“從產(chǎn)品突襲回歸社區(qū)營造”

—西班牙風(fēng)情小鎮(zhèn)產(chǎn)品模式趨勢研究第一頁，共五十頁。第二頁，共五十頁。

限于建筑知識及視野，對于西班牙風(fēng)格的源起、發(fā)展以及衍生風(fēng)格之間的關(guān)系，僅做嘗試性的探討。

理解“產(chǎn)品模式”的概念便于加強(qiáng)對于本課題的認(rèn)識。跳出技術(shù)層面，更多的結(jié)合不同公司的擴(kuò)張策略

來看其產(chǎn)品打造，是本專題的核心意圖之一?；谀撤N一般“產(chǎn)品特征”、“產(chǎn)品形式”的開發(fā)模式很容易被替代，西班牙風(fēng)情小鎮(zhèn)類項(xiàng)目的未來發(fā)展必然趨勢是提高“社區(qū)營造”的價值，不再是產(chǎn)品突襲，這是本專題的核心意圖之二，并希望大家共同延展。開宗明義第三頁，共五十頁。研究目的及研究線索

通過對萬科、龍湖、中惠三個典型企業(yè)在該類社區(qū)、該類產(chǎn)品模式上的開發(fā)選擇差異比較，把握設(shè)計手法之后的核心理念，技術(shù)表象之后的商業(yè)意圖。加深對西班牙風(fēng)情小鎮(zhèn)產(chǎn)品模式與社區(qū)營造的認(rèn)知從企業(yè)經(jīng)營的角度看此類項(xiàng)目的不同市場取向與產(chǎn)品策略通過案例把握該類社區(qū)營造的流變趨勢及具體手法研究目的：研究線索：第四頁，共五十頁。目錄1、西班牙風(fēng)格的辨證探討2、西班牙風(fēng)情小鎮(zhèn)在開發(fā)中的基本特征3、不同企業(yè)的策略選擇和分析4、西班牙風(fēng)情小鎮(zhèn)的社區(qū)營造（案例）第五頁，共五十頁。社區(qū)觀感體驗(yàn)的五種取向取向增值模式建筑感覺關(guān)鍵詞經(jīng)典化

心理增值、圈層增值金碧輝煌、門禁森嚴(yán)、厚重繁復(fù)、高臺闊府地位、尺度、歷史感、家族風(fēng)情化體驗(yàn)增值、空間假定增值濃郁情調(diào)、自然變化、閑適的場所感異域、情景、身在中國心在歐洲時尚化概念增值、個性增值地標(biāo)性或跳躍感、明快或酷感跨界產(chǎn)品、跨界生活、NO1的風(fēng)潮特異化思想增值、限量化增值建筑張力、人文特質(zhì)、原創(chuàng)性領(lǐng)先的品位與鑒賞力、獨(dú)特的居住感受平庸化低成本增值、規(guī)?？熹N增值勻質(zhì)、平淡、粗糙一般體驗(yàn)、低價優(yōu)勢本專題所探討的西班牙風(fēng)情小鎮(zhèn)即為最典型的風(fēng)情化取向產(chǎn)品，通過橫向的比較更容易理解西班牙風(fēng)情小鎮(zhèn)的市場取向與產(chǎn)品營造特征。第六頁，共五十頁。第一部分西班牙風(fēng)格的辨證探討第七頁，共五十頁。協(xié)信Town城：1、有庭院；2、純白墻面。基本印象判斷1、白墻紅瓦（手工刷白灰泥墻、紅色筒瓦頂）2、陽光中庭（國內(nèi)樓盤的會所或西班牙鄉(xiāng)村別墅）3、干打壘墻體、色彩鮮艷的門窗4、連續(xù)拱廊與拱門5、陶磚等建材的細(xì)部開發(fā)商的概括第八頁，共五十頁?！ど鲜鎏卣鞑⒉粌H僅是西班牙建筑的特點(diǎn)，差不多西班牙、葡萄牙、法國、意大利、希臘等這些地中海沿岸國家的沿海地區(qū)以及中近東地區(qū)的很多建筑都有著類似特征?！ぴ谡y(tǒng)的建筑學(xué)歷史中，不存在“西班牙風(fēng)格”之說，它不是一個獨(dú)立的、系統(tǒng)的建筑風(fēng)格分支。西班牙風(fēng)格的概念形成，更多是國內(nèi)地產(chǎn)商在歐陸風(fēng)盛行以及造夢機(jī)制的背景下，利用西班牙文化的多元、神秘、奇異特征，在概念上尋求差異化的一個產(chǎn)物。我們通常理解的“西班牙風(fēng)格”實(shí)際是“地中海風(fēng)格”的共有特征，事實(shí)上不存在建筑上的“西班牙風(fēng)格”勘誤第九頁，共五十頁。辨證但從認(rèn)知方便的角度說，西班牙風(fēng)格之類的說法不準(zhǔn)確，但也并不錯誤，它更便于大眾的識別。

在建筑風(fēng)格概念的辨證上，通常分兩個層次，一是學(xué)術(shù)學(xué)科層面的認(rèn)識，一是大眾認(rèn)知層面的，互相并不矛盾，從關(guān)系上講：

時代性的、社會性的斷代式演變＞地方性的、民間性的漸進(jìn)式形成

例如哥特風(fēng)格、現(xiàn)代主義之于法式建筑、北歐風(fēng)格。但在我們的地產(chǎn)開發(fā)中，后一個層次的說法更具有開發(fā)實(shí)現(xiàn)的可能性，更符合時代發(fā)展的居住要求，同時對國人來講，能夠更容易識別、引發(fā)聯(lián)想。第十頁，共五十頁。

靠著地中海的一些國家和地區(qū)，如希臘、意大利南部、法國南部、西班牙濱海地區(qū)和葡萄牙，還有地中海里的島國馬耳他等等，當(dāng)?shù)亟ㄖ淖匀粭l件出發(fā)，形成一種很獨(dú)特的風(fēng)格，統(tǒng)稱“地中海風(fēng)格”。這種風(fēng)格又因地域的不同而演變，比如法國南部叫做“普洛旺斯風(fēng)格”，意大利朝西的濱海區(qū)一帶叫做“托斯卡尼風(fēng)格”（國內(nèi)一般叫“托斯卡納風(fēng)格”），而西班牙南部叫做“安達(dá)盧希亞風(fēng)格”，在這些風(fēng)格之下，還因?yàn)榭亢；蛘哌M(jìn)山不同，再細(xì)分為好多亞風(fēng)格，因此，籠統(tǒng)的稱謂僅僅是一種大類型的描述，并不準(zhǔn)確。地中海風(fēng)格也是一個籠統(tǒng)、混成的概念，并根據(jù)區(qū)域不同分為了很多各有特點(diǎn)的亞風(fēng)格溯源藝術(shù)家的故鄉(xiāng)-普洛旺斯絢麗的安達(dá)盧希亞第十一頁，共五十頁?！じ纱驂镜暮駢σ哉诒蜗奶斓难谉岷椭苯拥娜照铡そK年少雨，艷陽高照，庇蔭的需求塑造了半戶外的回廊，眾多的回廊、穿堂、過道，一方面增加海景欣賞點(diǎn)的長度，另外一方面利用風(fēng)道的原理增加對流，行成穿堂風(fēng)的降溫效果?！な止に囆g(shù)的盛行，提供了鑄鐵、陶磚、馬賽克、編織等裝飾的溫床，這些都是典型“地中海”的元素。

·灰?guī)r的盛產(chǎn)，造就了灰白手刷墻面綿延的風(fēng)貌；·四水歸堂的天井院子，里面大多有個小小的阿拉伯風(fēng)格的水池，滴水而已，用彩色瓷磚裝飾。這里的人們喜歡聚會，幾百年前曾經(jīng)被阿拉伯人統(tǒng)治?！そㄖO(shè)計的不對稱，不規(guī)整，高高低低的，饒有趣味，這是民間的做法?！ぜ揖弑M量采用低彩度、線條簡單且修邊渾圓的木質(zhì)家具。地面則多鋪地磚，如果鋪陶磚就更有當(dāng)?shù)厣柿?。形成及特征作為一種地方風(fēng)格，它的形成具有很強(qiáng)的地域因素，尤其是氣候以及地方歷史生產(chǎn)條件的影響。典型的西班牙院子普羅旺斯第十二頁，共五十頁。

地中海風(fēng)格在17世紀(jì)通過西班牙人、葡萄牙人在拉丁美洲的殖民化而傳入中美洲和南美洲，再又傳入美國南部濱海地區(qū)，在加利福尼亞和佛羅里達(dá)發(fā)展得相當(dāng)成熟。紅瓦白墻，成為最顯見的特點(diǎn)，襯托著藍(lán)色的大海和金色的沙灘。

地中海風(fēng)格進(jìn)入美國之后，根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r進(jìn)行了調(diào)整，因此又被冠以各種名稱，比如西班牙殖民復(fù)興風(fēng)格、人們常說的加州風(fēng)格，就是美國人用現(xiàn)代化手段演繹過的西班牙風(fēng)格了。

流傳演變由地中海風(fēng)格演變而來的南加州風(fēng)格，近年已經(jīng)成為國內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)的主流藍(lán)本，具有很高市場號召力。南加州第十三頁，共五十頁。什么才是“西班牙建筑的風(fēng)格”呢？下面重點(diǎn)從國內(nèi)此類樓盤開發(fā)進(jìn)行歸納風(fēng)格表征

那么，到底什么才是“西班牙建筑的風(fēng)格"呢？或許我們并不能用一句話或者是一個定義來做為衡量標(biāo)準(zhǔn)，但綜觀經(jīng)典西班牙建筑樓盤，我們不難總結(jié)出其中的8個重點(diǎn)細(xì)節(jié)，它們都表達(dá)了西班牙建筑的共同之處，證實(shí)了這種建筑風(fēng)格及形式的美觀和宜居性。第十四頁，共五十頁。1海灣式布局

西班牙是海洋國家，所以“水”是西班牙風(fēng)格的靈魂元素之一，一些西班牙項(xiàng)目通常在空間分割中使用水系、綠化帶為分隔媒介，使社區(qū)與外部自然區(qū)分，由社區(qū)空間到生活空間，水岸氣息散落每個角落，體現(xiàn)了建筑與水與人的完美和諧。第十五頁，共五十頁。

西班牙建筑通常以遠(yuǎn)高近低的層級方式排布，高低錯落，符合人的空間尺度感。外立面設(shè)計著重突出整體的層次感和空間表情，通過空間層次的轉(zhuǎn)變，打破傳統(tǒng)立面的單一和呆板，其節(jié)奏、比例、尺度符合數(shù)學(xué)美。2層級分明的規(guī)劃設(shè)計第十六頁，共五十頁。避免制式化，加強(qiáng)單體感以往的聯(lián)排別墅大多是多聯(lián)體的簡單復(fù)制，不具備可識別性和整體感官效果。而在現(xiàn)在的一些西班牙建筑項(xiàng)目中，設(shè)計者通常用模塊的形式雕筑聯(lián)排別墅，每戶不再是簡單的復(fù)制。這樣的設(shè)計對于過客是美景的享受，對于家人則是舒適的生活空間。創(chuàng)新聯(lián)排別墅獨(dú)棟化3第十七頁，共五十頁。

西班牙建筑的最大特點(diǎn)之一就是融入了陽光和活力，采取更為質(zhì)樸溫暖的色彩，使建筑外立面色彩明快，既醒目又不過分張揚(yáng)，且采用柔和的特殊涂料，不產(chǎn)生反射光，不會晃眼，給人以踏實(shí)的感覺。4淺色調(diào)的大面積采用第十八頁，共五十頁。

從紅陶筒瓦到手工抹灰墻（STUCCO），從弧型墻到一步陽臺，還有鐵藝、陶藝掛件等，以及對于小拱璇、文化石外墻、紅色坡屋頂、圓弧檐口等符號的抽象化利用，墻角抹圓的處理，家庭廳安裝壁爐的做法，提高了居住的舒適度，都表達(dá)出西班牙風(fēng)格的特征。5具有典型的西班牙建筑元素及特征第十九頁，共五十頁。取材樸實(shí)，產(chǎn)品質(zhì)感手工化、精細(xì)化西班牙建筑采用的建筑材料一般都會給人斑駁的、手工的、比較舊的感覺，但卻非常有視覺感和生態(tài)性，像陶瓦，泥土燒制、環(huán)保吸水等都可以保持屋內(nèi)溫度。無論是在地形處理還是鐵藝、門窗及外墻施工工藝方面，西班牙風(fēng)格建筑能體現(xiàn)出手工打造的典型6第二十頁，共五十頁。雙重庭院：入戶庭院+家庭庭院7

典型的西班牙建筑一般每戶都有兩個庭院——入戶庭院和家庭庭院，入戶庭院突出了會客的氣氛，院門為仿舊鐵藝門；家庭庭院則體現(xiàn)了家人交流空間的特點(diǎn)，同時有一定的私密性。在樓盤開發(fā)中，通常表現(xiàn)為內(nèi)庭院和后院兩種形式。第二十一頁，共五十頁。

家庭廳在房屋的最好位置，采光效果也最好，是家人聚集的地方，體現(xiàn)了以居住為本的功能性。另外淘汰了大客廳，滿足了主人飲食起居、交流禮儀等各方面的家庭生活需要。8強(qiáng)調(diào)家庭廳插圖第二十二頁，共五十頁。

西班牙的建筑與其多元的文化有著很明顯的關(guān)聯(lián)性，基督文化和回教文化的碰撞更給西班牙藝術(shù)帶上了奇異的色彩，而且西班牙民族天生就有一種熱情奔放和狂野的個性，在建筑上就反映出詩意的，幻想的，神話的風(fēng)格，往往充滿了豐富的想象力和浪漫情懷?？偨Y(jié)第二十三頁，共五十頁。第二部分西班牙風(fēng)情小鎮(zhèn)社區(qū)在開發(fā)中的特征第二十四頁，共五十頁?！ろ?xiàng)目管理模式還是集團(tuán)管控模式·企業(yè)的資本構(gòu)成·核心競爭力

·企業(yè)的商業(yè)模式等企業(yè)模式包括融資模式、資金周轉(zhuǎn)模式、城市選擇模式，項(xiàng)目選擇模式、價值構(gòu)造模式等。例如這個項(xiàng)目是“主體引擎拉動”還是“城鎮(zhèn)體系營造”，是旅游物業(yè)先導(dǎo)還是住宅先回現(xiàn)，政企合作還是市場法則，是做土地增值還是提高資金效率？例如華僑城的旅游+地產(chǎn)模式，萬達(dá)的訂單商業(yè)模式開發(fā)模式的形成更多取決于企業(yè)的資源能力背景、長期或階段發(fā)展戰(zhàn)略、資本訴求，在這個基礎(chǔ)上去構(gòu)建產(chǎn)品線，去決定城市進(jìn)入和土地投資，它是產(chǎn)品模式的指南和條件。開發(fā)模式·項(xiàng)目市場背景、土地屬性相似=》項(xiàng)目“前提”保證可復(fù)制性·項(xiàng)目定位、產(chǎn)品相似=》開發(fā)中復(fù)制產(chǎn)品，加快速度·項(xiàng)目營銷操作、品牌精神相似=》經(jīng)驗(yàn)值、品牌效益兌現(xiàn)產(chǎn)品模式地產(chǎn)企業(yè)的三個模式和關(guān)系：開發(fā)模式?jīng)Q定企業(yè)的優(yōu)勢，產(chǎn)品模式?jīng)Q定項(xiàng)目優(yōu)勢，不同的企業(yè)選擇不同的開發(fā)模式。第二十五頁，共五十頁。風(fēng)情小鎮(zhèn)產(chǎn)品模式地塊、市場的“相似性”：規(guī)模、空間位置、地塊形態(tài)、基礎(chǔ)市場競爭環(huán)境的研判定位、價值構(gòu)造、規(guī)劃的“相似性”：市場定位、產(chǎn)品體系、總規(guī)、園林、單體設(shè)計的決策工程安排、材料采購、施工工藝的“相似性”：施工及施工保證體系的推進(jìn)總體營銷策略、形象系統(tǒng)的“相似性”：營銷推廣、銷售、客戶服務(wù)的推進(jìn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、營銷標(biāo)準(zhǔn)化、品牌價值輸出是“產(chǎn)品模式”運(yùn)作的終極形式拿地環(huán)節(jié)在同一個“產(chǎn)品模式”的復(fù)制性開發(fā)中，要求企業(yè)分環(huán)節(jié)進(jìn)行“相似性”的控制全過程控制，使得資金使用效率提高、試錯成本降低、品牌價值累積施工環(huán)節(jié)銷售環(huán)節(jié)前期環(huán)節(jié)第二十六頁，共五十頁。1、“鎮(zhèn)”—鎮(zhèn)的規(guī)模、鎮(zhèn)的形態(tài)、鎮(zhèn)的韻味中等規(guī)模、小鎮(zhèn)的空間尺度、均好特征、情景與鄰里的場所特征。（大約1500-3500戶、20萬-60萬建面，是一個合適的TOWN的規(guī)模，千畝大盤則應(yīng)以“城”的空間形態(tài)和配置規(guī)劃）2、彈性強(qiáng)度，低密度或中等容積率，同質(zhì)化規(guī)劃根據(jù)定位區(qū)別，開發(fā)強(qiáng)度有很大的上下空間，可低密度的純別墅，也可涵蓋從獨(dú)棟到小高層的多種建筑形態(tài)，甚至高層，如0.74的協(xié)信TOWN城，1.0的中信森林湖。在規(guī)劃結(jié)構(gòu)上也有很多的變化空間，但開發(fā)商普遍采取“大圍合+行列式”的模式，確保土地綜合效益。

需要明確的一個基本認(rèn)識：作為一種產(chǎn)品模式的該類社區(qū)開發(fā)，它是規(guī)?；摹⒅剖交?、組團(tuán)化的，并帶有一定的“顯富”訴求，與幾百年自發(fā)形成的真正的西班牙小鎮(zhèn)相比，在多樣性、歷史感、純粹感、村落感上有很大差別，在情境上也難免有落差，不能等量齊觀。作為一種產(chǎn)品模式，西班牙風(fēng)情小鎮(zhèn)在社區(qū)形態(tài)和產(chǎn)品訴求上有多個共性特征。第二十七頁，共五十頁。3、產(chǎn)品價值體系上的“平衡”訴求作為近郊規(guī)模住區(qū)中的主流形態(tài)，強(qiáng)調(diào)公共空間價值與私家尺度的平衡（有內(nèi)有外）、城市生活（不強(qiáng)調(diào)城市意向，但要求與城市的通達(dá)和一定的城市服務(wù)配置）與環(huán)境訴求（有天有地）的平衡、居住夢想（低密度的概念與體驗(yàn)）與購買實(shí)力（總價控制）的平衡。4、單體產(chǎn)品在空間結(jié)構(gòu)、立面構(gòu)成、符號元素上的靈活組合

單體產(chǎn)品在空間結(jié)構(gòu)、風(fēng)格元素上有比較大的自由度，提供了較大的差異化創(chuàng)新空間。第二十八頁，共五十頁。1、多種發(fā)展階段市場下的適應(yīng)性，通?？杀ＷC相對的產(chǎn)品領(lǐng)先性、形象差異性，風(fēng)格的昭示可快速消解區(qū)域陌生度2、混合建筑形態(tài)，產(chǎn)品具有多樣性，客層涵蓋廣，客源拉動力較強(qiáng)，可快速啟動市場3、主體產(chǎn)品通常具有很強(qiáng)的溢價能力，但建成成本較低，在土地成本相對較低情況下，利潤率很高4、通常作為啟動區(qū)主體的多層及低密度產(chǎn)品工期短，可快速入市，資金使用效率很高，便于開發(fā)進(jìn)程的安排。5、在規(guī)劃設(shè)計、工程施工上難度較小，易于復(fù)制，從項(xiàng)目、企業(yè)層面都可強(qiáng)化規(guī)模效益、降低試錯成本作為一種產(chǎn)品模式，西班牙風(fēng)情小鎮(zhèn)對于企業(yè)在經(jīng)營上有多種可能的意義西班牙風(fēng)情小鎮(zhèn)近年在房地產(chǎn)開發(fā)中得以全面風(fēng)行，既與當(dāng)前國內(nèi)中間階層的大規(guī)模興起與時代精神相關(guān)，與快速上漲的市場相關(guān)，也與其本身在開發(fā)上的“便利性”相關(guān)。開發(fā)商的利潤動機(jī)、風(fēng)險意識是核心的驅(qū)動因素。第二十九頁，共五十頁。第三部分不同企業(yè)的產(chǎn)品策略選擇第三十頁，共五十頁。資源能力結(jié)構(gòu)時代性的潮流、市場發(fā)展趨勢資本訴求發(fā)展戰(zhàn)略及核心競爭力產(chǎn)品模式（產(chǎn)品線模式）常規(guī)開發(fā)模式獨(dú)創(chuàng)開發(fā)模式企業(yè)及外部各種因素可能直接決定產(chǎn)品模式，也可能先體現(xiàn)于開發(fā)模式選擇，再作用于產(chǎn)品模式選擇。兩種情況下都可以形成很強(qiáng)的競爭力，但基于開發(fā)模式唯一性的戰(zhàn)略更難以被替代。

有力的管控體系是企業(yè)實(shí)現(xiàn)競爭力的前提，例如龍湖的“飛行總部”、萬科的四大主線管理體系。第三十一頁，共五十頁。開發(fā)模式代表企業(yè)核心競爭力訂單商業(yè)模式萬達(dá)資源整合力品質(zhì)標(biāo)桿模式星河灣、龍湖產(chǎn)品鍛造力時尚概念模式SOHO中國特殊品牌魅力城市綜合體模式華潤生活價值引領(lǐng)性“旅游+地產(chǎn)”模式華僑城區(qū)域價值提升力碧桂園模式碧桂園規(guī)模生產(chǎn)力多產(chǎn)品線城市聚焦模式萬科管理效益與資本效率文化增值模式時代地產(chǎn)文化附著力

企業(yè)的競爭力主要在兩個維度上延伸，一為完善力（萬科為代表，專業(yè)精神）、一為征服力（世茂為代表，迪拜精神）不同開發(fā)模式的核心競爭力比較第三十二頁，共五十頁。

同一風(fēng)格表征下，產(chǎn)品模式的差異在哪里？比較的問題與范疇“情景化、規(guī)模擴(kuò)張”課題：從結(jié)構(gòu)、風(fēng)格兩個角度分別看,對于萬科是兩個產(chǎn)品發(fā)展的分支,情景洋房是重點(diǎn)從結(jié)構(gòu)上進(jìn)行了原創(chuàng)性,風(fēng)格上沒有嚴(yán)格限制,但在西班牙風(fēng)情小鎮(zhèn)這一品類上很注重風(fēng)格約束.“性價比”課題：中惠把西班牙風(fēng)格與萬科的結(jié)構(gòu)創(chuàng)新進(jìn)行了融合,同時通過結(jié)構(gòu)的再改造強(qiáng)化了空間的增值性，從而提升了產(chǎn)品的性價比競爭力。

“產(chǎn)品領(lǐng)先”課題：龍湖是在西班牙風(fēng)格的整體營造上探索最廣最深的,系統(tǒng)落實(shí)在單體、總規(guī)、景觀上,注重景觀的極致化,建筑表現(xiàn)的純粹性，原始元素運(yùn)用最多,風(fēng)格上最濃郁,但同時也進(jìn)行了很多手法的創(chuàng)新。第三十三頁，共五十頁。

萬科的產(chǎn)品模式形成：效率思維、體系化競爭、行業(yè)內(nèi)首次系統(tǒng)創(chuàng)新、郊區(qū)大盤開發(fā)研判維度新產(chǎn)品模式的要求經(jīng)營便利“高適應(yīng)性”適應(yīng)于中等規(guī)模地塊、適應(yīng)各種發(fā)展階段市場、適應(yīng)國內(nèi)UP階層核心需求規(guī)模效益、低試錯成本“市場差異性、行業(yè)領(lǐng)先性”單體價值上、社區(qū)價值上的領(lǐng)先性，強(qiáng)價值感，高溢價空間低市場風(fēng)險、高利潤回報“資金使用效率”低前期投入、建成快、易復(fù)制性管理出效益、整體資本回報高全國布局

住宅銷售專一模式

資金效率＞個案溢價

品牌價值輸出、累積管理線產(chǎn)品線運(yùn)營線支撐平臺企業(yè)訴求產(chǎn)品原則監(jiān)控線

第三十四頁，共五十頁。對于成熟開發(fā)商來說，領(lǐng)先的產(chǎn)品不一定十全十美,重點(diǎn)在必須滿足公司戰(zhàn)略和股東價值的訴求第三十五頁，共五十頁。代表作：深圳萬科城萬科松山湖1號常平萬科城廣州萬科城抓核心需求，大規(guī)模復(fù)制性開發(fā):較大規(guī)模的社區(qū),在全國范圍內(nèi)快速復(fù)制，TOWNHOUSE、情景洋房為主體產(chǎn)品,別墅前期立勢,高層后期剝皮.情景社區(qū):社區(qū)“情景”營造為核心,風(fēng)情街區(qū)與核心景觀前期呈現(xiàn),單體增值性兩個方向,前期體現(xiàn)與外部情景融合、資源占有,后期強(qiáng)化空間贈送.多品類延伸:形成不同層次市場的項(xiàng)目品牌:蘭喬圣菲的高端人文系列、萬科城的郊區(qū)中產(chǎn)大盤系列時機(jī)切入,利潤最大化:看準(zhǔn)區(qū)域市場產(chǎn)品變革的時機(jī)，以利潤為第一導(dǎo)向,例如松山湖1號，直接導(dǎo)入深圳萬科城的產(chǎn)品,定位為豪宅賣，快速開發(fā)快速溢價規(guī)范但沒有定勢:可變開發(fā)的靈活產(chǎn)品模式,如在市場調(diào)整的背景下松山湖1號從純TOWNHOUSE轉(zhuǎn)向小高層萬科的策略構(gòu)成資本效率思維、標(biāo)準(zhǔn)化思維第三十六頁，共五十頁。第三十七頁，共五十頁。第一階段目標(biāo)：快速成長為全國性的房地產(chǎn)公司龍湖的戰(zhàn)略路徑路徑選擇：直接進(jìn)入全國一線城市，快速成為當(dāng)?shù)刂髁靼l(fā)展商多年本地積累、強(qiáng)烈的擴(kuò)張意識面對超強(qiáng)競爭、對西班牙風(fēng)格產(chǎn)品的把握能力強(qiáng)、總部輸血能力有限

產(chǎn)品落腳點(diǎn)一：“契合潮流，快速回現(xiàn)”。產(chǎn)品落腳點(diǎn)二：“高端精品，最佳體驗(yàn)”。重慶根據(jù)地：成熟的城邦經(jīng)濟(jì)體終局目標(biāo)：在單一城市內(nèi)多業(yè)態(tài)布局在全國范圍內(nèi)多區(qū)域布局第三十八頁，共五十頁。第三十九頁，共五十頁。第四十頁，共五十頁。第四十一頁，共五十頁。第四十二頁，共五十頁。第四十三頁，共五十頁。

在這個過程中,西班牙風(fēng)情小鎮(zhèn)產(chǎn)品模式承擔(dān)著第一階段的主力任務(wù),這一產(chǎn)品模式在回現(xiàn)速度、溢價目標(biāo)、品牌拉動上都更合適，便于分公司的快速“原始積累”，且龍湖在重慶已經(jīng)積累了大量的產(chǎn)品經(jīng)驗(yàn)。第四十四頁，共五十頁。中惠的戰(zhàn)略路徑階段戰(zhàn)略目標(biāo)：抓住市場上行時機(jī)，快速擴(kuò)大規(guī)模路徑選擇：以低競爭的初級市場為突破口、快銷模式當(dāng)年拿地、當(dāng)年開發(fā)、當(dāng)年銷售產(chǎn)品落腳點(diǎn)：前期少投入，快速設(shè)計、快速建成、快速回現(xiàn)產(chǎn)品落腳點(diǎn)二：契合潮流，同時選擇可直接照搬、易于把握的產(chǎn)品類型產(chǎn)品落腳點(diǎn)：空間增值性提升性價比競爭力，并伺機(jī)提升單方銷售溢價