房地產(chǎn)項目管理規(guī)定匯編錄標題：房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究管理辦法制日期修改記錄修條款號修改內(nèi)容條款號修改內(nèi)容號123456789批準修改時間山山東國華時代投資發(fā)展有限編房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究管理辦法編修改頁頁房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究管理辦法為適應公司發(fā)展需要，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)監(jiān)視的綜合效益，特制定本辦法。1開發(fā)項目可行性研究的任務可行性研究就是在工程項目投資決策前，對與項目有關的社會、經(jīng)濟和技術等方面情況進行深入細致的研究；對擬定的各種可能建設方案或技術方案進行認真的技術經(jīng)濟分析、比較和論證；對項目的綜合效益進行科學的預測和評價。在此基礎上，綜合研究建設項目的技術先進性和適用性、經(jīng)濟合理性以及建設的可能性和可行性，由此確定該項目是否應該投資和如何投資等結(jié)論性意見，為領導決策提供可靠的、科學的依據(jù)。2可行性研究的步驟籌備?？尚行匝芯块_始前的準備工作包括提出項目開發(fā)設想，組建研究小組，制定研究計劃和工作大綱等。調(diào)查。主要從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進行。市場調(diào)查應查明和預測市場的供給和需求量、價格、競爭能力等，以便確定項目的經(jīng)濟規(guī)模和項目構(gòu)成。資源調(diào)查包括建設地點調(diào)查、開發(fā)項目用地現(xiàn)狀、交通運輸條件、外圍基礎設施、環(huán)境保護等方面的調(diào)查，為下一步規(guī)劃方案設計、技術經(jīng)濟分析提供準確的資料。方案的選擇和優(yōu)化。在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎上，建立若干可供選擇的方案，進行反復比較和論證，會同相關部門采用技術經(jīng)濟分析的方法，評選出合理財務評價與不確定性分析。對經(jīng)上述分析后所確定的最佳方案，在估算項目研究論證項目在經(jīng)濟上的合理性和盈利能力。由相關部門提出資金籌措建議和項目實施總進度計劃。編寫報告書。經(jīng)上述分析與評價，即可編寫詳細的可行性研究報告，推薦一個以上的可行方案和實施計劃，提出結(jié)論性意見、措施和建議，供領導決策。3可行性研究的內(nèi)容由于房地產(chǎn)項目的性質(zhì)規(guī)模和復雜程度不同，其可行性研究的內(nèi)容也不盡相同，各有側(cè)重。主要應包括以下幾方面：山山東國華時代投資發(fā)展有限公司房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究管理改頁5—01頁共9法；3.1.2項目的地理位置。包括項目所在地城市、區(qū)和街道，項目周圍主要建筑3.1.3項目所在地的周圍環(huán)境狀況。主要從工業(yè)、商業(yè)及相關行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿?、項目建設的時機和自然環(huán)境等方面說明項目建設的必要性和可行性；3.1.4項目的性質(zhì)及主要特點。開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動遷安置3.2.1土地調(diào)查。包括開發(fā)項目用地范圍內(nèi)的各類土地面積及使用單位。3.2.2人口調(diào)查。包括開發(fā)項目用地范圍內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù)，需動遷的人3.2.3調(diào)查開發(fā)項目用地范圍內(nèi)建筑物的種類，各種建筑物的數(shù)量及面積，需要拆遷的建筑物種類、數(shù)量和面積等。氣管線、電力和通訊管線的現(xiàn)狀及目標和其可能實現(xiàn)的時間。3.2.5其他地下、地上物現(xiàn)狀。開發(fā)項目用地范圍內(nèi)地下物調(diào)查了解的內(nèi)容，包括水井、人防工程、各種管線等；地上物包括各種樹木、植物等。開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀要附有平面示意圖。3.2.6如需要進行拆遷的，要制定動遷計劃，確定安置方案。市場分析和建設規(guī)模的確定3.3.1市場供給現(xiàn)狀分析及預測。3.3.2市場需求現(xiàn)狀分析及預測。3.3.3市場交易的數(shù)量與價格。3.3.4服務對象分析、制定租售計劃。3.3.5擬建項目建設規(guī)模的確定。規(guī)劃設計方案選擇3.4.1市政規(guī)劃方案選擇。市政規(guī)劃方案的主要內(nèi)容包括各種市政設施的布置、來源、去路、和走向，大型商業(yè)房開發(fā)項目重點要規(guī)劃安排好交通組織和共享3.4.2項目構(gòu)成及平面布置。3.4.3建筑規(guī)劃方案選擇。建筑規(guī)劃方案的內(nèi)容主要包括各單項工程的占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置、各種房間的數(shù)量、建筑面積等。附規(guī)劃設山山東國華時代投資發(fā)展有限公司房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究管理改頁5—01頁共9法資源供給3.5.1建筑材料的需用量、采購方式和供應計劃。3.5.2項目施工的組織計劃。3.5.4項目建成投入使用后水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供應條件。項目開發(fā)組織機構(gòu)和管理費用研究3.6.2管理人員的配備方案。開發(fā)建設計劃3.7.1前期開發(fā)計劃。包括項目從立項、可行性研究、下達規(guī)劃任務、征地拆遷、委托規(guī)劃設計、取得開工許可證直至完成開工前準備等系列工作計劃。工程的配套建設計劃等。3.7.3建設場地的布置。3.7.4施工隊伍的選擇。項目經(jīng)濟及社會效益分析3.8.1項目總投資估算。包括開發(fā)建設投資和經(jīng)營資金兩部分。3.8.3開發(fā)成本估算。3.8.5銷售收入、租金收入、經(jīng)營收入和其他收入估算。3.8.6財務評估。運用靜態(tài)和動態(tài)分析方法分析計算項目投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和投資利潤率、借款償還期等技術經(jīng)濟指標，對項目進行財務評3.8.7風險分析。一方面采用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法進行風險分析；另一方面結(jié)合政治形勢、國家方針、經(jīng)濟發(fā)展趨勢、市場周期、自然等方面因素的可能變化，進行定性風險分析。3.8.8項目環(huán)境效益、社會效益及綜合效益評價。山山東國華時代投資發(fā)展有限公司房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究管理改頁5—01頁共93.8.9結(jié)論及建議運用各種數(shù)據(jù)從技術、經(jīng)濟、財務等方面論述開發(fā)項目的可行性，提出存在的問題及相應的建議，并推薦最佳方案。4可行性研究報告的撰寫封面：要能反映評估項目的名稱、誰作的評估及可行性研究報告寫作時間。摘要：用簡潔的語言，介紹被評估項目所處地區(qū)的市場情況、項目本身的情況和特點、評估的結(jié)論。文字要字斟句酌，言必達意，絕對不能有廢詞冗句，字數(shù)正文：這是可行性研究報告的主體，要按照邏輯的順序，從總體到細節(jié)循序進行。一般包括：項目總說明、項目概況、投資環(huán)境研究、市場研究、項目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目、規(guī)劃方案及建設條件、建設方式與進度安排、投資估算及資金籌措、項目評估基礎數(shù)據(jù)的預測和選定、項目經(jīng)濟效益評價、風險分析和結(jié)論與建議等十二個方面。附表：附表是對于正文中不便于插入的較大型表格。一般包括：項目工程進度計劃表、項目投資估算表、投資計劃和資金籌措表、項目銷售計劃表、項目銷售收入測算表、財務現(xiàn)金流量表、資金來源與運用表、貸款還本付息估算表和敏感性分析表。附圖：一般包括：項目位置示意圖、項目規(guī)劃用地紅線圖、建筑設計方案平5市場分析與需求預測開發(fā)項目的市場調(diào)查內(nèi)容，可依項目的具體情況確定。一般應進行以下內(nèi)容5.1.1社會經(jīng)濟狀況及投資環(huán)境調(diào)查，主要包括項目所在地的社會經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃、城市建設規(guī)劃、金融財稅政策、鼓勵投資產(chǎn)業(yè)及影響房地產(chǎn)業(yè)的各種宏觀經(jīng)濟5.1.2房地產(chǎn)投資及同類物業(yè)市場調(diào)查。主要包括項目所在地房地產(chǎn)投資開發(fā)態(tài)勢、開發(fā)量、價格水平及潛在需求。如同類物業(yè)近年內(nèi)的市場交易狀況、區(qū)域分布和價格水平。對明顯具有競爭性的項目要有針對性地著重進行研究分析。5.1.3消費者意愿調(diào)查。主要包括當?shù)叵M者對項目設計的使用要求或?qū)σ验_發(fā)項目的評價、消費者的購買動機、購買能力及購買偏好等。山山東國華時代投資發(fā)展有限公司房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究管理改頁5—01頁共9法5.1.4物資供應市場調(diào)查。主要包括當?shù)刂饕牧?、設備供應狀況、市場價格及有關物資信息。5.1.5工程技術狀況調(diào)查。主要包括項目開發(fā)所處地段的地形、地質(zhì)情況、當?shù)乜刹捎眯虏牧?、新技術以及有關技術經(jīng)濟指標。5.1.6物業(yè)管理狀況的調(diào)查。主要調(diào)查了解該地面物業(yè)管理范圍、服務質(zhì)量、收費標準、客戶對物業(yè)收費的承受能力等。市場調(diào)查方法應機動靈活，力求準確，一般可采取以下方法：5.2.1積累資料。專人收集有關專業(yè)報刊、會議及政府協(xié)會活動等形成的文件、信息、年鑒統(tǒng)計資料，進行整理鑒別。5.2.2走訪調(diào)查。通過走訪客戶、開發(fā)企業(yè)和有關信息咨詢服務部門，獲得開5.2.3征詢。通過對有關行政管理部門征詢或?qū)＜液兎绞健?.2.4在深入調(diào)查充分分析收集資料基礎上，對開發(fā)物業(yè)需求現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢進行科學分析，對開發(fā)成本、市場售價、銷售對象、銷售進度等作出客觀預測。6地點選擇與地塊價值評價房地產(chǎn)開發(fā)項目的地點選擇和地塊評價是對可供選擇的地點和地塊的條件和價值進行分析比較和評價。分析評價內(nèi)容包括：擬定地點的水文、地形、地質(zhì)條件等地理特征；擬定地點的市政配套、交通運輸條件；擬訂范圍的拆遷情況；況；實際地價與地價潛在價值評價。9不確定性分析7資金籌措制定可靠或比較可靠的資金籌措計劃，是開發(fā)項目實現(xiàn)預期目標的基本條件，是避免項目流產(chǎn)或夭折的根本保證，必須高度重視，周密策劃。凡在資金籌措無望的情況下，不必開展深度可行性研究。資金籌措計劃主要是就項目投資的資金來源進行分析，包括自有資金、貸款和預售收入三部分。當資金來源中包括預售收入時，應有銷售收入計劃配合考慮。山山東國華時代投資發(fā)展有限公司房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究管理改頁5—01頁共9法8財務評價房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價有靜態(tài)法和動態(tài)法兩種。對規(guī)模小、周期短的項目，可采用靜態(tài)法。對規(guī)模較大、周期較長或資金來源渠道多、收支復雜或滾動開發(fā)的項目，應采取動態(tài)法。靜態(tài)法是通過投資項目的總收入和總費用之間的比較，來計算開發(fā)項目的盈利和投資回報率數(shù)值，以此計算與同類房地產(chǎn)開發(fā)項目正常回報率相比較，以分析評價其經(jīng)濟合理性。靜態(tài)法的評價指標有凈利潤投資收益率和靜態(tài)投資回收期。財務凈現(xiàn)值(FNPV)財務凈現(xiàn)值是指按行業(yè)的基準收益率或設計的折現(xiàn)率ic，將項目經(jīng)營周內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設初期的現(xiàn)值之和，它是考察項目在經(jīng)營周期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標，其值可根據(jù)財務現(xiàn)金流量表計算求得。判別標準為FNPV≥0項目可行；FNPV＜0項目不可行。財務內(nèi)部收益率(FIRR)財務內(nèi)部收益率是指項目在整個經(jīng)營期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量累計等于零時的折現(xiàn)率，是考察項目盈利能力的主要動態(tài)評價指標。判別標準為：FIRR≥ic即認為盈利能力已滿足最低要求，項目可行；FIRR＜ic項目不可行。財務凈現(xiàn)值率(FNPVR)財務凈現(xiàn)值率是項目單位投資現(xiàn)值所獲得的凈現(xiàn)值，其值越大表明項目投資效益越好。動態(tài)投資回收期(P’t)動態(tài)投資回收期是按現(xiàn)值法計算的投資回收期，可直接從財務現(xiàn)金流量表求得。本條所列財務評價指標表達公式見附錄。項目評價所采用的數(shù)據(jù)，由于多來自預測和估算，有一定程度的不確定性，為分析不確定因素對財務評價指標的影響需進行不確定性分析，以估計項目可能承擔的風險，以論證開發(fā)項目在經(jīng)濟上的可靠性。不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點(BED)分析項目成本與收益的平衡關系。當影響投資效果的變化因素達到某一臨界值時，方案的收入與支出相平衡，此時方案既不盈利也不虧本，此臨界值即為盈利平衡點。山山東國華時代投資發(fā)展有限公司房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究管理改頁5—01頁共9法敏感性分析是通過分析、預測項目主要因素(如成本、價格、銷售周期等因素)發(fā)生變化時對財務評價指標的影響，從中找出敏感因素和極限變化幅度。概率分析的目的在于用概率研究預測各種不確定性因素和風險因素對項目評價指標可能發(fā)生的影響。一般是計算項目凈值的期望值及凈現(xiàn)值大于或等于零時的累計概率，累計概率越大，說明項目承擔的風險越小。10可行性研究管理房地產(chǎn)開發(fā)項目不論投資規(guī)模大小，都應編制可行性研究報告，其深度要求可從實際出發(fā)或領導決策要求確定。規(guī)模較大且要求研究深度相對較深的項目，可委托專門咨詢機構(gòu)承擔項目可行性研究任務；規(guī)模適量且研究深度適當?shù)捻椖浚煞康禺a(chǎn)公司自行組織可行性研究。房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究工作，一般應由公司總工程師總體負責，開發(fā)、銷售、財務部門人員參與組成研究小組，開展工作。房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告首頁應加蓋開發(fā)公司印章，主扉頁應署總經(jīng)理、總工程師及研究人員姓名，末頁應署報告執(zhí)筆人姓名。開發(fā)項目的可行性研究工作，由公司組織并進行初審，研究報告必須上報國開發(fā)項目的可行性研究報告及決策意見，不論實施與否，都應歸入技術檔案可行性研究報告屬單位的集體研究成果，對其有關經(jīng)營策略和經(jīng)濟對策研究要給予保密，凡因泄露損害單位利益者，視為違紀行為。開發(fā)項目實施完成后，應組織參與研究的部門和人員進行總結(jié)，予以跟蹤研訓，以不斷提高可行性研究的科學水平和定性、定量分析的準確性。1靜態(tài)評價指標財務評價指標表達公式投資收益率(R)投資收益率(R)=凈收益額÷項目投資總額×100%靜態(tài)投資回收期(Pt)投資回收期(Pt)=累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值年份數(shù)—1+上年累計凈現(xiàn)金流量的絕對值÷當年凈現(xiàn)金流量山山東國華時代投資發(fā)展有限公司房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究管理改頁5—01頁共9法2動態(tài)評價指標財務凈現(xiàn)值(FNPV)FNPV=∑(CI-C0)(1+ic)-ttCIC0—現(xiàn)金流出量2)(CI-C0)——第t年的凈現(xiàn)金流量3)ic——基準收益率4)n—計算期財務內(nèi)部收益率(FIRR)∑(CI-C0)(1+FIRR)-t=0t式中符號代表意義同上式。財務凈現(xiàn)值率(FNPVR)FPVR=FNPV÷I2)I—投資現(xiàn)值動態(tài)投資回收期(p’t)∑(CI-C0)(1+ic)-t=0t動態(tài)投資回收期(P’t)=(累計財務凈現(xiàn)值出現(xiàn)正值年份表)-1+當年累計財務凈現(xiàn)值的絕對值÷當年財務凈現(xiàn)值山東國華時代投資發(fā)展有限公司項目管理制度匯編標題：房地產(chǎn)開發(fā)管理細則制日期修改記錄修條款號修改內(nèi)條款號修改內(nèi)容號123456789批準修改時間山東國華時代投資發(fā)展有限編編修改頁頁房地產(chǎn)開發(fā)管理細則1總則為加強對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的管理，減少和避免失誤，提高綜合效益，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合近年來濟南國華置業(yè)有限公司進行房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，制定本細則。2項目開發(fā)管理項目選擇：由開發(fā)部配合實業(yè)公司根據(jù)城市發(fā)展前景、地理位置、城市規(guī)劃等因素，結(jié)合自身實力，考察選擇具有投資價值的開發(fā)項目?？尚行匝芯浚河砷_發(fā)部按房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究管理辦法執(zhí)行。投資決策：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告，結(jié)合公司自身情況，對是否投資開發(fā)該項目做出決策。決策必須認真慎重，貫徹實事求是、量力而行的原則。決定投資項目的可行性研究報告報國華實業(yè)公司審批。土地合同訂立：項目確定后，開發(fā)部應組織盡快與土地持有方簽定正式合同 (或協(xié)議)，如土地使用權(quán)出讓(或轉(zhuǎn)讓)協(xié)議、合作開發(fā)合同、聯(lián)建合同等。合同內(nèi)容要具體、明確、嚴謹，準確載明合同各方的責任，必要時可以報有關部門鑒證或公證。計劃編制：土地合同簽定后，項目公司經(jīng)理應組織編制項目開發(fā)詳細計劃書，明確辦理各項前期手續(xù)、規(guī)劃設計及論證、施工圖設計及優(yōu)化、施工監(jiān)理的委托、施工隊伍的選擇及進場等事項的時間、人員安排、辦理步驟等。明確資金籌措、完成投資、成本控制、房產(chǎn)銷售等的方式、方法及相應計劃安排。前期手續(xù)：開發(fā)部指導并會同項目公司相關人員有步驟地辦理有關手續(xù)，主2.6.1向開發(fā)管理部門報批項目，申報開發(fā)經(jīng)營許可證。2.6.2向計劃部門申報固定資產(chǎn)投資計劃，報批項目立項。2.6.3向土地部門申領土地使用證和建設用地批準書。2.6.4向規(guī)劃部門申請規(guī)劃定點，辦理建設用地許可證。2.6.5如系舊城改造項目，按當?shù)卣牟疬w政策委托拆遷管理部門辦理拆遷山山東國華時代投資發(fā)展有限公司房地產(chǎn)開發(fā)管理細則改頁5—02頁共6規(guī)劃設計：由工程部配合實業(yè)公司完成。要貫徹充分利用土地、完善使用功采用招標方式確定設計單位。規(guī)劃設計完成后，向規(guī)劃部門報批，開發(fā)部組織申領建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證?，F(xiàn)場施工準備2.8.1工程部負責委托測量與勘探，辦理地形圖和工程地質(zhì)勘察資料。2.8.2工程部組織實施項目(場地)的“三通一平”，聯(lián)系辦理水、電進場，必要時爭取辦理“七通一平”。委托工程施工監(jiān)理：所有開發(fā)項目原則上都要委托施工監(jiān)理。宜采用招標或議標的方式選擇工程監(jiān)理單位；應明確工程監(jiān)理的職責、權(quán)限、與公司工程部的職責分工，并應有與對監(jiān)理單位進行監(jiān)督、管理、獎罰相對應的合同、經(jīng)濟、行政管理措施或辦法。工程部負責組織委托監(jiān)理。編制項目施工組織總設計：項目具備開工條件時，總工程師組織工程部編制項目施工組織總設計，明確單項工程開工順序、施工隊伍及資金的調(diào)度、各單項 (或單位)工程開工時間、設備及材料的采購準備及時間、質(zhì)量控制計劃、場地的利用及安排等。施工隊伍選擇：項目施工組織總設計確定后，經(jīng)濟部應按計劃組織選擇施工隊伍。具體操作方式見工程招標管理規(guī)定。施工隊伍確定后，公司應與其簽訂正式開工手續(xù)：工程開工前，開發(fā)部配合工程部辦理消防、抗震監(jiān)督、工程報建、開工報告、施工許可證、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督等手續(xù)。自購工程用設備、材料的招標與供貨：工程開工前，工程部應依據(jù)設計施工圖紙及開發(fā)項目定位做好設備、材料選型、定位工作。相關部門(或工程部門)根據(jù)設備、材料定位要求及施工組織總設計的時間安排選擇供貨商，一般采用招標或議標的方式確定供貨商。供貨商確定后，公司應與其簽訂正式的供貨合同。施工管理：工程部負責施工管理。管理內(nèi)容主要包括：2.14.12.14.22.14.3組織施工前的圖紙會審，審核施工單位的施工組織設計；協(xié)助施工單位解決現(xiàn)場的特殊困難；督促施工單位按合同要求完成施工進度，實事求是地對工程進度做出山山東國華時代投資發(fā)展有限公司房地產(chǎn)開發(fā)管理細則改頁5—02頁共62.14.4清點、驗收甲供材料，督促施工單位做好工程材料的取樣檢驗，檢查2.14.5督促施工單位做好分部、分項工程的自檢、互檢工作，組織進行隱蔽工程的驗收，嚴格控制工程質(zhì)量；2.14.6及時發(fā)現(xiàn)、處理施工中出現(xiàn)的問題，對質(zhì)量事故，必須向公司及有關行業(yè)主管部門反映，妥善處理；2.14.7協(xié)調(diào)解決兩個以上施工單位的施工交叉關系；2.14.8督促施工單位進行工程維修。委托監(jiān)理公司進行施工監(jiān)理的項目，要嚴格按照《委托監(jiān)理合同》、《工程監(jiān)理實施細則》對以上施工管理工作進行分工，避免與公司工程部工作交叉，并按《委托監(jiān)理合同》、《工程監(jiān)理實施細則》對監(jiān)理單位進行日常監(jiān)督。工程造價預測及預算：項目定位前，經(jīng)濟部應配合開發(fā)部對項目進行經(jīng)濟論證；項目定位后，經(jīng)濟部應配合實業(yè)公司做項目投資估算；正式設計施工圖出來后，經(jīng)濟部應做設計施工圖預算。經(jīng)濟部應視以上工作量大小外委編制或自行編制，以此作為控制項目投資、工程成本的依據(jù)或目標。工程款撥付：項目公司根據(jù)工程進度，編制開發(fā)項目的季度、月度用款計劃，交財務部組織資金。施工單位按合同提報工程付款計劃后，由經(jīng)濟部進行審核，并配合財務部撥款。2.17.1開發(fā)項目(單項工程)竣工后，先由公司工程部組織初驗，初驗合格后向質(zhì)量監(jiān)督部門申請驗收。2.17.2成片開發(fā)項目竣工后，工程部組織初驗，然后報當?shù)卣M織有關部2.17.3開發(fā)項目驗收合格后，工程部將工程項目資料綜合整理后按規(guī)定時間向城建檔案館報送。工程造價決算：工程竣工后，由經(jīng)濟部審核施工單位提報的工程竣工造價結(jié)算 (必要時，可委托審計事務所進行審計)，工程部配合，并與施工單位辦理工程造價結(jié)算手續(xù)。財務部依據(jù)確認的工程造價結(jié)算編制工程竣工財務決算，對項目工程投資進行竣工清點。技術檔案管理：綜合部根據(jù)檔案管理要求制定相應辦法進行管理。主要是：山山東國華時代投資發(fā)展有限公司房地產(chǎn)開發(fā)管理細則改頁5—02頁共62.19.1收集、保管開發(fā)項目的原始資料，包括立項批文、用地許可證、建設用地規(guī)劃許可證、拆遷驗收證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證、開工2.19.2收集開發(fā)項目的全套工程資料，審查、保管施工單位提交的竣工資料，包括工程地質(zhì)勘察報告、規(guī)劃圖、施工圖、圖紙會審記錄、重要施工日志、材料化驗與試驗報告、隱蔽工程驗收單、設計變更記錄、現(xiàn)場簽證、質(zhì)量事故處理報告、竣工決算書等。3房產(chǎn)銷售管理對房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售工作應提前介入。在可行性研究階段，開發(fā)部就項目的銷售前景、預期售價提出意見，并對項目進行市場定位即確定項目的主要銷售對象。在規(guī)劃設計階段，開發(fā)部應根據(jù)市場定位和掌握的市場信息，對項目的戶型標準等提出相應的意見。項目的規(guī)劃設計一經(jīng)批準，開發(fā)部應會同相關部門編制銷售計劃，包括銷售策略、銷售方式、平均售價、銷售進度等，制訂詳細的銷售方案，確定每樓層、每單元的明細價格，定出底價，報公司主要領導審批后實施。開發(fā)項目開工前后，開發(fā)部應辦理商品房預售登記手續(xù)，領取商品房預售許開發(fā)部應采取各種方式促銷商品房，如在報紙、期刊、廣播電視等新聞媒介上發(fā)布廣告，制作售樓說明書向潛在客戶分發(fā)，在現(xiàn)場制作廣告牌，有目的地上門銷售開始后，應隨著項目建設進度并根據(jù)市場反應、銷售情況對售房價格進行相應調(diào)整。商品房的銷售，除預售時或建成后一次性付清房款外，其余均不得享有優(yōu)惠。特殊情況需要予以優(yōu)惠的，須經(jīng)公司領導集體研究批準。銷售商品房必須簽訂書面合同，合同須具備以下基本內(nèi)容：屬設施、交付時間；金；3.7.3合同雙方的權(quán)利和義務；3.7.4違約責任和懲處方式；3.7.5爭議解決辦法及其他約定的條款。任何購房業(yè)主若未按合同約定付清房款，一律不得將所購房產(chǎn)交付其使用，違者對責任人就所造成的損失給予處罰。山東國華時代投資發(fā)展有限公司改頁房地產(chǎn)開發(fā)管理細則開發(fā)項目通過竣工驗收后，開發(fā)部應為購房業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證書。房產(chǎn)銷售基本結(jié)束后，由開發(fā)部、財務部共同寫出開發(fā)項目投資效益總結(jié)報告，上報公司領導。同時，開發(fā)部還應配合財務部編制開發(fā)項目決算報告，對項目收益情況加以認真分析。公司在資金情況允許的條件下，可將所開發(fā)的重要位置的商業(yè)用房、寫字樓留作固定資產(chǎn)，用于對外租賃，獲得長期的租金收益。4物業(yè)管理開發(fā)項目在進行房產(chǎn)銷售之前，公司應根據(jù)項目情況選定物業(yè)管理單位，由其承擔項目建成后的管理。任何開發(fā)項目，既可由公司控股的物業(yè)管理公司承擔管理任務，也可委托非公司控股的物業(yè)管理公司進行管理。公司要與選定的物業(yè)公司物業(yè)管理公司對項目驗收接管后，負責所管理項目的房屋設備、市政公用設施、生活服務設施的日常管理和維護維修，并可按實際情況相應負責園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安等事務，還可為居民(用戶)提供其他無償或有償?shù)姆?。工程竣工后，在工程保修期間，物業(yè)管理公司發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量等問題，應及時向公司工程部反映，由工程部責成施工單位及時修繕；或自行修繕，并會同相關部門按實扣除施工單位保修金。物業(yè)管理公司按《業(yè)主須知》規(guī)定定期向服務區(qū)內(nèi)的業(yè)主收取有關費用。開發(fā)建成區(qū)居住業(yè)主數(shù)達到一定規(guī)模，應成立業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會決定物業(yè)管理的委托事宜。5附則本制度自正式頒布之日實施。山山東國華時代投資發(fā)展有限公司項目管理制度匯編標題：工地例會制度修改記錄編號：SDGH5－03批準序號123456789條款號修改內(nèi)容修改時間山東國華時代投資發(fā)展有限編編修改頁頁工地例會制度1目的完善工程管理制度，加強對在建工程的進度、質(zhì)量、投資控制的管理，提高工作效率，加強建設單位、監(jiān)理單位、施工單位等有關方面的協(xié)調(diào)及聯(lián)系，切實解決工程建設中實際存在的問題。2工程例會的組織工程例會為定期會議，每次例會時間由各項目部自定。工程例會主持人為工地總監(jiān)理工程師或工地總監(jiān)代表。工程例會參加人員包括項目公司經(jīng)理、駐項目公司各專業(yè)技術人員、施工單位和監(jiān)理單位相關人員。項目公司應提前與監(jiān)理單位進行溝通，當預計要有重大問題決策時，需請示公司總經(jīng)理或總工參加。會議的時間變更或取消由工程例會主持人決定。會議結(jié)束后，由監(jiān)理單位記錄人員整理形成《例會紀要》，并于會后第二天與會人員參加例會時需簽到，收到《例會紀要》后需簽收。監(jiān)理單位每月要出一份《監(jiān)理月報》發(fā)至各與會單位，項目公司應及時將《監(jiān)理月報》傳遞到濟南公司，供公司領導審閱。項目公司人員應將每一份《監(jiān)理月報》、《例會紀要》登記、備案。3工程例會會議程序施工單位施工人員對本周工程進度以及下周工程進度的安排進行匯報，提出對本周工程施工中所遇到的設計、施工、材料供應等各方面存在的問題，并對下道工序的施工方法、進度、安排進行說明。項目公司經(jīng)理、各專業(yè)技術人員，對施工單位提出的問題進行答復。監(jiān)理公進行說明，并提出監(jiān)理過程中所發(fā)現(xiàn)的問題，提出相應控制措施。項目經(jīng)理對各施工單位之間、各專業(yè)之間在施工中所遇到的配合問題進行協(xié)調(diào)。其他與會人員進行會議發(fā)言。山山東國華時代投資發(fā)展有限公司工地例會制度改頁5—03頁共3例會主持人對會議進行總結(jié)。并對各與會人員提出的主要問題通過討論做出結(jié)論，對本周工程建設概況進行總結(jié)，并對下周監(jiān)理工作做出具體部署。每月最后一個例會，除以上會議內(nèi)容以外，要求施工單位將本月的計劃與實際完成進行對比，查找原因，落實責任，并將下月工程建設的安排列入該會議的議4工程例會落實工程例會紀要是過去一周工程建設的集體檢討和全面總結(jié)，對在建工程具有指導意義。監(jiān)理單位及駐項目各專業(yè)人員在日常監(jiān)理過程中，應把例會紀要所提出的施工、材料供應、投資控制以及各工種、各專業(yè)之間的協(xié)調(diào)問題作為監(jiān)理的一項具體工作內(nèi)容，并對各種問題的解決情況作監(jiān)理記錄，并在下次的例會上對上述問題的解決情況做出匯報?？偙O(jiān)理工程師或工地總監(jiān)代表應督促各施工單位在工程建設中嚴格遵守工程例會對工程建設中發(fā)生的問題所做出的結(jié)論處理施工與其他矛盾，并要求施工人員于下次例會上，匯報上次例會紀要中有關問題及處理情況和有關結(jié)論的落實情況。山東國華時代投資發(fā)展有限公司項目管理制度匯編標題：施工圖管理制度制日期修改記錄修條款號修改內(nèi)容條款號修改內(nèi)容號123456789批準修改時間山山東國華時代投資發(fā)展有限編施工圖管理制度編修改頁頁施工圖管理制度1目的施工圖紙的管理是房地產(chǎn)企業(yè)技術管理中的重要環(huán)節(jié)，為正常的工程施工管理、良好的物業(yè)管理所必需，并為最終的竣工結(jié)算打下基礎。2施工圖紙管理內(nèi)容：接到設計單位送來的圖紙應立即整理，編號和分發(fā)。完整的施工圖應包括總配圖及總說明、總目錄、建筑圖、結(jié)構(gòu)圖、設備圖(給排水、采暖、通風、空調(diào)、設備安裝等)、電氣圖(配電、照明、綜合布線、自動報警、安防等)、室內(nèi)裝飾圖、標準圖、通用圖、設計說明書等。3施工圖紙的管理程序:圖紙的整理。收到圖紙后，核對其套數(shù)、頁數(shù)、種類，并按用途進行分類、3.2.1項目公司申報開工證及進行工程招標、消防報審、設計審查各一套。套。套姓名、數(shù)量。圖紙的收回、作廢，對因設計變更而作廢的圖紙應及時收回、登記，并加蓋作廢章。4竣工圖紙的管理細則:工程竣工驗收后一般在30天內(nèi)應完成竣工圖，由施工單位負責繪制。一般少量的局部變更可在原圖上更改。對局部更改(變更量大于條者)可在圖上增畫大樣圖或部分更改圖。對改動較大的部分要重新繪制。監(jiān)理公司審核后加蓋審核章上交駐項目公司技術人員。山東國華時代投資發(fā)展有限公司項目管理制度匯編標題：施工圖審學制度制日期修改記錄修條款號修改內(nèi)容條款號修改內(nèi)容號123456789批準修改時間山山東國華時代投資發(fā)展有限編施工圖審學制度編修改頁頁施工圖審學制度1目的為使工程設計符合開發(fā)經(jīng)營的要求(功能、標準、構(gòu)造、經(jīng)濟、其他等)，減少設計誤差，明確設計要求，促進開發(fā)項目順利進行。2施工圖審學組織：一般性項目的圖紙審學由工程部組織進行，對小區(qū)或超過一定規(guī)模以及重點項目應由公司總工程師組織審學。開發(fā)公司參加審學人員構(gòu)成：項目公司、工程部、經(jīng)濟部、開發(fā)部相關人施工單位確定后，施工單位、監(jiān)理單位也應組織審學。審學圖紙要做認真記錄，并分類整理形成《審學圖紙意見書》，送達設計單位以備解決答復。3圖紙審學內(nèi)容：施工圖設計是否符合設計委托書中功能、標準、構(gòu)造、規(guī)模、經(jīng)濟等方面的與政府批準的規(guī)劃、方案對照，是否有不符之處。圖紙本身是否存在錯、漏、碰、缺和不符合現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)程的地方。配套工程是否完善。圖紙設計中采用的新技術、新工藝、新材料、構(gòu)配件的設備有無實施性困4圖紙審學程序：按專業(yè)分，應先建筑，再結(jié)構(gòu)、設備、電氣圖，最后是室內(nèi)裝飾圖。山山東國華時代投資發(fā)展有限公司項目管理制度匯編5－06審核審核批準日期日期制日期修改記錄序號條款號修改內(nèi)容序號123456789山東國華時代投資發(fā)展有限編號：SDGH5—06修改編頁施工圖設計交底制度施工圖設計交底制度1目的為全面貫徹設計要求，使參加施工的各單位人員思路一致，最大限度的避免施工中出現(xiàn)失誤，同時，也為解答《審學圖紙意見書》中所提的問題。2施工圖設計交底的組織設計單位參加人員：項目負責人、土建、安裝(給排水、電、暖、通等)工施工單位參加人員：項目經(jīng)理、技術負責人、各專業(yè)施工員、預算員。開發(fā)公司參加人員：工程部、經(jīng)濟部技術人員。監(jiān)理公司參加人員：項目總監(jiān)或總監(jiān)代表，各專業(yè)監(jiān)理工程師、造價師、記由項目總監(jiān)工程師或總監(jiān)代表負責組織、主持。參加人員在圖紙會審記錄上簽名、蓋章，一式四份，各單位一律存檔。3施工圖設計交底的基本內(nèi)容：設計人員的設計意圖與構(gòu)思，建筑構(gòu)造要求，特殊部位以及有關標準。設備、電氣工程的技術要求，技術參數(shù)的核對。對各專業(yè)間穿插施工的要求。其他需提出和交待的內(nèi)容。4施工圖設計交底的基本程序：確定施工單位、監(jiān)理單位后，并各單位人員配備齊全且已全部到位。學圖紙意見書》中所提問題統(tǒng)一解答。按各專業(yè)分組進行，做到相互學習，有問有答，最后進行專業(yè)間配合問題解設計、監(jiān)理、開發(fā)、施工單位負責人發(fā)言，由總監(jiān)進行總結(jié)。山山東國華時代投資發(fā)展有限公司項目管理制度匯編標題：施工現(xiàn)場臨時水電使用管理規(guī)定編號：SDGH5－07批準期日期日期修改記錄序號條款號修改內(nèi)容序號123456789山東國華時代投資發(fā)展有限編號：SDGH5—07修改編工現(xiàn)場臨時水電使用管理規(guī)頁碼：第2頁共2定頁施工現(xiàn)場臨時水電使用管理規(guī)定1目的施工用臨時水電的正確使用與計量，對保證工程施工正常進行，工程竣工決算水電費的計量有著非常重要的意義。2適用范圍本規(guī)定適用于各項目公司工程管理中施工現(xiàn)場內(nèi)所有的施工單位的臨時用水、用電及水電設施的使用、管理、計量。3規(guī)定的內(nèi)容項目公司及開發(fā)部應將工地所在地的市政配套手續(xù)辦妥，技術資料搜集齊工程技術人員根據(jù)工地所在地的市政配套現(xiàn)狀資料并參考各施工單位報審的施工組織計劃書中所提出的臨時水電需求總量，計算出本項目的臨時水、電的總負荷(包括水表的型號、數(shù)量、排水管道的直徑等；變壓器的容量、電壓等)，形成書面資料報項目公司經(jīng)理批準，并配合項目公司市政人員作好臨時水、電的接入工如果情況允許，應該將施工用臨時水電的接入與工程完工后的正式用水、電同時考慮，以避免二次浪費。臨時水、電接入后應根據(jù)工地現(xiàn)場實際情況，配合監(jiān)理工程師繪制整個工地的臨時水、電分配圖。各施工單位之間出現(xiàn)水、電需求矛盾時，應督促監(jiān)理工程師進行協(xié)調(diào)，并優(yōu)先考慮工程人員生活、安全的需要、及重點工程的正常進行。單位相關人員對施工用水表的表號、數(shù)字、型號及電表的型號、表號、數(shù)字、互感器的倍數(shù)等參數(shù)記錄并三方簽字認可，項目公司設立專門檔桉，工地有專人負責。工地臨時水電負責人員，應根據(jù)工程所在地的實際情況定期檢查各施工單位的臨時水電使用情況，將水表、電表的數(shù)字記錄三方簽字認可后轉(zhuǎn)交到項目公司財各施工單位在各自施工場地內(nèi)的臨時水電使用、管理在監(jiān)理單位、開發(fā)單位的監(jiān)督下進行，并對其安全性負全部責任。各施工單位變更水表、電表時及變更使用位置時，應報監(jiān)理單位、開發(fā)單位批準后方能進行。臨時水電的使用應遵守當?shù)匦袠I(yè)部門的內(nèi)部規(guī)定。山山東國華時代投資發(fā)展有限公司項目管理制度匯編隱蔽工程及竣工驗收管理制度編號：SDGH5－08批準標題：分部分項、日期序號123456789修條款號改記錄修改內(nèi)容修改時間山東國華時代投資發(fā)展有限編題：分部分項、隱蔽工程及竣工驗收管理制度編修改頁頁分部分項、隱蔽工程及竣工驗收管理制度1目的對分部分項、隱蔽工程及竣工驗收進行管理控制，確保經(jīng)過驗收后的工程質(zhì)量達到規(guī)范及設計要求。2適用范圍適用于各項目分部分項、隱蔽工程的驗收及竣工驗收。3職責范圍項目公司負責組織專業(yè)技術人員進行工程量、工程質(zhì)量、技術資料的驗收。4管理控制程序隱蔽工程驗收必須在下一工序前進行，由項目經(jīng)理委托駐工地工程師監(jiān)控監(jiān)理公司對隱蔽工程進行驗收，并作好監(jiān)控記錄。對隱蔽工程中不符合設計要求或施工規(guī)范規(guī)定的部分，項目公司會同監(jiān)理公司以書面形式通知施工單位，限期整改，處理符合要求后，再進行驗收。隱蔽工程中的重要部位整改時應攝影(拍照)備對于重要的分部、分項工程，各專業(yè)工程師會同監(jiān)理工程師按照施工規(guī)范驗收。其他項目進行不定期抽檢，對抽檢不合格項作出處理意見及抽檢記錄。竣工驗收4.3.1工程完工、竣工資料整理完畢后施工單位組織人員進行全面自檢，并填報竣工驗收報告送交監(jiān)理公司審核。4.3.2項目公司經(jīng)理收到監(jiān)理公司送交的竣工驗收報告后2日內(nèi)通知監(jiān)理公司4.3.3監(jiān)理公司組織監(jiān)理工程師、各專業(yè)工程師、施工單位有關人員根據(jù)《建筑、安裝工程質(zhì)量驗收評定標準》及相關規(guī)范對工程進行全面檢查，并由監(jiān)理公司填發(fā)《質(zhì)量處理通知單》，督促施工單位在規(guī)定的時限內(nèi)整改完畢，并及時進行復4.3.4項目公司經(jīng)理負責審查《竣工工程質(zhì)量等級核驗表》。4.3.5監(jiān)理公司、施工單位對竣工資料進行全面檢查合格后，由施工單位報送質(zhì)量監(jiān)督站，等待竣工驗收。4.3.6對質(zhì)量監(jiān)督站所提出的問題由監(jiān)理公司填發(fā)《質(zhì)量問題處理通知單》，督促施工單位限期整改完畢，并報送整改報告，直至通過竣工驗收。山山東國華時代投資發(fā)展有限公司項目管理制度匯編工程交接驗收管理制度批準序號123456789條款號修改記錄修改內(nèi)容修改時間山東國華時代投資發(fā)展有限編編修改頁頁工程交接驗收管理制度1目的為使工程質(zhì)量、使用功能符合開發(fā)要求，方便物業(yè)管理，減少與業(yè)主之間的糾紛，明確開發(fā)單位與施工單位之間的責任及物業(yè)與開發(fā)單位之間的管理界限，特制2適用范圍公司開發(fā)的所有項目在竣工驗收后的交接驗收過程。3內(nèi)容交接驗收的依據(jù)發(fā)包合同；3.1.2施工圖紙、設計變更、竣工驗收資料；3.1.3國家現(xiàn)行施工規(guī)范；3.1.4質(zhì)量監(jiān)督站的驗收意見；3.1.5委托物業(yè)管理合同；3.1.6銷售合同、業(yè)主入住手冊；3.1.7國家有關其他規(guī)定。交接驗收的組織3.2.1在質(zhì)量監(jiān)督站最后一次整改報告批復后。3.2.2由項目公司經(jīng)理組織、安排。3.2.3參加人包括開發(fā)部、工程部、銷售部、經(jīng)濟部、、物業(yè)公司、監(jiān)理單位、施工單位相關人員。3.2.4項目公司指定專人進行記錄，完成后請相關責任人在原始記錄上簽字，并于三天內(nèi)將整理記錄發(fā)于各參與單位。交接驗收的程序3.3.1開發(fā)部、銷售部的側(cè)重點在于工程的使用功能、標準是否符合要求。3.3.2工程部主要以工程施工質(zhì)量、工程的完整性為重點。3.3.3物業(yè)公司的驗收重點除工程質(zhì)量外，更要著重于檢修的方便、設備的運山山東國華時代投資發(fā)展有限公司工程交接驗收管理制度改頁5—09頁共33.3.4按照專業(yè)分組進行驗收，一般劃分為土建(含建筑、結(jié)構(gòu)、裝飾等)、設備(含給排水、采暖、通風、空調(diào)等)、電氣(含變配電、動力電、照明電、消防、通訊、安防等)。3.3.5每天(或每單位工程)驗收完畢后，各組進行分組整理交給記錄人員統(tǒng)一匯總。3.3.6屬于施工單位質(zhì)量問題的，要求監(jiān)理公司針對匯總情況下達整改通知，.3.73.3.8屬于開發(fā)單位自行安排的項目，項目公司經(jīng)理應要求工程部、經(jīng)濟部督各方整改完畢后，經(jīng)驗收通過后由項目公司經(jīng)理簽字，交由物業(yè)公司管山東國華時代投資發(fā)展有限公司項目管理制度匯編標題：工程施工控制程序制日期修改記錄修條款號修改內(nèi)條款號修改內(nèi)容號123456789批準修改時間山山東國華時代投資發(fā)展有限編工程施工控制程序編修改頁頁工程施工控制程序1目的通過對工程施工控制，確保工程施工的順利進行，保證工程建設的進度和質(zhì)量2適用范圍適用于所有項目的單位、分部、分項工程各施工階段的控制管理。3內(nèi)容項目公司經(jīng)理負責項目實施進度計劃的總控制，并負責施工過程的總體協(xié)調(diào)及重大變更的下發(fā)實施，負責審批監(jiān)理公司提交的項目監(jiān)理實施細則或項目監(jiān)理規(guī)各專業(yè)技術人員做到熟悉圖紙，參與圖紙審學、技術交底，負責現(xiàn)場協(xié)調(diào)，巡視工地，監(jiān)視測量監(jiān)理公司的工作情況，保存有關記錄，作好技術資料管理、移4控制程序工程施工準備階段的工作4.1.1工程部審查監(jiān)理單位的監(jiān)理大綱、監(jiān)理規(guī)劃及監(jiān)理實施細則。4.1.2監(jiān)理公司在開工前審核施工單位提供的施工組織設計，并由監(jiān)理工程師簽署審核意見后轉(zhuǎn)交到項目公司審核，項目公司審核的重點：4.1.2.1施工計劃安排是否符合要求；4.1.2.2施工部署、施工方法是否切實可行；4.1.2.3施工平面布置的合理性；4.1.2.4質(zhì)量管理組織措施是否能夠保證質(zhì)量目標的實現(xiàn)；4.1.2.5冬雨季施工措施是否能夠保證工程的順利進行；4.1.2.6對工程安全方面的薄弱環(huán)節(jié)所采取的措施是否能夠滿足施工安全目標4.1.2.7工程成品保護措施是否滿足驗收要求。4.1.3由工程部組織開發(fā)部、經(jīng)濟部、、施工單位、設計單位、監(jiān)理單位進行圖紙會審和技術交底，執(zhí)行《圖紙審學制度》、《施工圖紙設計交底制度》。4.1.4由項目公司組織現(xiàn)場技術人員進行施工現(xiàn)場的有關準備工作，向施工單位提供施工場地的地下、地上管網(wǎng)線路資料，并將水準點與坐標控制點以書面形式交施工單位，并現(xiàn)場交驗。山山東國華時代投資發(fā)展有限公司工程施工控制程序改頁頁共44.1.5項目公司組織現(xiàn)場技術人員、監(jiān)理單位、施工單位召開開工會議。會議對開工前的各項準備工作進行檢查，確定施工聯(lián)絡方式，創(chuàng)造良好的施工環(huán)境。工程施工進度控制4.2.1工程部與監(jiān)理單位審核施工單位的工程總進度計劃、分項工程工期安排是否符合總工期控制目標、施工總平面圖是否存在影響工程進度和現(xiàn)場文明、安全施工的因素，對審核中發(fā)現(xiàn)的問題由監(jiān)理單位督促施工單位進行整改。4.2.2項目公司組織監(jiān)理單位審核施工單位的材料設備的采購計劃與施工進度計劃的同步性，對不能滿足要求的計劃進行修正。4.2.3由工程部組織監(jiān)理單位對施工單位的勞動力進場情況、施工機械配置情況、周轉(zhuǎn)性工具材料的進場情況進行監(jiān)督檢查，確保滿足施工進度計劃的需要。工程施工質(zhì)量控制4.3.1工程部組織監(jiān)理單位監(jiān)督檢查施工單位嚴格按設計圖紙施工，并符合國家規(guī)范、標準；對重要分項工程要督促施工單位制訂切實可行的施工方案，并監(jiān)督4.3.2工程部監(jiān)視測量監(jiān)理公司及施工單位，確保使用經(jīng)檢驗合格的材料、構(gòu)4.3.3工程部督促監(jiān)理單位做好施工中的質(zhì)量檢查，并與監(jiān)理單位一起檢查施工單位對質(zhì)量問題的處理情況。發(fā)生質(zhì)量事故時，由監(jiān)理單位組織進行調(diào)查處理。4.3.4工程部組織施工管理人員進行現(xiàn)場巡視，及時處理施工中存在的質(zhì)量問題，并做好記錄。4.3.5在每周的工程例會上，由監(jiān)理單位對工程施工質(zhì)量情況進行總結(jié)，提出4.3.6工程部對工程施工過程中的設計變更，執(zhí)行公司規(guī)定。4.3.7工程部督促施工、監(jiān)理單位及時報送有關工程建設的各種文件資料，由料員做好檔案文件的收集、整理、移交等工作。4.3.8對關鍵的設備安裝和施工工序，由工程部進行重點控制，加強監(jiān)督檢查。工程施工投資控制工程施工安全控制4.5.1項目公司組織工程部監(jiān)督監(jiān)理單位檢查施工單位是否建立、健全與現(xiàn)場安全文明施工有關的規(guī)章制度。山山東國華時代投資發(fā)展有限公司工程施工控制程序改頁頁共44.5.2監(jiān)理單位組織施工單位每周進行一次工地安全檢查。記錄檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，并以監(jiān)理通知的形式下發(fā)施工單位，責令限期整改。4.5.3項目公司組織對發(fā)生的安全事故，進行調(diào)查處理。工程驗收控制4.6.1工程部依據(jù)《分部分項、隱蔽工程及竣工驗收管理制度》的規(guī)定，監(jiān)督監(jiān)理單位、施工單位進行分項、分部、單位工程及竣工驗收工作，未經(jīng)驗收，施工單位不得進入下一道工序施工。4.6.2工程部組織設計、監(jiān)理、施工單位及時到質(zhì)檢部門辦理階段性驗收和工5記錄施工組織方案審查記錄山山東國華時代投資發(fā)展有限公司項目管理制度匯編標題：工程變更控制程序改記錄修改內(nèi)容1批準修改時間條款號修23456789山東國華時代投資發(fā)展有限編工程變更控制程序編修改頁頁工程變更控制程序1目的是工程日常管理中一項重要的工作，是通過遵循規(guī)定的控制原則和執(zhí)行既定的工作流程，將項目總投資和單位成本控制在工程預算或工程合同造價的目標范圍內(nèi)，使項目利潤最大化。2內(nèi)容建設單位、設計單位、施工單位和監(jiān)理單位都可以提出工程變更。2.2.1設計變更。2.2.2工程量變更。2.2.3有關技術標準、規(guī)范、技術文件的變更。2.2.4施工時間的變更。2.2.5施工工藝或施工次序的變更。2.2.6合同條件的變更。3原則盡量減少的原則。各部門技術人員要充分做好工程前期工作和施工前準備工作，把工程變更降至最低限度。嚴格控制的原則。要嚴格控制設計變更審批權(quán)限，健全設計變更的審批程序，防止任意提高設計標準，改變工程規(guī)模，增加工程投資費用。4工程變更的管理范圍劃分設計變更、技術文件變更、施工工藝變更由工程部負責，經(jīng)濟部配合完成；工程量變更、合同條件變更、施工時間變更由經(jīng)濟部負責，工程部配合完一般性的變更由項目公司經(jīng)理作最后審批；對項目投資、工期影響較大的工程變更報請公司總經(jīng)理、董事長批準。5工程變更的程序工程變更根據(jù)提出單位的不同審批程序略有不同。施工單位提出的工程變更。5.2.1施工單位將變更申請、變更方案提交給監(jiān)理單位。山山東國華時代投資發(fā)展有限公司工程變更控制程序改頁頁共35.2.2監(jiān)理單位召集相關監(jiān)理工程師根據(jù)施工合同、現(xiàn)場實際條件等因素對變更申請、變更方案進行研究，同意的出具書面意見一并交給建設單位，不同意的出具書面意見后返回施工單位。5.2.3各部門根據(jù)管理范圍不同，出具各自書面意見，提交項目公司經(jīng)理進行5.2.4項目公司經(jīng)理同意的在征求設計單位同意后由相關部門下發(fā)變更意見書；不同意的由相關部門出具意見返回監(jiān)理單位。建設單位提出的工程變更5.3.1建設單位提出工程變更后(設計單位同意后)，連同變更說明書一并下發(fā)給監(jiān)理單位、施工單位。5.3.2監(jiān)理單位、施工單位如有意見需在規(guī)定的時間內(nèi)反饋給建設單位。監(jiān)理單位提出的工程變更在經(jīng)建設單位及設計單位同意后可下發(fā)執(zhí)行。設計單位提出的工程變更轉(zhuǎn)交給建設單位后，由建設單位組織監(jiān)理單位對變更進行分析，造成即成損失的，要明確責任，后下發(fā)給施工單位執(zhí)行。山東國華時代投資發(fā)展有限公司項目管理制度匯編標題：工程監(jiān)理管理程序制日期修改記錄修條款號修改內(nèi)條款號修改內(nèi)容號123456789批準修改時間山山東國華時代投資發(fā)展有限編編修改頁頁工程監(jiān)理管理程序1目的做好工程監(jiān)理公司的管理工作，保證工程質(zhì)量，縮短建設周期，提高投資效2監(jiān)理公司的選擇工程部組織確定監(jiān)理單位，簽定“建設工程委托監(jiān)理合同”，明確工程監(jiān)理的任務，施工階段監(jiān)理單位依據(jù)合同規(guī)定按時進駐施工現(xiàn)場。監(jiān)理單位應具備的資質(zhì)條件2.2.1投標單位必須具備相應的資質(zhì)；2.2.2類似于該工程的階段監(jiān)理經(jīng)驗或全過程監(jiān)理經(jīng)驗；2.2.3具備與該工程所包括的設計、土建、安裝、裝修全部工作內(nèi)容相適應的實際工作能力，全面進行“三控”(進度控制、質(zhì)量控制、投資控制)、“兩管理”(合同管理、信息管理)、“一協(xié)調(diào)”(業(yè)主與實施方以及實施方之間)和安2.2.4具有進行工程建設項目現(xiàn)代化管理的能力；文件，制定或?qū)徍藰说椎哪芰?；建設項目現(xiàn)代化管理的能力；2.2.6具有編寫符合規(guī)程、規(guī)范的竣工資料的能力。對監(jiān)理單位的要求2.3.1監(jiān)理單位應能獨立完成該工程項目所委托的全部監(jiān)理工作，不得轉(zhuǎn)讓或2.3.2提交該項工程的監(jiān)理大綱和監(jiān)理規(guī)劃；2.3.3參加該項目總監(jiān)成員和其它監(jiān)理工程師的資質(zhì)要求和人才網(wǎng)絡要求；2.3.4從事監(jiān)理工作的人員組成應能滿足該項工程的全部專業(yè)要求，監(jiān)理單位需提交隨工程進度監(jiān)理人員上崗直方圖和監(jiān)理機構(gòu)設置框圖；2.3.5報送為該項工程監(jiān)理任務所必需的設備清單(其中注明自身能提供的部分)；2.3.6提供準備用于本項工程監(jiān)理工作的各種主要監(jiān)理表格，向業(yè)主的報表格式，監(jiān)理單位進行管理的監(jiān)理記錄和資料管理表格等；2.3.7提交實施該項目工程報價和計算依據(jù)；2.3.8填寫監(jiān)理單位情況調(diào)查表，見附表1、2、3、4。山東山東國華時代投資發(fā)展有限公司工程監(jiān)理管理程序改頁頁共53施工階段監(jiān)理工作的主要內(nèi)容寫開工報告；協(xié)助業(yè)主確認施工單位選擇的分包單位；審查施工單位提出的施工組織設計、施工技術方案和施工進度計劃，提出改審查施工單位提出的材料和設備清單及其所列的規(guī)格和標準；督促、檢查施工單位嚴格執(zhí)行工程承包合同和工程技術標準；協(xié)調(diào)業(yè)主與施工方之間的爭議；檢查工程使用的材料、構(gòu)件和設備的質(zhì)量，檢查安全防護措施；工質(zhì)量，驗收分部分項工程，簽署工程付款憑證；整理合同文件和技術檔案資料；按業(yè)主要求在現(xiàn)場實施ISO9000質(zhì)量計劃并配備相應的人員；組織設計單位和施工單位進行工程竣工初步驗收，提出竣工驗收報告；組織召開工程例會。4建立監(jiān)理公司檔案依法簽定的監(jiān)理委托合同；各種工作會議記錄；監(jiān)理工作的各種表格：4.3.1向承包商發(fā)出的表格；4.3.2向業(yè)主的報表；4.3.3監(jiān)理記錄；4.3.4監(jiān)理月報；4.3.5往來的文件和函電。業(yè)主的各項批復。5對監(jiān)理的考核管理水平；監(jiān)理工程師的素質(zhì)；山山東國華時代投資發(fā)展有限公司工程監(jiān)理管理程序改頁頁共56監(jiān)理效果的評價6.1.1設計圖紙的審查；6.1.2深入現(xiàn)場及時發(fā)現(xiàn)并解決問題；6.1.3向業(yè)主提出合理化建議；6.1.4幫助承包商解決疑難問題。成的失誤。業(yè)主對監(jiān)理的評價。承包商對監(jiān)理的評價。11邀請監(jiān)理單位情況調(diào)查表總部地址上級主管單位全員人數(shù)其中監(jiān)理人員持監(jiān)理證人員監(jiān)理技術等級證號工商營業(yè)執(zhí)照號開戶銀行賬號承擔該項目監(jiān)理人員能力高級工程師 (名)監(jiān)理單位名稱(全監(jiān)理單位(企業(yè)性監(jiān)理單位編制人數(shù)資金情況準備投入該項目監(jiān)理工作能力及條件行政負責人技術負責人一一般技術人員(名)聯(lián)合監(jiān)理單位名稱計算機(監(jiān)理軟件)投入條件其它要說明的問題山東國華時代投資發(fā)展有限公司附表2過去已完成和在建監(jiān)理項目情況造元)工(民筑萬)建(米監(jiān)理項目開竣工日期投入監(jiān)理人員數(shù)附表3擬承擔本項目總監(jiān)組人員設設計監(jiān)理總監(jiān)施工監(jiān)理總監(jiān)項目監(jiān)理工程師證號監(jiān)理專業(yè)姓名性別年齡職稱姓名年齡性別學歷職稱擬參加本項目監(jiān)理人員名單監(jiān)理專業(yè)監(jiān)理工程師證號(或培訓證監(jiān)理、設計、施工實績山東國華時代投資發(fā)展有限公司項目管理制度匯編標題：工程經(jīng)濟鑒證管理規(guī)定改編制審核批準日期日期日期修改記錄序號條款號修改內(nèi)容修改時間123456789編工程經(jīng)濟簽證管理規(guī)定修改頁3頁工程經(jīng)濟簽證管理規(guī)定1本管理規(guī)定中所謂的工程經(jīng)濟簽證是指在工程施工過程中實際發(fā)生，因一方實際違約對合同履約另一方造成經(jīng)濟損失的經(jīng)濟補償現(xiàn)場證明文件。從開發(fā)商角度講，它包括對工程承包商進行經(jīng)濟補償?shù)墓こ探?jīng)濟簽證(工程經(jīng)濟索賠文件)和對工程承包商進行經(jīng)濟懲罰的工程經(jīng)濟簽證(工程經(jīng)濟反索賠文件)。2工程經(jīng)濟簽證由工程部與經(jīng)濟部共同辦理。工程部負責鑒定事件的真實性，并計量；經(jīng)濟部負責鑒定發(fā)生事件的合同風險分屬，并配合計量。3對工程承包商進行經(jīng)濟補償?shù)墓こ探?jīng)濟簽證(工程經(jīng)濟索賠)辦理原則屬于發(fā)包方合同風險承擔范圍(發(fā)包方違約)；不與合同或其它經(jīng)濟文件相沖突；簽證內(nèi)容敘述清晰，工程計量方式與工程計價方式相統(tǒng)一；及時辦理。事件發(fā)生后三天內(nèi)，公司內(nèi)部完成審核，并在合同約定的時間內(nèi)簽署確認；必須經(jīng)三方(工程承包商、施工監(jiān)理方、發(fā)包方)簽字蓋章認可，其中甲方署名人必須是合同約定的甲方代表(工程師)；簽署辦理前必須經(jīng)公司內(nèi)部審核同意。違背以上原則辦理的對工程承包商進行經(jīng)濟補償?shù)暮炞C為無效簽證，經(jīng)濟部在計量時不予認可。4對工程承包商進行經(jīng)濟補償?shù)墓こ探?jīng)濟簽證辦理程序工程承包商填寫并申請辦理經(jīng)濟補償；施工監(jiān)理審核并簽署意見；公司組織內(nèi)部審核同意；甲方代表編號、簽署后加蓋工程經(jīng)濟簽證專用章；原件(至少一份)工程部5對工程承包商進行經(jīng)濟懲罰的工程經(jīng)濟簽證(工程經(jīng)濟反索賠文件)一般由程司司工程經(jīng)濟簽證管理規(guī)定改頁頁共3部或施工監(jiān)理提出，經(jīng)濟部及其它相關部門根據(jù)工程承包商違約情況也可提出。對工程承包商進行經(jīng)濟懲罰的工程經(jīng)濟簽證辦理原則及方法參照對工程承包商進行經(jīng)濟補償?shù)墓こ探?jīng)濟簽證辦理原則和方法。6工程經(jīng)濟簽證的辦理權(quán)限單項工程經(jīng)濟簽證總金額在二萬元以內(nèi)的，由項目公司經(jīng)理批準辦理。單項工程經(jīng)濟簽證總金額在二萬元以上的，報公司總經(jīng)理同意后，由項目公因事件發(fā)生突然，須緊急處理，且單項工程經(jīng)濟簽證總金額不足五千元的，工程經(jīng)濟簽證辦理人可口頭請示項目公司經(jīng)理同意，事后由項目公司經(jīng)理補辦手續(xù)。但必須有公司現(xiàn)場工程及經(jīng)濟人員簽字。附表工程經(jīng)濟簽證內(nèi)部控制表單單項工程名稱工程承包商擬辦簽證內(nèi)容鑒定內(nèi)容鑒定意見鑒定人辦理簽證的原因辦理簽證的可行性核實后的工程量或費用領導批準意見年月日編編號：SDGH5－14山東國華時代投資發(fā)展有限公司項目管理制度匯編標題：工程招標管理規(guī)定123456789修改記錄修改內(nèi)容批準修改時間山東國華時代投資發(fā)展有限編編修改頁頁工程招標管理規(guī)定1公司采用工程招標的方式確定工程施工承包隊伍。2公司工程招標的方式有公開招標、不定向議標、定向議標。單項工程發(fā)包、重要單位工程發(fā)包原則上均采用公開招標的方式進行；有特殊要求的單位工程發(fā)包和分項工程發(fā)包可采用不定向議標或定向議標。的工程發(fā)包范圍：因政策等原因，承包商目前處于無競爭地位(或壟斷)。3實行公開招標的工程發(fā)包由項目公司經(jīng)理牽頭，經(jīng)濟部組織委托招標代理機構(gòu)代理招標。實行公開招標的工程發(fā)包遵照國家招投標法及行業(yè)相關管理辦法執(zhí)4實行議標的工程發(fā)包由項目公司經(jīng)理牽頭，工程部編制初步施工方案，經(jīng)濟部自行或委托編制標底(委托編制的，要審核)，并參照國家招投標法及行業(yè)相關管理辦法由經(jīng)濟部組織開展。5提出招標及招標前準備工程部根據(jù)開發(fā)項目的總體進度安排，提出工程招標時間及時機。項目公司經(jīng)理負責安排招標前的各項準備工作。6工程招標前應對工程承包商進行資格預審(見附表1)。資格預審分虛審及等相關部門配合。虛審的內(nèi)容包括：應具備的符合發(fā)包工程要求的施工資質(zhì)、營業(yè)執(zhí)照，異地施工的企業(yè)必須提供發(fā)包工程所在地的注冊證明文件；近兩年的合同(包括內(nèi)容)履行情況，權(quán)威部門認定的施工質(zhì)量情況；近兩年的年終財務報表及流動資金狀況；現(xiàn)有施工任務(含在建及未開工工程)；企業(yè)自有設備一覽表；企業(yè)人力及物力資源情況；其它需要預審的內(nèi)容。山山東國華時代投資發(fā)展有限公司工程招標管理規(guī)定改頁頁共6以上內(nèi)容按照業(yè)務對口的原則由公司經(jīng)濟、工程、財務等職能部門分別評審。評審就是由公司總工程師組織工程、經(jīng)濟等部門對工程承包商近兩年的在建及已完工程進行考察，并聽取相關業(yè)主反饋意見。采用公開招標方式的，資格預審后參與投標的工程承包商數(shù)執(zhí)行國家或行業(yè)相關規(guī)定；采用不定向議標方式的，資格預審后參與投標的工程承包商不得少于三7招標文件的起草實行公開招標的招標文件由受委托的招標代理機構(gòu)(或經(jīng)濟部)起草；議標工程的招標文件由公司經(jīng)濟部起草。招標文件主要內(nèi)容應包括：投標人完成招標內(nèi)容的要求；投標須知及有關日程安排；投標書的內(nèi)容要求。8招標文件的評審招標文件編制好后，公司經(jīng)濟、工程、財務等職能部就其中主要條款及要求作出書面評審，報項目公司經(jīng)理及總工程師確認，確認后的評審記錄為招標文件修改及正式成文的依據(jù)。9標底的編制公開招標的標底原則上均委托社會中介機構(gòu)編制。標底的委托方式及編制原則經(jīng)公司領導確定后由經(jīng)濟部編寫委托說明。非委托的標底由經(jīng)濟部組織編制。標底由總工程師組織審批，需要報招標管理機構(gòu)審定的報招標管理機構(gòu)審定。編制完成后的標底在公布前應嚴格保密。10投標書的評審(評標)公開招標的投標書由被委托的招標代理機構(gòu)依據(jù)國家相關法律、法規(guī)及我公司要求組織專家組按一定程序評審。公司內(nèi)部議標的投標書由項目公司經(jīng)理牽頭組織相關職能部門就投標書主要承諾與招標文件主要要求的一致性及技術的可行性、投標價進行詢標并作出書面評審記錄(見附表3、4)。11中標及中標通知書的填寫評標確定的綜合評比最優(yōu)的投標人為中標人。議標產(chǎn)生的中標通知書由經(jīng)濟部填寫。山東國華時代投資發(fā)展有限公司改頁工程招標管理規(guī)定12招標實施程序函；投標人進行資格預審；向符合條件的投標人發(fā)售招標文件；織組投標人勘察施工現(xiàn)場，并解答疑問；確定評標原則及方法(需要報批的進行報批)；附表1投標資格預先審查表年月日議議標項目受審企業(yè)名稱審查內(nèi)容資格審查履約(信用)審查資金審查企業(yè)運營審查其它審查領導意見欄審查結(jié)論審查人注：1、資格審查包括：企業(yè)資質(zhì)或是否直銷商，以往工程質(zhì)量或產(chǎn)品質(zhì)量檢測2、履約審查包括：近兩年合同履行情況(合同約定與實際相對照)等；3、資金審查包括：企業(yè)流動資金、企業(yè)支付能力、以往合同約定付款等；4、企業(yè)運營審查包括：企業(yè)性質(zhì)、企業(yè)運營機制、擬派人員等。山山東國華時代投資發(fā)展有限公司工程招標管理規(guī)定改頁頁共6附表2擬參加投標人名單年月日招(議)標項目名招(議)標項目名稱編號擬投標人備注領導會簽欄分管項目領導總工程師總經(jīng)理董事長招(議)標項目評審范圍時間要求保密要求標價確定質(zhì)量要求工期要求技術要求保修要求付款要求其它要求分管領導批準領導招(議)標文件評審表評審要求評審人年月日山東國華時代投資發(fā)展有限公司工程招標管理規(guī)定改頁頁共6評標意見表議議標項目議標單位評審意見個人結(jié)論性意見評審人姓名單位職務電話年月日定標意見表議議標項目參加議標單位參與評標人員推薦性意見批準意見年月日山山東國華時代投資發(fā)展有限公司項目管理制度匯編標題：工程施工合同管理辦法修改記錄批準序號123456789條款號修改內(nèi)容修改時間山東國華時代投資發(fā)展有限編編修改頁頁工程施工合同管理辦法1工程施工合同(以下簡稱合同)管理的領導責任人是公司法定代表人。合同管理職責分屬各職能部門。合同的制定主管部門是經(jīng)濟部，配合部門為工程部、財務部，綜合部對合同進行檔案管理。2公司對合同風險條款的限定合同造價受控于開發(fā)項目投資預算，且不應高于項目投資預算；合同應明確影響雙方結(jié)算價款風險范圍，明確合同價款調(diào)整的條件；非固定價合同應至少固定分項工程承包單價(包含材料)，明確相應計量方式，對無法用施工圖紙控制工程量的分項工程應固定分項工程承包總價。合同應包括明確的合同價(或單價)清合同技術要求、質(zhì)量控制標準等必須與國家現(xiàn)行標準、規(guī)范、工程設計施工圖及項目施工組織總設計要求相一致，且受控于開發(fā)項目施工組織總設計；工程發(fā)包合同應有工程質(zhì)量保證書作為合同附件。合同工期必須受控于開發(fā)項目施工組織總設計工期，并不得超于開發(fā)項目施工組織總設計中該工程計劃工期。進度必須與投資控制結(jié)合起來，并在合同中重點體現(xiàn)，必須有工程進度控制技術文件作為合同附件。合同中應約定甲方供應材料、設備的品種、總數(shù)量及分期供應數(shù)量和相應供應日期。對于承包方自購的主要材料，合同中應在設計書或協(xié)議書中按國家相關規(guī)范明確材料質(zhì)量標準。合同付款要求2.5.1付款總比例應低于扣除質(zhì)量保修金及合同約定墊付款額度之后的比例。其中非固定總價合同付款總比例應適當?shù)陀诠潭們r合同的付款總比例。2.5.2所有合同原則上均不考慮支付預付款；可以約定預付款的條件是：①履約合同另一方提供履約保證金或履約保函，且保證金額高于預付款金額；②經(jīng)公司董事長或總經(jīng)理批準的。2.5.3所有單項或單位工程承包合同原則上均約定過程付款采用按進度計量方式付款，且累計進度付款不得超出總付款比例。進度計量方式必須將進度、質(zhì)量結(jié)合起來，并在合同中重點約定。質(zhì)量保修期限不得低于國家規(guī)定期限，保修金比例不得低于國家規(guī)定額度。山山東國華時代投資發(fā)展有限公司工程施工合同管理辦法改頁頁共73合同必須在施工隊伍進場前簽定，最遲不遲于施工隊伍進場前五日。4合同內(nèi)容應詳細、明了、完整，注意合同語言及行業(yè)語言的規(guī)范，盡量避免用語上的歧義；應就商務、技術、質(zhì)量、進度、安全等明確雙方的風險范圍，避免對方無風險合同。5合同管理包含：合同制定管理、合同執(zhí)行管理和合同檔案管理。合同制定管理1合同由項目公司經(jīng)理牽頭組織制定，報公司總經(jīng)理、董事長批準。2合同的解釋2公司對合同制定階段實行公開評審制度。合同評審由經(jīng)濟部組織，經(jīng)濟部、工程部、財務部、監(jiān)理公司等部門的造價、工程管理、設計、材料管理、財務、工程監(jiān)理等專業(yè)人員參加。專業(yè)要求較高的可邀請專家參加評審。因加強管理需要的特殊合同評審可適當擴大評審人員組成范圍。3合同起草合同由施工投標中標方或公司經(jīng)濟部根據(jù)中標通知、招標文件及投標書起草。4公開招標或不定向議標工程合同評審洽談前的合同(草)為合同評審的對象，主要是就合同(草)內(nèi)容與招標文件、投標書(及承諾附件)進行一致性對照，找出差異并分析合同風險，由評審人注明差異產(chǎn)生的原因、潛在風險及應考慮的合同處理措施等。5定向議標工程合同評審原則上按招標或不定向議標合同評審程序執(zhí)行。6合同洽談合同(草)經(jīng)評審后，由項目公司經(jīng)理、總工程師、經(jīng)濟部經(jīng)理、工程部經(jīng)理組成合同洽談班子，根據(jù)評審內(nèi)容與施工擬承包方洽談合同。7合同的確立洽談確認后的合同經(jīng)公司總經(jīng)理批準后，形成正式合同，由項目公司法定代表人在合同上署名后加蓋項目公司法人章，標志著合同的正式確立。山山東國華時代投資發(fā)展有限公司工程施工合同管理辦法改頁頁共7合同執(zhí)行管理合同簽定后，項目公司經(jīng)理牽頭，經(jīng)濟部組織經(jīng)濟部、工程部、財務部等職能部及職能責任人進行合同學習，熟悉合同條款內(nèi)容，統(tǒng)一合同解釋口徑，分析合同執(zhí)行潛在風險，加強合同風險管理。1合同風險評估管理公司對合同風險分類分部門管理：工程部承擔工程質(zhì)量、進度風險管理，經(jīng)濟部、工程部承擔工程成本風險管理，財務部、經(jīng)濟部承擔付款風險管理。合同簽定后，經(jīng)濟部首先組織合同風險評估，把風險按承擔對象進行分類，分清開發(fā)商、施工承包商承擔風險范圍，必要時可確定我公司應對潛在風險的措施，并形成紀要。不屬于開發(fā)商承擔的風險，合同執(zhí)行過程中一旦出現(xiàn)，不得對施工承包商辦理經(jīng)濟或工期補償手續(xù)(索賠)。公司內(nèi)部的合同解釋合同執(zhí)行過程中，公司內(nèi)部員工對合同條款理解有異議的，可口頭或書面詢問經(jīng)濟部，經(jīng)濟部對有異議合同條款作出書面解釋并經(jīng)項目公司經(jīng)理核實、公司總經(jīng)理批準后，作為合同條款的內(nèi)部最終解釋，相關員工必須按合同的最終解釋執(zhí)行。履約雙方的合同解釋公司對合同條款的最終解釋執(zhí)行起來與合同履約另一方(施工承包方)的解釋有分歧的，經(jīng)雙方協(xié)商一致，經(jīng)濟部書面報經(jīng)公司領導同意并簽署后，可對合同相關條款進行書面解釋，書面解釋為合同的有機組成。但合同的解釋條款不得違背達成合同時的初衷(見合同洽談記錄及招投標書)，不得對合同內(nèi)容進行實質(zhì)性修3合同的補充因客觀原因(如擴大施工承包范圍)造成合同不能滿足執(zhí)行需要的，由相關風險管理責任部門書面提出，并報項目公司經(jīng)理、總經(jīng)理批準后，經(jīng)濟部組織合同雙方對合同進行必要的補充。補充的合同條款只應對產(chǎn)生補充合同條款的客觀事實具有法律約束力，不得對原可執(zhí)行的合同條件具有約束力(見合同洽談紀要)。辦理合同補充的程序及職責范圍可參照合同制定。4合同索賠與反索賠合同索賠與反索賠由公司負責合同實施風險管理職責的部門根據(jù)公司的職責山山東國華時代投資發(fā)展有限公司工程施工合同管理辦法改頁頁共7工程部在遇到合同履約另一方向我公司進行合同索賠時(辦理工程簽證)，應及時知會經(jīng)濟部，理清事件的性質(zhì)，嚴格區(qū)分是否屬開發(fā)商合同風險范圍：屬于對方正常合同風險的，不予辦理。合同執(zhí)行過程中，因?qū)Ψ竭`約對我公司造成經(jīng)濟、質(zhì)量、工期等損失的，工程部應及時知會相關職能部門一起進行合同反索賠，追償我方損失，避免事實上的5合同付款合同簽定后，公司嚴格按照合同約定方式付款。公司原則不允許超越合同約定付款比例付款，但在無實際付款風險的情況下，經(jīng)公司主管領導特批后，可適當提高合同付款比例。付款辦理方式工程付款的依據(jù)是經(jīng)項目公司經(jīng)理等各級責任人確認、經(jīng)濟部填寫的工程付款確認單，填寫工程付款確認單的依據(jù)是根據(jù)合同計量要求核實的工作量計量清單。工程竣(完)工結(jié)算造價為財務最終付款依據(jù)。經(jīng)濟部協(xié)助辦理付款手續(xù)。合同檔案管理公司對合同進行分類、分檔管理。合同簽定后，經(jīng)濟部保留副本一套，余由綜合部進行歸檔管理。綜合部應核對合同份數(shù)，建立收、發(fā)文登記，正本存檔，副本 (或復印件)分發(fā)財務、工程、工程監(jiān)理等職能部門或配合單位；有須借閱的，建立借閱登記。合同評審記錄及合同洽談紀要由經(jīng)濟部保管。山山東國華時代投資發(fā)展有限公司工程施工合同管理辦法改頁頁共7合同評審表評審意見評審意見評審人合同名稱評審內(nèi)容評審部門注：注：各職能部門按承擔合同風險管理范圍對合同條款進行評估。工程部對施工組織及工期、質(zhì)量與檢驗、安全、驗收等條款進行評估，財務部對付款條款進行評估，其余條款由經(jīng)濟部評估。年月日合同洽談紀要合同名稱洽談內(nèi)容發(fā)包方參加人(簽字)承包方參加人(簽字)年月日山山東國華時代投資發(fā)展有限公司工程施工合同管理辦法改頁頁共7合同批準會簽表合同名合同名稱合同編號批準會簽人簽批意見署名處總工程師項目公司經(jīng)理總經(jīng)理董事長年月日山山東國華時代投資發(fā)展有限公司