物業(yè)法律法規(guī)與相關(guān)案列分析第一頁，共101頁。2017年6月30日物業(yè)案列分析第二頁，共101頁。行業(yè)概念、法律法規(guī)案列分享第三頁，共101頁。行業(yè)概念、法律法規(guī)第四頁，共101頁。物業(yè)一般是指已建成并經(jīng)竣工驗收投入使用的各類房屋建筑及其附屬設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地第五頁，共101頁。物業(yè)的分類住宅物業(yè)非住宅物業(yè)第六頁，共101頁。普通住宅高級公寓別墅住宅物業(yè)第七頁，共101頁。車站碼頭機(jī)場工業(yè)園區(qū)學(xué)校醫(yī)院商業(yè)樓宇寫字樓非住宅物業(yè)第八頁，共101頁。物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同預(yù)定，面對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。第九頁，共101頁。前期物業(yè)服務(wù)合同在業(yè)主，業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)管理條例第二十一條第十頁，共101頁。第十一頁，共101頁。臨時管理規(guī)約建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制訂臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理、業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。物業(yè)管理條例第二十二條第十二頁，共101頁。業(yè)主公約第十三頁，共101頁。在使用、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓其名下物業(yè)時，應(yīng)遵守有關(guān)法律，法規(guī)和政策規(guī)定。在使用住宅區(qū)物業(yè)時，應(yīng)遵守以下規(guī)定業(yè)主公約中業(yè)主的義務(wù)第十四頁，共101頁。未經(jīng)市政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，不得改變房屋結(jié)構(gòu)，外貌和用途。不得對房屋內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進(jìn)行違章鑿、拆、搭、占第十五頁，共101頁。不得利用房屋從事危害公共利益的活動。不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外不得侵害他人的正當(dāng)權(quán)益第十六頁，共101頁。物業(yè)服務(wù)合同業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)管理條例第三十五條第十七頁，共101頁。物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容物業(yè)管理事項服務(wù)質(zhì)量物業(yè)管理條例第三十五條第十八頁，共101頁。物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容服務(wù)費(fèi)用雙方的權(quán)利義務(wù)物業(yè)管理條例第三十五條第十九頁，共101頁。物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容專項維修資金的管理與使用物業(yè)管理用房物業(yè)管理條例第三十五條第二十頁，共101頁。物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容合同期限違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。物業(yè)管理條例第三十五條第二十一頁，共101頁。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)和責(zé)任條例三十六第二十二頁，共101頁。依法合同法民法通則物業(yè)管理條例第二十三頁，共101頁。一是根據(jù)不同的情況，承擔(dān)不同類型的責(zé)任二是根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的不同約定，承擔(dān)不同的責(zé)任相應(yīng)第二十四頁，共101頁。業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用交納條例42第二十五頁，共101頁。

根據(jù)國家計委、建設(shè)部頒布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》，住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成包括以下項目：（1）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)及保養(yǎng)費(fèi)；（3）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（綠化管理費(fèi)）；（4）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用（清潔衛(wèi)生費(fèi)）；（5）物業(yè)管理公共區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用（保安費(fèi)）；（6）辦公費(fèi)；（7）物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；（8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用（9）法定稅費(fèi)。物業(yè)費(fèi)都包含什么第二十六頁，共101頁。已竣工但尚未出售或者尚未交納物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用交納條例42第二十七頁，共101頁。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有限電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理條例第四十五條第二十八頁，共101頁。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。物業(yè)管理條例第四十五條第二十九頁，共101頁。供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。物業(yè)管理條例第五十二條第一款第三十頁，共101頁。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法十五條第三十一頁，共101頁。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法十五條第三十二頁，共101頁。物業(yè)管理的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)合同第三十三頁，共101頁。物業(yè)管理的本質(zhì)服務(wù)第三十四頁，共101頁。第三十五頁，共101頁。按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接收物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)。提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議。業(yè)主的權(quán)利第三十六頁，共101頁。提出制定和修改管理規(guī)約，業(yè)主大會議事規(guī)則的建議。參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)。業(yè)主的權(quán)利第三十七頁，共101頁。選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)。監(jiān)督業(yè)主委員會的工作業(yè)主的權(quán)利第三十八頁，共101頁。監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。業(yè)主的權(quán)利第三十九頁，共101頁。監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用。法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利業(yè)主的權(quán)利第四十頁，共101頁。遵守管理規(guī)約，業(yè)主大會議事規(guī)則。遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用，公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。業(yè)主的義務(wù)第四十一頁，共101頁。執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。業(yè)主的義務(wù)第四十二頁，共101頁。按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)費(fèi)用。法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。業(yè)主的義務(wù)第四十三頁，共101頁。第四十四頁，共101頁。第四十五頁，共101頁。專有權(quán)-----專有部分所有權(quán)共有權(quán)-----共有部分共有權(quán)第四十六頁，共101頁。專有權(quán)-----專有部分所有權(quán)

《物權(quán)法》第七十條規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。權(quán)利歸屬第四十七頁，共101頁。專有權(quán)-----專有部分所有權(quán)

《物權(quán)法》第七十一條規(guī)定，業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。權(quán)利歸屬第四十八頁，共101頁。共有權(quán)---共有部分共有權(quán)共有部分是指根據(jù)法律、房地產(chǎn)買賣合同以及區(qū)分所有權(quán)之間的約定，由區(qū)分所有權(quán)人享有共同財產(chǎn)權(quán)利的建筑物專有部分以外的共有部分。

權(quán)利歸屬第四十九頁，共101頁。權(quán)利歸屬共有的部位住宅的基礎(chǔ)承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面門廳樓梯間走廊通道第五十頁，共101頁。權(quán)利歸屬共用設(shè)施設(shè)備電梯池天線井照明消防設(shè)施綠地道路路燈溝渠非經(jīng)營性車場車庫公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等第五十一頁，共101頁?！段餀?quán)法》第七十二條規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。法律法規(guī)第五十二頁，共101頁?！敖ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)解釋”中更是規(guī)定了詳細(xì)的限制性條款。如業(yè)主不得以不使用電梯，不交納電梯維修費(fèi)用。法律法規(guī)第五十三頁，共101頁?！吨腥A人民共和國合同法》三百四十七條“保管期間，因保管人保管不善造成保管物毀滅、滅失的，保管人負(fù)有賠償責(zé)任，但保管是無償?shù)?，保管人證明自己沒有重大過失的，不承但損害賠償責(zé)任。合同法第五十四頁，共101頁?！吨腥A人民共和國合同法》第六十一條：合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價款或者報酬、履行地點等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的．按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。合同法第五十五頁，共101頁?！吨腥A人民共和國合同法》第八條：依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)。合同法第五十六頁，共101頁。《中華人民共和國合同法》第六十條當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。合同法第五十七頁，共101頁。《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條：建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。第五十八頁，共101頁。第十六條機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)等單位應(yīng)當(dāng)履行下列消防安全職責(zé)：1、落實消防安全責(zé)任制，制訂本單位的消防安全制度、消防安全操作規(guī)程，制訂滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案；第五十九頁，共101頁。2、按照國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)配置消防設(shè)施、器材，設(shè)施消防安全標(biāo)志，并定期組織檢驗，維修，確保完好有效；3、對建筑消防設(shè)施每年至少進(jìn)行一次全面檢測，確保完好有效，檢測記錄應(yīng)當(dāng)完整準(zhǔn)確，存檔備查。第六十頁，共101頁。4、保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通，保證防火防煙分區(qū)、防火間距符合消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。5、組織防火檢查，及時消除火災(zāi)隱患。第六十一頁，共101頁。6、組織進(jìn)行有效針對性的消防演練7、法律、法規(guī)規(guī)定的其他消防安全職責(zé)。單位的主要負(fù)責(zé)人是本單位的消防安全責(zé)任人第六十二頁，共101頁。住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理，提供消防安全防范服務(wù)。。第十八條第二款第六十三頁，共101頁。單位違反本法規(guī)定，有下列行為之一的，責(zé)令改正，處5千元以上5萬元以下罰款（1）消防設(shè)施、器材或者消防安全標(biāo)志的配置、設(shè)置不符合國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，或者未保持完好有效的；（2）損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設(shè)施、器材的；消防法第六十條第六十四頁，共101頁。（3）占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口或者有其他妨礙安全疏散行為的（4）埋壓、圈占、遮擋消火栓或者占用防火間距的；（5）占用、堵塞、封閉消防車通道，妨礙消防車通行的；消防法第六十條第六十五頁，共101頁。（6）人員密集場所在門窗上設(shè)置影響逃生和滅火救援的障礙物的；（7）對火災(zāi)隱患經(jīng)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)通知后不及時采取措施消除的消防法第六十條個人有前款第二項、第三項、第四項、第五項行為之一的，處警告或者五百元以下罰款第六十六頁，共101頁。生命權(quán)健康權(quán)姓名權(quán)名譽(yù)權(quán)榮譽(yù)權(quán)肖像權(quán)隱私權(quán)婚姻自主權(quán)監(jiān)護(hù)權(quán)民事權(quán)益包括那些？第六十七頁，共101頁。所有權(quán)用益物權(quán)擔(dān)保物權(quán)著作權(quán)專利權(quán)商標(biāo)專用權(quán)發(fā)現(xiàn)權(quán)股權(quán)繼承權(quán)民事權(quán)益包括那些？第六十八頁，共101頁。行為人因過錯侵害他人民事權(quán)益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。根據(jù)法律規(guī)定推定行為人有過錯，行為人不能證明自己沒有過錯的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。侵權(quán)責(zé)任法第六十九頁，共101頁。第三十四條第一款規(guī)定，“用人單位的工作人員因執(zhí)行工作任務(wù)造成他人損害的，由用人單位承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任”侵權(quán)責(zé)任法第七十頁，共101頁。是指建筑實體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接點和基礎(chǔ)等。建筑主體第七十一頁，共101頁。是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、剪力墻、屋架、懸索等承重結(jié)構(gòu)第七十二頁，共101頁。房屋所有人和使用人在住宅房屋裝修中實施禁止行為的，按照《中華人民共和國建筑法》、國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》等相關(guān)規(guī)定處罰。裝修違法第七十三頁，共101頁。房屋建筑使用者在裝修過程中擅自變動房屋建筑主體結(jié)構(gòu)和承重結(jié)構(gòu)的，責(zé)令改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第六十九條規(guī)定根據(jù)國務(wù)院第七十四頁，共101頁。違法拆改、變動承重結(jié)構(gòu)和建筑主體違法超過設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范增加房屋使用荷載衛(wèi)生間、廚房間移位、擴(kuò)大或增設(shè)擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為裝修禁止行為第七十五頁，共101頁。搭建建筑物、構(gòu)筑物改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)第七十六頁，共101頁。拆改供暖管道和實施供暖管理單位批準(zhǔn)第七十七頁，共101頁。拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn)第七十八頁，共101頁。第四十三條毆打他人的，或者故意傷害他人身體的，處五日以上十日以下拘留，并處二百元以上五百元以下罰款；情節(jié)較輕的，處五日以下拘留或者五百元以下罰款。治安管理處罰法第七十九頁，共101頁。結(jié)伙毆打、傷害他人的；毆打、傷害殘疾人、孕婦、不滿十四周歲的人或者六十周歲以上的人的；多次毆打、傷害他人或者一次毆打、傷害多人的有下列情形之一的，處十日以上十五日以下拘留并處五百元以上一千元以下罰款第八十頁，共101頁。第一百二十條公民的姓名權(quán)、肖像權(quán)、名譽(yù)權(quán)、榮譽(yù)權(quán)受到侵害的，有權(quán)要求停止侵害，恢復(fù)名譽(yù)，消除影響，賠禮道歉，并可以要求賠償損失《中華人民共和國民法通則》第八十一頁，共101頁。第一百二十五條在公共場所、道旁或者通道上挖坑、修繕安裝地下設(shè)施等，沒有設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全措施造成他人損害的，施工人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任?！吨腥A人民共和國民法通則》第八十二頁，共101頁。第一百三十四條承擔(dān)民事責(zé)任的方式停止侵害；排除妨礙；消除危險；返還財產(chǎn)；恢復(fù)原狀；修理、重作、更換；賠償損失；支付違約金；消除影響、恢復(fù)名譽(yù)；賠禮道歉《中華人民共和國民法通則》第八十三頁，共101頁。第四十五條規(guī)定，“法定休息日、節(jié)假日全天及工作日12時至14時、18時至次日8時，禁止在已竣工交付使用的住宅樓內(nèi)進(jìn)行產(chǎn)生噪聲的裝修等擾民作業(yè)”《中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法》第八十四頁，共101頁。第十七條生產(chǎn)經(jīng)營單位的主要負(fù)責(zé)對本單位安全生產(chǎn)工作負(fù)有下列職責(zé)：（一）建立、健全本單位安全生產(chǎn)責(zé)任制（二）組織制定本單位安全生產(chǎn)規(guī)章制度和操作規(guī)程《安全生產(chǎn)法》第八十五頁，共101頁。第十七條生產(chǎn)經(jīng)營單位的主要負(fù)責(zé)對本單位安全生產(chǎn)工作負(fù)有下列職責(zé)：（三）保證本單位安全生產(chǎn)投入的有效實施（四）督促、檢查本單位的安全生產(chǎn)工作，及時消除生產(chǎn)安全事故隱患《安全生產(chǎn)法》第八十六頁，共101頁。第十七條生產(chǎn)經(jīng)營單位的主要負(fù)責(zé)對本單位安全生產(chǎn)工作負(fù)有下列職責(zé)：（五）組織制定并實施本單位的生產(chǎn)安全事故應(yīng)急救援預(yù)案（六）及時、如實報告生產(chǎn)安全事故《安全生產(chǎn)法》第八十七頁，共101頁。案列