目錄前言3第一部分：九九年深圳商品住宅市場(chǎng)總體狀況4一、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析4二、運(yùn)行特征7三、供給狀況12四、銷售狀況13五、價(jià)格走勢(shì)14六、深圳商品住宅市場(chǎng)客戶需求分析15（一）客戶基本特征15（二）購(gòu)買時(shí)間置業(yè)次數(shù)19（三）購(gòu)買區(qū)域的影響因素23（四）對(duì)住房的基本要求26（五）付款方式和月供款額38（六）對(duì)物業(yè)的設(shè)備要求42第二部分：2000年市場(chǎng)趨勢(shì)展望46一、總體態(tài)勢(shì)分析46伐溪二、鐮圣趨勢(shì)展望擾掏磁祝群勝免47腫第三部分：境福田區(qū)商品季住宅區(qū)域狀拖況分析監(jiān)痰碎-50刊一、貼評(píng)片區(qū)范圍定幣義及概況簡(jiǎn)糖介銜驕當(dāng)扇--50酷二、鞠翻福田區(qū)高層欲住宅市場(chǎng)分堪析威擺押絨-找-54犯三、名畝香蜜湖片區(qū)傍概況分析架稿百脖撒-57留（一）墓久香蜜湖片區(qū)配基本概況泄忙京符-57蠢（二）倦駐香蜜湖片區(qū)吼住宅市場(chǎng)現(xiàn)槐狀概述前墾5澤8罷（三）殺市香蜜湖片區(qū)票住宅市場(chǎng)樓兇盤特征分析陶架59大（四）闖澆香蜜湖住宅害物業(yè)發(fā)展優(yōu)毅劣勢(shì)分析茶柜-64謠四、獵朱景田片區(qū)概木況分析冤揭陣碗堂7塞0獄（一）良營(yíng)景田片區(qū)基憶本概況查拾奉有蚊-70肆（二）裂誦景田片區(qū)物耀業(yè)類型狀況趴杠吐露箱71腔（三）閱油景田片區(qū)物革業(yè)類型分析坡叔健瞞--72羽（四）熊炒景田片區(qū)商餐業(yè)類型及網(wǎng)醋點(diǎn)分布請(qǐng)斗瓣-73豐（五）釣刪景田片區(qū)未底來(lái)規(guī)劃遣件鼓遵句-74嗓（六）坑好景田片區(qū)商忽品住宅市場(chǎng)嘗客戶需求分婚析大抗77遺（七）群堆景田片區(qū)現(xiàn)迎存問(wèn)題及應(yīng)種對(duì)建議必奸旨-78尤（八）戲桌景田片區(qū)的穗市場(chǎng)走向綁胸疼辦皺80努（九）戴斬景田片區(qū)內(nèi)怠競(jìng)爭(zhēng)概況分餐析胸械歷徑82灶艇總略灣結(jié)買蛛石擋鼓啊腎簽炕--10芳8呆前詠聰言池本報(bào)告是在棉實(shí)地調(diào)查及標(biāo)資料收集的這基礎(chǔ)上對(duì)深摔圳商品住宅鬼市場(chǎng)進(jìn)行分胡析研究，重遵點(diǎn)針對(duì)本項(xiàng)脈目所在的福嬸田區(qū)，尤其站是香蜜湖片如區(qū)、景田片聽區(qū)的商品住前宅市場(chǎng)進(jìn)行朵調(diào)查分析和夕前景預(yù)測(cè)，趙以期為本項(xiàng)怠目的定位和沾日后的銷售杏推廣策略提威供市場(chǎng)依據(jù)章和有效的啟槳示和借鑒作板用。壘拖第一部分：釣九九年深圳飼商品住宅市湯場(chǎng)總體狀況賤分析猜一、妥混宏觀經(jīng)濟(jì)形淹勢(shì)分析排1套、撇撥經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)耀定爆屢樓市復(fù)蘇速困度仍不盡人梨意抗柱*老國(guó)家統(tǒng)計(jì)局伶預(yù)測(cè)父99詳年國(guó)內(nèi)國(guó)民豎生產(chǎn)總值糕(GDP)棋將達(dá)姐83190茫億元，比考98軍年增長(zhǎng)門7.1%父左右；出口默情況比退98緩年的為佳。錫在僻2000挖年，政府將挖重點(diǎn)抓好國(guó)普企改革、調(diào)搏整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)奸、支持科技東進(jìn)步、擴(kuò)大絡(luò)內(nèi)需等工作晃，國(guó)民經(jīng)濟(jì)臘將繼續(xù)穩(wěn)定蔑發(fā)展。告*劃亞太經(jīng)濟(jì)合殖作會(huì)議對(duì)亞列洲各國(guó)未來(lái)壁兩年（橫2000雹年、戚2001概年）的經(jīng)濟(jì)或預(yù)測(cè)僅有款3%艇的增長(zhǎng)，相譯比過(guò)去幾年聚（瞇98扣年以前）的完亞洲整體增焰長(zhǎng)目標(biāo)有所樣下降，加上窄亞洲各國(guó)經(jīng)免濟(jì)體制實(shí)際閃上仍存在各槐種問(wèn)題，人和們對(duì)經(jīng)濟(jì)前校景持審慎樂須觀態(tài)度。滲*三亞洲一些國(guó)滔家或地區(qū)的妄經(jīng)濟(jì)狀況雖柳有回穩(wěn)趨勢(shì)奉，但前景未畝見完全明朗婆。香港經(jīng)濟(jì)飛雖有復(fù)蘇表顧現(xiàn)，但失業(yè)獻(xiàn)率依然高達(dá)蜜6%佳，商業(yè)消費(fèi)猛水平偏低。漫雖然香港樓巨市近期有利至好消息傳出再，然而整體裕經(jīng)濟(jì)仍欠堅(jiān)百挺。帳*駱中國(guó)國(guó)內(nèi)改產(chǎn)革困難仍很申大，下崗問(wèn)眼題不容樂觀延，國(guó)民消費(fèi)咳未見明顯增饒長(zhǎng)。選*架據(jù)統(tǒng)計(jì)信息建局估計(jì)，糾99者年深圳經(jīng)濟(jì)創(chuàng)增長(zhǎng)靠14%昌，較去年的穿15.8%餐下降近闖1.8伸個(gè)百分點(diǎn)，蘿估計(jì)枯2000街年整體經(jīng)濟(jì)成增長(zhǎng)為絮12%船，深圳的經(jīng)獲濟(jì)增長(zhǎng)速度某繼續(xù)有一定施幅度的放緩胞。亡*99治年話11想月～虹12貨月，中國(guó)與編美、加、日隊(duì)等多國(guó)就中孤國(guó)加入排WTO燭達(dá)成雙邊協(xié)粗議，這些利忽好消息傳出雁，有利于刺兩激樓市趨于喂活躍。矩2工、秋劃銀行信貸優(yōu)源惠政策刺激評(píng)有效需求熔*99捧年段6鍋月瀉1腦1巨日，央行宣列布金融機(jī)構(gòu)鉤貸款利率再讓次下調(diào)，其苗中存款利率悲平均減一厘擾，貸款利率停平均減子3/4梯厘。政府本此次減息的目玉的非常明確嬸，旨在通過(guò)活貨幣政策手婦段刺激消費(fèi)亞，啟動(dòng)住宅燕消費(fèi)市場(chǎng)，握擴(kuò)大內(nèi)需拉牌動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)唐。減*99依年消9字月宋1床日，央行決個(gè)定自蘇99幕年薪9昌月浙21輝日起，各商篇業(yè)銀行個(gè)人坊住房貸款最好長(zhǎng)期限由現(xiàn)副行的粥20葵年延長(zhǎng)到求30逼年；個(gè)人住尿房貸款利率腹最高水平由響年利率施6.331博5%值降為薄5.58%斃，降息幅度縱達(dá)缸0.75%書，這將進(jìn)一辛步減輕購(gòu)房抓者的月供壓不力，激活房乓地產(chǎn)市場(chǎng)的誤需求。妻*99來(lái)年濕9犁月捉22躬日，九屆人茂大第十一次邪會(huì)議通過(guò)對(duì)浮個(gè)人所得稅熟的修改案，構(gòu)對(duì)個(gè)人存款犁利息所得按街20%債比例征稅。泥這一變相降迷息政策，將槳真正有效刺蓬激居民的消屢費(fèi)欲望。度3懸、胳孟房改政策的末影響日益深精遠(yuǎn)團(tuán)憑察自匪98餅?zāi)昶?范月蝦1枕日起，中國(guó)箭政府在全國(guó)販范圍內(nèi)停止帶福利分房，慧同時(shí)啟動(dòng)住燕房補(bǔ)貼制度傲。而洗99綿年橡5蝕月《已購(gòu)公撈有住房和經(jīng)收濟(jì)適用房上捷市出售管理綢暫行辦法》徒正式出臺(tái)。魯這些房改政餓策的出臺(tái)，墓一方面促使佩市民將購(gòu)房攤計(jì)劃列為消吼費(fèi)計(jì)劃的重鎮(zhèn)點(diǎn)部分，增億加樓市的購(gòu)膜買潛力，為勞深圳房地產(chǎn)該市場(chǎng)的發(fā)展誰(shuí)提供良好的城市場(chǎng)機(jī)會(huì)；妨另一方面，橫將促進(jìn)三級(jí)相市場(chǎng)的進(jìn)一耕步發(fā)展和成玻熟。這將出鉗現(xiàn)大批的原總老福利房、湖微利房住戶虛通過(guò)三級(jí)市掏場(chǎng)處理舊房胡，從而在很困大程度上激卷活商品住宅桐市場(chǎng)的購(gòu)買泛力，增加市押場(chǎng)機(jī)會(huì)。期4姜、隨蜻減稅政策進(jìn)教一步激活樓寸市披縱99抓年吐8親月濾12平日，房地產(chǎn)閣市場(chǎng)傳出實(shí)命質(zhì)性利好消井息：國(guó)家財(cái)戒路政部、稅務(wù)烏總局聯(lián)合發(fā)較文，對(duì)若干睬稅收政策做語(yǔ)出調(diào)整，以英減輕個(gè)穿魔人買賣普通翠住宅的負(fù)擔(dān)瓣。這一政策殲對(duì)目前房地舞產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑款是一場(chǎng)午勢(shì)及時(shí)雨，由舞于受惠最大燦的是個(gè)人住甚房消費(fèi)者，肆因此有望直障接刺激既局三級(jí)市場(chǎng)，吼從而帶動(dòng)二惰級(jí)市場(chǎng)，降鴨低連年高居英不下的商品秋住宅空傷榆置率。買二、叔六運(yùn)行特征彈99猶年，深圳商拒品住宅市場(chǎng)愧的總體狀況完可以說(shuō)是低瞧迷中掀高潮牢，平靜中泛蓬熱點(diǎn)。據(jù)不丙完全統(tǒng)計(jì)，公99殺年深圳共計(jì)辯舉辦房地產(chǎn)受交易會(huì)近十帥次。盡管樓落市大勢(shì)持續(xù)汪平穩(wěn)低迷，港但受眾多交乓易會(huì)的刺激趴和推動(dòng)，耳99醬年深圳樓市佩卻也高潮迭熊起，熱鬧非贏凡。總括而線言，有以下徒特征：羞1污、高檔豪宅斑市場(chǎng)風(fēng)光不溜再悔換優(yōu)質(zhì)中小戶遺型引領(lǐng)風(fēng)騷懇聯(lián)由于受經(jīng)濟(jì)原大勢(shì)的影響茄，加上經(jīng)過(guò)赤97巴年豪宅借行設(shè)情火爆，火仗了一把之后箏，豪宅消費(fèi)命已呈飽和，拖而新消費(fèi)群雷尚未形成氣頸候，進(jìn)入御98今年以來(lái)，豪賓宅市場(chǎng)前進(jìn)罪的步子明顯隙放緩，到遺99忽年更是淡靜布非常。相信縫在未來(lái)一段榨時(shí)間里豪宅奴消費(fèi)的主基側(cè)調(diào)仍將是消蓋化存量。茶隨著白領(lǐng)階舟層和準(zhǔn)白領(lǐng)沖階層逐步成沸長(zhǎng)，深圳的邪中等收入階秒層經(jīng)濟(jì)實(shí)力背不斷壯大，嚷其置業(yè)安居邪欲望也越來(lái)吹越強(qiáng)烈，受碗總體經(jīng)濟(jì)基川礎(chǔ)的限制，述他們傾向于匠投資總額相務(wù)對(duì)較低的中扔小戶型。但利基于白領(lǐng)身堡份，品味和晝檔次又是他乎們的最基本傾要求。團(tuán)事實(shí)上，幅98術(shù)年的錦文閣撿、星河明居塔，墳99框年的金地翠逼園、瑞和園記、香珠花園縣二期，以及傘2000憲年年初的皇滾御苑之所以訊暢銷，與其轟戶型能迎合毅中小買家有箏著莫大的關(guān)墾系；同時(shí)，寫極具升值空飽間的低價(jià)位爺也是至關(guān)重恨要的因素。評(píng)如：錦文閣仰均價(jià)才倍4800均元缺/m2寶，與同區(qū)其嗽它物業(yè)差價(jià)業(yè)近班2000悉元白/m2預(yù)；皇御苑作協(xié)為一個(gè)占地茫近蓬15肅萬(wàn)平方米，掠總建筑面積趣達(dá)殊68.1徒萬(wàn)平方米的匹大型樓盤，員其一期的折詞后均價(jià)僅為藥5510辰元此/m2姿，因而受到仆買家的熱烈聞追捧，是理核所當(dāng)然的。鐮由此可見，娛精致實(shí)用、叫價(jià)格實(shí)惠將狀會(huì)成為未來(lái)亂的房地產(chǎn)市饅場(chǎng)的一大主嚼流。刑2墊、中心區(qū)熱鄉(xiāng)點(diǎn)持續(xù)谷檔福田盤競(jìng)爭(zhēng)泡激烈狐由于在新的萍市政規(guī)劃上樂，福田區(qū)是研未來(lái)深圳市僅的中心區(qū)，雁各項(xiàng)市政設(shè)珠施、交通、尖通訊等城市狂規(guī)劃完善；戴長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，界福田區(qū)也是副未來(lái)深圳市甜的政治、經(jīng)少濟(jì)、文化中戀心。因而，掃中心區(qū)及周桶邊的物業(yè)為亦買家所看好額，成為胸99舍年深圳樓市命上備受追捧直的熱點(diǎn)。然俱而，由于中沉心區(qū)住宅物貝業(yè)數(shù)量不多躍，且主要散矮布在四周，壺所以除中心時(shí)區(qū)物業(yè)走俏絮、銷售前景和樂觀外，處總于中心區(qū)一愉級(jí)輻射區(qū)域毯的皇崗、景續(xù)田、梅林等飼片區(qū)的物業(yè)適同樣亦受到白眾多買家的父青睞?；诿＿@點(diǎn)，這些脅片區(qū)在湖99匠年推出的樓遵盤均取得較拆佳成績(jī)。值姨得一提的是退，處皇崗口斯岸的皇御苑開，因坐擁深它圳地鐵、皇解崗口岸，而賊且價(jià)格實(shí)惠達(dá)，深得深港慨兩地買家的她追捧，內(nèi)外故銷兩旺，被拜譽(yù)為深圳樓瞞市匠“渴新世紀(jì)的報(bào)刃春花灑”寧。蠻另外，根據(jù)蹦中原市場(chǎng)研酸究部的統(tǒng)計(jì)拔顯示，由于經(jīng)中心區(qū)概念慰的啟動(dòng)，榆99腿年福田區(qū)新尊盤推出的頻地率較高，并期呈上升趨勢(shì)芒。在第四季鄰度，福田區(qū)量見報(bào)發(fā)售的摔樓盤共東97禽個(gè)，比第三千季度草57喘個(gè)上升了斬77止個(gè)百分點(diǎn)。庭預(yù)計(jì)在窩2000騰年，福田區(qū)拾的新盤推出槐速度將會(huì)保介持一段時(shí)期豆，區(qū)內(nèi)的競(jìng)鈴爭(zhēng)將會(huì)愈演于愈烈。有3痕、樓盤空置井壓力依然所燥三會(huì)帶旺樓離市人氣閥尿由于前階段嶼深圳地產(chǎn)開域發(fā)熱潮的慣綿性作用，加行上鮮97桂年回歸熱潮貧中行情火爆配，釋放了相稼當(dāng)大的需求辜能量，致使棗99喘年深圳樓市愛的購(gòu)買力依要然青黃不接價(jià)。所以，深猾圳巡99送年的樓市空顆置情況依然損嚴(yán)重，加上個(gè)新樓盤的不解斷推出，現(xiàn)充樓空置量仍碼高企不下。葬據(jù)深圳中原照市場(chǎng)研究部笑的統(tǒng)計(jì)顯示班，蠻99被年深圳商品權(quán)房現(xiàn)樓空置鏟量為獸470頁(yè)萬(wàn)平方米，循比閉98機(jī)年的朗332.2迅8諷萬(wàn)平方米上獸升了捧41濕個(gè)百分點(diǎn)。痰進(jìn)入柳99藥年第三季度蝕，連續(xù)有滑99漿深圳房地產(chǎn)輝（秋季）交殖易會(huì)、首屆宵高新技術(shù)成柱果交易會(huì)及略99伶中國(guó)（深圳紙）國(guó)際住宅攻與建筑科技釀?wù)故窘灰讜?huì)井等三個(gè)交易善會(huì)舉行。借櫻此良機(jī)，各柔發(fā)展商乘機(jī)老造市，從而另帶旺深圳樓四市。僅機(jī)“今房交會(huì)宰”笨的籍5唱天時(shí)間，總淹成交額就達(dá)俗6.5荷億元人民幣造，而撕11瓦月份的決“辰住交會(huì)眼”輪更是進(jìn)一步佳燃旺了樓市寨戰(zhàn)火，該月盆共推出呼133豐個(gè)樓盤廣告阿，新推樓盤柏多達(dá)冤29龜個(gè)，合“誼住交會(huì)寨”櫻展銷期間近魚20縣萬(wàn)人次進(jìn)場(chǎng)很，現(xiàn)場(chǎng)成交憑額達(dá)平12.7梳億元人民幣件。受此影響槐，深圳樓市巡開始復(fù)現(xiàn)生撿氣。陣4繭、南山區(qū)物毯業(yè)升溫留結(jié)關(guān)外盤旋風(fēng)棗驟起粱受濱海大道掀通車影響，偏南山區(qū)物業(yè)德市場(chǎng)明顯升擔(dān)溫，由于價(jià)推格合理、環(huán)瘋境優(yōu)美，南詢山區(qū)物業(yè)繼斧續(xù)受到消費(fèi)念者的青睞。卵南山區(qū)在腐99多年推出的招潑商海月、蔚上藍(lán)海岸和星怒海名城等樓爺盤都銷售暢黎旺。照另外，由于候價(jià)格因素和膜本身質(zhì)素的邁吸引，進(jìn)入搜第三季度，顫關(guān)外樓盤熱學(xué)銷旋風(fēng)驟起帳，首先是中油海怡翠山莊餅以驚人的速脖度席卷深港判兩地，短短識(shí)幾個(gè)月時(shí)間亂，一期逮700今個(gè)單位已近蝴售磬；幾乎魯同時(shí)，萬(wàn)科質(zhì)四季花城以貞歐陸風(fēng)情再舞掀關(guān)外樓盤絞銷售熱潮。渠受此兩者帶設(shè)動(dòng)，關(guān)外樓誼盤均有所收夏獲。對(duì)此，吸行內(nèi)更是掀罩起羅“榜郊居化時(shí)代瞞是否已來(lái)臨慨”扣的爭(zhēng)論。鍋5斤、大規(guī)模社時(shí)區(qū)初露崢嶸秤掘新概念賣點(diǎn)獵鮮明凸顯慕在框99款年，深圳市蕩場(chǎng)推出了許盡多建筑面積探超過(guò)圾10皂萬(wàn)平方米的爛住宅區(qū)，如奧，中海怡翠先山莊、萬(wàn)科耐四季花城、司黃埔雅苑、胖共和世家、持星海名城、遼蔚藍(lán)海岸、憤金海灣花園賄等，其中星姓海名城以規(guī)膛劃建筑面積酷80呼萬(wàn)平方米，墓成為至今深師圳最大的住況宅小區(qū)。在棟99舒年以上樓盤爛都以其優(yōu)美粘的環(huán)境、完很善的配套設(shè)循施贏來(lái)不俗攤的銷售業(yè)績(jī)通。協(xié)除了環(huán)境優(yōu)車美、配套設(shè)籌施齊全等可理成為旺銷賣墊點(diǎn)外，言99的樓市還出現(xiàn)魯了以傭“頁(yè)人居、科技河、環(huán)境畏”蹄為主題的科虧技化、智能?；≌男路鲑u點(diǎn)，頗受梯買家歡迎。派如中海怡翠帽山莊就是以俘“瑞千里眼圾”拼的高科技賣浮點(diǎn)贏得了不凡少香港買家落的青睞，從誓而實(shí)現(xiàn)內(nèi)外摸銷兩旺的雙列贏佳績(jī)。據(jù)晶此可以預(yù)見核，以科技化鞠、智能化為蹈代表的新概蔥念賣點(diǎn)將在星未來(lái)的房地凈產(chǎn)市場(chǎng)中成甲為一種時(shí)尚殲。撥6環(huán)、品牌戰(zhàn)略蠟影響樓市故地營(yíng)銷手法紛尺紜百出賞鐮隨著深圳房宜地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揭展的日趨成蘋熟，品牌對(duì)茅現(xiàn)今房地產(chǎn)高業(yè)及置業(yè)者昨均產(chǎn)生巨大紡的影響力。派目前深圳樓草市已由前期耽的以數(shù)量取獨(dú)勝，逐步過(guò)鋪渡到以質(zhì)量顯求贏的發(fā)展梅階段。唯有輸以質(zhì)量、信憲譽(yù)和品牌等徑質(zhì)素創(chuàng)出的敬精品樓盤，佛才能真正贏哨得市場(chǎng)。這丙點(diǎn)從萬(wàn)科、步中海、招商戰(zhàn)及香港和黃財(cái)所推出的樓懼盤備受青睞嫌就可見一斑局。獲由于買家的往消費(fèi)心理日良益成熟，加繁上深圳樓市延的競(jìng)爭(zhēng)日趨提激烈，賣家艱的各種經(jīng)營(yíng)愈手法層出不短窮，異彩紛歸呈。從最簡(jiǎn)臘單的降價(jià)優(yōu)戚惠到不分樓嗽層、不分朝宗向一口價(jià)、龜通價(jià)，再到猴按學(xué)歷按資已歷評(píng)分的差蔥別式銷售；是從零首期、照送裝修、送秩車位到全過(guò)崗程營(yíng)銷定位燙包裝。深圳枝的房地產(chǎn)經(jīng)尸營(yíng)者可謂絞列盡腦汁，挖擊空心思去討順好、迎合、遼刺激和引導(dǎo)護(hù)消費(fèi)者。由字此種種，可新以看出一種漆趨勢(shì)，深圳護(hù)房地產(chǎn)已進(jìn)塊入全面營(yíng)銷令時(shí)代，誰(shuí)能券以有效的營(yíng)錘銷手法調(diào)動(dòng)爸消費(fèi)者的積乘極性，誰(shuí)就輪會(huì)成為市場(chǎng)僑的贏家。資沈夾嶺代三、奇盈供給狀況有根據(jù)圖中數(shù)歪據(jù)反映，算99貫?zāi)晗掳肽炅_慕湖區(qū)、南山求區(qū)、和關(guān)外拉地區(qū)的物業(yè)劇供給的比例況不斷縮小，仆而福田區(qū)物支業(yè)供給比例邀則不斷增長(zhǎng)識(shí)。至扒99護(hù)年怕12民月份，福田術(shù)區(qū)物業(yè)供給還比例已占整尿個(gè)深圳市的銳50%禽；同時(shí)從圖挽中數(shù)據(jù)還可礙看出，福田哭區(qū)的物業(yè)供劃給在未來(lái)仍顯有繼續(xù)平穩(wěn)續(xù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)覺。相信在新杯的一年里，電該區(qū)的房地禍產(chǎn)市場(chǎng)將面尋臨更加激烈鄰的競(jìng)爭(zhēng)。剪凳四、象同銷售狀況該根據(jù)圖中數(shù)祥據(jù)顯示，司99叢年下半年深蟲圳關(guān)內(nèi)樓市垂在高層物業(yè)其銷售方面出評(píng)現(xiàn)一邊倒的捏態(tài)勢(shì)。南山賓區(qū)高層物業(yè)黃銷售一路向邊好，其他區(qū)慢在進(jìn)入第三殺季度后則均聲有較明顯的殲起落，不過(guò)春最終都有呈雷向好的勢(shì)頭心。南山區(qū)高什層物業(yè)的銷夠售較為暢旺赤的原因估計(jì)顛除了價(jià)格與可環(huán)境優(yōu)美的貞原因外，濱難海大道的通李車也是重要貼原因之一。卷相信隨著南繁山區(qū)的交通援和配套設(shè)施架的進(jìn)一步完敏善，加上有老著價(jià)格和環(huán)盈境優(yōu)勢(shì)，其脂對(duì)福田區(qū)和踏羅湖區(qū)地產(chǎn)朽市場(chǎng)的威脅谷也將日趨嚴(yán)淋重。得五、勢(shì)譽(yù)價(jià)格走勢(shì)雙拐聽媽注：以上價(jià)始格均為首期港三成，銀行松按揭七成的源折后價(jià)晶妙根據(jù)圖中數(shù)黎據(jù)表明，乏99剃年深圳特區(qū)礙內(nèi)高層物業(yè)傳價(jià)格的基本讓走勢(shì)是穩(wěn)中宜有降，其中尼福田區(qū)和南感山區(qū)的高層哭物業(yè)價(jià)格下閉降趨勢(shì)相對(duì)脅較明顯。相爐信在市場(chǎng)競(jìng)做爭(zhēng)將進(jìn)一步萄激烈的放2000接年，深圳樓輔市價(jià)格穩(wěn)中抄有降的趨勢(shì)獄將繼續(xù)保持各。潮六、深圳商林品住宅市場(chǎng)符客戶需求分魯析顏（一）噴沾客戶的基本冬特征1、年齡主角從總體上分偶析，深圳近枝期的置業(yè)客狂戶群體的年悉齡構(gòu)成主要需是雁30塘歲以下的年偏輕客戶。年偏齡較大群體屯占的比例較住少，這主要飾是由于深圳券是很年輕的液城市，居民域平均年齡為翁29目歲，同時(shí)也以反映出，深鐘圳居民都希翁望盡早置業(yè)晴，并不希望黃延遲置業(yè)。2、職業(yè)幣從現(xiàn)時(shí)置業(yè)匪群體的職業(yè)拳構(gòu)成分析，棍一般職員和米中層管理人總員是置業(yè)群太體構(gòu)成的主國(guó)力軍，該群息體的置業(yè)欲辰望相對(duì)強(qiáng)烈銳；而一般普適遍認(rèn)為是成隸功人士的私鈴營(yíng)企業(yè)主和紛高層管理人烈員所占比例艱較低，說(shuō)明些該群體因大戴部分已擁有魚住房，目前笨的置業(yè)欲望零較弱。虹3顫、半替家庭結(jié)構(gòu)測(cè)拿調(diào)查顯示，竭現(xiàn)時(shí)置業(yè)群歲體的家庭結(jié)淋構(gòu)主要是核副心家庭（夫耗妻或夫妻似+倘子女）和單境身家庭，而蘆主干家庭（缺三代同堂）浴所占的比例電極低，這主銳要由于深圳現(xiàn)是移民城市取，同時(shí)反映旅出深圳家庭著將趨于小型奇化，家庭結(jié)倒構(gòu)將主要是前核心家庭，音相對(duì)而言對(duì)燕住宅的需求貍主要是在套差數(shù)上的增加掩而不在于每劉套平均面積衣的增加。泛4橫、深圳常住饞區(qū)域繳從置業(yè)群體秘的現(xiàn)居住地尸分析，現(xiàn)時(shí)墓置業(yè)群體的號(hào)常居住區(qū)域暖主要在福田喬區(qū)，反映出肥福田區(qū)將是貼置業(yè)客戶的慌主要來(lái)源地背，或者可以攜說(shuō)現(xiàn)時(shí)福田稠區(qū)居民的置杰業(yè)需求相對(duì)夕較為強(qiáng)烈；丈羅湖區(qū)和南唯山區(qū)居民的沃置業(yè)欲望相音對(duì)較為遜色暫。所以后市兄的重點(diǎn)主要脂是爭(zhēng)取福田怪區(qū)的客戶和吩創(chuàng)造羅湖區(qū)愚和南山區(qū)的贏置業(yè)需求。新5內(nèi)、罵朝工作地點(diǎn)咐從置業(yè)群體除的工作地點(diǎn)任分析，現(xiàn)時(shí)纏置業(yè)群體的航工作地點(diǎn)主距要集中在羅傍湖區(qū)和福田振區(qū)，顯示出茫深圳的工作飼崗位主要集巧中在羅湖區(qū)柄和福田區(qū)，浮從現(xiàn)時(shí)的情卷況分析，這變種狀況仍維紫持相當(dāng)長(zhǎng)的攀一段時(shí)期。殖6殘、補(bǔ)墓現(xiàn)居住狀況勞從調(diào)查結(jié)果精顯示，置業(yè)值群體中主要拒是已自有住符宅和租用住備宅的，但相罰對(duì)而言，現(xiàn)納租用住宅部阻分的置業(yè)欲瓶望較為強(qiáng)烈蛛和有迫切的束置業(yè)需求；之自有住宅部嫌分主要是家性庭結(jié)構(gòu)的變最化，所以其掛置業(yè)的迫切乏性較弱。拾7單、現(xiàn)居住面盲積佛從調(diào)查結(jié)果鍋分析，置業(yè)逐群體現(xiàn)居住尊面積是比較趙寬松的，雖婆有繁3曬成現(xiàn)居住面尚積在撐50穴平方米以下振，但總體的污居住面積中弊位數(shù)徒M0=71雙平方米，所塌以住房銷售蔬的主要對(duì)象枯主要是居住后面積在松71儲(chǔ)平方米以下止的群體。農(nóng)（二）李抖購(gòu)買時(shí)間、脈置業(yè)次數(shù)脂1刷、竭撤購(gòu)買時(shí)間模鞏受置業(yè)群體選井擇的購(gòu)買時(shí)望間分布較為金平均，但選示擇在一年內(nèi)草和兩年內(nèi)置男業(yè)的略多，查顯示在未來(lái)俱的一兩年的義需求將較強(qiáng)奮，樓市將步示入復(fù)蘇階段煎。刃2藍(lán)、揭沃置業(yè)次數(shù)績(jī)敘從置業(yè)次數(shù)懷分析，現(xiàn)時(shí)牢置業(yè)群體的好置業(yè)次數(shù)主芒要是一次置殿業(yè)為主，二蛋次置業(yè)和多抖次置業(yè)較少凳。一次置業(yè)痛群體對(duì)房地姥產(chǎn)市場(chǎng)的狀劫?zèng)r和購(gòu)房過(guò)瑞程中的手續(xù)捏并不了解，踏所以其置業(yè)響過(guò)程延續(xù)的撞時(shí)間較長(zhǎng)。粒3此、廊膏購(gòu)房用途阿胳現(xiàn)時(shí)置業(yè)的擊主要用途是廈自用，以房秋產(chǎn)作為投資適只占極少數(shù)慢。說(shuō)明居民團(tuán)的財(cái)富取向昨仍集中在流榴動(dòng)性強(qiáng)的資付產(chǎn)，房產(chǎn)的居投資作用不撐明顯。隨著妨房地產(chǎn)金融肢的發(fā)展，房錫產(chǎn)作為投資惠品將逐步被擺接受。這部甚分細(xì)分市場(chǎng)欣將有廣闊的識(shí)空間。白4御、敵_星不同家庭結(jié)妖構(gòu)的購(gòu)買時(shí)嚴(yán)間裂膝調(diào)查結(jié)果顯助示，不同家嘴庭結(jié)構(gòu)對(duì)置厲業(yè)的迫切程扒度不一樣，玻核心家庭（狡夫妻或夫妻冤+嚇子女）置業(yè)返的迫切性較門大，有超過(guò)到3嚇成的核心家鴿庭表示會(huì)在撫一年內(nèi)置業(yè)牌，而單身家杯庭有飯35%脊表示會(huì)在兩赴年以后置業(yè)弱，主干家庭挎（三代同堂耀）有老35%恥表示會(huì)在兩污年以后置業(yè)弄。所以現(xiàn)時(shí)跟市場(chǎng)的重點(diǎn)掃客戶是核心溉家庭，項(xiàng)目迷的開發(fā)應(yīng)以泳適合這部分濕客戶為主。氣5德、核_該不同置業(yè)次數(shù)數(shù)的購(gòu)買時(shí)除間窯吸一次置業(yè)群敘體將集中在式一兩年以內(nèi)揭發(fā)生購(gòu)買行釣為，二次置藥業(yè)集中在半菌年內(nèi)和一年作內(nèi)發(fā)生購(gòu)買底行為，而多哪次置業(yè)有接趣近印4鄭成選擇在半悄年內(nèi)發(fā)生購(gòu)劈買行為。所震以在近期內(nèi)袖，能實(shí)際發(fā)忙生購(gòu)買行為備的概率多次頃置業(yè)和二次順置業(yè)較高，和而一次置業(yè)岸群體大多數(shù)稻仍處于觀望含之中。攜6斷、微_鋸不同年齡段映的購(gòu)買時(shí)間脈鄙從調(diào)查結(jié)果渠顯示，不同坊年齡段的購(gòu)搖買行為實(shí)際窗發(fā)生時(shí)間選促擇上，弱30胖歲以下主要新選擇在兩年延以后，侮30——4去0謝歲和霧40窗歲以上主要責(zé)選擇在一年閃內(nèi)，所以短皮期內(nèi)的目標(biāo)揪客戶年齡是抵30——4言0喊歲和提40旅歲以上，而螺較遠(yuǎn)期的目米標(biāo)客戶是現(xiàn)枯時(shí)在朵30攝歲以下的客慚戶。（三）外鍬購(gòu)買區(qū)域的靈影響因素效1蘆、決定購(gòu)買鎖區(qū)域的相關(guān)抗地點(diǎn)廉選宿便相關(guān)系數(shù)矩續(xù)陣峰摧湖炕現(xiàn)常住區(qū)域丈蠢現(xiàn)工作地點(diǎn)仍齊購(gòu)買區(qū)域蹤現(xiàn)常住區(qū)域促礦擺梅時(shí)循長(zhǎng)粥現(xiàn)工作地點(diǎn)扎0越.719鍬扎隸西礦誰(shuí)購(gòu)買區(qū)域淘捏0.32號(hào)5勞租0.29脈1錫己年刃購(gòu)買區(qū)域與潑現(xiàn)常住區(qū)域懂的相關(guān)系數(shù)鴉R=0.3茂25敗，且能通過(guò)衫1%捷的置信度檢貓驗(yàn)，所以據(jù)厘調(diào)查分析數(shù)釣據(jù)顯示，購(gòu)炒買區(qū)域與現(xiàn)排常住區(qū)域的界相關(guān)性比與覽現(xiàn)工作地點(diǎn)坐的相關(guān)性高湖。也就是說(shuō)服，本地買家荒在區(qū)域選擇憤上更偏向于俗購(gòu)買自己較胸為熟悉的原苦住區(qū)域的物于業(yè)。僑2即、拘施馬爾科夫轉(zhuǎn)辮移矩陣劍相霧亡鼓太購(gòu)買區(qū)域便串踩錘今餅積羅湖區(qū)伙祝福田區(qū)診燙南山區(qū)許止關(guān)外球嫂現(xiàn)轟乘羅湖區(qū)酷.3牙13好.4學(xué)93弄.19請(qǐng)4誘蒸常薦獄福田區(qū)僑.0汗57芳.7貿(mào)11腿.16洗2未.070鮮貨住贏嘗南山區(qū)邊.0紡48飲.3診10掠.64誓2把兵區(qū)令禽布吉裝叮.308仇災(zāi).308痛.房076畝.3巾08寸域辰衡香港拔1棍.000替悟潮情涌司劃賠其它償鍛.045母親.273慘.擁364豐.3斃18充從馬爾科夫然矩陣反映，汗福田區(qū)是置寇業(yè)的首先位絲置，除能保完留絕大部分頭的區(qū)內(nèi)客戶溜外，并能吸躺引大部分的姿羅湖區(qū)客戶宮；南山區(qū)表很現(xiàn)出很大的底區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)掩象，主要依下靠區(qū)內(nèi)客戶夾消化，但對(duì)及福田區(qū)部分朱客戶有一定苦的吸引力，誤主要是南山值區(qū)的物業(yè)價(jià)擇格具有相當(dāng)熔的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)告；羅湖區(qū)已邊出現(xiàn)城區(qū)老恩化的跡象，味區(qū)內(nèi)客戶有職向區(qū)外轉(zhuǎn)移墾的現(xiàn)象，在漢羅湖區(qū)開發(fā)江項(xiàng)目的困難拋更大，必須末在項(xiàng)目的多臺(tái)個(gè)方面注入廚更多的新元蠟素，以求吸是引更多的區(qū)易內(nèi)客戶。雪3宮、購(gòu)買區(qū)域妻置業(yè)群體明霜顯偏好福田顯區(qū)的物業(yè)，雜其次是南山雞區(qū)，說(shuō)明從雁整體上考慮株，福田區(qū)的倆物業(yè)具有競(jìng)戒爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，南房山區(qū)的物業(yè)步主要體現(xiàn)其武價(jià)格上的優(yōu)基勢(shì)，而羅湖愚區(qū)總體上的西處于劣勢(shì)的泰狀況。穴4釀、不同時(shí)間茄的購(gòu)買地點(diǎn)熄介福田區(qū)在識(shí)99凝年下半年政—2001著年之間將是革置業(yè)的熱點(diǎn)成區(qū)域，羅湖夫區(qū)整體仍將替維持平淡的粥市況相當(dāng)長(zhǎng)東的時(shí)間，南吊山區(qū)在出99甘年下半年后岸市場(chǎng)開始啟峽動(dòng)，逐步成未為市場(chǎng)的熱橋點(diǎn)。關(guān)外的益市場(chǎng)亦開始至有好轉(zhuǎn)，主襪要是能夠吸絹引部分關(guān)內(nèi)絨客戶在關(guān)外偷置業(yè)。（四）殊對(duì)住房的基多本要求攝1法、厭牌購(gòu)買的建筑敲類型材從調(diào)查分析站，置業(yè)群體眨更愿意選擇姐多層和小高疏層建筑，高豪層和多層帶色電梯的建筑獵從意愿上并化不太接受。減主要是由于耍高層建筑的催管理費(fèi)高、貞建筑密度高舒，多層帶電卡梯的管理費(fèi)障高等勞2辭、戒僻不同區(qū)域選蛇擇的建筑類攔型分役在不同的購(gòu)鎮(zhèn)買區(qū)域?qū)ㄓ椭愋偷倪x法擇上，羅湖賀區(qū)和福田區(qū)跟對(duì)小高層的瞇接受程度要針比南山區(qū)和術(shù)關(guān)外高，但級(jí)在南山區(qū)和攻關(guān)外置業(yè)就影更接受多層虜建筑；也就男是說(shuō)，大部涉分人認(rèn)為在方羅湖和福田膛兩區(qū)置業(yè)會(huì)猜選擇小高層逢建筑，在南位山區(qū)和關(guān)外粘會(huì)選擇多層請(qǐng)建筑。陽(yáng)3合、必賄對(duì)陽(yáng)臺(tái)、衛(wèi)呢生間、廳、洞工人房、儲(chǔ)砌物間、房間借等的數(shù)量要革求__道倍從整體分析雕，現(xiàn)時(shí)置業(yè)起群體比較偏谷好三房?jī)蓮d技兩衛(wèi)和兩房腥兩廳一衛(wèi)的莫戶型設(shè)計(jì)，鼻對(duì)于工人房業(yè)的需求并不繁強(qiáng)烈，但接塔近章6我成希望設(shè)計(jì)蜂中有儲(chǔ)物間電的安排，絕澤大部分要求預(yù)有雙陽(yáng)臺(tái)的遵設(shè)計(jì)。筑4萍、廢肝主要房間數(shù)畏相對(duì)應(yīng)的面帽積選擇及中油位數(shù)首吵從面積上分隆析，置業(yè)群并體對(duì)戶型面邪積的要求不今大，只要能菜滿足基本的終功能，面積近適中就足夠己。誕5疼、街_射主要房間數(shù)饞在不同區(qū)域朵對(duì)應(yīng)的面積悔中位數(shù)擊服從調(diào)查結(jié)果之分析，置業(yè)沾群體在市內(nèi)選各區(qū)所選擇京的戶型相對(duì)緒應(yīng)的面積中狀位數(shù)的差異鞠不大，也就采是說(shuō)置業(yè)群箭體在各區(qū)選異擇的戶型面淺積數(shù)是近似壘的，并不因輕為區(qū)域的不杰同而有太大錦的差異。牙6識(shí)、莖嘗價(jià)格承受能來(lái)力允紗調(diào)查反映出省現(xiàn)時(shí)置業(yè)群甘體的整體價(jià)特格承受能力告并不高，整卻體認(rèn)為樓價(jià)辦的中位數(shù)股M0=46認(rèn)20偽元哥/戒平方米，明最顯低于現(xiàn)時(shí)鋤樓價(jià)的整體截水平?；蛘哒晨梢哉f(shuō)，現(xiàn)僵時(shí)普遍認(rèn)為厭樓價(jià)仍有相廟當(dāng)?shù)南抡{(diào)空確間。閱7吉、敢凱不同區(qū)域的屆價(jià)格承受程禁度奏克從整體上分旨析，置業(yè)群甘體在各區(qū)置安業(yè)的承受能挽力存在較大風(fēng)的差異，在標(biāo)羅湖和福田趙兩區(qū)置業(yè)的降客戶承受能可力較高，但既其承受能力瑞明顯較這兩鞏區(qū)的樓價(jià)水附平低。也就斬是說(shuō)，這兩采區(qū)的樓價(jià)有續(xù)一定的下調(diào)椅壓力；劈而在南山區(qū)蹈和關(guān)外置業(yè)槐客戶承受能單力與這兩區(qū)胸的樓價(jià)水平剩相當(dāng)，所以仰這兩區(qū)的樓題價(jià)相對(duì)較為習(xí)穩(wěn)定。猴8少、元坐不同時(shí)間的倘價(jià)格承受程弄度和不同時(shí)超間分區(qū)的價(jià)顛格承受程度籮（中位數(shù)）_束從整體分析悄，未來(lái)兩年冬（躬2000錯(cuò)年、奪2001赴年）在羅湖撒區(qū)和福田區(qū)窯置業(yè)的群體橫在價(jià)格的承俯受能力上有黃一定的下調(diào)閃壓力，在兩拖年（存2000吩年、賞2001輸年）以后會(huì)毫逐步回升；該而在南山區(qū)積置業(yè)的群體會(huì)的承受能力童呈現(xiàn)上升的舌趨勢(shì)，表現(xiàn)狹出即使南山渾區(qū)的物業(yè)價(jià)遮格上升但仍墓有一定的承來(lái)接力。瘦9助、傳險(xiǎn)不同家庭對(duì)森價(jià)格的承受溉能力鼠浸從調(diào)查結(jié)果遇顯示，不同誠(chéng)家庭結(jié)構(gòu)由良于瞻養(yǎng)系數(shù)左的不同，其由對(duì)價(jià)格的承炒受能力存在壺較明顯的差亭異。主干家毀庭（三代同戀堂）的承受銜能力較高，有核心家庭包1告（夫妻）因挺家庭結(jié)構(gòu)單殖一，價(jià)格承歪受能力較核澡心家庭乞2拾（夫妻嘩+侵子女）為高佳。次10癥、聯(lián)豪不同時(shí)間選眾擇的購(gòu)買建計(jì)筑類型分布魔傳調(diào)查結(jié)果顯宏示，多層和潮小高層建筑租在未來(lái)將是圍置業(yè)選擇的候主要建筑類焦型，高層和綿多層帶電梯表建筑的市場(chǎng)屋空間相對(duì)較甜小。抽11軟、扎貨不同時(shí)間選拜擇的購(gòu)買戶朝型和面積（錫中位數(shù)）蔑_視從調(diào)查結(jié)果列分析，在未辜來(lái)較長(zhǎng)的一邊段時(shí)期（暫99苗年煎—2001扔年）市場(chǎng)的鑒需求仍以面河積檔70腫平方米左右滅的兩房和面鋪積廣95——1炮00稅平方米的三醋房中小戶型勇為主，而四猴房的大戶型眼單位在未來(lái)霉一年需求仍離不足，在肌2001布年以后需求歲才有所增加約。檔12嚇、理劑家庭結(jié)構(gòu)對(duì)跨戶型的選擇賀_趟調(diào)查結(jié)果顯被示，單身家角庭主要選擇延二房單位，鞋核心家庭（殖夫妻；或夫洽妻俊+兔子女）主要鎮(zhèn)選擇三房單咐位，而主干愚家庭（三代屆同堂）主要序選擇三房以朱上的單位，額但核心家庭辟中的有子女變家庭更偏好鎖三房單位；訪從單位的面光積上，隨家繩庭人口的增傳多，對(duì)二房害單位的面積職要求增大，最但在三房單奴位的面積要短求上，除主能干家庭要求往單位面積較離大外，其他友家庭結(jié)構(gòu)所織要求的面積柄差異不大。暴13書、貓級(jí)不同置業(yè)次液數(shù)對(duì)戶型和父相應(yīng)面積的例選擇分布箏調(diào)查結(jié)果顯拜示，置業(yè)次脹數(shù)對(duì)戶型的煉選擇上，一屢次置業(yè)主要抵選擇二房和條三房單位，旬并且偏好較穗為平均；二描次置業(yè)主要談選擇二房至絨四房單位，止主要偏好是張三房單位，覆多次置業(yè)偏患好選擇三房矩單位。在各咱主要戶型單記位的面積要報(bào)求上，一次警置業(yè)、二次刃置業(yè)和多次蹤置業(yè)對(duì)單位再面積的要求旁無(wú)太大差異立。（五）御付款方式和索月供款額們1殲、虛兼整體付款方緒式娛絞置業(yè)群體在冤置業(yè)過(guò)程中鴉對(duì)銀行的依捧賴程度是極綱高的，所以勉在房地產(chǎn)金供融方面做多士方面的改革嚴(yán)對(duì)刺激住房克消費(fèi)有很大者的促進(jìn)作用拌。攻2打、僑筑不同家庭結(jié)閥構(gòu)選擇的付畜款方式崇家庭結(jié)構(gòu)的鏡不同并不能溪降低置業(yè)群省體置業(yè)過(guò)程雁中對(duì)銀行的渴依賴程度，斬只是在付款爐方式的選擇泄中，反映出歡主干家庭一皆次性付款的淹能力稍強(qiáng)于邊其他家庭結(jié)禿構(gòu)，單身家貍庭中選擇免確息分期付款怠的較多。僻3案、筍繼不同置業(yè)次城數(shù)選擇的付其款方式械從置業(yè)次數(shù)忌對(duì)付款方式掩的選擇上反賤映出，一次真置業(yè)和二次膚置業(yè)群體付山款上對(duì)銀行末的依賴程度肌是相當(dāng)高的答，多次置業(yè)脾群體相對(duì)而蓬言對(duì)銀行的欣依賴程度較旁弱。兆4活、罰圣整體月供款擊分布棗從整體的月比供額上，置消業(yè)群體選擇磁的月供額主告要集中在蛾1001—繁—2000魯元和新2001—曉—3000腫元兩個(gè)區(qū)間竭，整體中位哪數(shù)程M0=20誰(shuí)33摟元仔/罪月，說(shuō)明置留業(yè)群體的收苗入中可用于群購(gòu)房的資金汁并不多。緊5殖、陸崗不同家庭結(jié)篇構(gòu)選擇的月劑供額盡帶從不同家庭閥結(jié)構(gòu)在置業(yè)帳時(shí)選擇的月追供額分析，化核心家庭（館夫妻；或夫辨妻漁+紋子女）由于丑其家庭負(fù)擔(dān)結(jié)較重，其月按供額中位數(shù)吐最小，主干瞎家庭（三代批同堂）的月粉供額中位數(shù)棄最大。蒸6池、野虹不同置業(yè)次廚數(shù)選擇的月簽供額肚血不同置業(yè)次腫數(shù)選擇的月爭(zhēng)供額隨置業(yè)際次數(shù)的增加熱呈現(xiàn)遞增的徑趨勢(shì)，但在乖首次置業(yè)占胞置業(yè)群體多續(xù)數(shù)的情況下達(dá)，應(yīng)盡量爭(zhēng)鑼取一次置業(yè)班的客戶。搭7林、網(wǎng)呈不同置業(yè)時(shí)凝間的月供額伴調(diào)查結(jié)果顯周示，在未來(lái)虜半年發(fā)生購(gòu)柿買行為置業(yè)撿群體的月供寺額的中位數(shù)士M0=21誠(chéng)40尺元獄/暖月，在一年付（煉2000乘年）以后置忙業(yè)群體表現(xiàn)島出愿意用更有多的收入用預(yù)于購(gòu)房。翠（六）屋跌對(duì)物業(yè)的設(shè)縱備要求礙1始、炒販小區(qū)智能化友調(diào)查數(shù)據(jù)顯圈示，小區(qū)智茫能化的概念麻已被廣泛接震受，可以說(shuō)嘗小區(qū)智能化帳已開始成為失住宅應(yīng)有的臺(tái)設(shè)備。肚_2質(zhì)、小區(qū)智能樣化的主要功為能趨從對(duì)小區(qū)智癢能化的理解貢程度上，現(xiàn)濟(jì)時(shí)對(duì)小區(qū)智窗能化的理解雕主要是遠(yuǎn)程翅抄表、外圍歌紅外線保安懸、家居自動(dòng)程報(bào)警和可視斗對(duì)講系統(tǒng)，遲主要是側(cè)重優(yōu)在小區(qū)和家擁居的安防功塘能，小區(qū)智槳能化的功能屑并沒有完全鐵發(fā)揮。干3澤、不同職業(yè)混對(duì)小區(qū)智能婚化的需求程睛度芝從調(diào)查結(jié)果縣顯示仇,另不同職業(yè)對(duì)蔑小區(qū)智能化共的需求差異堂程度不大，鐮主要是由于丸對(duì)小區(qū)智能搭化功能的理沫解主要是安祖防為主，也泊就是說(shuō)置業(yè)退過(guò)程中對(duì)小授區(qū)的安全程頭度是考慮的什重要因素之俯一。錘4杯、不同年齡爸對(duì)小區(qū)智能妙化的需求程稀度傅對(duì)小區(qū)智能義化的需求上懇，年輕的置導(dǎo)業(yè)群體較強(qiáng)姜烈。由于現(xiàn)傾時(shí)置業(yè)年輕移部分占絕大沙多數(shù)，所以社小區(qū)智能化便應(yīng)廣泛普及榜并將逐步變腹成住宅應(yīng)有蹄的設(shè)備。慣5映、配套車位孝的需求程度弟從對(duì)車位的傾需求上，反讓映出置業(yè)者腐對(duì)車位的需貍求是比較強(qiáng)頌烈的。一般欲而言，小區(qū)烤的車位數(shù)量尿應(yīng)略高于單泡位數(shù)量，即邪單位數(shù)量與藏車位數(shù)量之壺比為則1尾：近1.2料左右。狼6敞、不同置業(yè)權(quán)次數(shù)對(duì)車位伍的需求程度鄰不同置業(yè)次滾數(shù)對(duì)車位的藥需求存在一食定的差異，鴉針對(duì)二次置飼業(yè)和多次置烏業(yè)群體的住式宅小區(qū)應(yīng)適吩當(dāng)提高其車截位比例。電本部分調(diào)查仁資料由深圳血中原市場(chǎng)研貨究部提供，堤相關(guān)技術(shù)參臘數(shù)如下：動(dòng)調(diào)查時(shí)間：掩99付年悄9象月文29禾日破——99瞧年四10驕月烤3異日勝寇贏陳并藍(lán)調(diào)查方法：濱深度訪談?wù)鲀粽鹄嵌汝P(guān)包妄弓廊柔抽樣方法：蚊隨機(jī)抽樣籠擴(kuò)片畢塌立洋撲提利濫樣本量：藝艱回收問(wèn)卷禿320四份，有效問(wèn)痕卷造288旨份炒視跨河僻蒼樣本框：悄岔在深圳居住喊一年以上并姨希望在深圳扛購(gòu)房的居民削扛史爆數(shù)據(jù)處理：資運(yùn)用聰spss黑統(tǒng)計(jì)分析軟拿件進(jìn)行頻數(shù)獎(jiǎng)、中位數(shù)、開相關(guān)分析等臘餡霸置信度：煮殺趨α=0.0報(bào)5費(fèi)批剖葬奪息性習(xí)冤痕第二部分：飛2000席年深圳商品仇住宅市場(chǎng)趨杰勢(shì)展望英一、酷載總體態(tài)勢(shì)分需析罰1湊、枯矩根據(jù)前面的鬼有關(guān)金融政埋策方面的資寸料可以看出障，政府將更善注重刺激個(gè)雨人投資和個(gè)播人的消費(fèi)需言求，以期給敵新一輪經(jīng)濟(jì)波增長(zhǎng)帶來(lái)活伯力。在種種擠刺激消費(fèi)的棚政策出臺(tái)后鋤，將使更多神的消費(fèi)者接毀受超前消費(fèi)底的生活方式勾，從而有效娘擴(kuò)大內(nèi)需，盜提高人們的源消費(fèi)需求。義2割、忽術(shù)根據(jù)深港兩忠地政府相繼線出臺(tái)的市政籮建設(shè)計(jì)劃來(lái)率看，今后深攔港交通將日采益朝一體化黎方向發(fā)展，球預(yù)示著深港諸經(jīng)濟(jì)生活全傅面一體化的辱進(jìn)程將進(jìn)一閃步迅速推進(jìn)育，這必將成盒為促進(jìn)深圳申樓市外銷市包場(chǎng)長(zhǎng)足發(fā)展陜的有利基礎(chǔ)您因素，必然冷也會(huì)帶動(dòng)深節(jié)圳整體樓市鈴的復(fù)蘇和活罩躍。辨鐮3再、訓(xùn)宣根據(jù)深圳市解政府枕98代、殲99步兩年控制土誘地供應(yīng)量的除有關(guān)政策，剃以及考慮到紙市場(chǎng)反應(yīng)的渴時(shí)滯效應(yīng)，彩估計(jì)很2000章年深圳房地漆產(chǎn)買家的心小態(tài)也將漸漸房穩(wěn)定。這無(wú)蠶疑是為深圳熊的房地產(chǎn)經(jīng)冷營(yíng)者營(yíng)造了泡一個(gè)較為穩(wěn)糞定和寬松的壟有利市場(chǎng)環(huán)素境。千4橫、嶼局根據(jù)福田中懷心區(qū)各大市蕩政項(xiàng)目的迅花速動(dòng)工，以蜘及香港晃“剛和記黃埔閣”鍋、濾“筆中國(guó)海外塞”眠等知名地產(chǎn)遣商在區(qū)內(nèi)住聲宅項(xiàng)目（黃斷埔雅苑、中悟海華庭）的放立項(xiàng)動(dòng)工并元引起激烈市伏場(chǎng)反響，可扛以初步看出青2000吹年深港樓市密對(duì)深圳樓盤幕的關(guān)注熱點(diǎn)野將更為集中挎地向福田中繼心區(qū)轉(zhuǎn)移，津這對(duì)區(qū)內(nèi)樓姿盤而言，無(wú)既疑是個(gè)福音綁?？潭?、罰碗趨勢(shì)展望辰1冷、勇器本地置業(yè)的鄉(xiāng)有效消費(fèi)群末體將進(jìn)一步引擴(kuò)大門隨著宏觀經(jīng)黎濟(jì)的穩(wěn)步增遲長(zhǎng)、各項(xiàng)刺逢激消費(fèi)的政棋策和措施出割臺(tái)實(shí)施，本前地置業(yè)的有之效消費(fèi)群體甜將會(huì)進(jìn)一步煙擴(kuò)大，并有熊可能成為禾2000潔年深圳住宅勞市場(chǎng)的主要表客戶群。受則此影響，深描圳樓市有效萌購(gòu)買力青黃貢不接的局面叮預(yù)期會(huì)有所姑改善。刺2危、灑弓香港客戶對(duì)進(jìn)樓盤的選擇劈面西移杏香港客戶對(duì)念深圳樓盤的古選擇面將會(huì)樂逐步從羅湖振往西移，消俱費(fèi)熱點(diǎn)將會(huì)引集中在皇崗膊、福田中心蓮區(qū)以及有地筑鐵概念的沿舟線物業(yè)。煮3扮、末禁市場(chǎng)供應(yīng)量倒仍然巨大，丙樓價(jià)下跌空融間雖然不多局，但上漲乏祖力坦秀99雨年，政府雖勵(lì)宣布控制和把減少土地的剃供應(yīng)量，以膚期穩(wěn)定樓帆鵝市，但時(shí)滯胞效應(yīng)使房地優(yōu)產(chǎn)開發(fā)熱潮她的慣性依然愚未完全消除棟。扭99查酷年樓市的空當(dāng)置壓力依然車很大，這必簽然影響著優(yōu)2000櫻年樓市的價(jià)宜格嘆墾走向。南橫4歐、虎譜中小戶型住螺宅市場(chǎng)仍然霸巨大索棗逗中小戶型總席價(jià)相對(duì)較低踢，如配合發(fā)鬧展商近來(lái)普奉遍實(shí)施的低龍并首期優(yōu)惠付孫款法，則可疼滿足消費(fèi)金歐字塔底部的尿大部分消費(fèi)喂能力，齊常促成交易。祥隨著國(guó)家分浮房貨幣化的臘住房制度改怎革進(jìn)一步實(shí)牛施，購(gòu)利基買商品房成揭為置業(yè)的首右要途徑，這輕更刺激了中頌小戶型住宅忙的消費(fèi)。寧5棄、房地產(chǎn)市苗場(chǎng)運(yùn)作日益私規(guī)范缺痛急隨著各種房塌地產(chǎn)市場(chǎng)管禮理政策的不屢斷出臺(tái)，房吩地產(chǎn)市場(chǎng)的首運(yùn)龜伶作必然日趨療規(guī)范，客戶景的利益將相獵應(yīng)得到更多只的保障，發(fā)捏展商的競(jìng)教開發(fā)程序和沃經(jīng)營(yíng)手段也自相應(yīng)受到更勝多的制約，氏廣告宣傳和映營(yíng)銷手缸裁段的運(yùn)用也場(chǎng)將更為規(guī)范搜和謹(jǐn)慎。芳６、腐冤客戶心理日活趨成熟，更末注重物業(yè)的潛綜合質(zhì)素，語(yǔ)價(jià)格是否實(shí)蘋惠，付款方消式是否輕松傍，成為考慮統(tǒng)的重要因素查甩西供過(guò)于求的引失衡，造成裝買方市場(chǎng)的綱迅速形成，脊隨著房地產(chǎn)膀市情壽場(chǎng)發(fā)展的日扯益成熟，客促戶的自我保稀護(hù)意識(shí)迅速湯增強(qiáng)，盲目普購(gòu)樓的該蹲時(shí)代已成為全過(guò)去。敗7枝、中短期樓偷花入市依然蟻會(huì)比現(xiàn)樓入愁市主動(dòng)漁癢續(xù)隨著房地產(chǎn)惱市場(chǎng)客戶消步費(fèi)心理日漸踏成熟，出于個(gè)價(jià)格優(yōu)勢(shì)及蔬先樹鼓到先得的考齡慮，買家將式更容易接受噸購(gòu)買中短期槍樓花物業(yè)；原同時(shí)，慣張作為中短期翠樓花，其營(yíng)誰(shuí)造和調(diào)整策難劃包裝理念狡和銷售氛圍拿的機(jī)會(huì)喝晶遠(yuǎn)多于現(xiàn)樓掃，相對(duì)而言持，擁有更大抽的主動(dòng)性。猶8較、全過(guò)程營(yíng)胖銷、整合營(yíng)南銷的經(jīng)營(yíng)運(yùn)棍作方法將進(jìn)召一步流行，古作為房地架腥產(chǎn)產(chǎn)品的物市業(yè)本身將成堡為營(yíng)銷的主咐題跟失糊房地產(chǎn)市場(chǎng)傷的日益成熟均使競(jìng)爭(zhēng)成為赴必然，樂2000梳年將會(huì)是更狗烏加注重整體幅營(yíng)銷手段和版產(chǎn)品質(zhì)量的賞一年。過(guò)去派市場(chǎng)上通行紐的是事朗稻后營(yíng)銷，即淋先有產(chǎn)品圣——亮物業(yè)，再有著營(yíng)銷策劃、陰定位和包裝幻。隨重黨著房地產(chǎn)消差費(fèi)者的消費(fèi)族心理日趨成鍵熟，房地產(chǎn)鋒市場(chǎng)運(yùn)作模狼式將會(huì)蓬疏是全過(guò)程營(yíng)薪銷、整合營(yíng)寺銷登上主導(dǎo)候地位，即先叛有營(yíng)銷定位競(jìng)，再有沸拐產(chǎn)品功能和染特性，然后鑰實(shí)施統(tǒng)一的酷營(yíng)銷策略進(jìn)見行銷售。因削為，優(yōu)“濁研期桐究為消費(fèi)者朽提供什么樣價(jià)的住宅產(chǎn)品違”歡才是房地產(chǎn)相營(yíng)銷的真正涉主題床波之所在。所毯以說(shuō)，產(chǎn)品駛定位遠(yuǎn)比銷盜售策劃更為等重要。庫(kù)9耕、市場(chǎng)將進(jìn)克一步被細(xì)分觀襖目成熟的市場(chǎng)捷需要成熟的寄營(yíng)銷思路，坐與成熟的商騰品市場(chǎng)一樣傍，樸是房地產(chǎn)市場(chǎng)魯也需要進(jìn)行歸細(xì)分。根據(jù)兇市場(chǎng)的需求爛，有針對(duì)性襪地開發(fā)直脅房地產(chǎn)產(chǎn)品拖，正確引導(dǎo)冷消費(fèi)者的消克費(fèi)，將成為底未來(lái)房地產(chǎn)紙營(yíng)銷發(fā)譜餃展的主流。風(fēng)怪第三部分：豆福田區(qū)商品雞住宅區(qū)域狀屬?zèng)r分析旱一、片區(qū)范錯(cuò)圍定義及概吉況分析旅根據(jù)目前的談市況，福田效區(qū)可分為十眨大片區(qū)。涌1質(zhì)、慰悄福田中心區(qū)文：身穗范圍包括：梯彩田路以西濃，紅荔路以監(jiān)南，新洲路竿以東，濱河巾路以北。何該片區(qū)目前峽正處于初始喉開發(fā)階段，燈尚無(wú)確定價(jià)賊位。但由于鋪中心區(qū)規(guī)劃燭的完善、配語(yǔ)套設(shè)施的不肉斷加強(qiáng)，升協(xié)值潛力巨大謝，無(wú)疑是未側(cè)來(lái)市場(chǎng)的焦嫁點(diǎn)之所在。攔99迫年中國(guó)海外罰、和記黃埔愈等大集團(tuán)的助介入，推出蕉中海華庭、倉(cāng)黃埔雅苑，之令人們對(duì)該修區(qū)的信心陡陸然倍增。斧2宰、粱作蓮花北片區(qū)望：民薪范圍包括：押新洲路以東吸，皇崗路以沫西，紅荔路榴以北，北環(huán)憤路以南。湊該片區(qū)的物增業(yè)以住宅物槽業(yè)為主，多擺層住宅較多迷，由于該片洗環(huán)境優(yōu)雅，頓隨著公共文惕化設(shè)施不斷腳完善，其物返業(yè)價(jià)位平穩(wěn)關(guān)上升，目前悼約在勞6500宋元港/討平方米左右孩。傍3歪、帽們景田片區(qū)：膽范圍包括：莫新洲路以西乏，香梅路以廈東，深南路系以北，北環(huán)殲路以南。睡該片區(qū)由于憶位置較偏，婚配套設(shè)施滯弊后，一直以要來(lái)市場(chǎng)開發(fā)烤量不銷大。但隨著銷中心區(qū)概念洋的啟動(dòng)和認(rèn)呈可，其作為燭中心區(qū)一級(jí)里輻射區(qū)的區(qū)介域優(yōu)勢(shì)逐漸糞顯露出來(lái)，紐加上該片區(qū)窮以狹“哀高層低密度引與多層相結(jié)弱合的綜合高遵尚生活區(qū)毀”前的規(guī)劃定位灰，使得該區(qū)刮的房地產(chǎn)市讀場(chǎng)日益蓬勃穗發(fā)展。該區(qū)濁開發(fā)的項(xiàng)目搶多數(shù)定位為倚中高檔住宅貫，物業(yè)前景貨看好，目前饒價(jià)格約在牌7000掛元曉/馬平方米。告4食、賓舉香蜜湖片區(qū)翼：謝范圍包括：牧香梅路以西犁，僑城東路扮以東，深南西路以北，北貿(mào)環(huán)以南。脂啄該片區(qū)地處掃福田與南山耀區(qū)交界處，領(lǐng)位置較偏。治區(qū)內(nèi)有深圳電十景之一的設(shè)香蜜湖渡假腳村，以及名肝人俱樂部、援霸王農(nóng)莊、鐵水上樂園等汽娛樂設(shè)施。脖片區(qū)內(nèi)開發(fā)岸的物業(yè)數(shù)量恢不多，但檔輛次較高，如困東?；▓@、秒香榭里花園騎、荔林苑和糖香珠花園等拴，目前價(jià)位繡約在執(zhí)6500沒元晚/曉平方米。南5滋、偵猶新洲片區(qū)：宮賄范圍包括：菊益田路以西袍，沙咀路以吸東，濱河大礦道以南。日該片區(qū)為原梅村民最為集昏中的居住地昂區(qū)，自然村敞較多，道路浪無(wú)序，規(guī)劃朋較亂。由于躍交通設(shè)施、答生活配套都劈比較落后，籍很大程度上牢制約了新洲辯片區(qū)的物業(yè)池檔次，片區(qū)繩內(nèi)物業(yè)檔次多分化較大，螺價(jià)位拉差也撤較大，目前忠該區(qū)中檔物塞業(yè)平均價(jià)位糊在落5800層元士/懷平方米，而怠高檔物業(yè)可紐達(dá)揉1000傭0紀(jì)元班/嗽平方米。晨6編、正堵皇崗片區(qū)：執(zhí)晚范圍包括：兆益田路以東鳥，皇崗路以忍西，深南路敲以南，深圳音河以北。失皇崗片區(qū)以南擁有我國(guó)最助大陸路交通殘口岸里——脈皇崗口岸為惰標(biāo)志，且屬泛于福田區(qū)中漁心區(qū)的一級(jí)啊輻射區(qū)，其秤物業(yè)檔次較裹高，以小高斑層和高層物燙業(yè)為主要特朋色，雖然區(qū)院內(nèi)擁有眾多魚的自然村落較，但皇崗片蜘區(qū)的位置優(yōu)吩越，題材豐途富，交通配須套設(shè)施齊全塞，物業(yè)發(fā)展餐空間相當(dāng)廣昆闊。目前其食物業(yè)價(jià)格在貴7000覽元阻/緞平方米左右油。絞7照、桃稀上步片區(qū)：土沙范圍包括：劉皇崗路以東歌，紅嶺路以炕西，深南路膛以南。猛該片區(qū)屬于微福田老區(qū)，住區(qū)內(nèi)多為以遵福利、微利貍房為特征的也高層住宅小匯區(qū)，生活配賭套完善，商獅業(yè)住宅樓開期發(fā)不多，且炎主要為高層趙住宅樓。由磁于片區(qū)位置征優(yōu)越，生活協(xié)氣氛濃郁，議其價(jià)格較理算想，平均在傲7800為元炸/雅平方米左右宗。月8扇、答誠(chéng)華強(qiáng)北片區(qū)革：貌蝦范圍包括：蝦皇崗路以東臨，紅嶺路以嶼西，深南路承以北，筍崗互路以南。夸桂該片區(qū)已發(fā)開展為高樓林極立的大型住攻宅區(qū)域，且筑商業(yè)氣氛濃異厚，撫升值潛力巨汪大，是深圳腫新興的商業(yè)禁中心。但目嬸前住宅物業(yè)敗供應(yīng)不多，智價(jià)格在油8000瓶元染/概平方米左右杯。出9刺、教加八卦嶺片區(qū)元：嚴(yán)啦范圍包括：北泥崗路以東遣，紅嶺路以豈西，筍崗路來(lái)以北。鼠燥由于八卦路環(huán)是深圳的老隔工業(yè)區(qū)，生舞活配套相對(duì)僻滯后，居住薦環(huán)境綿較差，所以絕各路發(fā)展商猶對(duì)該片區(qū)的推興趣不大，搖市場(chǎng)供應(yīng)量淚較少，目前援多以小戶型蔽公寓為主，碑價(jià)格在姥7000亞元貧/氧平方米左右椒。筋10藥、坐并梅林片區(qū)：齡攀范圍包括：寧皇崗路以西嘗，北環(huán)路以狡北。港梅林片區(qū)也喪是深圳的老妹工業(yè)區(qū)，但焦隨著政府微絨利房的介入數(shù)，該片區(qū)的猴生活配套設(shè)能施日益完善哭，居住條件器不斷提高，堤住宅開發(fā)蓄丹勢(shì)待發(fā)，其箭物業(yè)多以多咱層為主，平掩均價(jià)格在叼4500衰元脂/孔平方米左右眼。賠二、福田區(qū)那高層住宅市補(bǔ)場(chǎng)分析屯1豎、梳99役年下半年福殘?zhí)飬^(qū)高層物光業(yè)供應(yīng)情況熄根據(jù)圖中數(shù)筑據(jù)顯示，進(jìn)農(nóng)入吩99郵年第四季度疑后，福田區(qū)丸高層物業(yè)供鞠給漸漸呈上儲(chǔ)升勢(shì)頭，相企信是因?yàn)槭辛P政府對(duì)福田亂區(qū)尤其是景獨(dú)田片區(qū)實(shí)施換的份“款高層低密度爪和多層住宅萍相結(jié)合禿”絨住宅用地規(guī)赴劃政策開始勝產(chǎn)生效果的延緣故。由于哥這一政策的盾導(dǎo)向作用，留估計(jì)在醬2000鍛年，福田片們區(qū)尤其是景善田片區(qū)的高杠層住宅供應(yīng)鍛量將不斷上扔升，在有限理的市場(chǎng)空間率里，本區(qū)的裂高層住宅的植市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)必庭將更加激烈帽。嫌3串、監(jiān)根福田片區(qū)高戀層物業(yè)戶均痛面積變化情曲況色欺根據(jù)上圖數(shù)列據(jù)顯示，遷99主年下半年福猛田區(qū)高層住允宅的戶均面想積呈向中小膊型化發(fā)展的暴趨勢(shì)。對(duì)照蕉前面各“告深圳商品住哀宅市場(chǎng)客戶擠需求分析它”健的有關(guān)數(shù)據(jù)餡可看出，這社是由于目前鹽深圳市場(chǎng)的妻有效購(gòu)買力店大部分集中財(cái)在中等收入肺的白領(lǐng)階層箭身上的緣故境。由于收入穴狀況的局限久，購(gòu)房欲望書最高的中等垮收入人士，等均傾向于購(gòu)兆買總價(jià)相對(duì)仰較低的中小頌戶型住房。衛(wèi)考慮到在未冒來(lái)一兩年內(nèi)永，人們收入期水平迅速增撇長(zhǎng)的可能性釘不大，預(yù)期蛋在妨2000怒年，中小戶尾型仍將是市給場(chǎng)需求的主券要部分。美3那、尸99籃年下半年福握田區(qū)高層物州業(yè)銷售走勢(shì)池墨件根據(jù)圖中數(shù)分據(jù)顯示，福色田區(qū)高層住項(xiàng)宅的銷售情攀況在劣99哥年俗的波動(dòng)非常區(qū)明顯，結(jié)合大高層住宅供先應(yīng)走勢(shì)分析交，銷售情況蝴波動(dòng)的奸原因一方面狹是前階段積勤下的空置存均量沒有及時(shí)繁消化，而依版照政府價(jià)出臺(tái)的新規(guī)拋劃政策界——“吵高層低密度鍋和多層相結(jié)稅合憑”鞋而開發(fā)的新鵲盤又不斷推獲出，使本區(qū)妹高層住宅供符應(yīng)量進(jìn)一步坦增大；另一遇方面是堤因?yàn)檫M(jìn)入第疊三季度，許握多發(fā)展商借康房地產(chǎn)秋交作會(huì)、國(guó)慶節(jié)侄、高交有會(huì)的時(shí)機(jī)推虧出新盤，使裳市場(chǎng)上高層裁住宅供應(yīng)量暖突增，而有譽(yù)效需求乒又沒有相應(yīng)蛋同比上升而棕形成反差。稅不過(guò)，進(jìn)入通第四季度后婆，情況狼有所改善，閉銷售呈向好提趨勢(shì)。隨著病大經(jīng)濟(jì)環(huán)境攔漸漸轉(zhuǎn)好，授種種刺疲激消費(fèi)的政昏策不斷出臺(tái)景，加上賣家賽的優(yōu)惠措施振的吸引，預(yù)管計(jì)在針2000奴年高層物業(yè)共的有效需求眾會(huì)保持在一屆個(gè)相對(duì)穩(wěn)定領(lǐng)的水平上。厘粒4蕉、高層住宅指價(jià)格分析孕鏈注：本圖價(jià)腰格均為首期哨三成，銀行軋按揭七成的補(bǔ)折后價(jià)宏后根據(jù)圖中數(shù)絞據(jù)顯示，車99熊年下半年，弄福田區(qū)的高驢層物業(yè)價(jià)格澆水平呈下降爽趨勢(shì)。這說(shuō)墾明該區(qū)的賣壺家由于感受患到競(jìng)爭(zhēng)日益迎激烈的壓力柳，已開始動(dòng)百用降價(jià)這一咳最具誘惑力它的競(jìng)爭(zhēng)手段童。相信在杰2000隔年，隨著區(qū)蘭內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)帥一步激化，罷賣家必須采墳取更為靈活亂和優(yōu)惠的定添價(jià)策略，才絨能在既保證給實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的及同時(shí)，又能軟保證銷售目冠標(biāo)的順利實(shí)獵現(xiàn)。府三、割稅香蜜湖片區(qū)饞概況分析思從片區(qū)規(guī)劃煙上說(shuō)，逸麗瓣華庭所處片肉區(qū)為香蜜湖淺片區(qū)，但由潔于其所處位駛置較貼近景點(diǎn)田片區(qū)，而礎(chǔ)且景田片區(qū)守目前的房地誓產(chǎn)開發(fā)勢(shì)頭敵比較迅猛，監(jiān)該區(qū)樓盤對(duì)豈本項(xiàng)目的競(jìng)?cè)諣?zhēng)威脅最大音，所以，本鞋次調(diào)查特別殺側(cè)重以景田避片區(qū)為主要譽(yù)調(diào)查分析對(duì)舊象，同時(shí)兼征顧香蜜湖片挪區(qū)。駛本部分先對(duì)保香蜜湖片區(qū)岡作概要介紹系，在接下來(lái)惑的部分（第封“涌四把”遺點(diǎn)）將對(duì)景虎田片區(qū)進(jìn)行吵詳細(xì)介紹。姨（一）訂寧香蜜湖片區(qū)涌基本概況管剪在深圳城市培中心西移過(guò)乳程中，由于提受中心區(qū)輻屠射效應(yīng)的影洗響，其周邊處物業(yè)市場(chǎng)呈鞠逐步升溫之潛勢(shì)，房地產(chǎn)差發(fā)展尤其住榆宅物業(yè)的發(fā)殲展日趨火爆跟。而香蜜湖怕大社區(qū)作為骨新市中心的灑二級(jí)輻射區(qū)品域，由于其加獨(dú)特的地理絞位置，優(yōu)美歇的環(huán)境，高困檔的配套設(shè)田施，使得其牢發(fā)展升值潛翠力日益彰顯并，獨(dú)具誘人眉魅力，從而羨吸引了大批源投資者和置踐業(yè)者的廣泛鬧關(guān)注。因此探，有關(guān)專家河認(rèn)為，香蜜初湖大社區(qū)作幕為新興開發(fā)桶區(qū)域，在不薯遠(yuǎn)的將來(lái)，竄將掀起一股牙房地產(chǎn)開發(fā)頓的熱潮，而犁其住宅物業(yè)舍市場(chǎng)以高尚諸、高檔為特不征，也代表翁了深圳住宅宮物業(yè)發(fā)展的宏總體趨勢(shì)。馳(幕二牙)程香蜜湖片區(qū)翁住宅市場(chǎng)現(xiàn)糖狀概述織香蜜湖大社仿區(qū)作為深圳穿新興開發(fā)區(qū)認(rèn)域，在住宅澡物業(yè)主領(lǐng)當(dāng)間今房地產(chǎn)發(fā)峽展潮流的形納勢(shì)下，其功晝能的定位亦咱是以住宅為則主，同時(shí)兼逃顧商服業(yè)與宜旅游業(yè)的發(fā)騾展。從其目析前已建成項(xiàng)黨目來(lái)看，也禮充分體現(xiàn)了才這一發(fā)展趨卻勢(shì)和特征。玻由于糾97令年?yáng)|?；▓@血熱銷深、港辨兩地，從而眨引發(fā)了香蜜建湖地區(qū)房地相產(chǎn)開發(fā)的熱把潮。于是以項(xiàng)香港中旅、袖萬(wàn)科、振業(yè)體、特發(fā)等大照集團(tuán)為代表艙的眾多開發(fā)瑞商紛紛進(jìn)駐涂本區(qū)，搶占登有利地形，慰力圖爭(zhēng)食香貨蜜湖大社區(qū)鋸這一塊炎“峽肥肉陽(yáng)”疫，以大展其聚宏圖。到目戒前為止，本呆區(qū)已建成入沿伙的項(xiàng)目主贈(zèng)要有香荔花況園、東?；ㄥ憟@、萬(wàn)科城禮市花園、天甩健花園、東纖方玫瑰花園脊、景發(fā)花園主、聚豪園、衣宏浩花園、折馨庭苑、恒秤星園、嘉園印、香榭里花哭園一期、香貓珠花園二期長(zhǎng)、荔林苑等萄；在建未售進(jìn)及待建項(xiàng)目膊主要有萬(wàn)科沫溫馨家園、兇萬(wàn)科金色家緊園、東?；緢@二期等；叫本區(qū)另有一蜘特殊項(xiàng)目慧——柏特發(fā)小區(qū)，媽是特發(fā)集團(tuán)平職工住宅區(qū)扮，不屬商品島房項(xiàng)目，屬斧福利房性質(zhì)原。以上本區(qū)栽眾多樓盤中云，大多數(shù)為忙98佛、西99歇年推出之項(xiàng)忙目。其中這99劇年新推項(xiàng)目革主要有聚豪張園、景發(fā)花辣園、香榭里廉花園、豪峰拍園、嘉園等事，預(yù)計(jì)在本圓年度內(nèi)將有絨振業(yè)翠?；▽殘@、萬(wàn)科溫暑馨家園、萬(wàn)社科金色家園蜓等項(xiàng)目推出等。搜香蜜湖片區(qū)蹈由于開發(fā)較度晚，且其范方圍、面積較賤大，目前雖撓有諸多項(xiàng)目溉建成或在建抬，但仍有大丸片土地待開聽發(fā)。這些待類開發(fā)土地主物要集中在本站區(qū)的西、北偶部，即北環(huán)偷大道以南，拌農(nóng)科院西北姻部區(qū)域。隨復(fù)著交通等配掘套設(shè)施的逐己步完善，這異片區(qū)域?qū)⒊珊頌榻窈蟊姸嘧职l(fā)展商逐鹿弱本區(qū)房地產(chǎn)鍋市場(chǎng)的主要魔“憤戰(zhàn)場(chǎng)帖”嚼。沾(公三目)孤香蜜湖片區(qū)惜住宅市場(chǎng)樓嚴(yán)盤特征分析喇構(gòu)從目前香蜜宿湖片區(qū)眾多輛住宅樓盤來(lái)協(xié)看，本區(qū)住誼宅市場(chǎng)總體騾呈以高層為膨主，以中大吳戶型為主，球價(jià)格中等偏禽上，銷售情宵況一般，客糕戶以二次置化業(yè)者為主，薯且外銷比例恰不大等特征疤。送１、誰(shuí)承香蜜湖片區(qū)碰住宅樓盤高匪度特征分析住返本區(qū)住宅物毅業(yè)以高層和牙小高層為主歡，同時(shí)兼有舌少量多層住密宅。詳情可貿(mào)見下表抽樣廟：表一：尖項(xiàng)目名稱樓蹲盤高度東海望花園高層荔躬林苑二棟高擾層香珠花園蒜高層香榭里醋花園五棟小腹高層恒星園飛二棟高層，汪一棟小高層脹萬(wàn)科溫馨家采園小高層豪宮峰園五棟高厘層，二棟中顧高層，四棟燭小高層萬(wàn)科守城市花園多栗層天健花園扁多層宏浩花招園五棟高層剝景發(fā)花園二產(chǎn)棟高層?xùn)|方如玫瑰花園二酸棟高層，二食十四棟小高學(xué)層悲２、查饞香蜜湖片區(qū)泛住宅物業(yè)戶柱型特征分析伙1炸）籠鏡戶型的供給圈特征：遮敲本區(qū)住宅樓習(xí)盤從目前已束建成或在建床項(xiàng)目來(lái)看，無(wú)普遍以中大臨戶型為主。祥通過(guò)戶型抽埋樣得出戶型鬼分配比例見壞下表：表二：償戶型結(jié)構(gòu)戶升數(shù)（總技2263手）所占比例約二房產(chǎn)39718辭%歡三房沫86038玩%卡四房廣38617榜%趨五房以上佳62027燕%表三：偷戶型面積戶朋數(shù)（總瘦2263滑）所占比例哈100扭平方米以下墊60126棵%100爭(zhēng)平方米拋—120么平方米婆47821倚%120漆平方米以上劑11845協(xié)3%鋼2運(yùn)）戶型的需幻求特征艱標(biāo)在本區(qū)住宅派市場(chǎng)大戶型訴占主導(dǎo)地位屯的形勢(shì)下，應(yīng)從其銷售情幸況來(lái)看，卻縱仍是以面積容相對(duì)較小的席戶型較為好敬賣，通過(guò)抽覺樣得出暢銷巴戶型見下表模：表四：瞎項(xiàng)目名稱暢改銷戶型宏浩傾花園辱120寬平方米左右執(zhí)的三房戶型斜東方玫瑰花童園塵140要平方米左右便的四房戶型含聚豪園趕140尊平方米左右攝的四房戶型頑恒星園有110套平方米左右則的三房及蝴130州平方米左右玩的四房香榭叮里一期愧130吃平方米左右陳的三房鐘3光、香蜜湖片漏區(qū)住宅市場(chǎng)培價(jià)格特征分玻析殘從斑99炸年下半年香云蜜湖片區(qū)樓情盤價(jià)格情況疾來(lái)看，其價(jià)退格在整個(gè)深惑圳房地產(chǎn)住潔宅市場(chǎng)中處文中等偏上水超平，詳情見嘉下表：針網(wǎng)項(xiàng)目名稱價(jià)互格恒星園起公價(jià)帶5080紐元跨/訂平方米，均旁價(jià)鳳7000更元左右低/筒平方米，最憑高達(dá)薦9000-增10000渾元粱/緒平方米東方情玫瑰花園起游價(jià)哲6800輔元火/襲平方米，均賀價(jià)繩8000女元除/私平方米聚豪飲園起價(jià)魚4860藍(lán)元抬/嚴(yán)平方米，均舅價(jià)淘7000水元約/直平方米宏浩捆花園傳60脆80梯元圾/度平方米法——128閉50訪元典/迅平方米景發(fā)賠花園飼5630舒元播/響平方米荔林升苑葛5700只元潤(rùn)/拳平方米某——837壞4猶元情/典平方米東海蔥花園二期均墳價(jià)勇8000旅元忍/館平方米香榭啦里一期起價(jià)舌7680起元椅/尺平方米，均粗價(jià)曾8180椒元擾/油平方米銷4漆、逆寸香蜜湖片區(qū)僵住宅物業(yè)銷倒售情況涉香蜜湖片區(qū)它住宅物業(yè)的某戶型特征是貞大戶型獨(dú)占貸鰲頭，而目秩前深圳房地扭產(chǎn)的市場(chǎng)形遷勢(shì)是大戶型柴銷售普遍處蝕于低勢(shì)。在塌這種因素的玻影響下，本遇區(qū)物業(yè)的銷儉售除少數(shù)小忌戶型為主的捏樓盤及個(gè)別腔大戶型樓盤拖較為穩(wěn)健且為勢(shì)頭看好外瓣，其余均業(yè)古績(jī)一般，而集個(gè)別樓盤則緞因多種原因該顯得銷售壓壯力較大。隨5棕、折拖香蜜湖片區(qū)墾住宅市場(chǎng)客井戶需求麻從目前本區(qū)拼眾多在售樓倉(cāng)盤的購(gòu)買者似來(lái)看，以大淋戶型為主的薪樓盤其客戶日以二次置業(yè)純者為主，如勢(shì)東方玫瑰花陳園、聚豪園嫂、宏浩花園釣、恒星園等頭；而以小戶刻型為主的樓籠盤其客戶則更以白領(lǐng)階層誦、工薪階層吸為主。但由粒于本區(qū)以大鳳戶型為主的廊高檔住宅占栗有絕對(duì)比例認(rèn)，因此其總向體客戶特征拴應(yīng)是以二次膝置業(yè)者為主瞞，同時(shí)兼有條少量工薪階尖層人士，詳曬情見各樓盤側(cè)抽樣表：表七：鼻項(xiàng)目名稱客筒戶特征毛汁恒星園惠基本為二次頭置業(yè)者，學(xué)踩歷較高。多距為自身?yè)碛写鷮?shí)業(yè)者，即維私人老板，扎也有部分企全業(yè)高級(jí)管理糠人員，年齡網(wǎng)35-50墾歲左右，以濾自住為主，仿香港較少。浴東方玫瑰花濫園搬二次置業(yè)者氧為主，涉及矛各領(lǐng)域中上床層人士，潮坊汕人占懶30-40來(lái)%溫，香港人較飯少，以居住節(jié)為主，年齡靜在誕40奴歲左右。弊渣聚豪園惑二次置業(yè)者身為主，老板騾、有錢人較祖多，生意人層較多，外銷達(dá)比例不大，勤香港人很少批。福田區(qū)客嬌戶占多數(shù)，俗年齡在除40-50獲歲之間，基烤本屬事業(yè)有墳成者，以自籮住為主。亡腦宏浩花園蠅二次置業(yè)者御為主，也有艦少部分一次蒜置業(yè)者（大福多為事業(yè)有倘成的年輕人燥），港人較筐少，基本以秩自住為主。你勸荔林苑西工薪白領(lǐng)階兆層為主，主怠要為年輕白愚領(lǐng)夫婦、公盟務(wù)員、大學(xué)坡教授等，以榜自住為主。這（四）紀(jì)枯香蜜湖片區(qū)章住宅物業(yè)發(fā)葵展優(yōu)劣勢(shì)分占析烏1巡、怠建優(yōu)勢(shì)分析爆擺本區(qū)住宅物赤業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)奏主要體現(xiàn)在悠三方面，即補(bǔ)環(huán)境優(yōu)勢(shì)、溝區(qū)位優(yōu)勢(shì)、默配套設(shè)施國(guó)遮際化。井1京）唐僅環(huán)境優(yōu)勢(shì)蜘本區(qū)的環(huán)境與優(yōu)勢(shì)可謂是女人所共知。熟以香蜜湖、掩水上樂園為板中心，東北念望蓮花山公于園，北有安芬托山風(fēng)景，偵西面可遠(yuǎn)眺掛華僑城各景會(huì)點(diǎn)，近則有燃農(nóng)科中心觀形光農(nóng)場(chǎng)、植酒物公園、靜容態(tài)休閑區(qū)，踐南邊近可觀乘繁花似錦的肺深南大道、兩綠草如茵的姑高爾夫球場(chǎng)愚；遠(yuǎn)則可眺屬深圳灣海景旺。北山南水撲，滿眼蒼翠碎，可謂環(huán)境其優(yōu)美至極。惰且由于本區(qū)澇綠色植物較指多，因此空終氣十分清新偵，據(jù)資料顯嬸示，此地段排空氣污染指矩?cái)?shù)低于鬧市場(chǎng)區(qū)絡(luò)20%刃。環(huán)境的優(yōu)涌美必然導(dǎo)致騰本區(qū)旅游業(yè)階的興旺發(fā)展翁，旅游業(yè)的濁發(fā)展又會(huì)給燒本區(qū)聚集更鍬為旺盛的人塌氣，最終將怖大大促進(jìn)本終區(qū)住宅市場(chǎng)狐的繁榮。本茄區(qū)的環(huán)境優(yōu)認(rèn)勢(shì)還體現(xiàn)在圓各樓盤的自欠身建設(shè)上。響無(wú)論是已推碰出的萬(wàn)科城怪市花園、天再健花園、恒恭星園，還是擦建設(shè)中的萬(wàn)枕科溫馨家園蒼、振業(yè)翠海桂花園等項(xiàng)目脂，綠化率多頸在元40%帖以上。盤2米）區(qū)位優(yōu)勢(shì)閑顯香蜜湖片區(qū)漠是新中心區(qū)墳的二級(jí)輻射今區(qū)域，屬福敘田區(qū)位相當(dāng)箱優(yōu)越的片區(qū)她之一。作為悅連接中心區(qū)賠與華僑城的趕紐帶，由于逼開發(fā)較晚，祖目前其發(fā)展匯勢(shì)頭尚未完院全展示出來(lái)捷，但其發(fā)展乘潛力在深圳旬乃是毋庸置通疑的?；枷忝酆笊缙^(qū)住宅在大李概念上應(yīng)屬培于福田中心鳴區(qū)之概念地民產(chǎn)，因?yàn)槠鋭?wù)地處中心區(qū)牙二級(jí)輻射區(qū)變域。福田中皮心區(qū)已被確粘定為深圳全協(xié)市性中心，咳也是深圳唯唐一的以商務(wù)洪和文化行政絲為主要功能漁的新城市中衰心。它以深尊南大道為界隸，南邊以是蛙貿(mào)易、金融撈、信息為主載的中心商務(wù)碗?yún)^(qū)，中間為舍以高檔商業(yè)奏與綠地組成匯的商業(yè)活動(dòng)冬區(qū)，北邊則糖是行政、文江化、科技、封展覽交易區(qū)患。香蜜湖片急區(qū)住宅的發(fā)吳展將滲透過(guò)鞋景田片區(qū)與寒福田中心區(qū)板北區(qū)的建設(shè)主相銜接。同燈時(shí)隨著中心蹦區(qū)六大工程蕩建設(shè)的啟動(dòng)濤，在不遠(yuǎn)的抓將來(lái)，香蜜巴湖片區(qū)亦能旗享受到完善破的中心區(qū)配輔套設(shè)施。少3鉆）噴某配套設(shè)施國(guó)蝶際化防香蜜湖之所鄭以被稱為國(guó)流際大社區(qū)，已主要是由其若諸多高檔的稍國(guó)際化配套聰設(shè)施所決定甘的。如其西衣邊的法式網(wǎng)渠球中心，澳艙式觀光農(nóng)場(chǎng)弱、植物園，磁以及貴族精搶英式的深圳威高級(jí)中學(xué)，乒歐式的天主婦圣安多尼堂嶄，南邊的日犬本式高爾夫?qū)驁?chǎng)，東北餐邊的歐式萬(wàn)窗科城市花園勤，北邊的美賊式山姆會(huì)員戀店，以及中夢(mèng)部的泰式香滅蜜湖渡假村鐮等，使得整霸個(gè)香蜜湖片蕉區(qū)在運(yùn)動(dòng)、敞娛樂、休閑抱、購(gòu)物、教慰育、居住、斧文化、時(shí)尚隱等方面都極純盡健康化、純國(guó)際化、高扮檔化、高尚味化之特色。既這些設(shè)施的份存在使得香牙蜜湖片區(qū)真瑞正成為一個(gè)燭名符其實(shí)的卸國(guó)際大社區(qū)功，同時(shí)，這壇也是導(dǎo)致本徹區(qū)眾多住宅交樓盤市場(chǎng)定側(cè)位較高的主酷要原因。閑２、然正劣勢(shì)分析則香蜜湖片區(qū)飛住宅物業(yè)目旅前存在的劣帝勢(shì)主要表現(xiàn)共為：本區(qū)眾尺多樓盤定位億過(guò)高，導(dǎo)致輩銷售困難；鋸配套設(shè)施存駝在片面性及哀不完善的缺講點(diǎn)；濃厚的污居住氛圍尚憑未形成，人潛氣不夠旺盛堅(jiān)等。磚1覺）市場(chǎng)定位隔過(guò)高隊(duì)怨本區(qū)住宅市捏場(chǎng)眾多樓盤和中，除景發(fā)惑花園、荔林旨苑是以中小惹戶型為主，榨市場(chǎng)定位于歲普通工薪階釣層和白領(lǐng)階林層之外，其豪余樓盤則均箏以大戶型為網(wǎng)主，且市場(chǎng)管定位于二次尖置業(yè)者，事拾業(yè)有成之人防士。在深圳農(nóng)市房地產(chǎn)總檔體市場(chǎng)形勢(shì)總為中小戶型啊暢銷，而大悟戶型滯銷的姥現(xiàn)實(shí)情況下盾，香蜜湖片籍區(qū)出現(xiàn)新建接的高檔大戶沉型住宅群，釋必然是與整夕體市場(chǎng)發(fā)展創(chuàng)趨勢(shì)背道而醉馳的。目前獸雖有個(gè)別樓還盤因位置獨(dú)炊特，質(zhì)素優(yōu)太秀而取得了飯較好的銷售棋業(yè)績(jī)，但這杠只是特殊情省況而已。如混果眾多發(fā)展違商因之而群嫌起跟風(fēng)，大部量建造大戶棟型為主的高橫檔住宅，在倚市場(chǎng)份額的嶺限制下，其身必然陷入積斤壓、滯銷的疑困境，目前揭本區(qū)許多樓月盤銷售不暢聾、阻力重重診便是明證。在前面銷售情槍況分析中顯互示本區(qū)住宅況物業(yè)總體銷價(jià)售業(yè)績(jī)一般域，過(guò)高的市際場(chǎng)定位可以擦說(shuō)是導(dǎo)致這粱種結(jié)果的最挖重要原因。倡因此建議發(fā)絹展商應(yīng)就此蹄留意，不可坑因追求高利酸潤(rùn)，高回報(bào)黨率而使自己印陷入樓盤積蹤壓、資金被巴套的困境。黑2倒）毯屆配套設(shè)施不吹全面、不完饑善慨愿在一個(gè)片區(qū)奉中，存在高泊檔次高質(zhì)素自的配套設(shè)施磚本應(yīng)是一種表難得的優(yōu)勢(shì)丑，但如果全晴部配套設(shè)施胃均屬高檔次吃，而少有適衰用于普通人短士的商服、澤休閑、娛樂項(xiàng)等設(shè)施，則互這種高檔次密、高質(zhì)素的意優(yōu)勢(shì)將可能筆被不全面、兩不完善的劣隙勢(shì)所掩蓋。命因?yàn)樵谌魏渭?xì)一個(gè)片區(qū)中峽，不論其檔導(dǎo)次如何高，星質(zhì)素如何優(yōu)飄，其居民也裳不可能全部姜為高收入水鴨平、高文化句程度的人士航，普通居民覽應(yīng)該說(shuō)在任語(yǔ)何一個(gè)片區(qū)嚇都是存在的激。因此，這存就要求其配技套設(shè)施具有怨多層次性、狠多樣性、完福善性的特點(diǎn)蒸。門居前面部分將江香蜜湖的配抱套設(shè)施做為芹一種優(yōu)勢(shì)來(lái)期分析，主要吸是從其檔次壇和質(zhì)素來(lái)考筐慮的，而不駛針對(duì)其實(shí)際充需求層面，濟(jì)因此與本部壇分并不互相隆矛盾。面悔從香蜜湖目圓前現(xiàn)有的配態(tài)套設(shè)施來(lái)看航，主要是一絡(luò)些高檔次、引高質(zhì)素設(shè)施的，而適合普天通大眾需求寫的商服、文質(zhì)化娛樂設(shè)施壞則相當(dāng)欠缺槽。本區(qū)配套神設(shè)施除存在班不全面、不兼完善的缺點(diǎn)反之外，從其侍總體數(shù)量上快看也難以滿臘足日益增長(zhǎng)泊的實(shí)際需要瓦。如目前本身區(qū)尚無(wú)大型芳商業(yè)設(shè)施，拋這是人所共頂知的事實(shí)。甜山姆會(huì)員店目只能算是大藝型超市而已付，對(duì)本區(qū)商憲業(yè)氛圍的形狡成并不能起朵太大作用。廚而從目前已縱開發(fā)的商鋪缸來(lái)看，基本峰都是個(gè)體經(jīng)殃?duì)I，尚未形銷成規(guī)模，而倡且商品質(zhì)量虹也無(wú)法保障渴。只有在本鹿區(qū)建一個(gè)上毫規(guī)模而檔次突不太高，也市不太低的商相場(chǎng)，才能與倚本區(qū)住宅業(yè)煎發(fā)展相協(xié)調(diào)調(diào)。開烤另一方面，正本區(qū)文化娛春樂的配套設(shè)存施較少，除鎮(zhèn)一些小區(qū)內(nèi)滋自設(shè)會(huì)所供斑居者享用外蠅，公共的文蝶化娛樂配套隸設(shè)施極為少經(jīng)見，雖有國(guó)其際網(wǎng)球中心浴、高爾夫球降場(chǎng)、名人俱堂樂部等設(shè)施點(diǎn)，但因距離環(huán)較遠(yuǎn)，收費(fèi)錘又高，因此夸不符合普通塞居者的需要牌。所以，建旅設(shè)一些公共鍬文化娛樂設(shè)罩施應(yīng)是在政娘府部門的規(guī)年劃設(shè)施之中垮。爆本區(qū)配套的鵲不完善、不挑齊全還體現(xiàn)宣在其交通設(shè)設(shè)施上，本區(qū)喚的交通道路盛雖然已基本鹿形成框架，烤但區(qū)內(nèi)細(xì)分蠅化的道路網(wǎng)許尚未形成，村居民從一處炊地方到達(dá)另橫一處看似很抽近的地方，脊卻要繞上交玉通干道，極苦不方便，也箏浪費(fèi)了時(shí)間站。另外目前惜通過(guò)本區(qū)的下大中巴車輛動(dòng)并不甚多，怎不利于居民透的收入。因誼此，道路做遵為本區(qū)經(jīng)濟(jì)撈發(fā)展，對(duì)外罷聯(lián)系的動(dòng)脈射，對(duì)其進(jìn)行暖完善和改進(jìn)梳已刻不容緩則。菜3乞）濃厚的居項(xiàng)住氛圍尚未寄形成，人氣最不夠旺盛第引由于香蜜湖竭片區(qū)屬新興濕開發(fā)區(qū)域，沖雖有諸多項(xiàng)譯目在建在售遼，但建成入粉伙的項(xiàng)目較豎少，且有些統(tǒng)樓盤如最具框影響力的東挨海花園一期給，但入住率營(yíng)甚低。再加俯本區(qū)商服、吵文化娛樂設(shè)度施較為欠缺話，交通又不適十分方便，汗難以吸引更擱多的人來(lái)此侍居住，因此者本區(qū)域大生貨活氛圍尚未微能形成，人瞞氣不夠旺盛乞。當(dāng)然這也傭是任何一個(gè)兇新興開發(fā)區(qū)布域在一開始貴時(shí)所普遍面凱臨的問(wèn)題，碌濃厚居住氛零圍的形成，器旺盛人氣的蔬聚集，需要律一個(gè)較長(zhǎng)的酸循序漸進(jìn)的倒過(guò)程。隨著救本區(qū)交通設(shè)液施、商服設(shè)踐施、文化娛術(shù)樂設(shè)施的不胸?cái)嗤晟?，多王個(gè)大型項(xiàng)目老的建成入伙名，這個(gè)問(wèn)題瞞將逐步得到忌解決。當(dāng)然熊，新項(xiàng)目恰犁當(dāng)?shù)亩ㄎ灰怖U更為本區(qū)聚柳集更為旺盛而人氣的重要概途徑。返瓣煎四、唐食景田片區(qū)概叢況分析投（一）景田撒片區(qū)基本概仆況誓景田片區(qū)位廢于福田中心磁區(qū)西北部，葬香蜜湖的東浴側(cè)，屬于福身田中心區(qū)第政一輻射區(qū)。計(jì)該片區(qū)南臨葛深南大道，患北鄰北環(huán)路嶼，西側(cè)為香閘梅路，東為喚新洲路，由摔這四條城市棒干道合圍而憂成。該區(qū)域雞內(nèi)東西走向序有紅荔路和其蓮花路兩條利路穿過(guò)，南鄭北走向有景奸田路縱穿。紀(jì)整個(gè)區(qū)域南驕北方向長(zhǎng)約木2.4聾公里，東西雞方向長(zhǎng)約閱1.1杏公里。駛景田片區(qū)總籃規(guī)劃控制人斥口為眉9倍－插9.5亂萬(wàn)人，而現(xiàn)漂在已達(dá)奇7事萬(wàn)人以上，梁因此新增規(guī)蓮劃容量約虎2跟萬(wàn)人。男根據(jù)市政府介的總體規(guī)劃斤，景田片區(qū)買的功能定位莊是以住宅為趙主，兼有商豆業(yè)、貿(mào)易、騰辦公、文體便等多種區(qū)位午功能的綜合逐居住區(qū)。就紡其目前發(fā)展鏡狀況，已經(jīng)探初步形成了春集約化、高象尚化的綜合繼社區(qū)概念。交通狀況：濟(jì)維由于景田南息北向介于深蜓南路與北環(huán)值路之間，而監(jiān)且這兩條路敬是縱貫深圳湖市區(qū)的二大悄主干線，其謝次紅荔路、撕蓮花路、新顏洲路、香梅測(cè)路共同構(gòu)架悼出景田內(nèi)部譽(yù)交通網(wǎng)。相差對(duì)而言，景沃田片區(qū)的交鍋通是比較完唐善的?？p中巴路線：勒400弟、撇415版、彩441技、廊446全、滿452獄、掘456搬、寒463坦、另477凳、仙541孝等偏大巴路線：桶104乒、饞25勝、撓6娃、涼11倒、證12第、纖15竭、背213巨、您215濱、雕222斯等月（二）景田推片區(qū)物業(yè)類糊型供給狀況源匙景田片區(qū)位良于福田中心秧區(qū)的每I醬級(jí)輻射區(qū)內(nèi)京，地理位置軌較為優(yōu)越，高從目前已建念項(xiàng)目來(lái)看，值景田片區(qū)房境地產(chǎn)市場(chǎng)的和結(jié)構(gòu)大致分表為四大類即勇住宅、辦公螺、商服、單笨身公寓。其民房地產(chǎn)業(yè)以苗住宅物業(yè)為控主，住宅物泄業(yè)約占整體讓的拼55.9記％，其次為董辦公、商服扔、單身公寓井。（見上圖勸）鉗紛景田片區(qū)在冊(cè)總體容量和鋼市建用地日固趨緊張的情崗況下，住宅涉用地規(guī)劃采錫用高層低密榜度和多層住腳宅相結(jié)合的聲方式，因此得這一片區(qū)房耗地產(chǎn)供給主扯要以高層、貢多層為主。倉(cāng)景田片區(qū)的檔辦公樓物業(yè)匯主要位于深棵南路北，以廚深圳特區(qū)報(bào)勉業(yè)大廈、深橫茂商業(yè)大廈榮、華豐大廈愧及奧林匹克剃大廈為代表汽。血稍朽（三）景田祥片區(qū)內(nèi)物業(yè)碧類型分析麥注：統(tǒng)計(jì)對(duì)淋象是樓盤的箏數(shù)量竊分析：圖中生顯示，景田窩片區(qū)主要以宿多層、高層聽為主。景田牌片區(qū)的高層沖住宅分布有軌一定的集約樹性，一般位參于各主要交始通干道的兩昏側(cè)。以蓮花寄路為例，高寒層建筑有景斯發(fā)大廈，香腳麗大廈，潤(rùn)錢豐園，香景廚大廈，柏景痛軒等，同時(shí)恢多層建筑形煎成一定的規(guī)估模，以住宅家小區(qū)居多，做如天健職工奏住宅區(qū)，香離蜜村等?；姹臼歉邔咏ㄔ踔幱诙鄬用{住宅小區(qū)邊趨緣，呈高層眨和多層相結(jié)字合的狀態(tài)。而（四）景田吉片區(qū)商業(yè)類愈型及網(wǎng)點(diǎn)分漸布貞1.瘡商業(yè)現(xiàn)狀屢圾實(shí)地觀察發(fā)古現(xiàn)，本片區(qū)平除了山姆會(huì)駁員店外，暫農(nóng)仍無(wú)大型百轟貨設(shè)商場(chǎng)狗/磁商店，也甚情少中、西式切快餐廳；娛腹樂配套設(shè)施壞如影劇院等們亦非常貧乏咐。居民生活左主要依賴山謀姆會(huì)員店、盞菜市場(chǎng)及周票邊的小店小隨鋪。由于本杜片區(qū)為近年稈新開發(fā)的居康民區(qū)，建筑被材料、裝飾荒／裝璜材料秘商店多是本妨區(qū)商業(yè)特點(diǎn)忠。作為小區(qū)責(zé)生活配套工擋程，相對(duì)每兼?zhèn)€生活區(qū)域姑都有一個(gè)已格投入使用的生綜合市場(chǎng)／浩肉菜市場(chǎng)，晚包括蓮花北煩肉菜、景田肉南綜合市場(chǎng)移、景田綜合捉市場(chǎng)。三個(gè)跳市場(chǎng)上所賣排的商品品種兔大致相同，拴即蔬菜、熟武食、糕點(diǎn)等吩。另外，還勁有一小型露僅天農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)緒，商品有蔬集菜、肉類、燥水產(chǎn)品等。默在景田綜合周市場(chǎng)二樓還只設(shè)有名為天親善商場(chǎng)的超罪級(jí)市場(chǎng)，所電賣商品主要脈是食品和日接用品。派2再．居民購(gòu)物費(fèi)現(xiàn)狀絲因各區(qū)域內(nèi)帶都有配套的王農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和累已形成各自烤的小商業(yè)中景心，附近還菊有山姆會(huì)員商店、超級(jí)市券場(chǎng)和香梅市侵場(chǎng)，本片區(qū)說(shuō)居民的食品撥、日用品、稼婦女用品、保兒童用品、駝理發(fā)等都可花以在本小區(qū)僑或鄰近的小蒙區(qū)解決。禍因本片區(qū)許后多居民擁有蠅私家車，也聞?dòng)泻芏嗳说侥h(yuǎn)的地方店購(gòu)買生活用營(yíng)品。高檔衣跨物、床上用駱品、家庭裝妻飾品、家用挽電器、家具郊等則必須到吊市區(qū)內(nèi)購(gòu)買歇。瘡餐飲方面，尚因本片區(qū)中蝴、高檔餐廳載很少，居民壽出外就餐或來(lái)喝早茶大多章選擇鄰近的何小區(qū)或更遠(yuǎn)踐的地方。同尖樣，娛樂消咐費(fèi)必須到市銷內(nèi)其它地方歌。哪判達(dá)由此可見，壁景田片區(qū)消難費(fèi)群體宏大滅，但商業(yè)氣察氛仍十分淡滿薄，亟待開長(zhǎng)發(fā)，商業(yè)開貧發(fā)空間潛力乎巨大。?。ㄎ澹┚疤镒x片區(qū)未來(lái)規(guī)歷劃藝1駕．公用配套蠶設(shè)施用地規(guī)黑劃爺南步就實(shí)際情況虹而言，景田茂片區(qū)經(jīng)規(guī)劃帝調(diào)整后，公辜用配套設(shè)施皇用地達(dá)歸38.73儀公頃，已建激總建筑面積徒37.2幕萬(wàn)平方米。久按市城市規(guī)鴨劃標(biāo)準(zhǔn)，景暢田片區(qū)需要戒配備建筑面肥積口25軍－疊30夾萬(wàn)平方米的墓公用配套設(shè)消施，這無(wú)疑蛾為整個(gè)景田到片區(qū)的發(fā)展窗注入了一支罪有力的進(jìn)“激強(qiáng)心針豆”耽。翼2充．公共綠地剩規(guī)劃冬啄慎景田片區(qū)規(guī)早劃的公共綠致地是在原規(guī)鬧劃的基礎(chǔ)上載，根據(jù)已建架成及批出的纖城市用地狀她況，綜合規(guī)枯劃本區(qū)的公離共綠地，面畝積為撒17.73滅公頃。這對(duì)恒規(guī)劃并建立壩完善合理的沒綠化體系，豐提高景田片勒區(qū)總體環(huán)境穿質(zhì)素，創(chuàng)造批高質(zhì)量高標(biāo)縱準(zhǔn)的城市環(huán)佳境空間具有銜重要意義。閘3刃．交通系統(tǒng)抽規(guī)劃灣陜覺深圳市居住跨區(qū)規(guī)劃停車營(yíng)位原則是每喚兩戶一個(gè)車眾位。為此景輕田片區(qū)住宅腫物業(yè)約需規(guī)今劃停車位憤12900襪個(gè)，公共建弓筑物業(yè)約需個(gè)規(guī)劃停車位犯9723潛個(gè)，合計(jì)爐22623澤個(gè)。你歉邀景田片區(qū)道振路系統(tǒng)雖然稍干道與支路跳之間互相連候結(jié)，相互支展撐，基本交志通網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)邊成形。但由喚于整體道路皆規(guī)劃狹窄，挨容納吞吐能享力不足，整辜體道路不完步善。如要改秩善整個(gè)區(qū)域吹的交通條件長(zhǎng)和交通狀況開，需對(duì)局部蘿道路進(jìn)行拓里寬和改造。舌4.倒工業(yè)用地規(guī)嘴劃使目前景田片征區(qū)約有坡7.77東公頃的工業(yè)身用地。根據(jù)序景田片區(qū)的帖發(fā)展規(guī)劃，含這些工業(yè)廠濱房近年內(nèi)將喊全部搬遷改育造，并向居付住用房轉(zhuǎn)型堡。候5芳．?dāng)偩呶捏w用地規(guī)先劃漠某薯景田片區(qū)目未前尚缺乏較集好的大型文壁體設(shè)施，目修前通常是設(shè)縣在住宅小區(qū)狂內(nèi)的文娛體趙育設(shè)施，大稈多極為小型失。抄燙盾按規(guī)劃，將盯有奔2.95吃公頃的用地緣作為景田片拆區(qū)的文體用穴地。景田正納開發(fā)一大型秒活動(dòng)中心和避國(guó)際網(wǎng)球俱富樂部，以此美可見景田片駐區(qū)住宅的配愁套設(shè)施將逐炒步完善，并第且比較高檔燃。濱屢襖圈（六）員毀景田片區(qū)商剖品住宅市場(chǎng)距客戶需求分扛析港針對(duì)景田片忽區(qū)住戶的置纖業(yè)需求進(jìn)行央抽樣調(diào)查統(tǒng)篩計(jì)：董樣芝曠本衛(wèi)普框：景田片售區(qū)鋼默犧叢販逮調(diào)查方式：油街環(huán)斷訪先樂肅扛皂漫樣本容量：理18傻0旬個(gè)朱糞喪許擇合分析：從圖銜中顯示，景猾田片區(qū)絕大猜多數(shù)人都具把有購(gòu)買意愿委，主要計(jì)劃省在君2昨年（詢2001幣年）以后購(gòu)精買，選擇以胸多層為主，晝面積陵70偶－卡90歸平方米占多回?cái)?shù)，戶型以湖三房二廳為武主，裝修側(cè)番重于簡(jiǎn)單裝落修，價(jià)格意謊愿在負(fù)4000盾－衰6000喇元／平方米喜，首期選擇厲8滲－慚12圾萬(wàn)為主，月原供鞠2訓(xùn)000餃－研3000汁元。物業(yè)配膚套側(cè)重超市熄、街心花園已、幼兒園，役多為首次置癢業(yè)。選擇方方面都具有一賤定的局限性看，一般選擇甜仍在現(xiàn)居住穴的區(qū)域，即泊選擇較為熟企悉的區(qū)域。句（七）字鮮景田片區(qū)現(xiàn)琴存問(wèn)題和應(yīng)荷對(duì)建議括震根據(jù)對(duì)本項(xiàng)靈目周邊地區(qū)紋的調(diào)查發(fā)現(xiàn)霞，景田片區(qū)歸現(xiàn)存幾個(gè)較紗為明顯的缺病陷：求1匯、公共交通輔建設(shè)滯后倚癢景田片區(qū)雖溝有較為完善匹的交通路網(wǎng)礦，但公共交婦通方面的建奪設(shè)卻依然滯知后，尤其是桌靠近逸麗華比庭一帶的公殘共交通更是淹落后。據(jù)現(xiàn)徒場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)部，該路段公是交線路非常凱稀少，僅有叮一路大巴（凝201像路南頭總站墳——去布吉檢查站廊，目前在逸涂麗華庭附近尺尚未設(shè)上落膀站）、四路拾中巴（床446皂、攔477是、桌441撥、晚456忙）通過(guò)，而篇且這些都是貫長(zhǎng)線車，班經(jīng)次之間的時(shí)最間間隔很長(zhǎng)肢，候車非常藝?yán)щy。河灰針對(duì)這些情之況，建議發(fā)岡展商在售樓摩階