房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告書學(xué)院：經(jīng)濟(jì)學(xué)院班級(jí)：經(jīng)濟(jì)11-3姓名：劉玉婷學(xué)號(hào)：2011024302房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告書課程設(shè)計(jì)程序與要求（一）設(shè)計(jì)程序熟悉任務(wù)書、收集相關(guān)資料、進(jìn)行項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)細(xì)分和項(xiàng)目定位、項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃，最后提交房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案。（二）要求1．做好知識(shí)預(yù)習(xí)，注意對(duì)課程設(shè)計(jì)所需知識(shí)的回顧和應(yīng)用；2．充分領(lǐng)會(huì)設(shè)計(jì)任務(wù)書的精神和要求；3．認(rèn)真細(xì)致地進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，收集相關(guān)資料；4．運(yùn)用科學(xué)的方法分析數(shù)據(jù)資料；5．積極參與分組討論；6.設(shè)計(jì)各階段保持與指導(dǎo)教師溝通，交換意見；7．按時(shí)保質(zhì)保量地提交設(shè)計(jì)文件。8．課程設(shè)計(jì)方案需用A4紙打印。一級(jí)標(biāo)題三號(hào)黑體，二級(jí)標(biāo)題小三號(hào)黑體，三級(jí)標(biāo)題四號(hào)黑體，正文小四宋體。設(shè)計(jì)內(nèi)容大綱本課程設(shè)計(jì)（房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告書）要求完成如下內(nèi)容，并提交相應(yīng)文件。（一）項(xiàng)目概述具體包括：

項(xiàng)目概況

項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（二）宏觀環(huán)境研究通過對(duì)城市不斷變化的經(jīng)濟(jì)、政治、文化、人口、技術(shù)等因素的分析研究，明確項(xiàng)目當(dāng)前所處的宏觀環(huán)境與市場(chǎng)條件，把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體走勢(shì)，為科學(xué)決策提供宏觀依據(jù)。（需提供宏觀環(huán)境研究結(jié)論）（三）區(qū)域環(huán)境研究通過對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的城市規(guī)劃、景觀、交通等區(qū)位條件的分析以及對(duì)區(qū)域內(nèi)現(xiàn)實(shí)與潛在樓盤供應(yīng)量的分析，研究項(xiàng)目地塊所具有的區(qū)位價(jià)值。具體包括：

項(xiàng)目所在城市總體規(guī)劃評(píng)述

區(qū)域的總體規(guī)劃、功能定位、開發(fā)現(xiàn)狀及未來(lái)定位

區(qū)域的交通條件研究

影響項(xiàng)目發(fā)展的其它區(qū)域因素和條件

區(qū)域內(nèi)樓盤供應(yīng)量（包括潛在樓盤供應(yīng)量）的分析

得出區(qū)域環(huán)境研究結(jié)論（四）項(xiàng)目開發(fā)條件分析對(duì)項(xiàng)目自身的開發(fā)條件及發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析，初步明確地塊及其環(huán)境的優(yōu)勢(shì)與缺陷。具體包括：

項(xiàng)目基本情況與用地現(xiàn)狀評(píng)述

項(xiàng)目周邊環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施狀況分析

項(xiàng)目的外部聯(lián)系、交通組織分析

項(xiàng)目的開發(fā)的優(yōu)劣勢(shì)分析

得出項(xiàng)目開發(fā)條件研究的結(jié)論（五）項(xiàng)目開發(fā)的主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析通過對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析，了解項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的樓盤規(guī)模、銷售價(jià)格、市場(chǎng)反應(yīng)等，同時(shí)了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的營(yíng)銷策略及其目標(biāo)客戶群，為確定本項(xiàng)目開發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)策略提供依據(jù)。具體包括：

調(diào)查2個(gè)左右具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)性的樓盤

對(duì)上述競(jìng)爭(zhēng)樓盤進(jìn)行詳盡的4 PS組合分析

得出對(duì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤進(jìn)行綜合分析后的結(jié)論（六）消費(fèi)者需求調(diào)研通過對(duì)消費(fèi)者需求的二手資料與一手資料的收集與調(diào)查，了解消費(fèi)者的購(gòu)買力水平、購(gòu)買傾向以及目標(biāo)消費(fèi)者的共同特點(diǎn)，為項(xiàng)目定位提供依據(jù)。進(jìn)行消費(fèi)者一手資料的調(diào)查的步驟包括：1.消費(fèi)者的調(diào)查區(qū)域選擇2.樣本數(shù)量、抽樣方式的確定3調(diào)查問卷的設(shè)計(jì)4.調(diào)查問卷的統(tǒng)計(jì)分析另外，特別值得注意的是，不論采用何種方式進(jìn)行消費(fèi)者調(diào)研，最終都應(yīng)得出與本項(xiàng)目策劃相關(guān)的調(diào)研結(jié)論。（七）項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)的選擇與項(xiàng)目定位結(jié)合上述的研究結(jié)論，確定本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)（找準(zhǔn)客戶）并進(jìn)行相應(yīng)的項(xiàng)目定位。（八）項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)的選擇與項(xiàng)目定位，進(jìn)行項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃。具體包括：

項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃

項(xiàng)目的價(jià)格策劃

項(xiàng)目的廣告策劃

項(xiàng)目的銷售推廣策劃目錄一前言1二項(xiàng)目概述2三宏觀環(huán)境研究2四區(qū)域環(huán)境研究4五項(xiàng)目開發(fā)條件分析7六項(xiàng)目開發(fā)的主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析8七消費(fèi)者需求調(diào)研12八項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)的選擇與項(xiàng)目定位13九項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃19十參考文獻(xiàn)24前言早在20世紀(jì)60年代美國(guó)營(yíng)銷學(xué)學(xué)者麥卡錫教授就提出了著名的“4P”營(yíng)銷組合策略?！?P”是市場(chǎng)營(yíng)銷組合中的四大基本要素，即產(chǎn)品(Product)、價(jià)格(Price)、渠道(Place)和促銷(Promotion)。他認(rèn)為一次成功和完整的市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)，意味著以適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品、適當(dāng)?shù)膬r(jià)格、適當(dāng)?shù)那篮瓦m當(dāng)?shù)拇黉N手段，將企業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)投放到特定市場(chǎng)的行為。“4P”理論的提出，對(duì)現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷理論與實(shí)踐產(chǎn)生了深刻的影響。至今，它仍然是人們思考營(yíng)銷問題的基本模式。后美國(guó)國(guó)際營(yíng)銷學(xué)大師、享有營(yíng)銷學(xué)之父美稱的西北大學(xué)凱洛格管理研究生院著名營(yíng)銷學(xué)教授菲利浦·科特勒教授加上2P，即政治權(quán)力(Politcalpower)和公共關(guān)系(PublicRelations)以打開封閉的市場(chǎng)和建立良好的整體形象。菲利普·科特勒在此前的基礎(chǔ)上，圍繞如何更好地滿足市場(chǎng)需求的核心思想，又補(bǔ)充提出了能使市場(chǎng)營(yíng)銷策略組合中的這四大要素得到更有效實(shí)施的戰(zhàn)略性“4P”:市場(chǎng)調(diào)研(Probe)、市場(chǎng)細(xì)分(partition)、目標(biāo)市場(chǎng)選擇(Priority)和市場(chǎng)定位(Position)，豐富和完善了市場(chǎng)營(yíng)銷“滿足顧客需要”的基本功能。然而，市場(chǎng)營(yíng)銷組合概念的思想基本上是沿著“企業(yè)如何生產(chǎn)和傳遞市場(chǎng)需要的產(chǎn)品”脈絡(luò)展開的。面對(duì)當(dāng)今市場(chǎng)中消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)的復(fù)雜性、購(gòu)買選擇的多變性和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度的日益激化，以“市場(chǎng)需求”柞為出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)的“4P”理論正在受到來(lái)自追求“顧客滿意”和建立“顧客忠誠(chéng)”的“4C”和“4R”營(yíng)銷理論的沖擊和挑戰(zhàn)。項(xiàng)目概述錦繡華城區(qū)域總規(guī)劃面積80萬(wàn)平方米。位于學(xué)府路382號(hào)，地處哈爾濱西部整體開發(fā)區(qū)域、哈爾濱學(xué)府最集中地區(qū)，緊守地鐵1號(hào)線，近鄰學(xué)府各大高校院所，哈西、服裝城等成熟社區(qū)生活商圈。與地鐵一號(hào)線無(wú)縫相接的真正地鐵住宅，近鄰城市三環(huán)主干道、銜接多處城區(qū)交通脈絡(luò)，擁有地鐵、公交等多種出行選擇，同時(shí)擁有高速與暢通的新生活，真正體現(xiàn)地鐵上蓋這一特色，地鐵一號(hào)線2013年交付使用，這里將是巨大人流、巨額財(cái)富聚集之地，地鐵物業(yè)的價(jià)格及升值潛力遠(yuǎn)高于同區(qū)域其他物業(yè)城市主流空間設(shè)計(jì)，框架結(jié)構(gòu)，格局隨心組合分配，均為全明戶型采光良好，30-80平米極致小戶型，一居到三居的剛需戶型典范，LOFT超大使用空間將平層布局改為垂直空間，一改傳統(tǒng)居住空間模式，另將空間進(jìn)行合理劃分，從而加大客戶使用面積，是自住及投資客理想產(chǎn)品之選。錦繡華城匯集多元精品業(yè)態(tài)，以法式新古典主義風(fēng)格為基調(diào)打造集板式高層、精品公寓、餐飲購(gòu)物街、大型超市、星級(jí)雙會(huì)所等為一體的正地鐵生活國(guó)度，樹立特色的城市CID（中心智力區(qū)）生活典范，將完全升級(jí)改善區(qū)域內(nèi)數(shù)十萬(wàn)人的生活模式。入住學(xué)府路，許孩子一個(gè)美好的未來(lái)，黑大幼兒園、學(xué)府中學(xué)，師大附中，69聯(lián)中、工大附中、松雷中學(xué)、黑大、理工、醫(yī)科大學(xué)、東方學(xué)院等等高品質(zhì)一站式教育資源構(gòu)建學(xué)府區(qū)域儒雅的人文底蘊(yùn)。錦繡華城以學(xué)府路為核心，匯集教育、醫(yī)療、科研、商貿(mào)、旅游等綜合性配套設(shè)施，項(xiàng)目近鄰哈西、服裝城、哈達(dá)三大商圈區(qū)域，一條環(huán)線、兩條主干街道、地鐵一號(hào)線、十余條公交線路通達(dá)全市，10分鐘生活圈集聚一切生活所需所想。宏觀環(huán)境研究一、地塊指標(biāo)地塊內(nèi)現(xiàn)有哈爾濱電纜廠車間、1棟4層賓館（原黑龍江新世紀(jì)職業(yè)培訓(xùn)學(xué)院）及電纜廠九三五住宅區(qū)、興中機(jī)械加工廠、前衛(wèi)無(wú)線電廠等企業(yè)及1棟4層住宅和幼兒園。用地南至電纜廠圍墻，東至長(zhǎng)壽路及電纜廠圍墻，北到規(guī)劃嫩江路，西至學(xué)府路及信息技術(shù)職業(yè)學(xué)校。規(guī)劃情況：規(guī)劃總用地面積：23.07萬(wàn)平方米，可開發(fā)用地面積：21.7萬(wàn)平方米，居住用地容積率≤3.5，公建用地容積率≤4.0，建筑密度≤25%，綠地率≥30%，建筑限高100米。用地性質(zhì)：綜合用地。中等規(guī)模，復(fù)合型用地。地塊區(qū)域初步判斷學(xué)府路因哈爾濱的名校聚集而得名，同時(shí)學(xué)府路還是哈爾濱的“南大門通道”，是哈爾濱重要的交通通道之一。項(xiàng)目位于南崗區(qū)學(xué)府路和規(guī)劃三環(huán)路交匯處，部分處于三環(huán)和四環(huán)路的夾層，距離南崗區(qū)中心位置直線距離為10.6公里，地塊以北為主城居住生活片區(qū)，以南規(guī)劃主要為教育科研和倉(cāng)儲(chǔ)用地片區(qū)，是典型的城郊接合處地塊。弊端便是位于哈南，非完全生活居住區(qū)，距離老城區(qū)有一定距離。周邊環(huán)境倆快地北側(cè)為魯商項(xiàng)目，大部分為高層住宅，環(huán)境較好，規(guī)劃有大量配套公建，可與本項(xiàng)目形成互動(dòng)；倆塊地塊西側(cè)及東側(cè)主要為老舊住宅樓區(qū)和棚戶區(qū)，建筑較舊，環(huán)境一般；地塊南臨三環(huán)路，噪音污染和粉塵污染對(duì)豈會(huì)造成一定的不良影響；地塊西側(cè)旅游職業(yè)技術(shù)學(xué)校和東方學(xué)院，目前對(duì)區(qū)域消費(fèi)力、發(fā)展速度、投資價(jià)值等均能有一定程度的帶動(dòng)作用，尤其是商業(yè)前景，對(duì)本項(xiàng)目利好。但是項(xiàng)目大周邊環(huán)境一般，東、南側(cè)及北側(cè)多為老式社區(qū)和棚戶區(qū)，道路坑洼，沒有景觀價(jià)值。四、交通新城交通體系，快速路：學(xué)府路、三環(huán)路。對(duì)外聯(lián)系道路：學(xué)府路、長(zhǎng)壽路、正儀路、學(xué)府四道街、工電路和學(xué)府三道街，6條聯(lián)系道路。路網(wǎng)結(jié)構(gòu)：近似于方格網(wǎng)狀軌道交通：地鐵1號(hào)線。本區(qū)域未來(lái)將實(shí)現(xiàn)立體化佳通體系，與老成區(qū)和其他新區(qū)形成全面連通，但目前公共交通條件還未完善，只依托學(xué)府路干道，對(duì)本區(qū)域發(fā)展還有一定的制約。人文環(huán)境區(qū)內(nèi)主要建筑的功能為廠區(qū)、單位家屬小區(qū)住宅和校區(qū)，區(qū)內(nèi)棚戶區(qū)較多，房屋破舊，道路坑洼不平，無(wú)綠化，人文環(huán)境差。區(qū)內(nèi)的絕大部分工業(yè)企業(yè)處于停產(chǎn)或半停產(chǎn)狀態(tài)。廠區(qū)或租賃給個(gè)人進(jìn)行小規(guī)模生產(chǎn)，周邊整體狀況較為荒涼破舊。至2010年，人口規(guī)模達(dá)到55000人，流動(dòng)人口比例較大，多為各企事業(yè)單位職員和周邊村鎮(zhèn)居民及外來(lái)個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶。本項(xiàng)目位于南片區(qū)以南，未來(lái)規(guī)劃以教育科研和倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)區(qū)為主，人文環(huán)境薄弱。地塊周邊配套情況地塊以學(xué)府路核心，周邊5公里內(nèi)匯集了醫(yī)療、教育科研、商貿(mào)、旅游等綜合性配套資源。但核心區(qū)域內(nèi)生活配套資源匱乏，需通過后其自身營(yíng)造。地塊內(nèi)部資源我市今年三環(huán)南線學(xué)府立交橋工程開工建設(shè)，橋梁全長(zhǎng)2.21公里，為全互通式立交橋，工程計(jì)劃今年11月底完工，建成后將同今年同步建設(shè)的三環(huán)路其他路橋，形成我市跨區(qū)快速干道。三環(huán)路的開通，將實(shí)現(xiàn)本區(qū)區(qū)位交通節(jié)點(diǎn)的功能，促進(jìn)區(qū)內(nèi)外人口的流動(dòng)，加快本區(qū)域?qū)ν獾妮椛淠芰?。學(xué)府立交橋?yàn)槿h(huán)路南部聯(lián)通線工程，其工程起點(diǎn)為哈雙南路，終點(diǎn)為哈阿立交橋，全長(zhǎng)13.6公里，道路紅線寬80米。今年主要實(shí)施學(xué)府路立交橋、王崗高架橋、哈雙南路地道橋等“六路五橋”建設(shè)。工程將在哈市南部地區(qū)形成一條交通主干道，有效連接松北、道里、南崗、香坊、平房、道外6個(gè)行政區(qū)和群力、哈西等城市新區(qū)，快速分流區(qū)域過境車輛，緩解主城區(qū)交通壓力，盤活沿線土地資源，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。地鐵1號(hào)線東起道外區(qū)化工路，經(jīng)哈東站、太平橋、東西大直街、學(xué)府路、哈南站至平房區(qū)新疆大街，全長(zhǎng)27.3公里。其中哈爾濱東站至哈爾濱南站段為1號(hào)線一、二期工程，該段全長(zhǎng)17.73公里，共設(shè)18座車站，1期預(yù)計(jì)2012年年底通車。地鐵，對(duì)于本區(qū)域而言，最直接的作用是，徹底實(shí)現(xiàn)了本區(qū)“立體交通體系網(wǎng)絡(luò)”和“城市交通截點(diǎn)功能區(qū)”的建設(shè)，在改變了區(qū)內(nèi)外人流和物流的便捷性的同時(shí)，通過地鐵經(jīng)濟(jì)提升了本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)能力。但地鐵1期距離本區(qū)距離近3.3公里，距離稍遠(yuǎn)。區(qū)域環(huán)境小結(jié)區(qū)位：三四環(huán)之間，距離老城區(qū)有一定距離，功能目的性強(qiáng)，產(chǎn)品特色突出。規(guī)模：中等規(guī)模，需有效借勢(shì)，充分利用周邊已有資源；保證物業(yè)組合比例合理，合理進(jìn)行分區(qū)。用地性質(zhì)：綜合用地，區(qū)域內(nèi)居住物業(yè)價(jià)值需要商業(yè)物業(yè)價(jià)值輔助，本項(xiàng)目應(yīng)考慮合理的產(chǎn)品功能轉(zhuǎn)變。周邊環(huán)境：地塊核心區(qū)域環(huán)境較差，人文環(huán)境薄弱，學(xué)校較多對(duì)本項(xiàng)目發(fā)展商業(yè)配套利好，通過規(guī)劃設(shè)計(jì)，規(guī)避或減弱外部環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的不利影響。地塊內(nèi)部：三環(huán)路、地鐵的開通，對(duì)本項(xiàng)目整體發(fā)展利好，充分利用路網(wǎng)優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮商貿(mào)業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)外區(qū)人口的導(dǎo)入。（三）區(qū)域環(huán)境研究地塊位于南崗區(qū)三四環(huán)路邊緣，屬城鄉(xiāng)接合地，自身硬件條件較差；區(qū)位處于哈西和哈南兩大重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的邊緣，兩方面利好政策都無(wú)法直接享受；自身?xiàng)l件差，距離主城區(qū)距離遠(yuǎn)，又不在新城區(qū)規(guī)劃之內(nèi)，憑借自身發(fā)展的瓶頸較大，因此只能靠借助外區(qū)發(fā)展的有利優(yōu)勢(shì)，尋找市場(chǎng)夾層的空位區(qū)進(jìn)行發(fā)展。區(qū)域特征哈西新區(qū)規(guī)劃范圍北起康寧路、南至四環(huán)路、東起學(xué)府路、西至京哈鐵路線，規(guī)劃面積43.18平方公里，集基礎(chǔ)教育、商貿(mào)商務(wù)、生態(tài)居住、新興工業(yè)和高新科技“五位一體”，哈爾濱市規(guī)劃的4個(gè)城市副中心之一。西客站是市內(nèi)最重要的鐵路交通樞紐之一，集鐵路、軌道交通、城市公共交通、社會(huì)交通等多種交通方式，年輸送旅客發(fā)送量建成初期年約1000萬(wàn)人次，有效確保人流、車流的快速集散。商業(yè)項(xiàng)目建筑總量超過300萬(wàn)平方米。區(qū)內(nèi)規(guī)劃中學(xué)22所，人口規(guī)劃20萬(wàn)（十一五期間）。城市定位：哈爾濱最重要的城市交通樞紐和城市門戶，哈爾濱南部重要的副城市中心，集商貿(mào)、交通、人居為一體的未來(lái)城市發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。哈爾濱在“十二五”期間著重完成三大戰(zhàn)略性任務(wù)，一是民生建設(shè)取得重大進(jìn)展，二是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得實(shí)質(zhì)突破，三是基本公共服務(wù)得到根本改善?！笆濉逼陂g，將是我市空間擴(kuò)張、人口增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)集聚加速期，城市集聚和擴(kuò)散作用雙向增強(qiáng)，人流、物流、資金流和信息流充分涌流，城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力快速提高。將現(xiàn)代大都市確立為城市總體定位，重點(diǎn)建設(shè)北國(guó)水城、工業(yè)大城、科技新城、文化名城和商貿(mào)都城。北國(guó)水城：按照“以水定城”的理念，利用松花江豐富的水資源，構(gòu)建江南江北一體化的水網(wǎng)體系，為城市提供“人水和諧”的生態(tài)環(huán)境，形成“一江居中、兩岸繁榮”的現(xiàn)代化城市景觀，建設(shè)優(yōu)美舒適協(xié)調(diào)的生態(tài)人居環(huán)境。工業(yè)大城：以實(shí)施“南拓”戰(zhàn)略為重點(diǎn)，打造一個(gè)工業(yè)特色鮮明、新興產(chǎn)業(yè)集聚、城市功能完備、城市設(shè)計(jì)現(xiàn)代、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化工業(yè)城區(qū)。按照縱向成鏈、橫向成群的原則，整合工業(yè)園區(qū)，調(diào)整工業(yè)布局，加快推進(jìn)工業(yè)化進(jìn)程?？萍夹鲁牵赫峡萍假Y源，推進(jìn)產(chǎn)學(xué)研合作，將科技優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，建設(shè)創(chuàng)新型城市。重點(diǎn)在松花江北岸打造科技資源富集、科技創(chuàng)新成果眾多、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化能力強(qiáng)大的技術(shù)創(chuàng)新中心和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化示范基地。文化名城：依托歷史文化、歐陸文化、冰雪文化、水文化等資源優(yōu)勢(shì)，加快發(fā)展文化、旅游、體育、休閑、博物、博覽、論壇和會(huì)展業(yè)，實(shí)現(xiàn)歐陸風(fēng)情與北國(guó)特色相統(tǒng)一、傳統(tǒng)歷史與現(xiàn)代風(fēng)格相統(tǒng)一，建設(shè)“大氣、神氣、洋氣”的國(guó)際文化名城。商貿(mào)都城：以南崗、道里、道外、香坊四大商圈為重點(diǎn)，加快都市商圈提檔升級(jí)和專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)，規(guī)劃建設(shè)松北、哈南、群力等新商圈，建設(shè)城市綜合體。做大做強(qiáng)物流業(yè)、金融業(yè)等高端商務(wù)服務(wù)業(yè)，提高商貿(mào)業(yè)的集中度和輻射力。發(fā)展大物流、大平臺(tái)、大服務(wù)，構(gòu)建東北北部和輻射東北亞的區(qū)域性商貿(mào)中心?？傮w規(guī)劃，南起運(yùn)糧河規(guī)劃路，北至四環(huán)路，東起新華工業(yè)園東側(cè)規(guī)劃路，西至哈雙南線，總規(guī)劃面積462平方公里，“新城”規(guī)劃范圍內(nèi)，建成區(qū)面積34.7平方公里，未開發(fā)用地面積335.3平方公里，城市規(guī)劃楔形綠地76平方公里，國(guó)家級(jí)農(nóng)業(yè)科技示范園區(qū)16平方公里。1期規(guī)劃，西至京哈高速公路，東至拉濱鐵路線，北至何家溝、江南中環(huán)路，南至南城第九大道的圍合區(qū)域，規(guī)劃總用地面積3194.4萬(wàn)平方米。1期建設(shè)成為以航空、汽車、新能源新材料、云數(shù)據(jù)四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，兼顧居住、教育研發(fā)、專業(yè)會(huì)展旅游等職能的哈爾濱南部最重要的生態(tài)產(chǎn)業(yè)新城。1期規(guī)劃人口20萬(wàn)人。城市定位：以交通運(yùn)輸設(shè)備制造、新型裝備制造、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、食品產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)等制造業(yè)為核心，兼顧居住、教育研發(fā)、旅游等職能的哈爾濱南部生態(tài)化產(chǎn)業(yè)新城。哈西新區(qū)發(fā)展定位與總體規(guī)劃哈西新區(qū)是哈爾濱市城市總體規(guī)劃確定的四個(gè)城市副中心之一，是集商貿(mào)、人居、城市交通樞紐為一體的現(xiàn)代化新城區(qū)。哈西的發(fā)展：2006年—2007年，起步階段2009年—2010年，快速成長(zhǎng)階段2011年——至今，成熟階段第一階段：2006年——2007年“哈西”住宅地產(chǎn)的發(fā)展，是從西典家園、福順尚都時(shí)代開始。西典家園以近郊低價(jià)大盤項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)。配合哈西首期城規(guī)概念，吸引此輪剛需及投資者。此后西典家園周邊項(xiàng)目啟動(dòng)，均以低端低價(jià)入市。2006-2007年，福順尚都進(jìn)入市場(chǎng)。以豪布斯卡產(chǎn)品類型、地鐵房產(chǎn)價(jià)值，推動(dòng)了學(xué)府路沿線房產(chǎn)第一次投資熱潮，也改變了學(xué)府路沿線房產(chǎn)低端的印象。第二階段：2009年—2010年2009年中期到2010年上半年，溪樹庭院、金域藍(lán)城、東輝明珠園三個(gè)項(xiàng)目呈鼎足之勢(shì)。辰能突出自身品質(zhì)、東輝突出教育資源、金域藍(lán)城高打板塊價(jià)值，哈西板塊開始被認(rèn)識(shí)和認(rèn)可。金域藍(lán)城著名的主廣告語(yǔ)“哈西為冠我為鉆”，將哈西推高到全市第一板塊的地位。哈西遂與群力齊名，成為并列討論的板塊。2010年中期，壹品新境、澗橋西畔相繼入市，哈西板塊遂正式形成。這一階段，主要是金域藍(lán)城和溪樹庭院兩個(gè)項(xiàng)目的推手，哈西房?jī)r(jià)呈現(xiàn)快速上漲態(tài)勢(shì)，從遠(yuǎn)低于主城區(qū)的4000元左右均價(jià)，數(shù)月之內(nèi)攀升至7000均價(jià)，直追群力。第三階段：2011年——至今2011年初萬(wàn)達(dá)進(jìn)入哈西。高調(diào)宣布萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)就是城市中心。萬(wàn)達(dá)用足了西客站的資源和自身強(qiáng)勢(shì)品牌的影響力。萬(wàn)達(dá)綜合體進(jìn)入哈西，打消了市場(chǎng)對(duì)哈西未來(lái)綜合配套的疑慮。此階段，哈西成為哈爾濱房地產(chǎn)開發(fā)最集中的區(qū)域。哈西大街沿線，超過10個(gè)售樓處和臨時(shí)售樓處。哈西板塊、西客站東西廣場(chǎng)的項(xiàng)目聚集于此。2011年哈爾濱秋季房展會(huì)，江南市區(qū)項(xiàng)目也幾乎成了哈西獨(dú)家的展會(huì)。價(jià)格：周邊主要項(xiàng)目均價(jià)為于7700元∕㎡左右；產(chǎn)品定位：主要以中高端產(chǎn)品為主；客群：投資型客戶和剛需客戶為主。開發(fā)情況：開發(fā)總占地面積1755457平米，總建筑面積6130618平米。。物業(yè)類型：多層、公寓、別墅、寫字樓、酒店、購(gòu)物中心等供銷情況：總供應(yīng)量26160套，現(xiàn)存量12780套，庫(kù)存率49%。綜上所述：哈西項(xiàng)目的主要購(gòu)買客群的置業(yè)目的多為看中哈西的升值空間，產(chǎn)品線豐富、類型多樣化，是哈西房地產(chǎn)的一大特點(diǎn)，區(qū)內(nèi)產(chǎn)品價(jià)格和產(chǎn)品定位均屬中高端，對(duì)消費(fèi)者具有一定的擠壓性，根據(jù)現(xiàn)階段供銷存比例和發(fā)展階段來(lái)分析，哈西地區(qū)未來(lái)預(yù)計(jì)不會(huì)再有大規(guī)模住宅的集中開發(fā)行為。區(qū)域環(huán)境研究小結(jié)：立足哈西和哈南的市場(chǎng)夾層，以滿足兩區(qū)內(nèi)的真空市場(chǎng)為主導(dǎo)；依托哈西的商貿(mào)資源和交通樞紐的優(yōu)勢(shì)，帶動(dòng)外區(qū)域的商貿(mào)資源導(dǎo)入和人口導(dǎo)入；依托哈南大型工業(yè)產(chǎn)業(yè)基地資源對(duì)人口的導(dǎo)入力，實(shí)現(xiàn)本區(qū)的人口導(dǎo)入；最終實(shí)現(xiàn)區(qū)域優(yōu)勢(shì)“從無(wú)到有、從少到多”的借勢(shì)戰(zhàn)略。項(xiàng)目開發(fā)條件分析一、土地價(jià)值分析地塊規(guī)模：適中。完整程度：完整程度偏差。交通結(jié)構(gòu)：現(xiàn)階段主要依靠學(xué)府路和其它支路，未來(lái)三環(huán)路和地鐵的開通可實(shí)現(xiàn)交通路網(wǎng)立體化，并實(shí)現(xiàn)交通節(jié)點(diǎn)功能，交通程度便利。區(qū)內(nèi)資源擁有程度：區(qū)內(nèi)有利資源較少，但依靠哈西和哈南的有利優(yōu)勢(shì)，可形成對(duì)本區(qū)的輻射作用。本地塊的價(jià)值——強(qiáng)勢(shì)的人口和商貿(mào)資源的導(dǎo)入潛力。優(yōu)勢(shì)：1、緊鄰城市出入城主干道，私家車車行便利；2、三環(huán)路、地鐵1號(hào)線的開通將實(shí)現(xiàn)區(qū)位立體化交通節(jié)點(diǎn)的功能；3、總體規(guī)模稍大，僅低于魯商項(xiàng)目；4、毗鄰魯商松江新城，可借勢(shì)實(shí)現(xiàn)聚群能力。機(jī)會(huì)：1、三環(huán)路和地鐵的投入使用，區(qū)內(nèi)可實(shí)現(xiàn)立體化交通體系，直接與市內(nèi)各大區(qū)域相連通，增加各區(qū)的人口流動(dòng)性；2、毗鄰“哈西、哈南”新城，有機(jī)會(huì)借勢(shì)導(dǎo)入商貿(mào)、人口資源；3、市場(chǎng)上樓盤規(guī)劃同質(zhì)化嚴(yán)重，消費(fèi)者“審美疲勞”感嚴(yán)重。SWOT分析：劣勢(shì)：1、地塊位于主城邊緣，周邊環(huán)境差，缺乏人口導(dǎo)入的號(hào)召力；2、工期較長(zhǎng)，需近兩年時(shí)間才能實(shí)現(xiàn)入?。?、周邊2—3公里內(nèi)生活配套較缺乏，人文環(huán)境差；4、現(xiàn)階段城市公交狀況較差，出行不便。威脅：1、地鐵1號(hào)線的1期節(jié)點(diǎn)距離本案稍遠(yuǎn)，消費(fèi)者對(duì)此會(huì)存在顧慮；2、魯商松江新城憑借大盤優(yōu)勢(shì)和品牌號(hào)召力，最城為強(qiáng)勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；3、地緣型客戶有限，經(jīng)濟(jì)收入成度低。二、機(jī)會(huì)點(diǎn)分析地塊發(fā)展?jié)摿θh(huán)路對(duì)本地塊價(jià)值的提升：三環(huán)路連通道里、道外、南崗、香坊、太平、動(dòng)力、江北7個(gè)區(qū)，可大幅提升區(qū)內(nèi)外的人流和車流，最大限度的削弱郊區(qū)化的不利影響。地鐵1號(hào)線對(duì)本地塊價(jià)值的提升：地鐵1號(hào)線連通本區(qū)和老城區(qū)，對(duì)于人口的倒流作用極其明顯，除了便利交通外，一個(gè)最間接的效應(yīng)是，拉動(dòng)地鐵沿線的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。本區(qū)域依托自身規(guī)模和哈西、哈南的輻射作用，具備了發(fā)展中大型社區(qū)的基礎(chǔ)，同時(shí)，立體化的交通體系，使本區(qū)域商業(yè)價(jià)值潛力巨大。項(xiàng)目開發(fā)的主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析本區(qū)市場(chǎng)情況：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象（一）魯商松江新城開發(fā)商：哈爾濱魯商置業(yè)有限公司物業(yè)地址：南崗學(xué)府路368號(hào)供應(yīng)量：5000戶（1期2600戶）開盤時(shí)間：2012-6進(jìn)戶時(shí)間：2013-10占地面積：846000㎡建筑面積：2800000㎡建筑規(guī)模：一期6棟11層高層/28棟高層/12棟洋房工程進(jìn)度：地上部分物業(yè)類型：住宅、商業(yè)戶型面積：50-240㎡（使用面積）主力戶型：使用面積50-127㎡（兩房、三房）銷售價(jià)格：均價(jià)6500元/㎡去化率：5%客群：農(nóng)科院內(nèi)部及教師、醫(yī)生、企事業(yè)單位高層購(gòu)買動(dòng)機(jī)：改善型居住為主、感受大社區(qū)城中城享受周邊配套：服裝城、211醫(yī)院、黑大（二）英倫名邸開發(fā)商：哈爾濱昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)地址：南崗學(xué)府路239號(hào)供應(yīng)量：1期1800戶、2期600戶開盤時(shí)間：2010-10進(jìn)戶時(shí)間：2011-11占地面積：51000㎡建筑面積：232000㎡建筑規(guī)模：11棟高層（15-26層）工程進(jìn)度：二期地基階段物業(yè)類型：住宅、公寓戶型面積：24-70㎡（使用面積）主力戶型：使用面積50-70㎡（兩房）銷售價(jià)格：均價(jià)6400元/㎡去化率：一期80%客群：教師、醫(yī)生、企事業(yè)單位及工廠職工購(gòu)買動(dòng)機(jī)：本區(qū)域工作及本地原住居民為主周邊配套：服裝城、211醫(yī)院、黑大（三）楓藍(lán)國(guó)際開發(fā)商：黑龍江藍(lán)籌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)地址：學(xué)府路與原保健路交匯處供應(yīng)量：3000戶開盤時(shí)間：2011-10進(jìn)戶時(shí)間：2012-10占地面積：70000㎡建筑面積：300000㎡建筑規(guī)模：12棟高層（33層）工程進(jìn)度：接近封頂物業(yè)類型：住宅戶型面積：30-56.8㎡（使用面積）主力戶型：使用面積38-56㎡（兩房）銷售價(jià)格：均價(jià)7000元/㎡去化率：70%客群：教師、醫(yī)生、企事業(yè)單位及工廠職工購(gòu)買動(dòng)機(jī)：本區(qū)域工作及本地原住居民為主周邊配套：服裝城、211醫(yī)院、黑大（四)學(xué)府青年城開發(fā)商：黑龍江省輕工建設(shè)總公司物業(yè)地址：南崗學(xué)府路319號(hào)（旅游學(xué)院旁）供應(yīng)量：1270戶開盤時(shí)間：2010-7-18進(jìn)戶時(shí)間：2011-1-10占地面積：30000㎡建筑面積：100000㎡建筑規(guī)模：6棟高層（18層）工程進(jìn)度：已進(jìn)戶物業(yè)類型：住宅戶型面積：20-60㎡（使用面積）主力戶型：使用面積40-60㎡（兩房）銷售價(jià)格：起價(jià)5680元/㎡去化率：95%客群：年輕剛需置業(yè)為主、部分地緣性客群購(gòu)買動(dòng)機(jī)：一次置業(yè)婚房、外地人落戶本地區(qū)內(nèi)樓盤基礎(chǔ)信息列表分析小結(jié)價(jià)格：周邊主要項(xiàng)目均價(jià)集中于6500元∕㎡左右。位置：本項(xiàng)目地理位置相對(duì)于其他樓盤，屬于更為邊緣化的位置，勢(shì)必會(huì)對(duì)本案產(chǎn)生一定的不良影響?？腿海涸诒緟^(qū)內(nèi)置業(yè)人群80%是以各企事業(yè)單位公務(wù)員、職工為主的地緣型客戶和剛需型客戶，外來(lái)置業(yè)可取相對(duì)較少，只占20%左右。開發(fā)情況：區(qū)域內(nèi)開發(fā)樓盤以總建筑面積10萬(wàn)平米以上為主，2012年以前物業(yè)形態(tài)多以多層，高層為主，2012年后產(chǎn)品形態(tài)開始多樣化，洋房開始供應(yīng)。競(jìng)爭(zhēng)情況：區(qū)內(nèi)雖然競(jìng)品樓盤較少，但優(yōu)勢(shì)都較為明顯，對(duì)本項(xiàng)目的威脅主要來(lái)自于位置和規(guī)模兩個(gè)方面，同時(shí)多數(shù)樓盤以為入住狀態(tài)，品質(zhì)示范性強(qiáng)。綜上所述：區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)較主城區(qū)差距在1500——2000元/㎡左右，區(qū)域內(nèi)競(jìng)品價(jià)格相對(duì)平均，前期入市樓盤區(qū)位優(yōu)勢(shì)強(qiáng)于本案，對(duì)地緣性客戶搶奪嚴(yán)重，隨著產(chǎn)品供應(yīng)的多樣化，區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)必將越發(fā)激烈，本案須通過導(dǎo)入外區(qū)人口才能獲得足夠的客群支撐。消費(fèi)者需求調(diào)研一、消費(fèi)者的調(diào)查區(qū)域選擇主要采取在人群集中地發(fā)放調(diào)查問卷的方式。二、調(diào)查問卷的設(shè)計(jì)您好！我們正在進(jìn)行一項(xiàng)關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)查，您的看法非常重要，希望能得到您的支持，問卷填寫大概需要一分鐘左右，您提供的信息我們會(huì)嚴(yán)格保密，絕不外漏，謝謝！1、請(qǐng)問您目前常居住的地區(qū)是哪里？道里區(qū)B、道外區(qū)C、南崗區(qū)D、平房區(qū)E、阿城區(qū)F、香坊區(qū)G、松北區(qū)H、呼蘭區(qū)請(qǐng)問倆年內(nèi)計(jì)劃買什么類型的房產(chǎn)？（多選）普通住宅B、公寓C、多層洋房D、無(wú)購(gòu)房計(jì)劃（結(jié)束問卷）請(qǐng)問您的年齡A、25歲以下B、26-30C、31-35D、36-40E、41-45F、46-50G、51-55H、56-60I、60歲以上請(qǐng)問您購(gòu)買房地產(chǎn)的目的是什么？常駐B、休閑度假C、投資D、商務(wù)接待E、其他（請(qǐng)注明）您目前通過何種方式了解房地產(chǎn)資訊？（多選）報(bào)紙、雜質(zhì)B、廣播、電視C、朋友推薦、中介機(jī)構(gòu)D、房展會(huì)、戶外廣告牌E、網(wǎng)絡(luò)、手機(jī)短信F、其他（請(qǐng)注明）請(qǐng)問您購(gòu)房對(duì)車庫(kù)的要求？沒有購(gòu)買計(jì)劃B、和房一起購(gòu)買C、先買房后買車請(qǐng)問您的職業(yè)是？私人及個(gè)體戶B、公司職員C、機(jī)關(guān)事業(yè)單位D、教師E、政府工作人員F、建筑行業(yè)H、其他（請(qǐng)注明）請(qǐng)問您購(gòu)買高層中、小戶型房產(chǎn)的原因？視野好B、高層少C、想換環(huán)境居住D、買不到高層請(qǐng)問您理想中房地產(chǎn)周邊的生活配套包括？（多選）銀行B、醫(yī)院C、學(xué)校D、郵局E、網(wǎng)球場(chǎng)F、游泳池G、桑拿中心H、商城I、花店J、酒吧K、公園L、幼兒園M、便利店N、其他（請(qǐng)注明）請(qǐng)問您能接受房地產(chǎn)價(jià)格是？A、2000元/m2以內(nèi)B、2000元/m2-2400元/m2C、2400元/m2-2800元/m2D、2800元/m2-3200元/m2E、3200元/m2-3800元/m2F、3800元/m2-4500元/m2G、4500元/m2-5000元/m2H、5000元/m2以上請(qǐng)問您理想的理想中的房地產(chǎn)面積是多少？A、40m2左右B、60m2-80m2C、80m2-120m2D、120m2-140m2E、140m2以上請(qǐng)問您理想中房地產(chǎn)戶型是什么？一室一廳B、倆室一廳C、倆室倆廳D、三室倆廳E、四室倆廳13請(qǐng)問購(gòu)買房時(shí)主要聽取誰(shuí)的意見？家人B、親戚朋友C、專業(yè)人士的意見D、自己的意見為保證問卷的真實(shí)性，請(qǐng)您留下您的姓名和電話，謝謝！被訪人員姓名：聯(lián)系電話：工作人員簽字：日期：項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)的選擇與項(xiàng)目定位區(qū)域間分析地鐵一號(hào)線的修建、學(xué)府路的完善進(jìn)一步拉近哈西與哈南新城之間的距離。三環(huán)線的擬建使得哈東、哈南、哈西連為一體，形成強(qiáng)烈的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)并產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，最大限度的拉升區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)升級(jí)。哈西以教育科研、體育運(yùn)動(dòng)為主，以居住商貿(mào)為輔，形成環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全的綜合性科教文化區(qū)。該區(qū)域分為奧林匹克中心區(qū)、基礎(chǔ)教育城、教育科研區(qū)、生態(tài)工業(yè)區(qū)和生態(tài)綠地區(qū)五大功能區(qū)。哈南是工業(yè)基地——航空、汽車、科技、旅游、鋁材加工業(yè)基地，機(jī)械制造業(yè)和綠色產(chǎn)業(yè)基地，房地產(chǎn)價(jià)格較低。香坊是哈爾濱市重要的工業(yè)區(qū)，農(nóng)業(yè)科研區(qū)及物流區(qū)。新一輪的經(jīng)濟(jì)飛躍即將在這里崛起縱觀哈市地產(chǎn)市場(chǎng)，低迷下的熱銷區(qū)域以道里、南崗為主要代表，其中道里以群力，南崗以哈西為銷售的重中之重；本案恰巧位于哈西與哈南商圈邊緣;廣義的哈西按地理位置大致劃分為三個(gè)分區(qū)域：狹義的哈西站區(qū)域、王崗鎮(zhèn)區(qū)域、學(xué)府路區(qū)域；按品質(zhì)及價(jià)格劃分：哈西站區(qū)域>學(xué)府路區(qū)域>王崗鎮(zhèn)區(qū)域《孫子兵法》“勢(shì)”篇有這樣一句話：“故善戰(zhàn)者，求之于勢(shì)”，意思是說(shuō)善于作戰(zhàn)者，往往充分利用形勢(shì)以及形勢(shì)的變化。如何發(fā)現(xiàn)“勢(shì)”的轉(zhuǎn)變，把握“勢(shì)”態(tài)的發(fā)展，運(yùn)用“勢(shì)”的契機(jī)，和借“勢(shì)”造“勢(shì)”，從而為我所用，是成功地進(jìn)行危機(jī)營(yíng)銷，度過危機(jī)的關(guān)鍵所在。一、價(jià)格借勢(shì)：本案地處哈西相對(duì)較低品質(zhì)區(qū)域，需借助價(jià)格優(yōu)勢(shì)凸顯項(xiàng)目土地價(jià)值，贏得客戶認(rèn)同；二、特色借勢(shì)：借助區(qū)域特征優(yōu)勢(shì)，借助周邊項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，借助升值潛力為項(xiàng)目“造勢(shì)”；三、自家產(chǎn)品借勢(shì)：通過自身殘品的特色營(yíng)造，尋找在產(chǎn)品上差異化競(jìng)爭(zhēng)，如超高性價(jià)格比，贈(zèng)大面積露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)、明廚明衛(wèi)設(shè)計(jì)等；四、市場(chǎng)借勢(shì)：借助哈西學(xué)府板塊市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)緊缺形式，以中低端空白市場(chǎng)為機(jī)會(huì)點(diǎn)強(qiáng)勢(shì)介入；五、政府借勢(shì)：三環(huán)路的規(guī)劃為項(xiàng)目帶來(lái)的利好,哈西與哈南新區(qū)的建立使得本案乘借兩大新區(qū)優(yōu)勢(shì)，未來(lái)前景看好。土地定位毗鄰三環(huán)交通要塞，未來(lái)經(jīng)濟(jì)副中心。項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀拆遷進(jìn)行中，土地有待平整，拆遷力度較大，三環(huán)路的修建大大增加的項(xiàng)目的土地價(jià)值，按樓面價(jià)格800/元平米來(lái)看，項(xiàng)目地塊土地價(jià)值發(fā)展情況較高，周邊項(xiàng)目以中高端項(xiàng)目為主，周邊缺少中低端項(xiàng)目市場(chǎng)空白，本案適宜發(fā)展中低端項(xiàng)目，搶占哈市中低端地產(chǎn)市場(chǎng)空白。商業(yè)定位連接哈西、哈南商業(yè)的經(jīng)濟(jì)樞紐，提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)的橋梁。結(jié)合學(xué)府路、三環(huán)路形成區(qū)域商業(yè)經(jīng)濟(jì)重心，拉動(dòng)整體區(qū)域形象及經(jīng)濟(jì)發(fā)展，引進(jìn)大型賣場(chǎng)、超市、速食及規(guī)劃大型餐飲機(jī)構(gòu)從而促動(dòng)項(xiàng)目的銷售。項(xiàng)目定位助三環(huán)路推動(dòng)哈市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，搶占哈市中低端市場(chǎng)的先行軍。一、電纜廠、九三五住宅區(qū)、興中機(jī)械加工廠、前衛(wèi)無(wú)線電廠等，周邊整體環(huán)境質(zhì)素相對(duì)較差，無(wú)法營(yíng)造高端品質(zhì)項(xiàng)目；二、周邊多以工廠職工、村屯農(nóng)民、小商小販及部分大專院校為主；三、區(qū)域附近樓價(jià)均以5500——6500元/平米為主，為哈市較低銷售價(jià)格，區(qū)域內(nèi)以魯商松江新城為代表難以突破價(jià)格束縛；四、英倫名邸、魯商松江新城、學(xué)府怡園、楓藍(lán)國(guó)際、西溪橡園等項(xiàng)目對(duì)本案節(jié)流嚴(yán)重；五、本案自身土地優(yōu)勢(shì)不明顯，缺少能促動(dòng)銷售核心賣點(diǎn)，只有搶占哈西中低端市場(chǎng)方能有一線生機(jī)。住宅定位生態(tài)宜居領(lǐng)地，盡享精品華宅?？腿憾ㄎ灰缘鼐壭涂腿簽橹鞯膭傂栊?、改善性購(gòu)房客群。一、以周邊地緣性客群為第一圈層客群，充分挖掘周邊剛性需求與改善性需求，滿足區(qū)域內(nèi)中低端市場(chǎng)的需要；二、第二圈層，周邊村屯靠山屯、永勝村、大南溝、先鋒村、閻家崗、翻身社、正黃二屯、平順村、楊家店等村落進(jìn)行覆蓋式宣傳，此類客群對(duì)區(qū)域認(rèn)知度較高，為子女上學(xué)、婚嫁等考慮；三、第三客群即意外客群，受到周邊高端項(xiàng)目的吸引，因性價(jià)比不高而購(gòu)買本案的部分客群；戶型建議以大面積的饋贈(zèng)提高項(xiàng)目的性價(jià)比，增加項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，突出項(xiàng)目核心賣點(diǎn)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)；產(chǎn)品類型建議建議產(chǎn)品類型以高層多層為主，采取大尺度景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)，突出景觀優(yōu)勢(shì)。園林景觀建議由于項(xiàng)目地塊被分割成5小版塊，所以建議項(xiàng)目景觀根據(jù)每個(gè)版塊的大小及地形特征，設(shè)計(jì)制作不同的景觀園林，以迎合版塊間的不同需求。戶型配比建議項(xiàng)目以一室一廳和兩室一廳為主要銷售面積區(qū)間，充分迎合項(xiàng)目定位，并符合項(xiàng)目受眾客群，戶型設(shè)計(jì)以剛需及改善為主。價(jià)格定位根據(jù)市場(chǎng)比較法得知周邊區(qū)域均價(jià)在5881元/平米，一期價(jià)格建議：4000-5500元/平米之間。地塊價(jià)值分析地塊價(jià)值分析規(guī)劃三期>規(guī)劃一期>規(guī)劃二期A地塊>B地塊>C地塊>E地塊>D地塊規(guī)劃一期板塊位于項(xiàng)目中間區(qū)域，毗鄰規(guī)劃三環(huán)路一側(cè)具有較高的土地價(jià)值，規(guī)劃一期由于其他原因被分割成B、E兩個(gè)板塊，影響了一期地塊的整體性，B地塊兩面臨街增加項(xiàng)目地塊價(jià)值。規(guī)劃二期板塊位于職業(yè)技術(shù)學(xué)院后身，僅臨規(guī)劃三環(huán)路，項(xiàng)目地塊被劃分為2塊，影響了地塊的整體性，為項(xiàng)目規(guī)劃及銷售增加了難度，二期地塊相對(duì)較偏，不易被市場(chǎng)所認(rèn)知。開發(fā)時(shí)序建議建議采取滾動(dòng)開發(fā)模式：先開發(fā)E地塊及規(guī)劃一期內(nèi)版塊，以超低的價(jià)格入市，搶奪市場(chǎng)份額，隨即開工建設(shè)B地塊，由E向B