(jí)以上人民政府在規(guī)定的登記期限開(kāi)始之日30日內(nèi)發(fā)布公告，公告應(yīng)當(dāng)載明以下有關(guān)事項(xiàng)：總登記的區(qū)域、申請(qǐng)的期限(注明起止日期)、申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交的有關(guān)證件(告知登記人應(yīng)攜帶的證件和有關(guān)文件)、受理登記的地點(diǎn)(可以是登記機(jī)關(guān)所在地或登記機(jī)關(guān)設(shè)立的登記點(diǎn))、其他應(yīng)當(dāng)公告的事項(xiàng)(如登記費(fèi)用、不登記的責(zé)任等)。

第54頁(yè)/共70頁(yè)第四節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬登記我國(guó)現(xiàn)行的登記體制下，房地產(chǎn)登記包括土地登記和房屋登記。一、土地登記2.初始登記，是指土地總登記之外對(duì)設(shè)立的土地權(quán)利進(jìn)行的登記。劃撥方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)為出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)租賃方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股方式授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有土地使用權(quán)農(nóng)民集體土地所有權(quán)農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)集體農(nóng)用地使用權(quán)土地使用權(quán)抵押登記地役權(quán)登記第55頁(yè)/共70頁(yè)第四節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬登記我國(guó)現(xiàn)行的登記體制下，房地產(chǎn)登記包括土地登記和房屋登記。一、土地登記3.變更登記，是指因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進(jìn)行的登記。（無(wú)土地轉(zhuǎn)移登記）4.注銷登記，是指因土地權(quán)利的消滅等而進(jìn)行的登記。

有下列情形之一的，可直接辦理注銷登記：

（一）依法收回的國(guó)有土地；

（二）依法征收的農(nóng)民集體土地；

（三）因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書致使原土地權(quán)利消滅，當(dāng)事人未辦理注銷登記的。因自然災(zāi)害造成土地權(quán)利消滅的非住宅國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿，未續(xù)期批準(zhǔn)的。5.其他登記，包括更正登記、異議登記、預(yù)告登記和查封登記。

第56頁(yè)/共70頁(yè)第四節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬登記我國(guó)現(xiàn)行的登記體制下，房地產(chǎn)登記包括土地登記和房屋登記。二、房屋登記（一）國(guó)有土地發(fā)范圍內(nèi)房屋登記1.所有權(quán)登記：初始登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記2.抵押權(quán)登記：設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移、注銷；最高抵押權(quán)登記（設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移、注銷、確定）3.地役權(quán)登記4.預(yù)告登記5.其他登記（二）集體土地范圍內(nèi)房屋登記三、房地產(chǎn)權(quán)屬證書四、房地產(chǎn)權(quán)屬統(tǒng)一登記第57頁(yè)/共70頁(yè)第五節(jié)土地使用權(quán)出讓一、土地使用權(quán)出讓的含義國(guó)有土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓金是指通過(guò)有償有限期出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個(gè)使用期間的地租。出讓的含義一般包括以下內(nèi)容：⑴土地使用權(quán)出讓，又稱批租或土地一級(jí)市場(chǎng)，由國(guó)家壟斷，任何單位和個(gè)人不得出讓土地使用權(quán)。⑵經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，只有使用權(quán)，在使用期限內(nèi)對(duì)土地?fù)碛惺褂?、占有、收益和處分?quán)；土地使用權(quán)可以進(jìn)入市場(chǎng)，可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但地下埋藏物歸國(guó)家所有。⑶土地使用者只有向國(guó)家支付了全部土地使用權(quán)出讓金后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書。⑷集體土地不經(jīng)征收(成為國(guó)有土地)不得轉(zhuǎn)讓。⑸土地使用權(quán)出讓是國(guó)家以土地所有者的身份與土地使用者之間關(guān)于權(quán)利義務(wù)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，具有平等、自愿、有償、有限期的特點(diǎn)。

第58頁(yè)/共70頁(yè)第五節(jié)土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓的計(jì)劃、方式和年限㈠出讓計(jì)劃的擬定和批準(zhǔn)權(quán)限土地使用權(quán)出讓必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃：根據(jù)省市人民政府下達(dá)的控制指標(biāo)，擬定年度出讓國(guó)有土地總面積方案，并且有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。出讓的每幅地塊、面積、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定，按照國(guó)務(wù)院的規(guī)定，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門實(shí)施。

第59頁(yè)/共70頁(yè)第五節(jié)土地使用權(quán)出讓二、土地使用權(quán)出讓的方式工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅用地等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者，應(yīng)采取拍賣、招標(biāo)或者掛牌方式出讓。

（一）協(xié)議協(xié)議出讓指政府作為土地所有者(出讓方)與選定的受讓方磋商用地條件及價(jià)款，達(dá)成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。協(xié)議出讓方式的特點(diǎn)是自由度大，不利于公平競(jìng)爭(zhēng)。這種方式適用于公共福利事業(yè)和非盈利性的社會(huì)團(tuán)體、機(jī)關(guān)單位用地和某些特殊用地。

最低價(jià)限制和基準(zhǔn)地價(jià)70%第60頁(yè)/共70頁(yè)第五節(jié)土地使用權(quán)出讓二、土地使用權(quán)出讓的方式（一）協(xié)議（二）招標(biāo)招標(biāo)方式。招標(biāo)出讓是指土地所有者(出讓人)向多方土地使用者(投標(biāo)者)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)，通過(guò)各投標(biāo)者設(shè)計(jì)標(biāo)書的競(jìng)爭(zhēng)，來(lái)確定土地使用權(quán)受讓人的方式。招標(biāo)出讓方式的特點(diǎn)是有利于公平競(jìng)爭(zhēng)，適用于需要優(yōu)化土地布局、重大工程和較大地塊的出讓。

不完全是價(jià)高者中標(biāo)，政府要綜合考慮各方面的因素，如開(kāi)發(fā)商資信情況、發(fā)展計(jì)劃等。第61頁(yè)/共70頁(yè)第五節(jié)土地使用權(quán)出讓二、土地使用權(quán)出讓的方式（三）拍賣拍賣方式。拍賣出讓是按指定時(shí)間、地點(diǎn)，在公開(kāi)場(chǎng)所出讓方叫價(jià)的辦法將土地使用權(quán)拍賣給出價(jià)最高者(競(jìng)買人)。拍賣出讓方式的特點(diǎn)是有利于公平競(jìng)爭(zhēng)，它適用于區(qū)位條件好、交通便利的鬧市區(qū)、土地利用上有較大靈活性的地塊的出讓。價(jià)高者得。第62頁(yè)/共70頁(yè)第五節(jié)土地使用權(quán)出讓二、土地使用權(quán)出讓的方式（四）掛牌掛牌出讓方式。掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出讓結(jié)果確定土地使用者的行為。只有一個(gè)競(jìng)買人。第63頁(yè)/共70頁(yè)土地使用權(quán)的出讓年限《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定的出讓最高年限如下：⑴居住用地70年；⑵工業(yè)用地50年；⑶教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；⑷商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40