長沙萬科金域華府周邊競品分析及公寓推廣長沙萬科金域華府商業(yè)項目周邊競品分析及公寓推廣策略置業(yè)動機(jī)投資為主,自住兼投資為輔來源區(qū)域項目周邊、長沙其他區(qū)域、地州市客戶關(guān)注價值點地段、萬科品牌、投資價值客戶特征主要分為兩類客戶>>投資客戶多次置業(yè),有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實力;認(rèn)可區(qū)域發(fā)展前景,看中投資價值;注重投資回報率;>>自住兼投資客戶大多為首次置業(yè),滿足過渡居住需求;重視投資回報率,便于以后換房;認(rèn)可萬科品牌及其人文內(nèi)涵重視私人空間>>項目公寓客戶描述長沙萬科金域華府商業(yè)項目周邊競品分析及公寓推廣策略對項目公寓營銷的啟示：>>推廣發(fā)力方向：地段、萬科品牌、投資價值;>>60平米戶型抗性:樣板間展示空間處理,重點滿足功能性居住客戶需求啟示2:公寓產(chǎn)品緊扣投資價值,突出區(qū)域升值給項目帶來的契機(jī)長沙萬科金域華府商業(yè)項目周邊競品分析及公寓推廣策略項目解讀市場分析公寓分析項目定位營銷策略高層分析商業(yè)分析策略保障長沙萬科金域華府商業(yè)項目周邊競品分析及公寓推廣策略區(qū)域高層市場分析長沙萬科金域華府商業(yè)項目周邊競品分析及公寓推廣策略區(qū)域市場界定項目配套分析產(chǎn)品細(xì)節(jié)分析省府板塊武廣新城板塊界定原則：1、項目本身規(guī)模體量因素——約54.6萬㎡

2、區(qū)域內(nèi)同質(zhì)典型樓盤——恒大綠洲、新城新世界

3、類似區(qū)域之間典型樓盤競爭——熱點潛力省府板塊核心競爭區(qū)域：武廣新城板塊次級競爭區(qū)域:省府板塊項目:全裝修、超過50萬㎡、涵蓋公寓、住宅、商業(yè)綜合物業(yè)類型，項目面臨競爭不僅限于區(qū)域內(nèi)部，跳出區(qū)域，才能贏得更好的市場。長沙萬科金域華府商業(yè)項目周邊競品分析及公寓推廣策略項目總建面積已售面積園林風(fēng)格物業(yè)管理外立面在售戶型面積區(qū)間均價備注恒大城560000約150869北歐戴德梁行北歐二房三房79-1555300精裝恒大綠洲610000約163156北歐戴德梁行北歐二房三房80-1405600精裝茂華國際湘500000約186000——茂華物業(yè)德式三房四房120-1704900三江花中城180000約115000——華誠物業(yè)新古典二房三房90-1404600新城新世界1200000約260000——華天物業(yè)現(xiàn)代三房四房130-1604600萬樹丹堤86000約42000東南亞待定現(xiàn)代一房二房80-1334800彩云之翼800000約370000中式泰禹物業(yè)中式三房四房110-1454300中隆國際御璽420000約210000歐式恒威物業(yè)新古典四房五房180-5605200盛世華章400000約290000新中式大當(dāng)家物業(yè)中式四房五房166-1804200尾盤水岸天際191000約96000——港龍物業(yè)新古典四房1404300二期尾盤中城麗景香山350000約180000歐式綠城物業(yè)新古典二房三房66-1124900星城映象192000約63000現(xiàn)代長城物業(yè)現(xiàn)代一二三房40-1224800星城榮域280000約100000歐式建安物業(yè)新古典三房四房103-2805000長大彩虹都160000約45000——待定德式一二三房52-1204600歐洲城公爵350000約130000歐式待定歐式三房四房120-1304500博林金谷600000約150000——中航物業(yè)德式復(fù)式190-2505300二期尾盤備注：高層住宅產(chǎn)品區(qū)域市場指以本案為中心涵蓋武廣、體育新城板塊以及部分省府芙蓉南路板塊，列舉市場典型樓盤作為區(qū)域市場參考。區(qū)域項目概況長沙萬科金域華府商業(yè)項目周邊競品分析及公寓推廣策略>>區(qū)域樓盤規(guī)模中大型化，物業(yè)公司品牌化區(qū)域樓盤多為中大型規(guī)模，區(qū)域典型樓盤約63%總建筑面積在30萬㎡以上，主打規(guī)模品質(zhì)社區(qū)為主；在合作方物業(yè)單位的選擇上檔次也較高，戴德梁行、綠城物管、長城物管等國內(nèi)一線物管公司。區(qū)域市場項目分析：>>建筑外立面以歐式風(fēng)格為主由于區(qū)域內(nèi)均為大規(guī)模樓盤項目，為提升項目品質(zhì)，各樓盤建筑風(fēng)格均選擇以歐式建筑風(fēng)格為主，60%的樓盤建筑風(fēng)格為歐式外立面。>>價格以4500-5000元/㎡為主由于區(qū)域內(nèi)武廣新城板塊的炒作，區(qū)域樓盤價格較高，樓盤價格普遍超過4500元/㎡，部分高品質(zhì)樓盤價格超過5000元/㎡。>>在售戶型主力面積為90㎡-144㎡三房、四房多數(shù)樓盤目前在售戶型均為中大面積產(chǎn)品，區(qū)域為60㎡以下公寓產(chǎn)品極少，僅在09年下半年出現(xiàn)以萬樹丹堤、星城印象為代表的公寓產(chǎn)品。長沙萬科金域華府商業(yè)項目周邊競品分析及公寓推廣策略項目會所商業(yè)球場游泳池幼兒園小學(xué)醫(yī)療萬科.金域華府★★★恒大城★★★★★★恒大綠洲★★★★★茂華國際湘★★★★★三江花中城★★★新城新世界★★★★★萬樹丹堤★★彩云之翼★★★★中隆國際御璽★★★盛世華章★★水岸天際★★★中城麗景香山★★★★星城榮域★長大彩虹都★歐洲城公爵★★★★★博林金谷★★★★★區(qū)域市場界定項目配套分析產(chǎn)品細(xì)節(jié)分析>>配套對比分析區(qū)域內(nèi)代表樓盤(如恒大綠洲,新城新世界等),大多規(guī)劃配套較為齊全,本項目與之對比在配套方面沒有優(yōu)勢長沙萬科金域華府商業(yè)項目周邊競品分析及公寓推廣策略項目入戶花園凸窗拐角飄窗空中花園花池多陽臺衣帽間萬科.金域華府★★★★恒大城★★★恒大綠洲★★★茂華國際湘★★★★三江花中城★★★新城新世界★★★萬樹丹堤★★★★彩云之翼★★中隆國際御璽★★★盛世華章★★★水岸天際★★★中城麗景香山★★星城榮域★★★★長大彩虹都★★★★歐洲城公爵★★★博林金谷★★★★★區(qū)域市場界定項目配套分析產(chǎn)品細(xì)節(jié)分析>>產(chǎn)品細(xì)節(jié)對比分析區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品都較為注重性價比的打造,凸窗、拐角飄窗、多陽臺等基本都被采用，本項目產(chǎn)品具有一定的優(yōu)勢，但優(yōu)勢不是十分明顯競爭供應(yīng)分析長沙萬科金域華府商業(yè)項目周邊競品分析及公寓推廣策略區(qū)域市場界定項目配套分析產(chǎn)品細(xì)節(jié)分析競爭供應(yīng)分析項目名稱占地建筑面積容積率開發(fā)商喜來運(yùn)達(dá)國際廣場1053335000004.75湖南運(yùn)達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司大東門商業(yè)廣場424722500004.54湖南省成功開發(fā)投資有限公司湖湘桃源1498423160001.9長沙京武房地產(chǎn)開發(fā)有限公司英郡年華939522200002.34長沙天輪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司融科.東南海2878208279002.88長沙融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司香格里.香樟小區(qū)420003000007.14凱達(dá)(湖南)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司香樟鑫都474701800003.79湖南湘和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中港珠寶旅游商業(yè)城1487699000006.05湖南周大生置業(yè)有限公司瀟湘名城（長?；ㄔ罚?54403081035.56湖南新長福置業(yè)有限公司新華盛麗園579551485132.56湖南新華盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司城南故事378781656624.37湖南樂萬邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司長房·天際嶺項目3880023245271.5湖南國廣置業(yè)有限公司仁一家園928671756802.2長沙仁一房地產(chǎn)開發(fā)有限公司區(qū)域市場潛在供應(yīng)統(tǒng)計未來2-3年內(nèi)，區(qū)域內(nèi)潛在供應(yīng)量將超過461萬㎡，同檔次、價格、品牌樓盤也會相繼推出，對本案后續(xù)中大戶型銷售會帶來不小的競爭影響。長沙萬科金域華府商業(yè)項目周邊競品分析及公寓推廣策略區(qū)域市場界定項目配套分析產(chǎn)品細(xì)節(jié)分析項目總建面積已售面積10年預(yù)計推售量預(yù)計推售主力戶型備注恒大綠洲610000約163156約180000二房三房精裝茂華國際湘500000約186000約78000三房四房三江花中城180000約115000約65000二房三房清盤新城新世界1200000約260000約120000二三房萬樹丹堤86000約42000約44000一房二房清盤彩云之翼800000約370000約55000二三房中隆國際御璽420000約210000約60000三四房盛世華章400000約290000約80000二三四房水岸天際191000約96000約80000一三房中城麗景香山350000約180000約90000二房三房星城映象192000約63000約65000二房三房星城榮域280000約100000約80000二房三房長大彩虹都160000約45000約60000一二三房歐洲城公爵350000約130000約100000三房四房博林金谷600000約150000約70000三房四房全大戶型2010年1月-12月板塊內(nèi)熱銷加推項目供應(yīng)體量超過144萬㎡，競爭較為激烈。競爭供應(yīng)分析區(qū)域市場2010年供應(yīng)統(tǒng)計長沙萬科金域華府商業(yè)項目周邊競品分析及公寓推廣策略區(qū)域市場界定項目配套分析產(chǎn)品細(xì)節(jié)分析競爭供應(yīng)分析項目10年預(yù)計推售量預(yù)計推售主力戶型80-90㎡推量預(yù)計供銷周期110-130㎡推量預(yù)計供銷周期130㎡以上推量預(yù)計供銷周期恒大綠洲約180000二房三房約550001-11月約850001-11月約400001-12月茂華國際湘約78000三房四房————約430003-10月約350005-12月三江花中城約65000二房三房約260003-7月約320003-9月約70005-11月新城新世界約120000二房三房約700003-10月約400005-11月約100005-12月萬樹丹堤約44000一房二房約320001-8月約120003-8月————彩云之翼約55000二房三房約310003-8月約170003-6月約70006-12月中隆國際御璽約60000三房四房————約310001-10月約190003-12月盛世華章約80000二三四房約230003-6月約340001-8月約230006-12月水岸天際約80000一二三房約280005-9月約320003-9月約200003-11月中城麗景香山約90000二房三房約400001-6月約340001-10月約160005-12月星城映象約65000二房三房約310001-7月約220004-11月約120003-11月備注：以上推售戶型、時間均以新推量中大比重戶型為計量參考，附帶其他戶型面積，不計入統(tǒng)計范圍。110-130㎡面積段戶型推售量較大，預(yù)計其供銷周期基本為5-7個月，都同時橫跨了兩個較好的銷售旺季，即5月和9月，與本案住宅類產(chǎn)品推出時間節(jié)點重合。供應(yīng)面積及推售時間分析長沙萬科金域華府商業(yè)項目周邊競品分析及公寓推廣策略項目戶型1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月萬科金域華府90㎡120㎡140㎡恒大綠洲80-90㎡

110-130

130㎡以上

茂華國際湘80-90㎡

110-130

130㎡以上

三江花中城80-90㎡

110-130

130㎡以上

新城新世界80-90㎡

110-130

130㎡以上

萬樹丹堤80-90㎡

110-130

130㎡以上

彩云之翼80-90㎡

110-130

130㎡以上

中隆國際御璽80-90㎡

110-130

130㎡以上

盛世華章80-90㎡

110-130

130㎡以上

中城麗景香山80-90㎡

110-130

130㎡以上

星城映象80-90㎡

110-130

130㎡以上

供應(yīng)面積及推售時間圖長沙萬科金域華府商業(yè)項目周邊競品分析及公寓推廣策略本案競爭機(jī)會分析：產(chǎn)品類型競爭指數(shù)競爭分析應(yīng)對建議90㎡產(chǎn)品弱在本案推售時間段內(nèi)，區(qū)域內(nèi)各典型樓盤此類戶型存量較少，市場同類產(chǎn)品競爭較弱可適當(dāng)在此類戶型推售量上增加一定比例，快速去化產(chǎn)品120㎡產(chǎn)品中在本案推售時間段內(nèi)，區(qū)域內(nèi)各典型樓盤此類戶型相對體量較大，市場存在一定同質(zhì)競爭在推售此類戶型時，可適當(dāng)控制一定數(shù)量比例140㎡產(chǎn)品強(qiáng)在本案推售時間段內(nèi)，區(qū)域內(nèi)各典型樓盤基本都存在同質(zhì)性產(chǎn)品銷售，市場競爭劇烈在推售此類戶型時，控制推售節(jié)奏，少量多批，小步快跑式推售長沙萬科金域華府商業(yè)項目周邊競品分析及公寓推廣策略區(qū)域典型項目分析長沙萬科金域華府商業(yè)項目周邊競品分析及公寓推廣策略根據(jù)區(qū)域內(nèi)典型樓盤開發(fā)商品牌、規(guī)模、品質(zhì)等因素,我們將項目檔次歸為高中低檔次三類檔次項目名稱中高檔樓盤中隆國際御璽恒大綠洲茂華國際湘中城麗景香山新城新世界博林金谷萬科金域華府中檔樓盤恒大城三江花中城歐洲城公爵萬樹丹堤（含公寓）水岸天際星城映象中低檔樓盤盛世華章彩云之翼星城榮域長大彩虹都（含公寓）>>鑒定標(biāo)準(zhǔn):品牌,規(guī)模,園林,建筑,產(chǎn)品,售價>>本項目指標(biāo):品牌:萬科,行業(yè)領(lǐng)跑者規(guī)模:58萬平米,一定的規(guī)模優(yōu)勢園林:東南亞風(fēng)情園林建筑:現(xiàn)代簡約風(fēng)格產(chǎn)品:中公寓售價:不走低價路線長沙萬科金域華府商業(yè)項目周邊競品分析及公寓推廣策略競爭項目選取:>>恒大綠洲同檔次項目,目前區(qū)域內(nèi)關(guān)注度最高的項目;與本項目同是品牌發(fā)展商;產(chǎn)品主要以中公寓為主,都以地段為核心賣點;>>中城麗景香山同檔次項目;目前區(qū)域內(nèi)形象最好的項目之一;>>萬樹丹堤距離本項目最近的項目產(chǎn)品構(gòu)成與項目類似長沙萬科金域華府商業(yè)項目周邊競品分析及公寓推廣策略核心價值——恒大品牌+地段+實景園林規(guī)模：610000㎡區(qū)位：武廣新城區(qū)域配套：體育新城、體育文化公園、圭塘河風(fēng)光帶戶型：85-90㎡兩房、100-127㎡三房，緊湊型戶型為主社區(qū)內(nèi)部配套：五星級豪華會所、風(fēng)情商業(yè)街、貴族幼兒園、公寓式酒店等。分類核心賣點品牌前期華府、名都在市場上積累的恒大品牌地段處于武廣新城，屬于目前市場最熱板塊社區(qū)61萬㎡大社區(qū)，完備配套恒大綠洲長沙萬科金域華府商業(yè)項目周邊競品分析及公寓推廣策略產(chǎn)品定位策略——控制產(chǎn)品面積，緊湊型小三房、三房為主，保證銷售速度名稱面積區(qū)間套數(shù)配比一房46-57㎡70.56%二房84-95㎡22918.26%三房99-108㎡、122-127㎡87769.94%四房140-143㎡1118.85%五房233-262㎡302.39合計1354100%>>一期一批戶型配比：>>銷售情況一期一批房源已消化90%，現(xiàn)加推16、17棟房源，均價5650元/㎡，其中120㎡以下戶型均價在5770元/㎡左右，120㎡以上戶型價格在5600元/㎡.ABA84㎡二房全明、全南朝向設(shè)計，空間布局合理實用B108㎡小三房類板樓全南朝向設(shè)計，但過道太長影響使用率長沙萬科金域華府商業(yè)項目周邊競品分析及公寓推廣策略核心價值——地段+景觀資源規(guī)模：86267㎡區(qū)位：雨花區(qū)政府旁，圭塘河畔配套：體育新城、體育文化公園、圭塘河風(fēng)光帶戶型：80-90㎡兩房、93-133㎡社區(qū)內(nèi)部配套：5棟高層建筑圍合而立，配置多功能會所、風(fēng)情商業(yè)街。分類核心賣點地段處于武廣新城范圍內(nèi),目前長沙市場最熱的板塊景觀資源項目位于圭塘河風(fēng)光的北部核心景區(qū)萬樹丹堤長沙萬科金域華府商業(yè)項目周邊競品分析及公寓推廣策略產(chǎn)品定位策略——主打公寓公寓產(chǎn)品，一房產(chǎn)品占比53.52%，中大面積產(chǎn)品為輔。名稱面積區(qū)間套數(shù)配比一房51-62㎡46453.52%二房62-82㎡19522.49%三房91/93/116/135㎡15818.22%四房149-160㎡505.77%>>一期一批戶型配比：>>銷售情況一期一批房源大戶型已基本消化，目前在進(jìn)行公寓產(chǎn)品銷售,均價4800左右,推出了首付1.5萬買公寓的活動,吸引了市場的關(guān)注>>一房:約54平米公攤30%；整體明廚明衛(wèi)；戶型較周正，帶陽臺，功能齊全，不再是傳統(tǒng)的單身公寓長沙萬科金域華府商業(yè)項目周邊競品分析及公寓推廣策略價值體系——地段+園林+建筑品質(zhì)規(guī)模：350000㎡區(qū)位：萬家麗路旁，體育新城區(qū)域配套：體育新城、體育文化公園、圭塘河風(fēng)光帶戶型：95-122㎡三房、130-145㎡四房，舒適型戶型為主社區(qū)內(nèi)部配套：社區(qū)會所、游泳池、小學(xué)、幼兒園。分類核心賣點地段處于萬家麗路旁、武廣新城板塊，區(qū)域發(fā)展迅速園林項目內(nèi)部保留了部分自然山體,形成項目都有的園林產(chǎn)品區(qū)域內(nèi)較為少見的西班牙風(fēng)情產(chǎn)品,展示面極佳,為目前長沙市場形象最好的樓盤之一中城·麗景香山長沙萬科金域華府商業(yè)項目周邊競品分析及公寓推廣策略產(chǎn)品定位策略——首期以低密度洋房樹立項目檔次形象，中期以中大戶型產(chǎn)品為主，三期以高層中公寓產(chǎn)品為主。一期洋房、小高層二期小高層、中大戶型三期小高層、高層、中公寓銷售情況一、二期整體售磐，三期66-122㎡產(chǎn)品現(xiàn)已發(fā)售，消化約.客戶構(gòu)成雨花區(qū)政府公務(wù)員36%、高橋市場私人業(yè)主41%。戶型面積區(qū)間套數(shù)比例兩房66-73㎡44222.64%三房95-122㎡89245.70%四房130-145㎡42621.82%洋房155-240㎡1929.84%長沙萬科金域華府商業(yè)項目周邊競品分析及公寓推廣策略本案高層住宅產(chǎn)品研究長沙萬科金域華府商業(yè)項目周邊競品分析及公寓推廣策略N產(chǎn)品價值研究項目住宅采用目前長沙較為少見的十字型布置，通風(fēng)采光比較好，但是市場的接受度存在一定問題。1#、2#（18F）6#、7#、8#、12#、13#（33F）長沙萬科金域華府商業(yè)項目周邊競品分析及公寓推廣策略十字型平面優(yōu)劣勢分析東南〉西南〉東北〉西北產(chǎn)品價值》優(yōu)勢整體通風(fēng)采光比較好，提升了東北角戶型的價值》劣勢西北角的銷售存在較大問題N長沙萬科金域華府商業(yè)項目周邊競品分析及公寓推廣策略B戶型（90平米）凸窗凸窗凸窗》優(yōu)勢結(jié)構(gòu)方正，實用性高，多凸窗贈送，性價比高》劣勢--長沙萬科金域華府商業(yè)項目周邊競品分析及公寓推廣策略A戶型（120平米）》優(yōu)勢結(jié)構(gòu)方正，實用性高，多凸窗贈送，性價比高南北雙陽臺；獨立衣帽間設(shè)置》劣勢部分戶型為西北角位置長沙萬科金域華府商業(yè)項目周邊競品分析及公寓推廣策略A1戶型（140平米）》優(yōu)勢結(jié)構(gòu)方正，實用性高，多凸窗贈送，性價比高餐廳、客廳橫廳設(shè)計；獨立衣帽間設(shè)置》劣勢--長沙萬科金域華府商業(yè)項目周邊競品分析及公寓推廣策略A2戶型（140平米）》優(yōu)勢結(jié)構(gòu)方正，實用性高，多凸窗贈送，性價比高雙臥室、客廳朝南；獨立衣帽間設(shè)置》劣勢…長沙萬科金域華府商業(yè)項目周邊競品分析及公寓推廣策略小結(jié)：項目戶型整體設(shè)計較為周正實用用，大量凸窗的贈送提高了項目性價比，提高了項目競爭力；由于采用了十字型布局，導(dǎo)致項目西北角房源未來存在一定的銷售難度。長沙萬科金域華府商業(yè)項目周邊競品分析及公寓推廣策略與區(qū)域項目價值點對比分析>>相對優(yōu)勢：品牌認(rèn)知：萬科,行業(yè)領(lǐng)跑者區(qū)域位置：萬家麗路與香樟路直通武廣客運(yùn)城市主動脈產(chǎn)品設(shè)計：公寓、中公寓，精裝產(chǎn)品>>相對劣勢：配套現(xiàn)狀：周邊生活配套缺乏在區(qū)域項目價值對比中，品牌認(rèn)知度與產(chǎn)品設(shè)計價值是本案競爭優(yōu)勢所在，而項目周邊配套現(xiàn)狀為本案價值弱勢，可在營銷推廣和現(xiàn)場包裝方面進(jìn)行彌補(bǔ)增強(qiáng)。長沙萬科金域華府商業(yè)項目周邊競品分析及公寓推廣策略區(qū)域客戶特征分析長沙萬科金域華府商業(yè)項目周邊競品分析及公寓推廣策略通過對區(qū)域內(nèi)高層項目的客戶構(gòu)成,我們發(fā)現(xiàn),項目檔次越高,投資于投資兼自住客戶的比例越高,檔次分類項目名稱投資客戶比例自住客戶比例投資與自住中高檔樓盤中隆國際御璽19%49%32%恒大綠洲21%44%35%茂華國際湘18%54%28%中城麗景香山19%57%24%新城新世界11%68%21%博林金谷18%51%31%萬科金域華府——————中檔樓盤恒大城15%52%33%三江花中城13%69%18%歐洲城公爵12%58%30%萬樹丹堤（含公寓）31%45%24%水岸天際11%79%10%星城映象14%63%23%中低檔樓盤盛世華章12%64%24%彩云之翼9%75%16%星城榮域12%67%21%長大彩虹都（含公寓）28%55%17%長沙萬科金域華府商業(yè)項目周邊競品分析及公寓推廣策略恒大綠洲項目客戶研究>>購買動機(jī)相對其他同檔次樓盤，綠洲投資型客戶比重相對較高，占到20-25%左右，投資客戶普遍看中武廣區(qū)域發(fā)展前景面積區(qū)間芙蓉區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)雨花區(qū)天心區(qū)其他地州市省外90㎡以下7%6%14%33%15%18%7%90-110㎡5%4%12%37%11%21%10%110-144㎡9%7%10%29%16%20%9%144㎡以上10%5%12%32%19%17%5%面積區(qū)間投資自住自住兼投資90㎡以下22%57%20%90-110㎡25%54%21%110-144㎡23%61%16%144㎡以上18%57%25%>>客戶來源雨花區(qū)客戶為項目主要客戶來源，而110㎡以下戶型其他地州市客戶來源占據(jù)多數(shù)，110㎡以上戶型天心區(qū)客戶來源占比重較高長沙萬科金域華府商業(yè)項目周邊競品分析及公寓推廣策略>>職業(yè)構(gòu)成客戶構(gòu)成板塊，傳統(tǒng)高收入人群占據(jù)樓盤主力客戶群，其中私營業(yè)主為主要構(gòu)成部分，企業(yè)中高層、公務(wù)員為第二主力構(gòu)成>>關(guān)注價值點綠洲客戶在關(guān)注價值點方面最為看重的因素分別為地段、發(fā)展商品牌、園林面積區(qū)間公務(wù)員企業(yè)中高層私營業(yè)主醫(yī)生教師律師一般職員其他90㎡以下19%16%27%13%13%12%90-110㎡18%17%28%15%10%12%110-144㎡19%14%32%14%11%10%144㎡以上18%20%26%16%9%11%面積區(qū)間地段價格開發(fā)商品牌園林改善居住周邊工作為子女購房90㎡以下24%13%24%18%8%6%7%90-110㎡26%14%18%16%7%7%12%110-144㎡24%14%19%20%9%6%8%144㎡以上20%13%21%22%9%8%7%長沙萬科金域華府商業(yè)項目周邊競品分析及公寓推廣策略>>客戶來源對于客戶區(qū)域來源三成以上客戶來至雨花區(qū)，天心區(qū)次之占整體比例兩成左右>>購買動機(jī)整體以自住為項目主體,面積越小則投資客戶比重越高(含公寓)面積區(qū)間投資自住自住兼投資90㎡以下44%32%24%90-110㎡23%55%22%110-144㎡20%53%27%144㎡以上——————面積區(qū)間芙蓉區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)雨花區(qū)天心區(qū)其他地州市省外90㎡以下15%6%7%36%20%10%6%90-110㎡9%4%4%45%21%9%8%110-144㎡11%7%3%34%22%12%11%144㎡以上——————————————萬樹丹堤項目客戶研究長沙萬科金域華府商業(yè)項目周邊競品分析及公寓推廣策略>>職業(yè)構(gòu)成對于90㎡以下公寓購買主力為普通職員，占33%；而中大戶型則以私營業(yè)主為購房主體面積區(qū)間地段價格開發(fā)商品牌園林改善居住周邊工作為子女購房90㎡以下27%15%13%16%6%16%7%90-110㎡21%13%10%13%13%15%9%110-144㎡26%14%16%13%15%11%5%144㎡以上——————————————

面積區(qū)間公務(wù)員企業(yè)中高層私營業(yè)主醫(yī)生教師律師一般職員其他90㎡以下8%11%22%15%33%11%90-110㎡18%16%27%12%19%8%110-144㎡18%19%22%17%15%9%144㎡以上————————————>>關(guān)注價值點購買本項目客戶第一購買因素均為看中地段價值，對未來該區(qū)域內(nèi)升值潛力非?？春?其次為園林,價格長沙萬科金域華府商業(yè)項目周邊競品分析及公寓推廣策略區(qū)域客戶特征關(guān)鍵詞>>看中區(qū)域發(fā)展?jié)摿τ谝庀蛟趨^(qū)域內(nèi)購房的客戶，對區(qū)域發(fā)展非?？春茫绕涫乾F(xiàn)在的武廣新城區(qū)域，以后無論是自住還是投資都有很有價值;>>看重居住舒適性采訪中客戶自住與自住兼投資的客戶還是占到了相當(dāng)大的一個比重,因此對項目內(nèi)部的園林綠化較為看重,注重居住的舒適性;>>對萬科品牌認(rèn)同客戶對萬科企業(yè)、萬科品牌非常認(rèn)可;長沙萬科金域華府商業(yè)項目周邊競品分析及公寓推廣策略客戶張女士年齡45職業(yè)中行高管長沙生活時長本地人現(xiàn)居住地綠城桂花城現(xiàn)居住物業(yè)/面積大平層160㎡家庭結(jié)構(gòu)小太陽置業(yè)需求有意向居住地東城省府意向物業(yè)/面積130㎡以下新置業(yè)后是否與家人同住否意向總價60萬以下置業(yè)關(guān)注因素（排序）地段、增值、價格、產(chǎn)品、品牌意向購買物業(yè)已經(jīng)購買2套公寓物業(yè)作為投資，增值收益較為理想，正打算在未來購置一套大戶型作為投資同時也為子女未來居家提前考慮。印象深的項目中隆國際御璽、印象天心、萬科金域藍(lán)灣獲知項目的信息途徑戶外、報廣、朋友介紹置業(yè)決策的意見征求家人、地產(chǎn)朋友區(qū)域印象以前一般，現(xiàn)在很火萬科印象看過金域藍(lán)灣，還不錯備注銀行高管，典型的三高女性，由于職業(yè)特性非常注重理財，對于房地產(chǎn)投資較為偏重，同時覺得市中心置業(yè)成本太高，增值性較弱，對于有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域置業(yè)為首選，如武廣新城，省政府區(qū)域。區(qū)域客戶訪談長沙萬科金域華府商業(yè)項目周邊競品分析及公寓推廣策略客戶李先生年齡30職業(yè)房地產(chǎn)營銷長沙生活時長2年（深圳歸來）現(xiàn)居住地新城新世界現(xiàn)居住物業(yè)/面積精裝修110㎡家庭結(jié)構(gòu)青年持家置業(yè)需求有意向居住地東城南城意向物業(yè)/面積公寓新置業(yè)后是否與家人同住否意向總價60萬左右置業(yè)關(guān)注因素（排序）區(qū)域、品牌、產(chǎn)品、價格意向購買物業(yè)已經(jīng)購置一套公寓作為投資亞商國際，認(rèn)為周邊區(qū)域成熟，投資門檻較低，準(zhǔn)備在適當(dāng)?shù)臅r候在購置一套公寓印象深的項目金色家園、博林闊寓、長沙之芯獲知項目的信息途徑報廣、短信、網(wǎng)絡(luò)、同行置業(yè)決策的意見征求業(yè)內(nèi)朋友、家人區(qū)域印象有一定潛力萬科印象房地產(chǎn)老大，產(chǎn)品成熟備注李先生為人較為隨意，言語談吐較為嚴(yán)謹(jǐn)，作為業(yè)內(nèi)人士，對選房買房有自己獨特的見解；對于自己住的精裝房不是很滿意，主要是裝修質(zhì)量不過關(guān)，但談到萬科的還是非常認(rèn)可的。長沙萬科金域華府商業(yè)項目周邊競品分析及公寓推廣策略客戶王先生年齡29職業(yè)私企經(jīng)理長沙生活時長本地人現(xiàn)居住地楊家山現(xiàn)居住物業(yè)/面積86㎡家庭結(jié)構(gòu)青年之家置業(yè)需求有意向居住地武廣意向物業(yè)/面積110㎡以下新置業(yè)后是否與家人同住是意向總價55萬左右置業(yè)關(guān)注因素（排序）地段、價格、戶型、增值意向購買物業(yè)第一次購買住房，目前知道武廣板塊特別火，加之地鐵的動工，想購買此區(qū)域樓盤，目前已經(jīng)開始收集這方面信息，小三房較為合適自己印象深的項目風(fēng)尚國際、萬樹丹堤、天驕城獲知項目的信息途徑報