房地產(chǎn)有限公司物業(yè)管理前期介入工作指引第3頁共15頁機密機密物業(yè)管理前期介入工作指引耐XX哨房地產(chǎn)檢開發(fā)賠有限公司謎2014課年亮4折月僚15劣日房地產(chǎn)有限公司物業(yè)管理前期介入工作指引FG-LC-0001悉物業(yè)管理前期造介入工作指引目的塑規(guī)范物業(yè)公司撲對新項目物業(yè)元管理前期介入醋的程序和內(nèi)容司，指導新公司閥物業(yè)管理業(yè)務歉的開展。范圍究適用于竊XX莖房地產(chǎn)開發(fā)公借司和其下屬的著物業(yè)管理公司暢（以下簡稱地木產(chǎn)、物業(yè)）。職責物業(yè)公司膛物業(yè)怒公司支負責編制、發(fā)他布和修訂本工戶作指引，以保邁證物業(yè)管理前壞期介入工作的命順利完成。地產(chǎn)公司繡地產(chǎn)公司應與懼物業(yè)保持良好遞的溝通，及時舞向物業(yè)提供相妙關資料，共同芳研究，聽取采痕納合理的建議代，對于物業(yè)公伯司的前期介入汁工作給予必要句的配合和協(xié)助虹。選方法和過程控輕制疤物業(yè)管理前期龍介入的概念厚物業(yè)管理前期管介入是指物業(yè)巾公司在接管項俯目以前的房地成產(chǎn)開發(fā)各個階腥段，包括項目饞決策、規(guī)劃設碑計、營銷策劃橋、施工建設、遵竣工驗收等，答就參與介入，烏從物業(yè)管理運踐作和業(yè)主使用仿角度對物業(yè)的衡環(huán)境布局、功琴能規(guī)劃、樓宇緩設計、材料選義用、設備選型介、配套設施、薪管線布置、房眾屋租售、施工橋質(zhì)量、竣工驗案收等多方面提乘供有益的建設質(zhì)性意見，以確與保物業(yè)設計和祖建造質(zhì)量，為攝物業(yè)投入使用蠟后的物業(yè)管理含創(chuàng)造條件，同歸時有效的前期未介入可以減少石接管驗收時的區(qū)返修工作量，耗為確保業(yè)主正行常入住奠定基氏礎。腿前期介入的一首般程序游雙方確定工作女內(nèi)容要求性。忙物業(yè)組成工作殲小組述。膜制定工作計劃志。遼計劃實施，物嗚業(yè)應重點關注夫安保系統(tǒng)、智桿能化系統(tǒng)、管鬧理用房、車位字配置、交通系沙統(tǒng)、綠化配置屑、常見施工質(zhì)以量問題、機電拼設備、空調(diào)安便置、工程設備胞的售后服務、似物業(yè)管理方案繁和管理合同的玩確認。雷物業(yè)與地產(chǎn)雙浸方的協(xié)調(diào)研討五應形成書面資戶料，以備復查掏。孟對涉及物業(yè)利亡益的文件應由耀物業(yè)確認，如留：管理費、物旦業(yè)管理合同、旁銷售中涉及物扣業(yè)的承諾、設商備設施合同中唉的售后服務等蛋。鏡前期介入的內(nèi)率容蕉前期介入主要舊分三個階段實拴現(xiàn)：規(guī)劃設計苦階段、營銷策易劃階段和施工話建設階段，三糕個主要階段結(jié)信束后配合地產(chǎn)圾進行竣工驗收逝。商規(guī)劃設計階段假包括：宜對總體設計、碑安保布局、消反防布局、交通嗚布局、生活配崖置、設備配套創(chuàng)、新材料、新昆技術(shù)、管理用洞房、生態(tài)環(huán)保找、公共空間、忘景觀配置、綠回化配置、室內(nèi)障配置、房屋單華體、智能化配輸置、管理用房識等方面應注意書的內(nèi)容。示營銷策劃階段筋包括：源物業(yè)管理方案燙策劃、物業(yè)管陜理模式研究、茶以及銷售推介楚應注意的內(nèi)容悔。厭施工建設階段驚包括：妻電氣設備、給巴排水工程、門露窗工程、裝飾矮工程、砌筑工毯程、樓面、屋雅面砼工程、回擾填土工程、地桶下室工程等方聾面應注意的問返題。豎規(guī)劃設計階段撫介入樓規(guī)劃設計評估仙準備均規(guī)劃設計評估括需要獲得的資叛料尖：離1癥）燦報批報建文件蒙：宋《可行性研究義報告》及批復胸、《詳規(guī)》及蔽批復、項目選秒址意見書、《側(cè)勘測定界報告獵》、配套條件輩明細資料、擴霉初批復。素2拐）亮企劃文件株：簽市場調(diào)研、產(chǎn)揉品定位、目標澤客戶定位、目薪標客戶資料。散3株）設計文件：棵總說明、修建弄性詳規(guī)規(guī)劃圖解、建筑〈設計炊說明書、設計稿圖紙（平面圖趟、立面圖、透掛視圖）〉、結(jié)避構(gòu)設計說明書鼻、給水排水設偷計說明書、電晶氣設計說明書蹄、弱電設計說奮明書、采暖通巡風空調(diào)設計說瘋明書、動力設瞧計說明書、交嗚通分析、綠化童分析、經(jīng)濟指帖標等。辨地產(chǎn)需組織項抹目說明會，會引同其所屬項目連、設計、工程躍、營銷、物業(yè)隸等相關部門專笛題介紹項目情天況并解答疑問庭。僻物業(yè)公司組織礎對項目宗地狀浴況、類似典型鞏樓盤，周邊配乞套狀況，進行結(jié)實地考察。項目評估細則總體評估段1片）灶住宅區(qū)規(guī)劃功躍能區(qū)分合理，嘴居住私密性和脅社區(qū)交流協(xié)調(diào)蟻。佳2荒）藝住宅區(qū)道路交羽通規(guī)劃合理，流車流人流組織典兼顧，停車位此充足。屢3暫）族建筑與自然和廊諧，采光、通的風充足，環(huán)境翻優(yōu)美。泛4糊）等生活便利，基耗本生活配套齊洋全，出行便捷鏈。穩(wěn)5嚼）味設備、設施保棉障充分，水、蓄電、煤、電信磁、廣播電視、延電梯、污水處集理等可靠完善燙。鍵6天）盜注重環(huán)境生態(tài)層，使用環(huán)保、東節(jié)能等環(huán)保材李料、設備設施待。蹈7撐）錢安全防衛(wèi)設計走完備，運用先劍進技防手段，提安全及消防配明置充分。凳8伍）婆智能化配置先賴進，網(wǎng)絡資源腫充分，便于數(shù)迎字化小區(qū)建設問。念9嚼）剪便于物業(yè)組織價管理，節(jié)約管然理成本。藥1懇0衫）噴各項技術(shù)經(jīng)濟挎指標在同類住懶宅區(qū)中水平領理先。分類評估1）安保布局劣便于安保管理拜區(qū)域分割，消拼除管理死角。釋便于安保管理斗視線的巡查，掛避免管理的盲悄點。忍人員及車輛各遇級出入口設置齊清晰，便于動賺態(tài)管理。曾安保設備設施嶄配置齊全，可捷采取有效措施寄防范。寒安保技防措施缺完備，形成多裳層次的安保體啞系，信息匯總閱通暢，反應快膨速。2）消防布局酷消防設備、設溪施配置（滅火廁器、消防箱、些室內(nèi)（外）消忌防栓、消防泵杯、煙感、自動左噴淋等）充分球合理，使用可壁靠。剛消防車道設置扁合理，其位置生及轉(zhuǎn)變半徑符餐合國家規(guī)范。蕉消防登高面（倚場地）設置合長理，其位置及貸面積符合國家俘規(guī)范。替消防通道、門束、墻、避難區(qū)穩(wěn)設置合理，符剩合國家規(guī)范。3）交通布局緞各級道路的功陪能分配充分合表理，有層次感糠，線路清晰，搖便于分流管理歷。債主要道路和出雙入口人車分流修，在設計和設頂施配置上考慮喇到限速要求及丈回車余地。慰機動車位配置接充分（一般住貝宅不少于戶數(shù)洋的哈2唇：澇1考、另加訪客車煎位占車位數(shù)段的驗5蹈%壟，聯(lián)排別墅等抓高標準住宅應濤按戶扮數(shù)罷1授：民1姜,不漫另加訪客車位林占車位數(shù)壇的剃10形%均）。非機動車魯位配置充分（低一般住宅不少元于戶蟻數(shù)睜1奪：抵1.術(shù)5?。?，便于停放耐。挖有條件，宜設討置地下機動車篩停車庫，應符啟合國家規(guī)范。4）生活配置餃根據(jù)小區(qū)周邊厚（廚1植公里范圍）市座場、商業(yè)配套紀狀況設置充足俊市政、商業(yè)用擾房。鼓一般應考慮超傷市、菜市場、足醫(yī)療、教育、夕郵政、銀行、征餐飲、美容美脹發(fā)、建材、文景化娛樂、交通揭等的配套服務扒功能。額如住宅區(qū)設置燒商業(yè)配套，宜色獨立集中，并蹲事先規(guī)劃商業(yè)彩功能的劃分和胸商業(yè)經(jīng)營的配旬套條件，應盡邁量避免產(chǎn)生干芝擾。如利用住繳宅層設置營業(yè)五場所，出入口帆或樓梯須與住衡宅分開。水如住宅區(qū)設置處會所，宜獨立碎設計。會所面泛積、活動項目敞宜根據(jù)住宅區(qū)認面積、檔次、巾經(jīng)營方式合理互配置。例如：羅一央般砍1葉0朗萬平方米以上拔的住宅小區(qū)宜圣設置項目：健姜身、乒乓、閱裂覽、兒童活動養(yǎng)室、棋牌、桌漢球、多功能廳紅等；面積擺在腎40羨0懶平方米左右，走住宅區(qū)建筑面如積每增泰加真1指0籠萬平方米會所飾面積增辰加與20銅0癢平方米。5）設備配套治水、電、煤、猶電信、廣播電敏視、污水處理濁等的設計容量候應能滿足使用至需要，并留有斧適當擴展余地叫。即配電、水泵、虧電梯、中央空稅調(diào)的設備定型槽成熟可靠。倍溝、管、渠、陜井的設置合理坦，便于維護保確養(yǎng)。貌公共照明、樓泊道照明配置合胞理。公共照明哲數(shù)量、亮度、怖位置合適，宜虜采用節(jié)能裝置驅(qū)。樓道照明十揉層以下住宅宜穩(wěn)采用節(jié)能自熄倉開關，十八層宗以上高層住宅鼓宜應設疏散誘圾導照明和燈光脹疏散指示標志省?；菖潆姺?、水泵厘房、電梯機房鄰、中央空調(diào)機犁房等設備房設辟計應符合國家謠規(guī)范。水泵房智不應設在住宅每建筑內(nèi)，給水福泵房內(nèi)不應有膝污水管穿越，釋電梯井不應緊博鄰臥室，緊鄰規(guī)書房及起居室猛時，應采取隔圣音措施。真6梨）換智能化配置穿安保智能化一群般可配置紅外戚線周界防越系陳統(tǒng)、門禁可視次對講系統(tǒng)、小紡區(qū)巡更系統(tǒng)，垂電視監(jiān)控系統(tǒng)相、車輛道匣管牛理系統(tǒng)、室內(nèi)倦緊急呼叫系統(tǒng)圍、電梯內(nèi)緊急淋呼叫系統(tǒng)、居滾家安防系統(tǒng)等頂，并與中央控珍制中心聯(lián)網(wǎng)。燙網(wǎng)絡智能化一罷般可配置社區(qū)陡寬帶、電子公嘗告牌、社區(qū)物載業(yè)管理網(wǎng)絡平舅臺、家電遠程愁控制系統(tǒng)。侄設備管理智能不化一般可配置另公共照明管理丙系統(tǒng)、停車庫翻管理系統(tǒng)、電襲梯運行狀態(tài)管葛理系統(tǒng)、消防閥管理系統(tǒng)、配紙電及給排水管浸理系統(tǒng)、家庭枝表具管理系統(tǒng)獅、煤氣泄漏報勺警系統(tǒng)、緊急責廣播系統(tǒng)等，過并與中央控制蠶中心聯(lián)網(wǎng)。干中央控制中心嚇位置宜設于管很理部內(nèi)，或與舊管理部相鄰相逐近，布線系統(tǒng)監(jiān)應分考慮與中販央控制中心的館距離和由此造梳成的信號衰減峽。辜智能化設備和雕技術(shù)應考慮技仿術(shù)先進性、設漢備標準化、網(wǎng)攻絡開放性、系恐統(tǒng)可靠性及可膚擴性，采用成肌熟產(chǎn)品。7）房屋單體晨屋面應充分考民慮到防水及隔豆熱效果，可上姑人屋面及屋頂煮花園滿足其特屠殊要求。炊墻體應充分考雄慮到防水、隔計熱、隔音效果喉。濕樓板厚度與隔野音符合國家規(guī)圓范。兄住宅分戶門宜急采用統(tǒng)一制作勤的安全防衛(wèi)門相。感住宅外窗應考稀慮開啟方便，勾尺度（安裝空器調(diào)要求），隔孔音防水效果好來，不宜近距離御直接面對其他聯(lián)住戶的門窗。播廚房設計應遵禿循洗、切、炒若流線，操作面牢長度宜弓在洲2陶—忍3庸米，燃氣熱水龜器位置合理，伙灶宜避開窗口勉設置。笨衛(wèi)生間不應直合接開向起居房挎，餐廳或廚房滔不應布置在下通屋住戶廚房、賠臥室、起居房憲和餐廳上層，耗有上下水的潔犬具宜盡量避開格臥室墻面布置員。著廚房、衛(wèi)生間碼隔樓板及墻身其應充分考慮防壓水隔聲設置，示地漏位置合理煉，便于檢修。洪管道、管線布覺局合理、互不哭干擾碰撞，尺佳寸符合國家規(guī)借范，管道井檢偶修孔應設置合森理，便于檢修假。難宜采用垂直煙敞道，斷面尺寸軍充分（一般不滋少頑于蚊250m芒m室），應有防止蘿油煙回流和串甘煙措施。出屋餡頂口高度適中咬，高層宜安裝者無動力風帽。質(zhì)底層地坪應充創(chuàng)分考慮防潮措跡施。展房型設計應考淋慮生活習慣，革不宜引起裝修事時的大改動（孟敲墻、再次分誓隔等）。墾有上部屋面陽捎臺或管道可直凍接下至下一層設屋面（陽臺）廁時，應考慮防爭盜措施。鼻陽臺欄桿或欄速板高度合理（翁一般不少惕于曾1.10撒M拖），宜采用垂墳直桿件，桿件瓦距小鉤于繳0.10置M苦，防止兒童攀津爬。8）室內(nèi)配置買室內(nèi)空調(diào)機位幻設置合理，應孩與家具布置一成并考慮。臥室識內(nèi)宜避免對床修直吹。傭室外空調(diào)機位撐應考慮外墻美懸觀、設置統(tǒng)一棗機座、安全隱秤蔽。示室外空調(diào)機位恭應考慮安裝及燕維修便利。距怕離過近而對吹路的室外機應相脹互錯開，與鄰驅(qū)套住宅機座相澇鄰時，應采取雁安全隔離措施儀。旁空調(diào)機冷凝水阻和隔霜水應設戒專管排放，或蝴接入陽臺排水醫(yī)系統(tǒng)。址室內(nèi)空調(diào)洞位競置合理，應靠巡近室內(nèi)機位，罪管中應距旨地傅2.楚2梨米左右，向外能傾甲斜終1魂0詞度左右。般當戶型或廳房異過大時，應考漂慮柜式空調(diào)的牧要求。影如使用小型中綁央空調(diào)，層高么應大趕于圍3.3劑m得，并留有室外腐機位置。郵室內(nèi)各類插座疑、開關位置合枕理，應與家俱伶布置和使用習樓慣一并考慮。川配電箱配出回悄路設計分配合板理。墾電視、信息（腸電話和數(shù)據(jù)）艙插座宜在主臥璃、起居、書房繩分別設置，且障不宜并行設置詳。蝦聯(lián)排別墅及躍醒層宜在二層設克置進戶對講。如高檔住宅宜考求慮居家安防系產(chǎn)統(tǒng)的配置及擴駕展功能。9）綠化配置鐘綠化布局合理藝，喬木、灌木租、花、草的配零置層次豐富，競數(shù)量品種充足哭，造型優(yōu)美。喪綠化率、集中耳綠地率設置合暗理，分布均衡愉，集中綠地位夠置適中，便于郊人流自然匯聚縫。店綠化品種適宜言當?shù)貧夂驐l件覺，以變色觀葉摘植物為主，茂霉盛期長，成活搏率高，抗病蟲訂性好。色綠化品種便于磚養(yǎng)護，養(yǎng)護成最本節(jié)約。全綠化布局不遮旨擋住宅采光，容便于人行通行于，宜考慮行走沃習慣。偏綠化品種宜無欣污染，兼具吸株收有害污染功白能（如尾氣）條。垂主干道兩側(cè)及訂集中綠地宜有達大型樹木。挺1環(huán)0煙）瓣景觀配置中景觀裝飾布局賺合理，宜處于慶相對而言對人無流集中的區(qū)域或。叉采用水景應考欣慮水系的水質(zhì)香、清理、保潔膏、排泄、補充侮、養(yǎng)護。群水系岸床設計愈應考慮防滲漏素效果。三不宜在小區(qū)內(nèi)觀設置深度超法過倆1告米的水系，并座有防護或警示擴。如利用自然粒河道水系超玩過幟1.敵5真米殃,畢，還應配置相泄應的救生設備富、設施。煮景觀裝飾應便憶于清潔、養(yǎng)護渴，宜采用牢度芽較高、不易污伴染、損壞、變囑型、破舊的材賤料。別泛光照明不影帳響住戶，不造灶成光污染。暫1掩1猛）追公共空間啞應充分考慮雨檢水排泄能力的迷設計，避免排釘泄不暢通。滾宜設置可開展模社區(qū)活動的集湊中場所及避難錘場所。濾公共活動區(qū)域鴨分布合理、均權(quán)衡，位置適中橡，并盡量減少手對住戶的影響憐。勸綠化及保潔用醬水取水口設置香合理（一般距貓離不大瓜于恰150談m宮）。餓各類表具、表訊箱設置合理，取便于查看、收扯發(fā)。樓道內(nèi)應攤設置公告欄，衰宜預留牛奶箱棚，休閑椅位置術(shù)，室外信報箱案應有防雨措施忌。無樓宇入口處及繞公共場所宜考司慮殘障人員出鑒入，宜設置無橡障礙通道和設餓施。系公共空間的道卻路、踏步、坡語道應考慮老人格、小孩等行動叫不便人員，宜嘗設置相應保護美措施。鄙高層住宅通至枯屋頂平臺宜為眼普通玻璃門。注樓道、樓梯、梨過道便于家具株搬運、人員不淹易碰撞。農(nóng)1滿2興）于生態(tài)環(huán)保匆住宅區(qū)內(nèi)無污炊染環(huán)境的生產(chǎn)互性經(jīng)營性項目塊。據(jù)住宅區(qū)內(nèi)污水孔處理排放符合句國家規(guī)范。膀住宅區(qū)內(nèi)無各央類污染源。歷周邊應無直接煙或間接嚴重影倆響住戶的污染拔源。載宜采用對太陽獎能、雨水、綠永化枝葉等的再細次利用技術(shù)。朋垃圾收集宜采占用有害、有機跡、無機的分類雞收集，宜采用油垃圾壓縮或生體化技術(shù)處理。輔垃圾房及變電債房、煤氣調(diào)壓腦站或其他信號召發(fā)射裝置應選綠擇隱蔽位置，其盡量不影響住制戶及環(huán)境。六宜在住宅區(qū)內(nèi)指形成自然生態(tài)皺鏈。倍1首3鼠）繼管理用房物業(yè)管理處墨管理中心功能訴：經(jīng)理室、接要待區(qū)、資料室漠、辦公支區(qū)、會議室、憑衛(wèi)生間、中央姐監(jiān)控。竄作業(yè)用房功能階：保安值勤室冒、用具房、維紋修清潔綠化工謠具房、員工休銹息室、員工生戒活用房。提總面積：根據(jù)水住宅區(qū)管理面粉積和功能配置同。（各地法規(guī)通要求不一樣）夏一般棋情況下淋：柴管理部用房面烏積培=嚴住宅區(qū)總建筑戰(zhàn)面認積趟/100X0茅.2貞位置：住宅區(qū)煎中央，底層，檔管理本部及各襖作業(yè)面相對集齒中。泳業(yè)委會、居委金會（根據(jù)當?shù)爻钫撸{功能：辦公室棒、資料室、會引議室、接待室聞面積：根據(jù)具休體情況而定蒸位置：和管理視部相對接近，傳業(yè)委會與居委幅會可聯(lián)合設置需于一處粘1寸4厚）朗新材料、新技腥術(shù)片應盡量采用較家為成熟并有先橋例的新材料、錦新技術(shù)。功試驗性新材料蹦、新技術(shù)應充遍分論證，先行申試點。香采用新材料、撫新技術(shù)應預留乒充足備品備件刪。幕采用新材料、聾新技術(shù)應充分忌考慮今后的維腿修養(yǎng)護便利及趨成本。制1值5產(chǎn)）鬧管理成本測算呀對規(guī)劃應充分罪測算今后產(chǎn)生折的管理成本。頃管理成本應與百市場上類似住肥宅接近，如因晶規(guī)劃設計原因刮造成差距過大風，應知會地產(chǎn)溪共同協(xié)商，相當應改進規(guī)劃、學設計。謠1咱6紡）雀與相似典型項鎖目的比較相似點差異點優(yōu)勢劣勢改進建議捕規(guī)劃設計評估尾的程序臺地產(chǎn)提前役1岡個月向物業(yè)提妹出書面知會，紋要求物業(yè)參與干某項具體項目偉規(guī)劃設計的評甜估，并提供評正估報告。翠物業(yè)接到書面嫩知會后，于漂3拿日怪內(nèi)回復，由野相關扇部侄門脹牽頭組成評估忘小組，并向地伴產(chǎn)提交評估所屯需的開發(fā)資料份目錄。辮地產(chǎn)接到資料端目錄后蜂3予日涂內(nèi)向物業(yè)提供陡具體資料，對積不能提供的資饑料，書面知會己物業(yè)，并于一折周內(nèi)組織驟所屬字項目、設計、箭工程、營銷等蟲部門召開項目業(yè)說明會喜，介紹項目情虹況并解答疑問襲。攝物業(yè)接到開發(fā)地資料后一周內(nèi)替，組織評估小弄組研究，完成端項目及類似典漿型項目的實地訊考察。材評估小組根據(jù)球開發(fā)資料中針義對項目評估細掃則所列內(nèi)容，愛及項目說明會幟、實地考察情折況，于一周內(nèi)扒詳細編寫完成鉆《項目規(guī)劃設見計評估報告》終，并提交物業(yè)稼相關部門。剝物業(yè)相關部門仿在評估小組提已交報告趣3場日內(nèi)，組織公卡司評審組對布《項目規(guī)劃設棄計評估報告》求進行評審。秒評估小組根據(jù)千物業(yè)公司評審勁會議的意見，闊于疲3咽日內(nèi)完成童對《項目規(guī)劃唉設計評估報告售》憤的修改。遺經(jīng)修改的《項帆目規(guī)劃設計評乳估報告》由物年業(yè)公司相關部炮門組織相關評燈審組成員會簽芽后，提交物業(yè)羞公司總經(jīng)理審犁核簽發(fā)。離物業(yè)公司總經(jīng)降理簽發(fā)后，評霞估報告提交地旋產(chǎn)公司。高此階段系統(tǒng)評牲估工作應以滿氧足地產(chǎn)要求為菜目的，是屬于巴地產(chǎn)委托物業(yè)衫管理業(yè)務關系母類型，責任關納系界定可參考袖《羽地產(chǎn)公司與物墳業(yè)公司相關關統(tǒng)系操作規(guī)范唉》原則執(zhí)行您。堡若地產(chǎn)沒有明以確要提交《項父目規(guī)劃設計評堆估報告》的要摩求，物業(yè)可根克據(jù)以上要點參如與設計規(guī)劃的悼評審，并提交賞意見，責任關瘦系界定可按照棋《HYPERLINK"K:\\知名企業(yè)案例集\\萬科\\萬科客戶服務管理（和均整理）\\客戶服務管理\\客戶服務管理流程附件\\地產(chǎn)公司與物業(yè)公司相關關系操作規(guī)范.doc"充"K:\坑\甲知名企業(yè)案例泥集掠\陜\抓萬晶科淋\賺\扁萬科客戶服務匆管理（和均整乞理速）膛\施\矛客戶服務管抽理濟\恭\哥客戶服務管理辜流程附駝件銀\掃\充地產(chǎn)公司與物僵業(yè)公司相關關惜系操作規(guī)你范智.doc"綁地產(chǎn)公司與物貝業(yè)公司相關關晚系操作規(guī)范盛》料前期介入相關采規(guī)定操作。鴉營銷策劃階段巧介入渾營銷策劃介入洪程序與內(nèi)容綠物業(yè)管理模式捆研究：一般項夠目在編制銷售先包裝設計任務話書和營銷工作裝方案時需要物備業(yè)管理概念及用模式研究作為欄項目策劃的一逝部分，以滿足隨銷售包裝設計與內(nèi)容的要求，膽同時此時的研米究又是日后物妻業(yè)管理方案和退特色服務設計曲的核心。詳見奏《HYPERLINK"K:\\知名企業(yè)案例集\\萬科\\萬科客戶服務管理（和均整理）\\客戶服務管理\\客戶服務管理流程附件\\物業(yè)管理方案策劃指引.doc"琴\存知名企業(yè)案例皮集張\勢\代萬老科賠\僻\主萬科客戶服務叉管理（和均整扭理嚷）杏\軌\紅客戶服務管猜理水\德\殿客戶服務管理蠢流程附牢件酷\捎\淹物業(yè)管理方案粉策劃指鋤引眠.doc"拒物業(yè)管理方案留策劃指引移》貸。冠《物業(yè)管理方蘿案》策劃：一學般在項目正式嬸完成營銷推廣泰方案前，需要炸確定《物業(yè)管棍理方案》，應相包含管理模式政、服務創(chuàng)新、拆內(nèi)部管理機制第、管理服務標胃準、品質(zhì)控制瀉方法、管理費誼測算等。此方稱案需獲得界財務部門紐等部門的確定洗。詳見求《物業(yè)管理方魄案策劃指引》細。恨《物業(yè)管理方慣案》經(jīng)地產(chǎn)確帖認后，據(jù)此在額房屋銷售前簽念訂《物業(yè)管理列委托合同》，患同時物業(yè)應協(xié)舞助地產(chǎn)在銷售款商品房時，與刷購買者簽訂《趴前期物業(yè)管理存服務協(xié)議救》。司物業(yè)應主動了婚解地產(chǎn)在銷售晴時對外宣傳和鹿承諾的內(nèi)容，均根據(jù)地產(chǎn)需要矮提供物業(yè)推介奉資料，地產(chǎn)對夜與物業(yè)管理有搬關的宣傳和承詞諾內(nèi)容需要獲缺得物業(yè)書面確疼認。地產(chǎn)應適刃時安排物業(yè)相帳關人員參加相片關培訓，根據(jù)炸地產(chǎn)委托要求犯，物業(yè)可在銷將售現(xiàn)場協(xié)助地痕產(chǎn)進行銷售推丙廣，了解客戶渴情況，進行客粱戶調(diào)查，并現(xiàn)炮場解答有關物弄業(yè)管理承諾問堆題。娃施工建設階段退介入籮物業(yè)在施工建請設階段的介入霸主要側(cè)重于項恐目土建工程的斯尾聲，即在設粱備、門窗安裝捎階段，時間上具大致在竣工驗勝收木前洞5福個月。蝴施工建設介入碼程序與內(nèi)容搜成立介入小組怕，一增般拖2~雹3氏人，專業(yè)組人都員專業(yè)搭配合剃理，具有水電竄氣專業(yè)知識和主良好的溝通技汽巧，并經(jīng)過相淡關工作的培訓創(chuàng)。地產(chǎn)項目部奏應設定專人與圓物業(yè)對接，及眠時回復物業(yè)的歷建議。寨介入小組按照拘施工安裝進度宇進行現(xiàn)場跟進灰，安發(fā)現(xiàn)問題及時算通過與地產(chǎn)、薯施工方等進行覽溝通解決。論要建立對日常譯各項工作的監(jiān)比督和記錄制度賴，通常可通過矛建立一套報表排體系來實施，據(jù)報表包括的主井要內(nèi)容厲有繳：工作計劃、普檢查情況及對瘋問題處理燦的輝建議。睬實行填報蘆前期介入情況伙周報就制度真，將在施工現(xiàn)堂場發(fā)現(xiàn)的問題妙以周報的形式端書面便呈報給地產(chǎn)相菠關部門，黑并余跟進所呈報問賭題解決情況。惜物業(yè)橋定期參加地產(chǎn)迷組織的項目現(xiàn)從場工作協(xié)調(diào)會樸，及時溝通相猴關問題和進度站?？s物業(yè)對介入中歸發(fā)現(xiàn)的漢重要問題應以杰書面報告突的形式上報給甘地產(chǎn)公司領導屆，并跟進問題胳整改落實情況缸。填物業(yè)公司在項按目施工階段介報入應注意的要筐點臣：花1糞）休了解委托項目回各類機電設施鹿設備配置或容屬量、設施設備負的安裝調(diào)試、草各類管線的分換布走向、隱蔽圓工程、房屋結(jié)造構(gòu)等，并指出早設計中缺陷、景遺漏的工程項曲目，加強常見善工程質(zhì)量通病拖及隱蔽工程等甘特殊過程的監(jiān)雹控。從業(yè)主使午用功能角度，洋注意完善相關糖設計規(guī)劃缺陷斧，包括各類開生關、空調(diào)位（壺孔）、插座、完排水、預留電木源、排煙道、崗門的開啟方向響等。好2肢）乎地下室工程狹：制地下室因其結(jié)倆構(gòu)埋藏于地表橫以下，受地下敢水或雨季雨水半滲入泥土里形捉成的水壓環(huán)境優(yōu)，是滲漏問題叉的常發(fā)部位。森因此，根據(jù)其漏設計采取的防弓水施工方案而繭相應地重點監(jiān)嬸理以下事項：俯無論采取何種戲防水設計施工瞧，基坑中不應團積水，如有積瘦水，應予排除言。嚴禁帶水或女泥漿進行防水啞工程施工。凱采用防水混凝億土結(jié)構(gòu)時，除沈嚴格按照設計技要求計算混凝還土的配合比之潔外，應重點檢債查：砼攪攔時筑間不得少偽于魂2倒分撇鐘擔(答用機械攪殘攔秧)啟；底板應盡量娃連續(xù)澆注，須邁留設施工縫時繡，應嚴格按照洽規(guī)范中的留設柱要求和施工要葉求施工后，墻嫩體只允許留水遠平施工縫；后議澆帶、沉降縫宴等應盡量要求周在底板以下，梢墻體外側(cè)相應都部位加設防水談層局(泛可用卷材、涂饅膜開等央)坑；預埋件的埋遷設應嚴格按規(guī)估范施工；養(yǎng)護誕時間和養(yǎng)護方邁式應嚴格監(jiān)控宋，此項是承建泡商經(jīng)常忽視的純工序，但對砼卷的防水能力有鄙較大的影響。咸采用水泥砂漿朗防水層，除按獄設計及規(guī)范施室工外，應注意慮陰陽角應做成茫圓弧形或鈍角忠；剛性多層作鉆法防水層宜連做續(xù)施工，各層污緊密貼合不留肚施工縫。歉3播）屆回填土工程牲：皂回填土工程涉令及首層樓地術(shù)面海(嚷無地下室結(jié)構(gòu)鑒的臣)攪、外地坪的工鋸程質(zhì)量，如回泥填質(zhì)量不好，街將會導致地面推投入使用一段質(zhì)時間后出現(xiàn)下租沉、損壞埋設形管道，使地面俱開裂等問題。鉛因此，應對此禁項工程回填土懸成份、分層打應夯厚度進行監(jiān)厘控，有問題應隨堅決要求返工櫻，否則后患無芳窮。悅4傳）狐樓面、屋面砼域工程叔：活樓面、屋面砼吧工程質(zhì)量，通先常是引發(fā)樓面計、屋面開裂的批一個主要原因躬，亦是物業(yè)在休以后的維修工足作中無能為力鋒的問題，故在條樓面、屋面砼雹工程中應重點任注意。惕鋼筋綁扎：鋼挪筋綁扎是否按管圖按規(guī)范施工嬸，其開料長度蒜、綁扎位置、顛搭樓位置、排香列均勻等問題攤，均造成以后休樓板的開裂，銳特別是樓板的袍邊、角位置、站懸挑梁板的鋼波筋綁扎應重點魯檢查，同時應起監(jiān)督施工單位蕉切實做好鋼筋殖墊塊工作，以日免出現(xiàn)露筋現(xiàn)毯象。涼砼澆注：除發(fā)村展商的監(jiān)理人弦員注意按施工期規(guī)范監(jiān)理施工享外，鑒于物業(yè)閉常見質(zhì)量問題耕，物業(yè)參與監(jiān)易理的人員應重耐點對廚房、衛(wèi)叔生間的地面澆晉注進行監(jiān)理，行有剪力墻結(jié)構(gòu)槐的亦為重點監(jiān)父督。如這些部夏位施工出現(xiàn)問螺題，通常會引休發(fā)廚、廁、衛(wèi)服生間地面、剪掉力墻墻面出現(xiàn)賄大面積滲水，演還會出現(xiàn)難以描檢查維修的問餐題。如剪力墻烘因砼搗制不密槍實，出現(xiàn)外墻罪面雨水滲入外候墻面后，在墻就體內(nèi)的孔隙內(nèi)陽滲流一段距離孫后滲出內(nèi)墻面叛，導致維修困協(xié)難，故對以上鏈部位砼的振搗旗應嚴格監(jiān)控。多5費）疲砌筑工程左：懸建成物業(yè)常有藍墻體與梁底的賽結(jié)合部出現(xiàn)裂蚊縫的現(xiàn)象，造戰(zhàn)成此問題，通懷常是墻體砌筑傻至梁底時的砌釀筑方式不對，虹砂漿不飽。因游此，在砌筑工刃程中應對砌筑阻砂漿的飽滿、濁墻頂磚砌方式級進行監(jiān)督，墻漸頂與梁底間的寄砌磚，應把磚套體斜砌，使磚狹體兩頭頂緊墻繼頂和梁底，并攜保證砂漿飽滿抖。6）裝飾工程帆外墻面：外墻熔面抹灰及飾面憑施工的好壞常峽常是影響外墻旨是否滲水的一管個關鍵。以我痰國目前的常用桑做法，外墻面垮仍未做到對外穗來雨水作整體彎設絞防槐(茂無特別的防水窗層隙)更，僅是靠外墻素面的砂漿抹灰罪層，外飾面作大防水，故外墻寇底層抹灰的實