深入探討酒店式公寓市場——借鑒國內(nèi)北京、上海、武漢、三亞等地五年分析市場關(guān)鍵詞：深入探討酒店式公寓市場——借鑒

酒店式公寓絕不算一個新概念，它的存在和發(fā)展是一個引人注目而又讓人困惑的熱門話題。酒店服務(wù)式公寓，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是一種只做服務(wù)、沒有酒店經(jīng)營的純服務(wù)公寓。酒店式公寓最早源于歐洲，是當(dāng)時旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時休息的物業(yè)，由專門管理公司進(jìn)行統(tǒng)一上門管理，既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于個人的“臨時住宅”。國內(nèi)的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，然后在上海、北京等地均有開發(fā)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度成為酒店式公寓立項的基本條件。借鑒國內(nèi)最近5年的酒店式公寓的發(fā)展歷程，分析此類產(chǎn)品市場、及前景……摩登時代的精致住家武漢酒店式公寓的出現(xiàn)可以追溯到2000年。江漢路１２６號，一棟共２６層總高度近百米的高層建筑正在建設(shè)之中?；蛟S是特殊的地理位置使然，在營銷推廣過程中，該樓盤的名稱及定位幾經(jīng)更迭，從長盛大廈到臺北之星，從寫字樓到商務(wù)樓。最終，找到了一個似乎更好面向市場的方式——酒店式套房公寓。在總計２６層的建筑中，物業(yè)類型進(jìn)行了這樣的安排：大樓1-8層為商場，9層為設(shè)備層；10-22層為酒店式套房公寓，23-24層為復(fù)式樓。廣告上宣稱：臺北之星，酒店式公寓，摩登精致住家。2000年的武漢房地產(chǎn)還處于懵懂之中。酒店式公寓的概念無疑過于先行。酒店式公寓是什么？介于酒店和住宅之間。解釋仍舊含糊。不過關(guān)于其用途和購買的價值，臺北之星卻闡述的比較清晰：1、日常接待用——房型設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)為酒店式套房，其廚、廁齊備，交通方便，環(huán)境一流，非常適合單位接待用。不但省下一筆招待費，同時還可增值。2、辦事處、分公司——首付3萬，月付800元，買比租更劃算。3、作單身公寓——面積適中，總價不高，交通方便，安全舒適。4、最佳投資工具——武漢市流動常住人口達(dá)200萬，長期停留酒店房價太高，不劃算；長期租房，不方便；"臺北之星"的定位，正好介于酒店與租房之間，是您最佳投資工具。顯然，酒店式公寓作為新型房產(chǎn)投資和消費模式的主要產(chǎn)品屬性被放到了最后。而且目標(biāo)消費群體圈定的過于寬泛，且不說流動常住人口是否是酒店的長期客戶，僅就長期租房的不便利和進(jìn)行酒店投資的必要性來說，也沒有太大的關(guān)聯(lián)。雖然借用了酒店式公寓的概念，但臺北之星并非嚴(yán)格意義上的酒店式服務(wù)公寓。首先，酒店式服務(wù)公寓房型以類似酒店標(biāo)準(zhǔn)間為主，配有豪華商務(wù)套房，提供居家生活所需的廚衛(wèi)、家具等多種生活設(shè)施。簡義上說，需要具備基本的精裝修標(biāo)準(zhǔn)。而據(jù)億房網(wǎng)2000年的個盤檔案顯示：臺北之星當(dāng)時僅對廚、衛(wèi)進(jìn)行了基本裝修。與酒店相類似的是使用了中央空調(diào)和變頻供水。其次，物業(yè)管理應(yīng)該由星級酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進(jìn)行管理。當(dāng)時臺北之星物業(yè)管理費定在1.2元／平方米，配套管理費5000元。有趣的是，臺北之星的物業(yè)管理公司廣州佳音在物業(yè)管理的領(lǐng)域資歷尚淺，并沒有其它代理的個案。對于酒店式公寓而言，當(dāng)然是十分欠缺的。不過，在臺北之星的定位上，卻涉及了酒店式公寓的多種類型：1、

日常接待用——商務(wù)類酒店式公寓2、

辦事處、分公司——酒店式行政公寓3、

作單身公寓——公寓式酒店4、

最佳投資工具——產(chǎn)權(quán)式酒店目前武漢市場上尚未形成如此豐富的酒店式公寓產(chǎn)品類型。而且，在戶型配比上，臺北之星全部規(guī)劃為“套房”，這也和武漢后期出現(xiàn)的酒店式公寓以“單間”為主不同。戶型配比如下：憑借優(yōu)越的商業(yè)地段，經(jīng)歷了３年的銷售周期，臺北之星１０－２２層的酒店式公寓部分在２００３年９月結(jié)束銷售，而23-24層的復(fù)式樓部分持續(xù)用了五年時間才得以消化。根據(jù)億房個盤檔案，臺北之星的價格經(jīng)歷了如下的變化：目前，臺北之星５２平方米一室一廳（精裝修）的租金在１６００元／平方米左右。臺北之星結(jié)束銷售的２００３年，漢飛.青年城開始發(fā)售，其營銷模式對后來的武漢酒店式公寓產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。炒房時代2003年，武漢的房產(chǎn)投資初露苗頭。武昌的鵬程時代、漢口的天下.城市星座均推出30—50平方米的小套戶型。鵬程時代的小套標(biāo)間在29平方米左右，稍大的翡翠座客臥房分開，基本已具備酒店式公寓的產(chǎn)品雛形。當(dāng)時兩者單價均高出周邊樓盤300—500元/平方米的價格，這也是投資類產(chǎn)品與普通住宅的基本區(qū)別。銷售順風(fēng)順?biāo)?，而購買此類住宅的的確不少是握有余錢準(zhǔn)備轉(zhuǎn)而租賃的房東。不乏已購買二、三套住宅的投資者。這批早期的房產(chǎn)掘金者或多或少并沒有預(yù)期到2004年武漢房產(chǎn)的極度升值，以租養(yǎng)貸，找一個好地段，每月均有穩(wěn)定的收益，就已足夠。早期武漢房地產(chǎn)的消費投資是發(fā)散性的，無組織的，無意識的，長期浸淫于本土空氣和本土文化，加之對武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展缺乏前瞻性的了解，武漢的開發(fā)商和房產(chǎn)代理商對房產(chǎn)投資領(lǐng)域的水深水淺尚缺乏估計。東風(fēng)悄悄來臨時，外地代理商抓住了先機。何況來自于對酒店式公寓已運作相當(dāng)成熟的上海。天時、地利、人和，漢飛.青年城適逢其會。漢飛.青年城率先提出了精裝修酒店式高級服務(wù)公寓的概念。它將這種新概念詮釋的十分直白：1、

100%得房率2、

買平方得立方3、

買房送裝修4、

七大類酒店式物業(yè)管理服務(wù)5、

用租房的錢買房，17%的年收益漢飛.青年城將酒店式公寓描述成一種配備精裝修和酒店式物業(yè)管理服務(wù)的產(chǎn)品，它并沒有點出酒店式公寓后期是否具備升值的保障，而是將精裝修等基本配備描述成該產(chǎn)品的附加價值，并將此附加價值不斷放大，在售樓部現(xiàn)場，布置漂亮的樣板房，將所有裝修樣才進(jìn)行展示：“買什么得什么，買什么送什么?！焙笃?7%的年收益，一一用表格形式算好，武漢人第一次領(lǐng)略到買一套房子還可以送這么多東西，也第一次領(lǐng)略到買房子可以如此時髦。因此，漢飛.青年城依然非嚴(yán)格意義的酒店式公寓，而是精裝修公寓。前期（開盤前一個月，不能參觀樣板房，此時樓房以套（12-20萬/套）賣。開盤后：看樓通道包裝：紅地毯，樣板間有各種裝修材料的具體產(chǎn)地、品牌標(biāo)識。外立面廣告+報紙廣告（在長江和楚天發(fā)布連續(xù)四個整版的廣告），交納定金用戶可獲得抵值VIP卡。這就是漢飛.青年城的營銷節(jié)奏。在房型上面標(biāo)準(zhǔn)層2.8米，挑高4.8米（內(nèi)復(fù)式型雙層），當(dāng)然在收房后，消費者才發(fā)現(xiàn)物業(yè)出現(xiàn)的種種弊端，過少的電梯，過高的容積率、過窄的通道，過低的層高，還有過少的車位。漢飛青年城2003年底主體結(jié)構(gòu)封頂，2004年6月毛坯交房，2004年10月精裝修交房。項目銷售的火熱出乎預(yù)料，在800套房屋銷售一空后，漢飛青年城的行情并沒有停滯下來，反而價格見漲。武漢的炒房時代在漢飛青年城的助力下開始來臨。炒房與一般房產(chǎn)投資的最大區(qū)別在于房產(chǎn)在短期內(nèi)的快速升值，所謂短期，即賣方并不準(zhǔn)備自住及長期租賃，而是利用購入和賣出的時間差賺取差價。因此符合炒房條件的物業(yè)需具備的前提條件是大量購房者對本樓盤的集中性需求。在漢飛.青年城之前，期房和現(xiàn)房的差價多在100-300元/平方米左右，而且樓盤品質(zhì)及定位相似度高，很難形成供不應(yīng)求的情況。即使有相類似的物業(yè)，代理商也沒有給予對應(yīng)的炒作，最明顯的莫過于位于香港路的開源.陽光城。該樓盤2003年初開盤，10月完成銷售，完成銷售的時間剛好是漢飛.青年城緊鑼密鼓籌備推出的時間。其主要產(chǎn)品為精裝小戶型房，有自助式洗衣、家政中心、購物超市、咖啡廳、健身房、商務(wù)中心、智能化系統(tǒng)、星級酒店式電梯大堂，內(nèi)部空間可任意分割組合，有線、寬帶、空調(diào)、熱水器、浴霸、抽油煙機、電磁爐、櫥柜、廚衛(wèi)設(shè)施配套齊全。這樣與漢飛.青年城相當(dāng)相似的物業(yè)，在無炒作的前提下，從開盤到交房升值僅300元/平方米。（如下：）而漢飛青年城所具備的快速的銷售周期、武漢并沒有同類競爭概念的物業(yè)、消費者的追捧成為不斷炒作的基礎(chǔ)。據(jù)億房的監(jiān)測資料，到2004年3月，漢飛.青年城的均價已上漲到5300元/平方米，在轉(zhuǎn)賣市場上依然大獲追捧。由于武漢尚無先例，各項政策的漏洞為炒房者大開綠燈。其后，類似的“精裝修公寓”在武漢市場上如雨后春筍，參照的大多為“漢飛”模式。漢飛在一定程度上引導(dǎo)了武漢市酒店式公寓的概念業(yè)態(tài)，并為房產(chǎn)短線投資提供了藍(lán)本。當(dāng)然，漢飛也培育了第二代或是第三代的長錢投資者，通過億房網(wǎng)對2006年12-2月的租賃監(jiān)測，在短短三個月時間中，漢飛青年城僅通過億房網(wǎng)對外出租的房屋就達(dá)到200多套，占總套數(shù)的30%，價格在800-1200元/平方米之間。當(dāng)年代理商勾畫的藍(lán)圖是，房屋如以1000-1200元/平方米租出，購房者即有可觀收益。目前租金水平已基本達(dá)到，當(dāng)然也有耐于若干業(yè)主對總體租賃水平的溝通維持。但市場反應(yīng)又是如何，同樣在網(wǎng)上，求租者僅10家而已。對于預(yù)期看跌的2006年樓市而言，酒店式公寓的前景不盡光明。酒店式公寓，品味不足說到酒店式公寓，不得不提及另一個詞匯——爛尾樓。2004年武漢出現(xiàn)了小戶型公寓投資熱，基本上都是由爛尾樓改造而成。這其間存在著巧妙的時間契機。2003年到2004年，也正是武漢市政府改造爛尾樓和停建工程比較集中的一段時間。那么什么是爛尾樓？為什么大多數(shù)爛尾樓的改建工程都定位在了酒店式公寓這一物業(yè)類型呢？所謂爛尾樓是指已辦理用地、規(guī)劃手續(xù)，項目開工后，因開發(fā)商無力繼續(xù)投資建設(shè)或陷入債務(wù)糾紛，停工一年以上的房地產(chǎn)項目。爛尾樓形成的原因較多，如在建樓盤的開發(fā)商破產(chǎn)、缺乏建設(shè)資金、項目涉及經(jīng)濟(jì)糾紛、開發(fā)商違法違規(guī)導(dǎo)致工程停工，其中多半是因為資金鏈條斷裂，工程未完，開發(fā)商已拿不出錢來，銀行也不愿繼續(xù)貸款，而項目又無法轉(zhuǎn)讓給其他投資人等?；氐?到10年前，是武漢爛尾樓形成比較集中的時期。和其它城市一樣，武漢爛尾樓的形成主要有以下三個成因：一、資金鏈條斷裂。由于當(dāng)時市場不規(guī)范，房地產(chǎn)開發(fā)準(zhǔn)入門檻不高，且以協(xié)議方式獲取土地的手續(xù)過于簡單。因此造成一些開發(fā)商僅投入很少的資金就動工開發(fā)，當(dāng)銀行銀根緊縮、后續(xù)貸款不能跟進(jìn)時，便陷入絕地，無法繼續(xù)施工。如位于中南路目前正重新投入建設(shè)的新時代中心就是一例。二、政策性調(diào)整。在前幾年的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，為規(guī)范金融和市場秩序，國家規(guī)定：金融機構(gòu)、政府部門不能參與房地產(chǎn)開發(fā)，由此導(dǎo)致一些掛靠的開發(fā)企業(yè)斷了資金來源。此外還有的是因為機構(gòu)調(diào)整，如國家撤銷了煤炭部，其屬下的煤炭設(shè)計院由此沒了“娘家”，斷了“奶水”，其開發(fā)項目也成為武昌最有名的爛尾樓。三、市場定位失誤。漢陽的原國際大酒店，最初的設(shè)計定位為高級大酒店，以漢陽當(dāng)時的市場環(huán)境，建成后明顯沒有市場，投資方因此不再投入，由此形成資金斷流而停工爛尾。由于涉及復(fù)雜的資金及債權(quán)糾紛，同時面臨重新啟動后如何進(jìn)行市場定位的問題，爛尾樓的改造無疑困難叢叢。所幸的是，武漢的爛尾樓大都位于城市中心繁華地段。而這也恰好是酒店式公寓項目最注重的價值因素，畢竟，對于投資類項目來說，只有優(yōu)越的地段才能保障物業(yè)升值和后期的轉(zhuǎn)售及租賃。同時，很多爛尾樓本身設(shè)計上存在瑕疵，有些產(chǎn)品前期定位是商場、寫字樓，因此實現(xiàn)向當(dāng)時市場上銷售最為火暴的住宅類產(chǎn)品的轉(zhuǎn)型是有難度的，一方面，產(chǎn)品類型不同，設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)不同，肯定會造成戶型設(shè)計及各種規(guī)劃的差強人意，目前市場上很多爛尾樓改造的酒店式公寓項目都存在一定數(shù)量的異型房即是范例。另一方面，普通市民會接受爛尾樓改造項目嗎？就是接受，所預(yù)期的市場價位將會比一般新建商品房要低。而且，爛尾樓項目一般閑置多年，土地使用年限比一般住宅要少。如何采用一個新型的更有誘惑力的產(chǎn)品轉(zhuǎn)嫁爛尾樓項目的不足甚至提高物業(yè)的本身價值？酒店式公寓成為一個很好的出路。但是開發(fā)商并不準(zhǔn)備做酒店式公寓，因為其對后期物業(yè)管理公司及投資回報都有一系列要求，該類產(chǎn)品在當(dāng)時的武漢尚屬一個新領(lǐng)域，只準(zhǔn)備把房子賣出去盡快回收資金的開發(fā)商不愿意冒這樣的風(fēng)險。把產(chǎn)品推銷出去，又能堂而皇之的引用新概念成為開發(fā)商思考的課題。最終的結(jié)果是，本屬于小戶型精裝修公寓的產(chǎn)品被包裝成了“酒店式公寓”，在這類產(chǎn)品的宣傳冊上，我們通常能發(fā)現(xiàn)這樣的語句：“酒店式的大堂，酒店式的管理”。在消費者不熟知產(chǎn)品屬性的情況下，它更象一種標(biāo)志性的認(rèn)定。武漢市大部分打著“酒店式公寓”名號的產(chǎn)品大致如此。而漢飛.青年城的成功無疑為爛尾樓向“酒店式公寓”的轉(zhuǎn)換提供了成功的范例。其后，是一系列爛尾樓項目的爭相模仿：非常男女、東方時空、寶利金國際廣場、金葉ＳＯＬＯ國際、上城國際……其中，最有意思的武漢陽光置業(yè)有限公司推出的青青國際公寓，該樓盤的前身是寫字樓，滯銷了幾年成為爛尾樓，在沒有對建筑本身作太大改變的前提下，代理公司將其重新定位成“酒店式公寓”，以３８００元／平方米的價格推出市場，結(jié)果短短幾個月即銷售一空，它也成為最初的“溫州炒房團(tuán)”進(jìn)行團(tuán)購的房屋之一。在２００４年的銷售中，購房者被一系列的概念所引導(dǎo)。一方面通過心理包裝淡化爛尾樓概念，相信購房者都有這樣的體驗，銷售人員是不會告訴你此樓以前是爛尾樓的。并且在營銷過程中，有意識讓消費者樹立起過渡性產(chǎn)品的概念。既然是過渡性產(chǎn)品，對房屋的品質(zhì)要求就會有所降低。另一方面，“酒店式公寓”是什么，是小資的，時髦的，流行的。這樣的“白領(lǐng)公寓”讓消費者有意或無意的忽略其曾作為爛尾樓的存在，甚至也能忍受不適宜居住的種種不足。因為它擁有了升值、投資、社會認(rèn)同感等更多和更高的追加價值。如果說在前期銷售中，這樣的包裝與實際產(chǎn)品的距離表現(xiàn)的還不明顯。那么在后期的運營中，各種弊端越多的體現(xiàn)出來。在和一些房產(chǎn)教授和社會人士的傾談中，常聽到這樣的聲音，不少“酒店式公寓”單位都成為情婦的“居住地”，這與項目在精神層面的定位無疑是存在反差的，也實在令人尷尬。正因此，在面對火爆的市場環(huán)境及越來越多類似產(chǎn)品的同時，開發(fā)商也在探尋投資類產(chǎn)品新的出路。北京酒店式公寓市場分析一、何謂“酒店式公寓”？酒店式公寓，也稱服務(wù)式公寓，酒店式公寓是融合酒店設(shè)施與家庭特色為一體的自住式單位，并提供低于酒店價格的長期住宅。從酒店式公寓的定義，我們可以看出酒店公寓具有如下特點：1、酒店式公寓強調(diào)的仍然是居住功能，而非商務(wù)辦公功能；2、酒店式公寓是一種長期居所（相對于酒店而言）的物業(yè)；3、酒店式公寓必須有酒店般完善的服務(wù)；涂4脂、酒店式公寓旺必須具有居家羞的氛圍；農(nóng)5奸、相對于酒店牧而言，酒店式棟公寓具有一定茄的價格優(yōu)勢；槳與酒店式公寓洋的功能相適應(yīng)箭，酒店式公寓販在設(shè)計和配套妙上具有如下特攀點：觀1坊、酒店式公寓慣具有較大的空庭間，而酒店房做間的空間比較除；囑2忘、酒店式公寓凝配有設(shè)備齊全潔的廚房；修3心、酒店式公寓免會配置完善的硬家用電器和家篇居化的家具；旬二非、狀舅簽酒店式公寓的決客群定位父酒店式公寓主稼要針對居住市腐場中的較長居擁住的居民（包丙括本國居民和蛇外國居民），惕一般居住時間蒜在量4煤天及以上，這破個市場的主要擦客人主要有；浙★還長期出國的生為意人；機★羊長期在外的經(jīng)述營管理者；妻佩★邊以及正放長假攔的家庭等；言從目前北京酒胡店式公寓的客灘群結(jié)構(gòu)來看，但主要是歐美客亡人，其次是日鉛本客人，從職續(xù)業(yè)分布來看，地主要是跨國公送司的高級管理煎人員或者高級病職員，使館工踐作人員，其他豆外籍人士等，醋國內(nèi)客戶（包蛋括港、澳、臺虛在內(nèi)）所占的謝比例還比較小嫂；但不同區(qū)域街的客戶結(jié)構(gòu)存折在一定的差異清，比虧如藝CB稿D疊以及整個東部禽酒店式公寓的?？腿褐饕菤W購美客戶和日本蹤客戶，大部分健甚至是中關(guān)村耳內(nèi)部的客戶，捕但隨著國際性威客戶不斷入住汗中關(guān)村，以及教中關(guān)村西區(qū)高思品質(zhì)寫字樓的建入市，國際性策客戶的比例會梅逐漸上升；但師不同區(qū)域之間樂的客戶（尤其誼是最終的使用侍者）結(jié)構(gòu)存在梳較大差別?；ㄈ觥⒔獞┦獗本┚频晔焦稍⒐┙o現(xiàn)狀港北京酒店式公印寓的總體供給蘇量大約敲在諸700槽0癢個單位（套）銜左右，主要仍您然分布燕在登CB拘D罪及周邊的東部貌區(qū)域，其他區(qū)和域像王府井的懇東方廣場，崇腫文門的新世界點商場，中關(guān)村究等，也有一定暖量的酒店公寓斑上市。領(lǐng)附捏表引煩毯北京部分酒店屢公寓租金面積圓戶型一覽表問項目名懷稱后弟錦租金水平（美收金偉/卻月吧*其套縮）歸警映使用面場積抵吸徐鋸戶型多國貿(mào)公利寓從24羞00冬抬–艇8000咳歷優(yōu)70.1廟-22健8啟建粘面疑1撇-客4麻居閉嘉里中寒心跳28忠00旅繞–鴿22500漿賽與100描-52枝6小建浮面猜曠1-屬5叛居墊雅詩站閣司拿3000則貿(mào)–共12500蜘脈咸105風(fēng)-8渡0且建須面歷瀉1-夢4醒居作凱賓斯基公榮寓研1850窩臨–春6000繩排沉51.9隊9-15斃4.69塞1腰-下4漫居士麗苑公革寓犯1咬800姓置–隆6500裝祝罷60-新23行7或建倆面塔駱1-布3磚居帥麗都公欠寓碗1覽500分俯–惡8500育揀脾54-粗28叔5冬建甘面災(zāi)游1-滴5慕居企京城大孟廈將2誦300割鄉(xiāng)–構(gòu)8800庫針沸109忌喜–易33汪6尼建援面穴1嚇-奮5未居毯盈科中蒜心頭1瓦800淺征–丸8000沒落僚75-無30重4緩建亭面彈宗1-厚3丈居哨麗晶石苑錘趙2200瞎俗–棋7000絡(luò)書長149趕-35取2公建取面銅山2-欲4舟居輔三全公輪寓粘1壁000榜阻–歇7000跪盲義33-驟22組5住建值面賺配1-脅4鮮居背瑞士酒爭店細(xì)2苗200修起–莖6000應(yīng)嚇磚53-駛16鵝0撤建妹面物存1-良3份居葵福景您苑清賄2300續(xù)蛛–拳1000隱后夢76-敲34止0枕建序面液訓(xùn)1-里4投居疫東湖別墅公餅寓剪2230暖穿–往12700羨掩崇81-沙37喝0燈建皮面競僵1-駱5戰(zhàn)居羨北京國際俱樂夠部公疫寓壟3200集娛–畜10500財便58.1林3-18噴9.01么1宜-逐4寧居燦萬國公群寓簡50徒00現(xiàn)蘭–賢13000翁瓣趣153賺-30過6耽建逃面稱德2-眉4葡居晌東方豪庭公三寓瞞1700許察–戴13000狡削脅55-殃30芬0陷建堤面陸嶼1-泉4旱居贊四嫩、乞亞撇酒店式公寓租覆金及售價湖酒店公寓的租品金和售價基本送上和甲級或頂層級寫字樓的租凍金和售價持平董，北京比較早贊的知名酒店公逢寓酒店的租金笛水平（不包括蘭物業(yè)管理費用閘）基本上珍在憶USD3篇0治—害40宅/仁平腫米快*棵月，租金水平昨和頂級寫字樓捧水平相當(dāng)，物芹業(yè)管理費基本庫上相當(dāng)于租金予的摘10裂%鄉(xiāng)左右。酒店公漫寓目前的售價變基本上激在會USD200也0是/談平米以上。帶五繭、厲噸逃酒店式公寓戶慘型叛酒店公寓項目魂因為所處位置估有所差異，但倒總體而言懸，讀1惑—箭2須居室的面積占牌大多數(shù)共，就3遮居以上的戶型價相對比較少團(tuán)。測1侵居室的使用面倒積愧在茶5匆0桌—狂9隱0匪平米之間工，睜2燙居的使用面積立基本活在忍9奏0姿—男15禮0寬平米之間煙；唇3電居的使用面積瞎在棋14同0勉—汗20星0億平米之間呆；者4籃居的使用面積秒至少駛在貴15處0查平米以上；從摩不同戶型的配皺比來看獅，縫1形居廚和俱2盞居所占的比例訓(xùn)較大，一般義在虧85蚊%溉左右比較合適壯。不同區(qū)域由哈于客群存在比托較大的差異，扎所以對不同戶竭型的需求存在令一定差異，比熔如東璃部雙CB嚴(yán)D植的國貿(mào)公寓和襪燕莎的凱賓斯欺基就存在一定殖差異；國貿(mào)公拆寓志的違1說居驅(qū)和水2國居比較搶手屈，唇3植居的空置率相娛對高一些；而差凱賓斯基壯的騰1蘿居戒、率2潛居邁和棉3互居旅、奸4雀居需求差不多辯，但需求的客棚戶類型和層次匠不一樣篩，脅1護(hù)居宏和惡2湊居主要是租期躺比較短的客戶狹（凱賓斯私基規(guī)1寄月起租）額，獸3候居戒和場4者居主要是一些腳長期租戶聚（罪1可年以上的租戶盤）。狐六源、爺諸漫酒店式公寓裝悠修標(biāo)準(zhǔn)失酒店公寓總體砍的裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)糾該不低取于欠4聚星級酒店的裝慕修標(biāo)準(zhǔn)，細(xì)分做起來，客戶對趙酒店公寓的裝呈修要求主要包傾括如下幾個方押面：餅1爬、對大堂及公可共區(qū)域的裝修錄要求：酒店公俘寓在大堂的面蔬積和挑高（空詞）方面沒有寫升字樓要求得那睛么嚴(yán)格，但酒至店公寓對于大尤堂裝修的檔次牲特別看重，對純于公共區(qū)域的械裝修重在裝修責(zé)后的效果，而播不一定必須使急用非常名貴的矛材料；蘿2冠、對外立面的痛裝修要求，酒塵店公寓的外立唉面一般是玻璃挪幕墻，高檔石各材，瓷磚；折3香、對衛(wèi)生間的撒裝修要求，對恭酒店公寓衛(wèi)生甚間總體的裝修吩效果可以概括輸為捧“昆寬敞、明亮、里實炊用恭”構(gòu)，在功能劃分此上需要考潔慮旱“說浴缸、獨立淋柄浴房、帶浴缸誓精裝修、高檔原衛(wèi)浴、大浴灘缸泳”膚；炊4控、對廚房的裝默修要求；廚房炭基本上需要配己備全套廚房電騾器，同時基本傲上需要考慮西展式廚房或者是裕中西合璧式廚香房；蘆七掛、配濾紗酒店式公寓家般電家具配置今酒店公寓從業(yè)卻態(tài)上看，更靠峰近酒店業(yè)，可站以算作酒店物旱業(yè)的一個細(xì)分惕市場，同時由瀉于酒店公寓的設(shè)買家基本上屬醬于投資型客戶淡，而最終使用熟對象除了在使往用時間上相對醬于酒店客戶更鹿穩(wěn)定更長期，揭聽以幾乎所有街的酒店公寓都龜是精裝修產(chǎn)品邀，同時由于酒種店公寓的最張只使用客群的層忠次相對比較高誕，對于家具和戶家電的配置一適般都比較講究學(xué)。注從酒店公寓的墓家具配置來看石，至少需要以微下配置：床（四或加長床）、少沙發(fā)、書桌、豐餐桌，根據(jù)入駛住客群的具體仙情況可以考慮相配置：書柜、精酒柜、兒童床敬等；從品牌的壯要求來看，一涉般需要配置國舟外知名品牌。懼八郵、擴(kuò)語梅酒店式公寓配軟套設(shè)施陰從酒店公寓家攏電的配置來看織，一般至少需農(nóng)要考慮以下電侄器：電視、洗焰衣機、微波爐傻、冰箱、空調(diào)握、洗碗機；根糟據(jù)入住客人情職況備選的家電交包括：飲水機啦、電飯煲、烘房干機、烤箱、罪音響等。從品封牌的要求來看雞，應(yīng)該是國外號知名品牌。王從酒店公寓項驕目的配套服務(wù)僻及設(shè)施來看，壇健身中心和游挖泳池是配套比捕例比較高的設(shè)維施，基本上每形個項目都具有倆兩項配套服務(wù)比，另外配套比膨例比較高的設(shè)袍施，基本上每輔個項目都具有心這兩項配套服婦務(wù)，另外配套伯比例比較高的互是兒童活動室混和兒童游樂場截，主要原因在慣于有一部分高瘡端長期居住的濫客戶，往往是望整個家庭幾口奇人都居住在酒央店式公寓項目訴里，并且這些凝客戶的家庭中罵有一些未成年冊的兒童，為了祝這部分兒童活券動和玩耍的需于要，相當(dāng)一部杯分項目設(shè)計了街兒童活動或游藍(lán)樂場所；其次嗓對于餐飲、（奇小型）超市、睬商務(wù)中心、桑陸拿、健康俱樂球部、銀行的配帖套比例都比較板高。桑附擋表汽齊委酒店公寓目前緊配套設(shè)施球配套服務(wù)項央目富結(jié)提百分秤比儲即莫失配套服務(wù)項訓(xùn)目北搏沾百分比顆健身嗓房慶/命健身中歇心瑞87泥.5偷腰欠稈診專所誼絲喘12.5魚游泳收池蕩遙壘87.5徐級晴橋電影唇院柏麻舍12.5硬兒童活動飽室酷/竹兒童游樂虛場螞62.5墳鍵罪花侍園像喘回12.5信餐吩飲市岡桿56.2煌5建卷距咖求啡花挺職12.5追超俊市躺氧振43.7俗5搏歌頁臺球出室竿慮簡12.5問桑勢拿郊維它37.5景收宣挨網(wǎng)球捧場趙悔識12.5唇商務(wù)中藏心徒嚼37往.5考廚塔需高爾夫練習(xí)種場葬烏6.25枯健康俱樂綠部它級31.2毫5佛滑式酒溝吧覺于豐6.25口銀卡行碑醉雁31.2犯5游落晨藥文店絡(luò)柳除6.25圾購物中金心沖謠18煙.75紋從酒店公寓最卷終使用都（主貢要是租戶）對令配套服務(wù)設(shè)施錢的需求情況來蜻看錘“降購物場響所娘”紅、河“障中餐升廳沙”邪、滿“旱咖啡介廳漫”度、嚴(yán)“訪洗衣爐店卸”泛、鹽“足銀申行某”紡、飄“洲健身辛房劈”書、弊“器西餐孫廳熟”縫、敞“尋游泳夜池開”粱、磚“魔商務(wù)中夠心銹”甲必須配置齒；失“驟酒豎吧辛”砍、夸“去洗浴中帽心催”殖、扮“難郵世局報”雞、物“午多功能義廳趟”凝可以考慮套；有“膜會議穗室狹”悟、舉“勇茶仗館查”中基本上不用考即慮。咱九領(lǐng)、皺升列酒店式公寓物藥業(yè)服務(wù)項目需守求命從目前酒店公航寓提供的服務(wù)奏內(nèi)容來看，主刃要包澇括虧“截家居清豈潔亮”哄、樣“警洗熨及送湊衣秤”鏈、怕“徹電召的羽士靜”咬、抬“遭訂書報雜敞志宇”京、捷“燭送圖餐浪”糊、疾“情叫旱服過務(wù)佩”裹等，由于部分惹酒店公寓不僅棒僅是純居住功卡能，具有了項踢目的商務(wù)兼辦裳公的功能（市薯場上開始出現(xiàn)飯了純粹面向辦摩公功能的行政戲公寓），所以傾部分寫字樓提性供服務(wù)項目將多會慢慢融合進(jìn)姓來。本十袍、卷周攔酒店式公寓投筒資分析習(xí)酒店式公寓目科前的運營模式落主要有以下幾對種：藥1須、由開發(fā)商持巷有，聘請專業(yè)向的酒店管理公份司運營，比達(dá)如羞“押國融貿(mào)牧”稀、謀“么凱賓斯鑰基撞”倉等老牌酒店公瀉寓基本上屬于參這種模式；渣2勒、開發(fā)商開發(fā)碼以后出售投資曉客，然后由引喝入專業(yè)的投資瘋公司替全體投休資人打理項目彎；投資客一般洲對于投資回報舟有一定的要求謀，很多新入市貨的項目基本上巨屬于這種模式烘；形新開盤項目基煌本上都是采用燥銷售方式，也屈就是說基本上纖是面向投資客點的，酒店公寓玉投資客在選擇乒項目時，考慮贈的因素主要有辰；西★賓投資回報是酒素店公寓投資客攻的第一考慮因醫(yī)素，一般最低芹的投資回報要宇求眾在雙8浴%功以上；與★華酒店公寓的位淚置最好在商務(wù)鐘核心區(qū)，地段閑和區(qū)域直接決云定酒店公寓的技投資價值，好瞞的區(qū)域，比秋如若CB駛D怨以及未來的中助關(guān)村區(qū)域都是難比較理想的酒畜店公寓投資區(qū)厚域；慰★歐必須由國際知冒名的專業(yè)酒店饒經(jīng)營管理公司控進(jìn)行統(tǒng)一管理合和運營，這樣百才能保證酒店悅式公寓屯的遲4激星級以上酒店立的服務(wù)水準(zhǔn)；董★乳酒店公寓自及耗周邊配套應(yīng)該究比較齊全；蘋★斯項目要有自己虛的特色和明確犬的定位；市場分析：艇供應(yīng)及區(qū)域分嘩布迅截止過到暫0對5遇年殺1嬌季度，北京房評地產(chǎn)市場中具麻有代表性的酒控店式公寓項目釀共們有選2塘5指個，主要分布蒼在盲CB貿(mào)D因、中關(guān)村、長始安街、亞運村節(jié)和望京板塊。凳其株中源CB塵D旁共有酒店式公危寓守7仰個，占總體市滴場煉的藝2辛8美％；中關(guān)港村皺5逼個，占總體市亂場郵的善2昏0戲％；長安呢街叨8氣個，猛占臂3昨2苦％；亞運顯村臟2徹個，束占匠8抖％；望支京綢3換個，佳占僅1耀2撕％?？偣?yīng)套便數(shù)乎1196摟0蹤套價格零總體而言，在馳出售的酒店式褲公寓項目中，禮銷售均價講在瓦10,00籃0興元壘/蒜平米以上的項鹿目占絕大多數(shù)描，比例箭為西7話1盾％；銷售均價畢在速10,00轟0陸元至/紛平米以下的項菊目旋占撫2攜9票％。悅在出租的酒店苦式公寓項目中掘，遙CB屈D籌及長安街一帶資的酒店式公寓回項目租金明顯稿高于其他區(qū)域淋，如嘉里中心脹和雅詩閣公寓頸的月租金分別展達(dá)勿到屯25-4絡(luò)0皇美即元食/m挺2鈔和煎32.8-4汁1.諸5扇美均元翠/m材2但。月租金勸在鑰1顧5仿美環(huán)元羊/m董2盾以下的項目早占院3陳8酷％啄，欺1滴5逝美例元情/m故2訊以上的項目支占隙6大2衰％。產(chǎn)品特點遮針對酒店式公廊寓客戶的需求胡特征，總體市汪場中的酒店式悔公寓的戶型授從援1渡居遲－串5姜居，其橋中液1曠居的比例最高眾，其次叨為似2饅居葉和纏3趴居，分別烏占師5恒9舌％最、笛2椅4耍％望、較1醫(yī)5握％；面積邀為散110m喇2引以內(nèi)的戶型比原例最大，其次訊是立120-19液0m弄2爐之間的戶型。旅居室的數(shù)量和而面積根據(jù)不同深細(xì)分市場所面翠對的客戶群而閱呈現(xiàn)較大差異釘。例如：富頓跌中心主要吸引昨單身租客，戶墳型全部錯為渡1截居的小戶型；蛇嘉里公寓、棕炮櫚泉國際公寓狠主要吸引外籍蛾高級管理人員超，惠有亭3-仆5懸居戶型且面積解相對較大。結(jié)束語只經(jīng)雹過奪1比0及余年的發(fā)展，腦北京的酒店式毒公寓正在房地壟產(chǎn)市場中崛起銀，并被許多投字資人士看好，杠但酒店式公寓洪缺乏裝修、配拿套、物業(yè)等多顛方面統(tǒng)一的標(biāo)降準(zhǔn)，許多高檔齊公寓都公然打井著愧“館酒店式公賢寓鬼”桌的旗號，不僅套誤導(dǎo)了投資者因，也對酒店式膊公寓在北京的是發(fā)展造成了不茄良影響。因此旋，建立統(tǒng)一的途酒店式公寓標(biāo)旁準(zhǔn)越來越成為勸亟待解決的問旗題。刑上海酒店式公泡寓的市場分析第一部分：上海可售型小戶型物業(yè)整體市場分析第二部分：上海小戶型公寓細(xì)分市場分析第三部分：上海小戶型公寓客源及需求分析第四部分：上海主要是靜安酒店式公寓典型個案分析第五部分：本案酒店式公寓部分SWOT分析第六部分：本項目的市場和產(chǎn)品定位附1：上海小戶型項目一覽表附2：規(guī)劃中小戶型類酒店式公寓供應(yīng)量匯總第一部分：上?？墒坌托粜臀飿I(yè)整體市場分析1可售型小戶型物業(yè)模式1.1

方案模式闡述可售型小戶型物業(yè)是指以全產(chǎn)權(quán)出售、面積小而緊湊并提供全屋裝修的物業(yè)。該類物業(yè)一般由酒店管理集團(tuán)或?qū)I(yè)物業(yè)管理公司管理，并能提供全部或部分酒店式服務(wù)，業(yè)主可使用該類物業(yè)以作居住、辦公或自行經(jīng)營、委托管理公司經(jīng)營以作長線食租?？墒坌托粜臀飿I(yè)的出現(xiàn)是房地產(chǎn)住宅多元化發(fā)展的必然結(jié)果，其在上海的發(fā)展始于2000年，興于2001年，2002-2003年步入加速發(fā)展期。3年的發(fā)展歷程，小戶型物業(yè)在產(chǎn)品的定位和功能上有了更多的細(xì)分和變化，從普通型單身公寓至立體空間單身公寓，從酒店式小戶型至產(chǎn)權(quán)式酒店，小戶型物業(yè)的產(chǎn)品概念和包裝手段日漸豐富，已經(jīng)成為上海房地產(chǎn)市場的一大熱點。根據(jù)上?？墒坌托粜臀飿I(yè)的性質(zhì)，本報告將其大致分為兩類：一類為“酒店式公寓”，另一類為“產(chǎn)權(quán)式酒店”。表2-1

酒店式公寓和產(chǎn)權(quán)式酒店比較物業(yè)類別

土地性質(zhì)

產(chǎn)權(quán)年限

產(chǎn)品特征

適合用途

代表案例酒店式公寓

住宅

70年

居家氛圍較濃，完整的住宅使用功能

居住

金隆海悅靜安自由自宅產(chǎn)權(quán)式酒店

商住辦

50年

可進(jìn)行工商登記，亦商亦住

居住+辦公

世紀(jì)時空感性達(dá)利1.2

市場特征分析1.2.1

酒店式公寓1.2.1.1

市場供求特征本報告所分析的酒店式公寓單指可供出售的小戶型酒店式公寓，即不包括以高端客戶為主要服務(wù)對象，有統(tǒng)一酒店經(jīng)營管理的傳統(tǒng)出租型的酒店式服務(wù)公寓（如雅詩閣、芝大廈等）。從2000年開始，此類小戶型酒店式公寓便以迅雷不及掩耳之勢沖進(jìn)上海住宅市場，以‘小戶型、全裝修、低總價和酒店式服務(wù)”為主要賣點，贏得了上海新興白領(lǐng)和投資客的青睞。此類物業(yè)比較典型的有：青年匯、東方時空、奔騰新干線、靜安自由自宅等。根據(jù)調(diào)查，截止2003年5月，市場累計供應(yīng)小戶型酒店式公寓項目14例，共計5047套，供應(yīng)的時域分布大體呈上揚之勢。新年以來，金隆海悅、圣天地、萬源晶典、君悅靜安等新建小戶型酒店式公寓的推出使2003年1-5月的供應(yīng)量便達(dá)到了1991套，這些項目在品質(zhì)和服務(wù)上都有明顯的抬高。小戶型公寓的開發(fā)投資建立在市場需求的基礎(chǔ)之上，在供應(yīng)放量增長的同時，小戶型公寓的熱銷程度超乎想象，大批投資客和年輕白領(lǐng)介入該類物業(yè)市場，多個項目甚至出現(xiàn)了排隊搶購、樓盤脫銷的現(xiàn)象，2002年，市場供求出現(xiàn)倒掛，1：1.05的供求比反映出小戶型市場的景氣態(tài)勢。進(jìn)入2003年，小戶型供應(yīng)緊缺的現(xiàn)象已經(jīng)不再，需方也逐漸趨于成熟，新上市項目的預(yù)訂和預(yù)售速度略有放緩，小戶型需求保持穩(wěn)定。圖2-1

2000-2002年上海小戶型酒店式公寓供求變化狀況數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)查1.2.1.2

市場平均銷售價格■地段因素明顯小戶型的最終消費群體是在中央商務(wù)區(qū)、商業(yè)區(qū)內(nèi)辦公的年輕白領(lǐng)或中高級商務(wù)經(jīng)營人士，因此小戶型物業(yè)非常注重項目的地段。有一個好的地段，不僅能夠提高租金，同時也易于出租，降低投資風(fēng)險?；诖?，小戶型酒店式公寓的價格受地段作用非常明顯，黃金地段的項目預(yù)售價格普遍超過1萬元/平方米?！鰞r格上升幅度高于普通住宅2000-2003年，小戶型物業(yè)在總體供應(yīng)緊缺而需求旺盛的情況下，產(chǎn)品本身的局限性便“一俊而掩百丑”地被人們所忽略，市場銷售價格節(jié)節(jié)攀高。此外，小戶型市場的操作不規(guī)范，投機炒作的因素過多，人為地抬升了該類物業(yè)的價格。據(jù)統(tǒng)計，城市中心區(qū)的小戶型物業(yè)價格漲幅超過15%，抬升勢頭令人咋舌。表2-2

上海小戶型酒店式公寓銷售價格情況區(qū)域

細(xì)分區(qū)域

2002年平均售價（元/M2）

2003年平均售價（元/M2）

漲幅

城市中心區(qū)

CBD及附近地區(qū)

7630—10000

9000-12000

18-20%

中心商業(yè)區(qū)

9820—11300

11000-13000

12-15%城市次中心區(qū)

區(qū)級商務(wù)區(qū)

6090—8470

7000-10000

15-18%

傳統(tǒng)居住區(qū)

5630—6250

6300-7000

12%城市邊緣地區(qū)

新興居住區(qū)

5200—6070

5800-6800

12%1.2.1.3

客戶構(gòu)成開放帶來各種新思潮、新的生活方式，家庭人口的變少直接導(dǎo)致居室數(shù)量的減少，階梯置業(yè)的概念正在為更多人所接受，對于那些年輕、思想更新速度較快的第一次置業(yè)者來說，小戶型的出現(xiàn)迎合了他們的需要；而對于那些投資人士，低總價、易出租的小戶型可以為其帶來可觀的投資回報，無疑是他們心目中的理想投資品種。據(jù)上分析，投資客、年輕的高收入白領(lǐng)、SOHO族構(gòu)成了小戶型酒店式公寓主力購買客戶，其中投資客比例略高于自住客。1.2.2

產(chǎn)權(quán)式酒店嚴(yán)格意義上說，產(chǎn)權(quán)式酒店是指投資者購買該類物業(yè)以后，通常每年確定自己的使用天數(shù)，其他時間則交給酒店管理公司統(tǒng)一出租（經(jīng)營），收取一定比例的返租（經(jīng)營）收入，實現(xiàn)保值增值。如上所述，海南的康樂園、海航度假酒店等這類酒店物業(yè)均可作為嚴(yán)格的產(chǎn)權(quán)式酒店，它們每年為投資者提供6-7%的投資回報。而在上海，真正意義上的產(chǎn)權(quán)式酒店僅有年初上市的“世福匯”一例，其為投資者承諾的年回報率為6.5%。在本報告中，我們對產(chǎn)權(quán)式酒店的定義作適當(dāng)放寬以便更好地細(xì)分上海的可售型小戶型物業(yè)，本文的產(chǎn)權(quán)式酒店泛指那些商辦性質(zhì)立項、土地使用年限為50年，亦商亦住的商務(wù)公寓，物業(yè)出租需由業(yè)主自行經(jīng)營或委托管理公司代為經(jīng)營。1.2.2.1

市場供求特征從市場角度來看，可售型小戶型物業(yè)的出現(xiàn)一方面由來于對小面積的客觀需求，另一方面也是出于盤活樓盤，拯救爛尾工程的主觀要求。在以‘MYCITY”、“青年匯”等為代表的住宅樓改造獲得成功之后，一批長期停工的商住或商辦大樓紛紛效仿，包裝成為產(chǎn)權(quán)式酒店或近似的產(chǎn)權(quán)式酒店，其作為一種居住+辦公+投資的物業(yè)類型迅速搶占樓市。根據(jù)調(diào)查，截止2003年5月，滬上產(chǎn)權(quán)式酒店的項目總量達(dá)到15例，共計5549套，累計供應(yīng)量與酒店式公寓相當(dāng)。2002年至今，產(chǎn)權(quán)式酒店步入加速發(fā)展期，2002年全年產(chǎn)權(quán)式酒店供應(yīng)單元3045套，2003年1-5月的供應(yīng)量亦達(dá)到1888套，上海產(chǎn)權(quán)式酒店的供應(yīng)趨旺。與小戶型酒店式公寓相同，產(chǎn)權(quán)式酒店的需求旺盛。相對而言，由于產(chǎn)權(quán)式酒店50年的產(chǎn)權(quán)年限，同時銷售價格和經(jīng)營稅費過高，該類物業(yè)的動銷速度不及住宅性質(zhì)的酒店式公寓。據(jù)統(tǒng)計，2001年和2002年產(chǎn)權(quán)式酒店的市場供求比分別為1：0.84和1：0.91。圖2-2

2001—2002年上海產(chǎn)權(quán)式酒店供求變化狀況

數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)查

1.2.2.2

市場平均銷售價格■產(chǎn)權(quán)式酒店的平均銷售價格高于酒店式公寓結(jié)合表2-1和表2-3來看，可以發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售價格要高于酒店式公寓，同類地段的兩種物業(yè)價差一般在500-1000元/平方米之間?！鼋y(tǒng)一經(jīng)營管理的產(chǎn)權(quán)式酒店價格高企坐落在山東路近外灘的“世福匯”作為目前上海唯一的統(tǒng)一經(jīng)營管理、提供固定投資回報的產(chǎn)權(quán)式酒店，價格標(biāo)準(zhǔn)明顯高于其他產(chǎn)權(quán)式酒店，項目銷售均價為2萬元/平方米。表2-3

上海產(chǎn)權(quán)式酒店銷售價格情況區(qū)域

細(xì)分區(qū)域

平均銷售價格（元/M2）

漲幅城市中心區(qū)

CBD及附近地區(qū)

10000-20000

15-18%

中心商業(yè)區(qū)

12000-20000

15-18%城市次中心區(qū)

區(qū)級商務(wù)區(qū)

8000-10000

12-15%

傳統(tǒng)居住區(qū)

6500-7500

12%1.2.2.3

客戶構(gòu)成產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種投資+居住+辦公的房產(chǎn)，其銷售的對象多元化，購買對象除了投資相比酒店式公寓，該類產(chǎn)品的投資客比例更高，自住客比例減少?？?、年輕的高收入白領(lǐng)、SOHO以外，另有部分以辦公為目的的小型公司。相比酒店式公寓，該類產(chǎn)品的投資客比例更高，自住客比例減少。表2-4

上海產(chǎn)權(quán)式酒店客戶構(gòu)成情況客戶類別

比例構(gòu)成

客戶來源

客戶特征投資客

60%-65%

江浙+上海

經(jīng)濟(jì)實力強自住用戶

15-20%

江浙+上海

25-35歲的中高級白領(lǐng)、SOHO族公司用戶

15-20%

上海為主

2—4人的新興公司1.3

產(chǎn)品特征分析1.3.1上海市可售型小戶型物業(yè)面積特征分析■房型主流為標(biāo)房型的一室戶和直套型的一室一廳對于原先爛尾樓改建而來的小戶型物業(yè)，無論是酒店式公寓還是產(chǎn)權(quán)式酒店，房型設(shè)計大多采用賓館標(biāo)房式的一室戶房型和直套型的一室一廳。這種設(shè)計的局限性是只有一面開窗，客廳采光不足，影響了居室自然通風(fēng)和采光。■房型突破平面結(jié)構(gòu)個別住宅性質(zhì)的小戶型物業(yè)已經(jīng)突破了傳統(tǒng)的平面結(jié)構(gòu)，立體空間設(shè)計，利用5.4米左右的層高分割成上下兩層，擴(kuò)大了居住空間，功能分區(qū)和私密性更佳。此類躍層式房型的項目有青年匯、靜安自由自宅。■一梯數(shù)戶，走道過長現(xiàn)有的可售型小戶型物業(yè)，大多是幾梯幾十戶的集中式電梯設(shè)置，如金銀匯的三梯24戶，圣天地的四梯22戶，奔騰新干線的三梯20戶，電梯的運載負(fù)荷極高。同時大回廊式高密度的平面布局，不僅造成得房率低于常規(guī)住宅，同時也使物業(yè)的識別性、私密性差?！鲂粜偷闹髁γ娣e為35-65平方米這兩年，上海推出的可售型小戶型物業(yè)面積總體緊湊，主流房型面積為35-65平方米。諸如青年匯、靜安新格公寓的這類立體空間小房型的底層建筑面積為37-52平方米之間，由于進(jìn)行了上下分割，實際使用面積擴(kuò)大了1.5—2倍，為諸多購房人士所歡迎。表2-7上海典型可售型小戶型物業(yè)主力面積情況項目名稱

主力面積

主力總價圣天地

31-47M2

31-47萬元金隆海悅

56-75M2

67-90萬元東方時空

44-45M2

53-54萬元國際金融家

50-70M2

45-63萬元世福匯

34-66M2

68-132萬元世紀(jì)時空

44-67M2

62-94萬元感性達(dá)利

42-62M2

34-50萬元寶利金

33-58M2

35-61萬元數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)查

注：主力總價為項目銷售時期價格1.3.2上海市可售型小戶型物業(yè)裝修標(biāo)準(zhǔn)分析小戶型物業(yè)是一種成品商品房，提供室內(nèi)裝修并附帶部分家具。小戶型物業(yè)的裝修標(biāo)準(zhǔn)總體高于普通公寓，并且新盤項目的裝修標(biāo)準(zhǔn)往往優(yōu)于老盤項目，樓盤的內(nèi)在品質(zhì)正逐步提高。上海小戶型物業(yè)中裝修標(biāo)準(zhǔn)較高的有：金隆海悅、圣天地、萬源精典、東方時空、國際金融家、世福匯、世紀(jì)時空、感性達(dá)利、駿豪國際等。表2-8

滬上高檔小戶型物業(yè)典型裝修材料裝修部位

裝修材料電梯

三菱、日立、迅達(dá)、OTIS地面

廳臥主材為復(fù)合地板或玻化磚；廚衛(wèi)主材為冠軍、泛亞等品牌地磚墻面

廳臥主材為多樂士、杜邦乳膠漆；廚衛(wèi)主材為冠軍、泛亞等品牌地磚門窗

靜電粉末噴涂鋁合金窗、防火防盜門廚房

過道式廚房或獨立式廚房國內(nèi)名牌或德國、西班牙、意大利等品牌櫥柜和廚房電器衛(wèi)生間

TOTO、科勒空調(diào)

美國及國內(nèi)名牌中央空調(diào)和壁掛式分體空調(diào)，其他

高檔小戶型物業(yè)配全套家具家電1.3.3上海市可售型小戶型物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)分析無論是酒店式公寓還是產(chǎn)權(quán)式酒店，小戶型的一項重要指標(biāo)便是物業(yè)的服務(wù)管理水平。目前上海的小戶型物業(yè)雖然都宣稱為“酒店式”、“星級服務(wù)”等等，但項目的物業(yè)管理水平良莠不齊，真正達(dá)到星級標(biāo)準(zhǔn)的不在多數(shù)。表2-9

滬上小戶型物業(yè)的物業(yè)管理項目名稱

物業(yè)管理公司或顧問公司圣天地

上海世紀(jì)商務(wù)大廈物業(yè)管理有限公司金隆海悅

FPD第一太平戴唯斯東方時空

上海申大物業(yè)管理國際金融家

新加坡UnitedEngineers國際酒店管理集團(tuán)，戴德梁行靜安自由自宅

萊坊國際君悅靜安

仲量聯(lián)行（物業(yè)顧問）駿豪國際

太平洋國際（物業(yè)顧問）世福匯

上海中福酒店公寓經(jīng)營管理有限公司世紀(jì)時空

興業(yè)國際港聯(lián)物業(yè)公司感性達(dá)利

美國豪森國際酒店管理集團(tuán)寶利金

東湖物業(yè)SOHO時代

陸家嘴物業(yè)（物業(yè)顧問）摩登時代

戴德梁行數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)查1.4未來市場競爭分析小戶型項目未來供應(yīng)集中。由于小戶型市場的銷售活躍，投資意識在個人購房者的興起，促使大量房地產(chǎn)開發(fā)商跟近開發(fā)此類物業(yè)。據(jù)不完全統(tǒng)計，2003年上?？墒坌托粜褪袌龅墓?yīng)項目將達(dá)到20例左右，包括酒店式公寓和產(chǎn)權(quán)式酒店的總供應(yīng)量將有8000多套，供應(yīng)量會升至歷年的最高峰?？梢姡粜褪袌龅倪h(yuǎn)期供應(yīng)集中，市場的競爭會比較激烈，而在不同項目的競爭之中，只有性價比高的項目才會脫穎而出?！鲆誀€尾樓改造為主的小戶型逐步向全新規(guī)劃建設(shè)的小戶型發(fā)展。隨著一大批爛尾樓項目的改造完畢，未來市場新供應(yīng)的小戶型項目將以新規(guī)劃新建造的小戶型為主，物業(yè)的品質(zhì)將會得到明顯提升?！鲎赓U市場的供應(yīng)規(guī)模在擴(kuò)大。目前已交付使用并進(jìn)入租賃市場的小戶型項目并不多，租賃市場供需維持穩(wěn)定。不過2003年下半年以后，隨著前期開發(fā)的一批小戶型項目紛紛進(jìn)入交房期，小戶型租賃市場的供應(yīng)量將會數(shù)倍增長，屆時相互間的客源競爭便會非常激烈，小戶型的租賃需求有待快速拉動和擴(kuò)大。第二部分：上海小戶型公寓細(xì)分市場分析一、小戶型公寓市場現(xiàn)狀及分類1、“酒店式公寓”近年來，上海商品房市場上出現(xiàn)了為數(shù)不少的以“小戶型酒店式公寓”為主題的項目。成為市中心區(qū)內(nèi)被炒得最熱的產(chǎn)品之一。其中，絕大多數(shù)項目都在推廣上將自身定位于“酒店式公寓”這個概念上。但何為真正的“酒店式公寓”？l

起源酒店式公寓概念最早起源于上世紀(jì)70年代的歐洲，是當(dāng)時旅游區(qū)租給游客供其臨時休憩的物業(yè)，此種物業(yè)的客人雖然只是作短暫的休息和停留，但是又提供給他們統(tǒng)一的上門管理，所以既有酒店的性質(zhì)，又相當(dāng)于個人的“臨時住家”，這就形成了酒店式公寓的雛形。不久以后，此種物業(yè)在歐洲越來越多，服務(wù)也越來越周到，深受廣大消費者的好評。隨著發(fā)展又飄洋過海，很快已風(fēng)行全球。我國的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳。當(dāng)時，由于深圳是我國改革開放的前沿陣地，也就最早的吸收了外來的信息。之后在上海、北京等地均有發(fā)展。由此可見該類物業(yè)一般都出現(xiàn)在比較發(fā)達(dá)的大城市或是一些旅游區(qū)。l

酒店式公寓的定義“酒店式公寓”，字面上理解，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是近年來興起的一種只做服務(wù)、沒有任何酒店經(jīng)營的純服務(wù)公寓。簡單定義其概念歸結(jié)為3點：A、

統(tǒng)一經(jīng)營；B、

售后回租；C、

完整產(chǎn)權(quán)。簡單解釋：開發(fā)商將樓盤銷售的同時，必須委托酒店管理公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營，整體包裝。購房者在購入產(chǎn)權(quán)的同時，也必須與酒店管理公司簽約，將出租權(quán)交給酒店公司。酒店公司每年將租金收益減去經(jīng)營費用，盈利部分按各家投資額進(jìn)行一定形式的分紅。可以這樣說，購房者買入的是該酒店產(chǎn)權(quán)形式的股份。因此，經(jīng)營者的水準(zhǔn)及知名度將成為盈利的重要保證。一般來說，與小業(yè)主簽定的投資回報率多在5－8％之間不等，少數(shù)更高。由此可見，目前市場上幾乎絕大多數(shù)所謂的“酒店式公寓”均是“仿冒品”，其實質(zhì)與“酒店式公寓”存在各種本質(zhì)的區(qū)別。基本符合其標(biāo)準(zhǔn)的僅有河南路“世福匯”、陸家嘴“萬源晶典”等少數(shù)幾個項目。l

“酒店式公寓”特點“酒店式公寓”既吸收了星級酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù)，是一種綜合性很強的物業(yè)管理概念，集住宅，酒店、會所等多種功能于一體?！熬频晔焦ⅰ表椖勘旧淼脑O(shè)計也是個性化的，它不能流于一般形式，因為酒店式公寓的客戶群是知名跨國企業(yè)高級員工、經(jīng)理、總裁等，他的物業(yè)管理是由星級酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進(jìn)行管理，這就消除了房東對物業(yè)管理公司水平的懷疑，可以為住客提供高檔、到位的各種服務(wù)。選擇“酒店式公寓”居住最大的特點就是自由方便，而且價格相對酒店較低，隨時可以得到酒店式的各種服務(wù)，如洗衣服、更換褥具等。一般“酒店式公寓”的公共設(shè)施均類似酒店，所以居住者的身份和氣派也可彰顯。隨著人群生活水平及生活品味的提高，人們對生活質(zhì)量的要求也隨之提升?！熬频晔焦ⅰ蹦軌驖M足這一特定人群的這種需求。l

與傳統(tǒng)酒店的區(qū)別與傳統(tǒng)的酒店相比，“酒店式公寓”在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)方面，除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，真正實現(xiàn)賓至如歸的感覺。其最大的特點是要比傳統(tǒng)的酒店更多了家的味道。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，因此，備受商務(wù)人士的青睞。2、分類針對市場上出現(xiàn)的形形色色的“酒店式公寓”產(chǎn)品，我司經(jīng)過廣泛而深入的調(diào)研后，根據(jù)體現(xiàn)其本質(zhì)的“產(chǎn)權(quán)性質(zhì)”將其劃分為三類：只租不售的“酒店式公寓”胸：其特征是并貧不對外出售產(chǎn)瓣權(quán)。一般由水爐準(zhǔn)較高的跨國延酒店管理集團(tuán)搖統(tǒng)一經(jīng)營。稱鄰其恒為撲“泰公寓式酒悼店正”原更為合適。是他各類產(chǎn)品中綜湖合品質(zhì)及管理怒水準(zhǔn)最高的，許例灶如辦“衫衡山致路算4戲1細(xì)號獻(xiàn)”四、面“辯上海商議城返”匠、仰“絞嘉里中辜心虜”鄉(xiāng)等也。樓告商住產(chǎn)權(quán)攝的掠“升酒店式公撫寓濃”危：顧名思義，能其特征洗是勒“皂商裹住鋒”激性質(zhì)的產(chǎn)權(quán)。腔該類物業(yè)可對撇小業(yè)主出售，控售后統(tǒng)一或非激統(tǒng)一進(jìn)沫行丸“坐酒憐店啄”題或壺“狀寫字主樓嗽”清經(jīng)營。一般可地簽定比例、年棋限不等的返租印合同。其首付賤比例、貸款、灌利潤稅率等方徹面均較一般住辭宅受更大的限撥制棄。嫁錢住宅產(chǎn)權(quán)拴的芝“皇酒店式公傘寓瘦”培：顯然，普竊通豆“史住陳宅殿”百性質(zhì)的產(chǎn)權(quán)是對其典型特征?？∵@是目前上海楚市場上最為常疤見庸的么“拍酒店式公矛寓尖”筍，但由于其本賠質(zhì)少是蓄“陣住債宅非”折產(chǎn)權(quán)，也決定疊了它不可能成扯為真正意義上礎(chǔ)的發(fā)“親酒店式公餅寓樸”辣。更準(zhǔn)確的說撓，這是一顏種漠“京酒店式服務(wù)公里寓渾”扁，以比一般住伏宅物業(yè)更為完涼善、全面的酒究店式服務(wù)來吸市引客戶。其付斬款方式、貸款哈形式、交易手雅續(xù)與普通住宅憲相同。也有部愚分項目可簽包王租合同共。墨秀下文將從市場經(jīng)方面論述當(dāng)前敵兩類產(chǎn)權(quán)性質(zhì)濾的株“漆酒店式公雖寓俯”緩發(fā)展現(xiàn)狀，并玉進(jìn)行全面、深揉入的分析及歸沿納，研判市場唉特征及開發(fā)機運會點所在士。美姨二、住宅產(chǎn)設(shè)權(quán)成“岔酒店式服務(wù)公損寓隊”背市場分析及歸省納甩奸1汽、桶首書產(chǎn)品特浮征愈膊該類產(chǎn)品主要絲特征為述：精熟疤們產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住澆宅產(chǎn)權(quán)急，永7罷0爹年土地使用權(quán)民；股尾衰劉多使用檔次較抹高的物業(yè)管理唉公司甚至酒店迷管理公司進(jìn)行墻管理或經(jīng)營，斗如戴得梁行、卡第一頓太稈熱平戴維斯、仲視量聯(lián)行、太平娛洋國際等背；鐮貓茫萌除包含普通住簡宅項目的物業(yè)晶服務(wù)外，還增謹(jǐn)添有各種酒店屢式服務(wù)，由此衣產(chǎn)生物業(yè)管理遍費用較同區(qū)域休普通住宅項目您大幅度提升分；抱煙浮惰從區(qū)位來看，兇這類項目多位蝕于于交通便利盟、配套完善、禍發(fā)展成熟的市著中心區(qū)范圍內(nèi)秀；彎奔握盒以小戶型定位夫為主，面積一闖般孕在鍋3驗0程－耽60m惰2嬸左右，房型多估為一房砍；乓滾負(fù)周幾乎所有的項碗目都提供全裝損修服務(wù)，裝修式費用記入房屋齡總價，裝修額推度不等，一般敬在外100董0峽－爸200樂0峽元／平米左右今；糞卸嶄朱其付款方式、仇貸款額度均與梯普通住宅物業(yè)占相同極；分怪凍辱部分項目可簽猛訂年限、返租蘭比例不等的包滲租合同，但一駛般并不強制者。始特易喂部分樓盤出于跡爭奪客源、體淘現(xiàn)項目定位、卻提高品質(zhì)等種順種目的，在全傲裝修配置的同詢時附送各類家鳥用電器、家俱宜等等配置，典華型的如需要簽墳訂包租合同暴的閘“純?nèi)f源晶寨典食”黃?；莺?獅、洪宅貧分布及市場供揀應(yīng)奔垂該類產(chǎn)品主要促分布于交通便階捷、配套完善陽、發(fā)展成熟的訪市中心區(qū)范圍兼內(nèi)，如浦東的恩陸家嘴板塊、欠黃浦的外灘輻籌射板塊、南京果路沿線板塊、博靜安寺輻射板顫塊、虹口的北閘外灘板塊、閘漏北的不夜城輻翁射板塊等巡等鈴…屆…駛麻更深入來看，倍多數(shù)項目的分蝶布還具有這樣蒼的特征：均較尾靠近上海幾個撕知名的商務(wù)辦般公區(qū)，如陸家懂嘴、外灘、淮巨海東路、南京害西路等，或與呈之有非常便捷竹的交通聯(lián)系（沙如軌道交通）粗，這與該類型航項目的客源定幫位有著緊密的括聯(lián)系途。躍割供應(yīng)量方面，顧隨著早期一震些逝“暢爛尾洲樓連”草改建項目逐漸武售完，目前更密多推向市場的借一些新建商品企房，在產(chǎn)品品摟質(zhì)上也有較大奇程度的提高。展目前在售及即尺將推出項目在劈十余個左右。賭預(yù)計未來兩年譜內(nèi)，市場上將腔推出大量小戶福型酒店式服務(wù)互公寓，競爭態(tài)堅勢非常激烈嬌。艙堅3腹、千墊移價格分萄析呆僑舍超單閃價暫唇從單價層面來績說兆，圾“緩酒店式服務(wù)公悟寓戒”核一般較同區(qū)域悶普通住宅物業(yè)哈單價父高啟200米0或－芒300據(jù)0三元／平米不等生，少數(shù)則更高錢。梯添一方面，由自于對“懸酒店式服務(wù)公幟寓即”顛多提供全套精箭裝修羽（茫100我0昏－膛200時0紗元／平米的裝疑修標(biāo)準(zhǔn)）；另翁一方面，全方魯位提供的酒店覆式服務(wù)較普通疼樓盤提升了更熔多的層次；最診后，較小的戶殖型面積直接控暢制了總價，降頓低了購房投資侍者的準(zhǔn)入門檻混，使多數(shù)項目接供不應(yīng)求，也海間接導(dǎo)致了單擠價的拔升童。高傳從目前市場現(xiàn)撲狀來看，該類比產(chǎn)品均價范圍源主要勒在喊900增0竄－初2000早0矮元／平米之間左，依項目區(qū)位割、品質(zhì)不同而唐不等襪。膀藝朝在總闊價盤綠雖然單價不菲綢，但由于較小斯的單體面積控書制，使多數(shù)項銷目的總價并非泉高不可及，極縱少有超過單邪體希10它0央萬元以上的樓美盤，多數(shù)項目乎的主力總價控友制臟在創(chuàng)3莖0患－續(xù)6涉0犁萬／套之間，鄭這與其總體的聾客源定位有著術(shù)密不可分的關(guān)肆系：相對較低價的總價能放低樂門捷檻，吸引更多稠的投資客源，震大大利于項目婚的去化與利潤