茂名項目財務分析及管理措施投資與收入估算（一）投資估算：1、估算依據：（1）廣東省及茂名市建設相關部門規(guī)定（依據廣東省建設廳、茂名市政府等網站公示內容確定）。（2）建安工程費用、小區(qū)配套建設費、建設和銷售管理等費用根據經驗數據估算，其他費用（費率）根據“廣東省價格信息網”及相關國家規(guī)定確定。2、估算方法如下表：濤序號誰工程項目費頂用名稱碌單位絕數量僅單價浮（費率）斷合價（RM霞B元）錫備注員一疏土地使用費隱26001文596隆1委土地使用費良（拍賣價）電宗板1挎26000螺000鉆26000叨000發(fā)2桶土地登記公框證費非宗嚇1遍1596忘1596務二垮勘察設計費括及前期費用燈14597羊400.5糊3歐1水地形圖測繪呀費芝㎡他19229踢0.14屯2692.端06譜土地面積為鹽計算基數駁2奸定點費朋㎡收19229粗2讀38458由土地面積為鍬計算基數興3艷地質勘察費笨M院1200弟55碎66000夢4勉建筑設計費早㎡柳91258棒10炒91258稍0逝建筑面積為另計算基數捆5乏施工圖審查扎費父㎡遠91258韻1.5網13688罰7語建筑面積為換計算基數站6腫放線費回處婚48畜60竊2880幫7獎招標費呼元候14208蔥7000削0.001稼14208掌7稀建筑安裝工株程費為計算紹基數0.1創(chuàng)%趴8吧監(jiān)理費騎元聲14208惱7000艙0.002旨28417筋4宅建筑安裝工籠程費為計算俱基數0.2萍%晨9邪預結算審計潑費川元雖14387羞6890冠0.003皇43163慣0.67幣建筑安裝工啟程費為計算態(tài)基數0.3榴%雞10閃施工合同鑒踢證費杜元跨14208嘆7000縱0.000聯(lián)14桑19892娛.18華建筑安裝工閃程費為計算棵基0.14垃%類11削設計勘察合慧同鑒證費肆㎡喂91258集0東0.000創(chuàng)7苗638.8進06棚13腥市政配套費菜（含消防設表施配套費）濕元給14208縱7000嫌0.04倆56834鴉80銀建筑安裝工誼程費為計算歌基數4%翠14賽建設項目環(huán)混境影響評價賊收費罪項尤1鹿12.5箏12.5劫15拔排污許可收穿費飛項鋒1匹2000末2000煉16鄙避雷安裝檢秋測費杜㎡梁91258揮0.000搜01并0.912煮58蝦建筑面積為毀計算基數凱17視河道維修建對設費規(guī)元圍31707錢0800杜0.000攤5圍15853炮5.4禁銷售額為計右算基數牢19顯防空地下室兇易地建設費亮㎡絨5384揉1010睬54378偵40倆19229這*28%=木5384征20艙工程質量監(jiān)蹄督費培㎡蠅91258翠2渡18251復6為建筑面積為繪計算基數券21倡墻改費（民袖用）劑㎡撇91258漆8份73006左4泉建筑面積為挽計算基數懲22皺城市房屋安枯全鑒定費獲㎡燈91258卵2遙18251釘6稍建筑面積為嚼計算基數門23茫白蟻防治費史㎡候91258仁2懶18251礦6竭建筑面積為繪計算基數憂三波建筑安裝工中程費銹14208怨7000騰1攜單位工程建命安工程費寺㎡燭91258愧1500崖13688張7000朝建筑面積為巷計算基數繡2事電梯安裝工蜘程反項信13職40000燭0愧52000賄00慘四蔬小區(qū)配套建片設費霸40148框90暢1狠道路給排水影圍墻等室外盞工程芳項沙1沿15000輕00蠻15000騾00黃2鑄綠化工程該㎡百6442步45胖28989延0凳19229陳*33.5土%=644陳2母3漫室外供電安工裝工程以項弟1參20000哭00維20000損00越4蛛供配電增容翠費（貼費）搖KW替3000號75雅22500辭0響直接費小計鄰18670奉0886.偽5糖五、彎管理費桶63446味23.07嚴1嬌建設管理費圖元族18670吳0886.繼5撞0.017心31739床15.07珠按直接費計殲1.7%女2茶銷售管理費騾元午31707教0800游0.01以31707充08大銷售額為計情算基數1%班六和稅費狀17542休034償1割營業(yè)稅及附禽加鞭元夾31707陪0800鋼0.055凱17438桂894刊銷售額為計公算基數5.戶5%數2尤建筑面積測疫量費瓣套帝573跑100送57300礙單元套數為跡計算基數枕3雖房屋竣工登惱記費系套經573遺80南45840萍單元套數為鉆計算基數諸七燈利息券72031進28.5美1溝利息（按年訓利率均衡投蔑入）乳元主1春72031業(yè)28.5催72031生28.5脊按直接費計器八賽不可預見費窯56010牙26.59宰6咬1超不可預見費屢元徑18670澤0886.唐53悶0.03來56010籠26.59忠6瓦按直接費計畫3%弱合鏡計搞22339榆1698.飽7其中建設期貸款利息估算如下（建設期兩年，按年均衡投入，年利率5.85%）：按35%自有資金，即貸款額為186700886.5×65%=121355576.2（元）各年貸款本金：121355576.2÷2=60677788.1（元）第一年貸款利息：60677788.1÷2×5.85%=1774825.3（元）第二年貸款利息：（60677788.1+1774825.3+60677788.1÷2）×5.85%=5428303.2（元）建設期貸款利息合計為：7203128.5元曬經估算本項噴目投資額為辟RMB傾22339名1699勾元，即RM緒B2233請9.2萬元揚，2929蒙.4元/平回方米。彩（二）收入戲估算：秋根據提供的再數據收入估立算表如下：重序號瓣項目邊單位像數量學單價（元/楊平方米）撓合價（RM承B元）線1吼住宅消平方米謠54258忌2600灰14107復0800屈2搬商業(yè)違平方米煤22000事8000臂17600栽0000吐合計慚31707狼0800艦經估算本項稼目收入額為獵RMB獎31707睬0800島元，即RM蓄B3170取7.1萬元認，4157熱.9元/平梁方米拆二、財務評尿價：定利潤計算表消(損益表)識：捆序號當項目名稱繩單位爪金額要計算方法宗1重項目成本斯萬元擠22339絲.2課投資估算歌2碑資金籌措員萬元該22339腎.2如2.1懶資本金樸萬元哀7818.狼7性2.2淘借款紅萬元吉14520特.5厘3便經營收入施萬元很31707泛.1魂收入估算咳4軌利潤總額容萬元朗9367.腸9底3-1薯5溉所得稅休萬元并3091.世407盆4覽×氏33%糠6稼稅后利潤扁萬元刮6276.嗽493乞4-5子7露投資利潤率杏%延41.9奏4壘÷刻2喪8灌資本金利潤霉率崗%港80.3紹6集÷嫩2.1送現(xiàn)金流量表到：件按投資在建部設期兩年內道均衡投入，劑三年內全部控銷售完，銷換售率分別為蔽30%、5烤0%、20悠%，項目全千部現(xiàn)金流量衣表及內部收笛益率試算如嬸下：因單位：RM介B萬元脫序號速項目電合計彈年份賠1夕2災3啞銷售率按30%勞50%桶20%康1半現(xiàn)金流入追31707厭.1晌9512.醋13倆15853酸.55咳6341.滑42障1.1侵銷售收入它31707睬.1貍9512.篇13伐15853辭.55腎6341.集42禮1.2海其他收入右0你2侄現(xiàn)金流出向25430厘.607嚼12097蠶.0221迷12715鴿.3035逼2.1晨開發(fā)投資經裹營英22339魯.2草11169弄.6消11169分.6聚2.2墊所得稅橡3091.繳407叫927.4番221澇1545.扶7035舍618.2遍814泳3武凈現(xiàn)金流量遣6276.膠493叮-2584配.8921鑒3138.匹2465缸6341.機42幫4俗累積凈現(xiàn)金腎流量蝶-2584司.8921埋553.3動544冶6894.兆7744臟5織折現(xiàn)系數(承i=10)奶0.909血0.826挎0.751案6老折現(xiàn)凈現(xiàn)金懇流量崗5420.沒50026撓5借-2349欲.6669餅19喬2592.擾19160環(huán)9淋5177.邊97557方4忌7頂累積折現(xiàn)凈松現(xiàn)金流量繪-2349攻.6669壘19攀242.5愚24690撐1化5420.蝕50026堂5刮8雕折現(xiàn)系數(蹤i=130技)羽0.435牽0.189型0.082僚9縫折現(xiàn)凈現(xiàn)金波流量遍-11.3線03035翁-1124蜻.4280麗64漁593.1喊28588辭5瘡519.9膝9644為10撥累積折現(xiàn)凈舉現(xiàn)金流量嬌-1124尼.4280生64敏-531.罩29947蕉5機-11.3跌03035蓋11蟲折現(xiàn)系數(壇i=125斯)蝕0.444宵0.198板0.088久12債折現(xiàn)凈現(xiàn)金蘿流量苗31.72興56746咽-1147疊.6920店92評621.3頂72807幻558.0瘦4496卡13率累積折現(xiàn)凈員現(xiàn)金流量普-1147繁.6920瓣92碌-526.雹31928愁54亮31.72烘56746跟由上表基準肝收益率為1逐0%時,財巷務凈現(xiàn)值F勵NPV=僵5420.蘇5萬元＞0闖靜態(tài)投資回劣收期P1=特2-1+社2584.跨8921始÷蜓3138.端2465=犧1.82(糟年)昨動態(tài)投資回栗收期(i=判10%)定P=2-泳1+234墓9.666粘919玩÷寶2592.碼19160婦9=1.9搏1(年)怪內部收益率茅FIRR=白128.則687%蓮＞10%喂,用插入四法計算公式接如下:暫(FIR烤R-125釘%)占÷冷(130%氣-125%均)=31.酸72567布46起÷脫[31.7矮25674利6-(-1隨1.303顏035)]堂三、不確定稿性分析：蹈財務分析中沖的主要變量什為投資中的徑土地成本、殼建安成本和遭收入中銷售痕單價蝕盈虧平衡分沒析：撕盈虧平衡銷印售單價=項抓目總投資/豬可出售面積飲=2233纖9.2斜÷騙76258蠢=2929絮.4（元/舞平方米）敏感分析：賽以項目成本袖和經營收入渠為變量，設基其變化率按咸下表：綁變化率運基數秩變化1蔥變化2萄變化3撲項目成本五0散10%邊5%志-5%要經營收入庸0卵-5%譽2%碎-10%坑按上表變化狠率投資利潤大率和資本金質利潤率變化講如下表：進序號瘦項目名稱決單位膠基數杏變化1浮變化2播變化3浮1銜項目成本錯萬元朝22339干.2抹24573扭.12輝23456膠.16幟21222覽.24負2尺資金籌措辨萬元借22339償.2憐24573貢.12瘋23456社.16竄21222街.24借2.1彎資本金面萬元考7818.他72橡8600.倦592辰8209.基656樓7427.學784積2.2架借款觸萬元蘿14520濾.48賭15972溝.53峽15246欄.504鞭13794細.456供3包經營收入粥萬元看31707像.1熟30121抹.75漫32341赤.242芝28536夸.39筋4它利潤總額販萬元據9367.濃9梯5548.閃625汁8885.堵082鞋7314.材15紛5掙所得稅刷萬元袋3091.痛407耳1831.送046隊2932.秋07706泡2413.林6695航6光稅后利潤凱萬元楊6276.男493槳3717.西579豐5953.斜00494象4900.界4805峽7獸投資利潤率逼%先0.419派3481輔0.225暈801銷0.378斑79525刷0.344嬸64552擇3暫8面資本金利潤育率請%挎0.802鴨752挑0.432仙247晴0.725東12234坊0.659咽75000泄1譯四、風險管毛理：已（一）在工夢程實施階段線風險源主要叛有：業(yè)主的喉政府，資金東籌措機構，現(xiàn)工程項目組和織，當地條需件（包括政芹治、經濟、料勞工和環(huán)境扯條件等），較施工和合同肝規(guī)定，后勤晉供應，工程籮預定時間和中估算費用，民通貨膨脹和多信貸風險，話匯率變化，遣不可抗力等窩。?。ǘ┴擄L險規(guī)避措介施呈：緣1、確定風挎險的類型；餐2、風險分伏析，即確定屋風險量。根鼠據同類型工窮程進行預測葬分析風險出壁現(xiàn)的頻率及蛙損失量等娘3、風險控將制，即采取究措施降低風梢險量，自己自承受的風險友作為重點控附制；崖4、風險轉膊移，根據實雙際情況可以番將風險轉移豐給保險公司持（物資保險犯、人員傷亡映保險和責任碎保險）鉛五、進度計桶劃：頓建設期兩年姻，分為兩個干標段同時施偵工，施工總席進度按季度猾安排如下表唉：旬序號垮分部工程零1珠2從3舍4壞5是6桐7箭8排1仆基礎工程羊2供主體結構送3掌內外裝飾識4爛門窗安裝甲5碗屋面工程偏6逝水電安裝登7插電梯安裝戰(zhàn)8日室外配套間9饅室外配電瓦10涉綠化工程菜11析竣工清理儲六、沒管理措施及植建議東：緒（一）工程蜻進度控制：焰1、在合同癥中明確工程兇各節(jié)點的時及間要求，若劑延誤要有相騎應的處罰措驗施；鳥2、施工單造位要根據合區(qū)同要求及自敲身優(yōu)勢，結構合現(xiàn)場條件林，在施工組趟織設計中詳況細排出施工桌進度計劃（撲同時包括勞方動力計劃、旋機械設備供區(qū)應計劃、材詢料供應計劃式等）及保證卡計劃落實的捎各項措施（貨要考慮雨季雨施工、冬季劉施工等各方夾面因素）。孤3、在施工豎過程中，監(jiān)碑督施工單位右按照合同及鍵施工組織設勻計要求落實承各項進度要伸求。按程序騎話的檢查，構及時發(fā)現(xiàn)偏娃差，及時糾倉偏。以確保腫工程在計劃廊工期內竣工攻。伸（二）工程哈質量控制：披1、審核施踏工單位施工指組織設計：蠅質量管理組減織要健全、不項目部管理刃人員齊全、葉質量控制程隊序要清晰、限質量責任制麻落實到位，響分工明確、攔各工序施工慣質量保證措求施表述清楚爪，對質量通乏?。ㄌ貏e是色滲漏問題）春有針對性的穩(wěn)防治方法、賠措施。姿2、對于監(jiān)短理單位：審湊核監(jiān)理規(guī)劃攀、監(jiān)理實施雜細則，督促探監(jiān)理按監(jiān)理唉合同及監(jiān)理延實施細則要昂求對工程進著行監(jiān)督管理女。遮3、工程部前人員施工過燃程中要嚴格誦按照合同條存款、施工組今織設計、施概工規(guī)范、驗薪收標準對照購檢查工作。溫要參加本工歷程所有單位搞工程的分項蒼分部及隱蔽診工程驗收，則與監(jiān)理單位萌一起對分項企分部工程的鍛質量進行驗多收。分部工匯程以上的驗芝收，工程部帥經理要參與填組織驗收。拴4、施工過己程中應采取舊先樣板后大污面積施工的惑方法。?。ㄈ┕こ袒迷靸r及合同昂管理：舉1、付分解造價控范制指標領：由各專業(yè)靜管理工程師冊、預結算工酷程師對確定賣的投資控制曲指標進行具攔體分析，將舉總的投資控伯制指標分解監(jiān)到各專業(yè)分聰包工程的每紗一子項。造第價分解控制殲指標應由項坡目部相應責取任者（各專稠業(yè)負責人）暫通過審查設巨計標準及用鑄料，通過嚴逮格的招投標密爭較低的價短格條件來實填現(xiàn)，并由預模結算工程師震根據造價分懶解控制指示逝表監(jiān)控每一擾筆費用的支娛出，實現(xiàn)監(jiān)轎督管理。嚼2、作好工剩程量計量、禍工程款支