房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律第1頁(yè)/共23頁(yè)第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)概述

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者第2頁(yè)/共23頁(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念當(dāng)前潛在的房地產(chǎn)買(mǎi)者和賣(mài)者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動(dòng)。一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)主體、客體、價(jià)格、資金、運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。第3頁(yè)/共23頁(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者1.土地所有者或當(dāng)前的使用者2.開(kāi)發(fā)商3.政府及政府機(jī)構(gòu)4.金融機(jī)構(gòu)5.建筑承包商6.專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)7.消費(fèi)者或買(mǎi)家第4頁(yè)/共23頁(yè)第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi):一、按地域范圍劃分二、按房地產(chǎn)的用途和等級(jí)劃分三、按房地產(chǎn)交易形式劃分四、按房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者目的劃分五、其他劃分形式第5頁(yè)/共23頁(yè)按地域范圍劃分1.按城市劃分2.按城市內(nèi)的某個(gè)具體區(qū)域劃分3.按省或自治區(qū)所轄地域劃分第6頁(yè)/共23頁(yè)按房地產(chǎn)的用途和等級(jí)劃分1.居住物業(yè)市場(chǎng)2.商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)3.工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)4.特殊物業(yè)市場(chǎng)5.土地市場(chǎng)第7頁(yè)/共23頁(yè)按房地產(chǎn)交易形式劃分1.土地市場(chǎng):土地一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)2.新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品:銷(xiāo)售、租賃和抵押市場(chǎng).3.存量房屋的交易:租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險(xiǎn)市場(chǎng).第8頁(yè)/共23頁(yè)按房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者目的劃分1.自用市場(chǎng)2.投資市場(chǎng)第9頁(yè)/共23頁(yè)其他劃分形式

按房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)間順序:(一)一級(jí)市場(chǎng)----土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)----土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)----存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)(二)增量房市場(chǎng)、存量房市場(chǎng)第10頁(yè)/共23頁(yè)第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能第11頁(yè)/共23頁(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性1.房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場(chǎng)2.地區(qū)性市場(chǎng)3.要求高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)服務(wù)4.易于出現(xiàn)市場(chǎng)的不均衡和壟斷第12頁(yè)/共23頁(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能1.配置存量房地產(chǎn)資源和利益2.顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的變化3.指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化4.能指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供應(yīng)計(jì)劃5.引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化第13頁(yè)/共23頁(yè)第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律一、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的四象限模型二、房地產(chǎn)周期循環(huán)三、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的泡沫與過(guò)熱第14頁(yè)/共23頁(yè)房地產(chǎn)周期循環(huán)房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌?dòng)現(xiàn)象,且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生.第15頁(yè)/共23頁(yè)三、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的泡沫與過(guò)熱

1.房地產(chǎn)泡沫及成因2.過(guò)度開(kāi)發(fā)及誘因3.房地產(chǎn)泡沫和過(guò)度開(kāi)發(fā)的區(qū)別與聯(lián)系第16頁(yè)/共23頁(yè)1.房地產(chǎn)泡沫及成因

(1)房地產(chǎn)泡沫的定義由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離,脫離了實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上漲的過(guò)程及狀態(tài).(2)房地產(chǎn)泡沫的成因---土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ).---投機(jī)需求的膨脹是誘因.---金融機(jī)構(gòu)的過(guò)度放貸是促成因素.第17頁(yè)/共23頁(yè)2.過(guò)度開(kāi)發(fā)及誘因房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過(guò)度開(kāi)發(fā)亦稱(chēng)為房地產(chǎn)“過(guò)熱”，是指當(dāng)市場(chǎng)中的需求增長(zhǎng)不及新增供給增長(zhǎng)速度時(shí)，所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價(jià)格和租金下降的情況。過(guò)度開(kāi)發(fā)的誘因：---開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差；---開(kāi)發(fā)商之間的博弈和非理性行為；---開(kāi)發(fā)資金的易得性。第18頁(yè)/共23頁(yè)3.房地產(chǎn)泡沫和過(guò)度開(kāi)發(fā)的區(qū)別與聯(lián)系

（1）區(qū)別---二者反映兩個(gè)不同層面的市場(chǎng)指標(biāo)；---二者在嚴(yán)重程度和危害性方面不同；---二者在周期循環(huán)中所處的階段不同；---二者的市場(chǎng)參與者的參與動(dòng)機(jī)不同。（2）聯(lián)系---二者均用來(lái)描述房地產(chǎn)市場(chǎng)中房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)基本市場(chǎng)價(jià)值的偏離，是房地產(chǎn)價(jià)格中非基本價(jià)格的不同程度的體現(xiàn)；---過(guò)熱不一定產(chǎn)生泡沫，但過(guò)熱是市場(chǎng)產(chǎn)生泡沫的前提，也是誘因之一。第19頁(yè)/共23頁(yè)第五節(jié)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)一、宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段三、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為措施第20頁(yè)/共23頁(yè)一、宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段1.土地供應(yīng)計(jì)劃的調(diào)控2.城市規(guī)劃的指導(dǎo)3.地價(jià)的杠桿作用4.稅收的功能5.租金的控制6.金融杠桿的作用7.住房政策的影響第21頁(yè)/共2