第五章

城鎮(zhèn)地籍調(diào)查

前

言

?

城鎮(zhèn)地籍調(diào)查即城鎮(zhèn)土地調(diào)查

，簡稱地籍調(diào)查。地籍調(diào)查是一項國家措施，是地籍管理的重要內(nèi)容之一。城鎮(zhèn)地籍調(diào)查由權(quán)屬調(diào)查和地籍測量兩項工作構(gòu)成。權(quán)屬調(diào)查是整個地籍調(diào)查的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，有序地、準(zhǔn)確地確定宗地的界址、權(quán)屬等是其工作的核心。地籍測量在權(quán)屬調(diào)查基礎(chǔ)上，以形成地籍圖、宗地圖和取得宗地面積為其主要成果。權(quán)屬調(diào)查和地籍測量相互銜接，共同完成地籍調(diào)查任務(wù)。

本章內(nèi)容

一、地籍調(diào)查概述二、初始地籍調(diào)查準(zhǔn)備工作三、城鎮(zhèn)土地權(quán)屬調(diào)查四、地籍調(diào)查成果整理歸檔五、地籍調(diào)查成果檢查驗收

第一節(jié)

地籍調(diào)查概述

本節(jié)內(nèi)容

一、地籍調(diào)查基本概念二、地籍調(diào)查基本要求三、地籍調(diào)查的原則四、技術(shù)路線與方法五、地籍調(diào)查程序與成果

一、地籍調(diào)查的基本概念

地籍調(diào)查概念

地籍調(diào)查，是對城市、建制鎮(zhèn)內(nèi)部和農(nóng)村居民地等非農(nóng)建設(shè)用地，以土地權(quán)屬為核心開展的調(diào)查。其主要任務(wù)是查清每宗土地的權(quán)屬、位置、界線、數(shù)量和用途等基本情況。其調(diào)查范圍與農(nóng)村土地調(diào)查確定的“城鎮(zhèn)村及工礦用地”范圍相互銜接。根據(jù)調(diào)查時期和任務(wù)的不同，地籍調(diào)查分為初始地籍調(diào)查和變更地籍調(diào)查，分別在初始和變更土地登記前進(jìn)行。

地籍調(diào)查的目的

查清調(diào)查區(qū)內(nèi)土地利用和土地權(quán)屬狀況

為土地登記提供技術(shù)、法律依據(jù)

為土地利用、土地規(guī)劃、地政管理

土地儲備、房地產(chǎn)市場管理等提供基礎(chǔ)資料

地籍調(diào)查的類型

按照調(diào)查的先后工作重點

權(quán)屬調(diào)查

地籍測量

按照時期與任務(wù)

初始調(diào)查

變更調(diào)查

按照調(diào)查的區(qū)域

村莊地籍調(diào)查

城鎮(zhèn)地籍調(diào)查

初始調(diào)查與變更調(diào)查

基

礎(chǔ)

初始調(diào)

變更調(diào)維持其現(xiàn)勢性、實效性

查

查

農(nóng)村地籍調(diào)查與城鎮(zhèn)地籍調(diào)查

區(qū)域

使用規(guī)程

《村莊地籍調(diào)查規(guī)程

（試行）》

村莊地籍調(diào)查

級別

村

級

測量特點

相對低精度、低標(biāo)準(zhǔn)、大范圍

高精度

高標(biāo)準(zhǔn)

范圍小

結(jié)果

分幅土地權(quán)屬界線圖

地籍圖及權(quán)屬成果

備注

結(jié)合土地利用現(xiàn)狀調(diào)查進(jìn)行

城鎮(zhèn)地籍調(diào)查

《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》

城鎮(zhèn)含村莊內(nèi)部

地籍調(diào)查的范圍

城鎮(zhèn)地籍

城市、建制鎮(zhèn)內(nèi)部

獨立工礦內(nèi)部

村莊地籍

城鎮(zhèn)郊區(qū)、集鎮(zhèn)、村莊

國營農(nóng)林牧漁場

地籍調(diào)查的單元

地籍調(diào)查的單元是宗地。宗地是被權(quán)屬界線封閉的地塊。

宗地的劃分

①凡被權(quán)屬界址線封閉的地塊劃為一宗地；②一個地塊內(nèi)由幾個土地使用者共同使用而其間又難以劃清權(quán)屬界線的劃為共用宗地；③大型單位用地內(nèi)部具有法人資格的獨立經(jīng)濟(jì)核算單位用地、或被道路、圍墻等明顯線狀地物分割成單一地類的地塊亦單獨分宗；④難以調(diào)處的爭議地、⑤未確定使用權(quán)的土地（如河流、公路等公共基礎(chǔ)設(shè)施用地）按用地范圍單獨劃宗

。

二、地籍調(diào)查的基本要求

??比例尺：

地籍調(diào)查在城市和城鎮(zhèn)建成區(qū)采用1：500作為基本比例尺；其他區(qū)域可采用1：1000或1：2000比例尺。

農(nóng)村村莊地籍一般采用1:2000比例尺。

數(shù)學(xué)基礎(chǔ)：平面坐標(biāo)系統(tǒng)可自行確定，盡可能采用1980西安坐標(biāo)系。高程系統(tǒng)采用1985國家高程基準(zhǔn)。標(biāo)準(zhǔn)分幅圖采用高斯-克呂格投影，1：500、1：2000標(biāo)準(zhǔn)分幅圖或數(shù)據(jù)按1.5°分帶（可任選中央子午線）。長度單位采用米（m），保留2位小數(shù)；面積單位采用平方米（m2），保留1位小數(shù)。

二、地籍調(diào)查的基本要求

?土地分類：以土地用途為主要依據(jù)，與批準(zhǔn)用途不符的，應(yīng)特別備注。分類體系執(zhí)行《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2007），調(diào)查至二級。

作業(yè)依據(jù)：

主要為《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》；

《全國土地調(diào)查技術(shù)規(guī)程》；《土地利用現(xiàn)狀分類》；《城鎮(zhèn)地籍?dāng)?shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)》

；《城市測量規(guī)范》

；《全球定位系統(tǒng)（GPS）測量規(guī)范》

；國家三、四等水準(zhǔn)測量規(guī)范》

；《全國土地調(diào)查成果檢查驗收辦法》；其他相關(guān)法律法規(guī)和技術(shù)文件。

?三、地籍調(diào)查原則

地籍調(diào)查基本原則

符合國家土地法律法規(guī)

尊重歷史，實事求是

滿足地籍管理要求

符合多用途需要原則

三、地籍調(diào)查原則

地籍調(diào)查作業(yè)原則

充分準(zhǔn)備

周密計劃

因地制宜

統(tǒng)一安排

四、地籍調(diào)查的技術(shù)路線與方法

?

（1）對未開展地籍調(diào)查的地區(qū)。開展初始權(quán)屬調(diào)查，確定宗地位置、界址、權(quán)屬等有關(guān)信息；采用全解析法實測界址點坐標(biāo)；應(yīng)用3S技術(shù)手段，用全野外數(shù)字測量方法測制數(shù)字線劃圖（DLG）；將解析法實測界址點及其他地籍要素與數(shù)字線劃圖（DLG）套合，經(jīng)整飾后制作地籍圖，然后按照標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)格式建立城鎮(zhèn)地籍信息數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)。

四、地籍調(diào)查的技術(shù)路線與方法

?

（2）對已建地籍管理信息系統(tǒng)的地區(qū)。在充分利用已有的成果資料基礎(chǔ)上，進(jìn)行變更地籍調(diào)查。

對發(fā)生變化的地物進(jìn)行修測、補(bǔ)測。對界址點和主要地籍要素進(jìn)行實測，對一般地籍要素利用已有的成果資料進(jìn)行套合整飾，形成地籍圖，然后按標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)格式更新地籍信息數(shù)據(jù)庫。

對于已具有現(xiàn)勢性好的大比例尺ＤＯＭ的地區(qū)，也可將解析法實測界址點、其他有關(guān)地籍要素與大比例尺數(shù)字正射影像圖（DOM）套合，經(jīng)整飾后直接制作成地籍?dāng)?shù)字正射影像圖。

?五、地籍調(diào)查的程序與主要成果

1、調(diào)查工作程序

初始城鎮(zhèn)地籍調(diào)查是一項綜合性、系統(tǒng)性的工程，其工作程序主要包含調(diào)查準(zhǔn)備、權(quán)屬調(diào)查、地籍測量、數(shù)據(jù)庫建設(shè)、文字報告、成果檢查驗收、資料歸檔等幾個步驟，其作業(yè)流程如圖5-1所示。

?

準(zhǔn)備階段

初

始

地

籍

調(diào)

查

流

程

圖

組織協(xié)調(diào)

通

告

權(quán)屬、權(quán)源等材料準(zhǔn)備

方案設(shè)計

調(diào)查計劃

設(shè)備準(zhǔn)備

材料準(zhǔn)備

人員培訓(xùn)

權(quán)屬調(diào)查

制作工作底圖

街坊圖地籍號

申請登記

指界通知

現(xiàn)場指界

設(shè)定界標(biāo)

填地籍調(diào)查表

地籍測量

控制測量

界址地物測量

繪制地籍圖

面積量算

補(bǔ)填調(diào)查表

繪宗地圖

ChinaUniversityofGeosciencesTian土地登記發(fā)證

工作總結(jié)

檢查驗收

Yi

2、初始地籍調(diào)查主要成果

??（1）地籍調(diào)查成果。

包括地籍調(diào)查底圖、地籍調(diào)查表（附法人身份證明、指界委托書、權(quán)源材料）、宗地草圖（附邊長堪丈記錄）；控制測量、細(xì)部測量的原始記錄；控制點網(wǎng)圖、點之記；控制點成果表、平差資料；儀器鑒定資料；街道、街坊分布圖；以街坊為單位的宗地面積計算表，解析界址點成果表；以街道為單位宗地面積匯總表；城鎮(zhèn)土地分類面積統(tǒng)計表；土地變更情況登記表；地籍圖、地形圖及其結(jié)合表，宗地圖；違法用地、閑置土地分布圖；專題調(diào)查圖。

2、初始地籍調(diào)查主要成果

????（2）文檔資料

包括城鎮(zhèn)地籍調(diào)查技術(shù)設(shè)計書、城鎮(zhèn)地籍調(diào)查實施方案、城鎮(zhèn)地籍調(diào)查技術(shù)總結(jié)、城鎮(zhèn)地籍調(diào)查工作報告、城鎮(zhèn)地籍調(diào)查監(jiān)理報告、城鎮(zhèn)地籍?dāng)?shù)據(jù)庫建庫及基礎(chǔ)測繪數(shù)據(jù)庫更新報告、其他專題報告、內(nèi)外業(yè)自檢、互檢、專檢、檢查等資料、內(nèi)業(yè)成圖、數(shù)據(jù)入庫等重要的過程數(shù)據(jù)。

（3）數(shù)據(jù)成果資料

包括城鎮(zhèn)地籍及基礎(chǔ)測繪數(shù)據(jù)庫、控制測量成果、細(xì)部測量成果數(shù)據(jù)、各類圖形報表電子數(shù)據(jù)、各類文字報告電子數(shù)據(jù)。

第二節(jié)

地籍調(diào)查的準(zhǔn)備工作

第二節(jié)

地籍調(diào)查的準(zhǔn)備工作

?

初始地籍調(diào)查涉及

面多，規(guī)模大、范圍廣、費用巨大，內(nèi)容浩繁而復(fù)雜，因此，作為一項集法律與技術(shù)于一體的綜合性工程，在開展調(diào)查前，應(yīng)做好充分的準(zhǔn)備工作，以便確保調(diào)查工作的嚴(yán)謹(jǐn)、有序、高效地進(jìn)行，確保調(diào)查成果質(zhì)量符合要求。初始地籍調(diào)查的準(zhǔn)備工作主要包括：組織準(zhǔn)備、宣傳工作、試點工作、技術(shù)培訓(xùn)、儀器設(shè)備、資料收集與踏勘、制定調(diào)查技術(shù)方案等。

一、組織、宣傳、試點與培訓(xùn)

前期準(zhǔn)備

組織準(zhǔn)備

宣傳工作

調(diào)查試點

技術(shù)培訓(xùn)

二、確定調(diào)查區(qū)域

1、收集資料

?確定調(diào)查區(qū)需收集有關(guān)資料。其中，涉及城市規(guī)劃部門的相關(guān)資料有：大比例尺地形圖、城市近遠(yuǎn)期規(guī)劃圖、城市地圖等；涉及國土部門的相關(guān)資料有：更新調(diào)查圖件資料、最新DOM、土地利用總體規(guī)劃圖件資料、地籍圖等。

二、確定調(diào)查區(qū)域

2、基本原則

建成區(qū)確定的基本原則，一是集中連片，指城市行政區(qū)內(nèi)實際已成片開發(fā)建設(shè)，形成規(guī)模，與城市連為一體；二是基礎(chǔ)設(shè)施基本齊全，具備城市功能（具體見本教材第四章第四節(jié)城鎮(zhèn)、村莊等圖斑劃分的有關(guān)規(guī)定）。

?二、確定調(diào)查區(qū)域

3、應(yīng)注意的問題

①城中村應(yīng)納入城鎮(zhèn)調(diào)查；②城鎮(zhèn)邊緣與城市緊密相連的村莊應(yīng)作為城鎮(zhèn)調(diào)查；③城市邊緣與城市緊密相連征而未用的建設(shè)用地，應(yīng)納入城市調(diào)查；④城鎮(zhèn)地籍調(diào)查范圍要與農(nóng)村土地調(diào)查范圍互相銜接，做到不重不漏無縫拼接；⑤考慮到城鎮(zhèn)規(guī)模的發(fā)展擴(kuò)大，地籍測量控制網(wǎng)應(yīng)覆蓋城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)。

?三、資料收集與踏勘

1、資料收集

???（1）收集與調(diào)查有關(guān)的文件、技術(shù)規(guī)程和規(guī)定；

（2）收集有關(guān)權(quán)屬界線資料。如歷年來調(diào)查區(qū)域所有已登記及已批準(zhǔn)土地資料（尤其是征而未用的）；已登記（含變更）宗地明細(xì)表及界址檔案資料；近年以來政府批地單位明細(xì)表及定界成果等；城鎮(zhèn)建成區(qū)村莊權(quán)屬界線等資料等。

（3）收集能用于初始地籍調(diào)查工作的圖件。如調(diào)查區(qū)近期土地利用現(xiàn)狀圖、地形圖、房屋普查圖、航空攝影及衛(wèi)星遙感資料等；

三、資料收集與踏勘

1、資料收集

?（4）收集調(diào)查區(qū)域內(nèi)的測量控制網(wǎng)資料。主要有控制點的坐標(biāo)（包括成果表、控制網(wǎng)圖、點之記、技術(shù)總結(jié)）、坐標(biāo)系統(tǒng)的投影帶、坐標(biāo)系統(tǒng)的各項改正數(shù)、投影面等資料。對已有控制測量成果應(yīng)分析其精度、密度，確定能否滿足調(diào)查需要。

（5）收集調(diào)查區(qū)內(nèi)的各種用地資料和建筑物、構(gòu)筑物的產(chǎn)權(quán)資料等。不同部門應(yīng)分別收集。

?三、資料收集與踏勘

2、實地踏勘

?

初始地籍調(diào)查的踏勘就是根據(jù)調(diào)查區(qū)域范圍，實地了解調(diào)查區(qū)域內(nèi)的基本情況及控制點的完好情況，以使所制定的調(diào)查技術(shù)方案科學(xué)合理、符合實際。

四、制定初始地籍調(diào)查技術(shù)方案

調(diào)查技術(shù)方案的作用與要求

指導(dǎo)調(diào)查的工作程序

指導(dǎo)如何開展調(diào)查

直接關(guān)系整個地籍調(diào)查的質(zhì)量

要求認(rèn)真編寫。

經(jīng)上級主管部門批準(zhǔn)方可實施。

由調(diào)查任務(wù)實施單位負(fù)責(zé)編寫。

由上一級政府土地管理部門審批。

重大的變動修改須經(jīng)原審批部門批準(zhǔn)。

四、制定初始地籍調(diào)查技術(shù)方案

調(diào)查技術(shù)方案提綱

（1）調(diào)查區(qū)域的基本情況。地理位置、范圍、行政隸屬、用地概況、工作程序、人員組成、經(jīng)費安排、時間計劃、技術(shù)方案編寫依據(jù)等。

（2）權(quán)屬調(diào)查方案。確權(quán)規(guī)定、工作底圖、調(diào)查區(qū)劃分、地籍編號要求、指界方法與要求、界標(biāo)設(shè)置要求、宗地草圖勘丈方法與要求等。

（3）地籍測量技術(shù)設(shè)計。①地籍控制網(wǎng)：原成果分析與利用、坐標(biāo)系統(tǒng)、布設(shè)方案、控制點埋設(shè)要求、各項技術(shù)參數(shù)改正、觀測方法、計算方法。②細(xì)部測量：數(shù)據(jù)采集軟件、界址點觀測方法及精度要求。③地籍圖；比例尺、成圖方法；④面積量算：方法及精度要求。

（4）城鎮(zhèn)地籍?dāng)?shù)據(jù)庫建設(shè)方案。包括數(shù)據(jù)庫建設(shè)內(nèi)容、基本要求、數(shù)據(jù)源處理、數(shù)據(jù)采集與處理、數(shù)據(jù)檢查與入庫、數(shù)據(jù)庫更新、數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)建設(shè)等。

第三節(jié)

土地權(quán)屬調(diào)查

土

地

權(quán)

屬

國

有

國有土地所有權(quán)

國有土地使用權(quán)

集

體

集體土地所有權(quán)

集體土地使用權(quán)

土地權(quán)源

權(quán)利

國家所有

集體

所有

形式

來源

依照《土地改革法》、《城市郊區(qū)土地改革條例》沒收、征收、收歸國有的土地；

《憲法》、《土地法》中規(guī)定的國有土地；

國家依法征用的集體土地；其他形式

1956農(nóng)業(yè)合作社轉(zhuǎn)為集體所有的土地；

1962《六十條》；

《憲法》、《土地法》中規(guī)定的集體所有土地；

其他形式

解放前沿用下來的土地；

國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位解放時接收使用的土地；

國家征用集體土地；國家劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓的土地；

國家入股、國家出租、授權(quán)經(jīng)營的國有土地；其他形式

依法使用集體土地；有償安置；1962年前平調(diào)土地未退還；

1982年以前農(nóng)民集體自行使用本集體土地的等

集體撥用；私宅轉(zhuǎn)來；繼承、購買房產(chǎn)而來

與集體簽定承包合同等

多種原因

全民所有

村集體所有、鎮(zhèn)集體所有村內(nèi)兩個以上組織所有

國有

使用

集體

使用

國有使用

村、鎮(zhèn)企事業(yè)建設(shè)用地

建設(shè)用地使用權(quán)

宅基地

他項

權(quán)利

農(nóng)業(yè)用地使用權(quán)

抵押權(quán)；租賃權(quán)；地役權(quán)；耕作權(quán)；借用權(quán)等

權(quán)屬調(diào)查的概念

權(quán)屬調(diào)查一般是以宗地為基本調(diào)查對象，調(diào)查核實宗地的位置、權(quán)屬、界線、使用情況等，并進(jìn)行記錄。

一、權(quán)屬調(diào)查的任務(wù)與程序

權(quán)屬調(diào)查的任務(wù)

查清宗地位置

查清界址點（線）

查清宗地的使用情況

查清宗地權(quán)屬

一、權(quán)屬調(diào)查的任務(wù)與程序

權(quán)屬調(diào)查的程序

調(diào)查準(zhǔn)備工作

宗地權(quán)屬情況調(diào)查

界址調(diào)查

調(diào)查資料整理歸檔

權(quán)屬調(diào)查的實施流程

地籍調(diào)查準(zhǔn)備

土地登記公告

土地調(diào)查申請

土地

權(quán)利人

土地管理部門

材料審查

指界通知

現(xiàn)場確權(quán)

宗地草圖

地籍測量

成果應(yīng)用

劃分街坊

街坊草圖

預(yù)編宗地號

測繪與土地管理部門

權(quán)屬調(diào)查流程圖（以初始登記為例）

二、權(quán)屬調(diào)查的準(zhǔn)備工作

權(quán)屬

調(diào)

查

準(zhǔn)

備

制作調(diào)查工作底圖

劃分地籍街道、街坊和宗地

發(fā)送調(diào)查指界通知

實地調(diào)查前的準(zhǔn)備

二、權(quán)屬調(diào)查的準(zhǔn)備工作

注意問題：

各種資料尤其是權(quán)屬資料的完整、多樣；

工作任務(wù)明確、合理、協(xié)調(diào)統(tǒng)一；

考慮調(diào)查中各種可能的糾紛；

合理的劃分街坊、宗地，為地籍測量作準(zhǔn)備。

二、權(quán)屬調(diào)查的準(zhǔn)備工作

注意問題：

各種資料尤其是權(quán)屬資料的完整、多樣；

工作任務(wù)明確、合理、協(xié)調(diào)統(tǒng)一；

考慮調(diào)查中各種可能的糾紛；

合理的劃分街坊、宗地，為地籍測量作準(zhǔn)備。

二、權(quán)屬調(diào)查的準(zhǔn)備工作

1、外業(yè)調(diào)查底圖

?

調(diào)查底圖的制作。已有全覆蓋地籍圖的調(diào)查區(qū)域，或者有大比例尺地形圖或較大比例尺正射影像圖等的調(diào)查區(qū)域，可將已收集的登記界址成果、定界成果等通過轉(zhuǎn)換疊加到該地籍圖、地形圖或影像圖上，根據(jù)街道狀況統(tǒng)一劃分街坊、宗地，制作調(diào)查底圖。

城鎮(zhèn)市區(qū)：1:5001:1000農(nóng)村或

獨立礦區(qū)：1:10001:2000二、權(quán)屬調(diào)查的準(zhǔn)備工作

2、地籍街道、街坊劃分

?（1）地籍街道確定。地籍街道范圍一般以民政部門確定的城鎮(zhèn)行政街道界線為準(zhǔn)。對街道界線發(fā)生變化的區(qū)域，應(yīng)以最新的街道界線作為該街道劃分街坊的控制界線。在準(zhǔn)備好的初始地籍調(diào)查工作底圖上，勾繪出劃分街道的界線，再根據(jù)劃分的街道，進(jìn)行街坊的劃分。

地籍街道確定

ChinaUniversityofGeosciencesTianYi2、地籍街道、地籍街坊劃分

?（2）地籍街坊劃分。地籍街坊是指在街道界線控制范圍內(nèi)，由道路、河流、溝渠等線狀地物封閉的地塊。一般一個地籍街坊范圍內(nèi)的宗地數(shù)量控制在100個以內(nèi)為宜。如果自然街坊面積較小，可將幾個自然街坊合并；如果一個自然街坊面積較大宗地數(shù)量較多，也可將其分成多個地籍街坊。

（3）地籍街坊編號。地籍街坊劃分后，在所屬地籍街道內(nèi)按由西向東，從北到南，由“1”開始統(tǒng)一編排地籍街坊號。

?地籍街道劃分

第1街坊

第2街坊

街坊界線

第4街坊

第3街坊

第5街坊

1：5003、宗地劃分

?

宗地是被土地權(quán)屬界線封閉的地塊，是土地登記的基本單元,也是地籍調(diào)查的基本單元。宗地的劃分應(yīng)以方便地籍管理為原則。《規(guī)程》要求，一般將具有獨立使用權(quán)的地塊劃為一個宗地。實際工作中常有四種特殊情況需作特別處理。

宗地劃分的四種特殊情況

????１）幾個使用者共同使用一塊地，界線難以劃清的，應(yīng)按共用宗地處理。

共用面積按比例分?jǐn)偂?/p>

２）大用地單位內(nèi)部經(jīng)濟(jì)上獨立核算的單位應(yīng)獨立劃宗，并確定其使用土地的界線和面積。

３）只有一個法人代表的特大宗地，如其內(nèi)有用途明顯不同且面積較大的地塊，應(yīng)用地類界線或線狀地物，將其劃分為若干宗地。

４）

被公共道路、河流分割的特大宗地，應(yīng)劃分為若干宗地。

二、權(quán)屬調(diào)查的準(zhǔn)備工作

4、地籍編號

?（1）基本規(guī)則。地籍編號以區(qū)市行政區(qū)為單位，按街道、街坊、宗地三級編號。編號形式為：XXXXXX—XXX—XXX—XXXX，其中第一段六位為區(qū)（市）編碼，如嶗山區(qū)編碼370212；第二段三位編碼為街道辦事處編碼，如中韓街道001；第三段三位編碼為街坊編碼，第四段四位編碼為宗地編碼。

（2）預(yù)編宗地號

請材料、權(quán)源材料、

結(jié)合土地登記申舊的地籍圖等，逐宗編繪工作用圖;

預(yù)編宗地號;

注意不重不漏。

街坊圖

5、發(fā)放調(diào)查通知

???

實地調(diào)查前，應(yīng)按調(diào)查計劃、工作進(jìn)度等確定實地調(diào)查時間，并通知宗地界址相關(guān)方按時到達(dá)現(xiàn)場指界。

通知可采用親自登門送達(dá)或掛號郵寄“地籍調(diào)查通知書”方式，送達(dá)的應(yīng)由土地使用者簽名存根備查；也可采用電話通知方式，但須有電話記錄；也可根據(jù)實際情況，采用公告的方法通知。

對單位土地使用者，必須將“指界委托書”、“法人代表身份證明書”連同“地籍調(diào)查通知書”一并送達(dá)，并簽名存根備查。

二、權(quán)屬調(diào)查的準(zhǔn)備工作

6、實地調(diào)查準(zhǔn)備

實地調(diào)查準(zhǔn)備

了解登記資料

設(shè)計調(diào)查路線

備好資料工具

調(diào)查作業(yè)分工

四、宗地權(quán)屬狀況調(diào)查

需調(diào)查核實的宗地權(quán)屬狀況主要有5項：

?1．土地使用者基本情況；

?2．土地權(quán)屬性質(zhì)；

?3．權(quán)屬來源情況；

?4．宗地使用權(quán)情況；

?5．他項權(quán)力情況；

?（權(quán)源資料上土地使用者和申請書上使用者的一致性；土地實際用途與批準(zhǔn)用途及申請書上填寫用途的一致性。)五、界

址

調(diào)

查

?

界址調(diào)查是權(quán)屬調(diào)查的核心，也是地籍調(diào)查的核心工作。實踐證明，土地糾紛中大多數(shù)是界址糾紛。土地使用者最關(guān)心的通常也是權(quán)屬界址認(rèn)定。

?

界址調(diào)查是指對相鄰各方的界址情況進(jìn)行的現(xiàn)場指界、認(rèn)定、設(shè)標(biāo)、勘丈等的實地調(diào)查過程。調(diào)查成果經(jīng)審核后進(jìn)行土地登記，經(jīng)土地登記的界址調(diào)查成果，具有法律效力，受法律保護(hù)。

一、界址調(diào)查程序與內(nèi)容二、界址認(rèn)定要求三、對指界人缺席或不簽字的處理四、界址標(biāo)志的設(shè)定五、界

址

調(diào)

查

???

?界址認(rèn)定要求（共八條）

????１）企事業(yè)單位使用土地，必須由法人代表出席指界，并須出示法人代表證明及身份證明；個人使用土地須由戶主出席指界，須出示戶口及身份證明。如不能親自到場指界，可由其委托代理人指界，并須出示身份證明。

２）兩個以上土地使用者共同使用的宗地，應(yīng)共同委托指界代理人，須出示委托書和身份證明。

３）經(jīng)各方認(rèn)定的界址必須有其指界人在地籍調(diào)查表上簽字蓋章。

４）土地使用者已使用的建設(shè)用地，按批準(zhǔn)文件，對少批多用的，宗地界線應(yīng)按批準(zhǔn)用地界線確認(rèn)，多用部分要在調(diào)查表中注明，待后處理；對批多用少的，原則上按實際使用范圍定界。

界址認(rèn)定要求（共八條）

????５）對歷史用地，沒有權(quán)屬文件的，經(jīng)審核后，一般按土地使用現(xiàn)狀確定界址。

６）對有爭議的宗地界址，調(diào)查人員應(yīng)現(xiàn)場調(diào)解，調(diào)解無效時，須在調(diào)查記事欄中寫明雙方爭議的原因，標(biāo)出有爭議的地段，呈報土地調(diào)查領(lǐng)導(dǎo)小組裁決處理。

７）宗地有兩個以上使用者時，能查清各自使用部分和共同使用部分界限的，要查清。

８）所有宗地界址點，要按規(guī)定設(shè)置界標(biāo)。

界址標(biāo)志的設(shè)定

?

界址認(rèn)定后，在各方指界人均在場的情況下，調(diào)查人員應(yīng)對所認(rèn)定的界址，進(jìn)行實地現(xiàn)場設(shè)標(biāo)。必須對所有界址點設(shè)置標(biāo)志。界標(biāo)設(shè)置要因地制宜，注意市容美觀，便于保存。

界標(biāo)種類

適用范圍

混凝土界址標(biāo)樁

較為空曠地區(qū)的界址點和占地面積較大的機(jī)關(guān)、團(tuán)石灰界址標(biāo)樁

體、企業(yè)、事業(yè)的界址點，應(yīng)埋設(shè)或現(xiàn)場澆筑混凝土界址樁；泥土地面也可埋設(shè)石灰界址標(biāo)樁。

帶鋁帽的鋼

在堅硬的路面或地面上的界址點，應(yīng)鉆孔澆筑或釘釘界址標(biāo)樁

設(shè)帶鋁帽的鋼釘界址標(biāo)樁。

帶塑料套的鋼混

在堅固的房墻（角）或圍墻（角）等永久性建筑物處的界址點，應(yīng)鉆孔澆筑帶塑料套的鋼混界址樁，界址標(biāo)樁

也可設(shè)置噴漆界址標(biāo)志。

噴漆界址標(biāo)志

界標(biāo)類型

帶鋁帽的鋼釘界標(biāo)標(biāo)志

石灰界標(biāo)標(biāo)志

帶塑料套的鋼棍界址標(biāo)志

噴漆界標(biāo)標(biāo)志

安裝界址標(biāo)志

噴涂界址標(biāo)記

六、宗地草圖繪制

?宗地草圖是描述宗地的位置、界址點、線和相鄰宗地關(guān)系的實地紀(jì)錄，是權(quán)屬調(diào)查時，在調(diào)查人員核實、填寫所調(diào)查的各項內(nèi)容并實地確定了界址點位置之后，根據(jù)宗地實地狀況現(xiàn)場繪制的。

?其特點是：圖形是近似的，數(shù)據(jù)是實地勘丈的。

六、宗地草圖繪制

1、宗地草圖的作用

?

1）是界址點維護(hù)、恢復(fù)和解決權(quán)屬糾紛原始依據(jù)；

?2）為測定界址點坐標(biāo)，制作宗地圖提供初始信息；

3）用于檢核地籍圖上宗地的幾何關(guān)系，保證地籍圖質(zhì)量。

?2、宗地草圖的內(nèi)容

????①本宗及相鄰宗地的宗地號、門牌號、宗地使用者名稱；

②本宗地界址點、界址點號、界址線、界址邊長，界址點與相鄰地物的相關(guān)距離和條件距離；

③宗地內(nèi)地物及宗地外靠近界址點（線）的地物；

④指北線、勘丈者、勘丈日期；

3、宗地草圖繪制要求

?????

可搜集本宗地的大比例尺地形圖、平面位置圖、或竣工圖等大比例尺圖件，作為繪制宗地草圖的參考底圖

1）必須實地繪制，一切注記均應(yīng)為實地丈量數(shù)據(jù)，界址邊較長時也可用坐標(biāo)反算。不得涂改，不得復(fù)制；

2）要認(rèn)真仔細(xì)，勘丈精確，注意墻厚影響，量點到位；繪圖清晰，書寫清楚；紙張選用質(zhì)量好、能長期保存的；

3）草圖紙規(guī)格：32，16，8開，特大宗地可分幅繪制；2H～H鉛筆繪制，數(shù)字、注記的字頭向北、向西書寫；所有勘丈數(shù)據(jù)都要注記；

4）界址邊全長注記在界址線外，分段邊長注記在界址線內(nèi)。

幾個概念

???相鄰精度(關(guān)系距離）：指界址點之間、界址點與鄰近重要地物點之間的相關(guān)精度。即界址點到臨近重要地物點的關(guān)系距離。

幾何條件：指能確定界址點位置、界址線走向的幾何條件。一般為直角和平角條件，即幾個界址點是否在一條直線上（平角），界址線相互垂直（直角）。

一般土地使用者對幾何條件都很敏感。因此，在恢復(fù)界址點或解決權(quán)屬糾紛時，相鄰精度和幾何條件十分重要。這兩項內(nèi)容均須記錄在宗地草圖上。

幾何條件、關(guān)系距離

實地調(diào)查

資料準(zhǔn)備

指界通知

資格確認(rèn)

指

界

定

界

繪制宗地草圖

熟悉地籍權(quán)屬的有關(guān)檔案，做到心中有底，知源知界；

發(fā)放指界通知書，土地使用者資格材料審核；

現(xiàn)場對土地使用者、相關(guān)使用者法人代表或委托代理人的資格認(rèn)證；

對土地用途，坐落，地號的調(diào)查，現(xiàn)場核實權(quán)源材料、申請材料檔案的一致性；

經(jīng)三方確認(rèn)界址點（線）無爭議后，填寫《地籍調(diào)查表》，簽章，并現(xiàn)場為界址點做標(biāo)記，或埋設(shè)標(biāo)志；

繪制宗地草圖，實地丈量界址線。

ChinaUniversityofGeosciencesTianYi地籍調(diào)查表樣表

地籍調(diào)查表樣表（續(xù)1）

ChinaUniversityofGeosciencesTianYi地籍調(diào)查表樣表（續(xù)2）

ChinaUniversityofGeosciencesTianYi地籍調(diào)查表樣表（續(xù)3）

ChinaUniversityofGeosciencesTianYi三、權(quán)屬調(diào)查的注意事項

?調(diào)查以權(quán)源為主，同時考慮實際的土地使用情況；

?對土地的來源應(yīng)有充分的了解，有足夠的相關(guān)材料；

?維護(hù)法律、法規(guī)的嚴(yán)肅性，結(jié)合確權(quán)嚴(yán)肅查處違法行為；

?尊重歷史事實，堅持“實事求是”的確權(quán)原則；

?充分考慮提高土地利用效益；

?嚴(yán)格依照《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》要求，確保確權(quán)的工作

質(zhì)量，減少人為的誤差。

第四節(jié)

地籍調(diào)查成果的整理與歸檔

第四節(jié)

地籍調(diào)查成果的

整理與歸檔

??

初始土地權(quán)屬調(diào)查完成后，應(yīng)對初始土地權(quán)屬調(diào)查成果進(jìn)行嚴(yán)格的質(zhì)量審核和分項處理，為地籍測量和今后日常地籍管理打下良好的基礎(chǔ)，成果的整理歸檔應(yīng)符合檔案管理和建立地籍信息系統(tǒng)的規(guī)定和要求。

在整理過程中，應(yīng)查核調(diào)查資料是否齊全、是否符合要求。發(fā)現(xiàn)資料不全、不符合要求或調(diào)查存在遺漏的，應(yīng)及時進(jìn)行補(bǔ)調(diào)、修正。

一、權(quán)屬調(diào)查成果的檢查

1、成果檢查

????

檢查分：自檢、審核和實地檢查三個方面。

自檢：外業(yè)調(diào)查結(jié)束后，要對調(diào)查區(qū)的調(diào)查成果進(jìn)行全面自檢。自檢內(nèi)容有：檢查地籍調(diào)查表各項目的填寫是否符合要求，是否有漏項；檢查界址認(rèn)定手續(xù)是否齊全有效；檢查宗地草圖的繪制是否符合要求，注記內(nèi)容是否齊全。

審核：對提交的調(diào)查成果要逐件進(jìn)行檢查。檢查內(nèi)容與自檢內(nèi)容相同。檢查合格的，審核人員在審核意見欄注明通過評語；不合格的，注明不符之處，返回交給調(diào)查人員補(bǔ)辦。

實地檢查：對審核后的調(diào)查成果，應(yīng)組織有關(guān)人員會同調(diào)查人員進(jìn)行實地抽查。

二、權(quán)屬調(diào)查資料的歸檔

2、分類歸檔

????（1）檢查后分類：將調(diào)查成果資料進(jìn)行分兩類整理：

①調(diào)查成果合格，沒有權(quán)屬爭議的宗地材料；

②其他為另一類，對這些宗地需附詳細(xì)說明。

（2）分類后歸檔：將調(diào)查成果、土地登記審批表和有關(guān)宗地材料，按街道（或地籍街坊）為單位分宗進(jìn)行立卷，整理歸檔。文件袋封面注明宗地地籍號、文件項目、份數(shù)等內(nèi)容，以便于保管使用。

二、權(quán)屬調(diào)查資料的歸檔

???（3）違法用地的調(diào)查資料整理；參照宗地調(diào)查資料的整理辦法進(jìn)行。整理后按街道、地籍街坊匯總，與宗地資料集中存放，并造冊摘錄違法用地者名稱、地塊編號、面積、用途和違法用地性質(zhì)，以便處理。

（4）編制街道、街坊分區(qū)示意圖，可與地籍分幅接合圖一起編制成地籍索引圖。

第三節(jié)

地籍測量

ChinaUniversityofGeosciencesTianYi一、地籍測量的概念

1）地籍測量的定義

地籍測量是在權(quán)屬調(diào)查的基礎(chǔ)上對土地的具體位置、權(quán)屬界線、面積和利用現(xiàn)狀等進(jìn)行的測繪工作。

ChinaUniversityofGeosciencesTianYi2）地籍測量的對象

①

地籍要素

權(quán)屬界線

權(quán)屬界址點坐標(biāo)

土地面積

房屋建筑等不動產(chǎn)

②

地形要素

主要水域

道路

其他信息

ChinaUniversityofGeosciencesTianYi3)地籍測量的特點

?測量內(nèi)容特殊：一般僅測量地籍要素和必要的地形要素。

?比例尺較大，并且與土地的價值、數(shù)量直接聯(lián)系。

?測量結(jié)果的法律性。

?現(xiàn)勢性：測量的主要成果應(yīng)該具有準(zhǔn)確性，現(xiàn)勢性，隨時變更，隨時測量。

ChinaUniversityofGeosciencesTianYi城鎮(zhèn)地籍圖

ChinaUniversityofGeosciencesTianYi農(nóng)村地籍圖

ChinaUniversityofGeosciencesTianYi二、地籍測量的實施

1、地籍控制測量

2、界址點測量

3、地籍圖成圖

4、面積量算

5、地籍測量成果匯編

ChinaUniversityofGeosciencesTianYi

果

檔

歸與

理用整應(yīng)查調(diào)屬權(quán)

地籍測量工作流程

成籍地地界

繪面籍址

制積

各量控點

種算

制測測

地與量

量

籍統(tǒng)圖

計

ChinaUniversityofGeosciencesTianYi第四節(jié)

地籍變更調(diào)查

ChinaUniversityofGeosciencesTIANYI一、地籍變更

1、概念：

土地登記之后，凡土地的權(quán)屬發(fā)生變更，或改變批準(zhǔn)的主要用途和地類，按照有關(guān)規(guī)定對地籍記錄進(jìn)行的調(diào)查與測繪工作。

2、作用：

?地籍調(diào)查成果的日常更新與維護(hù)。

?保證地籍的時效性，生命力。

ChinaUniversityofGeosciencesTianYi3、地籍變更的前提條件

?已完成了土地登記;

?土地的權(quán)屬發(fā)生變更;

?改變批準(zhǔn)的主要用途和地類。

ChinaUniversityofGeosciencesTianYi4、變更發(fā)生的潛在原因

?地籍內(nèi)容變化：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，地形要素和地籍要素隨著時間的推移不斷地發(fā)生變化、更新。

?測繪手段變化：隨著科技的發(fā)展，測繪手段、方法以及測量的規(guī)程不斷地更新，相應(yīng)的地籍記錄，尤其是地籍圖，也隨之改變。

?社會發(fā)展：城市化等需要土地重新進(jìn)行地籍測繪。

?地籍日常更新：地產(chǎn)開發(fā)利用中土地的合并、分割。