思源經(jīng)紀(jì)2011年7月永定河孔雀城7.2期營銷推廣方案謹(jǐn)呈：京御地產(chǎn)第一頁，共四十七頁。導(dǎo)言：隨著上半年房地產(chǎn)市場監(jiān)控報(bào)告的陸續(xù)面市，本輪調(diào)控政策在緊縮貨幣政策的影響下，對樓市的調(diào)控并未產(chǎn)生預(yù)期的效果第二頁，共四十七頁。報(bào)告目錄項(xiàng)目本體分析市場環(huán)境分析項(xiàng)目定位分析營銷推廣建議第三頁，共四十七頁。報(bào)告目錄項(xiàng)目本體分析市場環(huán)境分析項(xiàng)目定位分析營銷推廣建議項(xiàng)目發(fā)展回顧項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境分析項(xiàng)目本體SWOT分析第四頁，共四十七頁。項(xiàng)目本體分析第五頁，共四十七頁。報(bào)告目錄項(xiàng)目本體分析市場環(huán)境分析項(xiàng)目定位分析營銷推廣建議宏觀政策、市場環(huán)境區(qū)域競爭市場區(qū)域競品項(xiàng)目分析區(qū)域市場客群第六頁，共四十七頁。市場環(huán)境分析宏觀政策2011.1.16國八條限購限價(jià)2011.6.20保障房開工大限2011.4.20加大住宅供地2011.5.1一房一價(jià)全國執(zhí)行2011.1.27房產(chǎn)稅改革2011.1.20貨幣政策收緊國務(wù)院辦公廳發(fā)布“國八條”擴(kuò)大限購范圍、加大限購力度央行年內(nèi)六次上調(diào)準(zhǔn)備金率兩次加息房產(chǎn)稅改革上海、重慶試點(diǎn)邁出實(shí)質(zhì)性步伐國土部：今年加大住宅用地供應(yīng)加大對閑置房地產(chǎn)用地的清理力度《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》漲價(jià)沒門保障房開工時(shí)間設(shè)大限11月底前必須全面開工第七頁，共四十七頁。市場環(huán)境分析宏觀政策央行不斷加息，購房者還款壓力加大，導(dǎo)致購房者購買力度下降。房貸折扣大幅度取消，購房者享受不到優(yōu)惠，銀行制定多處附加條件，使貸款難度加大。第八頁，共四十七頁。市場環(huán)境分析宏觀政策銀行放款時(shí)間加長，剛需要購房者貸款節(jié)奏放緩，加息后，貸款購房比例更是縮減到20%以內(nèi)。購房者迫于銀行政策的調(diào)整，購房力度大幅度下降，一線城市樓市成交量下降明顯，許多購房者觀望情緒嚴(yán)重。第九頁，共四十七頁。市場環(huán)境分析宏觀政策小結(jié)隨著宏觀政策的不斷出臺，限購，加息已經(jīng)成為一線城市打壓房價(jià)的一種手段，銀行貸款難度加大，一次性付款成為現(xiàn)在購房者的首選，價(jià)格也成為了現(xiàn)在購房者共同關(guān)注的話題，針對宏觀政策，推出低價(jià)格，高回報(bào)的產(chǎn)品成為了開發(fā)商的首選。隨著房地產(chǎn)觀望情緒嚴(yán)重，越來越多的購房者選擇了不限購的遠(yuǎn)郊經(jīng)濟(jì)圈，價(jià)格也在購房者的承受范圍之內(nèi)。外來人口日益增多，許多外來戶口在京受限的同時(shí)，同樣會考慮京郊項(xiàng)目，不動產(chǎn)依舊是大眾首選。第十頁，共四十七頁。市場環(huán)境2011年上半年北京市商品房市場供應(yīng)、需求量均成上升趨勢，但供應(yīng)量大于需求量；從商品房供需比值來看，供需比值進(jìn)一步增大，市場供過于求，導(dǎo)致后市競爭激烈。市場環(huán)境分析第十一頁，共四十七頁。市場環(huán)境2011年上半年商品房成交價(jià)格走勢2011年北京市商品房成交價(jià)格在6月份受香河風(fēng)波的影響，價(jià)格下降后，到了7月，又慢慢回穩(wěn)。自限購令頒布以來市場陷入量跌價(jià)滯局面市場環(huán)境分析第十二頁，共四十七頁。市場環(huán)境5月計(jì)劃開盤數(shù)量45個(gè)，受市場影響實(shí)際開盤數(shù)量只有15個(gè)6月計(jì)劃開盤數(shù)量37個(gè)，市場開始放盤7月計(jì)劃開盤項(xiàng)目僅28個(gè)，計(jì)劃開盤數(shù)量連續(xù)三個(gè)月下滑。其中，計(jì)劃7月開盤的純新盤達(dá)10個(gè)，占總計(jì)劃開盤數(shù)量的35.7%市場環(huán)境分析第十三頁，共四十七頁。市場環(huán)境分析市場環(huán)境“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”是在北京周邊的十余個(gè)區(qū)縣，建設(shè)高層次人才創(chuàng)業(yè)園區(qū)、科技成果孵化園區(qū)、新興產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)、現(xiàn)代物流園區(qū)，以新興產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)圈。固安縣是南北交通重要的核心地段，無縫與北京對接輕軌，第二機(jī)場的落戶，為固安的市場帶來了沖擊。第十四頁，共四十七頁。市場環(huán)境分析市場環(huán)境“天子腳下”的固安，地處天安門正南50公里，恰好位于中國的“咽喉地帶”，可輻射中國北方5億人口的巨大市場，自古就是兵家的必爭的膏腴之地。當(dāng)中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展從廣東、浦東發(fā)展到“第三臺發(fā)動機(jī)”--京津冀的時(shí)候，固安成了一片沸騰的熱土，迅速成為最有活力和最具投資價(jià)值的區(qū)域之一。第十五頁，共四十七頁。市場環(huán)境分析市場環(huán)境固安永定河孔雀城位于京開高速與永定河交匯處，毗鄰106國道，距天安門正南50公里，屬于環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈經(jīng)濟(jì)建設(shè)的核心地段。北側(cè)為大型主城區(qū)，地理位置優(yōu)越?？拷锥嫉诙C(jī)場。第十六頁，共四十七頁。市場環(huán)境分析市場環(huán)境小結(jié)隨著北京市場限購嚴(yán)重，房產(chǎn)交易量持續(xù)下降，環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈的蓬勃發(fā)展，固安的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，越來越多的投資商來到固安，發(fā)展固安的市場，針對固安良好的發(fā)展空間，開發(fā)固安的房地產(chǎn)市場成為了許多開發(fā)商的理想選擇。再不受限、離首都近的同時(shí)，更多的購房者會瞄準(zhǔn)固安的房地產(chǎn)市場。第十七頁，共四十七頁。市場環(huán)境分析區(qū)域競爭市場5月開盤數(shù)量：7個(gè)物業(yè)類型：住宅、別墅典型項(xiàng)目：金地仰山6月開盤數(shù)量：9個(gè)物業(yè)類型：住宅、別墅典型項(xiàng)目：金地仰山、旭輝御府7月開盤數(shù)量：12個(gè)物業(yè)類型：住宅、別墅典型項(xiàng)目：旭輝御府、金地仰山、華潤公元九里大興區(qū)大興區(qū)作為南城計(jì)劃新興區(qū)，市場放量逐月增加，后期眾多新盤將會進(jìn)駐大興；在后期市場大量樓盤中同類產(chǎn)品增加，市場競爭將更加激烈第十八頁，共四十七頁。市場環(huán)境分析北京永定河106國道橘洲中宏新界學(xué)府芳園紅城匯豐家園萬匯廣場孔雀大衛(wèi)城天順家園方城馨苑第九區(qū)恒基現(xiàn)代城永定河孔雀城競品項(xiàng)目普宅項(xiàng)目核心區(qū)北部區(qū)域南部區(qū)域孔雀英國宮龍TOWN區(qū)域競爭市場第十九頁，共四十七頁。區(qū)域競爭市場序號項(xiàng)目名稱占地面積（㎡）建筑面積（㎡）容積率產(chǎn)品情況銷售價(jià)格1孔雀大衛(wèi)城1000002500002.5一居60㎡二居90㎡三居110-135㎡躍層200㎡二期6300三期65002北京第九區(qū)534001498002.686㎡兩居、160-170㎡四居65003恒基·現(xiàn)代城970002400002.5一居68㎡，二居85-97㎡，三居140㎡6500-70004中宏新界1400005000002.9一居50㎡二居70-80㎡，三居140㎡

75005K2紅樹灣700001600002.3二居80-90㎡三居120㎡躍層200㎡80006國泉城192600600002.5二居75㎡，三居114㎡6300-6400市場環(huán)境分析第二十頁，共四十七頁。區(qū)域競爭市場序號項(xiàng)目名稱占地面積（㎡）建筑面積（㎡）容積率產(chǎn)品情況銷售價(jià)格7橘洲400001360002.9一居60-70㎡，二居80㎡，三居120-130㎡67008孔雀英國宮4200008200001.8一居室50平米，二居室80-88平米，三居室103-123平米6800-70009中央公館26585280000.9二居80㎡-100㎡三居100㎡-140㎡650010紫御城22000830002.95二居85㎡-86㎡

580011方正英郡750002200002.5一居44㎡-54㎡，二居70㎡-90㎡，三居133㎡650012龍town4300002.02一居57㎡-67㎡二居82㎡-96㎡三居106㎡-128㎡

6500市場環(huán)境分析第二十一頁，共四十七頁。市場環(huán)境分析區(qū)域競爭市場小結(jié)隨著固安工業(yè)區(qū)的日益完善，加上固安縣眾多大盤興起，許多同類產(chǎn)品競爭激烈，京南第一盤的位置受到嚴(yán)重考驗(yàn)，后期推出的產(chǎn)品將面臨最大程度的考驗(yàn)。第二十二頁，共四十七頁。

項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置：大興區(qū)興盛街與樂園路十字路口西北角產(chǎn)權(quán)年限：70年總建筑面積：17.18萬平米容積率：1.5綠化率：35%建筑形式：花園洋房、平層別墅、小高層戶型情況：花園洋房145—280㎡

小高層公寓90—315㎡

平層別墅235—450㎡銷售分期情況:分多期開盤，端午節(jié)期間進(jìn)入市場；區(qū)域競品分析旭輝御府市場環(huán)境分析第二十三頁，共四十七頁。

推廣訴求：社區(qū)會所、低密度住宅、贈送花園；客群定位：追求高品質(zhì)生活的高收入人群；外部競爭：華潤、保利、金地群樓立，項(xiàng)目銷售壓力大；銷售進(jìn)度：①項(xiàng)目6月5日開盤，首盤放量332套；

②項(xiàng)目開盤主推130-160平的戶型，開

盤當(dāng)天認(rèn)購120套，成交率約36%；

③項(xiàng)目當(dāng)期對外報(bào)價(jià)23000元/平米，實(shí)

際成交價(jià)為20000元/平米；優(yōu)惠情況：①開盤當(dāng)天一次性92折，按揭95折；

②持VIP卡再享98折，七日內(nèi)轉(zhuǎn)簽再享98折營銷情況區(qū)域競品分析市場環(huán)境分析第二十四頁，共四十七頁。

區(qū)域競品分析市場環(huán)境分析推廣近況旭輝御府本次推出的50套房源均為精品花園洋房，戶型為150-270平方米三到五居，十字方廳南北通透，雙開門私屬電梯，刷卡直接入戶。特惠價(jià)定位正常均價(jià)低3000元左右。

第二十五頁，共四十七頁。

項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置：大興新城北區(qū)產(chǎn)權(quán)年限：70年總建筑面積：

27.5萬平方米容積率：1.8綠化率：30%建筑形式：板樓小高層戶型情況：二居87-92平米，三居89-140平米，四居140-180平米銷售分期情況:四期在售市場環(huán)境分析區(qū)域競品分析金地仰山第二十六頁，共四十七頁。

營銷概況推廣訴求：花園洋房，地鐵沿線，配套完善、低密住宅客群定位：自住型和改善型外部競爭：項(xiàng)目周邊配套完善、區(qū)位優(yōu)勢、品牌效應(yīng)，競爭處在有利地位銷售進(jìn)度：①項(xiàng)目5月1日開盤，主推花園洋房

②項(xiàng)目開盤主推80-180平的二居至四居戶型

③板樓報(bào)價(jià)19000、花園洋房報(bào)價(jià)23000，項(xiàng)目實(shí)際成交價(jià)約20000優(yōu)惠情況：①全款96折，按揭99折市場環(huán)境分析區(qū)域競品分析第二十七頁，共四十七頁。

推廣概況金地仰山項(xiàng)目待售戶型為96平米起三居，起價(jià)20000元/平米，南北通透，明廚明衛(wèi)?，F(xiàn)可攜帶身份證、戶口本、結(jié)婚證至售樓處進(jìn)行排號，開盤當(dāng)天可享全款96*98折。項(xiàng)目1期復(fù)式尾房在售，為117-170平3居、180平4居。2期80-138平米2-3居在售，均價(jià)19000元/平米。市場環(huán)境分析區(qū)域競品分析第二十八頁，共四十七頁。

項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置：固安106國道與朝陽大道交界處產(chǎn)權(quán)年限：70年總建筑面積：82萬平米容積率：1.8綠化率：35%建筑形式：疊拼別墅、花園洋房、小高層、高層戶型情況：50平米的一居到123平米的三居銷售分期情況:分多期開盤，預(yù)計(jì)7月中旬進(jìn)入市場；營銷重點(diǎn)：異國風(fēng)情、低密度人居、景觀住宅。開盤情況：7月23日開盤市場環(huán)境分析區(qū)域競品分析孔雀英國宮第二十九頁，共四十七頁。

推廣訴求：英倫風(fēng)格、英式花園、低密住宅；客群定位：自住型、投資型外部競爭：周邊項(xiàng)目較多，同類產(chǎn)品競爭壓力大銷售進(jìn)度：①項(xiàng)目7月23日開盤；

②項(xiàng)目開盤主推80——120主力戶型；

③項(xiàng)目當(dāng)期對外報(bào)價(jià)6800元/平米優(yōu)惠情況：排卡優(yōu)惠1萬元

營銷情況市場環(huán)境分析區(qū)域競品分析第三十頁，共四十七頁。

推廣近況市場環(huán)境分析區(qū)域競品分析孔雀英國宮首期新品上市，80-90平米精致兩居，110-120平米闊景三居，攜手英國皇家園藝協(xié)會打造國內(nèi)首個(gè)英國皇家級園藝社區(qū)?，F(xiàn)憑身份證登記申請置業(yè)基金，無需繳納任何排卡費(fèi)即可享受總房款抵減1萬元優(yōu)惠。第三十一頁，共四十七頁。

項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置：房山區(qū)竇店鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府以北200米處產(chǎn)權(quán)年限：70年總建面積：16.4萬平方米容積率：2綠化率：30%建筑形式：板樓小高層戶型情況：二居80㎡,三居95㎡-120㎡銷售分期情況：分期銷售區(qū)域競品分析市場環(huán)境分析萬科幸福匯第三十二頁，共四十七頁。

營銷概況推廣訴求：花園洋房，配套完善、低密優(yōu)勢

客群定位：自住型、投資型外部競爭：配套完善、總價(jià)適宜、品牌效應(yīng)、區(qū)位優(yōu)勢銷售進(jìn)度：①項(xiàng)目6月5日開盤，首盤放量180套

項(xiàng)目后期貨量約1000套（80平兩居、95-115平三居）

②項(xiàng)目開盤主推80平的二居戶型

③項(xiàng)目報(bào)價(jià)10000，實(shí)際成交均價(jià)9500

④面市戶型均為小戶型，開盤當(dāng)天成交

量約80%區(qū)域競品分析市場環(huán)境分析第三十三頁，共四十七頁。

區(qū)域競品分析市場環(huán)境分析推廣近況萬科幸福匯現(xiàn)均價(jià)每平米一萬元，辦卡可享99折優(yōu)惠，并現(xiàn)場抽獎送精美床單，網(wǎng)友當(dāng)場5人填表辦卡。第三十四頁，共四十七頁。

項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置：固安城區(qū)新源西街大龍?zhí)玫貕K產(chǎn)權(quán)年限：70年總建筑面積：100萬平米容積率：2.02綠化率：31%建筑形式：住宅、精裝公寓，聯(lián)排別墅戶型情況：一居：57~67平，二居：82~96平；三居：106~128平銷售分期情況:分多期開盤，7月23日開盤市場環(huán)境分析區(qū)域競品分析龍Town第三十五頁，共四十七頁。

營銷情況推廣訴求：西班牙風(fēng)格、水景住宅、風(fēng)水顧問客群定位：居住型、追求高品質(zhì)生活、離城不離城居住者外部競爭：低密住宅、配套完善樓盤動態(tài)：①項(xiàng)目排卡完畢，7月23日推盤，推盤量400套；

②項(xiàng)目首期面市產(chǎn)品為高層景觀住宅和精裝公寓，面市產(chǎn)品戶型為58平的一居到130平米的三居，主推兩居。面市均價(jià)預(yù)估6700元左右

③預(yù)計(jì)項(xiàng)目后市二期產(chǎn)品仍以景觀住宅和精裝公寓為主優(yōu)惠情況：排卡抵1萬元房款市場環(huán)境分析區(qū)域競品分析第三十六頁，共四十七頁。

推廣近況市場環(huán)境分析區(qū)域競品分析龍Town屬于西班牙式風(fēng)格，總共分為四期開發(fā)，一期和四期是高層景觀住宅，二期和三期是聯(lián)排別墅。一期房源主要為高層住宅和精品公寓，共計(jì)一千余套；首期開盤639套房源，7月23日開盤當(dāng)天開400套，分別為2#、6#、9#、11#。最低首付10萬元，均價(jià)6500元/㎡，預(yù)計(jì)2012年12月入住。開盤當(dāng)天認(rèn)購套數(shù)（截止到中午1點(diǎn)30左右）共計(jì)認(rèn)購237套，占開放房源的59%。第三十七頁，共四十七頁。

項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置：房山區(qū)張坊鎮(zhèn)西行2公里即到產(chǎn)權(quán)年限：70年總建筑面積：325萬平方米容積率：0.3綠化率：85%建筑形式：板樓低層多層戶型情況：一居30㎡二居90㎡銷售分期情況：分期銷售、在售樓盤市場環(huán)境分析區(qū)域競品分析天鵝湖第三十八頁，共四十七頁。

營銷情況推廣訴求：景觀居所,水景地產(chǎn),旅游地產(chǎn)，低密住宅，

大盤開發(fā)客群定位：改善型、追求高品質(zhì)生活、離城不離城居住者外部競爭：低密住宅、大盤效應(yīng)、價(jià)格優(yōu)勢具有一定的競爭實(shí)力銷售進(jìn)度：①項(xiàng)目目前毛坯在售，在售物業(yè)以景觀別墅為主；

②項(xiàng)目銷售均價(jià)為7800元；

③預(yù)計(jì)后市供貨量仍以別墅為主，輔以花園

洋房優(yōu)惠情況：全款95折市場環(huán)境分析區(qū)域競品分析第三十九頁，共四十七頁。推廣近況市場環(huán)境分析區(qū)域競品分析二期天鵝湖?金峪谷已于7月17日開盤，開盤銷售超80%，現(xiàn)緊急加推新房源，疊拼別墅115萬/套起，面積約205-250平米，贈送約70平米，其中下疊贈庭院、上疊贈露臺、中疊設(shè)計(jì)多功能家庭廳；聯(lián)排別墅220萬/套起，面積約280-290平米，贈送約100-115平米，贈庭院、露臺、車位、家庭多功能廳。

目前認(rèn)購直享1萬抵6萬、一次性付款95折、及時(shí)簽約再減2萬等優(yōu)惠。2011年5月15日A區(qū)