目錄TOC\o"1-1"\h\u14715一、規(guī)劃依據(jù) 228764二、規(guī)劃原則 228107三、項目背景 28312四、區(qū)位及現(xiàn)狀 25111五、項目定位 212694六、設(shè)計理念 224661七、規(guī)劃布局 311630八、市政工程設(shè)施及豎向規(guī)劃 410644九、建筑設(shè)計 631872十、運(yùn)營策略 76290十一、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 8規(guī)劃依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2008年版）；《城市規(guī)劃編制辦法》（2006年版）；《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》GB50180-93（2002年版）；《濟(jì)寧市城市總體規(guī)劃（2008-2030年）》；《濟(jì)寧市市中區(qū)西南片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》；《濟(jì)寧市城市色彩風(fēng)貌總體規(guī)劃》；《濟(jì)寧市景觀風(fēng)貌規(guī)劃》；《濟(jì)寧市歷史文化名城規(guī)劃》；《梁濟(jì)運(yùn)河、老運(yùn)河、洸府河沿岸地區(qū)概念性設(shè)計》；《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》國發(fā)〔2013〕25號的要求；

《山東省人民政府關(guān)于貫徹落實國發(fā)〔2013〕25號文件加快棚戶區(qū)改造工作的意見》（魯政發(fā)〔2013〕29號）；

《濟(jì)寧市主城區(qū)老舊住宅小區(qū)綜合整治三年行動計劃（2014-2017）》；濟(jì)寧市城市規(guī)劃管理（簡明）技術(shù)規(guī)定（2006年版）；周邊已建與規(guī)劃地塊濟(jì)寧市任城區(qū)南新街棚戶區(qū)改造規(guī)劃條件基地1:1000地形圖規(guī)劃原則整體性原則：從地塊周邊出發(fā)，與城市發(fā)展目標(biāo)吻合，創(chuàng)造合理的空間框架；和諧性原則：以構(gòu)建和諧社會為目標(biāo)，營造一種和諧的鄰里關(guān)系和生活氛圍，協(xié)調(diào)不同功能的空間需求，營造良好環(huán)境生態(tài)性原則：規(guī)劃中協(xié)調(diào)周邊環(huán)境關(guān)系，構(gòu)建生態(tài)型、園林化的綠化景觀系統(tǒng)；可操作原則：充分考慮現(xiàn)狀條件和開發(fā)建設(shè)的實際情況，協(xié)調(diào)回遷與商品開發(fā)的建設(shè)時序，使項目具有可操作性。項目背景濟(jì)寧市委、市政府對老舊小區(qū)“臟亂差”現(xiàn)象高度重視，決定利用三年的時間，對主城區(qū)老舊住宅小區(qū)實施綜合整治改造。城市布局形態(tài)形成“一城四區(qū)、競相發(fā)展”態(tài)勢。伴隨城市快速發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施的逐步改善，使新舊城結(jié)合部不再是城市的失落地、“斷裂帶”，而將成為城市未來發(fā)展的重要空間拓展區(qū)。區(qū)位及現(xiàn)狀規(guī)劃地塊位于濟(jì)寧市城市總體規(guī)劃城市發(fā)展軸線以南，文化發(fā)展軸線以西，位于老城區(qū)與太白湖新區(qū)結(jié)合部，位于西南片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃的南池居住組團(tuán)。東鄰?fù)跄搁w路，南鄰車站西路，西鄰鐵北路，北鄰南池公園，區(qū)位優(yōu)越?；厮闹鼙怀鞘械缆贩指簦玫赝暾?，便于進(jìn)行整體開發(fā)。地塊內(nèi)現(xiàn)狀主要為低、多層住宅，市場、部分工業(yè)廠房與沿街商業(yè)，少量空地——建設(shè)強(qiáng)度較低，有利于項目的順利推進(jìn)。項目定位項目位于城市老城區(qū)與太白湖新區(qū)結(jié)合部，北臨南池公園，生態(tài)環(huán)境極佳。周邊多為居住用地，商業(yè)設(shè)施、體育設(shè)施、教育設(shè)施配套完善，具備開發(fā)高品質(zhì)健康居住社區(qū)的條件。規(guī)劃將本地塊與周邊地塊形成緊密聯(lián)系并相互呼應(yīng)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)體系，遵循社會經(jīng)濟(jì)、文化、環(huán)境及技術(shù)的可持續(xù)發(fā)展原則，強(qiáng)調(diào)以人為本，以“自然、綠色、生態(tài)、健康”的理念為宗旨，通過良好合理的規(guī)劃布局及對環(huán)境和單體的精心設(shè)計，力求構(gòu)建“中式府邸、園外之園”、一流的高端城市公園精品住區(qū)。設(shè)計理念完善—區(qū)域新結(jié)構(gòu)結(jié)合基地及區(qū)位條件，完善城市功能節(jié)點(diǎn)及城市公共空間周圍人的活動功能。導(dǎo)入—生態(tài)新景觀將城市生態(tài)空間有機(jī)導(dǎo)入基地，充分利用南池公園的生態(tài)優(yōu)勢、景觀資源，創(chuàng)造全新的生活形態(tài)。塑造—結(jié)合部新空間個性化、多樣化、立體化城市界面，豐富、活躍、活力等城市街區(qū)、內(nèi)外滲透共享的生態(tài)景觀，強(qiáng)化了項目的個性特征。升級—整體新形象通過片區(qū)住宅產(chǎn)品升級、商業(yè)配套升級、綠化景觀升級，打造南池公園的園外園。規(guī)劃布局（一）規(guī)劃結(jié)構(gòu)結(jié)合用地布局，規(guī)劃形成三區(qū)一帶一心，一環(huán)二分，住區(qū)和諧。三區(qū)：由水體、綠化景觀核心、道路、不同產(chǎn)品組團(tuán)形成的相對獨(dú)立的三個居住組團(tuán)。三個居住組團(tuán)分別用白荷園、紅荷園、紫荷園來命名，取意多彩荷花。將不同的住宅產(chǎn)品、不同的市場定位進(jìn)行區(qū)分。紅荷園為6棟多層花園洋房，白荷園為3棟28層住宅和2棟30層住宅圍合而成，紫荷園為為3棟短板式28層高層與外側(cè)1棟30層和交叉口形成3棟33層高層住宅，也是城市重點(diǎn)景觀節(jié)點(diǎn)。一帶：北側(cè)小商業(yè)街和東部大型商業(yè)街區(qū)。東側(cè)商業(yè)采用商業(yè)內(nèi)接，主題建筑采用2棟高層商務(wù)建筑，分布在商業(yè)街的外側(cè)，內(nèi)部主要以底層為主，減少商業(yè)對住宅的影響。同時也將巨大的商業(yè)價值完美體現(xiàn)。一心：結(jié)合南池公園建設(shè)，將小區(qū)步行主入口與至連接，向內(nèi)部滲透，形成中央綠化核心突出大空間的綠化空間，為小區(qū)提供綠色、生態(tài)、健康、休閑、交通等功能于一體的開敞空間。住宅結(jié)合優(yōu)美的中央綠化，創(chuàng)造安靜舒適的居住環(huán)境。（二）規(guī)劃主題本案遵循健康住區(qū)的四個要素：舒適的居住空間、良好的住區(qū)環(huán)境、和諧的鄰里關(guān)系、全面的城市服務(wù)。1）舒適的居住空間強(qiáng)調(diào)動、靜分離的功能分區(qū)。安靜空間由動態(tài)空間遮擋鐵路專用線布局單元采用點(diǎn)式高層住宅為主，加大住宅之間間距，減小受影響面；高架橋增加建筑后退距離，不小于35米。沿路布局商業(yè)、縱向展開的城市公共綠地；形成動空間商業(yè)區(qū)、城市公共綠地、街頭廣場。靜空間居住組團(tuán)、小區(qū)公共綠地、社區(qū)服務(wù)。構(gòu)建安全、動靜分離的交通系統(tǒng)。規(guī)劃采用完全的人車分流系統(tǒng)。主入口為步行，車行交通直接由城市支路進(jìn)入住區(qū)地下停車場。舒緩的小區(qū)步行道將各組團(tuán)連接為一個整體，小區(qū)園路強(qiáng)調(diào)網(wǎng)絡(luò)化、連貫性，與健身步道結(jié)合。商業(yè)步行帶，強(qiáng)調(diào)路線的曲折遞進(jìn)，增加購物的樂趣。住宅機(jī)動車停車主要結(jié)合組團(tuán)庭院設(shè)置在地下，有效保證中央綠化空間使用。住區(qū)主要步行道作為消防應(yīng)急車道，中心綠地作為緊急人流疏散區(qū)。充足的陽光、流暢的空氣、開闊的視野是健康生活的基本要求規(guī)劃布局打破北方傳統(tǒng)行列布局模式，結(jié)合地形特征，采用交錯布局，增加南北樓之間的距離。同時日照遮擋建筑采用點(diǎn)式，增加被遮擋建筑的有效光照時間。通過布局方式的變化，住宅的通風(fēng)、視線都能得到較好的體驗，滿足業(yè)主享受視覺美景的愿望。2）良好的住區(qū)環(huán)境規(guī)劃追求全域化的景觀設(shè)計?！皏小”園大庭，臨園而居、居于園中，打造中國園林式的住區(qū)環(huán)境。約1萬平米的中央綠地，作為整個小區(qū)業(yè)主的公共活動場所，喚起人們交往的興趣。同時大空間的綠化布局，弱化了南高北低的壓抑感。高層建筑形成有圍合感的庭院空間，花園洋房則滿足部分業(yè)主擁有自家院子的夢想。住區(qū)景觀以凸顯“運(yùn)河之都、生態(tài)水城”特征，巧借水、橋、棧道等元素，營造多元、健康、人文的生活氛圍。水體形態(tài)上為抽象的“吉祥如意”，正應(yīng)對“健康住區(qū)”的主題。景觀設(shè)計充分考慮到不同年齡層的需求，或漫步閑談、或列棋品茗，將每一個春暖花開、銀裝素裹印入眼簾。3）和諧的鄰里關(guān)系開放的住區(qū)、私密的組團(tuán)是和諧住區(qū)在空間上的詮釋。中央綠地、服務(wù)中心等功能的共享，強(qiáng)調(diào)住區(qū)的開放，同時商品開發(fā)區(qū)與回遷區(qū)又能夠相對獨(dú)立，便于分區(qū)管理。4）全面的城市服務(wù)城市服務(wù)北依南池公園，設(shè)置時尚購物商業(yè)街，商務(wù)辦公、酒店，為片區(qū)提供高端商業(yè)資源，與城市公共客廳服務(wù)相得益彰，達(dá)到出則繁華，入則寧靜的意境。周邊有中小學(xué)，能滿足業(yè)主子女就學(xué)要求。住區(qū)服務(wù)住區(qū)服務(wù)結(jié)合中央綠地設(shè)置服務(wù)中心，包含老年活動、公廁的功能，在片區(qū)南部設(shè)置九班幼兒園，市政設(shè)施設(shè)置配電室、煤氣調(diào)壓站、換熱站等。智能化的管理規(guī)劃提倡建設(shè)低碳住區(qū)、智能化管理。家庭、訪客、巡更、監(jiān)控等方面的全面管理,有利于提高居住區(qū)安全防范水平,創(chuàng)造安全舒適的居住環(huán)境。利用4C(即計算機(jī)、通信與網(wǎng)絡(luò)、自控和IC卡)，通過有效的傳輸網(wǎng)絡(luò)，將多元的信息服務(wù)與管理、物業(yè)管理與安防、住宅智能化集成，為住宅小區(qū)的服務(wù)與管理提供高技術(shù)的智能化手段，以實現(xiàn)快捷高效的超值服務(wù)與管理，提供安全舒適的家居環(huán)境。包括家庭智能化系統(tǒng)；小區(qū)網(wǎng)絡(luò)、通訊系統(tǒng)；小區(qū)CATV系統(tǒng)；小區(qū)設(shè)備自控(BA)系統(tǒng)；小區(qū)對講系統(tǒng)；小區(qū)遠(yuǎn)程三表抄送系統(tǒng)；小區(qū)物業(yè)管理及一卡通消費(fèi)系統(tǒng)；小區(qū)停車庫管理系統(tǒng)；小區(qū)增值服務(wù)管理系統(tǒng)。“三級物業(yè)管理”第一級：社區(qū)北側(cè)、西側(cè)社區(qū)入口管理，應(yīng)急車輛、步行、自行車等；東側(cè)社區(qū)出入口管理，步行。第二級：認(rèn)可性鄰里（組團(tuán)），引導(dǎo)其進(jìn)入回遷區(qū)、高層商品開發(fā)區(qū)、花園洋房區(qū)等組團(tuán)，進(jìn)入組團(tuán)路徑各自不同。第三級：鄰居（單元）電子門禁系統(tǒng)的居住單元入口，采用入口大堂建筑形式。市政工程設(shè)施及豎向規(guī)劃(一)、豎向規(guī)劃1、現(xiàn)狀小區(qū)總占地面積為16.3公頃，現(xiàn)狀地勢西北高東南低，地面標(biāo)高在36.12—37.05之間。2、規(guī)劃原則合理利用地形地貌，減少土方工程量。滿足排水管線的埋設(shè)要求。有利于建筑布置與空間環(huán)境的設(shè)計。對外聯(lián)系道路的高程與城市道路高程平順銜接。3、豎向工程規(guī)劃考慮土方節(jié)省、排水便捷、周圍環(huán)境以及新建建筑物的要求，為此規(guī)劃小區(qū)內(nèi)主要道路縱坡控制在千分之二左右。（二）、市政工程設(shè)施規(guī)劃a、給水工程規(guī)劃１、用水量（1）生活用水量根據(jù)《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》，確定人均綜合用水量指標(biāo)為200升/人·日，時變化系數(shù)為2.5，小區(qū)每戶按照3.2人計算，規(guī)劃區(qū)人口規(guī)模為6105人，則生活用水量為1221.0立方米/日，時最高用水量為127.2立方米/時。（2）公建用水量公建總建筑面積為10.44萬平方米，綜合用水量指標(biāo)取30升/人·日，時變化系數(shù)為2.0，使用時數(shù)按12小時，公建用水量為125.3立方米/日，時最高用水量為20.88立方米/時。（3）消防用水量根據(jù)《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》，室外消火栓系統(tǒng)用水量為15L/S。小區(qū)按同時一次火災(zāi)計，最大保護(hù)建筑的消防用水量為15L/S（54立方米/時）。（4）合計總用水量為1346.3立方米/日（不包括消防用水量），最大小時用水量為202.1立方米/時。2、供水水源小區(qū)供水水源由濟(jì)寧市供水集團(tuán)供應(yīng)，供水水質(zhì)要符合國標(biāo)GB5749-85《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》之要求。3、管材及管道敷設(shè)方式小區(qū)室外部分采用球墨鑄鐵管，DN100以下者采用聚丙烯管（PPR管），熱熔連接。管網(wǎng)埋地敷設(shè)，室外消火栓直接接自市政供水管網(wǎng)。室外設(shè)置地上式消火栓，間隔不超過120米。b、排水工程規(guī)劃1、排水體制小區(qū)排水體制采用雨、污分流制。2、排水工程規(guī)劃（1）雨水雨水流量按濟(jì)寧市暴雨強(qiáng)度公式計算，重現(xiàn)期為一年，雨水管管徑按雨水流量計算，各管段流向布置，根據(jù)豎向規(guī)劃及水系分布進(jìn)行考慮，本著就近排入水體的原則進(jìn)行布置。最小管徑為DY400，最大管徑為DY600，最后排入規(guī)劃區(qū)周邊道路市政雨水管網(wǎng)。規(guī)劃后，該小區(qū)排水通暢、迅速、無積水現(xiàn)象。（2）污水量計算生活污水按其給水量的85%計算，公建用水按其給水量的80%計算，小區(qū)總污水量為1138.1立方米/日。（3）污水排放建筑物內(nèi)的污水需先經(jīng)化糞池初沉，然后再流入規(guī)劃區(qū)周邊道路市政排水管網(wǎng)。（4）管材及管道的敷設(shè)方式雨、污水管道均采用鋼筋混凝土管，埋地敷設(shè)。c、電力工程規(guī)劃1、用電負(fù)荷建筑面積在80～120㎡地住宅，基本配置容量每戶6kW；建筑面積120～150㎡的住宅，基本配置容量每戶8kW，根據(jù)小區(qū)內(nèi)住宅建筑面積，本小區(qū)基本配置容量按照8KW/戶，則住宅用電為1.53萬KW。公共建筑用電指標(biāo)按100W/平方米，則公建用電為1044萬KW。用電負(fù)荷匯總?cè)缦卤恚航ㄖ镱愋蛻魯?shù)建筑面積（萬㎡）用電指標(biāo)用電量（萬kW）住宅19088kW/戶1.53公建10.44100W/㎡10442、10/0.4KV變電室布置同時利用系數(shù)取0.55，則住宅部分所需變壓器容量為10.5MVA，公建部分所需變壓器容量為7177.5MVA。規(guī)劃在小區(qū)內(nèi)共設(shè)置三處10/0.4KV變配電室，其中一處兼做開閉所，為住宅服務(wù)。公建部分結(jié)合地下車庫設(shè)置專用變壓器。電源接自王母閣路市政10KV供電線路。3、低壓線路規(guī)劃低壓線路全部為地下直埋敷設(shè)，沿道路或綠地布置。d、通信工程規(guī)劃1、電信工程（1）電話預(yù)測電話普及率為1部1戶，每對電話主線所服務(wù)的公共建筑面積按40平方米計，小區(qū)總電話預(yù)測為4518部。（2）電信線路布置電信線路全部采用光纖，穿電信排管沿道路或綠地埋地敷設(shè)。2、有線電視工程有線電視電纜接自市政有線電視網(wǎng)絡(luò)，與電話、寬帶網(wǎng)線并排敷設(shè)，電視電纜接入各樓后設(shè)置信號放大器。e、熱力工程規(guī)劃1、熱負(fù)荷小區(qū)熱負(fù)荷的計算，采用采暖綜合熱指標(biāo)法進(jìn)行，住宅采暖熱指標(biāo)為32W/平方米，公建采暖熱指標(biāo)為50W/平方米，同時使用系數(shù)取0.8，熱化率為100%，采暖熱負(fù)荷為9925.5KW。2、熱交換站在小區(qū)內(nèi)設(shè)置一處熱交換站，采用兩個分區(qū)供熱方式，面積為150平方米左右。也可結(jié)合地下車庫的建設(shè)，將換熱站位置改至地下。3、供熱管道布置及敷設(shè)方式在地下車庫范圍內(nèi)，熱力管網(wǎng)采用粱底吊裝的敷設(shè)方式，地下車庫范圍外采用直埋敷設(shè)，沿道路布置，采用無縫鋼管。f、天燃?xì)夤こ桃?guī)劃1、用氣量小區(qū)用氣量采用人均用氣量指標(biāo)法進(jìn)行，人均用氣量指標(biāo)為0.22立方米/日，小區(qū)總用氣量為1343.1立方米/日。2、燃?xì)庹{(diào)壓站小區(qū)設(shè)一處燃?xì)庹{(diào)壓站，位于小區(qū)南部。3、燃?xì)夤艿啦贾眉胺笤O(shè)方式燃?xì)夤艿姥氐缆凡贾?，采用無縫鋼管，埋地敷設(shè)。g、工程管線綜合規(guī)劃1、工程管線綜合布置的原則管線帶的布置應(yīng)與道路或建筑紅線平行。壓力管讓自流管。管徑小的讓管徑大的。易彎曲的讓不易彎曲的。臨時性的讓永久性的。新建的讓現(xiàn)有的。工程量小的讓工程量大的。檢修次數(shù)少的、方便的，讓檢修次數(shù)多的、不方便的。2、工程管線規(guī)劃所有工程管線全部地下直埋。供電、通信、熱力管道、給水管道、燃?xì)夤艿赖母餐梁穸染鶠?.8米，雨水管道的覆土厚度隨排水坡度而定,起點(diǎn)覆土厚度為0.7米，污水管道的覆土厚度隨排水坡度而定,起點(diǎn)覆土厚度為1.2米。車庫頂部覆土深度不低于1.5米，各種管線埋深不低于規(guī)范要求，不滿足要求的要經(jīng)過特殊處理后方可施工，詳細(xì)細(xì)節(jié)見各專業(yè)施工圖設(shè)計。建筑設(shè)計（一）設(shè)計策略通過分析現(xiàn)代建筑與傳統(tǒng)中式建筑的優(yōu)缺點(diǎn)，綜合本案情況，設(shè)計充分考慮濟(jì)寧本地特色與運(yùn)河情懷，在現(xiàn)代風(fēng)格的建筑中融入具有明顯地域特征的本土建筑特色，將該地塊建筑群整體確立為具有時尚、典雅韻味的現(xiàn)代中式建筑。（二）設(shè)計手法1尺度比例無論是高大雄偉的太和殿，還是溫婉雅致的江南園林都令我們沉醉入迷，尺度與比例便是隱藏在這些不同類型的建筑中的神奇密碼。我們參考傳統(tǒng)建筑以三段式控制高層住宅比例，并以此做立面分段，采用“頂部標(biāo)志、中部簡約、底部純粹”的原則處理建筑外觀，力求與傳統(tǒng)建筑求得神似。在大尺度方面，頂部用傳統(tǒng)的“瓦屋面”，立面上通過建筑構(gòu)件的變化將中國傳統(tǒng)花格窗抽象表現(xiàn)出來，而在低層部位、公共空間、陽臺等近人尺度方面，才會做一些細(xì)部處理。2建筑色彩通過對傳統(tǒng)民居建筑的分析，灰白搭配是我們認(rèn)為最能表現(xiàn)中式建筑風(fēng)格的組合，我們意圖通過清素淡雅的色彩創(chuàng)造一種輕松閑適的居家環(huán)境?；野着浜啙嵏蓛?，但總體給人陰冷之感較重，因此我們特意在建筑細(xì)部上加強(qiáng)暖色調(diào)的應(yīng)用，通過局部暗紅色的外墻、原木色的空調(diào)格柵等來調(diào)和大面積的冷色，而這又與中國傳統(tǒng)建筑中的門窗、隔斷等裝飾物的色彩不謀而合。3傳統(tǒng)建筑符號的提煉相對于簡單寫實的仿古建筑，我們利用中國畫的寫意手法截取了部分中國傳統(tǒng)建筑片段，有機(jī)地將中國傳統(tǒng)建筑符號在建筑中重新表達(dá)出來，以喚醒每個人記憶深處對于運(yùn)河建筑的認(rèn)知，加強(qiáng)認(rèn)同感。最明顯的例子是把中式的坡屋頂抽象凝練，在頂部配以花格裝飾構(gòu)成建筑的構(gòu)圖中心；其次中國傳統(tǒng)裝飾紋樣在建筑立面、空調(diào)欄板等處隨處可見。4、與南池在建筑上的互動為加強(qiáng)南池與本小區(qū)建筑之間的溝通，利用北廳及北向景觀的設(shè)置將室外沿河景觀引入室內(nèi)，達(dá)到借景的目的。同時，注重建筑沿南池立面的設(shè)計，建筑北立面被作為重點(diǎn)處理。5、傳統(tǒng)庭院空間多層入戶庭院及住宅門廳設(shè)計中,國人非常講究門庭和入戶方式的設(shè)計，強(qiáng)化入口空間層次，體現(xiàn)中式住宅的歸屬感。傳統(tǒng)中式住宅是從大門進(jìn)入庭院，通過這個過渡空間后及進(jìn)入廳堂，形成空間序列，就此形成室內(nèi)外空間的穿插和分明層次關(guān)系，也給居者一種心理的鋪墊和暗示。與傳統(tǒng)空間對接，以強(qiáng)化入口空間層次體現(xiàn)綜合實踐庭院住宅的歸屬感。設(shè)計從院墻門入口進(jìn)入小型封閉庭院，再從庭院進(jìn)入公共大堂，近似于四合院的空間層次，并通過壓低為一層高的院墻入口們降低高層入口尺度對回家人的壓迫感。6公建設(shè)計為緩和東側(cè)高架橋?qū)ρ亟止ǖ膲浩雀?，兩棟?dú)立高層之間采用4層裙房相連，形成大體量商業(yè)綜合體，形體生態(tài)意向傳統(tǒng)建筑屋頂反宇曲線，自然過渡，平緩落差。與之相對應(yīng)的底部，近人尺度上采用園林設(shè)計中漏景拱門，兩樓平面因地制宜，自然扭轉(zhuǎn)，采用板點(diǎn)相結(jié)合、縱橫兩方向錯列式的布局，隨橋就勢，移步異景。并利用其形體優(yōu)勢的同時阻隔城市道路的噪聲影響。并注重運(yùn)用“起承轉(zhuǎn)合”的設(shè)計手法組織景觀空間，形成有序的空間序列，達(dá)到步移景異、曲徑通幽、富于變化、充滿情趣的景觀效果，并結(jié)合曲廊、亭榭、植物、山石等小品，打造一幅中國立體山水畫。立面裝飾上采用大面積中式窗格元素，造型設(shè)計風(fēng)格簡潔，豎向鋼材與淺藍(lán)色低輻射中空玻璃相間，干脆利落的豎線條韻律感十足，表達(dá)著現(xiàn)代辦公建筑的格調(diào)?？傮w上通過體塊對比、虛實對比體現(xiàn)雕塑感，同時點(diǎn)綴具有中國傳統(tǒng)特色的窗花。整個建筑顯得開放大氣、精致典雅、光影效果強(qiáng)烈，既現(xiàn)代又有濃厚的中式風(fēng)格，頗具高檔辦公建筑的氣質(zhì)和品位充分發(fā)揮其標(biāo)志性、景觀性作用。7綠色生態(tài)建筑技術(shù)隨著中國城市化的高速發(fā)展，高層住宅應(yīng)用太陽能熱水系統(tǒng)是必然趨勢，太陽能熱水系統(tǒng)工程在高層住宅的應(yīng)用關(guān)鍵是太陽能集熱器安裝與建筑一體化和后期維護(hù)的問題。本建筑擬利用建筑大面積的平屋頂采用屋頂集中集熱系統(tǒng)本項目采用并積極推廣成熟節(jié)能技術(shù)和經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品，在建筑材料、節(jié)能設(shè)備方面，充分利用自然資源，具有良好的節(jié)能環(huán)保效果。尤其對水環(huán)境的利用，對雨水的收集的運(yùn)用，改善地區(qū)水資源缺乏和水景環(huán)境的矛盾。地源熱泵是利用淺層地能進(jìn)行供熱制冷的新型能源利用技術(shù)，地源熱泵利用了地下土壤巨大的蓄熱蓄冷能力，冬季把熱量從地下土壤中轉(zhuǎn)移到建筑物內(nèi)部，夏季再把地下的冷量轉(zhuǎn)移到建筑物內(nèi)部，只是冬夏兩季工作的溫度范圍不同而已。直飲水系統(tǒng)是以市政自來水經(jīng)過特殊工藝深度處理凈化后，再經(jīng)臭氧混合后密封于容器中且不含任何添加物，再通過紫外線滅菌使水質(zhì)達(dá)到國家飲用水標(biāo)準(zhǔn)，然后經(jīng)過變頻泵利用食品級獨(dú)立管道直接輸送到每個飲用點(diǎn)，讓人放心使用的優(yōu)質(zhì)并直接飲用的水。8結(jié)構(gòu)新技術(shù)高層住宅采用CL結(jié)構(gòu)體系，采用復(fù)合墻體保溫，不僅可以達(dá)到國家規(guī)定的節(jié)能要求，還解決了目前普遍采用外墻保溫層技術(shù)產(chǎn)生的隱患，并集保溫、抗震、環(huán)保、施工周期短、技術(shù)成熟先進(jìn)、造價低等眾多優(yōu)點(diǎn)于一身。運(yùn)營策略1、開發(fā)運(yùn)營策略實行市場運(yùn)作的居住小區(qū)、商業(yè)區(qū)開發(fā)機(jī)制，圍繞小區(qū)交通系統(tǒng)成單元式布局和開發(fā)，統(tǒng)一規(guī)劃、分割、分單元開發(fā)建設(shè)。（1）合理規(guī)模尺度的開發(fā)單元，形成彈性的滾動開發(fā)機(jī)制：（2）針對不同組團(tuán)單元住宅性質(zhì)功能不同，先期進(jìn)行配套設(shè)施及高層回遷住宅開發(fā)，打造環(huán)境，提升建筑品質(zhì)，樹立品牌。（3）多功能住宅開發(fā)的混合住區(qū)開發(fā)模式，能有效避免市場單一風(fēng)險。（4）近期以基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)先，重點(diǎn)建設(shè)市政、交通等基礎(chǔ)設(shè)施，合理安排幼兒園、衛(wèi)生醫(yī)療等社會事業(yè)設(shè)施。（5）遠(yuǎn)期根據(jù)前期開發(fā)建設(shè)及市場需求重新梳理定位，選擇適合產(chǎn)品物業(yè)開發(fā)建設(shè)。2、開發(fā)時序（1）原則：積累+共生+互長最大化利用現(xiàn)有成熟資源，創(chuàng)造區(qū)域價值分期注入功能元素，累積區(qū)域價值，根據(jù)功能元素成長規(guī)律，相互調(diào)配、形成集聚效應(yīng)。復(fù)合、多樣的產(chǎn)品組合各期產(chǎn)品豐富、多元，以抗市場風(fēng)險；各期產(chǎn)品有機(jī)組合，實現(xiàn)效益最大化。（2）步驟：聚氣——項目啟動階段。根據(jù)土地現(xiàn)狀情況及交通條件，選擇地塊西、南部的回遷用地打造示范社區(qū)。旨在充分利用現(xiàn)有條件，建設(shè)幼兒園、北側(cè)商業(yè)等公共設(shè)施，快速聚集人氣，為進(jìn)一步開發(fā)打下基礎(chǔ)。聚勢——依托一期開發(fā)，推進(jìn)地塊北側(cè)高品質(zhì)高層、多層商品住宅項目開發(fā)，配建社區(qū)活動中心等公共服務(wù)設(shè)施，迅速提升區(qū)域品質(zhì)，樹立精致社區(qū)形象。聚質(zhì)——根據(jù)未來市場情況，適時推出集中商業(yè)、商務(wù)、酒店公寓綜合體，將開發(fā)進(jìn)一步推向高端。3、經(jīng)濟(jì)測算名稱建筑面積（萬㎡）單價（元/平方米）建設(shè)工程總價（萬元）樓面價格收入（萬元）高層住宅20.22220044484135474花園洋房2.2412402777.619040幼兒園0.281400392商業(yè)4.11400574061500商務(wù)辦公2.712200596218970酒店公寓3.05722006725.421399社區(qū)活動中心0.231400322市政、園林（室外地面）11.13003330合計43.93769733256383技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、用地平衡一覽表用地構(gòu)成面積（公頃）所占比例（%）人均面積（㎡/人）一、居住區(qū)用地10.7577.517.611住宅用地6.345910.42公建用地1.5142.463道路用地1.29122.14公共綠地1.62152.65二、其他用地3.1222.5——居住區(qū)規(guī)劃用地13.87100——2、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目指標(biāo)規(guī)劃總用地面積16.3ha規(guī)劃建設(shè)用地面積13.87ha其中居住建設(shè)用地面積10.75ha商業(yè)建設(shè)用地面積3.12ha規(guī)劃道路用地面積2.43ha規(guī)劃總戶數(shù)1908戶規(guī)劃總?cè)藬?shù)6105人戶均人口3.2人/戶規(guī)劃總建筑面積447510㎡其中地上建筑