蓮湖·高陵工業(yè)園

整體規(guī)劃及營(yíng)銷策略

廣州滔略企業(yè)管理有限公司

2010年10月第一頁(yè)，共五十六頁(yè)。

區(qū)位，注定西安要發(fā)展！西安市的區(qū)位條件、交通通信樞紐的地位及其在隴海蘭新沿線較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)及科技實(shí)力，決定了其應(yīng)該成為沿橋地帶的交通通訊中心、商貿(mào)金融中心，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、全方位開(kāi)放的大都市。西安正在成為新亞歐大陸橋中國(guó)段的經(jīng)濟(jì)中心，其周邊的關(guān)中地區(qū)也將成為沿橋經(jīng)濟(jì)帶的經(jīng)濟(jì)核心區(qū)，以此地區(qū)為依托，西安自然擔(dān)負(fù)起了大陸橋經(jīng)濟(jì)帶的心臟作用。蓮湖高陵工業(yè)園A、B、兩塊工業(yè)用地的開(kāi)發(fā)，迎合了西安的大發(fā)展?！さ诙?yè)，共五十六頁(yè)。

通過(guò)對(duì)兩地塊的開(kāi)發(fā)帶動(dòng)蓮湖高陵工業(yè)園新一輪的開(kāi)發(fā)熱潮。通過(guò)兩地塊的招商引資帶動(dòng)園區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高園區(qū)的財(cái)政稅收。通過(guò)兩地塊的啟動(dòng)，樹立園區(qū)開(kāi)發(fā)的新形象。開(kāi)發(fā)的三地塊目的第三頁(yè)，共五十六頁(yè)。國(guó)家級(jí)西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū):以建成國(guó)內(nèi)一流、中西部最大的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新城為目標(biāo)，加快集中新建區(qū)二期、西部電子社區(qū)、軟件園、醫(yī)藥工業(yè)園、生物醫(yī)藥科技園等園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。發(fā)展科技含量的新興產(chǎn)業(yè)。培育電子信息、生物工程和新醫(yī)藥、光機(jī)電一體化和新材料等支柱產(chǎn)業(yè)。國(guó)家級(jí)西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū):堅(jiān)持“產(chǎn)業(yè)以工業(yè)為主、企業(yè)以外資為主、產(chǎn)品以出口為主，致力于培育和發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)”的方針，積極發(fā)展出口加工園區(qū)，加快科技成果產(chǎn)業(yè)化和企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新步伐。西安曲江旅游度假區(qū):以皇家園林風(fēng)格為主調(diào)，恢復(fù)曲江水面，逐步建成集觀光、休閑、娛樂(lè)、會(huì)議、美食、購(gòu)物為一體，具有盛唐文化特色、設(shè)施完備、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)高的一流旅游度假區(qū)。西安園區(qū)發(fā)展概況第四頁(yè)，共五十六頁(yè)。以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，發(fā)展新興優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)電子信息產(chǎn)業(yè)：優(yōu)先發(fā)展微電子技術(shù)、軟件技術(shù)、計(jì)算機(jī)與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、通訊技術(shù)、開(kāi)發(fā)應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和流通領(lǐng)域信息化技術(shù)?，F(xiàn)代生物與新醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)：重點(diǎn)進(jìn)行具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的新型生物疫苗、加快基因工程、細(xì)胞工程、生物化工新產(chǎn)品、基因芯片、生物育種和生物制劑的研制開(kāi)發(fā)。光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)：重點(diǎn)發(fā)展模糊變頻技術(shù)、新型數(shù)顯裝置、先進(jìn)掃描成像系統(tǒng)、光電醫(yī)療器械、紅外微光弱光遙感儀器等產(chǎn)品。航天航空工程：發(fā)展成為國(guó)內(nèi)支線、干線飛機(jī)及部件、無(wú)人機(jī)、航空地面設(shè)備、等技術(shù)和裝備的重要研發(fā)生產(chǎn)基地。新材料和高效節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)：重點(diǎn)研究開(kāi)發(fā)高性能復(fù)合材料、生物醫(yī)學(xué)用高分子材料等新材料產(chǎn)品。重點(diǎn)開(kāi)發(fā)污水處理、環(huán)境監(jiān)測(cè)等環(huán)保設(shè)備和產(chǎn)品。西安園區(qū)發(fā)展特點(diǎn)（一）第五頁(yè)，共五十六頁(yè)。用高新技術(shù)改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，努力提高產(chǎn)業(yè)整體素質(zhì)和競(jìng)爭(zhēng)力促進(jìn)高新技術(shù)與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的嫁接、融合，堅(jiān)持實(shí)施名牌戰(zhàn)略，扶優(yōu)扶強(qiáng)，調(diào)整、淘汰一批技術(shù)落后、資源消耗大、污染嚴(yán)重的產(chǎn)業(yè)。裝備工業(yè)運(yùn)用高新技術(shù)對(duì)現(xiàn)有的裝備工業(yè)進(jìn)行技術(shù)改造。加快交通運(yùn)輸設(shè)備、高壓輸變電成套設(shè)備、礦山、冶金、筑路等專用機(jī)械設(shè)備等行業(yè)的技術(shù)進(jìn)步。輕工業(yè)──紡織服裝和皮革業(yè)。形成紡織服裝工業(yè)體系。加快形成皮革工業(yè)體系。──食品飲料業(yè)。開(kāi)發(fā)碳酸飲料、果汁飲料等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品，加快果品深加工，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)方便食品和休閑營(yíng)養(yǎng)食品。──日用化工。開(kāi)發(fā)低污染和無(wú)磷系列洗滌用品，高檔保健名牌化妝品。西安園區(qū)發(fā)展特點(diǎn)（二）第六頁(yè)，共五十六頁(yè)?？v觀西安園區(qū)的概況,我們發(fā)現(xiàn)：無(wú)論在功能定位上，還是在內(nèi)部產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的劃分上，都不同程度的存在重復(fù)建設(shè)的痕跡。與東南沿海等發(fā)達(dá)地區(qū)相比，西部的園區(qū)經(jīng)濟(jì)剛剛起步，而近乎模式化的開(kāi)發(fā)，使眾多的園區(qū)失去了個(gè)性與特色。隨后的招商工作也就自然成為了一杯艷麗的苦酒。只有堅(jiān)持走特色化功能定位和產(chǎn)業(yè)格局的開(kāi)發(fā)思路，園區(qū)經(jīng)濟(jì)才能夠綻放它迷人的魅力。第七頁(yè)，共五十六頁(yè)。長(zhǎng)安園區(qū)眾多，“一帶九園”星羅棋布，遍布在1578平方公里的古老土地上……秦嶺北麓生態(tài)旅游發(fā)展帶：形成一批大規(guī)模、高品位、高層次規(guī)范旅游產(chǎn)業(yè)；長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園：以高新科技產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，發(fā)揮科技產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的龍頭作用。長(zhǎng)安大學(xué)城：發(fā)揮高等教育強(qiáng)大優(yōu)勢(shì)，提高科技轉(zhuǎn)化率，帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)大發(fā)展。王寺私營(yíng)經(jīng)濟(jì)園區(qū)：以發(fā)展西北最大的私營(yíng)經(jīng)濟(jì)園區(qū)為目標(biāo)，發(fā)展非公有制經(jīng)濟(jì)。郭杜工業(yè)園區(qū)：以長(zhǎng)安高科技產(chǎn)業(yè)園為依托、以加工業(yè)為主導(dǎo)。韋區(qū)科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)：依托航天航空新技術(shù)發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)。西安御園：加快地方特色的旅游新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，促進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)大發(fā)展。灤鎮(zhèn)旅游科技園：以電子軟件工業(yè)、溫泉度假、休閑別墅群為主要發(fā)展方向、引鎮(zhèn)經(jīng)貿(mào)產(chǎn)業(yè)園：依托西康鐵路和引鎮(zhèn)火車站、發(fā)展倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品深加工業(yè)。長(zhǎng)安農(nóng)業(yè)科技示范園：以資源保護(hù)與生態(tài)建設(shè)為目標(biāo)，樹立都市農(nóng)業(yè)區(qū)的新形象。長(zhǎng)安園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀第八頁(yè)，共五十六頁(yè)。圍繞實(shí)施“一帶九園”開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，長(zhǎng)安區(qū)大力改善投資環(huán)境，以優(yōu)惠的政策吸收一批高科技含量、高附加值的企業(yè)落戶。長(zhǎng)安區(qū)出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步整治和改善投資環(huán)境的實(shí)施意見(jiàn)》和項(xiàng)目會(huì)審、承諾制等具體措施。成立了投資服務(wù)中心和企業(yè)投訴中心，提供良好的投資環(huán)境。放眼長(zhǎng)遠(yuǎn)、大膽讓利。對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性稅收貢獻(xiàn)大的投資項(xiàng)目，給予減收費(fèi)或返還征地稅費(fèi)的優(yōu)惠。引入“經(jīng)營(yíng)城市”理念：以土地?fù)Q資金，以政策換資金，以資源換資金。長(zhǎng)安園區(qū)招商政策及經(jīng)營(yíng)策略第九頁(yè)，共五十六頁(yè)。區(qū)域園區(qū)規(guī)劃太多，功能定位有重疊，競(jìng)爭(zhēng)激烈。園區(qū)的開(kāi)發(fā)生搬硬套，偏離市場(chǎng)。功能定位上沒(méi)有創(chuàng)新，缺乏特色。蓮湖高陵工業(yè)園如何才能獨(dú)樹一幟？長(zhǎng)安園區(qū)面臨的問(wèn)題第十頁(yè)，共五十六頁(yè)。蓮湖高陵工業(yè)園地處長(zhǎng)安中部，位于西灃一級(jí)公路與長(zhǎng)安大道交匯處，西安繞城高速擦肩而過(guò)，西臨西漢高速，東臨子午大道，市內(nèi)公交直通園區(qū)，交通便利。區(qū)內(nèi)規(guī)劃有長(zhǎng)安區(qū)政府新址。陜西師范大學(xué)、西安郵電學(xué)院等重點(diǎn)院校已入住園區(qū)，科技優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。規(guī)劃面積15.6平方公里。分為工業(yè)園、大學(xué)城（北區(qū)）、工業(yè)園中心三大功能區(qū)。目前投資2.2億元，完成了園區(qū)主干道路等配套工程的建設(shè)。已建成面積8.7km2。建成項(xiàng)目76個(gè)，形成了機(jī)械電子、光纖光纜、生物醫(yī)藥、新型建材、辦公家具、高等教育等六大支柱產(chǎn)業(yè)。周邊現(xiàn)狀：—東臨現(xiàn)在長(zhǎng)安區(qū)政府所在地韋曲鎮(zhèn)?！苓呑畲蟮淖≌?xiàng)目為占地2200畝的紫薇田園都市。—與長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園形成園中園優(yōu)勢(shì)。郭杜工業(yè)園概況蓮湖高陵工業(yè)園，一個(gè)擁有先天優(yōu)勢(shì)的發(fā)展中園區(qū)。第十一頁(yè)，共五十六頁(yè)。

區(qū)位優(yōu)勢(shì)：東連長(zhǎng)安區(qū)政府和大學(xué)園、北接西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、南臨秦嶺北麓旅游帶和西安“三園”。交通優(yōu)勢(shì)：210國(guó)道和長(zhǎng)咸公路在園區(qū)中心交匯通過(guò)，北接西安繞城高速公路，西安——漢中、西安——戶縣高速公路、多路公交、數(shù)百輛客車往來(lái)穿梭。園中園優(yōu)勢(shì)：總投資26億元的長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園入住郭杜，對(duì)郭杜工業(yè)園產(chǎn)生了極大的帶動(dòng)和輻射作用?？萍純?yōu)勢(shì)：地處西安南郊，周邊大專院校、科研院所聚集，已有17戶企業(yè)與大專院校及科研院所建立了合作關(guān)系。政策優(yōu)勢(shì)：市級(jí)小城鎮(zhèn)綜合改革試點(diǎn)單位，西安市賦予郭杜鎮(zhèn)人事管理、項(xiàng)目審批、土地使用權(quán)和戶籍管理等系列優(yōu)惠政策。品牌優(yōu)勢(shì)：“國(guó)家級(jí)綜合改革試點(diǎn)”單位，“全國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)科技園”，聯(lián)合國(guó)“可持續(xù)發(fā)展的中國(guó)小城鎮(zhèn)政府管理項(xiàng)目試點(diǎn)”命名。郭杜工業(yè)園三地塊優(yōu)勢(shì)分析第十二頁(yè)，共五十六頁(yè)。

園區(qū)特色化不夠鮮明，產(chǎn)業(yè)格局沒(méi)有形成差異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。緊鄰西部大學(xué)城，輕視了10萬(wàn)大學(xué)生消費(fèi)的巨大潛力。園區(qū)位居長(zhǎng)安區(qū)中心位置，應(yīng)利用自身的地位優(yōu)勢(shì)，成為長(zhǎng)安園區(qū)的核心，而現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)格局卻忽略了自身的優(yōu)勢(shì)。韋郭路橫穿園區(qū)東西，阻隔了南北人流的往來(lái)，不利于園區(qū)的整體管理；西灃路縱貫?zāi)媳?，龐大的車流量同樣阻隔了園區(qū)東西人流的往來(lái)，給園區(qū)的整體管理造成了極大的不便。郭杜工業(yè)園三地塊劣勢(shì)分析第十三頁(yè)，共五十六頁(yè)。

長(zhǎng)安園區(qū)眾多，郭杜工業(yè)園恰好被其他園區(qū)四面包圍，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。特色不足，難以形成差異化競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)中部突破難度較大。工業(yè)園三地塊威脅分析第十四頁(yè)，共五十六頁(yè)。區(qū)政府的遷入，可形成區(qū)域政務(wù)中心，對(duì)整體招商有促進(jìn)作用。園區(qū)眾多的“封號(hào)”，形成了獨(dú)特的品牌優(yōu)勢(shì)。西北相交長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園，競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)也形成了獨(dú)特的“園中園”效應(yīng)。工業(yè)園三地塊機(jī)會(huì)點(diǎn)分析第十五頁(yè)，共五十六頁(yè)。

將自身的優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為投資者的利益，完成三地塊的招商引資。抓住現(xiàn)有機(jī)會(huì)進(jìn)行推廣，促進(jìn)招商引資的速度。完善區(qū)域規(guī)劃和建設(shè)，調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。進(jìn)行創(chuàng)新開(kāi)發(fā)，建立園區(qū)特色，打造園區(qū)的實(shí)力。工業(yè)園，到底怎么辦？第十六頁(yè)，共五十六頁(yè)。

通過(guò)對(duì)西安園區(qū)、長(zhǎng)安園區(qū)、郭杜工業(yè)園的分析，我們似乎找不到更為新鮮的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目？現(xiàn)有的園區(qū)幾乎涵蓋了高科技、電子信息、新型建材、食品飲料加工、日用化工、貿(mào)易等產(chǎn)業(yè)！但我們同時(shí)發(fā)現(xiàn)，所有的園區(qū)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上均為綜合性園區(qū)。到目前為止，除了旅游發(fā)展帶以外，整個(gè)西安園區(qū)市場(chǎng)還沒(méi)有一個(gè)真正的專業(yè)化園區(qū)。專業(yè)化，興許就是郭杜工業(yè)園的市場(chǎng)切入點(diǎn)。定位思考……第十七頁(yè)，共五十六頁(yè)。

三地塊的面積都不是很大，不可能形成綜合性工業(yè)園區(qū)。單一性專業(yè)基地的開(kāi)發(fā)能使小面積地塊形成規(guī)模效應(yīng)，使得招商引資目標(biāo)明確。專業(yè)基地的開(kāi)發(fā)形成規(guī)模效應(yīng)后，能帶動(dòng)周邊地塊的聯(lián)動(dòng)相關(guān)開(kāi)發(fā)。定位原則專業(yè)化，特色化。第十八頁(yè)，共五十六頁(yè)。A、C地塊定位第十九頁(yè)，共五十六頁(yè)。

由于A、C地塊周邊規(guī)劃以產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地為主，其規(guī)劃定位的余地較大?？紤]到地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和財(cái)政收入，我們對(duì)兩地塊的策劃定位盡量從全方位、多角度去思索、論證，給客戶提供更大的選擇空間。南郊作為西安未來(lái)幾年的發(fā)展重點(diǎn)，隨著高新經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的二期啟動(dòng)、長(zhǎng)安縣由縣升區(qū)以及“一帶九園”的強(qiáng)檔規(guī)劃，南郊早已成為投資開(kāi)發(fā)的熱土。能否將兩地塊打造成為長(zhǎng)安園區(qū)的“企業(yè)總部”，與“企業(yè)壹號(hào)公園”形成競(jìng)爭(zhēng)與互動(dòng)；滿足企業(yè)成長(zhǎng)發(fā)展的需求；提升郭杜工業(yè)園的整體品質(zhì)；增加地方的財(cái)政收入，成為我們首先考慮到的問(wèn)題。第二十頁(yè)，共五十六頁(yè)。

位置：A地塊位于工業(yè)園中部，東臨大學(xué)城，南臨南環(huán)路、西臨周岔路，北臨韋郭大道，基地南北狹長(zhǎng)，東西短促。面積：實(shí)用面積177083.9平米（265.63畝）。優(yōu)勢(shì)：—地塊三面臨路，交通便利。—鄰大學(xué)城，人文環(huán)境好，學(xué)生消費(fèi)市場(chǎng)潛力巨大?！貕K方正，利于整體規(guī)劃布局。劣勢(shì)：—面積較小，不宜形成規(guī)模效應(yīng)?！粢蛟霤BD，無(wú)論從占地面積，周邊環(huán)境，商業(yè)配套，還是市政配套，區(qū)域特點(diǎn)等方面均不具備條件。A地塊概況優(yōu)越的交通、地理、人氣看旺！第二十一頁(yè)，共五十六頁(yè)。

位置：C地塊隔西灃路與B地塊相望，周邊屬于規(guī)劃中的科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，整體休閑娛樂(lè)配套區(qū)安排在西灃路東的B地塊內(nèi)。面積：總占地面積二百多畝，周邊有大面積產(chǎn)業(yè)用地。優(yōu)勢(shì)：—臨西灃路，交通便利?！o鄰長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園，易于形成規(guī)模效應(yīng)。劣勢(shì)：—基地規(guī)模較小。C地塊概況一張可以繪制藍(lán)圖的白紙第二十二頁(yè)，共五十六頁(yè)。企業(yè)總部作為辦公用地它需要什么特點(diǎn)？它的客戶群體又在哪里？它是否有可行性？第二十三頁(yè)，共五十六頁(yè)。企業(yè)總部對(duì)地方財(cái)政稅收的影響

以低價(jià)位或以零價(jià)位吸引有實(shí)力的企業(yè)將總部辦公設(shè)在兩地塊，自然企業(yè)總部的關(guān)系也將遷入園區(qū)，勢(shì)必增加園區(qū)的稅收。企業(yè)總部辦公用地與工業(yè)生產(chǎn)用地相比較小，以C地塊的規(guī)模來(lái)說(shuō)，也只能溶納六、七家中型工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)；如果吸引企業(yè)總部辦公，至少溶納二十家以上的中型企業(yè)。從稅收和園區(qū)財(cái)政收入上來(lái)看，總部要比工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)的財(cái)政收入高出很多。企業(yè)總部，能為地方財(cái)政帶來(lái)高收入！第二十四頁(yè)，共五十六頁(yè)。從地塊特征，來(lái)看發(fā)展?jié)摿Α?/p>

交通：A地塊三面臨路,C地塊臨西灃路，交通便利。周邊：緊鄰長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園，周邊是大量的工業(yè)用地，易于形成規(guī)模效應(yīng)。政策：郭杜工業(yè)園優(yōu)惠的招商政策對(duì)企業(yè)總部有吸引力。配套：田園都市的建成，大學(xué)城的投入使用，三地塊周邊的配套將逐步完善。企業(yè)壹號(hào)公園：企業(yè)壹號(hào)公園提出了辦公別墅的概念，同時(shí)也將此概念炒作起來(lái)。A、C地塊臨近企業(yè)壹號(hào)公園，與企業(yè)壹號(hào)公園形成競(jìng)爭(zhēng)和互動(dòng)關(guān)系。地塊大?。簝傻貕K的大小分別為200多畝和300多畝，若將其劃分為不同的小塊進(jìn)行招商，可溶納50－100家企業(yè)，這個(gè)數(shù)量對(duì)企業(yè)總部的開(kāi)發(fā)是比較合適的。地塊特征，適合于企業(yè)總部的開(kāi)發(fā)！第二十五頁(yè)，共五十六頁(yè)。

城區(qū)：城區(qū)內(nèi)寫字樓市場(chǎng)的形成，與其傳統(tǒng)的商業(yè)氛圍、便捷的交通是分不開(kāi)的。由于土地成本較高，這一區(qū)域內(nèi)的寫字樓只能以中高檔為主。高新區(qū)：2002年，西高新在建寫字樓總面積為536493平方米，新開(kāi)發(fā)寫字樓總面積為780742平方米，總面積達(dá)到1317235平方米，據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，如果按靜態(tài)的計(jì)算，2002年的供應(yīng)量最早也需在2006年才能釋放完畢。南二環(huán)：南二環(huán)的寫字樓尤其集中在朱雀路口到西二環(huán)以東，相對(duì)便利的交通使南二環(huán)的寫字樓備受市場(chǎng)的關(guān)注，并且奠定了其高昂的市場(chǎng)價(jià)位。西安寫字樓發(fā)展概況從西安寫字樓的分布來(lái)看除了火炬大廈周邊高新路一帶寫字樓比較集中，西安還沒(méi)有形成寫字樓集體，規(guī)模效應(yīng)不足。第二十六頁(yè)，共五十六頁(yè)。

西安的寫字樓市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量龐大。開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)仍然是服務(wù)、位置和產(chǎn)品。適度性價(jià)比也成為寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的利器。寫字樓的地段優(yōu)勢(shì)及地價(jià)的升高，使項(xiàng)目已很少提到升值的概念。項(xiàng)目?jī)?nèi)部的相關(guān)配套設(shè)計(jì)成為開(kāi)發(fā)商的一大賣點(diǎn)。從規(guī)模和定位來(lái)看，規(guī)模都不斷擴(kuò)大，中高檔次的寫字樓項(xiàng)目日益增多。從價(jià)位上看，從5000-6000元每平方米至上萬(wàn)元每平方米的占絕大多數(shù)。企業(yè)別墅式辦公空間——“企業(yè)壹號(hào)公園”已經(jīng)出現(xiàn)。雖然，開(kāi)發(fā)商在服務(wù)、相關(guān)配套和物業(yè)管理等方面下功夫，滿足入駐企業(yè)發(fā)展和創(chuàng)業(yè)的條件。但面對(duì)眾多寫字樓的同時(shí)開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)供求矛盾已成為開(kāi)發(fā)商無(wú)法承受的傷痛。西安寫字樓的開(kāi)發(fā)特點(diǎn)第二十七頁(yè)，共五十六頁(yè)。

隨著社會(huì)的發(fā)展，需求的多樣性愈加明顯，寫字樓開(kāi)發(fā)也面向不同消費(fèi)階層提供高、中、低端的產(chǎn)品。由于目前很多企業(yè)在不斷發(fā)展，原來(lái)一些小企業(yè)、小公司在發(fā)展壯大后，會(huì)按市場(chǎng)規(guī)律改善其辦公環(huán)境，樹立企業(yè)自身形象，完成升級(jí)換代，勢(shì)必要向高端的寫字樓入駐。市場(chǎng)上出現(xiàn)的很多高檔寫字樓，從安全性、辦公環(huán)境和服務(wù)等方面都做的很好，但太高的價(jià)位使得市場(chǎng)上供過(guò)于求。但這并不能代表高檔寫字樓沒(méi)有發(fā)展空間了。寫字樓的發(fā)展前景

如果有低價(jià)位的高檔寫字樓，誰(shuí)會(huì)不想要！第二十八頁(yè)，共五十六頁(yè)。從前期的分析中我們看到，從地方財(cái)政稅收方面，從C地塊的地塊特征方面，從西安寫字樓市場(chǎng)來(lái)看，企業(yè)總部的開(kāi)發(fā)都有其可行的一面。所以，結(jié)合兩地塊的具體情況，面對(duì)市場(chǎng)的需求，將兩地塊打造成為長(zhǎng)安園區(qū)的“企業(yè)總部”也有其充分的市場(chǎng)可行性功能定位：“新企業(yè)總部”形象定位：新長(zhǎng)安的財(cái)智中心

A、C地塊定位第二十九頁(yè)，共五十六頁(yè)。租用自建或自購(gòu)高檔低檔123從西安寫字樓市場(chǎng)來(lái)看，1、2、3消費(fèi)群都是兩地塊的目標(biāo)對(duì)象。消費(fèi)群1：目前計(jì)劃購(gòu)買或自建高檔寫字樓的企業(yè)，他們是我們的主要目標(biāo)對(duì)象。消費(fèi)群2：目前租用著高檔寫字樓，年租金在60萬(wàn)元以上，他們是第二目標(biāo)對(duì)象。消費(fèi)群3：目前已有自已的高檔寫字樓，希望能有更好環(huán)境的企業(yè)，是第三目標(biāo)對(duì)象。A、C地塊的客戶來(lái)源第三十頁(yè)，共五十六頁(yè)。“新企業(yè)總部”的業(yè)主必須符合“新”的要求，既其所從事的行業(yè)或者領(lǐng)域，必須是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的新增長(zhǎng)點(diǎn)。（1）外埠企業(yè)在西安的分支機(jī)構(gòu)（2）大專院校的科研基地（3）國(guó)內(nèi)企業(yè)進(jìn)軍西部的根據(jù)地（4）本地大型文化傳播公司（5）本地專業(yè)的商務(wù)服務(wù)公司（6）本地的大型生物研究公司（7）本地大中型信息咨詢公司（8）IT業(yè)發(fā)展公司招商目標(biāo)群體兩地塊，是在跟高檔寫字樓市場(chǎng)搶客戶！第三十一頁(yè)，共五十六頁(yè)。目標(biāo)客戶，看重什么？他們是一群正在發(fā)展的企業(yè)，也是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)，他們對(duì)企業(yè)的辦公環(huán)境要求很高，他們不但要面子還要經(jīng)濟(jì)同時(shí)更要發(fā)展，所以他們會(huì)考慮：

辦公場(chǎng)所是否能為企業(yè)的整體形象加分辦公場(chǎng)所的所在地是否有經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿k公場(chǎng)所的周邊配套是否對(duì)企業(yè)有利辦公場(chǎng)所的性價(jià)比是不是市場(chǎng)上最好的辦公所在地的政策支持如何對(duì)辦公場(chǎng)所的投資是否有升值潛力第三十二頁(yè)，共五十六頁(yè)。辦公場(chǎng)所是否能為企業(yè)的整體形象加分辦公場(chǎng)所的所在地是否有經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿k公場(chǎng)所的周邊配套是否對(duì)企業(yè)有利辦公場(chǎng)所的性價(jià)比是不是市場(chǎng)上最好的辦公所在地的政策支持如何對(duì)辦公場(chǎng)所的投資是否有升值潛力企業(yè)自由設(shè)計(jì)，獨(dú)立的空間和區(qū)域，獨(dú)家獨(dú)院西安的南擴(kuò)，長(zhǎng)安區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展大學(xué)城及B地塊的開(kāi)發(fā)將提高周邊配套土地的價(jià)格決定了兩地塊的性價(jià)比郭杜工業(yè)園的優(yōu)惠政策郭杜工業(yè)園土地的升值直接影響兩地塊的升值已建成的高檔寫字樓，有面子但缺少個(gè)性一般都建在經(jīng)濟(jì)比較好的區(qū)域周邊大多有比較成熟的配套環(huán)境價(jià)格相對(duì)較高，每平米在5000元左右沒(méi)有太多的政策支持因?yàn)閮r(jià)格相對(duì)較高，升值潛力不是很明顯目標(biāo)群關(guān)心的A、C兩地塊高檔寫字樓與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的比較要想從高檔寫字樓市場(chǎng)搶客戶，最大的競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)應(yīng)該從性價(jià)比入手，而性價(jià)比是由土地價(jià)格決定！第三十三頁(yè)，共五十六頁(yè)。A、C地塊招商策略用低價(jià)格土地策略提升性價(jià)比，吸引投資商！使用低價(jià)格或零地價(jià)策略，吸引投資商來(lái)本地塊建企業(yè)總部，快速開(kāi)發(fā)兩地塊，提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)，提升區(qū)域財(cái)政收入，帶動(dòng)整體郭杜工業(yè)園的形象和投資熱潮。第三十四頁(yè)，共五十六頁(yè)。經(jīng)濟(jì)成本分析無(wú)論以任何的價(jià)格出售土地，都要征地，進(jìn)行道路、照明、水電等基礎(chǔ)建設(shè)，其總體費(fèi)用是固定的。我們先從土地出售和開(kāi)發(fā)進(jìn)度來(lái)算一筆賬。假設(shè)以五畝土地的開(kāi)發(fā)計(jì)算：五畝土地在郭杜工業(yè)園的市值為75萬(wàn)元。占地五畝的企業(yè)年上繳稅收最少在200萬(wàn)元以上。企業(yè)早半年落戶郭杜工業(yè)園，就可從財(cái)政收入中回收了土地款，同時(shí)還帶來(lái)其它經(jīng)濟(jì)收益。低價(jià)位只要提前半年讓企業(yè)落戶，那么，它就是可行的方案。第三十五頁(yè)，共五十六頁(yè)。企業(yè)總部有何優(yōu)勢(shì)？用地性質(zhì)，帶來(lái)不同效益

產(chǎn)業(yè)用地占地面積大，入?yún)^(qū)企業(yè)利稅有限。同樣100畝的地塊，產(chǎn)業(yè)用地或許只能容納一家企業(yè)，若按年最大利稅300萬(wàn)來(lái)記，地方規(guī)劃100畝的產(chǎn)業(yè)用地，每年只能獲取利稅300萬(wàn)；若建造100畝的企業(yè)總部，至少可容納5家中小型企業(yè)總部的辦公用地，每家企業(yè)年利稅上繳按200萬(wàn)計(jì)算。五家企業(yè)總部年上交地方利稅總額為1000萬(wàn)，從利稅總額方面來(lái)看，企業(yè)總部是產(chǎn)業(yè)用地的3倍有余。產(chǎn)業(yè)用地的污染指數(shù)遠(yuǎn)高于企業(yè)總部，所以，企業(yè)總部的規(guī)劃無(wú)論從經(jīng)濟(jì)效益還是社會(huì)效益來(lái)講均優(yōu)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃。第三十六頁(yè)，共五十六頁(yè)。企業(yè)園區(qū)與壹號(hào)公園的比較土地成本，決定了項(xiàng)目前景。與長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園相比，企業(yè)總部同樣面臨便利的交通和市重心南移的大環(huán)境。從投資經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)講，壓縮成本開(kāi)支就等于提高了利潤(rùn)空間。A、C地塊的建筑成本，按目前長(zhǎng)安的建筑預(yù)算來(lái)看，每平米大概1800元；加上每平米500元的裝修費(fèi)，每平米300元左右的土地費(fèi)，合計(jì)不過(guò)2600元。而壹號(hào)公園每平米高達(dá)3800元，況且，兩者在部分區(qū)塊形成了相交的“園中園”效應(yīng)，相比之下，買寫字樓要比自建個(gè)性化的辦公空間貴出很多。自建辦公空間的低成本，成為企業(yè)總部的最大誘惑點(diǎn)！第三十七頁(yè)，共五十六頁(yè)。

長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園總體規(guī)劃5平方公里，現(xiàn)入駐企業(yè)共有28家，最大的企業(yè)占地面極為120。38畝，最小的企業(yè)占地面極為10畝；最大的投資額為15000萬(wàn)，最小的投資額為1500萬(wàn)；最大的年產(chǎn)值預(yù)計(jì)為60000萬(wàn)元，最小的年產(chǎn)值為2800萬(wàn)元。按10%的利稅額計(jì)算，占地10畝，年產(chǎn)值2800萬(wàn)元的企業(yè)，可上繳的利稅為280萬(wàn)元。企業(yè)園區(qū)與科技產(chǎn)業(yè)園有“園中園”的效應(yīng)，兩者的競(jìng)爭(zhēng)互動(dòng)已經(jīng)形成，企業(yè)園區(qū)10目的可容納兩家小型企業(yè)，若按2800萬(wàn)元的產(chǎn)值預(yù)計(jì)，可實(shí)現(xiàn)利稅560萬(wàn)元，土地的利用價(jià)值得到了更大的發(fā)揮。

與長(zhǎng)安園相比，企業(yè)園區(qū)可實(shí)現(xiàn)土地利用價(jià)值的最大化！第三十八頁(yè)，共五十六頁(yè)。企業(yè)的發(fā)展渴望更大的空間，在地塊建筑風(fēng)格的把握上，我們主張以簡(jiǎn)約的后現(xiàn)代風(fēng)格搭建造型各異的獨(dú)體空間，滿足企業(yè)經(jīng)營(yíng)辦公的自由化、個(gè)性化。既能擁有實(shí)用的空間，又能漳顯企業(yè)的實(shí)力，結(jié)合郭杜工業(yè)園的優(yōu)惠招商政策，在投資規(guī)模上更比租用中檔寫字樓實(shí)惠。（1）獨(dú)體寫字樓（2）后現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格（3）多樣化的建筑造型（4）園林化的環(huán)境建設(shè)（5）人性化的內(nèi)部結(jié)構(gòu)兩地塊建筑風(fēng)格第三十九頁(yè)，共五十六頁(yè)。

第四十頁(yè)，共五十六頁(yè)。作為“新企業(yè)總部”，其內(nèi)部規(guī)劃必須滿足入住企業(yè)商務(wù)活動(dòng)的需求，具體包含以下內(nèi)容：（1）企業(yè)獨(dú)體商務(wù)空間（2）企業(yè)總部會(huì)所（3）園林景觀走廊內(nèi)部規(guī)劃第四十一頁(yè)，共五十六頁(yè)。規(guī)劃要求

容積率：0.6樓高限制：3層退線：建筑退線不小于3米主干道退線不小于6米第四十二頁(yè)，共五十六頁(yè)。關(guān)于運(yùn)作的幾個(gè)問(wèn)題

零地價(jià)：如果政策不許零地價(jià)出讓土地，可先收地價(jià)款，企業(yè)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成建設(shè)并落戶本區(qū)后，分批從財(cái)政收入中返還土地款。用地面積：招商企業(yè)所用土地的地價(jià)不能高于年財(cái)政受收入的一半。建設(shè)：企業(yè)取得土地后，在符合整體規(guī)劃部局的前提下，由園區(qū)統(tǒng)一進(jìn)行建筑施工，保障園區(qū)開(kāi)發(fā)的整體進(jìn)度。所有權(quán)：為防止某些企業(yè)進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)，可將土地所有權(quán)暫定為園區(qū)和企業(yè)共有，一定期限后轉(zhuǎn)為企業(yè)所有。物業(yè)管理：為了控制園區(qū)的物業(yè)管理成本，成立大園區(qū)物業(yè)管理中心，為企業(yè)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，同時(shí)形成以園養(yǎng)園。第四十三頁(yè)，共五十六頁(yè)。運(yùn)作模式建議

地塊內(nèi)部分塊：將地塊內(nèi)分別劃分出3、5、10、20畝不等的小塊，主要以5畝和10畝為主，各地塊由內(nèi)部園林景觀道路聯(lián)結(jié)起來(lái)。生活配套區(qū)：地塊內(nèi)設(shè)置規(guī)劃配套功能區(qū)，為企業(yè)做好生活服務(wù)，同時(shí)成為本地塊的中心區(qū)。建筑設(shè)計(jì)：在同一建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格下，為每種不同規(guī)格的地塊設(shè)計(jì)多種建筑設(shè)計(jì)方案，供客戶選擇。同時(shí)在不影響整體建筑風(fēng)格的情況下，客戶也可出資要求為其特別設(shè)計(jì)建筑方案規(guī)劃方面第四十四頁(yè)，共五十六頁(yè)。運(yùn)作模式建議

招商目標(biāo)對(duì)象：招商對(duì)象必需是將企業(yè)總部設(shè)在本地塊的企業(yè)。入?yún)^(qū)條件：企業(yè)年繳稅收必需在100萬(wàn)以上。價(jià)格策略：土地價(jià)格以零價(jià)格出讓，但建筑工程由園區(qū)統(tǒng)一施工，園區(qū)成立專門的建設(shè)開(kāi)發(fā)公司，建筑工程的利潤(rùn)能與土地開(kāi)發(fā)持平就可，這樣建筑價(jià)不會(huì)超過(guò)1800元每平米。對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，相當(dāng)于用1800元每平米的單價(jià)購(gòu)買了一個(gè)高檔寫字樓。企業(yè)落戶：招商合同簽定后，企業(yè)繳部分定金，企業(yè)必需在規(guī)定時(shí)間內(nèi)與園區(qū)合作完成寫字樓的建設(shè)，并于規(guī)定時(shí)間內(nèi)遷入園區(qū)，定金退回給企業(yè)，否則接退后時(shí)間收取部分土地款產(chǎn)權(quán)買賣：企業(yè)落戶后，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不得進(jìn)行本寫字樓的買賣，如要進(jìn)行買賣必需先交回土地款及違約金。招商方面第四十五頁(yè)，共五十六頁(yè)。B地塊定位第四十六頁(yè)，共五十六頁(yè)。

位置：B地塊位于郭杜森林公園北部。西臨西灃路，東臨郭杜南街，基地南窄北寬成三角形狀，距鐘樓十五公里。面積：占地49835平方米，隔規(guī)劃路與南邊的綠化區(qū)相臨。性質(zhì)：在功能規(guī)劃上，B地塊為森林公園的休閑配套區(qū)以及西灃路西邊“企業(yè)園區(qū)”規(guī)劃的休閑娛樂(lè)配套區(qū)。優(yōu)勢(shì)：—接近森林公園，易于形成生態(tài)規(guī)模效應(yīng)?！檲@區(qū)東西塊，消費(fèi)市場(chǎng)潛力巨大。劣勢(shì)：—處兩條公路中間，出入極為不便。—兩邊車流量大，噪音污染嚴(yán)重。B地塊概況都市中、自然地、叢林處第四十七頁(yè)，共五十六頁(yè)。B地塊都市中、自然地、叢林處長(zhǎng)安區(qū)市場(chǎng)缺少一個(gè)讓消費(fèi)者有面子的高檔次餐飲休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。投資者市場(chǎng)的空缺點(diǎn)就是賺錢的機(jī)會(huì)B地塊，將彌補(bǔ)長(zhǎng)安區(qū)休閑娛樂(lè)市場(chǎng)的空缺點(diǎn)！第四十八頁(yè)，共五十六頁(yè)。長(zhǎng)安餐飲娛樂(lè)市場(chǎng)分析1、行業(yè)市場(chǎng)，風(fēng)向何處吹？全球范圍內(nèi)的休閑娛樂(lè)成為現(xiàn)代人生活不可缺少的重要部分；現(xiàn)代商務(wù)活動(dòng)成為餐飲娛樂(lè)休閑行業(yè)。娛樂(lè)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)。2、明天，陽(yáng)光燦爛！由縣升區(qū)、西安重心南移、“一帶九園”發(fā)展規(guī)劃提供了廣闊的空間。投資者和商務(wù)活動(dòng)，必對(duì)長(zhǎng)安的餐飲娛樂(lè)休閑行業(yè)提出更高的要求。除輻射長(zhǎng)安園區(qū)以外，可成為南郊最大的生態(tài)餐飲、休閑、娛樂(lè)中心。商務(wù)消費(fèi)側(cè)重于私密空間的享用、自由氛圍的體驗(yàn)、高雅脫俗的感受。

檔次化的餐飲、休閑、娛樂(lè)中心期待早日落成。第四十九頁(yè)，共五十六頁(yè)。

投資前景分析（一）空間，蘊(yùn)藏財(cái)富！

長(zhǎng)安園區(qū)眾多，隨著招商工作的逐步推進(jìn)，大量的企業(yè)將會(huì)陸續(xù)進(jìn)駐，必將形成龐大的高消費(fèi)群體。紫薇田園都市作為長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園的住宅配套項(xiàng)目，高達(dá)5萬(wàn)之眾的居住人群，同樣會(huì)給B地塊的未來(lái)市場(chǎng)注入鮮活的動(dòng)力。單體消費(fèi)金額的居高不下，使得高檔休閑娛樂(lè)行業(yè)被眾多的投資者視為消費(fèi)市場(chǎng)的新蛋糕。B地塊緊鄰森林公園，在叢林之中、花間水旁，營(yíng)造自然愜意的自由空間，憑借便利的交通，在茶秀