物業(yè)環(huán)境管理物業(yè)環(huán)境管理概論第1頁/共50頁2第一章物業(yè)與物業(yè)環(huán)境管理基本知識【學(xué)習(xí)目標(biāo)】通過本章的學(xué)習(xí)，使學(xué)生在理論知識方面理解物業(yè)、物業(yè)管理、物業(yè)環(huán)境管理的概念及特征；熟悉物業(yè)環(huán)境管理的基本原則及手段；了解物業(yè)環(huán)境管理的特點、重要性及發(fā)展趨勢

第2頁/共50頁環(huán)境物業(yè)物業(yè)管理環(huán)境管理物業(yè)環(huán)境管理第一節(jié)物業(yè)環(huán)境管理的基本概念第3頁/共50頁第4頁/共50頁1.什么是物業(yè)2.物業(yè)的內(nèi)涵3.物業(yè)的特征物業(yè)的基本概念第5頁/共50頁6一、物業(yè)的含義

物業(yè)是指已建成并具有使用功能和經(jīng)濟效用的各類可供居住和非居住的房屋及與之相配套的設(shè)備，市政、公用設(shè)施，房屋所在的建筑地塊與附屬的場地、庭院。物業(yè)的內(nèi)涵：房屋：自有部位、配套附屬設(shè)備物業(yè)的基本概念第6頁/共50頁7房屋：公共部位、公共設(shè)備、公共設(shè)施物業(yè)的基本概念第7頁/共50頁8配套公共設(shè)施物業(yè)的基本概念第8頁/共50頁9相關(guān)場地：物業(yè)所占用的場所物業(yè)的基本概念第9頁/共50頁第10頁/共50頁單體的建筑物、一座孤零零的不具備任何設(shè)施的樓宇，不能稱之為完整意義上的物業(yè)。X第11頁/共50頁1、汽車、輪船、飛機2、2014年10月封頂?shù)膭e墅3、巨海城、摩爾城、東岸國際4、非法違規(guī)建筑5、正在進行拆除的義烏小商品城6、寺廟博物院航空母艦改造的游樂場所互動：哪些是物業(yè)呢？？第12頁/共50頁1、汽車、輪船、飛機；2、2014年10月封頂?shù)膭e墅3、巨海城、摩爾城、東岸國際4、非法違規(guī)建筑5、正在進行拆除的義烏小商品城6、寺廟博物院航空母艦改造的游樂場所互動：物業(yè)的概念：A：建筑物——非建筑物B：已建成投入使用的——未完工、在建C：主體及配套——紅線范圍內(nèi)的一切Key：3、6才具有物業(yè)的意義第13頁/共50頁壽命短暫性物業(yè)的特征？？

多樣性長期性物業(yè)特征固定性

位置移動性形式

單一性第14頁/共50頁1.物業(yè)管理的起源和發(fā)展2.物業(yè)管理的概念3.物業(yè)管理的性質(zhì)4.物業(yè)與物業(yè)管理的關(guān)系物業(yè)管理的基本概念第15頁/共50頁早期的物業(yè)管理英國伯明翰市，女物業(yè)主奧克維婭·希爾（OctaviaHill）的為其出租的物業(yè)制定了一套規(guī)范——約束租戶行為管理辦法，要求承租者嚴(yán)格遵守。同時，女房東希爾女士本人也及時對損壞的設(shè)備、設(shè)施進行了修繕，維持了起碼的居住環(huán)境。此舉收到了意想不到的良好效果，使得當(dāng)?shù)厝耸考娂娦Х?，并逐漸被政府有關(guān)部門重視，普通推廣到其他西方國家，因而被視為最早的物業(yè)管理物業(yè)管理起源19世紀(jì)60年代的英國第16頁/共50頁現(xiàn)代物業(yè)管理

公寓大廈、摩天辦公大樓是現(xiàn)代物業(yè)管理的催生劑高層建筑物業(yè)管理要求高業(yè)主常常不是一個或幾個，而是數(shù)十個或數(shù)百個，面臨著不知由誰來管理的難題專業(yè)性物業(yè)管理機構(gòu)由此應(yīng)運而生現(xiàn)代物業(yè)管理在20世紀(jì)初期美國形成發(fā)展第17頁/共50頁現(xiàn)代物業(yè)管理﹁續(xù)﹂

現(xiàn)代物業(yè)管理的另一標(biāo)志是：兩個物業(yè)管理行業(yè)組織CBMO和BOO的誕生芝加哥摩天大樓的所有者和管理者喬治·A·霍爾特策劃下，1908年芝加哥建筑管理人員組織ChicagoBuildingManagersOrganization——CBMO舉行了第一次全國性會議，有來自美國各地的75名代表參加，宣告了世界上專門的物業(yè)管理行會誕生CBMO的誕生和運作，又推動了另一個重要的全國性物業(yè)管理組織——“建筑物業(yè)主組織”（BuildingOwnersOrganization,BOO）問世第18頁/共50頁第19頁/共50頁中國內(nèi)地的物業(yè)管理

中國大陸對物業(yè)管理的探索和嘗試始于20世紀(jì)80年代初期。沿海開放城市的廣州和深圳經(jīng)濟特區(qū)首先推行專業(yè)化的物業(yè)管理方式1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司——深圳市物業(yè)管理公司正式成立1982年，廣州市在東湖新村試點實行新型住宅區(qū)管理1994年3月建設(shè)部33號令明確指出：“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理?！?000年10月15日，中國物業(yè)管理協(xié)會在北京成立物業(yè)管理法制環(huán)境得到改善?！段飿I(yè)管理條例》，并自2003年9月1日起施行第20頁/共50頁第21頁/共50頁第22頁/共50頁第23頁/共50頁24廣義的物業(yè)管理是從房屋開發(fā)建造開始時就已經(jīng)產(chǎn)生，參與開發(fā)建設(shè)，一直到房屋“壽終正寢”完成使用后物業(yè)管理才會結(jié)束狹義的物業(yè)管理是從業(yè)主入伙時有開發(fā)商指定物業(yè)管理公司或業(yè)主委員會公開招投標(biāo)選聘物業(yè)管理公司開始服務(wù)一直到合同終止時結(jié)束物業(yè)管理的基本概念第24頁/共50頁狹義的物業(yè)管理第25頁/共50頁物業(yè)管理屬于（）？第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)物業(yè)管理的性質(zhì)？？第26頁/共50頁第27頁/共50頁物業(yè)與物業(yè)管理的關(guān)系???第28頁/共50頁第29頁/共50頁環(huán)境的基本概念環(huán)境的概念環(huán)境的分類第30頁/共50頁

《中華人民共和國環(huán)境保護法》中明確指出：“本法所稱環(huán)境，是指影響人類生存和發(fā)展的各種天然的和經(jīng)過人工改造的自然因素的總體。霧霾死海莫高窟狗太陽系環(huán)境的概念不是泛指~第31頁/共50頁32二環(huán)境二、環(huán)境分類：（一）自然環(huán)境（二）社會環(huán)境自然環(huán)境：（原生環(huán)境）

自然環(huán)境是環(huán)繞人們周圍的各種自然因素的總和，如大氣、水、植物、動物、土壤、巖石礦物、太陽輻射等。這些是人類賴以生存的物質(zhì)基礎(chǔ)。通常把這些因素劃分為大氣圈、水圈、生物圈、土壤圈、巖石圈等五個自然圈。包括對人類有用的自然資源和對人類不利的自然災(zāi)害第32頁/共50頁33二、環(huán)境分類：（一）自然環(huán)境（二）社會環(huán)境社會環(huán)境：人類通過長期有意識的社會勞動，在自然環(huán)境的基礎(chǔ)上，加工和改造了的自然物質(zhì)、創(chuàng)造的物質(zhì)生產(chǎn)體系、積累的物質(zhì)文化等所形成的環(huán)境體系。

動蕩的巴格達金融危機高房價埃博拉疫情蔓延第33頁/共50頁社會環(huán)境包括：

1.被人們活動改變或污染的自然環(huán)境。如城市內(nèi)被污染的大氣、水體土被破壞的樹木草地，被綠化的荒坡空地如城市內(nèi)被污染的大氣、水體土被破壞的樹木草地，被綠化的荒坡空地

2.由人工建造的房屋道路，各項設(shè)施設(shè)備組成的人工環(huán)境

3.由政治、經(jīng)濟、文化等各種社會因素構(gòu)成的人與人之間的社會環(huán)境

社會政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、法制環(huán)境、科技環(huán)境、文化環(huán)境、語言環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境

第34頁/共50頁35一、概念環(huán)境指影響人類生存和發(fā)展的各類天然的和經(jīng)過人工改造的自然因素的總體。是人類進行生產(chǎn)和生活活動的場所二、環(huán)境分類（一）自然環(huán)境（二）社會環(huán)境（人文環(huán)境）第35頁/共50頁物業(yè)環(huán)境的基本概念物業(yè)環(huán)境的概念物業(yè)環(huán)境的分類第36頁/共50頁37三、物業(yè)環(huán)境（一）概念：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的周圍環(huán)境，指樓宇、住宅周圍的明確征用、占用、租用地域，有的有明顯的界限標(biāo)志圍墻。第37頁/共50頁38物業(yè)環(huán)境的分類按區(qū)域分（樓宇內(nèi)外）物業(yè)內(nèi)環(huán)境

物業(yè)外環(huán)境

第38頁/共50頁39按自然條件和社會環(huán)境不同分（1）硬環(huán)境。是指與業(yè)主和使用人有關(guān)或所處的外部物質(zhì)要素的總和，也就是那些可以看得見、摸得著的物質(zhì)環(huán)境，如物業(yè)管理區(qū)域的水體、樓房、道路、花草樹木、雕塑、人造景觀等；

（2）軟環(huán)境。多是相對硬環(huán)境而言的，是指與業(yè)主和使用人有關(guān)或所處的外部精神要素的總和，也就是無法用五官感受的一種心理上的感受，如鄰里之間的和睦相處的人文環(huán)境、行為良好的文明環(huán)境、夜不閉戶的安全環(huán)境等。第39頁/共50頁40物業(yè)環(huán)境的分類物業(yè)環(huán)境按用途分生活居住環(huán)境生產(chǎn)環(huán)境商業(yè)環(huán)境辦公環(huán)境

第40頁/共50頁生活居住環(huán)境的影響因素回家第41頁/共50頁內(nèi)部居住環(huán)境的影響因素住宅標(biāo)準(zhǔn)住宅類型隔聲隔熱與保溫光照日照通風(fēng)、風(fēng)向、風(fēng)力室內(nèi)小氣候室內(nèi)空氣量和二氧化碳含量第42頁/共50頁外居住環(huán)境的影響因素居住密度公共建筑市政公共設(shè)施綠化室外庭院和各類活動場所室外環(huán)境小品大氣環(huán)境聲環(huán)境與視環(huán)境小氣候環(huán)境鄰里與社會環(huán)境環(huán)境衛(wèi)生狀況第43頁/共50頁生產(chǎn)環(huán)境物業(yè)用途及類型隔聲光照與通風(fēng)隔熱與保溫環(huán)境衛(wèi)生狀況交通條件基礎(chǔ)設(shè)施行政服務(wù)條件第44頁/共50頁商業(yè)環(huán)境的影響因素物業(yè)類型及檔次隔聲光照與通風(fēng)室內(nèi)小氣候綠化環(huán)境小品商業(yè)設(shè)施交通條件服務(wù)態(tài)度和服務(wù)水平第45頁/共50頁辦公環(huán)境的影響因素辦公室標(biāo)準(zhǔn)隔聲光照與通風(fēng)室內(nèi)小氣候室內(nèi)空氣含氧量和二氧化碳含量室內(nèi)景觀辦公設(shè)備室外綠化、環(huán)境小品、大氣環(huán)境聲環(huán)境和視環(huán)境辦公區(qū)域的治安狀況辦公人員的基本素質(zhì)第46頁/共50頁小組作業(yè)二：任意選擇一個物業(yè)環(huán)境根據(jù)此物業(yè)環(huán)境的因素介紹此物業(yè)要求：（1）介紹的物業(yè)必須是真實存在的（2）有真實的照片提供（3）物業(yè)影響因素不少于5項（4）下次課，由老師指定學(xué)生上講臺（5）使用