房地產(chǎn)并購流程解析及核心關(guān)注點2018年3月排名公司建筑面積(萬平方米)同比增幅碧桂園7446.1895%2中國恒大4991.9943%4融創(chuàng)中國1967.2694%5保利地產(chǎn)1661.5327%6陽光城1036.27218%7萬達集團985.65-44%8中海地產(chǎn)892.3617%綠地控膜889.572.48%12龍湖地產(chǎn)717.472.3%13招商蛇口602.772%14旭輝集團471.857%17華夏幸福321.045%18首開股份305.1310%19魯能集團279.37-28%21中國金茂181.85-26%高力地產(chǎn)164.32-51%23龍光地產(chǎn)143.05-40%24建業(yè)地產(chǎn)141.39-47%25雅居樂125.26492%26綠城中國111.96-55%27路勁基建92.02-8%29首創(chuàng)置業(yè)33.41-909%30保利置業(yè)13.94-72%·2016年一年碧桂園拿地3238萬平米(土地面積),收購·融創(chuàng)土地儲備高達8000萬方(建筑面積),其中收并購達到62%的高比例，而這一數(shù)字1年前還僅為50%·陽光城異軍突起，土地儲備暴增218%,2016年收并購甚至高達投資總額80%收并購成為常規(guī)拿地方收并購成為常規(guī)拿地方·進入存量房時代后，收購物業(yè)進行改造，提升物業(yè)價值，拓寬企業(yè)盈利途徑·并購自帶杠桿，可使用并購貸、分期付款，承債等方式，小資金撬動大項目一、房地產(chǎn)公司獲取項目的方式一、房地產(chǎn)公司獲取項目的方式委托開發(fā)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓在建工程轉(zhuǎn)讓股權(quán)收購舊改城市更新級開發(fā)勾地公開招拍掛房地產(chǎn)收并購，買的是什么?核心資產(chǎn)是什么?一、房地產(chǎn)公司獲取項目的方式一、房地產(chǎn)公司獲取項目的方式股權(quán)收購：通過直接或間接收購項目公司股權(quán)，達到控制土地等核心資產(chǎn)的行為收購前收購后交易對手交易對手原股東A收購主體陽光城項目公司B項目地塊項目公司B核心資產(chǎn)項目地塊>涉外(外商獨資/中外合資):需經(jīng)商務(wù)部門備案在建工程轉(zhuǎn)讓：直接購買項目公司土地及在建工程，不涉及股權(quán)和債權(quán)收購前收購后項目公司C在建工程核心資產(chǎn)收購標(biāo)的交易對手涉國資：需產(chǎn)交所掛牌YanG@YanG@陽光械類型收購標(biāo)的風(fēng)險關(guān)注點稅負(fù)交易時間無股權(quán)原股東目標(biāo)公司風(fēng)險土地及在建工程風(fēng)險轉(zhuǎn)讓方：所得稅、印花稅受讓方：印花稅股權(quán)對價的溢價部分無法抵稅只需完成股權(quán)過戶，速度快完成總投資的通一平或七通一平土地及在建工程項目公司土地及在建工程工程轉(zhuǎn)讓方：土增稅、增值稅、所得稅、印花稅受讓方：契稅、印花稅、交易手續(xù)費在建工程轉(zhuǎn)讓款可以抵稅需完成土地證、規(guī)劃證、施工變更。速度慢風(fēng)險匯總·周邊建筑物、構(gòu)筑物保護房地產(chǎn)并購的典型模式權(quán)100%股權(quán)收購25%后轉(zhuǎn)讓先入股25%后轉(zhuǎn)讓方入股+回購建一、房地產(chǎn)公司獲取項目的方式一、房地產(chǎn)公司獲取項目的方式股權(quán)轉(zhuǎn)讓和增資擴股1、資金接收方是原股東1、資金接收方是目標(biāo)公司2、原股東的股權(quán)溢價需要交納所得稅2、溢價進入資金公積，增資時無需交納所得稅3、注冊資本不變按照凈資產(chǎn)平價轉(zhuǎn)讓：1000萬實收資本50%股權(quán)對價：1000×50%=500萬3、注冊資本增加按照凈資產(chǎn)增資擴股：實收資本1000萬→2000萬50%股權(quán)增資對價：1000萬(1000/2000=50%)1000萬對價對應(yīng)項目50%權(quán)益4、股東多數(shù)決原則經(jīng)其他股東過半數(shù)同意。4、資本多數(shù)決原則需經(jīng)股東會決議，除非全體股東書面表示同意股東會作出增加注冊資本的決議，必須經(jīng)代表2/3以上表決權(quán)的股東通過YanG@YanG@陽光城·盡職調(diào)查：并購時，購買方為全面了解收購標(biāo)的，防范收購風(fēng)險，而從財務(wù)、法務(wù)、工程和市場等多角度做的調(diào)查工作。一般聘請第三方作為盡調(diào)執(zhí)行人，收購方出資并審查結(jié)果·或有債務(wù)：指股權(quán)收購時，目標(biāo)公司有些債務(wù)可能無法在盡調(diào)中查出，但買方和盡調(diào)方(賣方有可能隱瞞)也不確定其是否存在或存在的數(shù)額和形式，稱這列債務(wù)為或有債務(wù)·股東權(quán)益(凈資產(chǎn)):總資產(chǎn)減去總負(fù)債，有可能是正數(shù)或負(fù)數(shù)，通常被用來計算收購對價·交割：完成標(biāo)的股權(quán)過戶和目標(biāo)公司資產(chǎn)、證照、材料、現(xiàn)場移交的一系列行為。·意向書(諒解備忘錄、MOU):一般是無完全法律效力的，但是可以約束雙方談判、啟動盡職調(diào)查及未來交易的初步約定。·框架協(xié)議：比意向書的法律效力更強，一般都約定了主要的商務(wù)條款，交易細節(jié)需要通過正式協(xié)議完善，一般共管或支付定金，可根據(jù)盡職調(diào)查結(jié)果確定是否交易，具備一定的靈活性。正式協(xié)議：盡職調(diào)查結(jié)束后，買賣雙方最終簽訂的具有法律效力的合約。全部交易條款和流程必須在此文件中清晰體現(xiàn)。簽訂后，交易成立，可以執(zhí)行過戶和交割等工作。股權(quán)收購基礎(chǔ)流程(強留尾款釋放尾款(一般6三、三、股權(quán)收購的流程及關(guān)注點核心資產(chǎn)對價=土地價值(土地原始成本+溢價)股權(quán)對價=土地價值(土地原始成本+溢價)+公司流動凈資產(chǎn)=凈資產(chǎn)+溢價流動凈資產(chǎn)：指雙方認(rèn)可的調(diào)整后的資產(chǎn)總額(不包土地)減負(fù)債總額土地價值(土地原始成本+溢價)+能認(rèn)可的在建工程價值十能收回的應(yīng)收賬款+有用的預(yù)付賬款+能收回的其他應(yīng)收款+能認(rèn)可的三費支出以及固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、遞延所得稅資產(chǎn)等融資性負(fù)債應(yīng)付賬款預(yù)收款項應(yīng)付職工薪酬應(yīng)交稅費、利息其他應(yīng)付款未履行的土地直接義務(wù)/附隨義務(wù)/滯納金、罰款并購執(zhí)行價格=股權(quán)對價+股東借款+調(diào)整項(或有負(fù)債、規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整等)三、只能通過項目公司(或投資標(biāo)的)的凈利潤來消化的對價款，也稱股權(quán)溢價項目公司凈利潤-溢價=我司到手凈利潤溢價是我們在投摸測算之后愿意分享給對方多少利潤，溢價和資產(chǎn)負(fù)債表沒三、股權(quán)收購的流程及關(guān)注點如何確定對價溢價=土地價值20000萬元-土地原始成本9000萬元=11000萬元股權(quán)對價=【凈資產(chǎn)3000萬+溢價11000萬】=14000萬=【土地價值20000萬+銀行存款1000萬-銀行借款5000萬-股東借款2000萬】=14000萬并購執(zhí)行價=股權(quán)對價14000萬+股東借款2000萬=16000萬YanG@陽光城YanG@陽光城如何報價(核心資產(chǎn)價格)單項目公司，只有土地，無其他投入第一步：獲取信息基本了解目標(biāo)地塊的情況，原始土地成本，規(guī)劃指標(biāo)以土地原始成本計入投模，計算項目公司凈利潤，扣除我司確保的8%的凈利潤之后，注意：溢價一定是我們愿意給對方多少利潤，是我們通過投資測算而倒算出來愿意分給對方的錢我司最終的報價=原始土地成本+溢價這個并不是交易的執(zhí)行價款·并購最終執(zhí)行價格不是目標(biāo)企業(yè)的土地入賬成本或土地估值·土地增值稅在投模測算中必須按目標(biāo)企業(yè)原始土地成本進行測算·將并購最終執(zhí)行價格拆分成由收購方直接支付的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款、股東借款、通過目標(biāo)公司支付的轉(zhuǎn)讓方應(yīng)承擔(dān)的款項(設(shè)計交易結(jié)構(gòu))并購是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程。組建一個包含各類專業(yè)人員的并購團隊，是確保并購交易成功的關(guān)鍵。該團隊至少包括擁有豐富企業(yè)運營及管理經(jīng)驗的公司核心管理團隊、財務(wù)、稅務(wù)、法務(wù)專業(yè)人員、及包括投資銀行、律師、會計師在內(nèi)的中介服務(wù)機構(gòu)。法務(wù)人員需要組織法務(wù)盡職調(diào)查、制作交易文件，出具法律意見，使交易能夠順利進行。財務(wù)人員需組織財務(wù)盡職調(diào)查，核實公司財務(wù)狀況、調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債表；稅務(wù)人員，則需要為交易結(jié)構(gòu)提供專業(yè)建議，進行合理稅務(wù)籌劃。并購團隊中的投資，財務(wù)、法務(wù)、成本人員等，均需要有一定的商業(yè)、財務(wù)及法律知識。一定的商業(yè)、財務(wù)、法律常識是并購團隊合作的潤滑劑，便于各專業(yè)人員的討論可以在相同的商業(yè)、財務(wù)、法律知識基礎(chǔ)上進行。Yange錫光械協(xié)以、共管正式轉(zhuǎn)站交易哭稅名轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓方關(guān)注點：收款在建工程轉(zhuǎn)讓基礎(chǔ)流程盡職調(diào)查如有重大風(fēng)險或不實可退出盡職調(diào)查如有重大風(fēng)險或不實可退出評估：為辦理契稅繳納審價：為證明開發(fā)投資總額達到25%契稅3%交易手續(xù)費0.08%(部分城市收取)以不動產(chǎn)登記部門登記為準(zhǔn)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證分步釋放，轉(zhuǎn)讓方繳納土增稅、增值稅作為部受讓方關(guān)注點：資金安全性、資產(chǎn)過戶在建工程轉(zhuǎn)讓對價在建工程轉(zhuǎn)讓價格=土地價值(含溢價)+已完工工程造價+能認(rèn)可的期間費用A公司名下?lián)碛泻贾菔袨I江區(qū)商住用地100畝(原始土地成本1億元),賬面已發(fā)生建安成本股東實繳注冊資本5000萬元，發(fā)生管理費用500萬元。目前A公司名下土地市場估值2億元。B公司擬收購A公司名下土地及在建工程。盡調(diào)發(fā)現(xiàn)，A公司虛增建安成本2000萬元，1500在建工程轉(zhuǎn)讓價=土地估值2億元+在建工程賬面成本1.5億元-調(diào)減虛增成本2000萬元+資本化利息1500萬元+管理費用500萬元=3.5億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓中應(yīng)關(guān)注的土地風(fēng)險、工程風(fēng)險，在建工程轉(zhuǎn)讓中同樣存在，此外，在建工程轉(zhuǎn)讓中還存在以下特殊風(fēng)險：土地不滿足法定轉(zhuǎn)讓條件或存在其他轉(zhuǎn)讓限制■未經(jīng)轉(zhuǎn)讓方相應(yīng)內(nèi)部決策■總包合同等未履行完畢的合同解除或重新簽訂■備案轉(zhuǎn)移、證照更名墊資代建安全性深交所上市代碼000671■標(biāo)的資產(chǎn)解除抵押、查封的風(fēng)險轉(zhuǎn)讓前，目標(biāo)土地及在建工程往往存在抵押給金融機構(gòu)用于融資，甚至被項目公司債權(quán)人查封的情況，需要受讓方向轉(zhuǎn)讓方提供借款用于解除標(biāo)的資產(chǎn)的抵押、查封。需要通過盡調(diào)以及交易步驟的高效執(zhí)行來避免標(biāo)的資產(chǎn)在解押/解封后、變更登記完成前再度被債權(quán)人查封。YanG@YanG@陽光城案例4.1:南寧青秀區(qū)市政府項目——在建工程轉(zhuǎn)讓鑒證交易試點用地，現(xiàn)狀為凈地，已挖地基，原始土地成本1.53億，已發(fā)生工程款1000萬。實質(zhì)：投資未達25%的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，國土局鑒證并備案，受讓方投資施工至25%后辦理過戶?！稄V西壯族自治區(qū)南寧市關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場試點的實施方案》5、盤活閑置土地，拓寬業(yè)務(wù)范圍。為盤活低效閑置土地，進一步拓寬出讓土地首次轉(zhuǎn)讓二級市場改革試點工作，用地單位項目已投資額達不到投資總額25%以上的，通過交易服務(wù)平臺簽訂轉(zhuǎn)讓合同后，暫不辦理不動產(chǎn)登記證。有關(guān)部門根據(jù)交易服務(wù)機構(gòu)出具的交易鑒證材料，對工程建設(shè)的審批手續(xù)進行缺項審批，用地單位對受讓土地工程建設(shè)投資達到總投資額25%后，持相關(guān)證明材料向交易服務(wù)機構(gòu)申請不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記。同時，完善相應(yīng)的配套監(jiān)管措施，防止該措施可能引起的囤地炒地行為。土地二級市場的交易流程易的，交易雙方在成同，交易服務(wù)機構(gòu)現(xiàn)交易雙方按要求交材料由交易服務(wù)機構(gòu)代辦不動產(chǎn)變更登記。YanG@賜光城YanG@賜光城案例4.1:南寧青秀區(qū)市政府項目盡調(diào)完成后，我司與轉(zhuǎn)讓方簽訂項且轉(zhuǎn)讓協(xié)議轉(zhuǎn)讓方在簽約后5個工作日內(nèi)提供項目公司40%股權(quán)質(zhì)押，1個月辦理施轉(zhuǎn)讓方將土地抵押給我司后3日內(nèi)，我司支付111我司與合作方將項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議提交國土局辦理備案手續(xù)我司投資額達到25%,完成出具《工程投資審計報告》,辦理項目轉(zhuǎn)讓到我司名下后7天內(nèi)我司取得項目地塊并開發(fā)四、四、在建工程轉(zhuǎn)讓的關(guān)注點案例4.1:南寧青秀區(qū)市政府項目在本協(xié)議簽訂之日起30日內(nèi)甲方應(yīng)辦理完結(jié)以下事項：①向南寧市國土資源局辦理完結(jié)土地閑置認(rèn)定手續(xù)，認(rèn)定項目用地閑置并非甲方原因所致且無需繳納土地閑置費、無需收回土地；在辦理完結(jié)第3.5.1條第(1)(2)項事項之日起5個工作日內(nèi)，甲乙雙方向交易服務(wù)機構(gòu)申請交易鑒證，并按照交易服務(wù)機構(gòu)通知的時間及要求前往交易服務(wù)機構(gòu)辦理交易鑒證及備案在本協(xié)議履行期間，未經(jīng)甲乙雙方一致同意及交易服務(wù)機構(gòu)同意不得取回存放于交易服務(wù)機構(gòu)的項目用地國有建設(shè)用地使用權(quán)證及項目用地相關(guān)證照。如本協(xié)議在履行過程中，土地二級市場交易政策發(fā)生變化但未影響本協(xié)議實質(zhì)履行的，各方案例4.1:南寧青秀區(qū)市政府項目甲乙雙方完成交易鑒證及備案手續(xù)后，雙方按照本協(xié)議約定及稅務(wù)部門要求各自繳納相應(yīng)稅費，且甲方向乙方提供本項目交易應(yīng)由甲方繳納的所有稅費繳納憑證，包括但不限于土地增值稅、印花稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加等完稅及繳費憑證復(fù)印件(由甲方蓋章確認(rèn)復(fù)印件與原件一致)建設(shè)至25%并過戶：乙方在進場施工之日起60日內(nèi)進行本項目建設(shè)、報建等直至完成本項目開發(fā)投資總額的25%以上，項目建設(shè)所需的資金由乙方負(fù)責(zé)；如非因乙方自身原因?qū)е马椖课茨茉谠撈谙迌?nèi)完成開發(fā)投資總額的25%以上的，則建設(shè)期限相應(yīng)順延；本項目開發(fā)投資總額達到25%以上后7日內(nèi)，由乙方委托或按照國土資源局要求選定有資質(zhì)的甲方與乙方應(yīng)當(dāng)自有資質(zhì)的會計事務(wù)所出具《工程投資審計報告》之日起30個工作日內(nèi)共同完成將項目用地變更登記至乙方或乙方指定第三方名下手續(xù)并取得變更登記后的國有建設(shè)用五、五、股權(quán)收購與在建工程轉(zhuǎn)讓的稅收差異稅種備注增值稅2017年7月起，取消13%增值稅稅率。3%為小規(guī)模納稅人。房地產(chǎn)稅率為11%,2016年4月30日前的老項目可選擇簡易征收。土地增值稅累進稅率：30%,40%,速算扣除數(shù)0,5%,15%,35%所得稅非居民企業(yè)源泉扣繳(預(yù)提所得稅)稅率為附加稅以實際繳納的增值稅為稅基房產(chǎn)稅主要針對持有型物業(yè)所收租金租計征：房產(chǎn)租金收入×稅率12%印花稅依據(jù)合同金額雙邊征收契稅絕大多數(shù)地區(qū)稅率為3%,由不動產(chǎn)受讓人繳納五、五、股權(quán)收購與在建工程轉(zhuǎn)讓的稅收差異土地增值稅股權(quán)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓方否否否是是受讓方否否否否是在建工程轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓方是否是是是受讓方否是否否是五、五、股權(quán)收購與在建工程轉(zhuǎn)讓的稅收差異例1:A項目計容建筑面積15萬方，容積率3.0。原始獲取土地成本2億元(含契稅),已投入建安成本1億元，轉(zhuǎn)讓方擬以5億元出售項目。收購階段稅費比較：應(yīng)交稅費(萬元)占總價比例應(yīng)交稅費(萬元)占總價比例增值稅增值稅附加土地增值稅印花稅企業(yè)所得稅契稅印花稅五、五、股權(quán)收購與在建工程轉(zhuǎn)讓的稅收差異例1:A項目計容建筑面積15萬方，容積率3.0。原始獲取土地成本2億元(含契稅),已投入建安成本1億元，轉(zhuǎn)讓方擬以5億元出售項目◆收購?fù)瓿珊箝_發(fā)階段經(jīng)濟指標(biāo)比較：銷售收入比率綜合建安6207139.34%62071管理費用3156200%3156200%YanG@陽光城YanG@陽光城股權(quán)收購在轉(zhuǎn)讓階段的稅負(fù)顯著低于在建工程轉(zhuǎn)讓，對選擇股權(quán)轉(zhuǎn)讓。如項目公司股權(quán)存在限制無法轉(zhuǎn)讓、或項目在建工程轉(zhuǎn)讓時經(jīng)過一次土增稅清繳，后續(xù)可入賬土地成本較高，能夠降低土增稅清算時的增值比例，如果轉(zhuǎn)讓方有較強的能力可以減輕土增稅稅負(fù)，則也可以考慮選擇在建工程Yang@錫光械六、合作開發(fā)Yange六、合作開發(fā)一、按操盤權(quán)劃分·分業(yè)務(wù)條線(在不同的業(yè)務(wù)條線各自委派負(fù)責(zé)人)·分地塊管理(設(shè)立兩個項目部，分地塊各自操盤)二、按利潤分配方式劃分2、一方享有保底收益+超額收益泉州鑫藝項目佛山南海廣佛尚城2、特定條件觸發(fā)后回購?fù)顺?如一方獲得固定回報且銷售達到85%后)核心并表權(quán)安排并表的條件：《企業(yè)會計準(zhǔn)則第33號——合并財務(wù)報表》第七條合并財務(wù)報表的合并范圍應(yīng)當(dāng)以控制為基礎(chǔ)予以確定。合作開發(fā)協(xié)議中關(guān)于公司治理的約定(股東會/董事會一致決等)通常不滿足任何一方并表的條件，并表權(quán)的實現(xiàn)通常需要依賴非并表方的配合：在項目公司章程等法律文件中按中國會計準(zhǔn)則并表要求進行相關(guān)表述，項目公司會計科目體系非操盤并表非操盤并表操盤并表操盤并表融資等1、設(shè)置股東會及董事會陽光城的單方通過權(quán)Yange陽光械Yange陽光械公司治理結(jié)構(gòu)設(shè)置協(xié)議條款(操盤)協(xié)議條款(非操盤)治理結(jié)構(gòu)股東會1、表決事項：按照《公司法》設(shè)置股東會審議事項；2、議事規(guī)則絕對多數(shù)(≥66.67%):經(jīng)持股比例三分之二(含)以上股東通過過半數(shù)(>50%):經(jīng)持股比例二分之一(含)以上股東通過有效；少數(shù)(≤50%):股東會決議經(jīng)持股比例百分之百股東通過有效；1、表決事項：按照《公司法》設(shè)置股東會審議事項；(可考慮列將其他核心事項列入股東會，見董事會表決事項)2、議事規(guī)則設(shè)置陽光城一票否決權(quán)或100%通過的表決機制；董事會1、董事人選陽光城董事人數(shù)盡量占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上2、表決事項：按照《公司法》設(shè)置董事會審議事項3、議事規(guī)則1董事會5人，陽光城委派4人：董事會決議經(jīng)董以上通過有效2董事會5人，陽光城委派3人：董事會決議經(jīng)董事人數(shù)二分之一以上通過有效3董事會5人，陽光城委派3人以下：董事會決議經(jīng)全體董事通過有1.董事人選委派至少1名董事，如要求并表，則陽光城方董事人數(shù)應(yīng)占總?cè)藬?shù)一半以上2.表決事項：除了《公司法》規(guī)定的董事會審議事項外，還需將以下核心事項列入董事會表決事項：開發(fā)計劃、目標(biāo)成本、銷售定價及銷售方案，公司對外融資或者對外提供借款、公司對外提供擔(dān)保、提供股東借款、決定公司的經(jīng)營計劃和投資方案等各類重大事項。3.議事規(guī)則：設(shè)置陽光城一票否決權(quán)或全票通過的表決機制。法定代表人由陽光城委派一般由操盤方委派總經(jīng)理總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，設(shè)置總經(jīng)理對公司全面的經(jīng)營管理權(quán)，總經(jīng)理向董事會匯報，執(zhí)行董事會決議人員委派項目公司員工由陽光城選聘1、委派至少1名財務(wù)人員及成本人員。2、財務(wù)人員對合資公司財務(wù)情況有監(jiān)督權(quán)。案例7.1泉州安溪項目入股+操盤并表+保底收益+回購?fù)顺鲆曳绞茏尲追匠钟械捻椖抗?1%的股權(quán)，項目公司股東會、董事會由雙方共同控制；項目公司由乙方操盤，所有管理、經(jīng)營制度執(zhí)行乙方的管理規(guī)定，財務(wù)報表及相關(guān)銷售業(yè)績乙方優(yōu)先分配相當(dāng)于【(已銷售物業(yè)面積+未銷售面積*0.9)*x元/平方*8%*51%】的利潤，當(dāng)項目完成竣備并到達交付條件，已完成了對乙方的利潤分配，已還清乙方借款本息并解除乙方融資擔(dān)保、且項目地上計容可售物業(yè)去化達到90%后，甲方回購乙方持有的目標(biāo)公司股YanG@YanG@陽光城入股+操盤并表+保底收益+回購?fù)顺鲰椖亢写篌w量的商辦物業(yè)、自持物業(yè)，存在特殊要求(稅收、引入產(chǎn)業(yè)等)雙方對未來的市場預(yù)期不一致1.退出條件需要明確約定，通常以可售部分去化率為依據(jù)(注意明確是否包含車位)。2.除非我方分配固定利潤，需要就模擬清算進行約定。3.在項目有大體量自持物業(yè)的情況下，需考慮合作方的回購動力。退出時點項目公司層面累計凈現(xiàn)金流需要能夠覆蓋我方應(yīng)分配利潤。4.約定不予回購的違約責(zé)任及擔(dān)保措施。5.入股項目公司時應(yīng)盡量避免溢價受讓股權(quán)/溢價增資。6.控股情況下可以單方提供股東借款用于置換對方前期投入的股東借款，盡量約定在我方提供的股東借款得到清償前，對方不能從項目公司調(diào)用資金。七、特殊交易結(jié)構(gòu)的適用七、特殊交易結(jié)構(gòu)的適用Yange陽光械口案例7.2泉州商墅項目利潤不均衡分配當(dāng)本項目已銷售物業(yè)的實際成交均價不超過16000元/平方米(含本數(shù)，含稅)時，雙方按以下優(yōu)先等級進行利潤分配：1本項目按【90%已銷售物業(yè)的實際銷售收入+10%未售物業(yè)面積*8000元/平方米】計算目標(biāo)項目的模擬2當(dāng)本項目的實際可分配利潤不足乙方優(yōu)先分配的利潤【A*7%*80%】時，不足部分由甲方現(xiàn)金補足給乙方如有剩余則剩余部分歸甲方分配。6.1.3當(dāng)本項目已銷售物業(yè)【可售物業(yè)面積的90%部分】的實際成交均價超過16000元/平方米(含稅)時，1乙方優(yōu)先分得相當(dāng)于【(90%已銷售物業(yè)*16000元/平方米+10%未售物業(yè)面積*8000元/平方米)*7%*80%】的利潤。當(dāng)本項目的實際可分配利潤不足乙方優(yōu)先分配的該部分利潤時，不足部分由甲方現(xiàn)金補足給乙方。2同時，本項目按【90%已銷售物業(yè)的實際銷售收入+10%未售物業(yè)面積*8000元/平方米】的銷售總收入模擬計算項目凈利潤【該數(shù)值為B】,并按【90%已銷售物業(yè)面積*16000元/平方米+10%未售物業(yè)面積*8000元/平方米】的銷售總收入模擬計算項目凈利潤【該數(shù)值為C】,B-C的差額部乙方再優(yōu)先分得20%。3扣除上述第(1)+(2)項乙方優(yōu)先分配的利潤后，項目公司剩余可分配利潤歸甲方分配。利潤不均衡分配1、雙方就股權(quán)收購價格或未來售價等無法達成一致(轉(zhuǎn)讓方預(yù)期較高)2、對操盤方的激勵措施3、存在增容、調(diào)整方案等或?qū)?dǎo)致貨值發(fā)生變化的事項1.合同文本中應(yīng)對分配方式臨界點、不同情形下的計算公式予以明確，避免使用超額利潤等過于籠統(tǒng)的概念導(dǎo)致后續(xù)執(zhí)行出現(xiàn)分歧。2.融資到位并替換我方投入的股東借款后，可以讓對方以往來款的形式提前兌現(xiàn)部分收益，后續(xù)結(jié)利后以應(yīng)獲分紅抵扣往來款。3.利潤不均衡分配常與回購?fù)顺鲆徊⑹褂?。案?.4廣州黃埔項目入股+融資代建+回購?fù)顺鲆曳皆鲑Y擴股取得目標(biāo)公司51%的股權(quán)，乙方持有目標(biāo)公司的股權(quán)是代甲方持有，甲方是實業(yè)去化80%以上時，甲方平價回購乙方持有的目標(biāo)公司股權(quán)，乙方無條件配合退出目標(biāo)公司。股權(quán)回購不代表乙方代建相關(guān)權(quán)利義務(wù)的終止，該等權(quán)利入股+融資代建+固定收益+回購?fù)顺鯵angYang@圓光械■合作開發(fā)的其他注意事項◆雙贏條款1、合作方同意項目公司采取雙贏機制2、列明雙贏的計算方式◆單方股東借款1、陽光城可向控股子公司提供單方股東借款2、對于非控股子公司，只能按4、項目公司盈余資金(融資款、銷售回款等)歸還陽光城方股東借款后，雙方才能按照股權(quán)比◆雙方委派人員薪酬約定1、勞動關(guān)系歸屬、薪酬承擔(dān)主體、薪酬標(biāo)準(zhǔn)2、如我方需對管理合作開發(fā)的其他注意事項◆融資擔(dān)?！舸哆`約金/利息◆富余資金調(diào)用◆回購條款陽光械路徑推演盡職調(diào)查案例1::天津項目(股權(quán)收購)資產(chǎn)包包含寶坻、薊縣兩個項目，均為已建已售。。建售罄已建部分工程質(zhì)量風(fēng)險未售大部未售協(xié)議簽署(6/9)后先辦理項目100%股協(xié)議簽署(6/9)后先辦理項目100%股權(quán)質(zhì)押5個工作日內(nèi)支付定金2億元定金到賬后項目公司開始共管共管項目公司盡職調(diào)查(6/15)如有重大風(fēng)險或不實可退出95%股權(quán)過戶完成后10工作日分兩筆支付2.9億元同時簽署債權(quán)劃轉(zhuǎn)協(xié)議股轉(zhuǎn)后1月內(nèi)陸續(xù)支付2億工程款正常開發(fā)合作方協(xié)助項目公司稅務(wù)清算首次交易一年后交割剩余5%股權(quán)(支付3600萬)查5%股權(quán)過戶95%股權(quán)過戶案例：天津項目案例分析YanG@陽光城案例分析白G●項目公司2001獲取土地，土地出讓合同及土地證各79本，需要合宗并證?！?011年項目公司與村集體簽署了用地置換協(xié)議。國土局對土地權(quán)屬做了變更登記，但未版更土地證附圖?！褚呀ㄒ咽垡艳k產(chǎn)證500多套。已售部分合同結(jié)算缺少明細工程量支撐，后期土增清算時成本認(rèn)定困難?！裎词郜F(xiàn)房已取得現(xiàn)房銷售證，部分已竣備，部分已完工但未取得竣備手續(xù)。●29套已售未交付或交付未辦證，存在訴訟風(fēng)險?！?8萬方未開發(fā)，需調(diào)整限高。規(guī)劃條件已過期，需重新立項報批?！翊嬖谇防U契稅、大市政配套費。●部分工程合同未結(jié)算?！耥椖抗緦ν鈸?dān)保6億元。●物業(yè)公司物業(yè)費收取不足，長期虧損?！瘳F(xiàn)有員工82人，收購后擬不予保留。原計劃現(xiàn)房部分資產(chǎn)收購，但北京317新政規(guī)定，企業(yè)購買商品房3年后才能上市交易。只案例分析案例分析案例：北京密云項目支付時間累計過戶第一步設(shè)立共管帳戶，共管10億元，質(zhì)押20%股權(quán)后，支付10億元定金3月底第二步21天內(nèi)完成審計、評估，之后共管14.43億4月21日第三步過戶36%股權(quán)，并支付共管資金共14.43億元4月25日第四步春夏解抵押、完成竣備及土地證合并后，支付25億元，過戶37%股權(quán)7月31日第五步完成方案審批及取得立項批復(fù)后，支付11億元，過戶17%股權(quán)8月31日取得開工證、開發(fā)貸放款11月31日第六步完成清稅后，支付5.5億元，過戶8%股權(quán)第七步清稅后1年，支付1.3億元，過戶剩余2%股權(quán)三三、股權(quán)收購的關(guān)注點Yange陽光械對價支付節(jié)奏：第一筆付款：定金人民幣【100,000】萬元目標(biāo)公司20%股權(quán)完成質(zhì)押登記之日(以工商登記日期為準(zhǔn))后的1個工作日內(nèi)，雙方共同配合解除對第一筆付款的監(jiān)管并于當(dāng)日將第一筆付款支付至轉(zhuǎn)讓方指定賬戶，視為定金支付完畢。第二筆付款：人民幣【144,300】萬元目標(biāo)公司38%股權(quán)變更至受讓方名下之日(以工商變更登記日期為準(zhǔn))后的1個工作日內(nèi)，雙方共同配合解除對第二筆付款的監(jiān)管并于當(dāng)日將第二筆付款支付至轉(zhuǎn)讓方指定賬戶。第二筆付款到達轉(zhuǎn)讓方指定賬戶后的3個工作日內(nèi)，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)向受讓方提交目標(biāo)公司向金融機構(gòu)的6億