房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的實(shí)用技巧一、容積率配置技巧

如果在北京市有塊面積5000平方米的住宅用地，分別由不同的人進(jìn)行產(chǎn)品定位，有的人可能會(huì)盡量節(jié)約和控制一樓面積，采用開放設(shè)計(jì)，塑造單棟高層建筑，以創(chuàng)造高層空間價(jià)值；有的人可能會(huì)將可建總建筑面積用于低矮樓層（例如一、二樓），規(guī)劃矮胖型建筑物，一方面把握臨街店面商業(yè)價(jià)值，一方面節(jié)省建設(shè)成本；有的人可能規(guī)劃數(shù)棟建筑，高矮參差，既能豐富造型，又能視棟別用途作彈性規(guī)劃，不論基于何種原因，產(chǎn)品定位的最終結(jié)果勢必在每塊土地上產(chǎn)生或高或低、或胖或瘦、或單棟或多棟的建筑物，而所謂的容積率利用，就是指如何將每塊土地的總可建建筑面積（樓地面面積）利用到極致。

同樣一塊土地，因?yàn)槟康牟煌?，可能?dǎo)致不同的容積率利用方式。一般而言，定位者要考慮的原則或目的的大抵有下列數(shù)個(gè)角度；（1）空間價(jià)值與容積率利用的關(guān)系，例如商業(yè)氣息濃厚的區(qū)域，一樓店面價(jià)值可能數(shù)倍于高樓層的價(jià)值，因此總可建建筑面積應(yīng)盡量分配于低樓層；反之，商業(yè)氣息弱的區(qū)域，則可以考慮向高樓層建筑靠近。（2）建筑成本與容積率利用方的關(guān)系，越是高聳或造型特殊的建筑，其營建成本愈高，因此要權(quán)衡所增加的成本及可能創(chuàng)造的空間價(jià)值，以決定最佳容積率利用原則。（3）建筑工期與容積率利用方式的關(guān)系，例如兩棟10層的建筑與單棟20層的建筑，前者的施工期將比后者節(jié)省許多，而工期將直接影響投資回收的速度及營業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。（4）市場接受性與容積率利用方式的關(guān)系，例如在高樓層建筑接受意愿不高的區(qū)域，若考慮作高層建筑的規(guī)劃，就要審慎評估市場風(fēng)險(xiǎn)。（5）周圍建筑物狀況與容積率利用方式的關(guān)系，例如處于一片低矮建筑物區(qū)域，則向高層建筑發(fā)展，成為此區(qū)域的標(biāo)志性建筑物；或向中層發(fā)展，在高度上暫領(lǐng)風(fēng)騷；或規(guī)劃低矮建筑，以從眾隨俗？考慮了以上各種主、客觀限制條件及特定目的后，最后就要真正進(jìn)行容積率的分配。以使容積率能作最充分、合理的利用！二、公共設(shè)施的定位技巧

在一般購房者的觀念中，總希望所購買的房子，其公共設(shè)施；所占的比例愈低愈好，因?yàn)楣苍O(shè)施常被認(rèn)為是虛的，徒有而無益。某些發(fā)展商或銷售代理公司則為了投消費(fèi)者所好，訴求高實(shí)得率或低公共設(shè)施比的廣告策略。那么高實(shí)得率或低的公共設(shè)施比例對購房者而言又真的實(shí)惠嗎？事實(shí)上，越是先進(jìn)的國家如歐、美、日等國，越傾向于以包含私有面積及公共設(shè)施的整體規(guī)劃，來衡量建筑特的品質(zhì)及價(jià)值，而我國在不斷追求提高居住水準(zhǔn)的潮流下，也必然將朝這種趨勢發(fā)展。就發(fā)展或產(chǎn)品定位者而言，要認(rèn)清許多公共設(shè)施之所以難被購房者接受，是由于設(shè)施本身不實(shí)惠，或由于設(shè)施真正的價(jià)值沒有通過適當(dāng)?shù)姆椒ㄗ屬彿空叱浞至私?，所以除了法定必要設(shè)施，需要運(yùn)用規(guī)劃力求經(jīng)濟(jì)實(shí)惠以外，還需要明確辨別下列幾種公共設(shè)施的功能及效益，才能針對個(gè)案性質(zhì)作合理定位。（一）具有保值效果的公共設(shè)施，例如寬敞的門廳、走道等，這些設(shè)施的積極功能在于確保不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值及未來的增值潛力。尤其對于使用頻率高、使用人數(shù)多的辦公室、商場或小套房等產(chǎn)品，這種公共設(shè)施尤其重要。（二）具有實(shí)用性質(zhì)的公共設(shè)施，例如停車位、健身房、游泳池，或公共視聽室等。這類公共設(shè)施的實(shí)惠在于它的公共性，例如任何個(gè)人想擁有一個(gè)私人游泳池都是奢侈的事，但是通過公共設(shè)施的分?jǐn)?，卻使整幢建筑或整個(gè)社區(qū)的住戶都能長期經(jīng)濟(jì)地?fù)碛屑笆褂糜斡境亍?/p>

（三）具有收益機(jī)會(huì)的公共設(shè)籬，例如地下室的商業(yè)空間，停車位，或其他可供非該建筑住戶付費(fèi)使用的設(shè)施等。由于這種設(shè)施的使用可收取租金或使用費(fèi)，對于分?jǐn)傇O(shè)施的購買者而言，相當(dāng)于購買有收益的長期投資標(biāo)的，不僅可補(bǔ)貼管理費(fèi)，同時(shí)也較易維護(hù)整體建筑的品質(zhì)，在使用價(jià)值高的地段時(shí)頗為適當(dāng)?shù)脑O(shè)施定位。

（四）對環(huán)境有改觀的公共設(shè)施如綠地、花園等，雖增加投入，但這種投入可以從因環(huán)境改變物業(yè)升值中得到回報(bào)。公共設(shè)施的規(guī)劃將越來越受到重視，產(chǎn)品定位者若能適當(dāng)掌握各種公共設(shè)施的功能，可使公共設(shè)施空間發(fā)揮“小兵立大功”的作用。三、樓層用途的定位技巧

不同的人對各樓層空間的需求不同，也就是各個(gè)樓層事實(shí)上是不同的市場，具有個(gè)別的供需情況、用途特性、交易性質(zhì)及空間價(jià)值等，而這些差異的存在，能給予從事產(chǎn)品定位的人發(fā)揮創(chuàng)意的機(jī)會(huì)。我們可將一幢大樓的立體空間，分成下列四個(gè)市場個(gè)別考慮它們的定位特性。

（一）是頂樓市場，這種產(chǎn)品不論在采光、通風(fēng)、視野及私密性方面，都比其他樓層更具有得天獨(dú)厚的條件，又由于每棟樓只有一個(gè)頂樓樓層，這種相對稀有性使得頂樓市場常出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況。孕宵竿（二）是門面蛾市場，通常是抱指建筑物的一屋樓至二樓。這澇種產(chǎn)品的價(jià)值旗在于它與外界彼環(huán)境的臨近性租（例如臨路的暑店面、辦公室鬼），或者有將街外界環(huán)境內(nèi)部拐化的機(jī)會(huì)（例忘如擁有庭院的排住宅）。這種歷地利條件及稀庸有性，使得門撿面市場的價(jià)值慎不但比其他樓歉層高，而且還梨常出現(xiàn)求過于蔬供的現(xiàn)象。倒鞠胃（三）是地下饑室市場，這種狀產(chǎn)品有時(shí)具備怖獨(dú)立功能及用敬途（例如作為忠商場或停車位剪），有時(shí)則可倍能成為其他樓悟?qū)拥倪B帶產(chǎn)品示（例如作為一泄樓的私有地下勿室，或其他樓罪層的共有設(shè)施史空間）。曬沉回（四）是中間宋層市場，包括字建筑物的二樓摩以上直至頂樓如以下的樓層。剖這個(gè)市場各樓管層之間的相對梯條件差異有限浙，而其所占有革的空間比例又反最大，因此一應(yīng)般所稱不動(dòng)產(chǎn)掠市場景氣與否敘，多半是指中部間層市場的供急需狀況而言。斜樹莫就產(chǎn)品定位者宰而言，除了要扎辨別不同樓層膛市場的異質(zhì)性抬之外，還要注類意下列事項(xiàng)，專以充分發(fā)揮空摸間的附加值。眾聯(lián)肅（一）妥善運(yùn)己用規(guī)劃，以平夾衡供需失調(diào)現(xiàn)崖象。例如在商放業(yè)氣息濃厚的線黃金地段，借氣助一樓帶二樓溉或地下室合并贊規(guī)劃，以增加臂門面市場的供更給量；或頂樓筐采取樓中樓設(shè)膏計(jì)，能滿足更課多的頂樓市場柱需求者，都是庫創(chuàng)造更高價(jià)值枝空間的好方法命。烘岸岔（二）明確區(qū)腳分不同樓層市格場，以針對需輔求設(shè)計(jì)產(chǎn)品。無例如門面市場罵重視臨街性，繼在規(guī)劃上須注關(guān)意維持眼好動(dòng)他線及聯(lián)外機(jī)會(huì)稿；頂樓市場追艙求通風(fēng)、采光追及視野等條件糟，因此須注意住棟距開窗、隔鑰熱等設(shè)計(jì)。勇頌富（三）合理利距用容積率，以灣改變傳統(tǒng)空間惹觀念。例如拉妻高建筑物高度刑，超越鄰近建豆筑物高度；增完加高樓層面積鑄，以塑盯造川“就準(zhǔn)頂俱樓芒”顧空間（即指與篩頂樓具備同樣綢采光、通風(fēng)條玩件的高樓層）任；或利用二疊計(jì)或三疊規(guī)劃，征使得有天（頂止樓）有地（一測樓）的空間增羊加。震四、房地產(chǎn)持勉有的定位技巧嚷腥固（一）長期持愛有。任何一種岸投資標(biāo)的或者酒具有生產(chǎn)性質(zhì)儉的財(cái)產(chǎn)。對于慘不同的人而言尋，可能具有不裝同的投資報(bào)酬軟意義及實(shí)現(xiàn)利睡益的時(shí)間期望弓。這也是為什回么在不動(dòng)產(chǎn)市怎場既有追逐短評線獲利，從事煤現(xiàn)房或預(yù)售房森買進(jìn)賣出賺取盼價(jià)差的投資人摸，也有投入資素金興建大樓卻摩只租不售的開知發(fā)商。由于土筐地的性質(zhì)特殊粒性，它既具有通稀缺性、保值閃增值性，又具駛有區(qū)域異質(zhì)性輝（包括自然環(huán)添境及人文社會(huì)愈經(jīng)濟(jì)），困此濕對許多投資房怎地產(chǎn)的企業(yè)或軟個(gè)人而言，長過期持有的投資瞇策略，似乎比南其他的財(cái)產(chǎn)更奪具有意義。蕩加玩那么究竟應(yīng)如草何作產(chǎn)品定位腐，即如何利用片土地，才能賺退取不動(dòng)產(chǎn)長期幻持有的利益呢哪？首先，要先倡辨別獲得長期茅利益的幾種途糖徑：一是租賃扯；二是經(jīng)營或延使用收入，也來就是不動(dòng)產(chǎn)所傘有者即經(jīng)營者午或使用者，自野行利用空間賺雙取商業(yè)經(jīng)營的照利益；第三是臥保值或增值利無益，這種利益水可能來自于通屑貨膨脹效果，也可能由于社會(huì)鑄進(jìn)步或環(huán)境改儉良，也可能因勸為其他土地先賢行使用，導(dǎo)致沖后利用的價(jià)值析土地水漲船高肚。爐獸獸不論是否賺取宅租賃或經(jīng)營利趁益，絕大多數(shù)嫁長期持有的土概地，其最大利鹽益來自于增值賺。為謀取增值昂的實(shí)務(wù)做法也頑有不少，例如睡，短期內(nèi)尚無柳利用或開發(fā)價(jià)急值的土地，可快采取消極的養(yǎng)菠地策略；對于敏已初現(xiàn)地段價(jià)漆值的土地，則飛可采取先建后預(yù)售策略；再者奸如麥當(dāng)勞的做肥法，先找到好軍地，興建商場透，通過經(jīng)營帶最動(dòng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)氣勒息后，就自然押可坐享不動(dòng)產(chǎn)貼的增值利益。幸長期持有土地游，必須要能賺廁取合理的時(shí)間百報(bào)酬才有意義據(jù)，因此產(chǎn)品定喇位成敗的關(guān)鍵游也在于能否配參合時(shí)間長度，社規(guī)劃階段性的哀產(chǎn)品及經(jīng)營與社財(cái)務(wù)計(jì)劃，以懂確保全過程利貴益最大。蠅性射（二）短期獲屠利。大多數(shù)的境投資標(biāo)的，都蹈有短線與長線盞不同的獲利操傅作方式，不動(dòng)構(gòu)產(chǎn)投資也不例擁外，通常它包邪括了土地開發(fā)啊、投資興建、蛛房屋買賣、房忠屋出租、房屋櫻經(jīng)營等時(shí)間長喂度不同的獲利釘途徑。對于希領(lǐng)望短期獲利的執(zhí)不動(dòng)產(chǎn)投資者憤而言，除了只軌圖買進(jìn)賣出、虜賺取時(shí)機(jī)價(jià)差蘆的方式之外，挨如果想在有限乓時(shí)間內(nèi)創(chuàng)造不棚動(dòng)產(chǎn)附加值，翼以增加投資利隙益，則須借助首有效的產(chǎn)品定敗位。討判甜因此，希望短濟(jì)期獲利的不動(dòng)遮產(chǎn)產(chǎn)品定位，撞要特別注意收雜益實(shí)現(xiàn)的可能嶼性及投入資金渡的效率。下面擦幾個(gè)方案，有薦助于提高不動(dòng)暖產(chǎn)短期投資利圓益。派艱牌（一）改裝產(chǎn)踢品，創(chuàng)造附加卷價(jià)值。這種方暖式常見于舊屋下投資市場，也應(yīng)就是買人尚有圈更新價(jià)值的舊不建筑物，保留電其基本結(jié)構(gòu)，哭僅作平面隔局夾或外觀等的改魚建，以再重新油出售獲利，這蹤種做法由于投幻入成本少，工規(guī)期短，著改建收得當(dāng)，通常能更在很短時(shí)間內(nèi)猛賺取理想的報(bào)麻酬。隱存隊(duì)（二）規(guī)劃需凳求尚未飽和的醬時(shí)尚品在短期封內(nèi)創(chuàng)造高銷售短率。例如不動(dòng)灘產(chǎn)市場不景氣嫂時(shí)，許多反應(yīng)庸快的發(fā)展商就抄推出低總價(jià)的將套房或二房型相的產(chǎn)品，并搭繞配工程零付款垮等的付款條件移，以刺激買氣寇，快速銷售完慌畢。這種做法由的效果在于先杠確定銷售成績毛再進(jìn)行施工，限可降低財(cái)務(wù)扔風(fēng)險(xiǎn)，只是要碌注意避免吸引怖大多的投資客敬戶，造成銷售涉率雖高，但退誕戶率或客戶不清履約付款的比陪率也高的窘境艘。短省鼠（三）規(guī)劃短扯工期的傳統(tǒng)產(chǎn)秤品，以節(jié)省成竄本，提高投資蠻報(bào)酬。通常工蘆期越長，資金坦風(fēng)險(xiǎn)越高，而蔑投資回收的時(shí)忠間也久。因此廟基于投資報(bào)酬僵的考慮，短工伏期、需求穩(wěn)定帳的產(chǎn)品（例括如脆5喇層僅—壯7本層住宅），通閥常也能兼顧市顫場接受性及財(cái)亦務(wù)可行性，達(dá)潑到短期獲利的滿目的。即使在枯經(jīng)濟(jì)效益上不駱宜規(guī)劃短期的趁產(chǎn)品，仍應(yīng)設(shè)防法運(yùn)用技術(shù)縮絹短工期，以提背高資金效率。收沙債（四）嘗試領(lǐng)盜先市場的創(chuàng)新津產(chǎn)品，以吸收錯(cuò)早期開創(chuàng)性的綢市場，例如有議不少個(gè)案，將羅樓層挑高，規(guī)雜劃夾層空間，滾以增加賣點(diǎn)，萌強(qiáng)化短期銷售革效果，這些邊稍際產(chǎn)品只要搶么得先機(jī)，順利蓬過關(guān)，一般都劇能創(chuàng)造短期投讀資利益。萍以上幾個(gè)產(chǎn)品親定位的方向，療可提供投資不吸動(dòng)產(chǎn)并希望短突期獲利的企業(yè)體或個(gè)人參考。字在實(shí)務(wù)上，以節(jié)追求短期獲利簽為目標(biāo)的產(chǎn)品嬌定位，通常賺捎得快及賺得順冤，要比賺得多端更為重要！籠五、經(jīng)濟(jì)環(huán)境姜變化時(shí)的產(chǎn)品牢定位北正援（一）通貨膨腫脹壓力大時(shí)的伙產(chǎn)品定位。在逆經(jīng)濟(jì)景氣循環(huán)雕的情況下，難耀免會(huì)因?yàn)榫皻夥睙嵬?、游資充橡裕，過多的資秀金追逐過少的旁物品，而導(dǎo)致藥物價(jià)上漲，引洗發(fā)通貨膨脹的與壓力。要判別賞通貨膨脹是否磚存在，僅須觀妨察物價(jià)上漲率綿是否持續(xù)一段疊時(shí)期都葵在毒5爐%曉以上，若是，激就可以斷定竹我們正面臨通班貨膨脹的壓力愛。此時(shí)由于貨京幣不斷的貶值葉，物價(jià)不斷地男上漲，商品一該旦售出，要想溪以原先成本再幻行補(bǔ)貨，已不版太可能，所以漸通貨膨脹時(shí)持旱物特價(jià)而沽，哄已成為一般商胞品所有者普遍達(dá)的心態(tài)。千照給不動(dòng)產(chǎn)市場受寄通貨膨脹的影弦響尤其明顯，駝因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)除講了自住用外，勺還具有保值、嫌增值的特性，朱所以在通貨膨詠脹時(shí)期，不動(dòng)構(gòu)產(chǎn)往往成為投闊資人的首選。頓就發(fā)展商而言覆，在預(yù)售時(shí)如牛果房屋已售出煙，其可收入的凈金額已固定，斥而其營建成本訴卻尚未發(fā)生，偽雖然發(fā)包給承兵建商，營建成鉛本也已固定，竄但是在營建合著約中往往有明甚確規(guī)定，即物久價(jià)上漲一定成羽數(shù)以上時(shí)，營憑建成本也要跟短著調(diào)整，使得混發(fā)展商的營建搖成本，在通貨暑膨脹時(shí)期，面據(jù)對增加的機(jī)會(huì)高大為提高。為晉避免這種收入醒固定而成本卻財(cái)持續(xù)上漲的不乖利局面，發(fā)展歷商在通貨膨脹孕時(shí)期應(yīng)慎選產(chǎn)宿品。選擇產(chǎn)品于時(shí)，應(yīng)注意列愛事項(xiàng)：仁（翅1旗）唉薯產(chǎn)品的施工期熔限不宜過長；街（栗2渠）習(xí)麗產(chǎn)品要以能克撥服余屋銷售壓抵力的設(shè)計(jì)為主貨；箭（朱3爺）別在針對投資人的乓保值心理設(shè)計(jì)趕產(chǎn)品。劃較吩土除非拆掉建康筑物重新再建療，否則其數(shù)量穗會(huì)越來越少，扎在稀少性及不挨可再生性的特夕性下，不動(dòng)產(chǎn)敗產(chǎn)品就越發(fā)珍粱貴，特別是在礎(chǔ)通貨膨脹時(shí)期重，更應(yīng)慎選產(chǎn)柄品，以免暴殮蓬于物堵蹲秋（二）市場不燦景氣時(shí)的產(chǎn)品囑定位。不動(dòng)產(chǎn)刺交易雖受許多君政治。經(jīng)濟(jì)、遺法令規(guī)章等因槽素的影響，但裂對于從事投資含興建的發(fā)展商賓及擁有土地使疼用權(quán)的地產(chǎn)主虛而言，最為其嶄所關(guān)注的還是潮市場交易的熱弟絡(luò)程度，也就爹是一般俗稱吸的故“修回使春錄”仿，除了某些個(gè)頁案或由于地點(diǎn)擴(kuò)特殊，或由于勺定位成功，而敘能創(chuàng)造銷售佳均績之外，大多匹數(shù)的發(fā)展商及簽地產(chǎn)主都不免螞對這股揮之難團(tuán)去的不景氣陰稿霆大感頭痛。帝萍姑面對這個(gè)現(xiàn)象剝，有的人把精瑞力放在發(fā)掘影行響市場景氣的談因素即尋弄找詳“葉為什么市場不印景氣的答案上壇，想因而獲得賤突破不景氣的頂方法。這種方封法可能其理論愁意義大于實(shí)際忘效用，而且因甚為影響景氣因海素的復(fù)雜性，割還可能使依賴捎這種方法的人葉須多繞些遠(yuǎn)路離。以下則打算凳采取另一個(gè)角著度，探討如何柄通過產(chǎn)品定位委以因應(yīng)市場不拼景氣，也就是旺接受不景氣這番個(gè)事實(shí)，并盡結(jié)可能掌握其現(xiàn)風(fēng)象，以歸納出掃在實(shí)務(wù)上可供猾參考的產(chǎn)品定籃位原則?？∠笈家话愣?，當(dāng)縱買賣雙方對景隔氣的看法越分剃歧，則市場越約活躍，這種現(xiàn)妥象在股票、不亂動(dòng)產(chǎn)等投資性暢的產(chǎn)品市場尤同其明顯。唯有脖對未來的預(yù)期熱有人樂觀，有專人悲觀，市場臟才容易活絡(luò)。繭抹柿因此面臨不景之氣時(shí)，首先需楚找出何人有購舟買意愿，也就雖是發(fā)掘潛在的堂目標(biāo)市場。除插了因?yàn)樵绞遣宦牼皻?，銷售風(fēng)捷險(xiǎn)越高之外，這潛在購買者漸火趨保守與理性羊，也使得目標(biāo)首市場的界定顯夸得更為必要。船一旦確定了目北標(biāo)市場，就可箏以進(jìn)一步分析嫩何種因素可以絨強(qiáng)化目標(biāo)市場增客戶的購買意獎(jiǎng)愿：是具競爭去力的低價(jià)格，錢是產(chǎn)品的獨(dú)特纖設(shè)計(jì)，還是訴董求工期長的輕吊松付款條件？鄭尤其需要特別螞留意的，是目影標(biāo)市場的核心慕需求，也喪就是客戶真正流的需求是什么盯，才能根據(jù)這尼個(gè)基礎(chǔ)，發(fā)展技突破不景氣市溉道的適當(dāng)產(chǎn)品妙。延幟茂事實(shí)上，沒有歪一種產(chǎn)品是無眠往不利的市場示靈丹妙藥，但蝦是下面這些原運(yùn)則，卻有助于深消極地避免不男景氣的沖擊，臭甚而可能積極司地透過產(chǎn)品定完位創(chuàng)造市場佳碌績。引1株、產(chǎn)品要有明東確的競爭條件加或特色，才能芳脫穎而出，也職才能刺激客戶逼的購買意愿?；?畏、要結(jié)合銷售標(biāo)、規(guī)劃及財(cái)務(wù)懸等功能，以強(qiáng)澇化產(chǎn)品定位的菊競爭空間。例倆如有的公司的防產(chǎn)品力求縮短犧工期，增加價(jià)原格競爭的條件礦；有的財(cái)規(guī)劃敵工程或長的高誰層建筑，并配聾合輕松的付款唯條件，以吸引啦投資性客戶等村，這些都是結(jié)孔合多元功能為晌一體的例子。戰(zhàn)3碌、不要受限于厭銷售及短期獲摸利的目的，也巾就是說在市場得條件不佳的不碗景氣情況下，突有必要慎重評乏估銷售的意義恢及條件。尤其榨不要盲目售出蜂，落杜得?！帮曎嵙虽N售率，痕賠了報(bào)酬乳率濱”戀的窘態(tài)。事實(shí)思上，由于土地械資源的日益昂突貴稀有，采取沾只租不售、整磁體經(jīng)營，甚至投避開景氣低迷捷的養(yǎng)地等方式翼，也不失為適啦應(yīng)不景氣的明拔智之舉。汁4殘、產(chǎn)品應(yīng)保留花調(diào)整的彈性。菌尤以景氣低迷患時(shí)，銷售速度厭慢、阻力大，贈(zèng)任何一種產(chǎn)品乒定位都可能遭陸遇市場阻力，廈因此應(yīng)預(yù)留調(diào)廣整的彈性。例欣如小單元面積乘分隔或合并的腎彈性，商業(yè)或返住宅用途轉(zhuǎn)換控的彈性，以及疾選擇性銷售（握如分棟、分期繳銷售）的彈性夸等。武首衡（三）財(cái)務(wù)壓旺力大時(shí)的產(chǎn)品統(tǒng)定位。除非是途劃撥土地，否事則只要是出讓裙土地，土地成巨本往往較高，散積壓在土地的寺資金大，即使渠有銀行貸款，易其每月的利息私負(fù)擔(dān)也很重，頭因此土地只要形晚一天開發(fā)，茫對發(fā)展商而言匙，都是一筆沉泥重的資金負(fù)擔(dān)躺；即使是合建素情況下，因?yàn)榻乙Ц督o供地幻方相當(dāng)大額的灌覆約保證金及爛興建時(shí)的拆遷姐補(bǔ)償費(fèi)、房租騙補(bǔ)貼等，所以座