物業(yè)服務(wù)合同業(yè)主法律地位問題研究,物業(yè)管理論文近年來，我們國(guó)家物業(yè)糾紛呈不斷增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，在北京市很多法院，物業(yè)管理糾紛已經(jīng)成為各類案件中上升最快甚至比重最大的一類民事案件.此類案件由于牽涉群眾親身利益，因而社會(huì)關(guān)注度高，其審訊處理的好壞直接關(guān)乎社會(huì)的穩(wěn)定，茲事體大。而考察大部分物業(yè)糾紛，都以單個(gè)或幾個(gè)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合同糾紛為主。而考察我們國(guó)家物業(yè)行業(yè)發(fā)展實(shí)際可知，物業(yè)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)地位使得業(yè)主不管從詳細(xì)的合同權(quán)利抗辯，再到訴訟舉證都困難重重，因而業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同下的利益保衛(wèi)可見一斑。2018年上海市共有住宅小區(qū)10800余個(gè)，已成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)有6114個(gè)，占符合業(yè)主大會(huì)成立條件的小區(qū)總數(shù)的83%.盡管根據(jù)2003年(物業(yè)管理?xiàng)l例〕、2007年(物權(quán)法〕的規(guī)定業(yè)主大會(huì)選舉的業(yè)主委員會(huì)為與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的實(shí)際主體，但立法的好心并不能掩飾業(yè)主委員會(huì)實(shí)際代表業(yè)主利益的無力。在詳細(xì)紛繁復(fù)雜的物業(yè)糾紛審訊實(shí)踐中，單獨(dú)的業(yè)主又必須面對(duì)強(qiáng)大的物業(yè)服務(wù)公司，更何況考察我們國(guó)家物業(yè)服務(wù)立法的現(xiàn)在狀況，僅有的原則性的(物業(yè)服務(wù)條例〕、(物權(quán)法〕關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定，以及2018年新公布的(關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件詳細(xì)應(yīng)用法律問題的解釋〕、(關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)案件詳細(xì)應(yīng)用法律問題的司法解釋〕，尚未詳盡的規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同的詳細(xì)實(shí)踐應(yīng)用，故我們需要在重視業(yè)主法律地位的基礎(chǔ)上促進(jìn)業(yè)主委員會(huì)的建構(gòu)、限制物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)限、構(gòu)建和諧的物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系。二、業(yè)主法律地位的理論解讀關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)的解讀理論界各種看法不一而足，較為認(rèn)可的主要包括委托合同和準(zhǔn)無名合同。委托合同講以為物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)所有人〔即業(yè)主〕或業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)服務(wù)公司從事物業(yè)服務(wù)的勞務(wù)合同。而準(zhǔn)無名合同講則以為物業(yè)合同并不全然符合委托合同的諸要件，盡管為無名合同，但由于既有法律條文的規(guī)制，顯然其又帶有有名合同的特征，故為準(zhǔn)無名合同。筆者在所不管到底孰是孰非，從相關(guān)闡述即可總結(jié)出下面特征：第一，物業(yè)服務(wù)合同的最終歸屬為委托人主體，而委托人即為權(quán)利義務(wù)的最終承受人--業(yè)主。第二，物業(yè)服務(wù)合同盡管具有委托合同的局部特征，但其顯然更為復(fù)雜，這表如今主體、合同內(nèi)容、社會(huì)性特征等方面。第三，物業(yè)服務(wù)合同顯然屬于私主體意思自治范疇，其內(nèi)容既牽涉物的管理又牽涉人的管理，其設(shè)置的主要給付義務(wù)內(nèi)容比擬復(fù)雜.綜上可知，物業(yè)服務(wù)合同不管何種標(biāo)的最終指向業(yè)主，業(yè)主為最終權(quán)利義務(wù)承受人，業(yè)主為整個(gè)物業(yè)管理關(guān)系的主導(dǎo)氣力；而物業(yè)服務(wù)合同顯然此時(shí)的意思自治不同于兩方單純的意思自治，需要經(jīng)過業(yè)主意志代表機(jī)關(guān)業(yè)主委員會(huì)的環(huán)節(jié)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的一切服務(wù)都必須根據(jù)服務(wù)合同的規(guī)定，并由業(yè)主承當(dāng)。故業(yè)主法律地位的解讀如若從物業(yè)合同的性質(zhì)著手會(huì)有正本清源之成效，筆者將從下面三個(gè)方面展開分析：〔一〕業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)是經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的，在物業(yè)管理活動(dòng)中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織.業(yè)主為所有權(quán)人，根據(jù)當(dāng)代建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，對(duì)于公共事務(wù)的管理，每個(gè)業(yè)主都享有共有事物的所有權(quán)以及介入管理共有事物的成員權(quán)。于是區(qū)分所有權(quán)人〔業(yè)主〕構(gòu)成了利益共同體，為了維護(hù)物業(yè)各部分應(yīng)有之機(jī)能，解決相互間紛爭(zhēng)，進(jìn)而維護(hù)共同利益，乃需要一個(gè)超于個(gè)人的團(tuán)體組織.于是業(yè)主委員會(huì)充分能夠反響業(yè)主自治功能的實(shí)現(xiàn)，通過業(yè)主委員會(huì)的成立，遵循法定程序、作出合理決議，使得業(yè)主間的公共利益得以保障?！捕硺I(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)的發(fā)展必然遵循經(jīng)濟(jì)效率的途徑，于是業(yè)主委員會(huì)為了方便管理，聘請(qǐng)物業(yè)公司便成了題中之義。物業(yè)服務(wù)合同不管從交易主體還是交易標(biāo)的上看，最終都具體表現(xiàn)出為業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的自愿性協(xié)議,業(yè)主委員會(huì)不過是業(yè)主意愿的執(zhí)行機(jī)關(guān)罷了。因而物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理權(quán)限已然來源于業(yè)主所享有的建筑物區(qū)分所有權(quán)。但由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)牽涉群體，考慮到整體效益與規(guī)模效益，故此時(shí)不得不具體表現(xiàn)出為一種公共性，使得其具有了自然壟斷的特征,于是當(dāng)自然壟斷地位趨于濫用的時(shí)候需要法律的參與，來維系基本的物業(yè)合同服務(wù)權(quán)利義務(wù)的公平實(shí)現(xiàn)。比方物業(yè)費(fèi)的定價(jià)便存在市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)與指導(dǎo)價(jià)的區(qū)別。三、現(xiàn)實(shí)之窘境〔一〕業(yè)主委員會(huì)：妾身未明筆者總結(jié)出下面幾點(diǎn)問題：第一，業(yè)主委員會(huì)的主體資格問題。當(dāng)前我們國(guó)家的物業(yè)管理立法并沒有牽涉業(yè)主團(tuán)體這一民事主體，只設(shè)計(jì)了業(yè)主團(tuán)體的議事形式業(yè)主大會(huì)的組織形式時(shí)期無法成為民事主體，而業(yè)主委員會(huì)肯定不具備法人資格.民事主體資格在司法實(shí)踐中的妾身未明不失為華而不實(shí)的一道硬傷。第二，有名無實(shí)。盡管法律條文清楚明晰界定了業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)的權(quán)限、決議等，但對(duì)于詳細(xì)的程序性規(guī)定則語焉不詳，故業(yè)主委員會(huì)盡管得以成立，但成立能否能夠起到業(yè)主自治的作用則有待進(jìn)一步完善。第三，責(zé)任機(jī)制不明確。業(yè)主大會(huì)以及由其產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)的表決決議及其決議失誤責(zé)任的追求，缺乏詳細(xì)的明確性條文給予規(guī)范，以致于當(dāng)業(yè)主委員會(huì)根據(jù)(物權(quán)法〕第78條的規(guī)定而可能成為被告時(shí)，或按照(物權(quán)法〕第83條的規(guī)定充任原告時(shí)，怎樣確定其法律責(zé)任的承當(dāng)，司法實(shí)踐就顯得無所適從了.〔二〕物業(yè)服務(wù)企業(yè)：利維坦式的管理社區(qū)服務(wù)的公共物品性質(zhì)使得社區(qū)物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)者獲得自然壟斷的地位,更何況前期物業(yè)合同所確定的物業(yè)公司在業(yè)主大會(huì)弱勢(shì)的情況之下少有變更的情形，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)更像一個(gè)隨時(shí)可能濫用其壟斷地位，侵犯業(yè)主基本權(quán)益，而業(yè)主少有制約手段的利維坦.現(xiàn)實(shí)情形中主要表現(xiàn)如下：第一，大量的物業(yè)費(fèi)糾紛層出不窮。第二，物業(yè)服務(wù)水平參差不齊，(物業(yè)管理?xiàng)l例〕中規(guī)定物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和要求過于簡(jiǎn)單。第三，物業(yè)服務(wù)公司七成左右為于房地產(chǎn)開發(fā)公司建立，前期物業(yè)合同的簽訂基本等于物業(yè)服務(wù)合同變更已無太大需求。也即是講，業(yè)主附和性的接受了物業(yè)服務(wù)合同，而此種物業(yè)服務(wù)合同的格式化就毋庸贅言了基于前面闡述物業(yè)服務(wù)合同為意思自治調(diào)整的當(dāng)然領(lǐng)域，經(jīng)過如上分析可知，合理、平等的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系在現(xiàn)實(shí)情境下出現(xiàn)的概率可能微乎其微，因而筆者稱謂利維坦式的物業(yè)管理缺乏為過?！踩橙鮿?shì)業(yè)主：獨(dú)木難支考慮到我們國(guó)家現(xiàn)實(shí)法律條款規(guī)定的缺乏，更可知道業(yè)主作為單獨(dú)權(quán)益主體去爭(zhēng)取在物業(yè)服務(wù)合同的有利地位是多么不易。比方在詳細(xì)的法律規(guī)定出我們無法得出下面幾點(diǎn)結(jié)論：第一，業(yè)主到底有沒有權(quán)利單獨(dú)解除與物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)合同；第二，業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的個(gè)體抗辯權(quán)的范圍怎樣，該怎樣行使，是參照合同法委托合同行使，還是根據(jù)空洞的(物業(yè)管理?xiàng)l例〕、(物權(quán)法〕行使，顯然后者并沒有明文規(guī)定；第三，業(yè)主能否變更撤銷業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)制定的有損其本身權(quán)益的決議，假如能夠的話，那此種撤銷權(quán)的行使怎樣進(jìn)行詳盡范圍界定以使得業(yè)主不能濫用訴權(quán)侵犯公共利益；第四，業(yè)主行使自個(gè)表決權(quán)時(shí)不免在(物權(quán)法〕及其解釋規(guī)定的雙重表決條件下碰到所謂的表決僵局、選舉僵局該作何處理。因而法律制度供應(yīng)的缺乏嚴(yán)重限制了業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司博弈的空間，使得利維坦式的物業(yè)管理得以凌駕于建筑物區(qū)分所有權(quán)之上，而虛無的業(yè)主委員會(huì)更無法有效地保障業(yè)主正當(dāng)權(quán)益。故實(shí)際上業(yè)主的法律地位無法從根本上給予保障，所以物業(yè)糾紛的涌現(xiàn)、業(yè)主權(quán)益的受損便自不待言。四、業(yè)主法律地位保障的有效途徑討論綜上所述，能夠得知對(duì)業(yè)主法律地位的漠視是我們國(guó)家物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展乃至物業(yè)市場(chǎng)立法規(guī)制的一個(gè)通?。蝗缛魶]有健全的權(quán)利基礎(chǔ)與救濟(jì)渠道，創(chuàng)造出再優(yōu)良的物業(yè)合同、業(yè)主委員會(huì)制度設(shè)置都只是夢(mèng)幻想象中的海市蜃樓，彈指可破。因而需要在業(yè)主權(quán)益的基礎(chǔ)上討論業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的詳細(xì)構(gòu)建，舍此其他一切即為妄談。〔一〕物業(yè)服務(wù)合同主體的平衡構(gòu)建筆者以為需要從下面幾點(diǎn)著手：第一，細(xì)化業(yè)主權(quán)利事項(xiàng)。由于業(yè)主法律地位的不對(duì)等性很大程度上是由于既有法律制度設(shè)置的缺位，因而在強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)中業(yè)主主體地位的同時(shí)就應(yīng)當(dāng)對(duì)缺位部分拾遺補(bǔ)缺。第二，強(qiáng)化業(yè)主自治。只要在充分代表業(yè)主利益的業(yè)主委員會(huì)，方能真正具體表現(xiàn)出物業(yè)服務(wù)合同中業(yè)主一方的根本利益。第三，物業(yè)服務(wù)公司的資質(zhì)審查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)自然壟斷地位屢被濫用，業(yè)主權(quán)利受損，一個(gè)重要原因即是物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的準(zhǔn)入門檻太低.因而嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入，倡導(dǎo)規(guī)范化的、合同化的物業(yè)管理勢(shì)在必行。第四，公權(quán)利的限制，當(dāng)前引導(dǎo)和協(xié)助對(duì)于小區(qū)自治的成熟及完善是必要的，但部門應(yīng)當(dāng)意識(shí)到物業(yè)管理屬私權(quán)領(lǐng)域，業(yè)主自治不宜面對(duì)過多外在壓力.〔二〕立法設(shè)施的配套保障現(xiàn)實(shí)物業(yè)糾紛中經(jīng)常出現(xiàn)的同案不同判凸顯了我們國(guó)家法律制度供應(yīng)的缺乏。筆者以為基于物業(yè)合同的復(fù)雜性、物業(yè)服務(wù)的公益性，需要有一部專門的立法對(duì)其進(jìn)行規(guī)制。考察各國(guó)立法，如美國(guó)的(統(tǒng)一建筑物區(qū)分所有權(quán)法〕、日本的(有關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)之法律〕等，都對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的進(jìn)行專門的立法規(guī)制，我們國(guó)家物業(yè)立法相信也概莫能外。對(duì)此筆者建議：其一，建筑物區(qū)分所有