資產(chǎn)評(píng)估實(shí)驗(yàn)指導(dǎo)書編寫：肖川林實(shí)驗(yàn)一：資產(chǎn)評(píng)估在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用實(shí)驗(yàn)?zāi)康模哼M(jìn)一步掌握各種評(píng)估方法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用實(shí)驗(yàn)任務(wù)：計(jì)算分析題1、待估宗地為待開發(fā)建設(shè)的七通一平空地，面積2000平方米，允許用途為住宅建設(shè)，允許容積率為6,覆蓋率為^50%,土地使用權(quán)年限為70年，要求按假設(shè)開發(fā)法估測該宗地公平市場價(jià)值。有關(guān)數(shù)據(jù)如下：預(yù)計(jì)建設(shè)期為2年，第一年投入60%的總建設(shè)費(fèi)，第二年投入40%的總建設(shè)費(fèi)，總建設(shè)費(fèi)預(yù)計(jì)為1500萬元。專業(yè)費(fèi)用為總建設(shè)費(fèi)用的6%，利息率為10%，利潤率為20%，售樓費(fèi)用及稅金等綜合費(fèi)率為售樓價(jià)的5%，假設(shè)住宅樓建成后即可全部售出，樓價(jià)預(yù)計(jì)為4500元/平方米，折現(xiàn)率10%。方法提示：1）預(yù)計(jì)住宅樓的買樓價(jià)的現(xiàn)值為：3000x2000x6（1+10%》=29752066（元）總地價(jià):總地價(jià)=(29752066-9190000-551400-1487603-1948280)+(1+20%)二16574783+1.2=13812319(元)2、有一待估宗地，現(xiàn)收集到4個(gè)可比較參照交易案例，具體情況如下表。宗地成交價(jià)格（元/平方米）交易時(shí)間交易情況容積率剩余使用年限區(qū)域因素個(gè)別因素待估地2010/0101.2450018002009/012%1.3501%028502008/011%1.45001%37602009/0101.1400-2%47802008/0101.045-1%1%表中的交易情況、區(qū)域因素及個(gè)別因素值，都是參照物宗地與待估宗地比較，負(fù)號(hào)表示參照物宗地條件比待估宗地條件差，正號(hào)表示參照物宗地條件比待估宗地條件優(yōu)，數(shù)值大小代表對(duì)宗地地價(jià)的修正幅度。容積率與地價(jià)的關(guān)系為：容積率在1-1.5之間時(shí)，容積率每增加0.1，宗地單位地價(jià)比容積率為1時(shí)增加3%。該城市地價(jià)指數(shù)見下表：年份200520062007200820092010指數(shù)100105108110111115試根據(jù)以上條件評(píng)估待估宗地2000年1月20日的價(jià)格。方法提示：1）確定待估地分別與參照物1、2、3、4作比較后的評(píng)估值。P=800x115x100x106xI"(1+10%)50*?%*x100x100="(1+10%)501110102109[1101100

P=850x舊x坐x1062111101(1+10%加100100112x1_1x同x(1+10%》。=812.8(元/平方米)101115100P=850x舊x坐x1062111101(1+10%加100100112x1_1x同x(1+10%》。=812.8(元/平方米)101115100P=760xxx3110100103106(1+10%加100一x「1一x麗x98(1+10%)40100=841.53(元/平方米)41101001001_19999(1+10%>5P=P1+P2+OP=785.4+812.8+84技3+881§3=830.41(元/平方米)2）用平均法計(jì)算待估地評(píng)估值3、有一宗已七通一平的待開發(fā)建設(shè)的空地，土地面積為3200平方米，建筑容積率為2.5,擬開發(fā)建設(shè)為公寓。土地使用權(quán)年期為50年。據(jù)市場調(diào)查和項(xiàng)目可行性分析，該項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)周期為3年，取得土地使用權(quán)后即可動(dòng)工，建成后即可對(duì)外出租，出租率估計(jì)為90%,每建筑平方米的年租金預(yù)計(jì)為300元，年出租費(fèi)用為年租金的25%。建筑費(fèi)預(yù)計(jì)每建筑平方米1000元，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10%，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投人。假設(shè)當(dāng)?shù)劂y行貸款利率為7%，不動(dòng)產(chǎn)綜合還原利率為8%，開發(fā)商要求的總利潤為所開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的15%。試評(píng)估該宗土地的地價(jià)。計(jì)算結(jié)果以元為單位（取整）。方法提示：1）測算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)不動(dòng)產(chǎn)建筑總面積：3200X2.5=8000（平方米）不動(dòng)產(chǎn)純收益二300X8000X90%X（1-25%）=1620000（元）不動(dòng)產(chǎn)收益年期二50-3=47（年）不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)=1620000/8%x=19706113（元）2）測算建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)二1000X（1+10%）X8000=8800000（元）3）計(jì)算利息利息二地價(jià)X7%X3+8800000X7%X1.5=0.21地價(jià)+924000（元）4）計(jì)算利潤利潤=19706113X15%=2955917（元）5）測算地價(jià)地價(jià)二不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-利息-利潤地價(jià)二不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-利息-利潤=19706113-8800000-0.21地價(jià)-924000-2955917地價(jià)=6994224/1.21=5780350（元）單價(jià)二5780350/3200=1806.36（元/m2）樓面地價(jià)=1806.36/2.5=722.54（元/m2）該題為收益法和剩余法的綜合運(yùn)用，利用收益法求取不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，利用剩余法求取地價(jià)。4、某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，實(shí)際已經(jīng)使用8年。經(jīng)過調(diào)查測算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該類建筑物的建造成本800萬元（建設(shè)期為2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入建造成本的40%），管理費(fèi)用為建造成本的3%，年利息率為6%，銷售稅費(fèi)為50萬元，開發(fā)利潤為120萬元。該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為18萬元；裝修的重置成本為200萬元，平均壽命為5年，已經(jīng)使用2年；設(shè)備部分的重置成本為110萬元，平均壽命為10年，已經(jīng)使用8年。假設(shè)殘值率為零，試計(jì)算該建筑物的折舊（貶值）總額。方法提示：1）建筑部分的重置成本：800X（1+3%）+800X60%X6%X1.5+800X40%X6%X0.5+50+120=1046.8（萬元）2）建筑部分的折舊：建筑部分的折舊：（1046.8-18）X8/50+18=182.6（萬元）3）裝修部分的折舊：裝修部分的折舊：200X2/5=80（萬元）4）設(shè)備部分的折舊：設(shè)備部分的折舊：110X8/10=88（萬元）5）總折舊：總折舊：182.6+80+88=350.6（萬元）實(shí)驗(yàn)二、資產(chǎn)評(píng)估在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用實(shí)驗(yàn)?zāi)康模哼M(jìn)一步掌握各種評(píng)估方法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用實(shí)驗(yàn)任務(wù)：計(jì)算分析題1、某被評(píng)估的生產(chǎn)控制裝置購建于1995年，原始價(jià)值100萬元，2000年和2003年分別投資50000元和20000元進(jìn)行了兩次更新改造，2005年對(duì)該資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。調(diào)查表明，該類設(shè)備及相關(guān)零部件的定基價(jià)格指數(shù)在1995年、2000年、2003年、2005年分別為110%、125%、130%、150%。該設(shè)備尚可使用年限為6年。另外，該生產(chǎn)控制裝置正常運(yùn)行需要5名技術(shù)操作員，而目前的新式同類控制裝置僅需要4名操作員。假定待評(píng)估裝置與新裝置的運(yùn)營成本在其他方面相同，操作人員的人均年工資福利費(fèi)為12000元，所得稅稅率為33%，適用折現(xiàn)率為10%。根據(jù)上述調(diào)查資料，求待評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。方法提示：1）估算重置成本重置成本=100X150%：110%+5X150%：125%+2X150%：130%=144.67（萬元）2）估算加權(quán)投資年限加權(quán)投資年限=10X136.36:144.67+5X6^144.67+2X2.3^144.67=9.66年3）估算實(shí)體性貶值率實(shí)體性貶值率=9.66:（9.66+6）=61.69%4）估算實(shí)體性貶值實(shí)體性貶值=重置成本X實(shí)體性貶值率=144.67X61.69%=89.25（萬元）5）功能性貶值估算第一步，計(jì)算被評(píng)估裝置的年超額運(yùn)營成本（5-4）X12000=12000（元）第二步，計(jì)算被評(píng)估裝置的年凈超額運(yùn)營成本12000X（1-33%）=8040（元）第三步，將被評(píng)估裝置的年凈超額運(yùn)營成本，在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)求和，以確定其功能性貶值額將被評(píng)估裝置的年凈超額運(yùn)營成本，在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)求和，以確定其功能性貶值額8040X（P/A，10%，6）=8040X4.3553=35016.61（元）=3.5萬元6）求資產(chǎn)價(jià)值待評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值=重置成本一實(shí)體性貶值一功能性貶值=144.67—89.25—3.5=51.92（萬元）2、某被評(píng)估設(shè)備購建于2005年6月，賬面原值100萬元，2008年6月對(duì)該設(shè)備進(jìn)行了技術(shù)改造，以使用某種專利技術(shù)，改造費(fèi)用為10萬元，2009年6月對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為1999年6月30日?，F(xiàn)得到以下數(shù)據(jù)：①2005年至2009年該類設(shè)備的定基價(jià)格指數(shù)分別為105%、110%、110%、115%、120%；②被評(píng)估設(shè)備的月人工成本比同類設(shè)備節(jié)約1000元；③被評(píng)估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報(bào)酬率為10%，規(guī)模效益指數(shù)為0.7，該企業(yè)為正常納稅企業(yè)；④經(jīng)過了解，得知該設(shè)備在評(píng)估使用期間因技術(shù)改造等原因，其實(shí)際利用率為正常利用率的60%，經(jīng)過評(píng)估人員鑒定分析認(rèn)為，被評(píng)估設(shè)備尚可使用6年，預(yù)計(jì)評(píng)估基準(zhǔn)日后其利用率可以達(dá)到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的80%。根據(jù)上述條件估算該設(shè)備的有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)參數(shù)和評(píng)估價(jià)值。方法提示：1）估算重置成本重置成本=100X120%：105%+10X120%：115%=124.72（萬元）2）估算加權(quán)投資年限加權(quán)投資年限=4X114.29：124.72+1X10.43：124.72=3.75年3）估算實(shí)體性貶值率實(shí)體性貶值率=3.75:（3.75+6）=38.46%4）估算實(shí)體性貶值實(shí)體性貶值=重置成本X實(shí)體性貶值率=124.72X38.46%=47.97（萬元）5）估算功能性貶值第一步，計(jì)算被評(píng)估設(shè)備的年超額運(yùn)營成本1000X12=12000（元）第二步，計(jì)算被評(píng)估設(shè)備的年凈超額運(yùn)營成本12000X（1—33%）=8040（元）第三步，將被評(píng)估裝置的年凈超額運(yùn)營成本，在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)求和，以確定其功能性貶值額8040X（P/A，10%，6）=8040X4.3553=35016.61（元）=3.5萬元6）估算經(jīng)濟(jì)性貶值率經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1—（60%：80%）x]X100%=[1—（60%：80%）0.7]X100%=18.24%7）估算經(jīng)濟(jì)性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值=（重置成本一實(shí)體性貶值一功能性貶值）X經(jīng)濟(jì)性貶值率=（124.72—47.97—3.5）X18.24%=13.36（萬元）8）求資產(chǎn)價(jià)值待評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值=重置成本一實(shí)體性貶值一功能性貶值一經(jīng)濟(jì)性貶值=124.72—47.97—3.5-13.36=59.89（萬元）3、評(píng)估對(duì)象為某機(jī)器設(shè)備生產(chǎn)企業(yè)的一條國產(chǎn)I型機(jī)組，該機(jī)組于2006年5月20日購置并投入使用，其設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為年產(chǎn)A產(chǎn)品10萬件賬面原值為150萬元，現(xiàn)評(píng)估人員需要評(píng)估該機(jī)組于2011年5月20日的價(jià)值。評(píng)估人員經(jīng)過調(diào)查得到以下有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)數(shù)據(jù)資料：①從2006年5月至2011年5月，該類設(shè)備的環(huán)比價(jià)格指數(shù)2007年為102%,2008年為101%，2009年為99%，2010年為100%，2011年為102%:②］型機(jī)組在2011年的出廠價(jià)格為100萬元，運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)大約占購置價(jià)格的25%；③被評(píng)估機(jī)組從使用到評(píng)估基準(zhǔn)日，由于市場競爭的原因，利用率僅僅為設(shè)計(jì)能力的60%，估計(jì)評(píng)估基準(zhǔn)日后其利用率會(huì)達(dá)到設(shè)計(jì)要求；④該機(jī)組經(jīng)過檢測尚可以使用7年；⑤與具有相同生產(chǎn)能力的II型機(jī)組相比，該機(jī)組的年運(yùn)營成本超支額大約在4萬元左右；⑥折現(xiàn)率為10%。試評(píng)估確定該機(jī)組的市場價(jià)值。方法提示：1）運(yùn)用市場重置方式（詢價(jià)法）評(píng)估I型機(jī)組的過程及其結(jié)果重置成本：重置成本=100X（1+25%）二125（萬元）實(shí)體有形損耗率：實(shí)體有形損耗率=5X60%/［（5X60%）+7］X100%=3/10X100%=30%評(píng)估值：評(píng)估值=125X（1-30%）=87.5（萬元）2）運(yùn)用價(jià)格指數(shù)法評(píng)估I型機(jī)組的過程及其結(jié)果重置成本=150X(1+2%)(1+1%)(1-1%)(1+2%)=156.04(萬元)實(shí)體有形損耗率二3/（3+7）X100%=30%功能性貶值=4X（1-33%）（P/A,10%,7）=2.68X4.8684=13.05萬元評(píng)估值=156.04X（1-30%）-13.05=96.18（萬元）關(guān)于評(píng)估最終結(jié)果的意見及理由：關(guān)于評(píng)估最終結(jié)果的意見及理由：最終評(píng)估結(jié)果應(yīng)以運(yùn)用市場重置方式(詢價(jià)法)的評(píng)估結(jié)果為準(zhǔn)或?yàn)橹?此結(jié)果的權(quán)重超過51%即算為主)。因?yàn)榇朔椒ㄊ抢昧耸袌龅呐袛?，更接近于客觀事實(shí)，而價(jià)格指數(shù)法中的價(jià)格指數(shù)本身比較寬泛，評(píng)估精度可能會(huì)受到影響。實(shí)驗(yàn)三、無形資產(chǎn)評(píng)估實(shí)驗(yàn)?zāi)康模赫莆諢o形資產(chǎn)評(píng)估方法實(shí)驗(yàn)任務(wù)：計(jì)算分析題1、甲企業(yè)將一項(xiàng)專利使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)，擬采用利潤分成支付的方法。該專利技術(shù)是三年前自行研制的，賬面成本為80萬元，三年間物價(jià)累計(jì)上升了25%，該專利保護(hù)期10年，剩余保護(hù)期6年，專業(yè)人員測算認(rèn)為該專利技術(shù)的成本利潤率為400%，乙企業(yè)資產(chǎn)的重置成本為4000萬元，成本利潤率為13%。專業(yè)人員通過對(duì)該專利技術(shù)的同類技術(shù)發(fā)展趨勢(shì)分析，認(rèn)為該專利的剩余經(jīng)濟(jì)使用年限為4年。通過對(duì)市場供求狀況及生產(chǎn)狀況分析得知，乙企業(yè)的年實(shí)際生產(chǎn)能力為20萬件，成本費(fèi)為每件400元，未來4年期間的產(chǎn)量與成本費(fèi)用變動(dòng)不大，使用該專利技術(shù)后產(chǎn)品的性能提高，預(yù)計(jì)每件產(chǎn)品的售價(jià)在未來第一、二年為500元，第三、四年為450元。折現(xiàn)率為10%，所得稅稅率為33%。試確定該專利的評(píng)估價(jià)值。方法提示：求利潤分成率80X(1+25%)X(1+400%)/[80X(1+25%)X(1+400%)+4000X(1+13%)]=9.96%求未來每年的預(yù)期利潤額第1、2年：（500-400）X20=2000（萬元）第3、4年：（450-400）X20=1000（萬元）第5年：（430-400）X20=600（萬元）3）求評(píng)估值：9.96%X（1-33%）X[2000/（1+10%）+2000/（1+10%）2+1000/（1+10%）3++1000/（1+10%）4+600/（1+10%）5]=352.2（萬元）2、某企業(yè)為了整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需要進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)過預(yù)測該企業(yè)未來5年凈利潤分別為100萬元、110萬元、120萬元、150萬元、160萬元，預(yù)計(jì)從第6年起每年收益處于穩(wěn)定狀態(tài)，即每年平均為160萬元。該企業(yè)一直沒有負(fù)債，其有形資產(chǎn)只有貨幣資金和固定資產(chǎn)，且其評(píng)估值分別為100萬元和500萬元。該企業(yè)有一尚可使用5年的非專利技術(shù)，該技術(shù)產(chǎn)品每件可獲得超額利潤10元，目前該企業(yè)每年生產(chǎn)產(chǎn)品8萬件，經(jīng)過綜合生產(chǎn)能力和市場分析預(yù)測，在未來5年每年可生產(chǎn)10萬件。折現(xiàn)率為6%。試評(píng)估該企業(yè)的商譽(yù)價(jià)值。方法提示：1）計(jì)算企業(yè)整體價(jià)值10。11Q120150160160TT^+（l+6%y+（l+6%J+（l+6%y+（l+6%J+6%x（l+6%y=100X0.9434+110X0.8900+120X0.8396+150X0.7921+160x0.7473+160^6%X0.7473=2524.18（7；元）2）計(jì)算企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值單項(xiàng)有形資產(chǎn)評(píng)估值為600萬估算出非專利技術(shù)評(píng)估值：100X（0.9434+0.8900+0.8396+0.7921+0.7473）=421.24（萬元）3）評(píng)出商譽(yù)價(jià)值商譽(yù)二整體資產(chǎn)評(píng)估值-（有形資產(chǎn)評(píng)估值+非專利技術(shù)評(píng)估值）=2524.18-（600+421.24）=150