建筑--研發(fā)大樓項目可行性探討報告編制單位：鄭州經(jīng)略智成企業(yè)管理詢問有限公司可行性探討報告按用途

(1)用于企業(yè)融資、對外招商合作的可行性探討報告。這類探討報告通常要求市場分析精確、投資方案合理、并供應(yīng)競爭分析、營銷支配、管理方案、技術(shù)研發(fā)等實際作方案

(2)用于國家發(fā)展和改革委（以前的計委）立項的可行性探討報告、項目建議書、項目申請報告，該文件是依據(jù)《中華人民共和國行政許可法》和《國務(wù)院對確需保留的行政審批項目設(shè)定行政許可的確定》而編寫，是大型基礎(chǔ)設(shè)施項目立項的基礎(chǔ)文件，發(fā)改委依據(jù)可研報告進行核準、備案或批復(fù)，確定某個項目是否實施。另外醫(yī)藥企業(yè)在申請相關(guān)證書時也須要編寫可行性探討報告。

(3)用于銀行貸款的可行性探討報告，商業(yè)銀行在貸款前進行風險評估時，須要項目方出具具體的可行性探討報告,對于國家開發(fā)銀行等國內(nèi)銀行，若該報告由甲級資格單位出具，通常不須要再組織專家評審,部分銀行的貸款可行性探討報告不須要資格，但要求融資方案合理，分析正確，信息全面。另外在申請國家的相關(guān)政策支持資金、工商注冊時往往也須要編寫可研報告，該文件類似用于銀行貸款的可研，但工商注冊的可行性報告不須要編寫單位有資格。

(4)用于境外投資項目核準的可行性探討報告、項目申請報告，企業(yè)在實施走出去戰(zhàn)略，對國外礦產(chǎn)資源和其他產(chǎn)業(yè)投資時，須要編寫可行性探討報告或項目申請報告、報給國家發(fā)展和改革委或省發(fā)改委，須要申請中國進出口銀行境外投資重點項目信貸支持時，也須要可行性探討報告和項目申請報告。

(5)用于企業(yè)上市的可行性探討報告，這類可行性報告通常須要出具國家發(fā)改委的甲級工程詢問資格。經(jīng)略智成為多家創(chuàng)業(yè)板和中小板企業(yè)供應(yīng)可行性探討報告編寫服務(wù)（包括已經(jīng)上市和正打算上市的），積累的豐富的編寫閱歷。公司擁有行業(yè)內(nèi)最為豐富的數(shù)據(jù)庫、一流的市場調(diào)查和行業(yè)分析實力、高素養(yǎng)的復(fù)合型人才以及豐富的上市公司可行性探討報告編寫閱歷。

(6)用于申請政府資金（發(fā)改委資金、科技部資金、農(nóng)業(yè)部資金）的可行性探討報告，這類可行性報告通常須要出具國家發(fā)改委的甲級工程詢問資格.

【研發(fā)大樓項目可行性探討報告書目】

第一部分項目總論

其次部分項目建設(shè)背景、必要性、可行性

第三部分項目產(chǎn)品市場分析

第四部分項目產(chǎn)品規(guī)劃方案

第五部分項目建設(shè)地和土建總規(guī)

第六部分項目環(huán)保、節(jié)能和勞動平安方案

第七部分項目組織和勞動定員

第八部分項目實施進度支配

第九部分項目財務(wù)評價分析

第十部分項目財務(wù)效益、經(jīng)濟和社會效益評價

第十一部分項目風險分析及風險防控

第十二部分項目可行性探討結(jié)論和建議

【研發(fā)大樓項目可行性探討報告內(nèi)容】

第一部分研發(fā)大樓項目總論

總論作為可行性探討報告的首要部分，要綜合敘述探討報告中各部分的主要問題和探討結(jié)論，并對項目的可行和否提出最終建議，為可行性探討的審批供應(yīng)便利。

一、研發(fā)大樓項目背景

（一）項目名稱

（二）項目的承辦單位

（三）擔當可行性探討工作的單位狀況

（四）項目的主管部門

（五）項目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、目標

（六）項目建設(shè)地點

二、項目可行性探討主要結(jié)論

在可行性探討中，對項目的產(chǎn)品銷售、原料供應(yīng)、政策保障、技術(shù)方案、資金總額籌措、項目的

財務(wù)效益和國民經(jīng)濟、社會效益等重大問題，都應(yīng)得出明確的結(jié)論，主要包括：

（一）項目產(chǎn)品市場前景

（二）項目原料供應(yīng)問題

（三）項目政策保障問題

（四）項目資金保障問題

（五）項目組織保障問題

（六）項目技術(shù)保障問題

（七）項目人力保障問題

（八）項目風險限制問題

（九）項目財務(wù)效益結(jié)論

（十）項目社會效益結(jié)論

（十一）項目可行性綜合評價

三、主要技術(shù)經(jīng)濟指標表

在總論部分中，可將探討報告中各部分的主要技術(shù)經(jīng)濟指標匯總，列出主要技術(shù)經(jīng)濟指標表，使

審批和決策者對項目作全貌了解。

四、存在問題及建議

對可行性探討中提出的項目的主要問題進行說明并提出解決的建議。

其次部分研發(fā)大樓項目建設(shè)背景、必要性、可行性

這一部分主要應(yīng)說明項目發(fā)起的背景、投資的必要性、投資理由及項目開展的支撐性條件等等。

一、研發(fā)大樓項目建設(shè)背景

（一）國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃

（二）項目發(fā)起人以及發(fā)起緣由

（三）……

二、研發(fā)大樓項目建設(shè)必要性

（一）……

（二）……

（三）……

（四）……

三、研發(fā)大樓項目建設(shè)可行性

（一）經(jīng)濟可行性

（二）政策可行性

（三）技術(shù)可行性

（四）模式可行性

（五）組織和人力資源可行性

第三部分研發(fā)大樓項目產(chǎn)品市場分析

市場分析在可行性探討中的重要地位在于，任何一個項目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必需在對市場需求狀況有了充分了解以后才能確定。而且市場分析的結(jié)果，還可以確定產(chǎn)品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性探討報告中，要具體探討當前市場現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。

一、研發(fā)大樓項目產(chǎn)品市場調(diào)查

（一）研發(fā)大樓項目產(chǎn)品國際市場調(diào)查

（二）研發(fā)大樓項目產(chǎn)品國內(nèi)市場調(diào)查

（三）研發(fā)大樓項目產(chǎn)品價格調(diào)查

（四）研發(fā)大樓項目產(chǎn)品上游原料市場調(diào)查

（五）研發(fā)大樓項目產(chǎn)品下游消費市場調(diào)查

（六）研發(fā)大樓項目產(chǎn)品市場競爭調(diào)查

二、研發(fā)大樓項目產(chǎn)品市場預(yù)料

市場預(yù)料是市場調(diào)查在時間上和空間上的持續(xù)，利用市場調(diào)查所得到的信息資料，對本項目產(chǎn)品

將來市場需求量及相關(guān)因素進行定量和定性的推斷和分析，從而得出市場預(yù)料。在可行性探討工作報

告中，市場預(yù)料的結(jié)論是制訂產(chǎn)品方案，確定項目建設(shè)規(guī)模參考的重要依據(jù)。

（一）研發(fā)大樓項目產(chǎn)品國際市場預(yù)料

（二）研發(fā)大樓項目產(chǎn)品國內(nèi)市場預(yù)料

（三）研發(fā)大樓項目產(chǎn)品價格預(yù)料

（四）研發(fā)大樓項目產(chǎn)品上游原料市場預(yù)料

（五）研發(fā)大樓項目產(chǎn)品下游消費市場預(yù)料

（六）研發(fā)大樓項目發(fā)展前景綜述

第四部分研發(fā)大樓項目產(chǎn)品規(guī)劃方案

一、研發(fā)大樓項目產(chǎn)品產(chǎn)能規(guī)劃方案

二、研發(fā)大樓項目產(chǎn)品工藝規(guī)劃方案

（一）工藝設(shè)備選型

（二）工藝說明

（三）工藝流程

三、研發(fā)大樓項目產(chǎn)品營銷規(guī)劃方案

（一）營銷戰(zhàn)略規(guī)劃

（二）營銷模式

在商品經(jīng)濟環(huán)境中，企業(yè)要依據(jù)市場狀況，制定合格的銷售模式，爭取擴大市場份額，穩(wěn)定

銷售價格，提高產(chǎn)品競爭實力。因此，在可行性探討報告中，要對市場營銷模式進行具體探討。

1、投資者分成

2、企業(yè)自銷

3、國家部分收購

4、經(jīng)銷人代銷及代銷人狀況分析

（三）促銷策略

……

第五部分研發(fā)大樓項目建設(shè)地和土建總規(guī)

一、研發(fā)大樓項目建設(shè)地

（一）研發(fā)大樓項目建設(shè)地地理位置

（二）研發(fā)大樓項目建設(shè)地自然狀況

（三）研發(fā)大樓項目建設(shè)地資源狀況

（四）研發(fā)大樓項目建設(shè)地經(jīng)濟狀況

（五）研發(fā)大樓項目建設(shè)地人口狀況

二、研發(fā)大樓項目土建總規(guī)

（一）項目廠址及廠房建設(shè)

1、廠址

2、廠房建設(shè)內(nèi)容

3、廠房建設(shè)造價

（二）土建總圖布置

1、平面布置。列出項目主要單項工程的名稱、生產(chǎn)實力、占地面積、外形尺寸、流程依次

和布置方案。

2、豎向布置

（1）場址地形條件

（2）豎向布置方案

（3）場地標高及土石方工程量

3、技術(shù)改造項目原有建、構(gòu)筑物利用狀況

4、總平面布置圖（技術(shù)改造項目應(yīng)標明新建和原有以及拆除的建、構(gòu)筑物的位置）

5、總平面布置主要指標表

（三）場內(nèi)外運輸

1、場外運輸量及運輸方式

2、場內(nèi)運輸量及運輸方式

3、場內(nèi)運輸設(shè)施及設(shè)備

（四）項目土建及配套工程

1、項目占地

2、項目土建及配套工程內(nèi)容

（五）項目土建及配套工程造價

（六）項目其他協(xié)助工程

1、供水工程

2、供電工程

3、供暖工程

4、通信工程

5、其他

第六部分研發(fā)大樓項目環(huán)保、節(jié)能和勞動平安方案

在項目建設(shè)中，必需貫徹執(zhí)行國家有關(guān)環(huán)境愛護、能源節(jié)約和職業(yè)平安方面的法規(guī)、法律，對項目可能造成周邊環(huán)境影響或勞動者健康和平安的因素，必需在可行性探討階段進行論證分析，提出防治措施，并對其進行評價，舉薦技術(shù)可行、經(jīng)濟，且布局合理，對環(huán)境有害影響較小的最佳方案。依據(jù)國家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對環(huán)境有影響的建設(shè)項目都必需執(zhí)行環(huán)境影響報告書的審批制度，同時，在可行性探討報告中，對環(huán)境愛護和勞動平安要有特地論述。

一、研發(fā)大樓項目環(huán)境愛護

（一）項目環(huán)境愛護設(shè)計依據(jù)

（二）項目環(huán)境愛護措施

（三）項目環(huán)境愛護評價

二、研發(fā)大樓項目資源利用及能耗分析

（一）項目資源利用及能耗標準

（二）項目資源利用及能耗分析

三、研發(fā)大樓項目節(jié)能方案

（一）項目節(jié)能設(shè)計依據(jù)

（二）項目節(jié)能分析

四、研發(fā)大樓項目消防方案

（一）項目消防設(shè)計依據(jù)

（二）項目消防措施

（三）火災(zāi)報警系統(tǒng)

（四）滅火系統(tǒng)

（五）消防學問教化

五、研發(fā)大樓項目勞動平安衛(wèi)生方案

（一）項目勞動平安設(shè)計依據(jù)

（二）項目勞動平安愛護措施

第七部分研發(fā)大樓項目組織和勞動定員

在可行性探討報告中，依據(jù)項目規(guī)模、項目組成和工藝流程，探討提出相應(yīng)的企業(yè)組織機構(gòu)，勞動定員總數(shù)及勞動力來源及相應(yīng)的人員培訓支配。

一、研發(fā)大樓項目組織

（一）組織形式

（二）工作制度

二、研發(fā)大樓項目勞動定員和人員培訓

（一）勞動定員

（二）年總工資和職工年平均工資估算

（三）人員培訓及費用估算

第八部分研發(fā)大樓項目實施進度支配

項目實施時期的進度支配是可行性探討報告中的一個重要組成部分。項目實施時期亦稱投資時間，是指從正式確定建設(shè)項目到項目達到正常生產(chǎn)這段時期，這一時期包括項目實施打算，資金籌集支配，勘察設(shè)計和設(shè)備訂貨，施工打算，施工和生產(chǎn)打算，試運轉(zhuǎn)直到竣工驗收和交付運用等各個工作階段。這些階段的各項投資活動和各個工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密連接的，也有同時開展，相互交叉進行的。因此，在可行性探討階段，需將項目實施時期每個階段的工作環(huán)節(jié)進行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的支配。

一、研發(fā)大樓項目實施的各階段

（一）建立項目實施管理機構(gòu)

（二）資金籌集支配

（三）技術(shù)獲得和轉(zhuǎn)讓

（四）勘察設(shè)計和設(shè)備訂貨

（五）施工打算

（六）施工和生產(chǎn)打算

（七）竣工驗收

二、研發(fā)大樓項目實施進度表

三、研發(fā)大樓劑項目實施費用

（一）建設(shè)單位管理費

（二）生產(chǎn)籌備費

（三）生產(chǎn)職工培訓費

（四）辦公和生活家具購置費

（五）其他應(yīng)支出的費用

第九部分研發(fā)大樓項目財務(wù)評價分析

一、研發(fā)大樓項目總投資估算

圖：項目總投資估算體系

二、研發(fā)大樓項目資金籌措

一個建設(shè)項目所須要的投資資金，可以從多個來源渠道獲得。項目可行性探討階段，資金籌措工作是依據(jù)對建設(shè)項目固定資產(chǎn)投資估算和流淌資金估算的結(jié)果，探討落實資金的來源渠道和籌措方式，從中選擇條件實惠的資金?？尚行蕴接憟蟾嬷?，應(yīng)對每一種來源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。并附有必要的計算表格和附件。可行性探討中，應(yīng)對下列內(nèi)容加以說明：

（一）資金來源

（二）項目籌資方案

三、研發(fā)大樓項目投資運用支配

（一）投資運用支配

（二）借款償還支配

四、項目財務(wù)評價說明&財務(wù)測算假定

（一）計算依據(jù)及相關(guān)說明

（二）項目測算基本設(shè)定

五、研發(fā)大樓項目總成本費用估算

（一）干脆成本

（二）工資及福利費用

（三）折舊及攤銷

（四）工資及福利費用

（五）修理費

（六）財務(wù)費用

（七）其他費用

（八）財務(wù)費用

（九）總成本費用

六、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算

（一）銷售收入

（二）銷售稅金及附加

（三）增值稅

（四）銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算

七、損益及利潤安排估算

八、現(xiàn)金流估算

（一）項目投資現(xiàn)金流估算

（二）項目資本金現(xiàn)金流估算

九、不確定性分析

在對建設(shè)項目進行評價時，所采納的數(shù)據(jù)多數(shù)來自預(yù)料和估算。由于資料和信息的有限性，將來

的實際狀況可能和此有出入，這對項目投資決策會帶來風險。為避開或盡可能削減風險，就要分析不

確定性因素對項目經(jīng)濟評價指標的影響，以確定項目的牢靠性，這就是不確定性分析。

依據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可

行性探討中，一般要進行的盈虧平衡平分析、敏感性安排和概率分析，可視項目狀況而定。

（一）盈虧平衡分析

（二）敏感性分析

第十部分研發(fā)大樓項目財務(wù)效益、經(jīng)濟和社會效益評價

在建設(shè)項目的技術(shù)路途確定以后，必需對不同的方案進行財務(wù)、經(jīng)濟效益評價，推斷項目在經(jīng)濟上是否可行，并比選出優(yōu)秀方案。本部分的評價結(jié)論是建議方案取舍的主要依據(jù)之一，也是對建設(shè)項目進行投資決策的重要依據(jù)。本部分就可行性探討報告中財務(wù)、經(jīng)濟和社會效益評價的主要內(nèi)容做一概要說明

一、財務(wù)評價

財務(wù)評價是考察項目建成后的獲利實力、債務(wù)償還實力及外匯平衡實力的財務(wù)狀況，以推斷建設(shè)

項目在財務(wù)上的可行性。財務(wù)評價多用靜態(tài)分析和動態(tài)分析相結(jié)合，以動態(tài)為主的方法進行。并用財

務(wù)評價指標分別和相應(yīng)的基準參數(shù)——財務(wù)基準收益率、行業(yè)平均投資回收期、平均投資利潤率、投

資利稅率相比較，以推斷項目在財務(wù)上是否可行。

（一）財務(wù)凈現(xiàn)值

財務(wù)凈現(xiàn)值是指把項目計算期內(nèi)各年的財務(wù)凈現(xiàn)金流量，依據(jù)一個設(shè)定的標準折現(xiàn)率（基準

收益率）折算到建設(shè)期初（項目計算期第一年年初）的現(xiàn)值之和。財務(wù)凈現(xiàn)值是考察項目在其計

算期內(nèi)盈利實力的主要動態(tài)評價指標。

假如項目財務(wù)凈現(xiàn)值等于或大于零，表明項目的盈利實力達到或超過了所要求的盈利水平，

項目財務(wù)上可行。

（二）財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）

財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在整個計算期內(nèi)各年財務(wù)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)

率，也就是使項目的財務(wù)凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。

財務(wù)內(nèi)部收益率是反映項目實際收益率的一個動態(tài)指標，該指標越大越好。

一般狀況下，財務(wù)內(nèi)部收益率大于等于基準收益率時，項目可行。

（三）投資回收期Pt

投資回收期依據(jù)是否考慮資金時間價值可以分為靜態(tài)投資回收期和動態(tài)投資回收期。以動態(tài)

回收期為例：

（l）計算公式

動態(tài)投資回收期的計算在實際應(yīng)用中依據(jù)項目的現(xiàn)金流量表，用下列近似公式計算：

Pt＝（累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年數(shù)-1）+上一年累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的肯定值/出現(xiàn)

正值年份凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值

（2）評價準則

1）Pt≤Pc（基準投資回收期）時，說明項目（或方案）能在要求的時間內(nèi)收回投資，是可

行的；

2）Pt＞Pc時，則項目（或方案）不行行，應(yīng)予拒絕。

（四）項目投資收益率ROI

項目投資收益率是指項目達到設(shè)計實力后正常年份的年息稅前利潤或營運期內(nèi)年平均息稅前

利潤（EBIT)和項目總投資（TI）的比率?？偼顿Y收益率高于同行業(yè)的收益率參考值，表明用總

投資收益率表示的盈利實力滿意要求。

ROI≥部門（行業(yè)）平均投資利潤率（或基準投資利潤率）時，項目在財務(wù)上可考慮接受。

（五）項目投資利稅率

項目投資利稅率是指項目達到設(shè)計生產(chǎn)實力后的一個正常生產(chǎn)年份的年利潤總額或平均年利

潤總額和銷售稅金及附加和項目總投資的比率，計算公式為：

投資利稅率=年利稅總額或年平均利稅總額/總投資×100%

投資利稅率≥部門（行業(yè)）平均投資利稅率（或基準投資利稅率）時，項目在財務(wù)上可考慮

接受。

（六）項目資本金凈利潤率（ROE）

項目資本金凈利潤率是指項目達到設(shè)計實力后正常年份的年凈利潤或運營期內(nèi)平均凈利潤

(NP)和項目資本金(EC)的比率。

項目資本金凈利潤率高于同行業(yè)的凈利潤率參考值，表明用項目資本金凈利潤率表示的盈利

實力滿意要求。

（七）項目測算核心指標匯總表

二、國民經(jīng)濟評價

國民經(jīng)濟評價是項目經(jīng)濟評價的核心部分，是決策部門考慮項目取舍的重要依據(jù)。建設(shè)項目國民

經(jīng)濟評價采納費用和效益分析的方法，運用影子價格、影子匯率、影子工資和社會折現(xiàn)率等參數(shù)，計

算項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻，評價項目在經(jīng)濟上的合理性。國民經(jīng)濟評價采納國民經(jīng)濟盈利實力分析

和外匯效果分析，以經(jīng)濟內(nèi)部收益率（EIRR）作為主要的評價指標。依據(jù)項目的具體特點和實際須要

也可計算經(jīng)濟凈現(xiàn)值（ENPV）指標，涉及產(chǎn)品出口創(chuàng)匯或替代進口節(jié)匯的項