孔雀廣場(chǎng)營(yíng)銷的方案(偉業(yè)顧問(wèn))第一部分：市場(chǎng)環(huán)境第二部分：地塊梳理第三部分：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境第四部分：營(yíng)銷策略第五部分：銷售執(zhí)行報(bào)告框架政策基調(diào)第一部分市場(chǎng)環(huán)境2011年1-2月主要政策：國(guó)八條、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、房產(chǎn)稅、京十五條；中央調(diào)控決心堅(jiān)決，2011年開局三輪調(diào)控來(lái)襲，國(guó)八條、房產(chǎn)稅等重磅政策陸續(xù)發(fā)布。政策要點(diǎn)第一部分市場(chǎng)環(huán)境國(guó)八條的出臺(tái)，意味著第三輪調(diào)控的開始，調(diào)控設(shè)計(jì)抑制需求、增加供應(yīng)等四方面。政策調(diào)控手段從心理預(yù)期、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、購(gòu)買層面全面抑制市場(chǎng)，對(duì)于改善性需求影響較大。政策解讀第一部分市場(chǎng)環(huán)境“京十五條”是“國(guó)八條”的首都版本，在繼承和落實(shí)新八條的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步深化了新八條的內(nèi)容，特別在限購(gòu)政策方面，尤為嚴(yán)厲。從項(xiàng)目銷售層面上反饋，“限貸”政策成為最大影響，目前地方監(jiān)管嚴(yán)謹(jǐn)，為按揭制造很大阻礙，“限購(gòu)”相對(duì)較小，主要客戶心理預(yù)期上對(duì)市場(chǎng)存在觀望。北京宏觀環(huán)境總結(jié)第一部分市場(chǎng)環(huán)境從各個(gè)直轄市、單列市、省會(huì)城市及熱點(diǎn)城市“限購(gòu)”政策執(zhí)行層面來(lái)看，地方政府限購(gòu)有一定“局限性”，短期內(nèi)固安限購(gòu)可能較小，受北京影響整體走勢(shì)影響，固安區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格面臨自身上行及北京下行的雙重壓力。住宅土地市場(chǎng)第一部分市場(chǎng)環(huán)境2月北京土地市場(chǎng)成交土地面積為11.75公頃，同比減少24.7%，京15條提出商品住宅土地供應(yīng)計(jì)劃不低于前兩年均實(shí)際供應(yīng)水平，能否不再像去年一樣靠年底突擊來(lái)完成令人擔(dān)憂;2010年成交地塊土地成本占房?jī)r(jià)的比例分別按（40%，35%，30%）測(cè)算，將在下半年入市項(xiàng)目中對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格有所影響，部分入市項(xiàng)目下調(diào)難度較大。受政策調(diào)控影響，開發(fā)企業(yè)對(duì)于土地市場(chǎng)同樣存在一定觀測(cè)情緒，短期內(nèi)高價(jià)地將會(huì)停滯，部分區(qū)域成交將集中新城區(qū)域；2009年、2010年部分大興成交地塊存在入市可能性，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)。商品住宅市場(chǎng)第一部分市場(chǎng)環(huán)境2月北京商品住宅，銷售面積37.82萬(wàn)平米，成交金額94億；成交均價(jià)24806元/㎡，同比上漲44%，環(huán)比上漲7.6%；成交套數(shù)3184套，同比減少42%，環(huán)比減少62%。整體市場(chǎng)受政策、季節(jié)性周期、銷售任務(wù)多方面因素影響，1月、2月市場(chǎng)整體供應(yīng)表現(xiàn)不足，成交呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化態(tài)勢(shì)，表現(xiàn)經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)人群強(qiáng)烈改善需求，項(xiàng)目下階段推廣工作重點(diǎn)把握“具備較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、具備改善需求、不具備北京購(gòu)房條件”目標(biāo)客群。商品住宅市場(chǎng)第一部分市場(chǎng)環(huán)境朝陽(yáng)、大興、房山三個(gè)區(qū)域成為2010年至今成交主力軍，其中朝陽(yáng)區(qū)受區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)及區(qū)域范圍等條件支撐，全年高居高成交比例份額；大興、房山節(jié)點(diǎn)性集中放量將其成交比例放大，兩大區(qū)域已經(jīng)成為北京購(gòu)房主力軍，2010年集中拿地情況明顯，龍湖、金融街、保利等多家品牌企業(yè)拿地，2011年下半年競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較大。商品住宅市場(chǎng)第一部分市場(chǎng)環(huán)境傳統(tǒng)城八區(qū)受新政影響，成交結(jié)構(gòu)發(fā)生調(diào)整，高單價(jià)、高總價(jià)項(xiàng)目出現(xiàn)明顯滯銷情況，“剛性改善、剛性需求”成為自2010年宏觀調(diào)控政策出臺(tái)后兩大購(gòu)房主力軍。有效引導(dǎo)部分改善性需求，解決客戶心理抗性，將有效提高項(xiàng)目成交比例。競(jìng)品近期表現(xiàn)（項(xiàng)目分布）第一部分市場(chǎng)環(huán)境項(xiàng)目分布圖，明細(xì)表1、首邑溪谷2、旭輝.紫郡3、金地仰山4、富力丹麥5、長(zhǎng)陽(yáng)半島6、綠地新都會(huì)7、芭蕾雨.悅都8、中國(guó)鐵建長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城競(jìng)品近期表現(xiàn)第一部分市場(chǎng)環(huán)境首邑溪谷金地仰山東亞馬賽公館金色漫香郡富力丹麥小鎮(zhèn)綠地香頌旭輝紫郡芭蕾雨悅都綠地新都會(huì)中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島2011年一季度，大興、房山兩個(gè)區(qū)域項(xiàng)目受北京限購(gòu)政策影響，除政策前有集中認(rèn)購(gòu)項(xiàng)目外，各個(gè)項(xiàng)目成交量出現(xiàn)明顯下滑，各個(gè)項(xiàng)目呈“量跌價(jià)平”態(tài)勢(shì)，價(jià)格暫無(wú)明顯松動(dòng)，但基本無(wú)漲價(jià)趨勢(shì)！市場(chǎng)環(huán)境小結(jié)第一部分市場(chǎng)環(huán)境政策指向——“三限”卡住北京需求，部分需求外溢、部分需求觀望，項(xiàng)目存在一定空間，但大趨勢(shì)出現(xiàn)預(yù)期下滑，需建立銷售信心及意向客戶購(gòu)買信心；宏觀市場(chǎng)——由于供應(yīng)模式改變，土地市場(chǎng)出現(xiàn)成交新低，多數(shù)以京南、西南片區(qū)為主（價(jià)值、價(jià)格雙洼地），體現(xiàn)未來(lái)市場(chǎng)主流趨勢(shì)，同時(shí)存在潛在直接、間接競(jìng)爭(zhēng)；一手住宅市場(chǎng)成交下滑，因結(jié)構(gòu)性變化導(dǎo)致成交價(jià)格繼續(xù)攀升，但走高區(qū)域?yàn)楹诵膮^(qū)域，邊緣城區(qū)態(tài)勢(shì)平穩(wěn)；競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)——2011年新入市或開盤項(xiàng)目，新政前成交旺盛，新政后成交縮減，整體體現(xiàn)“量跌價(jià)穩(wěn)”市場(chǎng)態(tài)勢(shì)；新政對(duì)于市場(chǎng)影響有待于長(zhǎng)期監(jiān)測(cè)，但多數(shù)競(jìng)品項(xiàng)目?jī)r(jià)格走勢(shì)區(qū)域平穩(wěn)，無(wú)上揚(yáng)、下滑態(tài)勢(shì)，整體市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，未來(lái)上漲壓力較大；市場(chǎng)競(jìng)品——萬(wàn)科歡慶城3月13日鷺湖開盤，聯(lián)排220㎡最低總價(jià)192萬(wàn)，均價(jià)9000元/平米左右，開盤銷售較好，280/300成交比，二期計(jì)劃5月前后上市，綜合性價(jià)比優(yōu)勢(shì)較高，未來(lái)客戶分流較大，其貸款銀行北京建行可直接針對(duì)北京客戶辦理貸款。第一部分：市場(chǎng)分析第二部分：地塊梳理第三部分：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境第四部分：營(yíng)銷策略第五部分：銷售執(zhí)行報(bào)告框架1、地塊位置第二部分地塊梳理項(xiàng)目用地孔雀廣場(chǎng)用地位于永定河孔雀城中心地帶，東臨孔雀城3.1期、3.2期，西臨孔雀城3.3期，北面是孔雀城大湖區(qū)域。南沿孔雀城二號(hào)路，是孔雀城未來(lái)南大門的必經(jīng)之路，也是孔雀城的核心商業(yè)區(qū)，是孔雀城的黃金地段。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)第二部分地塊梳理孔雀廣場(chǎng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目數(shù)值單位備注1總占地面積16600㎡2總建筑面積48199㎡3住宅建筑面積31699㎡4商業(yè)建筑面積14953㎡5容積率2.87/6綠化率13.31%/7戶數(shù)185戶8車位數(shù)量261輛孔雀廣場(chǎng)項(xiàng)目建筑面積中，商業(yè)占比32%，住宅占比68%，其商業(yè)規(guī)模占南半球商業(yè)規(guī)模的59%，是永定河孔雀城的商業(yè)核心區(qū)。優(yōu)勢(shì)條件第二部分地塊梳理商業(yè)價(jià)值1.5萬(wàn)平米的商業(yè)體量，是孔雀城項(xiàng)目的商業(yè)核心區(qū)，商業(yè)功能的設(shè)置提升整個(gè)區(qū)域公建配套標(biāo)準(zhǔn)及居民生活品質(zhì)，體現(xiàn)生態(tài)休閑有異域風(fēng)情的小鎮(zhèn)商業(yè)氛圍；景觀價(jià)值一條景觀帶與廣場(chǎng)貫穿整個(gè)項(xiàng)目，北臨孔雀大湖公園，綠意與水系交匯于此；動(dòng)線價(jià)值孔雀城社區(qū)的南入口大門，道路寬暢，人車分流，銜接孔雀二號(hào)路，交通便利；產(chǎn)品價(jià)值在前期產(chǎn)品基礎(chǔ)上增加了圓角和建筑符號(hào)設(shè)計(jì)，采用南加州建筑風(fēng)格，產(chǎn)品外立面全面優(yōu)化；投資價(jià)值小面積，低總價(jià)，產(chǎn)品優(yōu)化，景觀環(huán)繞，坐擁最繁華的商業(yè)街區(qū)。樓座情況第二部分地塊梳理1#2#3#5#4#70年/56套疊拼37洋房1950年/38套疊拼27洋房1150年/38套疊拼27洋房1170年/12套疊拼8洋房470年/41套疊拼28洋房13產(chǎn)品情況第二部分地塊梳理產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品類型套數(shù)合計(jì)70年

復(fù)式72108平層3650年

復(fù)式5476平層22產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品類型套數(shù)合計(jì)70年

大戶型72大戶型127小戶型58小戶型3650年

大戶型54小戶型22按產(chǎn)權(quán)比對(duì)：70年產(chǎn)權(quán)60%，50年產(chǎn)權(quán)40%；按類型比對(duì)：復(fù)式70%，平層30%；地塊梳理小結(jié)第二部分地塊梳理地塊位置——孔雀城南中軸上，北臨孔雀湖，南鄰二號(hào)路；優(yōu)勢(shì)條件——產(chǎn)品升級(jí)，景觀環(huán)繞，動(dòng)線清晰，坐擁最繁華的商業(yè)街區(qū)；產(chǎn)品情況——70年產(chǎn)權(quán)，復(fù)式類產(chǎn)品是為主力產(chǎn)品，重點(diǎn)去化；第一部分：市場(chǎng)環(huán)境第二部分：地塊梳理第三部分：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境第四部分：營(yíng)銷策略第五部分：銷售執(zhí)行報(bào)告框架2011年第一季度銷售情況回顧第三部分競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境2011年一季度各產(chǎn)品線簽約回款明細(xì)時(shí)間指標(biāo)1月2月3月合計(jì)旗艦大堡單價(jià)106521204811850——套數(shù)73414回款255311816664400精英大堡單價(jià)873890939289——套數(shù)671321101回款151973373342321993豪華大堡單價(jià)9380100329847——套數(shù)695534158回款146449482718131307疊拼單價(jià)654063226436——套數(shù)907244206回款104617060531922840旗艦大堡：5%精英大堡：27%豪華大堡：39%疊拼：28%2011年第二季度推售情況回顧第三部分競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境2010年11月，入市7.12011年3月底，7.1計(jì)劃入市2010年12月，入市？2011年5月，孔雀廣場(chǎng)計(jì)劃入市結(jié)合一季度回款分配，旗艦大堡5%，回款0.5億，豪華大堡39%，回款3.9億，疊拼28%，回款2.8億，精英大堡由臺(tái)地聯(lián)排替代27%，回款2.7億；從目前情況來(lái)看，除旗艦大堡、臺(tái)地聯(lián)排、疊拼外各個(gè)產(chǎn)品線均不能滿足回款分布，需及時(shí)補(bǔ)充別墅類產(chǎn)品供應(yīng)或及早啟動(dòng)新產(chǎn)品入市；從剩余比例看，疊拼類產(chǎn)品占比較大，二季度需重點(diǎn)解決疊拼類銷售問(wèn)題；結(jié)合目前銷售情況，期面臨豪華大堡、疊拼價(jià)格上漲35%，產(chǎn)品漲幅過(guò)高，嚴(yán)重影響目前銷售及后續(xù)產(chǎn)品入市。2011年第二季度產(chǎn)品梳理——產(chǎn)品貨值梳理第三部分競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境永定河孔雀城房源貨值統(tǒng)計(jì)期數(shù)狀態(tài)認(rèn)購(gòu)未簽未認(rèn)購(gòu)合計(jì)備注產(chǎn)品套數(shù)貨值套數(shù)貨值取證進(jìn)度未簽回款1-5期——3774515066181406914069已取證63001.2、6.1.1、6.1.2——325575101905748174816.2.1期旗艦大堡1550642688611392530160精英大堡19471725615278聯(lián)排92256002256疊拼36520123349987006.2.2期旗艦大堡0054190121901296901豪華大堡72164311222857645007疊拼30380919629073328817.1期聯(lián)排72198001072290642706106815未取證6000疊拼

1381745417454景觀高層

1693141531415孔雀廣場(chǎng)疊拼

18515240152400合計(jì)32270305483185121255426255426

12300截止到2季度，預(yù)計(jì)可售貨值約25.5億；其中可售房源（未認(rèn)購(gòu)）18.5億，認(rèn)購(gòu)未簽7億，認(rèn)購(gòu)未簽回款1.2億；可售房源中已取證9.8億，7.1期、孔雀廣場(chǎng)未取證總計(jì)8.7億。2011年第二季度產(chǎn)品梳理——產(chǎn)品貨值梳理第三部分競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境產(chǎn)品序列房源套數(shù)房源貨值旗艦大堡8727881精英大堡2561豪華大堡12228576臺(tái)地聯(lián)排10722906景觀高層16931415疊拼54265266其他608524從一季度數(shù)據(jù)看，別墅類產(chǎn)品去化依然為主力去化，但二季度從剩余產(chǎn)品比例看，疊拼類產(chǎn)品占比較大，二季度銷售重心是盡快解決別墅類產(chǎn)品的去化基礎(chǔ)上立即轉(zhuǎn)型疊拼類銷售問(wèn)題。二季度問(wèn)題小結(jié)第三部分競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境別墅類產(chǎn)品目前走量房源為豪華大堡、臺(tái)地聯(lián)排，但整體房源供應(yīng)有限，無(wú)法滿足一季度回款比例分布，回款分布需重新調(diào)整產(chǎn)品關(guān)系；從頌春園、疊翠園、秋月園、孔雀廣場(chǎng)四個(gè)可售項(xiàng)目來(lái)看，疊拼類（小高層、高層）產(chǎn)品占據(jù)二季度相當(dāng)一定貨值比例，結(jié)合目前銷售態(tài)勢(shì)，別墅類產(chǎn)品將在4月全部消化，5月、6月將面臨三大類疊拼銷售問(wèn)題，永定河孔雀城在此階段需全線調(diào)整推廣方向，以保證回款；從供應(yīng)有限、費(fèi)用有限的情況下，需增加項(xiàng)目自身操作精細(xì)化、集中化，以保證有效控制成交客戶費(fèi)用比。疊拼梳理——十大賣點(diǎn)第三部分競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境精裝大堂，奢華大氣——地面鋪防滑地磚，刷內(nèi)墻涂料，藝術(shù)吊頂、豪華燈飾等；大堂挑空，莊重典雅——超大尺度挑空空間，彰顯豪華尊貴生活，讓居者更享體面生活；一梯一戶，私密空間——低密生活環(huán)境，給你一份怡人的寧?kù)o，獨(dú)享尊貴私密空間；入戶挑空，別墅感強(qiáng)——5.8米挑空空間，營(yíng)造氣勢(shì)空間，奢華尺度擴(kuò)展居者心境；入戶花廳，綠意無(wú)垠——連通自然情趣，承載閑情逸致，盡享都市閑情生活；私家車位，戶戶配備——每戶贈(zèng)送一個(gè)地上停車位，車位獨(dú)享，尊貴優(yōu)越；靈動(dòng)空間，自由打造——步入式露臺(tái)，擁簇陽(yáng)光與風(fēng)景，盡顯尊貴氣質(zhì)；四明格局，寬敞明亮——明廚、明衛(wèi)、明臥、明廳，讓居者真正享受到舒適生活意境；智能系統(tǒng)，人性關(guān)懷——可視對(duì)講，打造尊貴舒適的安保系統(tǒng)；戶型方正，功能完善——南北通透，超大面寬，陽(yáng)光充沛，通風(fēng)良好。疊拼類產(chǎn)品四線競(jìng)爭(zhēng)第三部分競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境產(chǎn)品地塊剩余套數(shù)（套）主要賣點(diǎn)面積區(qū)間（㎡）堤岸疊拼6.2.124堤岸美景170-230陽(yáng)光疊拼6.2.2200景觀綠化170-230果嶺疊拼7.1120果嶺景觀170-230景觀高層7.1169高端形象180-270孔雀廣場(chǎng)孔雀廣場(chǎng)185商業(yè)價(jià)值80-180合計(jì)698從頌春園、疊翠園、秋月園、孔雀廣場(chǎng)四個(gè)可售項(xiàng)目來(lái)看，5月、6月將面臨三大類疊拼銷售問(wèn)題，目前應(yīng)通過(guò)推廣及包裝手段有效區(qū)隔各類產(chǎn)品線產(chǎn)品差異，制造價(jià)格梯度，實(shí)現(xiàn)階段性重點(diǎn)去化，大體量產(chǎn)品持續(xù)去化模式，保證回款持續(xù)給力。第一部分：市場(chǎng)環(huán)境第二部分：地塊梳理第三部分：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境第四部分：營(yíng)銷策略第五部分：銷售執(zhí)行報(bào)告框架1、策略制定——開發(fā)策略回顧第四部分營(yíng)銷策略三個(gè)陌生踏出第一步一期三關(guān)向前一大步二期三個(gè)調(diào)整真正上路三期大堡攜其他連鎖品牌開天辟地四期大堡、臺(tái)地聯(lián)排、疊拼成熟演繹五期堤岸生活成功嫁接六期臺(tái)地聯(lián)排再續(xù)經(jīng)典，景觀高層蜻蜓點(diǎn)水七期黃金地段價(jià)值演繹，小鎮(zhèn)崛起塑造傳說(shuō)孔雀廣場(chǎng)1、策略制定——開發(fā)策略目標(biāo)第四部分營(yíng)銷策略一級(jí)目標(biāo)：快速銷售、保障回款孔雀廣場(chǎng)為永定河孔雀城第二季度房源的主要構(gòu)成，產(chǎn)品地塊價(jià)格最高，產(chǎn)品形式豐富，操作可控，能快速產(chǎn)生優(yōu)質(zhì)回款，銷售有效組織，實(shí)現(xiàn)快速去化。二級(jí)目標(biāo)：掠鄉(xiāng)分眾、制造差異第二季度5月、6月永定河孔雀城產(chǎn)品線內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)面臨的是三個(gè)地塊，四大疊拼類產(chǎn)品線競(jìng)爭(zhēng)，孔雀廣場(chǎng)入市能有效制造一定產(chǎn)品差異，實(shí)現(xiàn)客戶分級(jí)。三級(jí)目標(biāo)：畫龍點(diǎn)睛、小鎮(zhèn)崛起孔雀廣場(chǎng)為大三期內(nèi)保留黃金地塊，為項(xiàng)目南大門、核心商業(yè)街、大湖聯(lián)通路，是小鎮(zhèn)的魅力點(diǎn)、是大湖連廊、是綜合體，宣講孔雀廣場(chǎng)，內(nèi)部?jī)r(jià)值崛起。1、策略制定——營(yíng)銷策略回顧第四部分營(yíng)銷策略疊翠園秋月園孔雀廣場(chǎng)一個(gè)北京城，四個(gè)孔雀城孔雀城·京郊魅力小鎮(zhèn)連鎖品牌幸福生活樣板，中國(guó)明星小鎮(zhèn)品牌訴求項(xiàng)目訴求地塊訴求產(chǎn)品訴求旗艦大堡豪華大堡陽(yáng)光疊拼臺(tái)地聯(lián)排景觀高層果嶺疊拼平層疊拼1、策略制定——營(yíng)銷策略回顧第四部分營(yíng)銷策略時(shí)間項(xiàng)目分期推廣主題核心訴求點(diǎn)2006年一期“提前十年住別墅”性價(jià)比2007年二期“人生建墅天地家寬”別墅夢(mèng)想2008年三期“一個(gè)培育親情的地方”情感訴求2009年四期“大堡獨(dú)棟全庭院”產(chǎn)品力四期“一個(gè)北京城四個(gè)孔雀城”品牌力2010年五期“四庭院臺(tái)地聯(lián)排別墅”產(chǎn)品力六期“一堤一岸一湖一心一悅一棟”精神訴求2011年6.2.2“林語(yǔ)·花巷庭院·年華”精神訴求全臺(tái)地定制化森林城堡產(chǎn)品力7.1四庭院臺(tái)地HOUSE孔雀廣場(chǎng)居孔雀之寧?kù)o、享廣場(chǎng)之繁華生活訴求1、策略制定——推廣策略制定第四部分營(yíng)銷策略一個(gè)北京城、四個(gè)孔雀城品牌項(xiàng)目產(chǎn)品永定河孔雀城豪華大堡臺(tái)地全庭院開年巨獻(xiàn)！臺(tái)地聯(lián)排230萬(wàn)起、豪華大堡160萬(wàn)起別墅類產(chǎn)品短期退出歷史舞臺(tái)，別墅產(chǎn)品推廣轉(zhuǎn)型至別墅生活方式推廣！1、策略制定——推廣策略制定第四部分營(yíng)銷策略1、由于孔雀廣場(chǎng)項(xiàng)目體量的限制，孔雀廣場(chǎng)推廣依然延續(xù)孔雀城體系下推廣，重點(diǎn)展示孔雀核心地塊價(jià)值！2、孔雀廣場(chǎng)項(xiàng)目定位依托孔雀城小鎮(zhèn)體系，重點(diǎn)宣傳體現(xiàn)小鎮(zhèn)魅力提升！2、項(xiàng)目定位——價(jià)值梳理第四部分營(yíng)銷策略特色鮮明的小鎮(zhèn)中心功能突出的小鎮(zhèn)窗口充滿活力的社區(qū)中心生態(tài)便捷的社區(qū)服務(wù)孔雀廣場(chǎng)得天獨(dú)厚的景觀體系靈動(dòng)闊卓的人居空間2、項(xiàng)目定位——核心定位第四部分營(yíng)銷策略孔雀魅力小鎮(zhèn)中央（經(jīng)典）2、項(xiàng)目定位——核心定位第四部分營(yíng)銷策略永定河孔雀城疊拼陽(yáng)光疊拼果嶺疊拼景觀高層孔雀廣場(chǎng)……產(chǎn)品屬性地塊屬性陽(yáng)光疊拼果嶺疊拼景觀高層孔雀廣場(chǎng)因此，孔雀廣場(chǎng)預(yù)售產(chǎn)品應(yīng)結(jié)合產(chǎn)品屬性及地塊屬性，打造產(chǎn)品名稱，便于銷售訴求營(yíng)造及提升推廣力！2、項(xiàng)目定位——核心定位第四部分營(yíng)銷策略孔雀廣場(chǎng)：居孔雀之幽境、享廣場(chǎng)之繁華！中央上院：孔雀中央，上院年華！考慮孔雀廣場(chǎng)獨(dú)特地塊屬性，特采取內(nèi)部推廣形式，推廣整合項(xiàng)目屬性2、項(xiàng)目定位——推廣演繹（報(bào)廣）第四部分營(yíng)銷策略1、主形象區(qū)針對(duì)于5月后面臨產(chǎn)品格局，報(bào)廣采用推廣疊拼產(chǎn)品模式，主畫面采用整體地塊形象或別墅生活意境畫面；1中央上院—立體景觀體驗(yàn)、繁華商業(yè)圍合、靈動(dòng)人居空間、輕松置業(yè)門檻。2高爾夫體驗(yàn)之旅盛情邀約3幸福長(zhǎng)者、匯佳幼兒園、社區(qū)商業(yè)街、孔雀大湖公園42、產(chǎn)品提列區(qū)考慮三線疊拼產(chǎn)品及剩余別墅類產(chǎn)品推廣，采用重點(diǎn)產(chǎn)品推薦形式，與主畫面區(qū)域保持整體、統(tǒng)一；產(chǎn)品宣傳區(qū)生活演繹區(qū)3、活動(dòng)、促銷區(qū)此欄目?jī)?nèi)重點(diǎn)釋放主題活動(dòng)、邀約吸引點(diǎn)，銷售促銷信息，以保證整體風(fēng)格突出；4、配套、服務(wù)列表區(qū)若形成別墅訴求向別墅生活訴求過(guò)度，建議階段性將產(chǎn)品列表調(diào)整至配套列表，以增加客戶購(gòu)買點(diǎn)。小鎮(zhèn)中央孔雀廣場(chǎng)隆重登場(chǎng)居孔雀之寧?kù)o、享廣場(chǎng)之繁華面積80-180㎡總價(jià)50萬(wàn)起2、項(xiàng)目定位——推廣演繹（網(wǎng)絡(luò)、短信）第四部分營(yíng)銷策略第一幀——孔雀城，京郊魅力小鎮(zhèn)連鎖品牌！第二幀——永定河孔雀城小鎮(zhèn)中央—孔雀廣場(chǎng)5月盛裝綻放！VIP66056666第三幀——孔雀廣場(chǎng)中央上院，居孔雀之寧?kù)o、享廣場(chǎng)之繁華，面積80-180㎡總價(jià)50萬(wàn)起VIP66056666第四幀——孔雀廣場(chǎng)中央上院，立體景觀體驗(yàn)、繁華商業(yè)圍合、靈動(dòng)人居空間、輕松置業(yè)門檻！VIP66056666網(wǎng)絡(luò)通欄短信內(nèi)部短信——【小鎮(zhèn)喜訊】永定河孔雀城核心中央，孔雀廣場(chǎng)即將開盤，立體景觀體驗(yàn)、繁華商業(yè)圍合、靈動(dòng)人居空間，80-180平米50萬(wàn)起66056666市場(chǎng)短信居孔雀之寧?kù)o、享廣場(chǎng)之繁華，孔雀廣場(chǎng)中央上院80-180平米50萬(wàn)起立體景觀體驗(yàn)、繁華商業(yè)圍合，排卡特惠2萬(wàn)66056666第一部分：市場(chǎng)分析第二部分：地塊梳理第三部分：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境第四部分：營(yíng)銷策略第五部分：銷售執(zhí)行報(bào)告框架1、銷售目標(biāo)——房源回顧第五部分銷售執(zhí)行1#-11#-21#-32#3#4#5#-25#-1棟號(hào)洋房套數(shù)疊拼套數(shù)總面積1#-171733871#-281225861#-34816142#112753223#112753224#4816145#-192243555#-2461936合計(jì)581271293185274291、銷售目標(biāo)——推盤計(jì)劃第五部分銷售執(zhí)行1、5月推出東側(cè)70年產(chǎn)權(quán)2棟，西側(cè)1棟，38套，均價(jià)6400元/㎡；西側(cè)50年產(chǎn)權(quán)1棟，38套、總計(jì)76套，均價(jià)6000元/㎡。1111332、6月推出東側(cè)70年產(chǎn)權(quán)1棟，31套，均價(jià)6500元/㎡；東側(cè)50年產(chǎn)權(quán)1棟，38套，均價(jià)6000元/㎡2237月推出西側(cè)70年產(chǎn)權(quán)2棟，44套，均價(jià)6600元/㎡；1、銷售目標(biāo)——價(jià)格控制性計(jì)劃第五部分銷售執(zhí)行

2010年5月2010年6月2010年7月合計(jì)70年產(chǎn)權(quán)銷售面積（平米）53204340616015820成交套數(shù)383144113成交均價(jià)（元/平米）6400650066006505均價(jià)遞增額

100100200均價(jià)遞增率

0.00%成交金額（萬(wàn)元）3405282140661029150年產(chǎn)權(quán)銷售面積（平米）53205320010640成交套數(shù)3838

76成交均價(jià)（元/平米）60006000

6000均價(jià)遞增額

200

200均價(jià)遞增率

3.39%

3.39%成交金額（萬(wàn)元）31923192

6384合計(jì)銷售面積（平米）106409660616026460成交套數(shù)766944189總體均價(jià)6150628066006302均價(jià)遞增額