上海浦江智谷東區(qū)地塊前期策劃及物業(yè)發(fā)展建議版權聲明：本文僅供客戶內部使用，版權歸世聯地產顧問（中國）有限公司所有，未經世聯地產顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。謹呈：鵬欣集團現在是1頁\一共有116頁\編輯于星期四項目認知2現在是2頁\一共有116頁\編輯于星期四項目所在區(qū)域為浦江鎮(zhèn)，位于上海近郊，中心城區(qū)南翼，黃浦江東岸，距離人民廣場17.5公里。區(qū)域位置浦江鎮(zhèn)，隸屬于閔行區(qū)，位于中心城區(qū)南翼，黃浦江東岸。距離人民廣場17.5公里，虹橋機場18公里，浦東機場31公里。3現在是3頁\一共有116頁\編輯于星期四項目位于國家級開發(fā)區(qū)漕河涇開發(fā)區(qū)浦江高科技園核心區(qū)位，高科技制造與研發(fā)產業(yè)云集區(qū)域認知漕河涇開發(fā)區(qū)浦江高科技園是國家級開發(fā)區(qū)，上海市重點打造園區(qū)，西起浦星路，東至萬芳路，南臨沈莊，北靠中心河，地理位置優(yōu)越，交通便捷。總規(guī)劃面積10.7平方公里。高起點規(guī)劃、高標準建設注重打造景觀環(huán)境完善的配套兼具高科技產業(yè)制造、研發(fā)與服務功能微電子設計、計算機及其軟件、光電子為主的信息產業(yè)為主，數百家國內外知名公司入駐出口加工區(qū)綜合配套區(qū)浦江智谷維豪信息產業(yè)基地“863”國家軟件孵化基地現在是4頁\一共有116頁\編輯于星期四項目地塊為工業(yè)用地，隸屬于浦江智谷商務區(qū)，毗鄰交通干道，距離八號線聯航路站約2公里。項目位置浦江智谷商務園總占地約1100畝。園區(qū)位于浦星公路東側，聯航路南北兩側，是為浦江高科技園區(qū)核心區(qū)位，交通便利、水系發(fā)達。項目臨近干道浦星公路、三魯公路與聯航路，交通便利，距離八號線聯航路站約2公里。5現在是5頁\一共有116頁\編輯于星期四項目認知6浦江智谷前期產品以類平層寫字樓為主，租售并舉，但銷售及出租水平一般，入駐企業(yè)不多浦江智谷為上海第一個生態(tài)辦公區(qū)，整個項目開發(fā)分為東區(qū)、中區(qū)、西區(qū)三部分。西區(qū)為4棟4層高的研發(fā)樓組成全部是以全裝修標準交付使用。研發(fā)樓標準層面積在6000-6500平之間，售價在7500-8500元/平之間，租金在元/平·天。中區(qū)是定制化由6棟4-5層高的商務樓組成，中區(qū)除了1號樓外，其他5棟都是企業(yè)定制型銷售，目前暫時還未開建。1號樓是由兩棟樓宇通過中間大堂相連而成的雙子樓，層高4-5米，標準層面積在872平米左右，售價在11000元/平左右，租金2.5元/平·天，物管費12元/平·月，也是全裝修標準交付使用?，F在是6頁\一共有116頁\編輯于星期四本項目為浦江智谷東區(qū)地塊，占地6.7萬平，容積率僅1.26，具備打造低密度辦公園區(qū)的基礎地塊概述項目內容占地6.7萬平建面8.5萬平容積率1.26限高24米本地塊召樓路聯航路7現在是7頁\一共有116頁\編輯于星期四本體關鍵字：城市近郊中小體量中低密度工業(yè)園項目具備打造低密度辦公園區(qū)的基礎8現在是8頁\一共有116頁\編輯于星期四管理資源網管理資源網管理資源網管理資源網管理資源網管理資源網本資料來自

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10現在是10頁\一共有116頁\編輯于星期四目標財務目標：前期順利銷售，保證一定利潤企業(yè)目標：帶動浦江智谷前期項目的租售世聯對目標的理解11現在是11頁\一共有116頁\編輯于星期四市場盤點12現在是12頁\一共有116頁\編輯于星期四上海市在售的工業(yè)地產項目主要分布在規(guī)劃中“1+3+9”工業(yè)園區(qū)內

分布區(qū)域“1”是指浦東新區(qū)“3”是指三個國家級開發(fā)區(qū)——漕河涇新興技術開發(fā)區(qū)、閔行經濟技術開發(fā)區(qū)和上海松江出口加工區(qū)“9”是指九個市級工業(yè)園區(qū)——莘莊、寶山、嘉定、康橋、松江、奉浦（上海市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)）、金山嘴、青浦和崇明從工業(yè)區(qū)的地理分布來看，浦東和閔行是工業(yè)區(qū)分布最多的兩個區(qū)域，各有3-4個工業(yè)園區(qū)，其他區(qū)（縣）基本上各有1個工業(yè)區(qū)。13現在是13頁\一共有116頁\編輯于星期四而松江、青浦、康橋、莘莊等工業(yè)園區(qū)引進的產業(yè)則顯得較為龐雜，缺乏特色。園區(qū)主導產業(yè)張江高科技園區(qū)微電子、軟件開發(fā)、生物醫(yī)藥產業(yè)、銀行卡產業(yè)等紫竹科技園微電子、光電子、數字技術、軟件技術、新材料和研發(fā)培訓漕河涇新興技術開發(fā)區(qū)重點發(fā)展微電子、光電子、計算機及軟件、新材料、生物醫(yī)藥等閔行經濟技術開發(fā)區(qū)軌道交通等機電設備、生物基因制藥和食品加工制造業(yè)莘莊工業(yè)區(qū)電氣機械及器材制造業(yè)、電子及通訊設備制造業(yè)、新型材料及加工業(yè)金橋出口加工區(qū)電子信息、汽車及零部件、現代家電業(yè)、新材料、食品、醫(yī)藥產業(yè)上?；瘜W工業(yè)區(qū)石油化工、精細化工、化工新材料臨港產業(yè)區(qū)汽車、重大和中型設備制造業(yè)及出口加工嘉定工業(yè)區(qū)汽車零部件以及光電子信息、環(huán)保設備青浦工業(yè)區(qū)生物醫(yī)藥、現代紡織及新材料、精密機械、電子信息、出口加工松江工業(yè)區(qū)電子信息、新型材料、生物醫(yī)藥、食品及保健品、精細化工上海市綜合工業(yè)開發(fā)區(qū)通訊設備制造、機械裝備、輸配電設備、生物醫(yī)藥及中草藥寶山工業(yè)區(qū)金屬材料、有機材料及復合材料等鋼鐵延伸加工業(yè)康橋工業(yè)區(qū)汽車零部件、新型建筑材料、紡織工業(yè)金山工業(yè)區(qū)化學制品業(yè)及精細化工、電氣機械和器材制造業(yè)、建筑材料制造業(yè)崇明工業(yè)園區(qū)食品制造業(yè)和船舶修造業(yè)星火開發(fā)區(qū)精細化工、造紙、生物醫(yī)藥、建筑材料產業(yè)分布市區(qū)內園區(qū)大多已形成產業(yè)集聚，聚合效應強；郊區(qū)工業(yè)園的產業(yè)大多呈散點分布狀態(tài)，聚合效應較弱市區(qū)市區(qū)工業(yè)園：產業(yè)集聚郊區(qū)工園區(qū)：產業(yè)呈散點分布從各大工業(yè)園的主導產業(yè)分布來看，有的工業(yè)區(qū)如漕河涇、張江、紫竹科技園、嘉定、金山等都形成了一定的產業(yè)聚集效應；14現在是14頁\一共有116頁\編輯于星期四區(qū)域項目個數存量套數(套)存量面積(平米)寶山28921460.44金山255067.63閔行4552250.35浦東206481068336.29松江439109166.65徐匯9278147104.99閘北8151105871.13總計4912111509257.48市場盤點上海市在售的工業(yè)地產項目主要分布浦東等七個區(qū)域，截止2010年11月共計150萬方產品存量，存量巨大項目分布主要在浦東區(qū)，存量面積占總存量面積的70.8%。本項目所處閔行區(qū)域存量5.2萬方，占總存量3.5%?，F在是15頁\一共有116頁\編輯于星期四16區(qū)域市場區(qū)域內在售工業(yè)地產包括本項目浦江智谷及漕河涇浦江高科技園。漕河涇浦江高科技園區(qū)開發(fā)早，園區(qū)發(fā)展成熟，配套較好。漕河涇浦江高科技園建設占地約8.3平方公里，其中7平方公里為產業(yè)區(qū),1.3平方公里為綜合配套區(qū)。園區(qū)形成較詳盡完善優(yōu)惠政策，區(qū)域內建造高檔賓館、各類配套住宅、購物中心、會展中心、中高檔餐廳等設施，同時還將提供金融、文化教育培訓、醫(yī)療衛(wèi)生、休閑娛樂等服務。2006年7月一期動工。漕河涇開發(fā)區(qū)為國家經濟技術開發(fā)區(qū)。目前已形成微電子、光電子、計算機機器軟件和新材料等四大產業(yè)。浦江智谷為上海第一個生態(tài)辦公區(qū)，整個項目開發(fā)分為東區(qū)、中區(qū)、西區(qū)三部分，商務園占地約1100畝現在是16頁\一共有116頁\編輯于星期四區(qū)域內市場區(qū)域內剩余量總量3萬平，價格在7500元/平左右，客戶主要為電子、IT等高科技產業(yè)的跨國企業(yè)和國內大型企業(yè)。項目漕河涇浦江高科技園漕河涇開發(fā)區(qū)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園區(qū)位位于上海市中心城區(qū)南翼，黃浦江東岸，西起浦星路，東至萬芳路，南臨沈莊，北靠中心河。地處上海市黃浦江的東面，坐落在閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)，位于浦江高科技園內中心位置基本情況建設占地約150,000平方米，一期面積約58,000平，二期面積約46,500平，三期面積，約50,000平。容積率：1.2，建筑密度：32%，綠化率：30%。四期預計明年開啟“雙創(chuàng)園”規(guī)劃面積40萬平方米，一期建筑面積2.2萬平方米，占地約30畝。產品包括辦公研發(fā)物業(yè)和少量工業(yè)生產物業(yè)產品包括工業(yè)廠房和辦公物業(yè)。產品面積前三期標準層面積1200-1500平（4-5層）第四期標準層面積900-1700平（4-5層）地鐵廣場標準層面積1200平左右工業(yè)廠房標準層面積800-1700平辦公型物業(yè)標準層面積1300-2500平價格地鐵廣場：12000元/平，其他物業(yè)：7500元/平1.4-1.6元/平·天（工）1.6-1.8元/平·天（辦成交均價7300-7500元/平1.3-1.6元/平·天（工）2-2.2元/平·天（辦）銷售狀況一、二期基本租售出95%以上，三期基本售完，剩余4000平。銷售出總體量一半左右，目前工業(yè)類型約剩10000平，辦公類型約剩15000平客戶狀況電子科技，信息軟件、醫(yī)療設備，銀行等主導的高科技產業(yè)。以跨國公司和國內高端客戶地區(qū)總部為主。以電子信息產業(yè)、新材料、產業(yè)為主導的高新技術產業(yè)。以跨國公司、國內高端客戶的地區(qū)總部為主現在是17頁\一共有116頁\編輯于星期四18浦江高科技園園區(qū)客戶以微電子，光電子，IT和新材料等產業(yè)里企業(yè)為主，多為跨國企業(yè)和大中型企業(yè)。園區(qū)內客戶主以超大型跨國大企業(yè)和大中型企業(yè)為主。其中跨國超大型企業(yè)約占21%，大型企業(yè)約占40%，中型企業(yè)約占33%。現在是18頁\一共有116頁\編輯于星期四市區(qū)產業(yè)集聚——徐匯·漕河涇在售項目漕河涇現代服務集聚區(qū)科研動力現代商務中心產品類型寫字樓、產業(yè)園區(qū)寫字樓、產業(yè)園區(qū)寫字樓、辦公樓標準層面積（㎡）200011511560均價（元/㎡）22000————租金水平（元/㎡）4.53.53.5國家級經濟開發(fā)區(qū)、經濟技術開發(fā)區(qū)、高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)和出口加工區(qū)，產業(yè)聚集度高，以微電子、光電子、計算機及軟件為主主體位于中環(huán)之內，地理位置優(yōu)越、交通便利、配套齊全依托資源售價：20000元/㎡租金水平：元/㎡平臺價格在售產品以寫字樓供應為主標準層面積：1200-2000㎡未來供應：11萬方產品特點及供應作為上海開發(fā)最早最為成熟的開發(fā)區(qū)，產業(yè)集聚度高，交通便捷，配套齊全案例一漕河涇19現在是19頁\一共有116頁\編輯于星期四項目漕河涇現代服務業(yè)集聚區(qū)區(qū)位漕河涇經濟開發(fā)區(qū)核心區(qū)位，東起虹梅路中環(huán)線，西至古美路，南起漕寶路，北至田林路?；厩闆r總占地23萬方，建面80萬方，包括地下建筑約20萬方，地上建筑面積60萬方，容積率3.47，綠化率40%產品由六幢8到16層高的小高層寫字樓及一幢2層高的商業(yè)配套中心組成。產品面積標準層面積1223-1686平，層高4.2米價格成交均價22000元/平產品及項目特點漕河涇開發(fā)區(qū)“十一五”期間開發(fā)建設的重點項目，企業(yè)總部辦公等功能。銷售狀況2010年4月開盤至今，成交總套數40套，成交總面積5.7萬方客戶狀況依托漕河涇經濟開發(fā)區(qū)，以跨國公司、國內高端客戶的地區(qū)總部為主漕河涇現代服務業(yè)集聚區(qū)：依托漕河涇園區(qū)，以寫字樓產品供應為主，整層銷售市區(qū)產業(yè)集聚——徐匯·漕河涇個案分析20現在是20頁\一共有116頁\編輯于星期四標準層面積1223-1455㎡，標準層高4.2米，空間可靈活分割，滿足客戶不同需求27樓28樓29樓30樓31樓32樓總建面（㎡）154977建筑面積（㎡）168872625611732174991116616935標準層面積（㎡）145516861223129414561455層數12161014812層高（m）底層5標準層4.2電梯（臺）4梯1貨5梯1貨3梯1貨4梯1貨3梯1貨4梯1貨地下停車位877戶型分析市區(qū)產業(yè)集聚——徐匯·漕河涇21現在是21頁\一共有116頁\編輯于星期四市區(qū)產業(yè)集聚——徐匯·漕河涇市場反應前期通過集中招商造勢實現良好銷售，中后期營銷力度減弱，產品劣勢逐漸顯現，營銷銷售速度。定位起點高，只針對跨國公司、國內高端客戶的地區(qū)總部進行設計前期通過集中招商等活動成功造勢并實現大客戶導入，開盤銷售良好，2010年4月開盤總共推出10.3萬方，一個月內去化5.7萬方，去化率超過50%，客戶大多為跨國公司總部。中后期隨著營銷力度的減弱，產品劣勢逐漸顯現，銷售速度大幅下降，自5月份以來無成交。22現在是22頁\一共有116頁\編輯于星期四郊區(qū)散點分布——松江工業(yè)園區(qū)上海市郊松江工業(yè)園區(qū)，良好的區(qū)域環(huán)境、便捷的內外部交通，依托新城配套園區(qū)為上海市首家市級工業(yè)區(qū)依托資源售價：6000-9000元/㎡租金水平：元/㎡平臺價格在售產品出現了企業(yè)獨棟，同時有部分寫字樓銷售產品面積：1000-2000㎡未來供應：8萬方產品特點及供應松江工業(yè)園區(qū)板塊松江新城板塊佘山板塊虹橋交通樞紐板塊A9高速A11滬寧高速A8滬杭高速A30高速A5高速A4高速徐家匯CBD松江大學城（距1公里）虹橋交通樞紐（距10公里）軌道交通9號線佘山旅游度假區(qū)（距3公里）歡樂谷（距3公里）高爾夫球場（距3公里）世茂深坑酒店（距800米）在售項目上海漕河涇開發(fā)區(qū)松江高科技園一期科研動力產品類型寫字樓、總部園區(qū)寫字樓、工業(yè)地產產品面積（㎡）標準層1200開間900-2600均價（元/㎡）90005900租金水平（元/㎡）1.81.6上海市郊首個市級工業(yè)園，地理位置優(yōu)越，區(qū)域環(huán)境良好，依托松江新城配套案例二松江工業(yè)園23現在是23頁\一共有116頁\編輯于星期四個案分析名企公館：位于松江新橋，產品為商務獨棟，面積區(qū)間為900-2600㎡項目名企公館區(qū)位位于上海市松江區(qū)，地處賣新公路與泗磚南路交匯處西北地塊基本情況占地面積18萬方，建筑面積28萬方，容積率1.45，綠化率35%。土地屬性工業(yè)用地產品共109幢建筑，其中102幢為獨棟，5幢小高層，2生產輔助用房，均為4-5層框架結構總部樓宇，層高3.3-4.5米產品面積900-2600㎡左右價格成交均價5500元/平產品及項目特點可同時享受上海松江工業(yè)區(qū)政策優(yōu)惠，以及上海新閔行經濟開發(fā)區(qū)政策優(yōu)惠待遇，雙重稅收優(yōu)惠銷售狀況2008年開盤至今，成交了59棟客戶狀況未形成產業(yè)集聚，研發(fā)創(chuàng)新、銷售貿易、品牌運作及商務辦公企業(yè)均有入駐郊區(qū)散點分布——松江工業(yè)園區(qū)24現在是24頁\一共有116頁\編輯于星期四戶型設計：雙客廳設計、私家電梯上下通達中西廚房合璧大庭院及大面積地下空間贈送全套房設計，獨立男女衣帽間下沉庭院，前庭后院、景觀陽臺、生態(tài)露臺構建立體景觀系統；在滿足企業(yè)辦公需求的同時，放大產品的居住功能與戶型尺度戶型分析郊區(qū)散點分布——松江工業(yè)園區(qū)25現在是25頁\一共有116頁\編輯于星期四郊區(qū)散點分布——松江工業(yè)園區(qū)市場反應角度內容客戶屬性企業(yè)自用為主客戶來源進入的企業(yè)主要為對區(qū)域無抗性的上海市外和松江本區(qū)域客戶客戶對項目定位小的企業(yè)一般把這里當作總部，較大的企業(yè)一般把這里當作辦事處、私密會議樓或商務接待場所去化速度一般，客戶大多以企業(yè)自用為主，核心驅動力為低價吸引，較多關注交通、配套及稅收政策2008年6月開盤，總共推出84棟獨棟，至今去化59套，平價每年去化20套左右；成交面積集中在1300平左右，成交總價大約在500萬左右銷售情況客戶最看中的是單價低，其次是交通，第三是配套；優(yōu)惠政策對企業(yè)的吸引力較大，松江區(qū)的稅收比其他工業(yè)園區(qū)更優(yōu)惠——名企公館銷售代表客戶關注點26現在是26頁\一共有116頁\編輯于星期四漕河涇現代服務業(yè)集聚區(qū)、科研動力、現代商務中心名企公館1.5-2萬/m26000-9000/m2多處于市區(qū)發(fā)展成熟的產業(yè)園區(qū)內，依托產業(yè)集聚來帶動銷售情況，多以類寫字樓產品為主，整層面積區(qū)間達1000m2以上。多處于郊區(qū)未完全形成產業(yè)集聚的區(qū)域內，以散點狀分布，產品以商務獨棟為主，面積普遍較大，部分達到2000m2。市區(qū)類寫字樓產品遠郊

類獨棟產品案例小結27現在是27頁\一共有116頁\編輯于星期四價格關系在售工業(yè)地產項目均價普遍比同區(qū)域內商辦類物業(yè)價值貶損35%-60%以上現上海在售主要工業(yè)地產項目分布：浦東：唐鎮(zhèn)板塊、川沙板塊、外高橋板塊、金橋板塊閘北：大寧板塊、彭浦板塊徐匯：田林板塊松江：九亭板塊、新橋板塊、松江中板塊2009年-2010年物業(yè)銷售均價現在是28頁\一共有116頁\編輯于星期四去化速度同等區(qū)域內工業(yè)地產項目的去化面積平均低于商辦類物業(yè)約60-70%總體上，工業(yè)地產在面積和套數銷售上都遠低于商辦類物業(yè)產品閘北區(qū)工業(yè)地產項目銷售面積與商辦類物業(yè)相差較小，其他區(qū)域相差都較大，工業(yè)地產銷售面積低于商辦類物業(yè)約60-70%。2009年-2010年物業(yè)銷售面積現在是29頁\一共有116頁\編輯于星期四工業(yè)地產市場盤點：分布：產品：價格表現：平均價格比商辦類物業(yè)貶損35-60%去化速度：平均去化速度低于商辦類物業(yè)約60-70%整體市場表現不佳市區(qū)之內多依托于產業(yè)聚集郊區(qū)多散點分布，依托于低價取地類寫字樓產品，主流面積1000-1500平/層類商務獨棟產品，主流面積1500-2000平/棟30現在是30頁\一共有116頁\編輯于星期四本項目入市分析31現在是31頁\一共有116頁\編輯于星期四項目形象以“節(jié)能、生態(tài)”為主打，形象不突出，與大多數工業(yè)園項目雷同，無法給客戶留下鮮明印象，進而產生價值認知。與大多數工業(yè)園項目形象雷同，無法使客戶產生價值認知。32現在是32頁\一共有116頁\編輯于星期四內部規(guī)劃單體面積過大，超過市場主流產品面積一倍以上，購買門檻高。規(guī)劃建造13棟獨棟，每棟5-7層，單體面積約4000-6000平。而市場在售主流獨棟產品面積僅為1500-2000平。僅以市場參考價9000元/平的單價計算，則總價在3000萬之上，且不易分割產權，只能整體購買，購買門檻高。33現在是33頁\一共有116頁\編輯于星期四外部環(huán)境項目所處為外環(huán)以外，位置較為偏遠，公交系統不完善，如無私家車則交通較為不便，與地鐵站也無短駁班車，同時配套稀少，生活不便，限制了項目的售賣。外環(huán)之外，位置偏遠，交通與配套設施還不健全。34現在是34頁\一共有116頁\編輯于星期四產業(yè)限制本園區(qū)仍處于發(fā)展的起步階段，雖已吸引部分公司入駐，但以中小型企業(yè)居多，相比于徐匯漕河涇、浦東張江等園區(qū)，尚未形成產業(yè)聚集，也限制了本項目產品的出售。浦江鎮(zhèn)尚未形成大規(guī)模產業(yè)聚集35現在是35頁\一共有116頁\編輯于星期四政策限制銀行按揭受限付款方式限制辦證手續(xù)限制房產證辦理須向區(qū)經貿委或招商局提交企業(yè)年度財務報表或相關資信證明經審核后辦理。購買對象限制轉讓的限制天然氣開通限制個人不能購買，必須企業(yè)或企業(yè)法人、股東方可購買。購買企業(yè)必須將注冊地及兩稅關系遷至區(qū)域內。預售證和房產證上注明不可擅自轉讓，不可隨意變更用途，二手交易對象須為園區(qū)內其他企業(yè)。工業(yè)用地天然氣無法開通。當前政策對工業(yè)地產項目銷售加以諸多限制條件36現在是36頁\一共有116頁\編輯于星期四37客戶對于工業(yè)地產形象認知的心理過程1、土地性質2、價格3、展示包裝4、營銷限制5、入駐企業(yè)根據客戶對于工業(yè)地產形象認知的心理形成過程分析：土地性質：工業(yè)用地的土地性質決定了項目形象檔次上低于商辦類物業(yè)產品。價格：品質對于價格提升空間的有限易形成低檔辦公物業(yè)的心理暗示。展示包裝：工業(yè)地產案場展示包裝氛圍的營造較弱對項目形象提升無有力支撐。營銷限制條件：入駐企業(yè)、銀行按揭等營銷限制條件使多數客戶認為工業(yè)地產不是正常辦公產品。入駐企業(yè)：創(chuàng)業(yè)型成長企業(yè)對于形象無法起到支撐。項目若按照原有規(guī)劃，則產品價格、營銷條件、入駐企業(yè)可變性較小，因此本項目按照原有規(guī)劃時，很難跳出客戶對于孵化器產品較低檔次的總體印象。客戶認知客戶對于工業(yè)地產的總體印象比較低檔現在是37頁\一共有116頁\編輯于星期四內部原因產品打造與形象平庸，未跳脫出市場4000-6000平的產品面積過大，購買門檻過高外部原因政策限制：貸款手續(xù)限制、購買對象限制、轉讓限制客觀位置限制：外環(huán)之外位置偏遠、配套不齊全、交通不便產業(yè)限制：未形成產業(yè)集聚，不利于聚集人群本項目內外部條件分析項目原有規(guī)劃設計面臨的市場風險較大客戶數量少購買門檻高價值預期低客戶認知：客戶對工業(yè)地產的總體印象低檔現在是38頁\一共有116頁\編輯于星期四案例借鑒如何跳脫市場，規(guī)避風險？案例一：別墅化——自在香山（價值延伸）39現在是39頁\一共有116頁\編輯于星期四50年產權的科研用地，低密度辦公物業(yè)，目前已經躋身于北京高檔別墅第一梯隊項目基本信息區(qū)位：北京西四環(huán)，海淀區(qū)旱河路與閔莊路交叉口西北角規(guī)模：占地面積20萬㎡，總建筑面積約12.8萬㎡物業(yè)形式：低密度辦公樓，含獨棟、聯排、疊拼，約300套用地性質：科研用地，產權50年容積率：一期容積率0.67綠化覆蓋率：30%戶型：一期戶型270-350㎡，二期戶型面積260-2000㎡層高：3.2米，部分挑高5.6米售價：均價2.3萬/㎡，略低于周邊項目別墅化——自在香山北京·自在香山40現在是40頁\一共有116頁\編輯于星期四同時具有居住及辦公功能的別墅項目（半山別墅）

——價值延伸香山——一個帝王足跡遍布每一個角落，人文景點更是數不勝數，自古以來讓人們向往的心靈勝地現狀——沒有一座建筑能超越香山的人文高度，去創(chuàng)造讓香山面向世界的現代建筑。城市之中·香山之上·

人文沉淀·

孕育自然或邀生意伙伴品茗暢談，或于獨坐露臺冥思寫意，或是當作企業(yè)文化的陳列室，打造一方屬于企業(yè)的山間會館別墅化——自在香山項目定位41現在是41頁\一共有116頁\編輯于星期四弱化工業(yè)項目的排布特征，人車分流、園林景觀帶等設計強化別墅項目規(guī)劃特色社區(qū)四個出入口，與項目三條縱路相連接，形成車輛分流項目分布四條精裝園林帶錯落有致的組團規(guī)劃，擺脫橫平豎直的兵營排布別墅化——自在香山社區(qū)規(guī)劃42現在是42頁\一共有116頁\編輯于星期四干凈利落的線條、柔和落地窗、半虛實的露臺空間以及私家與公共園林，打造舒適居住環(huán)境，增強居住感自在香山講究純凈的建筑空間和體量。建筑形式純凈，局部處理干凈利落，整體線條清楚。在規(guī)整的結構體系中，通過蒙太奇的虛實凹凸安排，賦予建筑以明顯的雕塑風格。自在香山表面材料采用大地色系搭配極富手工觸感的面磚，以綠色的自然景物襯托，力求建筑本身與周邊環(huán)境的和諧關系。別墅化——自在香山建筑表現43現在是43頁\一共有116頁\編輯于星期四“形隨機能”的設計概念，創(chuàng)造功能彈性格局，一期戶型以270-350㎡為主，并通過大量的贈送來滿足居住需求填土花園戶型設計：大開間、方正、南北通透戶型易分割和組合，具備彈性地下室首層設計，達到雙重花園效果贈送面積：地下室全贈送，面積達到110㎡左右雙露臺內凹陽臺花園別墅化——自在香山戶型設計44現在是44頁\一共有116頁\編輯于星期四園林打造1.主題化通過社區(qū)水系，景觀打造四大園林主題“旱溪主題”“形態(tài)主題”“鋪裝主題”“水景主題”。2.立體化首層化的地下室可見自屬庭園與共享庭園景觀因高低落差產生的層次感。

通過主題化、立體化園林提升項目品質，強化居住舒適度別墅化——自在香山園林打造45現在是45頁\一共有116頁\編輯于星期四頻繁的推廣活動，努力淡化用地性質的影響，樹立項目高端別墅的形象舉辦的一系列活動：形象樹立活動：舉辦“2008年資本市場政策解讀及投融資形勢對話”沙龍與搜房網、大中華別墅網聯合舉辦“聚焦西山、解讀西山”的別墅沙龍“京西何夕—高端住宅引領西部宜居生活”論壇。樓盤促銷活動：5月園林綻放之際歐美同學會會員蒞臨選購均有驚喜優(yōu)惠6月1日-6月20日舉辦“推薦成交厚禮、雙套雙禮多驚喜”大型酬賓活動客戶聯誼會，櫻桃采摘樂活動進行抽獎。銷售員引導：開發(fā)商只能采用這種辦法來建別墅。別墅化——自在香山營銷推廣46現在是46頁\一共有116頁\編輯于星期四價值延伸別墅化——自在香山通過類住宅化設計，重新界定價格評價體系。項目定位：同時具有居住及辦公功能的別墅項目規(guī)劃：弱化工業(yè)項目的排布特征，強化別墅項目規(guī)劃特色產品策略：建筑設計：以塑造項目公建化立體感覺，打造舒適居住環(huán)境戶型設計：創(chuàng)造功能彈性格局，通過大量的贈送來滿足居住需求園林：通過主題化、立體化園林提升項目品質營銷推廣：淡化項目商務寫字樓的用地性質，樹立項目高端別墅的形象案例一總結47現在是47頁\一共有116頁\編輯于星期四案例借鑒如何跳脫市場，規(guī)避風險？案例一：別墅化——自在香山（價值延伸）案例二：一體化——金谷產業(yè)公園（功能延伸）48現在是48頁\一共有116頁\編輯于星期四總部級生態(tài)商務特區(qū)項目總占地面積約1000畝，是集企業(yè)辦公、研發(fā)設計、商務會展、服務外包、酒店公寓等為一體的智能化、高效益、生態(tài)型企業(yè)總部基地。項目預計總投資25億元人民幣，總建設周期3～5年。建成后入園企業(yè)將達到200余家，GDP將達到60億元人民幣/年，真正實踐企業(yè)別墅化辦公新模式。一體化——金谷產業(yè)園合肥·金谷產業(yè)園49現在是49頁\一共有116頁\編輯于星期四項目定位：昔日徽商會館，今日企業(yè)家會所

當面臨重大決策，企業(yè)家總需要一個寧靜環(huán)境來完成頭腦風暴企業(yè)高層會談需要一個安全、輕松的氛圍來促成決議地產生企業(yè)公關工作中需要一個私密、高雅的地點來接待敏感人物。。。。。。交通便捷·環(huán)境優(yōu)雅·

服務尊崇·

安全私密金谷A區(qū)·企業(yè)家會所領袖階層專屬的財富會館——（功能轉換）一體化——金谷產業(yè)園項目定位50現在是50頁\一共有116頁\編輯于星期四各個功能區(qū)域分區(qū)設置，并實行分區(qū)管理，實現不同功能分區(qū)的私密性企業(yè)總部（辦公）彈性區(qū)域辦公會所彈性區(qū)域彈性區(qū)域一體化——金谷產業(yè)園將總部辦公區(qū)域（大面積產品區(qū)域）與企業(yè)會所區(qū)域（小面積產品區(qū)域）同時進行分區(qū)管理滿足不同客戶的需求為各個企業(yè)提供相對獨立的辦公空間規(guī)劃設計51現在是51頁\一共有116頁\編輯于星期四大面積與小面積產品搭配，強化面積分割組合與功能分區(qū)，增強實用性大獨棟1200-2000平米商務大獨棟、350㎡～450㎡小獨棟商務生態(tài)辦公。大獨棟小獨棟小獨棟小獨棟大獨棟提供大尺度的空間，并且可以自由分割，滿足總部辦公需求小獨棟的空間較為精致，功能分區(qū)較齊全，適合起步形企業(yè)的辦公需求一體化——金谷產業(yè)園產品設計52現在是52頁\一共有116頁\編輯于星期四通過園林綠化對各個功能分區(qū)實現有效間隔，美觀的同時最大程度保證私密性辦公區(qū)采取敞開式園林綠化，企業(yè)家會所區(qū)域通過園林綠化實現與辦公區(qū)的有效割離一體化——金谷產業(yè)園各區(qū)域不進行阻隔，而是通過園林進行一定分區(qū)，相互間保持一定私密性，同時又不絕對分割。園林打造53現在是53頁\一共有116頁\編輯于星期四強化商務功能，拔升整體形象。一體化——金谷產業(yè)園項目定位：昔日徽商會館，今日企業(yè)家會所規(guī)劃：各個功能區(qū)域分區(qū)設置，并實行分區(qū)管理，實現不同功能分區(qū)的私密性產品策略：大面積與小面積產品搭配，強化面積分割組合與功能分區(qū)，增強實用性園林：通過園林綠化對各個功能分區(qū)實現有效間隔，美觀的同時最大程度保證私密性功能延伸案例二總結54現在是54頁\一共有116頁\編輯于星期四戰(zhàn)略選擇產品定位55現在是55頁\一共有116頁\編輯于星期四

規(guī)劃實現價值實現市場競爭客戶接受面積控制區(qū)域匹配地塊用地指標的可能性

完全實現

無法實現居住化商務化項目原定位規(guī)劃實現：公建化、組團化，降低規(guī)劃報批難度價值實現：通過類居住和商務定位產品的打造，建立價格比較體系，區(qū)隔工業(yè)用地形象市場競爭：區(qū)隔工業(yè)地產低價競爭客戶接受度：選取市場主流客戶群體，擴大客戶范圍面積控制：使得總價在可控的空間范圍區(qū)域匹配：與周邊環(huán)境一致地塊用地指標可能性：在滿足容積率的情況下，指標實現度高產品選擇現在是56頁\一共有116頁\編輯于星期四57客戶數量少購買門檻高價值預期低產品獨棟化、功能商務化來放大客戶圈層通過降低面積來調節(jié)總價增加產品附加值抬升價格標簽產品定位：功能模糊化產品設計類居住化，功能強化商務價值——復合型商務延伸區(qū)現在是57頁\一共有116頁\編輯于星期四產品定位項目占位戰(zhàn)略選擇58現在是58頁\一共有116頁\編輯于星期四59市中心CBD虹口閘北長寧徐匯桃浦外高橋上?，F有商務帶第一梯隊：以陸家嘴商業(yè)核心區(qū)及梅泰恒商圈為代表的上海頂級商務區(qū)企業(yè)類型(成熟型，領先型)：金融，500強企業(yè)，上市公司企業(yè)訴求：關注形象物業(yè)持有方式：以租賃為主，租金10元以上第二梯隊：主要分布在內中環(huán)間，以市北的商務區(qū)及虹橋商貿區(qū)為代表企業(yè)類型（成長型，擴張型）：貿易，物流，創(chuàng)意類企業(yè)企業(yè)訴求：關注配套，成本物業(yè)持有方式：以購買為主，500-2000平米第三梯隊：依托于產業(yè)形成的商務區(qū)，比如外高橋，徐匯漕河涇及桃浦企業(yè)類型（初創(chuàng)型，成長型）：依托于產業(yè)形成的上下游企業(yè)企業(yè)訴求：關注成本物業(yè)持有方式：租賃、購買，300-1000平米商務帶分布金橋出口加工區(qū)張江安亭徐匯漕河涇現在是59頁\一共有116頁\編輯于星期四60閔行漕河涇浦江商務帶閔行漕河涇受三林板塊的輻射，將展現出越來越大的潛力，成為新的城市商務帶區(qū)域關鍵詞：近城、國家級規(guī)劃、高科技企業(yè)聚集、世博板塊商務價值外溢現在是60頁\一共有116頁\編輯于星期四61引領本商務帶發(fā)展的旗艦項目浦江智谷現在是61頁\一共有116頁\編輯于星期四產品定位項目占位戰(zhàn)略選擇62客戶定位現在是62頁\一共有116頁\編輯于星期四63本項目客戶以企業(yè)客戶為主，主要客戶來源為全市導入ⅠⅡⅢ核心客戶：全市范圍內企業(yè)客戶客戶來源：全市范圍。關鍵詞：成本型外溢置業(yè)關注：價格、稅收、區(qū)域環(huán)境、項目形象、辦公環(huán)境。重要客戶：本區(qū)域內升級類企業(yè)客戶客戶來源：本區(qū)域內。關鍵詞：由租到買或物業(yè)升級置業(yè)關注：性價比、辦公環(huán)境、、項目形象區(qū)域環(huán)境、發(fā)展預期。游離客戶：其他客戶居住類需求外地企業(yè)辦事處大型企業(yè)總部……客戶定位現在是63頁\一共有116頁\編輯于星期四企業(yè)規(guī)模屬中小型，成立3-5年，面積需求500-1000平米的，關注總價、辦公環(huán)境、配套服務等。受訪問對象：彭總，某電子器件公司老總我們目前公司成立4年，做的是電子元器件產品，最早是在東方路附近租用民房辦公，后來企業(yè)越做越大越做越好，以前辦公的地方不夠用了，而且那是民房，沒有正規(guī)辦公的感覺，就想買一個好些的地方穩(wěn)定下來。我們員工大約有20幾個左右，因此對辦公室空間有要求不太大，但是考慮后續(xù)發(fā)展，還是決定考慮500平米以上的，因為目前階段企業(yè)成長較快，人員規(guī)模也會有所擴大。但出于成本的考慮吧，不要大于1000平米。還是打算在浦東考慮，因為覺得浦東的產業(yè)氛圍還是很好的，位置嘛，郊區(qū)也沒關系，畢竟市區(qū)的太貴了。希望能有比較好的辦公環(huán)境，辦公的功能空間豐富一點，最好能夠自由分割，物業(yè)希望能夠負責一點，衛(wèi)生環(huán)境，安全保衛(wèi)能做的到位。對于已經成立3年以上的成長型企業(yè)，他們已經積累了一定的資產，從降低運營成本、資產保值等角度考慮，會選擇購買辦公物業(yè)，但對面積需求不大，約在500-1000平，比較關注總價、辦公環(huán)境，配套服務等?？蛻粼L談64現在是64頁\一共有116頁\編輯于星期四65企業(yè)規(guī)模擴張業(yè)務升級，對產品要求大的面積和較高的品質，關注項目形象、產品品質、性價比等，對價格敏感度不高，希望就近改善搬遷受訪問對象：徐總，某高科技制造公司老總公司現在需要一個能夠提升形象的產品。原來的地方雖然能滿足企業(yè)的基本需求，但是公司現在正在打造品牌，每次帶客戶去公司，都不能給客戶高端的感覺。所以現在需要一個更加符合我們地位的產品。產品一是面積要夠用，二是產品品質，配套和整體環(huán)境要好，要給人很高檔的感覺。這些都非常重要。其實價錢倒是無所謂，這些都是公司發(fā)展必須花的錢。如果能夠就近搬遷話就更好了，這樣會省去很多程序和麻煩，還能減少搬遷成本。企業(yè)已經發(fā)展到一定規(guī)模，隨著企業(yè)規(guī)模的擴大與業(yè)務擴張，先前購置的物業(yè)已經不能滿足需求，希望能有一個更大更好的項目可以滿足需求，實現就近改善搬遷，以節(jié)省搬遷成本與繁瑣的搬遷手續(xù)。具有一定的實力，對價格敏感度降低。除了關注辦公環(huán)境之外，對辦公形象和產品品質有較高的要求?？蛻粼L談現在是65頁\一共有116頁\編輯于星期四企業(yè)發(fā)展到了一定規(guī)模，成熟穩(wěn)定，對項目形象和產品品質要求較高等，對面積需求較大。部分具有生產需求受訪問對象：甄總，御能科技老總我們公司是有生產的需求的，所以辦公室和廠房都需要。現在的辦公的地方時剛剛買下的，1樓是廠房，2樓是辦公室，上下加起來2000多平左右，而且可以自由分隔使用。之前辦公的地方也是在這里附近，但是面積太小了，不夠用了。我覺得企業(yè)總應該買個固定的地方穩(wěn)定下來，在考慮把這個地方買下來，因為企業(yè)越來越大，實力越來越強，越來越需要穩(wěn)定，固定資產是一種實力表現，也是上市的需求。從長遠來看，買買比租劃算，能降低公司運營成本，說不定還能升值。當初之所以選擇這個區(qū)域是因為看好這里的規(guī)劃前景和園區(qū)物業(yè)服務，覺著這里很有發(fā)展?jié)摿??？蛻糇鳛閳@區(qū)內較為成熟的企業(yè)，同時具有辦公與生產需求，本區(qū)域的認可度高。現在的辦公物業(yè)主要是租用，或者是已購置的辦公物業(yè)面積太小，不能滿足企業(yè)發(fā)展需要。關注性價比、稅收政策等等，對公共空間有一定要求，在向往體面辦公空間的同時希望降低辦公成本，并且具有一定保值增值的需求?？蛻粼L談66現在是66頁\一共有116頁\編輯于星期四67創(chuàng)業(yè)期成長期擴張期成熟期規(guī)模小,實力弱,資金缺乏。注重產品的價格（低），面積要求不大，注重一定的配套。主要是租賃。初具規(guī)模，實力一般，資金較靈活。選擇產品看中周邊產業(yè)和未來發(fā)展，產品面積要求增加，從租賃轉向租買結合。規(guī)模較大，有較強的購買能力。對產品的品質有一定要求，對價格敏感度不強。規(guī)模很大，購買力強。對產品品質要求高，對價格不敏感。對辦公要求有符合其行業(yè)地位的產品。企業(yè)發(fā)展階段分析規(guī)模極大，購買力強。選擇產品作為總部，對產品品質要求極高，同時需要大面積產品來滿足運營。領先期面積需求：300-500平方式：租賃匹配度：★★★★★面積需求：500-1000平方式：由租向買過渡現有產品匹配度：★★★浦江智谷現有產品先創(chuàng)業(yè)期與領先期企業(yè)匹配度較高。但對于成長期、擴張期與成熟期的企業(yè)，他們對辦公物業(yè)與形象的要求更高，現有產品雖然具有一定的匹配度，但是更高品質與形象的產品才能與他們的需求更加契合。面積需求：1000-2000平方式：購買現有產品匹配度：★★★面積需求：2000-5000平方式：購買現有產品匹配度：★★面積需求：5000以上、企業(yè)總部方式：購買現有產品匹配度：★★★★現在是67頁\一共有116頁\編輯于星期四68力爭打造彈性產品，匹配客戶不同需求將浦江智谷打造為滿足企業(yè)的各個發(fā)展歷程的商務區(qū)，伴隨企業(yè)的全部發(fā)展歷程！現在是68頁\一共有116頁\編輯于星期四產品定位項目占位戰(zhàn)略選擇69客戶定位形象定位現在是69頁\一共有116頁\編輯于星期四處于城市近郊距離軌道交通距離較近依托漕河涇整體規(guī)劃項目容積率低類別墅建筑形態(tài)定位商務價值的體現Features項目容積率低類別墅建筑形態(tài)定位商務價值的體現AdvantagesBenefit舒適環(huán)境彈性空間商務氣質核心價值現在是70頁\一共有116頁\編輯于星期四低密度、生態(tài)化，有別于傳統的商務辦公環(huán)境?，F在是71頁\一共有116頁\編輯于星期四72思想是第一生產力商務王座,智慧空間財：高端規(guī)劃下的發(fā)展前景與升值潛力。智：高新產業(yè)聚集區(qū)，智慧高地?，F在是72頁\一共有116頁\編輯于星期四73CEO會館有很多自由設計的空間，具有一定的可拆分性，可以從中分隔出居住、工作所需要的各種空間，而絲毫不會被已有的結構或構件所制約，使辦公產品設計更貼近人性化。現在是73頁\一共有116頁\編輯于星期四低密度財智會館形象定位：現在是74頁\一共有116頁\編輯于星期四物業(yè)發(fā)展建議總體規(guī)劃思路—組團化，網絡化，模數化，通用化的布局建筑表達園林建議停車、樣板間、公共空間建議配套建議現在是75頁\一共有116頁\編輯于星期四總圖構想減低單體面積，主力產品以1150平的類獨棟為主，采取組團式規(guī)劃。地塊周邊設置單體6000平的類寫字樓產品以拉升容積率。類獨棟單體面積：1150平數目：39棟類寫字樓單體面積：6000平數目：6棟現在是76頁\一共有116頁\編輯于星期四組團式規(guī)劃設計6-8個建筑單體統一組團，共享公共景觀空間，節(jié)約建筑占地及道路?，F在是77頁\一共有116頁\編輯于星期四東區(qū)整體軸線，由原有地塊延伸而來，局部對稱性布局?？傮w結構現在是78頁\一共有116頁\編輯于星期四主入口輔入口增強內部獨棟的相對獨立性和私密性，最大限度控制外部干擾交通組織類辦公產品：輔入口進入，地下停車類獨棟產品：環(huán)路主入口進入，景觀地面停車現在是79頁\一共有116頁\編輯于星期四大空間、小圍合、均好性集中對景靈活的點狀景觀布局，實現各個組團的景觀均好景觀框架結合原有項目特色，延伸節(jié)能、環(huán)保的主題，在景觀打造上延伸出綠色、立體花園式情景辦公空間?，F在是80頁\一共有116頁\編輯于星期四數據僅供參考數據測算項目名稱計量單位數量用地面積㎡67024地上總建筑面積㎡80850建筑占地面積㎡22800容積率/約1.21建筑密度/34%建筑高度m<24產品類型計量單位數量獨棟單層面積㎡400地上面積㎡1150地下面積㎡400層數層3層棟數棟39棟地上總面積㎡44850辦公單層面積㎡1200地上面積㎡6000層數層5層棟數棟6棟地上總面積㎡36000現在是81頁\一共有116頁\編輯于星期四物業(yè)發(fā)展建議總體規(guī)劃思路建筑表達—新亞洲風格，多用途靈活空間園林建議停車、樣板間、公共空間建議配套建議現在是82頁\一共有116頁\編輯于星期四新亞洲風格，兼顧居住與生產需求建筑風格現在是83頁\一共有116頁\編輯于星期四

通過合理的單元面積，進深，面寬尺寸，和合理的交通輔助空間的設計，保證各使用功能情況下能滿足基本的采光，通風，日照，景觀需求。多用途的靈活性單體設計相鄰獨棟的地下室即可分割使用，亦可組合使用，增加產品的靈活性現在是84頁\一共有116頁\編輯于星期四85靈活拼合空間的表達獨棟地下層空間靈活拼合類寫字樓靈活拼合獨棟靈活拼合現在是85頁\一共有116頁\編輯于星期四400㎡400㎡400㎡350㎡地下面積：400㎡以上地上面積：1150㎡下沉式采光庭院及地上庭院，增加獨棟的銷售利好退臺式屋頂花園，增加獨棟的情趣空間，同時增強相鄰戶型的日照戶型設計：大開間、方正、南北通透戶型易分割和組合，具備彈性地下室首層采光設計，達到雙重花園效果贈送：地下室全贈送，面積達到400㎡以上地下室推土，交付后層高可以做到3.5米，同時臨近獨棟的地下室空間組合增加靈活性屋頂花園、立體景觀設計類別墅產品建議豎向剖面圖現在是86頁\一共有116頁\編輯于星期四構建明確的工業(yè)園區(qū)形象，整層面積控制在1200平方米，5層設計，利于整層銷售去化。同時，提升項目總體容積率。類寫字樓產品建議起居室廚房景觀陽臺衛(wèi)生間戶型格局參考酒店式公寓套均面積50㎡左右，打造宜居宜辦的空間?，F在是87頁\一共有116頁\編輯于星期四供電：低壓三項供電，每戶電容量不少于25KW建材配套亮點通訊設備：平均每戶3對，每幢12對外線可以使用有線電視系統：采用雙向傳輸技術，全頻段860M雙向傳輸系統

綜合布線系統：每戶設置一個綜合布線箱，線纜從綜合布線箱引出即可寬帶接入系統：采用FTTC+VDSL技術的寬帶接入系統外墻：玻璃幕墻、自然石材幕墻設備設施外觀、電力通訊、有線電視、布線等基礎資源配套齊備且質量很高現在是88頁\一共有116頁\編輯于星期四物業(yè)發(fā)展建議總體規(guī)劃思路建筑表達園林建議—圍合式景觀，呼應建筑停車、樣板間、公共空間建議配套建議現在是89頁\一共有116頁\編輯于星期四指導思想從地塊全局出發(fā)，構建組團圍合式景觀園區(qū)；適度引入水景；綠化與建筑相呼應形成整體，實現大小、高低起伏的效果；草木花卉的選擇隨四季，產生相應變化；園林展示區(qū)，以營銷中心周圍為展示重點；園林建議園林綠化觀賞效果和藝術水平的高低，在很大程度上取決于園林植物的選擇和配置?，F在是90頁\一共有116頁\編輯于星期四園林建議組團景觀突出，適度引入水景，立體綠化構建現在是91頁\一共有116頁\編輯于星期四園林建議注重園林整體性，實現區(qū)域分割，體現私密的效果，同時保持與建筑的呼應現在是92頁\一共有116頁\編輯于星期四易生長的薔薇科花類園林建議體現四季變化現在是93頁\一共有116頁\編輯于星期四園林建議情景式展示，體現高端辦公及園區(qū)環(huán)境現在是94頁\一共有116頁\編輯于星期四物業(yè)發(fā)展建議總體規(guī)劃思路建筑表達園林建議停車、樣板間、公共空間建議—充分體現尺度、空間和細節(jié)配套建議現在是95頁\一共有116頁\編輯于星期四中央合院公共入戶車道車位中心種植草皮，頂部用木飾和人工綠葉搭配，增加庭院觀賞性車庫建議充足景觀車位，滿足需求現在是96頁\一共有116頁\編輯于星期四體現項目較高的商務品質感與細節(jié)辦公走廊休息椅商務會客廳體現與環(huán)境的融合與休閑氛圍辦公展示區(qū)模擬真實的辦公環(huán)境，公共部分精裝修，辦公室設置成精裝修展示間與交房標準間兩種風格。樣板間建議現在是97頁\一共有116頁\編輯于星期四部分展示居住功能的實現

體現空間的可變性現在是98頁\一共有116頁\編輯于星期四類獨棟產品采取選擇性展示，即讓客戶看到的均能夠體現高端辦公品質展示區(qū)每棟用于展示的大、小獨棟均裝修門頭，提升項目熱銷氛圍公共空間建議用設計包裝公共空間，而非用材料提升品質智谷壹號現在是99頁\一共有116頁\編輯于星期四物業(yè)發(fā)展建議總體規(guī)劃思路建筑表達園林建議停車、樣板間、公共空間建議配套建議—適度引入商務配套現在是100頁\一共有116頁\編輯于星期四精品餐飲根據本項目的現實條件，建議選擇酒店客房、精品餐飲為核心配套，會議、休閑娛樂設施由酒店根據自身情況設立，不建議作為核心配套。高端商務配套包含：會議、餐飲、酒店客房、休閑娛樂設施等幾大方面，結合前期規(guī)劃適度增減。配套建議引進高端商務配套，滿足高端商務活動的需求現在是101頁\一共有116頁\編輯于星期四配套建議在項目內部引入銀行為企業(yè)提供基本的金融服務引入銀行，安裝自動取款機，為企業(yè)提供轉賬，匯款等基礎的金融服務現在是102頁\一共有116頁\編輯于星期四配套建議商務配套，商議要事的首選商務中心商務服務、設備出租休息室大堂、貴賓休息室、候客室第三空間大型會議室、禮堂配置投影、DVD、音響設備及液晶電視設置商務會所：在類寫字樓物業(yè)內部設置公商務會所以