商業(yè)地產(chǎn)知識培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)知識何為商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容商業(yè)地產(chǎn)的類型商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式商業(yè)地產(chǎn)的客戶商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)的屬性本身來講有廣義和狹義之說狹義的商業(yè)地產(chǎn)就是我們平常說的商業(yè)的交易場所廣義應(yīng)該包括商場、酒店、寫字樓、商務(wù)公寓等，一切可以用來銷售和經(jīng)營這些物業(yè)綜合體的運營形式，都叫商業(yè)地產(chǎn)。何為商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)知識

商業(yè)地產(chǎn)是包括購物中心、商業(yè)街、SHOPPINGMALL、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)房地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。

商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)的區(qū)別住宅房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商大多數(shù)采取開發(fā)銷售的模式其資金回收模式相對簡單商業(yè)地產(chǎn)項目是只租不售、或只銷售部分的面積，靠企業(yè)長期持有

大多數(shù)的住宅類產(chǎn)品的購買者在購買住宅類產(chǎn)品時，主要是買來自住的

大多數(shù)購買者購買商業(yè)地產(chǎn)類產(chǎn)品是作為一種穩(wěn)定型、投資回報率較高的一種投資工具，買來作為投資用的

發(fā)展商只要將房子賣出去，將社區(qū)的物業(yè)管理做好，就基本算是大功告成發(fā)展商考慮的不僅僅是如何將商鋪賣出去，而且還要將后期的經(jīng)營、推廣作為第一等大事來對待商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)和運營中涉及到三個層面商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容資本運營商業(yè)地產(chǎn)市場開發(fā)運營管理商業(yè)地產(chǎn)知識貫穿商業(yè)地產(chǎn)全過程的三種行為開發(fā)行為投資行為經(jīng)營行為商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)的四元素開發(fā)商投資客商戶消費者商業(yè)地產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)的市場發(fā)展條件歐美參考的主要判斷元素為人均GDP、城市家庭汽車擁有量和公共交通條件；在國外人均GDP3000－4000美元時，家庭汽車擁有率15－20％，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（ShoppingMall為例）才開始進(jìn)入發(fā)展階段；人均GDP10000美元，家庭汽車擁有率60％，才是成熟發(fā)展階段。歐美：商業(yè)地產(chǎn)知識亞洲及國內(nèi)（含香港、新加坡等）主要判斷元素為人均GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件、人口密度、消費總量等。商業(yè)地產(chǎn)主要分為兩類：一是都市型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均GDP水平達(dá)到2500美元；二是郊區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均GDP水平達(dá)到3000美元、公路發(fā)展極為充分、城市家庭汽車擁有率達(dá)10－15％。亞洲及國內(nèi)：商業(yè)地產(chǎn)知識高品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)分割商鋪領(lǐng)風(fēng)騷國際資本加緊搶灘第三方經(jīng)營管理發(fā)展趨向顯著商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢及特點商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展特點及趨勢商業(yè)地產(chǎn)知識購物中心市場型商鋪社區(qū)型商鋪底商型商鋪寫字樓商鋪按開發(fā)形式劃分地產(chǎn)投資市場產(chǎn)品類別交通設(shè)施商鋪商業(yè)地產(chǎn)知識購物中心——SHOPPINGMALL概念：Mall——林蔭道在毗鄰的建筑群中或一個大建筑物中，許多商店、娛樂設(shè)施和餐館組成的大型零售綜合體。ShoppingMall——規(guī)模在10萬平方米以上，由管理商統(tǒng)一經(jīng)營管理，主要采取出租方式運營的集零售、娛樂、餐飲、休閑等于一體的復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)。商業(yè)地產(chǎn)知識

1、主力店租戶：百貨主力店、超市及娛樂主力店。

2、半主力店租戶：運動品店、服裝旗艦店、書店、音像店等。

3、娛樂、餐飲設(shè)施：諸如玩具反斗城、KTV、酒吧等娛樂設(shè)施，以及麥當(dāng)勞、肯德基等西式快餐店、主題餐廳、酒吧餐廳、美食廣場等餐飲設(shè)施。4、專賣店：包括國際一線、二線品牌及當(dāng)?shù)仄放频母鞣N專賣店品牌。

SHOPPINGMALL項目可能包括的商業(yè)組合內(nèi)容商業(yè)地產(chǎn)知識按投資價值劃分社區(qū)型專業(yè)型便利型都市型其他商鋪專業(yè)型商鋪商業(yè)地產(chǎn)知識定義：專業(yè)街市商鋪指經(jīng)營某類特定商品的商業(yè)街或?qū)I(yè)市場里面的商鋪。該類商鋪的價值和商業(yè)街或?qū)I(yè)市場所經(jīng)營的產(chǎn)品關(guān)系密切。

案例：北京中關(guān)村海龍電子市場屬于專業(yè)經(jīng)營電腦整機(jī)、電腦配件、數(shù)碼產(chǎn)品、存儲設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、電腦耗材、軟件等的專業(yè)市場，經(jīng)過長期成功經(jīng)營，目前海龍電子市場每平米商鋪的價值達(dá)8萬人民幣，其投資價值可見一斑。商業(yè)地產(chǎn)知識按業(yè)態(tài)劃分綜合型零散型特色型商業(yè)地產(chǎn)知識銷售模式整體轉(zhuǎn)讓零散銷售自由出租返租銷售商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式商業(yè)地產(chǎn)知識概念：就是帶租約銷售，即先引進(jìn)品牌商家，然后將商場劃分若干小面積產(chǎn)權(quán)商鋪銷售給眾多小業(yè)主，并保證給小業(yè)主一定的定期租金回報，發(fā)展商即可在短期內(nèi)回籠資金并獲得超額利潤。返租銷售商業(yè)地產(chǎn)知識實質(zhì)：商品房售后包租是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)為促進(jìn)銷售，在其進(jìn)行外銷商商品房售后包租是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)為促進(jìn)銷售，在其進(jìn)行外銷商品房出售時與買受人約定，在出售后的一定年限內(nèi)由該房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)以代理出租的方式進(jìn)行包租，以包租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報的行為。

返租銷售商業(yè)地產(chǎn)瘦知識利益：國內(nèi)的房稅地產(chǎn)公司頁融資渠道伯比較單一蚊，為了應(yīng)仍對銀行銀害根緊縮、遍成本增高件的不利局腳面，開發(fā)毅商利用售段后包租融捎資進(jìn)行發(fā)梅展已是相贏當(dāng)普遍的尸做法。對于個飯人投資悉者而言或，現(xiàn)在堅商鋪是端一種房終地產(chǎn)和晃理財產(chǎn)剩品結(jié)合扮的產(chǎn)品雀，不僅搬具產(chǎn)權(quán)責(zé)的房地伶產(chǎn)特性唐，同時擺在理想旺狀態(tài)下服，又是穩(wěn)一種收男益比較姐高的投乓資理財枯產(chǎn)品?？梢姡瑵q售后包遺租并非傍只是開映發(fā)商單格方獲益崗的模式客，其本飲質(zhì)仍是怨實現(xiàn)開味發(fā)商與胸投資人巧的雙贏漏。返租銷售商業(yè)地產(chǎn)懲知識風(fēng)險：由于商鋪椒產(chǎn)權(quán)發(fā)生訂轉(zhuǎn)移，作跟為第三方碎的商業(yè)經(jīng)開營管理機(jī)前構(gòu)要么是毛發(fā)展商臨臉時成立的許公司，要免么是專門管聘請的專岸業(yè)管理公輩司，二者羅都不可能尼為發(fā)展商恨的承諾負(fù)較責(zé)，因為蝦物業(yè)租給每大商家的菜租金非常脹之低，發(fā)朗展商不可綠能從中獲狗取相應(yīng)的煎利潤，承餅諾給小業(yè)員主的租金覺回報成為移發(fā)展商的泊長期包袱呆，很有可你能無法兌看現(xiàn)先前承乞諾，尤其辣在經(jīng)營狀際態(tài)不佳的凳情況下，斷其風(fēng)險更未加巨大。返租銷售商業(yè)地產(chǎn)譜知識租金（元/平米/天）＝銷也售單價（銀元/平米）＊回報率／３６５型天／出房棚率公式商業(yè)地產(chǎn)盤知識6%-庸10%左右是補(bǔ)合理回脈報率商鋪投非資大部惠分都是10-1遷2年收回餓投資成面本。某些項燈目開發(fā)浪商胡亂煉提高年反回報率百承諾，桃有的甚挎至達(dá)到20%，這完毫全背離污了市場蹤蝶規(guī)律，笛其后果撤自然落咽得一敗短涂地。商鋪定價烈操作程序商業(yè)地產(chǎn)歉知識層別總價=（目標(biāo)銷斥售總額÷總權(quán)重系趙數(shù)）X層別權(quán)重旬系數(shù)憑經(jīng)驗存對項目錢不同層慕別進(jìn)行銜系數(shù)設(shè)聾定（第栗一層是氧項目價怒值最高沾價格最罪高的層樂別，通烤常取系設(shè)數(shù)為100勻%，依次貪類推越袍高層別詞系數(shù)越狼小，地如下層別雖亦如此占。）系數(shù)X銷售面積重（建筑面意積）=權(quán)重系數(shù)∑權(quán)重信系數(shù)=總權(quán)重系且數(shù)商業(yè)地印產(chǎn)知識（層別掀總價÷層別總權(quán)袍重系數(shù)）X具體商鋪橫權(quán)重系數(shù)=具體商鋪設(shè)總價設(shè)定各層住別中各個指商鋪的系稿數(shù)，位置下最好、面流積最合適蹤蝶、能見度紛最高、最陪容易到達(dá)墨的商鋪通緞常設(shè)為100%，根據(jù)不寨同因素的啟變化遞減進(jìn)。商鋪系等數(shù)X商鋪銷芒售面積粥（建筑資面積）=商鋪權(quán)攜重系數(shù)∑具體商珍鋪權(quán)重系鞋數(shù)=層別商詳鋪總權(quán)子重系數(shù)商業(yè)地支產(chǎn)的客員戶商業(yè)地浪產(chǎn)知識投資者最申關(guān)心什么群？商業(yè)地旬產(chǎn)知識物業(yè)是嗽否能增塵值怎樣才能鍵讓投資者刻覺得某個攜物業(yè)能增恩值呢？或者說睜什么才液能保證蔥物業(yè)能旋增值呢勢？商業(yè)地賊產(chǎn)知識背景環(huán)境——大的經(jīng)濟(jì)鋤環(huán)境是否偽健康發(fā)展行業(yè)環(huán)賀境——商業(yè)地產(chǎn)忽行業(yè)是否裁是投資熱尺點地塊價值——地產(chǎn)項族目所處類地塊是訂否在未中來有發(fā)擦展同類市蘆場經(jīng)營初狀況——某個地叼產(chǎn)項目繁預(yù)計經(jīng)廚營的業(yè)躍態(tài)目前腦是否有倍發(fā)展空錢間項目規(guī)惜劃——商鋪規(guī)普劃設(shè)計竿是否合牌理，是竟否符合枯經(jīng)營要則求價格合膛理——銷售價纖格是否麗與實際勝價值趨袋同商業(yè)地黃產(chǎn)知識商業(yè)地產(chǎn)羞知識影響客戶決斷的因險素客戶：不僅指春投資客變，更是兔針對經(jīng)堅營者，侄因為紋他焰?zhèn)儾攀峭聘訉Ｃ窐I(yè)、更黑加挑剔定的客戶辱。影響客戶喪決斷的因稱素商業(yè)地產(chǎn)江知識參與開棟發(fā)的公濁司品牌項目本身內(nèi)在因素外在因素客戶自逢身實力旨、知識遼、年齡譜、偏好事、……其他（唯一餐性）外在因擺素商業(yè)地抖產(chǎn)知識參與開顫發(fā)的公犯司品牌開發(fā)商物業(yè)、握運營公態(tài)司發(fā)展商建筑設(shè)計馬公司實力信譽經(jīng)驗商業(yè)地產(chǎn)斥知識外在因特素項目本身硬件軟件商業(yè)地炮產(chǎn)知識硬件軟件地理位忍置交通狀她況周邊商胳業(yè)市場同類市勸場整體脂水平周邊居們民水平建筑形礙式鋪位劃淹分配套設(shè)施●●●銷售策轎略進(jìn)駐品牌優(yōu)惠政策未來前迎景推廣力畢度運營管理●●●藥都項利目優(yōu)勢商業(yè)地產(chǎn)雪知識針對北蕉方藥都扶項目來桂說，什它么最能欄吸引潛森在投資滴者呢？折或者說市怎樣才費能打擊躺到投資食者呢？硬件優(yōu)蹈勢商業(yè)地產(chǎn)竟知識近40萬人的醫(yī)篩藥營銷隊掘伍遍布全片國各地；200艱0多家醫(yī)語藥生產(chǎn)圓經(jīng)營企盟業(yè)中產(chǎn)傷值和銷薪售收入沾超千萬較元以上泄的就有18家，利膊稅超千些萬元的叨有4家；此監(jiān)外，內(nèi)憲蒙古藥僑材資源里豐富，艱蒙藥材2230種、蒙拐藥藥品細(xì)達(dá)5000余種，在姓國內(nèi)外都穴具有很高魚的聲譽。資源優(yōu)央勢市場優(yōu)勢呼和浩摸特一年您兩屆藥和交會在經(jīng)國內(nèi)醫(yī)忌藥業(yè)享非有盛譽攻，蒙藥坊不僅在緊國內(nèi)具徐有很高捷的聲譽驢，而且壩在日本缺、韓國叫、俄羅逮斯等國奏十分暢盞銷。對瞧于藥都梢來說，傭所在區(qū)剝域的藥難品市場當(dāng)整體水穩(wěn)平很高崇，已經(jīng)吼形成了牢它所需走要的市吧場環(huán)境攀。商業(yè)地產(chǎn)效知識建筑優(yōu)耕勢劃分優(yōu)勢全街鋪握性質(zhì)的上建筑形徐式，使米各個店綠鋪的商鄙業(yè)價值枕均分，餃降低了頃出現(xiàn)“柄死鋪”車的可能廟性，利地于銷售錫和經(jīng)營鳴。而且互項目內(nèi)磁街的設(shè)奶計輕松施的解決業(yè)了醫(yī)藥打批發(fā)必斥須的裝炒修貨問戚題，為腎經(jīng)營者墊提供便絮利。100于-20招0平米為主典的劃分，精保證了單著位物業(yè)的詢總價款處猶于合理區(qū)惱間，避免稅過大的資咸金投入降陸低目標(biāo)投壞資者的投竹資熱情。軟件優(yōu)伙勢政策優(yōu)子勢大環(huán)境：國家墻規(guī)定：茫中國醫(yī)工藥行業(yè)脫要走集榆約化、富規(guī)范化之、現(xiàn)代翼化的道呆路，像從2000年開始倦，利用3—5年的時間陜，培養(yǎng)5—1蹤蝶0戶面向搏國內(nèi)外乞市場、宵多元化鄭經(jīng)營、捐年銷售俘額在20億元以呀上的大坡型醫(yī)藥吩流通集云團(tuán)。小環(huán)境：自治較區(qū)和呼井市、玉需泉區(qū)三撒級政府再給予了己大力支桶持，呼皂市有關(guān)授部門先肢后出臺悟了一系栗列優(yōu)惠繩政策，枝為投資肉藥市的既經(jīng)營者者在稅收拖、商用吹房使用歇年限、危貸款、粉辦證、稠落戶、趨子女入灶學(xué)等方攪面提供馳便利。商業(yè)地手產(chǎn)知識前景優(yōu)決勢做為蒙藥柔的大本營幟，呼市目久前還沒有金像北方藥棋都如此大斥規(guī)模的綜增合性醫(yī)藥鹽供銷中心輸，一旦投奸入使用必刷定會吸引誼無數(shù)國內(nèi)聯(lián)外的醫(yī)藥創(chuàng)經(jīng)銷商來皇此洽談定芝購，經(jīng)過謀一段時間棍的運營北比方藥都就峰可以成為遙蒙藥的代懶名詞，云害集與此的億藥上足以潛使藥都的糾價值迅速旬提升。商業(yè)地產(chǎn)露知識銷售策略禮優(yōu)勢運營優(yōu)稼勢返租銷售愧的銷售策塊略，對于滑投資者來列說無疑是捏個穩(wěn)定的兼投資保障答，而且藥濱都較高的腿租金回報過率能夠保扒證在十年否內(nèi)收回投歇資成本，爐無疑對客筋戶具有很叼高的吸引惜力。在藥都么內(nèi)的大廉型會展場中心的亦建設(shè)，興保證在喝項目投園入運營愛之后持瓜續(xù)的醫(yī)費藥類產(chǎn)季品展會甘，經(jīng)常怪性的持釣續(xù)吸引礎(chǔ)來自國跪內(nèi)外的糠藥商來尊此參展棟洽談，綿為在此帝長期經(jīng)角營的商私家提供趣了穩(wěn)定慮的客源零，此外這這種展忌會也是槳對藥都要品牌的安非常有籃效的推禍廣。成功案例惹分析商業(yè)地零產(chǎn)知識上谷商業(yè)厭街項目基侄本情況項目坐落寇位置區(qū)域閥：地處天遇塔道以南開發(fā)商矩：天津衡融創(chuàng)集樹團(tuán)融創(chuàng)華置地有粱限公司總建筑同面積：562肆89平米地上建筑浸面積：421旱09平米地下建筑已面積：1418厚0平米地上三向?qū)由虡I(yè)驢總建筑役面積：2325首1平米店鋪面積左范圍：74m激2——筍124稠5m2（建筑伙面積）總店數(shù):82間商務(wù)魔骨方面積淡：1885繼8平米銷售均價怖：商業(yè)門：1F聯(lián)16術(shù)500毀——1慈700傍02F怎1250困0——1億30003F騰8500令——90敗00SOHO：4F——藍(lán)6F6錢500—鼓—700萍0商業(yè)地產(chǎn)答知識項目定位1、加該項目辰