山東淄博商業(yè)物業(yè)市場調(diào)查報告廣州***房地產(chǎn)策劃機構(gòu)2002年7月22日前言承蒙貴公司信任我公司，由我公司全面負(fù)責(zé)通乾商場項目的全程策劃。為使本項目能在激烈的競爭環(huán)境中脫穎而出，迅速實現(xiàn)銷售，前期的市場調(diào)查顯得尤為重要。為此，我公司對該項目所在的張店區(qū)及其周邊區(qū)域作了深入的調(diào)查分析研究。本調(diào)查報告是經(jīng)過我司調(diào)查人員對淄博市的商業(yè)物業(yè)及主要居住小區(qū)進行實地調(diào)查，并結(jié)合通乾商場的實際情況而形成，是項目全程策劃的重要組成部分。一、淄博市現(xiàn)狀淄博市位于山東省中部，全市總面積5938平方公里，轄張店、博山、淄川、周村、臨淄5個區(qū)和桓臺、沂源、高青3個縣，總?cè)丝?18萬人，其中市區(qū)人口270.48萬人。其中張店區(qū)64.3萬人，淄川67.1萬人，周村31.1萬人，博山47.5萬人，臨淄58.6萬人。淄博是山東省重要的工業(yè)城市，具備較好的工業(yè)基礎(chǔ)。主要工業(yè)門類有石油化工、醫(yī)藥、紡織、絲稠、建材、陶瓷、機電、電力等35個行業(yè)。陶瓷、琉璃、絲綢久負(fù)盛名，是我國五大瓷都之一。（一）地理位置及交通狀況淄博是山東省重要的交通樞紐城市，有15條公路干線通往全國各地，膠濟鐵路、濟（南）青（島）高速公路橫貫全市東西，市中心張店距濟南國際機場僅70公里，向東距青島港300公里，空運、海運十分便捷。（二）淄博城市布局張店、淄川、博山、周村、臨淄5個區(qū)和桓臺縣呈梅花狀分布，東西南北4個城區(qū)距中心城區(qū)分別為20公里左右，城鄉(xiāng)交錯，布局舒展，形成城市組群。（三）國民經(jīng)濟狀況淄博工業(yè)實力雄厚，已形成以重工業(yè)為主體，大中小企業(yè)相結(jié)合，城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的格局?，F(xiàn)有工業(yè)企業(yè)16000多個，主要工業(yè)門類有石油化工、陶瓷、紡織、絲綢、醫(yī)藥、建材、冶金、機電、塑料、電子等35個，有一大批在全國、全省占有重要位置的企業(yè)和產(chǎn)品。主要年份國內(nèi)生產(chǎn)總值構(gòu)成（以國內(nèi)生產(chǎn)總值為100）矮年份著第一產(chǎn)業(yè)鋤第二產(chǎn)業(yè)墾第三產(chǎn)業(yè)單199毒6筐年喜1拳0督．再9散6等1企．初6康2仆7污．黃5俗199襲7惹年愈1靠0指．昏0磁6尖0回．活7氏2熱9泉．驅(qū)3鋒199由8付年移9踏．礙9排6惕0亡．血0銅3輔0拌．坊1爸199乓9陷年兇9蹤．欺1岸5即8受．危0別3謹(jǐn)2蜘．翅9構(gòu)200飄0贏年寺8您．含2拍5鋸7營．船4控3秤4鄉(xiāng)．叫4志200蛇1惕年釋7宇．餓2測5渾8霞．界8扁34.02001年第三產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值約219億元，其中批發(fā)零售貿(mào)易、飲食業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值分別為53.35億元、13.73億元、25.7億元，分別占總產(chǎn)值的8.31%、2.14%、4%，可見第三產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為淄博地區(qū)重要的經(jīng)濟來源之一，商業(yè)物業(yè)作為開展第三產(chǎn)業(yè)的重要場所，必然會受到更多的關(guān)注。從2001年統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，全市工業(yè)整體效益水平呈恢復(fù)性增長，地方工業(yè)效益繼續(xù)穩(wěn)步提高。近年來，淄博市確立了發(fā)展板塊經(jīng)濟的總體思路，實施抓大放小，著力于培植重點企業(yè)集團，提高全市工業(yè)經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益。2001年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達到702億元，比上年增長11.5%；全市工業(yè)總產(chǎn)值達到1168億元，比上年增長9.06%。淄博的外商投資企業(yè)發(fā)展較快，德國西門子、日本旭硝子、澳大利亞金馬利等一批國際大財團、大商社、大公司相繼到淄博投資。2001年，全市引進外來投資項目1180項，實際到位投資62.6億元。先后與美國伊利市、法國拉羅什市等28個國內(nèi)外城市結(jié)為友好城市，與世界70多個國家和地區(qū)建立了經(jīng)濟技術(shù)合作與貿(mào)易關(guān)系。全市2001年出口創(chuàng)匯6億美元，出口產(chǎn)品達19大類300余種，銷往70多個國家和地區(qū)。獲自營進出口權(quán)企業(yè)和在境外投資辦廠、設(shè)立辦事機構(gòu)的企事業(yè)單位逐年增加。國際經(jīng)濟技術(shù)合作和對外承包工程及勞務(wù)合作也取得較大進展。年（四）詞區(qū)域潤宏觀經(jīng)濟發(fā)展莊狀況早1進、厲國民經(jīng)濟持續(xù)甜發(fā)展殲從臟199眨9釀年開始國內(nèi)生川產(chǎn)總值年均增努長留9讓%次，城鎮(zhèn)居民人登均可支配收入匆、農(nóng)民人均純夾收入年均分別哀增粘長鉗5勾%罰和閥8絡(luò)%艱，初步形成適板應(yīng)經(jīng)濟國際化釀要求的開放格漏局；經(jīng)濟結(jié)構(gòu)導(dǎo)的戰(zhàn)略性調(diào)整壓也取得重大進靜展，初步形成弱現(xiàn)代化城市的宿格局和風(fēng)貌，蛇人民生活更加炮寬裕。預(yù)計論到鋼201肥0沉年，國內(nèi)生產(chǎn)?？傊祵⑴斜刃?00鈴0同年翻一番。芒2購、城市化進程急的加快城市品抽位不斷提高釣一些項目先后扛啟動，城市基暈礎(chǔ)設(shè)施、文化到教育工程、商奇業(yè)貿(mào)易場所等兔投入建設(shè)，為聽淄博市的發(fā)展攪奠定了堅實的票基礎(chǔ)。此外，繡隨著腥城市品位的提執(zhí)高，決定了城艦市必須能夠提株供較高檔次的敬休閑、娛樂、竟購物等場所。晶而就淄博目前址的狀況來看，閃現(xiàn)有的娛樂購差物消閑場所尚鄰難滿足全方位躁的要求，發(fā)展麗較高檔的商業(yè)嘆物業(yè)勢在必行京。理3納、淄博城市第斜三產(chǎn)業(yè)扯加速濫發(fā)展貼從上述分析可介知，淄博市經(jīng)椒濟發(fā)展構(gòu)成中默的第三產(chǎn)業(yè)，身每年均穩(wěn)步發(fā)誤展，第三產(chǎn)業(yè)憲在整個國民經(jīng)震濟中的比重有桂不斷噴擴大貧的趨勢，說明船淄博市的經(jīng)濟擺發(fā)展的多樣化佳和多元性，也念從另一個側(cè)面戀說明淄博市的瓣人均消費能力笑逐年增高，人郵們對商業(yè)服務(wù)淹需求也趨之活季躍。而商業(yè)物摩業(yè)作為開展第們?nèi)a(chǎn)業(yè)的重要府場所，必然成孫為許多發(fā)展商歌和投資者追逐衛(wèi)的對象。和4腦、消費品市場臺平穩(wěn)運行寶200夫2地年炎1-聲4毅月份，社會消憲費品零售總額部居前三位的依元次為張巷店晝(18.8銅1咬億漲元固)雞、淄迎川恭(票14繳.7朝3抬億燭元褲)火、博山指（蹈11.4笑7似億元），全市戒消費品零售總員額累計實糖現(xiàn)退72.0還3騰億元，同比增搖長辮12.4瑞%利，比上年同期目增幅提丙高莫2.臟1豐個百分點。其速中國有經(jīng)濟增拳長悔7.5綠%偉，個體經(jīng)濟增析長鐮13.1涉%谷，私營經(jīng)濟增猜長債24.0妨%蛾，發(fā)展較為平奶衡，增幅均保針持品在今12秩%坊以上。值得注涂意的是，在張省店地區(qū)僅淄博列商暢廈至200誕1彎年的零售總額旅就余達蘇1熟2圈億元，約占整廟個張店地區(qū)社漿會消費零售總類額瞎的雞65舞%互，社會消費能芳力之高由此可朋見一斑，也從楚另一個側(cè)面反您映了淄博商業(yè)矛市場的過渡集辟中，發(fā)展其他爬商業(yè)物業(yè)項目綱大有前途。棍5炊、全市物價總沒水平次繼續(xù)在低位上欣運行單200蔽2爹年袋1-濤4抗月份累計物價鄉(xiāng)總水平同比下布降差2.州3蛛個點；當(dāng)月下線降慌1敢個點，除煙、求酒及生活用品貸類價格和居住域類價格同比略換有上漲；娛樂絹教育文化用品采及服務(wù)類價格丘同比持平外，喝其余各構(gòu)成項局目均低于上年使同期物價水平液。總體而言，破淄博市物價水批平回落，城鎮(zhèn)葬居民收入穩(wěn)定室增長，生活水傘平顯著提高。牲6壯、瀉城鎮(zhèn)居民收支賠同步增加凍200執(zhí)2叔年看1-痰4捆月份，全市城眉鎮(zhèn)居民人均可要支配收入辜為癢266饑9刪元，比上年同釋期增陷長珍14.0倍%捷，城鎮(zhèn)居民人厚均消費支得出航176第7鈔元，同比增味長理11.2%客;兄其中居住及房皇地產(chǎn)的支出嘴達汪19盲0股元，同比增淡長犬67.1嫩%鷹，為八大類消隨費性支出增幅皆之烤首曬,啊增幅居第二位墓的是醫(yī)療保健碼支出，人射均決17類7指元，增善長說42.1橋%榮；食品支裙出船64舊0鏈元，增寺長岔5.8錯%傍。列拾7杯、全市居民儲范蓄情葬況交雨截裝止描4據(jù)月末，淄博市開城鄉(xiāng)居民儲蓄隊存款余額達蝴到帽385.盾5養(yǎng)億元，排在煙隨臺菌（揀681.8溫7羞億元）、青島疊（財669.0使6舊億元）、濟南愛（裝580.5蕩7辰億元）、濰坊芝（昏512.緩8津億元）之后，運居第五位；增材長速抬度方12.38農(nóng)%膊，排在威海居（饞22.1倘%潤）、東營拳（逮18.9動%抽）、青島拖（絮17.9毅%奪）、臨沂鋸（極15.06愛%奪）、棗莊裝（嫂14.3濱%漸）等市之后，兇居第八位乘。會登8除、全市居民可絲支配收入持續(xù)宇增長非200摸2腐年補1-效4女月份，全市城佛鎮(zhèn)居民人均可雞支配收訊入噴266悼9陰元，列東營竭（渠359償8奉元）、威海鹿（美337迷4胖元）、煙臺?。?13潑8揮元）、濟南匙（就301虹7崗元）、青島線（饞298剃7春元）、日照勵（頭277翻1器元）之后，居情第七位；同比備增受長仇14營%竿，列威海享（獵23.3千%香）、濟寧貧（代19.3僚%顧）之后，居全瘡省第十一位。揀二矛、淄博錘房地產(chǎn)央業(yè)發(fā)展?fàn)畋?00病1葵年全年共完成侵固定資產(chǎn)投目資巷172.裝1界億元，比上年宇增沿長依7.1%協(xié),爪其中地方完成帆投仆資壽126.泳7翁億元，比上年娃增繩長繞25.3將%泊。城鎮(zhèn)集體以忙上單位共完成要投贏資老101.6第8盜億元（含零星探投資），比上升年增傘長員3.34禿%貫；農(nóng)村共完成悟固定資產(chǎn)投幕資獎67.3米4鵲億元。其中房悶地產(chǎn)開發(fā)投拔資繪12.雅3壘億元，增積長娛37.9偽%械。主（一）房地產(chǎn)柴發(fā)展概況撫全市區(qū)縣屬以動上施工項避目貪95拒6井個，竣工項朽目府67閥8蟲個，竣工阿率偷70.92光%支，其中新開工上項凝目昂77必9末個，比上年增徐加糖27逼3效個。全年城鎮(zhèn)宴單位自建和房艘地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)女住宅投資揪達泊14.7墨4靜億元，住宅建陶設(shè)繼續(xù)保持較騰高的投入，竣估工住宅面保積狼139.4量6絲萬平方米；商擾品房銷售弟額債9.3浩5討億元，其中銷怠售給個附人聞8.5婚9介億元，增爸長季79.71網(wǎng)%控，總體資金到仆位率膨達桐94.71練%裕。暮拉（二）商用物腐業(yè)狀況圓淄博是國家重殖要的邁石油攜化工基地、歷莊史文化名城，除山東省的中心歷城市之一，是芒魯中地區(qū)商業(yè)援的發(fā)源地，城袍市商業(yè)化進程想起步較早，城量市商業(yè)物業(yè)的太發(fā)展經(jīng)歷不同租的階段。就張僵店地區(qū)的商業(yè)迅物業(yè)而言，其敬發(fā)展主要經(jīng)歷刮了以下三個階嘆段：哥第一階段：以恨臨街營業(yè)房為具主；鎖第二階段：大悼型冷購物絞中心和專業(yè)市肺場為主，臨街逆營業(yè)房為輔；磨第三階段：大靈型的集購物、分休閑、娛樂、挽餐飲等多功能疫商貿(mào)中心為主繼的大流通、大荷商貿(mào)格局。漁最初，由于交昌通島樞紐掛地位未形成，哲商品流通尚不猛發(fā)達，交易量目較小，商用物導(dǎo)業(yè)以道路及街團道兩旁一樓的關(guān)臨街營業(yè)房為走主，主要經(jīng)營護日用品，小家樓電、服裝等主堆要生活用品。皺隨著經(jīng)濟的發(fā)飽展，人民生活裕水平的提高，俘僅有臨街的散逼鋪已經(jīng)不能滿耽足人們購物的賊需要，需要在苗市中心產(chǎn)生一裙個剃大型貝的購物中心或豎百貨才能夠整鳥合臨街營業(yè)房鄰的資源，形成寇一個中心商貿(mào)雖區(qū)域，滿足人趙們更高層次的穩(wěn)購物需要，出臺現(xiàn)了購物中心怪等大型購物場斤所，相應(yīng)的淄棉博商業(yè)物業(yè)進荷入了發(fā)展的第粗三階段。小結(jié)：則張店地區(qū)作為池淄博地區(qū)核心漠的商業(yè)區(qū)域，蟻幾乎集中了淄急博所有的大型點的購物中心，薯囊括了眾多的興經(jīng)營行業(yè)，商滋業(yè)的輻射范圍風(fēng)包括周村、淄揪川、臨淄，地療塊所在區(qū)域，決已經(jīng)成為發(fā)展良大型商貿(mào)中心槳的最佳區(qū)域，公市場對商業(yè)物蟲業(yè)的需求隨之筆擴大，營業(yè)房否開發(fā)前景十分軍看好。茄（三）項目所兵在崖區(qū)域韻張店區(qū)眉商業(yè)物業(yè)發(fā)展岸狀況棗從淄博城區(qū)的樸大背景看，各盈城區(qū)的經(jīng)濟發(fā)蚊展比較均衡，到商業(yè)經(jīng)營各有量特色，淄博人危民有著傳統(tǒng)的乳經(jīng)商意識和筐自己頭的商業(yè)文化。帥而作為中心城笨區(qū)的張店區(qū)除躲了具備政治、群文化、高新技奔術(shù)發(fā)展中心職資能外，更是名乳副其實的經(jīng)濟約發(fā)展中心，本四土的商業(yè)零售舉企業(yè)有代表性樂的如：淄博商抓廈、金帝購物敵廣場、公園商卻場、美達賽特鎮(zhèn)購物中心、愛輪客家超市、綠自島超市、政通茫超市等，都有桃著不俗的經(jīng)營鬼業(yè)績，而作為喪個體工商業(yè)戶嬸云集的美食街暑商業(yè)街、西二具路商業(yè)街、中朵心路商業(yè)街、畫共青團路商業(yè)怪街以及新世界索商業(yè)步行街等鈔隨著歷史的發(fā)利展，已經(jīng)成了緊個體經(jīng)濟發(fā)展塑的搖籃。張店稈區(qū)商圈大致可守以劃分為以下賀幾個層次：神一類商圈：東趙到中心路，西遵到西四路（新蒙世界步行商業(yè)筑街），北到共始青團路，南到漢美食街及小商擴品街。合二類商圈：車丑站廣場、幾個喝專業(yè)肉市場（吉星裝恥飾材料城、東茂方裝飾材料城憑、圖書批發(fā)市墻場）。耀三類商圈：主斯要分布在新建紅城區(qū)（西北城棄區(qū)）。易從我們對張店蠢地區(qū)季重要商業(yè)物業(yè)冷項目走訪的情她況看，該區(qū)的蘿營業(yè)房主要呈更現(xiàn)以下在租金掩水平、經(jīng)營規(guī)旦模、經(jīng)營特色輕等方面存在以希下的特點：1、租金水平哈臨街營業(yè)房租誼賃狀況一覽表爛項目遣富麗商城晚新世界步行街?jǐn)D壹世界數(shù)碼廣棉場系臨街營業(yè)房藝規(guī)聚稀切模鉗負(fù)一層至三層霉，面積奇1遺萬平方米燥共二層，臨街荷營業(yè)房漆共五層，經(jīng)營黃面積勸1450飲0燃平方米骨多為兩層民用春房，成行成市蹤租夾礎(chǔ)戀金支街鋪年租腸金凱130飄0窄—聾133運0文元介/玻平方米共兩層璃，朝內(nèi)鋪子位里16字6鴿元鏈—寶20才0期元電/康平方米軌靠外臨街商業(yè)豬房年租即金抽111雞0設(shè)元右/狐平方米，靠里令面年租鉛金謠66昨6崖元順/濕平方米，共二氧層。子一、二層年租割金丙70餐8析—房76蘆8舉元貪/開平方米罵西二路、美食謊街營業(yè)房年租領(lǐng)金多機為符380慧0鼓—印420對0箭元賽/良平方米，共青畝團路臨街營業(yè)員房年租金平均揚為饅210零0芹—堆230然0商元臉/脊平方米繪出租情況犧一、二層出租仆率猾80匪%離，三層較低弄出租柱率睡50陜%蒸，二層出租率刪較差蠶正在出租，首昂層租賃情況良錦好毅約狐98%徒美食街和西二善路的臨街營業(yè)凍房（首層）年甩租金多窄為也380嘉0壯—份420越0爺元挨/滲平方米，共青藝團路臨街營業(yè)悟房年租金平均平為在210森0凈—功230爹0皮元株/家平方米，這說迷明項目所在地滲段主要營業(yè)房畫的年租金范圍辨在固210慎0陪元差—飾420害0春元醒/跪平方米。2、銷售價格畏目前在淄博可液銷售的營業(yè)房斯的數(shù)量極少，丑從過往的銷售辨價格看，臨街終營業(yè)房的售價壤介乎吸于劃3500-1雹100筒0汪元企/行平方米之間，氣銷售均價達捷到悠600劉0糾元牲/逮平方米。地段乳較優(yōu)的營業(yè)房組如聯(lián)通路、共另青團路等路段擁的售價可去達問6000-1斷000縫0旺元箏/境平方米，并有泥上調(diào)的趨勢，青可見優(yōu)質(zhì)的營喘業(yè)房仍有很大叔的利潤空間。像按照上述的租稻金水品推算，豪潛在買家所能渠接受的該地段行的營業(yè)房總價傾在巨100-20唱0竭萬之間。（按粘7鉤0碧平方米叢，回報周主期描8-1腰0勉年計算。）3、經(jīng)營規(guī)模爹淄博目前主要能的商場的經(jīng)營榆規(guī)模在烘2況萬平方米登—誠6該萬多平方米，腳為中等規(guī)模，尚淄博商廈、金訪帝購物中心良招好的經(jīng)營狀況平正是說明此等緊規(guī)模的項目在找淄博具有較強饒的生命力。4、經(jīng)營方式疤在淄博，床投資者時習(xí)慣將位置最纏好的臨街營業(yè)培房用于出租，紡而具規(guī)模的商佛廈商城則采取仗由大型百貨商惕家經(jīng)營、自主漁經(jīng)營或與零售頸商家聯(lián)營三種走經(jīng)營策略。目播前經(jīng)營較好的外商廈一般是采掃用引進或自辦蟲大型日用消費高品超市作為保紙證客源的基礎(chǔ)壽，經(jīng)營的范圍盯同質(zhì)化較為嚴(yán)密重。狗5頭、配套及功能貫?zāi)壳白筒┑呐R栽街商用營業(yè)房集都缺乏較大的劫停車場和供休鍋息的場所等配拍套，現(xiàn)有的大沙型購物商場雖適然經(jīng)營品種相礎(chǔ)當(dāng)豐富，但其毅它功能仍然相雹當(dāng)欠缺，已難懼以滿足人們多撓元化的購物、培休閑、娛樂的鑰需求。6、購物環(huán)境途目前，張店地偶區(qū)大部分的購瑞物場所均存在燭購物環(huán)境較差寫的問題，購物郊空間的設(shè)計尚倦停留在滿足于粗單一的逐購物洋功能，呆板、網(wǎng)壓抑、橫平豎若直的空間布局籃是現(xiàn)有大型購氧物場的特點之貫一，購物空間奶單調(diào)平淡且缺朽少新意，此外俗，休閑、娛樂禾空間也沒有受物到應(yīng)有的重視窩。7、經(jīng)營現(xiàn)狀北現(xiàn)有絕大部分方購物商場均由療大型商家或經(jīng)籃營者統(tǒng)一經(jīng)營豐管理，以出租字或聯(lián)合經(jīng)營為暗主，并扒形成吧了相對穩(wěn)定的混經(jīng)營管理模式揮，因此商場的概經(jīng)營狀況良好慧。但是，對于弦可銷售營業(yè)房啞未來的經(jīng)營管船理則尚未形成昆成熟的經(jīng)營管厭理模式，富麗禿商城的失敗正府是很好的例證那。第（四）區(qū)域商誕業(yè)物業(yè)發(fā)展趨耍勢薯中國已經(jīng)加明入雀WT覺O膨，一個更加開貓放的淄博展現(xiàn)屋在世人面前，袖淄博的經(jīng)濟已捎經(jīng)進入良性發(fā)陷展的快車道。叨當(dāng)?shù)卣环禁溍婕涌斐鞘薪ㄆ旁O(shè)，改善投資陵環(huán)境，改組商棗業(yè)布局，提高輝人民的生活質(zhì)野量，另一方面鴉出臺一系列優(yōu)互惠政策，加大州招商引資力度箭，大力扶持民魚營企業(yè)和個體攪工商業(yè)的發(fā)展垂。淄博已經(jīng)走濕出了小農(nóng)經(jīng)濟融的時代，以一益種嶄新的姿態(tài)毯融入到了世界騙經(jīng)濟發(fā)展的大糊舞臺中。挨縱觀雪張店區(qū)商業(yè)物鍬業(yè)的發(fā)展的狀袖況，該地區(qū)未宿來的商業(yè)物業(yè)灌將呈現(xiàn)以下的練發(fā)展態(tài)勢：汽1里、可銷售商業(yè)信物業(yè)成為投資短熱點涌淄博人具有很效強的投資意識及，不少投資者震擁有大量的閑終散資金。但是觸目前銀行利息仔的多次下調(diào)，腰股票投資也面買臨著盈利減少涂，風(fēng)險增長的易問題，處于持慎續(xù)上升商業(yè)物肅業(yè)具有風(fēng)險小擋、盈利大的特糧點，自然成為罵投資熱點。稱2敏、良好的商業(yè)愿環(huán)境吸引大量目商家進駐診張店區(qū)是淄博悔重要的商業(yè)發(fā)損展區(qū)域，對周捷邊的地區(qū)有強省大的輻射力駝，一些瑞立足于屬良好的商業(yè)氛吧圍的商業(yè)物業(yè)滔吸引了大煤吸引聲了大批外地商產(chǎn)家紛紛搶攤淄殖博，比較有代培表性的如：已朱經(jīng)開業(yè)的深圳詢新一佳超市、宜正在興建的臺袍灣大潤發(fā)超市災(zāi)及濟南銀座商瓣城，法國的家歌樂福超市和日伸本的佳士客也關(guān)正在和當(dāng)?shù)卣e極磋商進福入事宜。腦3棉、柳泉路、美遙食街、共青團騰路、西二雪路幻炸共同形成商貿(mào)扎區(qū)省淄博市由于多廈年以來形成的辮習(xí)慣，自然形未成的此區(qū)域的纏商業(yè)須氛圍問，使該地區(qū)的崇商業(yè)物業(yè)成為叼淄博市人投資爸的首選區(qū)域。裁4羞、壽政府規(guī)劃引發(fā)慢投資熱情污淄博市委、市邪政府的關(guān)于在跑一切適宜的地休方建設(shè)商業(yè)設(shè)濱施的政策更是皂大大促進了淄炸博商業(yè)設(shè)施的第發(fā)展和完善，喚帶動了城市建替設(shè)的大發(fā)展，薯商業(yè)物業(yè)遍地候開花，人們投哨資商業(yè)房的意敵識和經(jīng)營信心笨空前高漲，地經(jīng)段優(yōu)勢明顯的產(chǎn)營業(yè)房吸引了碰大滅批投資置業(yè)人普士的關(guān)注，人隆們對即將推出添的營業(yè)房期待硬甚高。惑5熔、引進先進的婆商業(yè)管理勢在做必行貧在張店，人們遲對富麗商城經(jīng)漫營失敗印象尤毀為深刻，究其晉失敗的原因主務(wù)要還是由于商委城分散銷售后鞋經(jīng)營商業(yè)管理巷不到位。對于酷可銷售營業(yè)房答，由于產(chǎn)權(quán)相雙對分散往往會熊造成經(jīng)營管理拍上的混亂，從清而影響到投資帳者購買的信心海。為了消除這茶些負(fù)面影響，漿在營業(yè)房銷售壇過程中引入商掀業(yè)管理勢在必掙行。嫩三、商業(yè)物業(yè)術(shù)市場分析鈔（一妙）通市場供給分析群張店地區(qū)營業(yè)覽房的供給明顯錯不足，營業(yè)房圾總體存量蔥在拍2把0映萬平方米左右診，在建的營業(yè)半房的面積總量床約投為磁1組2鞏萬平方米，可碗交付使用的面收積不足笛7慌萬平方米難，單體面積在糖500粱0堪平方米乎以上療且無法分割適行應(yīng)的約占總存同量黎的岔25秧%允；四層聯(lián)體銷罰售投資額蠢在禁20灰0嘆萬元以上的博占瑞20蛇%鞠；三層聯(lián)體且巷地段較差的約鴉占揉30冶%天；其余部分為悠二層聯(lián)體及少糊量單層營業(yè)房歲，且大部分遠衡離商業(yè)中心，待符合人們投資慣購買習(xí)慣的營鹿業(yè)房幾乎沒有申?？梢哉f，目軌前市場上可銷號售的營業(yè)房少片之又少，市場賀供應(yīng)與市場需煩求明顯有斷層器。邁（二）市場需坊求分析隱以張店地區(qū)為嚷代表的淄博房社地產(chǎn)市場在經(jīng)扯歷遷了肥9裝7鹿年的大回落之噴后，目前已經(jīng)現(xiàn)走出了低谷進墨入持續(xù)增長時弄期，住宅的需落求有了明顯的凳增長，在這種啦局面的帶動下德，營業(yè)房呈現(xiàn)粱供需兩旺的發(fā)海展態(tài)勢，營業(yè)鷹房的信貸規(guī)模吃呈跳躍式發(fā)展期，營業(yè)房消費鑰已成為淄博市愚房地產(chǎn)消費的度重要組成部分鮮，營業(yè)房消費持快速增長將成喂為未來幾年內(nèi)才淄博地區(qū)房地也產(chǎn)發(fā)展的重要求特點。形成這軌一局面的主要娛原因有幾方面柴：它營業(yè)房皺作為孔房地產(chǎn)投資的仆基本形態(tài)被越堅來越多的投資洋者所認(rèn)可。孟營業(yè)房的投資樣可以為投資者到帶來穩(wěn)定、持植續(xù)、低風(fēng)險的幼收益，還可以姐升值保值。逃房地產(chǎn)信貸政磨策的實施大大嘗增強了人們的逼購買能力，降負(fù)低了買家購買巷營業(yè)房的門檻螺。脾目前淄博市特符別是張店地區(qū)昏可銷售的營業(yè)呢房市場供應(yīng)有療限，需求尚處奸于上升階段。猛不少的個體戶跨、經(jīng)營者不再抖滿足于現(xiàn)有的笛經(jīng)營條件，他間們對營業(yè)房長性期占有的欲望慶在以往得不到忘充分的滿足垮。小結(jié)：魯從目前的情況訪來看，在張店兩地區(qū)營業(yè)房的攔需求尚處于帶肆激發(fā)狀態(tài)，人名們對營業(yè)房的螞需求呈現(xiàn)多元跑化的特點，人暫們購買營業(yè)房兩主要還是從自掏身的購買能力哨考慮，主要的消購買層次集中燦在毯50-10騰0例萬之間，并且藍對地段的要求籍很高，大部分猴的買家希望購床買的營業(yè)房是藍處于城市商業(yè)鄰中心、有來良顧好經(jīng)營氛圍、醋能獲得高額租疊金回報的營業(yè)來房。野（三）潛在買吹家分析軋我們認(rèn)為，本昂項目的目標(biāo)買爹家至少可分為計投資者、經(jīng)營擊者和隨機購買嗚者，從隨機抽占樣的結(jié)果來看織，人們購買營雖業(yè)房的主要目眠的還是投資，稅其次是自主經(jīng)送營，還有就是籍隨機購買。統(tǒng)貍計數(shù)據(jù)表明，遮淄博營業(yè)房購廁買者中投資者濁約嶺占南50嗽%燒，自主經(jīng)營的患買家約蛾占灣40希%壇，其私余晝10敗%槳為隨機購買者促。提此外，被訪的肺潛在大部分經(jīng)龍營者均表示有除意向購買自用刺的營業(yè)房，這乞類經(jīng)營者目前塊經(jīng)營的主要行俗業(yè)是餐飲、美刑容美發(fā)、五金犬、小家電、服日飾、眼鏡等。此各類消費者對前共青團路段營鋒業(yè)房的要求垮類別負(fù)需求比較集中魚的面積品總價恭回拾報豬/禁租金要求加投資者歷30咬-100m者2宏50-10唯0國萬沖1噸0辭年資金回籠州經(jīng)營者就40炕-80m孕2周30-6搏0拖萬填租金高于月供居租戶求50謎-100m咱2望——晉2000-1析000黃0惕元姥/泛月芽我們從目前臨如街營業(yè)房的出宋租情況可以看霉出，首層臨街輝營業(yè)房的出租僅率邁在鍬70且%破以上，美食街杯、共青團、西純二路等臨街營賴業(yè)房的出租率柜更是廉在透90槳%疤以上，而且首形層旺租帶動二壇、三層的出租曲。調(diào)查的情況上也反映：二層顯或三層的聯(lián)體遮營業(yè)房已經(jīng)越舌來越不被投資濫者、租戶所喜意愛，且不能被欲充分、合理的蠻運用，也不吻統(tǒng)合消費者購物阻的習(xí)慣，消費壁者只習(xí)慣在一押樓逛逛，而通稅常不會走步梯扎上二樓或三樓蛾。首通過我司與營廉業(yè)房投資者、溝經(jīng)營者、租戶繪的深度訪談和多沿街走訪可以膊看出，目前當(dāng)神地零營業(yè)北房的消費者在世選擇營業(yè)房的晌時候，通常會報關(guān)注地段、客阿流量、營業(yè)房進本身的素質(zhì)等急，歸結(jié)起來他火們主要考慮的羞問題族有以下幾方面釘：及（撤1黃）營業(yè)房的區(qū)藏位狀況司很多潛在買家唇購買營業(yè)房時河，首先考慮問吉題就是營業(yè)房殃所在地段的商耕業(yè)價值、投資映前景和經(jīng)營前解景，對很多的辜投資者來說，卵營業(yè)房的區(qū)位站條件是影響他羽們投資決策的禮重要因素，地肆段價值高、商校業(yè)氛圍良好的慎營業(yè)房無論是哪對經(jīng)營者還是甜投資者都是很兼有吸引力的。斜（何2殲）營業(yè)房的價身位巴從市場調(diào)研掌蛾握的情況分析塵，購買客戶的啊承受能力牧一般俯在疊20櫻0翼萬元以內(nèi)，主服流投資者的投擱資能力一般授在蓮50店—吉10摟0釋萬（包括銀行嚼按揭）；黃金輛地段的商業(yè)房水單價突塔破較1000春0雷元種/憑平方米，新城償區(qū)一般妨在尤4000-5事00嚷0腳元勁/濃平方米（二至抄三層聯(lián)體）。替所以建議在鋪隊面的間隔上，很臨街的營業(yè)房咳面積相應(yīng)小點摩，而位置稍差爆的鋪面面積相活應(yīng)放大。素（惜3校）營業(yè)房的層縣數(shù)歸通過市場調(diào)查肯，反映出營業(yè)特房消費者（包題括購買者和承徒租者）在選擇墨營業(yè)房時，對艇臨街營業(yè)房二旅層或三層聯(lián)體泛產(chǎn)品并不歡迎推。因為在實際鈔的經(jīng)營使用中佛（如餐飲、服稻飾店、小型超提市、眼鏡店等樸），一層已經(jīng)腔充當(dāng)所有的用供途，而二層、搜三層的聯(lián)體只竟能作為他們無睬可賴何的選擇包，一般空置或仔用作堆放雜物揚。閥通過走訪及與洲客戶的深度訪壘談，我們了解彩到，在臨街營腥業(yè)房中，大部口分客戶喜歡購處買的營業(yè)房種刻類如下：干喜歡程度盛營業(yè)房種類截最喜歡圍一層臨街營業(yè)圾房膜其次湖一層、二層連雅賣的臨街營業(yè)沉房古最不喜歡勢一、二、三層會連賣的臨街營價業(yè)房否通過上表可知楊，如果可以選搞擇的話，絕大裳多數(shù)客戶喜歡錦購習(xí)一層的臨昆街營業(yè)房，在聰沒有的情況下問，他們才會選楚擇一、二層連珠在一起賣的營鬧業(yè)房，只有在聚他們充分看好謠一個地段，并差且沒有其它的王選擇的情況下域，他們才會買桶一、二、三層細連在一起賣的震營業(yè)房，原因茶是：蹤三層連在一起噴的，他們認(rèn)為篇三層沒有實際汪用途。獵三層連在一起攪的，勢必造成虛面積過大，從亡而導(dǎo)致總價過期高。驢面積較大且二勝至三層連在一圍起的營業(yè)房較烈難找到適合的役租戶進駐，不兼利于投資者實錘現(xiàn)投資回報。躬（鉗4穗）營業(yè)房的面訂積誘在選擇營業(yè)房際時，被訪者均慢表示都會從目擊前所經(jīng)營的品晉類來考慮營業(yè)竹房的面寬和進也深，不期望營乞業(yè)房的面積太補大，合用即可翠，如眼鏡店最葛理想的面寬為誓8唉米匹，進深聽1矛0汪米境，移動通訊店呈的理想面積約吧5創(chuàng)0譜平方米租，而經(jīng)營服飾員專賣店的理想竭面積則為蠻10仍0城平方米漂。被訪者普遍鄰認(rèn)同把營業(yè)房層間隔得小一點謊，最好是互在皮40驚-10拐0誰平方米蜻之間，且進深星不要超過休1矩0辰米譯。因此，單層勢營業(yè)房的面積督不宜超過燕10場0渠平方米茶，二至三層聯(lián)慈體銷售營業(yè)房拜總體面積不宜反超過娃20嶄0發(fā)平方米詞。四、項目分析損本項目地處淄眾博市一類商圈京的核心區(qū)綱域駁—霧—圍張店區(qū)，周邊躲的商業(yè)路段規(guī)屆劃整齊，交通膀路網(wǎng)完善，四贈通八達，商圈昂內(nèi)云集著眾多膨知名商家，所扣經(jīng)營的品類豐獅富、集中，是偏淄博市消費、本購物人流最為陡聚集的地方。準(zhǔn)項目東到中心統(tǒng)路，西至西四榜路，北依共青殲團路，南鄰美撲食街，與小商暢品城咫尺之距鏟，周邊數(shù)個大倦型商場商廈為內(nèi)本項目提供了尿方便、充足的輛停車位?？梢约罢f，無論是現(xiàn)稻在還是未來，墳本項目占盡天淘時地利人和，蛙具有其他項目繼無可比擬的優(yōu)干勢。跳綜觀淄博營業(yè)阻房的發(fā)展，本取項目既面臨著否經(jīng)濟發(fā)展所帶休來的機遇，也打面臨著激烈的舟市場競爭所帶挺來的挑戰(zhàn)。1、市場機會脅根據(jù)目前淄博艱市商用營業(yè)房女及經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顨灈r，需要有功蔥能相對完備且翠有較大投資價演值可銷售的營勞業(yè)房來滿足市偉場的需求。炒項目所處的張紙店區(qū)是淄博的殺政治、文化、為高新技術(shù)發(fā)展策中心，美食街配、西二路、中巨心路、共青團噸路及新世界商股業(yè)步行街共同禽構(gòu)成中心商圈怠云集了眾多的選商家，具有無就可比擬的商業(yè)材價值。渣共青團路和西飼二路一帶多為起民房的臨街營底業(yè)房，未形成啞經(jīng)營規(guī)模，本袍項目的出現(xiàn)正煌好填補了市場僻的空白。燭本項目可采取羞多種銷售、招繁商策略，以合內(nèi)理的經(jīng)營規(guī)劃朽布局結(jié)構(gòu)，滿舒足不同投資者噸及租戶的多樣馳需求，為買家狗樹立信心。吹銀行經(jīng)過多次亭降息，股票投遞資也面臨著盈芒利下降和風(fēng)險御增加的問題，朝社會上有大量倦的閑散資金苦子無出路，營業(yè)球房作為一種盈匪利較大，風(fēng)險業(yè)較低的投資形蜻式，越來越受持到投資者的青蒼睞。閘現(xiàn)有的臨街營爆業(yè)房的經(jīng)營管蓄理模式難以適臭應(yīng)買購買及商塔家經(jīng)營的多樣加化需求，新型反商業(yè)管理模式贊的引入必能增痛強潛在買家的粥購買欲望和信躍心。獵投資人士普遍就看好項目所在偽地段的發(fā)展?jié)撊隽Γ⑾Ｍ趦H該地段購買營扶業(yè)房作為投資但用途，他們將干成為淄博商用紛營業(yè)房的重要汪購買力量之一春。煙本項目以期房均推售，可以通廟過廣告、炒作攔來提高人們的魚期望值。改營業(yè)房供需不籃平衡，可銷售惱營業(yè)房有很強踏的市場需求，跨此外，項目周闖邊的兩個小商返品市場將拆遷慘，許多經(jīng)營者值將失去原有的塌經(jīng)營場所。2、市場威脅厭目前淄博有部驗分大型商場和管購物中心正處莫于銷售或招商錢階段，商業(yè)市稠場競爭較為激灑烈，對本項目凳造成一定的銷允售壓力。弦周邊項目的同賢質(zhì)化經(jīng)營，導(dǎo)野致經(jīng)營者及租史戶在考慮經(jīng)營特品類時有更多親的選擇，進而候影響投資者對啦商用營業(yè)房的飽信心。聚臨近本項目的砍銀座正在規(guī)劃饞建造中，經(jīng)營獲前景如何尚是侵未知之?dāng)?shù)，容標(biāo)易造成投資者磨持觀望態(tài)度。木目前本項目緊擱臨的西二路及若美食街已經(jīng)是給消費者心目的折中心購物區(qū)，獵從某種程度上訊削減了本項目丈的商業(yè)氛圍。就項目的總體量身較大，可銷售烘面積將近砍4歲萬平方米墳，而潛在買家序的數(shù)量及承受怕能力相當(dāng)有限主，要全部消化帆有一定的難度墨。句五、極周邊典型項目慧分析咽目前，在通乾蛛項目有兩個主親要的商場分別給是位于柳泉路濁的金帝購物廣施場和位于共青虹團東路的銀座闖商廈，以下作貞簡要分析。薯金帝購物廣場功銀座商廈對比母表系項舍妄席目統(tǒng)金帝購物廣場秩銀座商廈川規(guī)們者古模罪建筑面積魯5000躺0忍平方米鄉(xiāng)建筑面積錢約昨5.導(dǎo)5株萬平方米界優(yōu)圍際踏勢屯A源、緊鄰柳泉路休與共青團路，覆已形成良好的迎商圈氛圍。伶B椒、配套齊全，柔有大型廣場和書停車場。疊C賀、發(fā)展商實力眠雄厚，有多年組商業(yè)經(jīng)營的經(jīng)環(huán)驗。北D池、引進品牌機況制隸A傷、緊鄰共青團峰路與西二路，菌人流量集中，嘉尤其是節(jié)假日但從周邊區(qū)域聚余集的消費者。此B砌、商場品牌化暢經(jīng)營，在濟南較民已有一處銀野座得以成功操勿作。懸C魚、商場經(jīng)營面井積大，具一定擾規(guī)模。笨劣法灶它勢芽A活、廣場的外部但環(huán)境較混亂，手沒有綠化。冷B飼、室內(nèi)的設(shè)計燒風(fēng)格與本身的從定位不匹配。詢C陽、每個樓層的沉無購物區(qū)域劃太分指示系統(tǒng)。廚A柜、經(jīng)營的品類僅將很大程度上黃影響租戶的信慧心。幸B騙、全部以租為竟主，與當(dāng)?shù)赝兜蕾Y人士的需求懇不相吻合。動C押、在淄博，類她似的商廈已趨背近飽和。陽六、市場調(diào)查省報告結(jié)論及建蚊議竭縱觀淄博商業(yè)幻市場的發(fā)展態(tài)捏勢，我們得出咸如下的結(jié)論：抹淄博現(xiàn)階段的攜商業(yè)物業(yè)以臨覆街營業(yè)房及大善型商廈為纖主厲,究形成了大型商繳廈與臨街營業(yè)樹房共存且相互統(tǒng)促進的發(fā)展格轎局。伏商用營業(yè)房有須著良好的發(fā)展技趨勢，主要的遺商場在銷售和升出租階段都取粗得較好的業(yè)績誤，但也存在著潮由于地段和招碧商方式的差異堵帶來經(jīng)營方式姿的不同及經(jīng)營蠢狀況的差異。效營業(yè)房銷售市久場供應(yīng)嚴(yán)重不斑足，投資者經(jīng)萍營者對臨街營湯業(yè)房的需求十希分迫切，具有堵較大承受能力俱的大買家不在縱少數(shù)，且外圍歐（張店以外）擦投資者為數(shù)不談少。營面積太大且數(shù)完層聯(lián)體銷售的誦臨街營業(yè)房開絲始不適應(yīng)市場偽發(fā)展的趨勢，趣主流買家的購爛買能力癢在擇50-10革0汗萬之間且層面婦比較單一，數(shù)排量亦十分有限派。礙投資者購買營敘業(yè)房主要是希批望獲得穩(wěn)定的贊租金收入，他思們普遍希望投省資回報期唇為姻8-1妻0沙年，年投資回僑報率約什為獅10%-13豆%艙，而項目所在課地段的租金水欲平為吸210校0綢元播—霸420輩0爐元仗/盤平方米。因此佛，只要經(jīng)營能洞夠做好必定能假夠吸引很多投浙資的購買興趣俊。淹大部分臨街營據(jù)業(yè)房沒有充分來發(fā)掘地段的商好業(yè)價值，營業(yè)腿房的設(shè)計規(guī)劃過往往晝是沒“俗畫地為延牢輕”借、臨街而建，冰缺乏創(chuàng)新的精管神，沒有把地馬段的商業(yè)價值跑發(fā)揮至極限。折商業(yè)管理沒有揀得到應(yīng)有的重吩視，臨街營業(yè)手房經(jīng)營成功與辭否很大程度上舉取決于地段的床優(yōu)劣，商業(yè)管鏈理在當(dāng)?shù)厣?/p>