解讀北京別墅市場(chǎng)第一頁(yè)，共三十三頁(yè)。一、北京別墅市場(chǎng)的發(fā)展歷程2第二頁(yè)，共三十三頁(yè)。1992199519992003別墅市場(chǎng)大事記&Boom/BustCircle1992年：以玫瑰園、麗京為代表的首批別墅項(xiàng)目上市1992～1995年：粗放型產(chǎn)品集中大量供應(yīng)，代表的區(qū)域是朝陽(yáng)和順義1995年：政策性控制，停止別墅立項(xiàng)，別墅市場(chǎng)發(fā)展陷入停滯狀態(tài)1996～1999年：幾乎無(wú)新別墅項(xiàng)目通過(guò)立項(xiàng)，部分存量房得以消化1999～2002年：市場(chǎng)復(fù)蘇轉(zhuǎn)暖，人均GDP穩(wěn)步提高，入世、申奧成功等眾多利好因素促使別墅市場(chǎng)發(fā)展提速；市場(chǎng)中出現(xiàn)了一批較為優(yōu)秀的項(xiàng)目，如橘郡、碧水莊園等，同時(shí)別墅市場(chǎng)的區(qū)域格局正在逐步形成、擴(kuò)大、鞏固3第三頁(yè)，共三十三頁(yè)。1992199519992003別墅市場(chǎng)大事記&Boom/BustCircle2003年：國(guó)土資源部下發(fā)了《關(guān)于清理各類(lèi)園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控》的緊急通知，“停止別墅類(lèi)用地的土地供應(yīng)”。此后，由于前期存在較大規(guī)模的土地儲(chǔ)備，在此政策性脈壓的刺激下，新別墅項(xiàng)目持續(xù)入世，總體供應(yīng)放大，別墅市場(chǎng)進(jìn)入了新一輪較為激烈的競(jìng)爭(zhēng)期2004年：在4號(hào)令、71號(hào)令（“8.31大限”）等土地政策和宏觀(guān)調(diào)控的金融政策影響下，北京別墅市場(chǎng)經(jīng)歷了由大限前的集中放量進(jìn)入到大限后供應(yīng)總量有所減緩的階段4第四頁(yè)，共三十三頁(yè)。二、北京別墅市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性特征5第五頁(yè)，共三十三頁(yè)。別墅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性分析在售項(xiàng)目中50%為2002年以來(lái)入市新盤(pán)10-30萬(wàn)平方米中等規(guī)模項(xiàng)目為主流（本報(bào)告中數(shù)據(jù)基于對(duì)北京目前在售141個(gè)別墅項(xiàng)目的調(diào)查）6第六頁(yè)，共三十三頁(yè)。別墅地域分布在售別墅項(xiàng)目分布最多的六個(gè)區(qū)/縣依次為：昌平、順義、朝陽(yáng)、大興、海淀、通州六個(gè)區(qū)縣的別墅項(xiàng)目占在售總量的75%7第七頁(yè)，共三十三頁(yè)。主要?jiǎng)e墅分布區(qū)域特征總結(jié)區(qū)域名稱(chēng)別墅產(chǎn)品功能別墅產(chǎn)品形象加權(quán)平均價(jià)格獨(dú)棟別墅價(jià)格平臺(tái)海淀第一居所高檔山地別墅1420016000朝陽(yáng)第一居所高檔城市別墅1100016000順義第一居所高檔涉外別墅1000015000昌平第一居所&第二居所景觀(guān)型別墅/鄉(xiāng)村別墅776910000大興第一居所性?xún)r(jià)比高的城市低密度住宅63006000通州第一居所&第二居所“低檔別墅”490060008第八頁(yè)，共三十三頁(yè)。別墅市場(chǎng)供需總體特征市場(chǎng)供應(yīng)量集中放大高檔產(chǎn)品和中檔產(chǎn)品成為市場(chǎng)兩大主力總體市場(chǎng)需求旺盛中產(chǎn)階級(jí)郊區(qū)化進(jìn)程加快,小獨(dú)棟和亞別墅熱銷(xiāo)截至2004年年底，在售項(xiàng)目總建筑面積約1200萬(wàn)平方米，其中2004年新盤(pán)總面積達(dá)402萬(wàn)平方米9第九頁(yè)，共三十三頁(yè)。三、產(chǎn)品特征演變10第十頁(yè)，共三十三頁(yè)。第二代第三代重視國(guó)際化氛圍，居所鄰近機(jī)場(chǎng)，與使館區(qū)交通便捷位置型，單純別墅形體，不重視細(xì)節(jié)；追求大隱生活，喜歡占有稀缺景觀(guān)；主人偶爾居住，保姆成為別墅的“長(zhǎng)住者”標(biāo)簽型，賣(mài)稀缺資源；關(guān)注產(chǎn)品細(xì)節(jié)，重視生活，想用一種新的生活方式來(lái)升級(jí)居住條件；與城市、工作快速切換；第一居所產(chǎn)品型，重視單體細(xì)節(jié)，而無(wú)戶(hù)外空間的考慮；第四代社區(qū)型，重視社區(qū)空間設(shè)計(jì)、人文環(huán)境營(yíng)造，社區(qū)價(jià)值最大化4代產(chǎn)品的并存與升級(jí)第十一頁(yè)，共三十三頁(yè)。別墅產(chǎn)品的價(jià)值體系景觀(guān)價(jià)值社區(qū)價(jià)值創(chuàng)新價(jià)值別墅價(jià)值體系交往空間社區(qū)識(shí)別符號(hào)系統(tǒng)精神堡壘軟性服務(wù)流線(xiàn)產(chǎn)品及空間體驗(yàn)創(chuàng)新四個(gè)層次的開(kāi)放空間（4-tieropenspacesystem)產(chǎn)品價(jià)值規(guī)定動(dòng)作與自選動(dòng)作12第十二頁(yè)，共三十三頁(yè)。四、客戶(hù)特征演變13第十三頁(yè)，共三十三頁(yè)。郊區(qū)化發(fā)展規(guī)律2004年北京人均GDP為3478美元，城市化率為79.5％城市發(fā)展進(jìn)程規(guī)律北京已經(jīng)進(jìn)入郊區(qū)化的迅速發(fā)展期城市群當(dāng)一個(gè)城市的城市化水平達(dá)到70%及人均GDP超過(guò)3000美元時(shí)，郊區(qū)化進(jìn)入快速發(fā)展階段。城市化大都市郊區(qū)化

北京的郊區(qū)化特征14第十四頁(yè)，共三十三頁(yè)。被動(dòng)式郊區(qū)化主動(dòng)式郊區(qū)化初級(jí)階段完全主動(dòng)式郊區(qū)化郊區(qū)化發(fā)展階段郊區(qū)化三個(gè)階段及典型案例發(fā)展階段典型案例1被動(dòng)式郊區(qū)化近郊低端住宅;經(jīng)濟(jì)適用房2主動(dòng)式郊區(qū)化初級(jí)階段亞北別墅區(qū)3完全主動(dòng)式郊區(qū)化歐美國(guó)家的郊區(qū)化我國(guó)的郊區(qū)化發(fā)展進(jìn)程的特點(diǎn)：主動(dòng)式郊區(qū)化初級(jí)階段比被動(dòng)式郊區(qū)化先出現(xiàn)；兩者并行存在現(xiàn)象受價(jià)格影響程度郊區(qū)化的發(fā)展階段

北京的郊區(qū)化特征15第十五頁(yè)，共三十三頁(yè)。16第十六頁(yè)，共三十三頁(yè)。別墅客戶(hù)分布豪宅別墅小獨(dú)棟&TownhouseTownhouse、疊拼、花園洋房財(cái)富階層準(zhǔn)財(cái)富階層／上層中產(chǎn)普通中產(chǎn)階級(jí)17第十七頁(yè)，共三十三頁(yè)。五、別墅市場(chǎng)的板塊格局18第十八頁(yè)，共三十三頁(yè)。北京“一山二河三線(xiàn)四高”分布示意圖板塊格局形成的基礎(chǔ)——資源、交通與城市同心圓19第十九頁(yè)，共三十三頁(yè)。城市居住的梯度輻射圈層

高密度住宅區(qū)中密度住宅區(qū)低密度住宅區(qū)城市中心土地級(jí)差地租和郊區(qū)化兩大動(dòng)力下形成城市居住的梯度輻射圈層度假居所板塊格局形成的基礎(chǔ)——資源、交通與城市同心圓20第二十頁(yè)，共三十三頁(yè)。北京別墅市場(chǎng)的十大板塊格局北京的別墅分布總體上呈現(xiàn)板塊式分布格局各個(gè)板塊依托不同的資源形成各自鮮明的特征項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)從某種角度上說(shuō)也是板塊的競(jìng)爭(zhēng)1234567891市區(qū)2亞北3京昌沿線(xiàn)4馬坡5天竺香江6通州7亦莊8黃村9西山10懷柔密云1021第二十一頁(yè)，共三十三頁(yè)。城市居住輻射圈層的走向山后香江天竺昌平、亞北西山CBD使館區(qū)亞運(yùn)村中關(guān)村西部政府集中區(qū)通州馬坡亦莊黃村22第二十二頁(yè)，共三十三頁(yè)。香江天竺板塊——獨(dú)特的溫榆河水景地理位置：順義區(qū)天竺鎮(zhèn)、后沙峪鄉(xiāng)自然環(huán)境：溫榆河交通條件：機(jī)場(chǎng)高速公路、京順路人文條件：距離北京的涉外區(qū)域——麗都地區(qū)、燕莎地區(qū)較近典型項(xiàng)目：嘉浩商住別墅城、萊蒙湖康柏園、北京歐陸苑、北京名都苑、香江國(guó)際花園別墅、麗斯花園別墅、優(yōu)山美地、大湖山莊

麗斯花園別墅

23第二十三頁(yè)，共三十三頁(yè)。馬坡板塊——遠(yuǎn)離市區(qū)的成熟板塊地理位置：順義區(qū)馬坡鄉(xiāng)自然環(huán)境：潮白河、高爾夫球場(chǎng)交通條件：機(jī)場(chǎng)高速公路、京順路、101國(guó)道人文條件：兩個(gè)高爾夫球場(chǎng)、馬術(shù)俱樂(lè)部、知名會(huì)議場(chǎng)所，如：怡生園國(guó)際會(huì)議中心典型項(xiàng)目：龍?jiān)穭e墅、北京鄉(xiāng)村高爾夫、恒豐花園別墅、華中園別墅、楓橋別墅、金寶純別墅、楓橋別墅北京鄉(xiāng)村高爾夫球場(chǎng)

24第二十四頁(yè)，共三十三頁(yè)。京昌沿線(xiàn)板塊——交通優(yōu)勢(shì)彰顯區(qū)域品質(zhì)地理位置：昌平區(qū)京昌高速公路沿線(xiàn)及附近地區(qū)自然環(huán)境：較好的綠化環(huán)境、部分項(xiàng)目臨溫榆河交通條件：京昌高速公路人文條件：介于朝陽(yáng)和海淀兩個(gè)北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展最好的地區(qū)三角帶的上端典型項(xiàng)目：碧水莊園、玫瑰園、三水青清、雪梨澳鄉(xiāng)、寬HOUSE等碧水莊園三期25第二十五頁(yè)，共三十三頁(yè)。亞北板塊——“舶來(lái)”別墅的集大成者地理位置：亞運(yùn)村北自然環(huán)境：環(huán)境優(yōu)美，小湯山溫泉，部分項(xiàng)目臨溫榆河交通條件：立湯路，六環(huán)路人文條件：亞運(yùn)村成熟商圈，中關(guān)村高新科技園典型項(xiàng)目：橘郡/水印長(zhǎng)灘、威尼斯花園、納帕溪谷、溫哥華森林、萬(wàn)萬(wàn)樹(shù)、湯House等

溫哥華森林

26第二十六頁(yè)，共三十三頁(yè)。西山板塊——天然美景再現(xiàn)昔日皇家風(fēng)范地理位置：海淀區(qū)西山地區(qū)自然環(huán)境：西山山脈、香山公園、臥佛寺、北京植物園，八大處公園等交通條件：五環(huán)路、杏石口路人文條件：中國(guó)悠遠(yuǎn)歷史文化的沉積典型項(xiàng)目：香山藝墅、半山楓林、西山美墅館、西山美廬等西山美廬27第二十七頁(yè)，共三十三頁(yè)。亦莊板塊地理位置：亦莊的BDA（北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)）自然環(huán)境：高綠化率、無(wú)污染、無(wú)噪音交通條件：五環(huán)路、京津塘高速公路人文條件：經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)的以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的經(jīng)濟(jì)特區(qū)典型項(xiàng)目：瀛海名居、境界、卡爾生活館、金地格林小鎮(zhèn)、親愛(ài)的Villa等瀛海名居

28第二十八頁(yè)，共三十三頁(yè)。黃村板塊地理位置：大興區(qū)黃村自然環(huán)境：較好的綠化交通條件：五環(huán)路、京開(kāi)高速人文條件：衛(wèi)星城典型項(xiàng)目：翡翠城、原生墅等翡翠城

29第二十九頁(yè)，共三十三頁(yè)。通州板塊地理位置：通州區(qū)自然環(huán)境：運(yùn)河交通條件：京通快速路人文條件：距北京的CBD很近典型項(xiàng)目：珠江國(guó)際城、運(yùn)河岸上的院子等珠江國(guó)際城

30第三十頁(yè)，共三十三頁(yè)。懷柔、密云板塊地理位置：懷柔區(qū)、密云縣自然環(huán)境：紅螺湖、燕棲湖、密云水庫(kù)、黑龍?zhí)兜冉煌l件：101、111國(guó)道人文條件：平民色彩和親和力典型項(xiàng)目：龍山新新小鎮(zhèn)、湖光山舍、茉莉山莊、紅螺湖別墅等紅螺湖別墅31第三十一頁(yè)，共三十三頁(yè)。TheEnd32第三十二頁(yè)，共三十三頁(yè)。內(nèi)容總結(jié)解讀北京別墅市場(chǎng)。1999～2002年：市場(chǎng)復(fù)蘇轉(zhuǎn)暖，人均GDP穩(wěn)步提高，入世、申奧成功等眾多利好因素促使別墅市場(chǎng)發(fā)展提速。2003年：國(guó)土資源部下發(fā)了《關(guān)于清理各類(lèi)園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控》的緊急通知，“停止別墅類(lèi)用