目錄TOC\o"1-4"\h\z\u第一章投資環(huán)境分析 2一、國際宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 2二、中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 3三、國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè) 3（一）重要的支柱產(chǎn)業(yè) 3（二）2007年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控 3總結(jié)： 4其次章區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 4一、河北省鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要規(guī)劃內(nèi)容 4二、城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)對(duì)白溝的影響 5三、白溝房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 5（一）白溝鎮(zhèn)簡介 5（二）白溝鎮(zhèn)特色及城鎮(zhèn)建設(shè) 6（三）白溝鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)建設(shè) 7（四）白溝房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 9一級(jí)市場(chǎng)狀況： 9二級(jí)市場(chǎng)狀況： 9總體供應(yīng)量 10產(chǎn)品狀況 10價(jià)格走勢(shì) 11戶型狀況 12銷售狀況 12項(xiàng)目進(jìn)度 13（五）競(jìng)品分析總結(jié)： 13四、客戶群分析 14（一）成交客戶狀況 14（二）本案的目標(biāo)客戶選取 14第三章本案分析 16一、項(xiàng)目概述 16二、項(xiàng)目SWOT分析 17第四章營銷推廣策略 18一、推廣主軸線 18二、項(xiàng)目營銷策略 19（一）項(xiàng)目優(yōu)勢(shì) 19（二）營銷策略 19白溝市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告第一章投資環(huán)境分析一、國際宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況2007年世界總產(chǎn)出增長率預(yù)料為3.2％。聯(lián)合國發(fā)布的《2007年世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和展望》報(bào)告，預(yù)料2007年世界經(jīng)濟(jì)增長將減緩，但發(fā)展中國家的經(jīng)濟(jì)增長仍將保持強(qiáng)勁勢(shì)頭。聯(lián)合國的這份年度報(bào)告說，世界經(jīng)濟(jì)在經(jīng)驗(yàn)了三年歷史性的強(qiáng)勁而普遍的增長之后，預(yù)料在2007年將減速，世界總產(chǎn)出增長率預(yù)料將從2005年的4.0%和2006年的約3.8％，下降到2007年的3.2％。1、報(bào)告指出，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的減弱是世界經(jīng)濟(jì)增長減速的主要緣由。美國房地產(chǎn)旺盛的降溫預(yù)料將降低消費(fèi)者的需求，導(dǎo)致美國經(jīng)濟(jì)增長率在2007年將減弱到2.2%。日本和歐洲的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不足以強(qiáng)勁到取代美國成為世界經(jīng)濟(jì)增長的動(dòng)力。但報(bào)告同時(shí)也指出，美國公司財(cái)務(wù)狀況是健康的，仍有放松銀根的空間，因此，目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不至于導(dǎo)致衰退。2、報(bào)告指出，東亞經(jīng)濟(jì)將接著帶領(lǐng)發(fā)展中國家經(jīng)濟(jì)增長的勢(shì)頭，維持2006年7.6%的增長率。中國的經(jīng)濟(jì)增長率超過10%。以印度帶領(lǐng)的南亞，2006年的經(jīng)濟(jì)增長率為6.7%強(qiáng)。預(yù)料將來的增長勢(shì)頭仍很強(qiáng)勁，東亞經(jīng)濟(jì)將以平均7.0%的增長率持續(xù)擴(kuò)張，而南亞在2007年將稍有放慢。3、報(bào)告指出，2006年美國常常賬戶赤字增加到接近9000億美元，美國經(jīng)濟(jì)增長減緩的主要緣由是其房地產(chǎn)行業(yè)的衰退，美國房地產(chǎn)價(jià)格下降假如失控，將導(dǎo)致進(jìn)口削減，影響中國經(jīng)濟(jì)。二、中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況2006年全年GDP增長10.7%，GDP增長率連續(xù)四年超過10%。2006年下半年，投資隨著一系列政策措施而降溫。貿(mào)易順差創(chuàng)歷史新高，凈出口增長對(duì)GDP增長的貢獻(xiàn)度從上半年的2個(gè)百分點(diǎn)上升到下半年的3.3個(gè)百分點(diǎn)。消費(fèi)接著強(qiáng)勁增長，但增速仍舊低于總體GDP增長。以消費(fèi)價(jià)格表示的通貨膨脹率上升。2006年12月份的消費(fèi)價(jià)格指數(shù)同比增長了2.8個(gè)百分點(diǎn)。非食品消費(fèi)價(jià)格指數(shù)保持在1%的較低水平。2006年第四季度的生產(chǎn)價(jià)格指數(shù)約為3%，原材料價(jià)格同比上升了5個(gè)百分點(diǎn)，全年原材料價(jià)格上漲有所放緩。從2006年年中，中國的股票市場(chǎng)大幅攀升。股價(jià)的攀升再次激發(fā)了公眾投資股票市場(chǎng)的熱忱，并且將干脆導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)投資熱忱的降低。三、國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)（一）重要的支柱產(chǎn)業(yè)我國房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，因其產(chǎn)業(yè)相關(guān)度高，帶動(dòng)性強(qiáng)，和金融業(yè)和人民生活聯(lián)系親密，發(fā)展態(tài)勢(shì)關(guān)系到整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展和金融平安。進(jìn)入2007年的房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)企業(yè)的整體主客觀環(huán)境要好于市場(chǎng)原來的預(yù)期，加上資本市場(chǎng)的日益復(fù)蘇，人民幣進(jìn)入升值周期和我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康和快速的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期起先回暖。2007年金融市場(chǎng)將全面開放，將來房地產(chǎn)市場(chǎng)除了傳統(tǒng)的銀行資金外，境外基金多渠道進(jìn)軍內(nèi)地樓市，外資銀行、外來資金必將成為中國房地產(chǎn)業(yè)新的力氣。（二）2007年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控1、2006年涉及房地產(chǎn)各方面的調(diào)控政策已基本到位，2007年的主要任務(wù)是落實(shí)既有政策。從2005年算起，今年已經(jīng)是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的第三年，在過去的二年中國家出臺(tái)了涉及房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)的調(diào)控政策，但效果不盡如人意。在調(diào)控的第三個(gè)年頭國家主要應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)落實(shí)好這些已經(jīng)出臺(tái)的政策，達(dá)到當(dāng)時(shí)政策設(shè)計(jì)時(shí)候的預(yù)期目標(biāo)，諸如70/90這些比較嚴(yán)厲的政策將在今年得到進(jìn)一步細(xì)化和落實(shí)。2007年，是政策落實(shí)年，將房地產(chǎn)宏觀調(diào)控進(jìn)行究竟。2、困難群眾的住房保障水平是一個(gè)社會(huì)和諧水平的體現(xiàn)，2007年重點(diǎn)落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房建設(shè)安排，滿意一般居民合理住房需求，加快構(gòu)建多層次的住房保障體系，在全部城市和縣城鎮(zhèn)都要建立廉租房制度。2007年國家在住房保障政策方面是新的亮點(diǎn)。3、把好土地和信貸兩大“閘門”，是今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的基調(diào)。土地方面，從“國六條”指出要發(fā)揮土地政策的調(diào)整作用起先，國家有關(guān)土地方面的政策就接二連三地出臺(tái)，中心政府對(duì)土地的監(jiān)管力度漸漸加大，在今年，利率上調(diào)，存款打算金率上調(diào)都會(huì)提高宏觀調(diào)控的效果?？偨Y(jié)：（一）近幾年內(nèi)國際及國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)將會(huì)保持平穩(wěn)運(yùn)行。（二）亞洲尤其是中國仍是國際房地產(chǎn)投資者關(guān)注的熱點(diǎn)。（三）目前政府大力擠壓房地產(chǎn)泡沫，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)將更趨于理性，從而保證平穩(wěn)運(yùn)行，從周期上講，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于穩(wěn)定上升的旺盛階段。（四）國內(nèi)房地產(chǎn)投機(jī)行為更加難行其道，開發(fā)商以及投資機(jī)構(gòu)持有商用物業(yè)追求中長期利益將逐步成為趨勢(shì)。（五）今年，國家將加大力度監(jiān)督各個(gè)宏觀調(diào)控政策的落實(shí)狀況，2007年是宏觀調(diào)控的落實(shí)年。其次章區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、河北省鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要規(guī)劃內(nèi)容1、充分利用環(huán)京津和環(huán)渤海的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，留意和周邊地區(qū)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、相互促進(jìn)、共同發(fā)展。要增加石家莊和唐山的省域中心城市作用，帶動(dòng)省內(nèi)各級(jí)城鎮(zhèn)主動(dòng)參和京津冀、環(huán)渤海地區(qū)的區(qū)域協(xié)作和城鎮(zhèn)分工。要堅(jiān)持大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和人口向各級(jí)城鎮(zhèn)合理集聚，提高城鎮(zhèn)綜合承載實(shí)力。2、重視小城鎮(zhèn)建設(shè)和發(fā)展。要加強(qiáng)對(duì)小城鎮(zhèn)建設(shè)的分類引導(dǎo)，以縣城、中心鎮(zhèn)為重點(diǎn)抓好規(guī)劃建設(shè)。小城鎮(zhèn)發(fā)展要特殊留意因地制宜、規(guī)模適度，嚴(yán)格限制沿馬路兩側(cè)的開發(fā)建設(shè)。要加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)業(yè)布局的合理引導(dǎo)，立足當(dāng)?shù)貎?yōu)勢(shì)，發(fā)展特色經(jīng)濟(jì)和農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)、農(nóng)村服務(wù)業(yè)，壯大縣域經(jīng)濟(jì)。要加強(qiáng)小城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境建設(shè)，逐步健全和完善服務(wù)功能。3、改善生態(tài)環(huán)境。要依據(jù)可持續(xù)發(fā)展的要求，依據(jù)《規(guī)劃》提出的全省和省內(nèi)各城市工業(yè)固體廢物綜合利用、生活垃圾無害化處理，以及大氣、水體、聲環(huán)境愛護(hù)等目標(biāo)，切實(shí)落實(shí)省內(nèi)各地區(qū)、各流域的環(huán)境愛護(hù)和污染防治措施。要加強(qiáng)白洋淀、永定河等重點(diǎn)地區(qū)的生態(tài)環(huán)境愛護(hù)工作，嚴(yán)格限制水源涵養(yǎng)區(qū)、城市地表水源地、基本農(nóng)田愛護(hù)區(qū)、自然愛護(hù)區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)的開發(fā)建設(shè)。二、城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)對(duì)白溝的影響1、提高了白溝鎮(zhèn)的人口聚集密度，提升了整體的綜合承載實(shí)力。2、有助于提高白溝鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施配套和生態(tài)環(huán)境建設(shè)。3、由于對(duì)重點(diǎn)城鎮(zhèn)的綜合改造，有利于提升白溝鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。4、由于要加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)業(yè)布局的合理引導(dǎo)，發(fā)展特色經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)了白溝地區(qū)商業(yè)的蓬勃發(fā)展，使白溝鎮(zhèn)的“十城”的商業(yè)發(fā)展目標(biāo)得以快速實(shí)現(xiàn)，帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。三、白溝房地產(chǎn)市場(chǎng)分析白溝位置圖：（一）白溝鎮(zhèn)簡介白溝，中國北方聞名的商鎮(zhèn)，河北省高碑店市所轄副縣級(jí)建制鎮(zhèn)。地處京、津、保三角腹地，高碑店、雄縣、容城、定興四縣交界，北距北京102公里，東至天津108公里，南到保定62公里。緊鄰白洋淀、溫泉城、野三坡等旅游勝地，津保高速、津保馬路、津同馬路、高雄馬路于此交匯，京開馬路、京廣馬路、京深高速馬路、京廣鐵路和京九鐵路從東西側(cè)經(jīng)過。白溝轄33個(gè)村街，總面積54.5平方公里，鎮(zhèn)區(qū)面積16平方公里，人口11萬多人。（二）白溝鎮(zhèn)特色及城鎮(zhèn)建設(shè)1、目前，白溝建起了白溝箱包交易城、皮革市場(chǎng)、五金飾件及箱包輔料等幾大特色專業(yè)配套市場(chǎng)，成立了箱包企業(yè)集團(tuán)、箱包探討所。2、白溝政府實(shí)施“名牌帶動(dòng)”戰(zhàn)略，對(duì)全國知名商標(biāo)的“玉兔”品牌予以重點(diǎn)扶持。制定“名牌戰(zhàn)略規(guī)劃”，從資金拆借、技術(shù)開發(fā)、人才引進(jìn)、信息引導(dǎo)等方面扶優(yōu)限劣，對(duì)名牌產(chǎn)品的開發(fā)和發(fā)展實(shí)行長久的實(shí)惠政策。3、白溝鎮(zhèn)以商業(yè)、商貿(mào)為主，制定了“大商貿(mào)”的戰(zhàn)略，確立了“十城”的發(fā)展目標(biāo)，詳細(xì)為電子商貿(mào)城、五金機(jī)電燈飾城、箱包交易城、鞋帽城、工業(yè)城、服飾城、小商品城、汽貿(mào)汽配城、五金皮革城、食品藥品保健品城，目前白溝鎮(zhèn)已經(jīng)進(jìn)入了品牌經(jīng)營的時(shí)代。白溝“十城”分布圖如下：（三）白溝鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)2006年，全鎮(zhèn)財(cái)政收入完成1.1億元，農(nóng)夫人均純收入達(dá)8800元，目前，白溝建有兩所中學(xué)，20所小學(xué)，有110千伏變電站一座，日供水實(shí)力1.2萬噸的自來水廠一座，大型污水處理場(chǎng)一座，有5萬門裝機(jī)容量的程控機(jī)房，兩家較有規(guī)模的醫(yī)院，有200多條運(yùn)輸線路，日800輛次的貨運(yùn)和客運(yùn)車輛通往全國1000多個(gè)縣級(jí)以上城市，投資2850萬元的物流中心即將投入運(yùn)營，有投資6000萬元建起的白溝四星級(jí)坤源大酒店、投資1200萬元建起的貴賓樓和眾多服務(wù)水準(zhǔn)較高的賓館飯店。1、市場(chǎng)成交額年度市場(chǎng)總成交額2003年99.6億2004年130億2005年171億2006年188億2、年人均純收入年度人均純收入2003年5800元2004年6090元2005年6780元2006年8800元分析：商貿(mào)市場(chǎng)的成交總額在快速的增長，2006年已經(jīng)達(dá)到188億元，預(yù)料今年要達(dá)到200億元，白溝鎮(zhèn)的人均收入也在不斷的增長，預(yù)料今年人均收入過萬元，占到天津人均年收入的50%以上，購買力的不斷增加，會(huì)對(duì)房價(jià)的拉升起到促進(jìn)作用。（四）白溝房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一級(jí)市場(chǎng)狀況：獲得方式白溝的土地市場(chǎng)基本是和當(dāng)?shù)氐恼献魅〉?，基本沒有招牌掛的形式價(jià)格10-12萬/畝分析：依據(jù)10/畝計(jì)算，容積率在1.5左右，樓面價(jià)在100元/平米，加上建安成本及大小配套，預(yù)料成本價(jià)要在1500-1600元/平米，這只是最低推算，若為高層，成本價(jià)格還要高，故成本的增加，也會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上升，預(yù)料白溝的市場(chǎng)均價(jià)會(huì)在短期突破2000元/平米。多層建安成本：700元/平米17層小高層建安成本：1200元/平米高層建安成本：1500元/平米二級(jí)市場(chǎng)狀況：1、競(jìng)品項(xiàng)目分析住宅及商業(yè)分布圖詳細(xì)如下：鳳凰城鳳凰城盛景國際陽光凱旋城陽光凱旋城仁和家園現(xiàn)代城國際箱包城五金機(jī)電城小商品城服裝城工業(yè)城鞋帽城電子商貿(mào)城藥品保健城汽貿(mào)汽配城五金皮革城住宅產(chǎn)品：總體供應(yīng)量項(xiàng)目名稱建筑規(guī)模位置建筑形式盛景國際77000北外環(huán)路和富強(qiáng)路交口高層鳳凰城70000涿白路和五一路交口7層帶電梯陽光凱旋城70000團(tuán)結(jié)路和政府街交口小高層現(xiàn)代城市花園100000富民路于五一路交口磚混仁和家園50000富民路和津保路北500米6層帶電梯合計(jì)367000產(chǎn)品狀況項(xiàng)目名稱銷售均價(jià)樓層狀況盛景國際2100元/平米29層鳳凰城1600元/平米小高層陽光凱旋城1700元/平米多層、小高層現(xiàn)代城市花園1400元/平米多層仁和家園1380元/平米6層分析：目前，白溝市場(chǎng)總體供應(yīng)量在367000平米，均價(jià)在1500元/平米左右，在售住宅中以多層和高層建筑相結(jié)合，大部分為6-7層，29層的高度目前只有盛景國際；目前的住宅項(xiàng)目主要集中在團(tuán)結(jié)路以北，以磚混結(jié)構(gòu)為主。價(jià)格走勢(shì)項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間開盤價(jià)格當(dāng)前價(jià)格鳳凰城2007.61400元/平米1600元/平米陽光凱旋城2007.51600元/平米1700元/平米現(xiàn)代城市花園三期暫定07.101100元/平米1400元/平米仁和家園2007.41200元/平米1380元/平米分析：從上表可以看出，雖然開盤時(shí)間不長，但各個(gè)項(xiàng)目單價(jià)都上漲100-200之間，預(yù)料后期整體市場(chǎng)價(jià)格要突破2000元/平米。戶型狀況項(xiàng)目名稱主力戶型盛景國際100二室120-130三室鳳凰城120-146三室陽光凱旋城80-100二室現(xiàn)代城市花園105-130三室仁和家園120-147三室分析：從上表可以看出，目前白溝房地產(chǎn)市場(chǎng)上的主力戶型以100二室和120-130三室為主。銷售狀況項(xiàng)目名稱銷售率成交戶型比例盛景國際10%一室28%二室28%三室40%四室占4%鳳凰城二期30%二室62%三室38%陽光凱旋城二期80%三期起先認(rèn)購二室50%現(xiàn)代城市花園95%以上二室55%仁和家園40%二室50%分析：從銷售狀況看，大部分項(xiàng)目銷售沒有過半，處在項(xiàng)目持續(xù)期內(nèi)，成交戶型主要以二室和三室為主，可以看出，市場(chǎng)上對(duì)二室和三室的需求較大。項(xiàng)目進(jìn)度項(xiàng)目名稱項(xiàng)目進(jìn)度陽光凱旋城1期已經(jīng)銷售結(jié)束，2期起先銷售接近尾聲，3期起先認(rèn)購現(xiàn)代城市花園1期2期已經(jīng)銷售結(jié)束，3期預(yù)料2007年底啟動(dòng)分析：可以看出，在今年的下半年，以陽光凱旋城為代表的項(xiàng)目起先銷售，后期會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上的客戶造成肯定的分流。（五）競(jìng)品分析總結(jié)：目前，白溝的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要以商業(yè)形態(tài)為主，主要為政府大力建設(shè)的“十城”，詳細(xì)明細(xì)為：電子商貿(mào)城、五金機(jī)電燈飾城、箱包交易城、鞋帽城、工業(yè)城、服飾城、小商品城、汽貿(mào)汽配城、五金皮革城、食品藥品保健品城。住宅市場(chǎng)起步較晚，建筑形式已多層住宅為主，目前建設(shè)中的住宅以7層或11層的板式小高層為主，配有電梯；當(dāng)?shù)刈钪拈_發(fā)商是隆基泰合實(shí)業(yè)公司，在白溝當(dāng)?shù)匕l(fā)展4年，已建成多個(gè)項(xiàng)目，例如：商業(yè)有箱包城、鞋帽城（8月19日開業(yè)），住宅有陽光凱旋城，在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)創(chuàng)出品牌，客戶對(duì)其開發(fā)的項(xiàng)目認(rèn)可度較高。目前，白溝政府已經(jīng)頒布公告將對(duì)南大街以北、富強(qiáng)路以西、北環(huán)路以南的區(qū)域作為07年重點(diǎn)規(guī)劃的區(qū)域，涉及十個(gè)村街，這種大規(guī)模的改造，將會(huì)帶動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的飛速發(fā)展。1、市場(chǎng)價(jià)格:：目前白溝住宅市場(chǎng)平均價(jià)格在1500元/平米，最高價(jià)在1800元/平米，盛景國際的均價(jià)在2100元/平米，已經(jīng)創(chuàng)出白溝最高價(jià)格。2、戶型產(chǎn)品：主力戶型以二室100平米、三室120-130平米主。3、客戶狀況：客戶對(duì)多層住宅喜好1-4層，對(duì)帶電梯的住宅偏好為中間以上的樓層，需求戶型以2—3室為主，對(duì)于帶電梯的高層認(rèn)為越高越高好，大部分在白溝購房的客戶在周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)都有房產(chǎn)，有肯定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，而且許多購房客戶都有攀比的心理，摯友介紹的途徑還是占肯定的比例，當(dāng)?shù)氐目蛻魝鞑バ?yīng)還是相當(dāng)巨大的。4、宣揚(yáng)途徑：當(dāng)?shù)氐膱?bào)紙廣告?zhèn)鞑バЯ^弱，基本上沒有正式的報(bào)紙，當(dāng)?shù)匕l(fā)行量最大的是《白溝時(shí)報(bào)》但信息量很小，基本沒有房產(chǎn)廣告。當(dāng)?shù)匦麚P(yáng)主要有以下幾種方式：（1）戶外路牌廣告（2）條幅（3）宣揚(yáng)車（4）DM投遞（5）易碼短信（6）戶外燈箱四、客戶群分析（一）成交客戶狀況項(xiàng)目名稱購房目的客戶相關(guān)狀況鳳凰城投資、改善、為子女購房白溝本地人群、白溝周邊如高碑店，以私營業(yè)主合做小商品生意的人群為主，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)陽光凱旋城投資、改善、為子女購房以白溝本地人群、白溝周邊如高碑店，以私營業(yè)主和本地做生意的商人為主，經(jīng)濟(jì)實(shí)力很大。現(xiàn)代城市花園投資、改善、為子女購房白溝本地人群、白溝周邊如高碑店，以私營業(yè)主為主，還是有肯定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力仁和家園改善、為子女購房白溝以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群，經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般，有一小部分私營業(yè)主，以鎮(zhèn)下鄉(xiāng)里農(nóng)夫居多分析：在白溝購買商品房的以外地的人群為主。其中包括在白溝進(jìn)行箱包、服裝、小商品生意的人群；另外還包括白溝鎮(zhèn)管轄區(qū)域33個(gè)村鎮(zhèn)以外的人群，比如高碑店等縣級(jí)地區(qū)。另外在白溝旁邊的三大城市，北京、天津、保定也有不少的購買者。購買的人群多在30-45歲之間，大部分客戶為投資性購買。（二）本案的目標(biāo)客戶選取1、按客戶特征分類：職業(yè)購房目的特征目標(biāo)層級(jí)在白溝做生意的商人投資、改善、子女購房經(jīng)濟(jì)實(shí)力很強(qiáng),追求項(xiàng)目品質(zhì),周邊配套,對(duì)價(jià)格不太敏感。A本地小商品生意人投資、改善、子女購房經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)要求較高，留意項(xiàng)目的性價(jià)比B私營企業(yè)主投資、改善、子女購房經(jīng)濟(jì)實(shí)力很強(qiáng),追求項(xiàng)目品質(zhì),周邊配套,對(duì)價(jià)格不太敏感。A政府機(jī)關(guān)人員投資、改善、子女購房有肯定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)配套看重。B外地投資者投資經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，看重項(xiàng)目品質(zhì)、周邊配套服務(wù)以及將來周邊地段的發(fā)展趨勢(shì)。B本地打工人員改善經(jīng)濟(jì)實(shí)力很小,對(duì)價(jià)格很敏感，滿意居住就可以了。C鎮(zhèn)下農(nóng)夫改善、子女購房經(jīng)濟(jì)實(shí)力很小,對(duì)價(jià)格很敏感,對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)要求一般C2、本案客戶的選取第三章本案分析本案位置示意圖表示本案的位置一、項(xiàng)目概述本案位于白溝鎮(zhèn)北外環(huán)路和富強(qiáng)路交口東行50米，地理位置優(yōu)越，緊鄰政府07年重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，距離繁華中心僅5分鐘車程，距離高碑店市僅30分鐘車程，四至為北鄰北外環(huán)路，南臨五一路、東鄰富民路、西鄰五金機(jī)電燈飾城。目前是白溝第一高層，總高度為95米，建成后將為白溝地標(biāo)性建筑，總建筑面積約為12萬平米，住宅約為6萬平米，北樓為29層，1-3層為商業(yè)，南樓21層住宅，南北樓之間獨(dú)有的5000平米屋頂花園（目前是白溝唯一），也是本案的亮點(diǎn)。二、項(xiàng)目SWOT分析SWOT分析矩陣WWSO（增長型戰(zhàn)略）ST（防衛(wèi)性戰(zhàn)略）WO（進(jìn)取型戰(zhàn)略）W項(xiàng)目劣勢(shì)S項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)O市場(chǎng)機(jī)會(huì)T市場(chǎng)威逼WT（回避型戰(zhàn)略）S項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)1、地段優(yōu)勢(shì)：位于北外環(huán)路和十白路交口，靠近政府的07年重點(diǎn)規(guī)劃的區(qū)域。2、交通優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目處于兩條干路的交口，出行便利，而且距離白溝汽車南站僅5分鐘的車程，交通非常便利。3、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：整體建筑建成后將成為白溝第一高度，是白溝的地標(biāo)性建筑，南北樓之間獨(dú)有的超大屋頂花園；戶型種類齊全，滿意不同客群的需求。4、配套優(yōu)勢(shì)：物業(yè)管理是政府管理，后期物業(yè)管理得以保障，完善的智能配套系統(tǒng)，使業(yè)主居住更加平安舒適；周遍將配有大型超市、消遣中心、家政等，形成成熟的生活區(qū)。W項(xiàng)目劣勢(shì)1、項(xiàng)目進(jìn)度：目前項(xiàng)目屬于期房階段，工程進(jìn)度還未出地面，客戶對(duì)期房有所抵觸。2、開發(fā)商：開放商在當(dāng)?shù)氐闹炔桓?，造成客戶在選擇時(shí)有所顧忌。3、環(huán)境：住宅下為商業(yè)，假如動(dòng)靜分區(qū)不合理，商業(yè)經(jīng)營會(huì)給住宅帶來影響。如噪音干擾、平安、車道等。O市場(chǎng)機(jī)會(huì)1、整體城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)水平的提升，帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展2、白溝鎮(zhèn)的大力規(guī)劃，城鎮(zhèn)的環(huán)境、配套設(shè)施得到改善，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展3、人均收入從2003年的5800元達(dá)到2006年的8800元，收入的不斷增長，人均購買力也在隨之漸強(qiáng)。T威逼1、周遍鳳凰城、陽光凱旋城等性價(jià)比相同的樓盤目前在售，且隆基泰和開發(fā)商在當(dāng)?shù)氐闹群芨撸漤?xiàng)目已經(jīng)起先認(rèn)購，會(huì)對(duì)客戶造成肯定的分流。2、超高層的形式目前在白溝還是空白點(diǎn)，客戶對(duì)這種建筑形式存在肯定的抗性。SO優(yōu)化進(jìn)取型戰(zhàn)略1、利用地段的優(yōu)勢(shì)，結(jié)合政府規(guī)劃區(qū)域，提升本案將來的投資回報(bào)。2、突出項(xiàng)目的白溝地標(biāo)性建筑這一亮點(diǎn)，以及獨(dú)有的超大屋頂花園的設(shè)計(jì)，提升項(xiàng)目品質(zhì)，擴(kuò)大項(xiàng)目的影響力。3、突出周遍完善的生活配套設(shè)施和物業(yè)的后期保障，形成集休閑、消遣、生活于一體的成熟社區(qū)。WT回避型戰(zhàn)略1、突出項(xiàng)目是和政府合作開發(fā)建設(shè)，資金得以保障，弱化開發(fā)商知名度低的劣勢(shì)。2、利用項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)強(qiáng)化白溝最高品質(zhì)，弱化價(jià)格差距。3、后期完善的物業(yè)管理和智能配套，和周遍同類產(chǎn)品形成差別，提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。4、突出本案的購物、休閑、消遣為一體的成熟社區(qū)弱化由于商業(yè)帶來的不利影響。5、由于當(dāng)?shù)乜蛻魧?duì)高層有肯定的抗性，