蕪湖高新社會服務(wù)產(chǎn)業(yè)二期“九龍灣廣場”工程項 目 計 劃 書第一章 項目概況一、項目名稱和性質(zhì)1、項目名稱：蕪湖高新社會服務(wù)產(chǎn)業(yè)園二期“九龍灣廣場”；2蕪湖市弋江區(qū)（高新技術(shù)開發(fā)區(qū)東路交匯處；3、項目性質(zhì)：商業(yè)新建項目；4、用地性質(zhì)：工業(yè)轉(zhuǎn)商業(yè)用地；5、建設(shè)單位：安徽浙中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。二、項目建設(shè)規(guī)模1、項目占地總面積：125321平方米（188畝。其中，一期用地面積：28664平方米（折合43畝）占用地總面積的22.87%；二期用地面積：43329平方米（折合65畝，占用地總面積的34.57%；三期用地面積：53328平方米（80畝，占用地總面積的42.55%（預(yù)留發(fā)展用地。2、經(jīng)過專業(yè)規(guī)劃設(shè)計：一期項目地上建筑面積：429917.4平方米。其中：1、社會服務(wù)中心：34375平方米。2、社會服務(wù)大樓：29807.74平方米。3、地下建筑面積：21191平方米。計容面積：429917.4平方米容積率：1.49建筑密度：37.89%。二期項目地上建筑面積：166649.82平方米其中：1、A座、B座精英創(chuàng)業(yè)公寓：49529.82平方米；2、C座知名連鎖酒店：20880.88平方米；3、D座高端養(yǎng)生公寓：20880.88平方米；4、商鋪：75360平方米。5、地下建筑面積：30247.75平方米。6、計容面積：189226.72平方米；7、建筑占地面積：20917平方米；8、容積率：4.36（最終以規(guī)劃局指標為準；9、建筑密度：48.18%。三、項目概況該項目計劃分三期開發(fā)建設(shè)，二期以知名連鎖酒店、精英創(chuàng)業(yè)公寓（SOHO住、購、游、娛一體的現(xiàn)代化、高尚城市商住綜合體。二期項目定位為“輕奢主義、標榜蕪湖時尚”的“九龍灣廣場”，突出高端、精品、時尚的商業(yè)氛圍和智能、生態(tài)、便捷的生活環(huán)境。根據(jù)市場需求和政策導向另行規(guī)劃建設(shè)（本報告書暫不贅述。四、項目投資概況經(jīng)過初步估算，該項目二期的總投資約4.8億元人民幣，該費用根據(jù)項目進展和實際需要，逐步到位、逐步投資。該項目二期工程自2016年3月起啟動前期準備工作，7月份正式動工建設(shè)。計劃總工期24個月，2018年8月份可以全部交付并投入使用。五、效益分析1250多家（60㎡，15以后的商業(yè)經(jīng)營每年還將至少會產(chǎn)生億元以上的稅收，財稅貢獻率十分明顯。4～5市群眾提供更多的就業(yè)機會，減輕就業(yè)壓力。第二章 項目提出的背景和建設(shè)的必要性一、項目提出的背景蕪湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)為國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，地處蕪湖的核心位置，總面積35.19平方公里，現(xiàn)有企業(yè)600多家，主要產(chǎn)業(yè)包20151200億元。目前，高新區(qū)共有53個省級及以上研發(fā)機11個國家博士后科研工作站，另有多個產(chǎn)業(yè)技術(shù)研究院和市級研發(fā)機構(gòu)，全區(qū)院士工作站達到9個。其已成為蕪湖新型工業(yè)化的新平臺、創(chuàng)新發(fā)展的主戰(zhàn)生活（尤其是適合高端人才的公寓式居住空間）配套設(shè)施。給園區(qū)從業(yè)人員帶來很多的不便。園區(qū)的上班族往往過著鐘擺式的生活，白天上班時園區(qū)熱鬧如市，而到了晚上下班后，卻又毫無人氣，一定程度上會影響到高新區(qū)和企業(yè)人才戰(zhàn)略的實施，不利于吸引人才、留住人才，從而影響到高新區(qū)自主創(chuàng)新的能力和可持續(xù)發(fā)展的動力。無論是一般工業(yè)園區(qū)還是國家高新區(qū)都是城市發(fā)展中的一個過程性產(chǎn)物，一個區(qū)域要加快城鎮(zhèn)化進程，產(chǎn)業(yè)發(fā)展是其中的關(guān)鍵所在，按照““以產(chǎn)興城、以城促產(chǎn)、產(chǎn)城一體””的發(fā)展思路，通過各種措施的有效實施，既要保證入駐產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)企業(yè)的質(zhì)量，為周邊居民提供大量穩(wěn)定的工作崗位；又在產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)周圍配套大量的居住區(qū)和商業(yè)配套，為企業(yè)快速發(fā)展提供必要的人力資源。產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員每天用在上、下班交通上的時間最好不超過半小時，才能真正體現(xiàn)“宜居宜業(yè)”的優(yōu)質(zhì)生產(chǎn)和生活環(huán)境，同時也將促進弋江區(qū)和高新區(qū)經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的均衡發(fā)展。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟發(fā)展的一個基本的生產(chǎn)要素，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)業(yè)，其也是發(fā)展國民經(jīng)濟和改善人民生活的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)2016“深化住房制度改革2016年經(jīng)濟社會發(fā)展“風向標落實戶籍制度改革，放寬居民落戶限制，完善住房供應(yīng)雙軌制，成為樓市去庫存一大著力方向；加快農(nóng)民工市民化，推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，擴大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。從中長期看，在蕪湖著力打造經(jīng)濟和城市兩個升級版，積極探索人才結(jié)構(gòu)高端房地產(chǎn)仍將是蕪湖重要的經(jīng)濟增長點，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍有大量市場需求和商機。我市近年來堅持“控供給、促需求、調(diào)結(jié)構(gòu)”的基本調(diào)控思路，在棚改征收、人才購房、支持農(nóng)民進城等多方面綜合施策，并始專業(yè)技術(shù)人才購房給予契稅補貼和安家補助。隨著我市城市功能逐步完善，城市品質(zhì)和城市承載力進一步提升，將會吸引更多人到蕪湖來安家置業(yè)，為房地產(chǎn)市場注入持久動力，進一步推動我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康平穩(wěn)發(fā)展。蕪湖作為我國三線城市和中部地區(qū)地級城市的優(yōu)秀代表城市，隨著長江經(jīng)濟帶建設(shè)的深入推進，以及國家和地方政府一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場政策的實施，我市的房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿褪袌銮熬叭匀皇种档闷诖?。由于該項目地塊停工多年，土地長期閑置，占用了大量緊缺的城市土地資源而又沒有產(chǎn)生任何效益，對于政府、企業(yè)和社會都造成了極大的損失。項目的停滯不前，套牢了施工企業(yè)的大量資金，而其中又會因較大數(shù)額的貸款、借款而影響到金融體系的資金安全。另外，地塊長期處于爛尾狀態(tài)，導致工地內(nèi)部管理松懈，造成一系列城市管理難點、周邊社會治安問題，成為社會不穩(wěn)定的潛在因素，且存在重大安全隱患，很容易給社會造成更大的損失。再者，該項目地塊處于蕪湖市的南大門，是蕪湖城市形象的重要窗口，隨著時間的推移，長期爛尾的狀態(tài)將對我市的城市面貌和城市品質(zhì)、形象的負面影響也會越來越大，對招商引資、打造旅游目的地和宜居城市，以及生態(tài)園林城市、全國文明城市的建設(shè)都將產(chǎn)生消極因素，而且因為各種因素的疊加其惡性循環(huán)的程度只會越來越大，社會影響也會越來越大。綜上所述，安徽浙中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理層審時度勢，決心投資建設(shè)蕪湖高新社會服務(wù)產(chǎn)業(yè)園項目，將為弋江區(qū)與高新區(qū)的互動發(fā)展奠定基礎(chǔ)，有效促進高新區(qū)產(chǎn)業(yè)功能、城市功能、生態(tài)功能融為一體，推動產(chǎn)業(yè)和城市相互促進、協(xié)調(diào)發(fā)展，為高新區(qū)的跨越提升增強持久動力。同時，將對提升我市城市品質(zhì)和對外形象，消除社會負面影響，以及吸引人才、留住人才等方面都會起到積極的貢獻作用。二、項目建設(shè)的必要性1才、留住人才，創(chuàng)新發(fā)展的需要：隨著園區(qū)工業(yè)經(jīng)濟水平和規(guī)模的不斷壯大，外來務(wù)工流動人口的逐步增加，加快高新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升園區(qū)承載能力，強化園區(qū)的服務(wù)配套設(shè)施，住宿、餐飲、購物、文化休閑、商務(wù)場所，都是高新園區(qū)未來經(jīng)濟發(fā)展中不可缺少的服務(wù)配套項目。該項目的建設(shè)，將為高新區(qū)內(nèi)廣大企業(yè)員工提供多元、便捷、優(yōu)質(zhì)的配套服務(wù)，尤其將為園區(qū)高端人才提供一流的、現(xiàn)代化的居住環(huán)境。高品質(zhì)的項目定位將極大提升弋江區(qū)和高新區(qū)的形象和品質(zhì)，對各類高端人才將具有極大的吸引力，對突出企業(yè)用人主體地位，在引進人才、留住人才、激勵人才、發(fā)揮人才作用等方面將起到積極的推進力，讓更多的人才留下來為蕪湖的經(jīng)濟建設(shè)和創(chuàng)新發(fā)展添磚加瓦。2、項目的建設(shè)，有利于提升園區(qū)形象，加速產(chǎn)城一體化進程：目前，蕪湖高新區(qū)建設(shè)特色還不夠明顯，嚴重缺乏商業(yè)和適宜人才居住的配套設(shè)施，尤其是產(chǎn)業(yè)與生活服務(wù)功能不全，造成員工在工作期間生活不便的問題，不利于園區(qū)企業(yè)人性化的管理和人才戰(zhàn)略的實施，難以形成“以產(chǎn)興城、以城促產(chǎn)、產(chǎn)城一體”的發(fā)展動力。該項目的建設(shè)，把生產(chǎn)、生活統(tǒng)一起來，將有效促進園區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚與城市功能互補，大力提升園區(qū)承載能力，對建設(shè)現(xiàn)代化的產(chǎn)業(yè)新城，增強園區(qū)綜合吸引力和聚集力將有著積極的推進作用。3、項目的建設(shè)，將改變項目停工多年造成的負面影響，是提升弋江區(qū)、高新區(qū)商務(wù)接待能力和招商引資環(huán)境的需要，有利營造親商、安商、富商的招商環(huán)境：該項目的建成，將會一改多年爛尾工程帶來的一系列負面影響，極大改善城市面貌和城市形象。該項目的定位在弋江區(qū)和高新區(qū)都具有一定的前瞻性，將大大提高蕪湖高級商務(wù)接待能力方面的不足，也會有效增強蕪湖城市的吸引力和輻射力，助力蕪湖現(xiàn)代化城市建設(shè)，“蕪湖都市圈”生活配套服務(wù)設(shè)施的日益成熟也將帶給投資商對弋江區(qū)和高新區(qū)發(fā)展的信心，有利于豐富高新區(qū)“產(chǎn)城一體化”內(nèi)涵，是所在區(qū)商務(wù)接待水平和招商引資吸引力的一個品質(zhì)上的有力提升，有利于可持續(xù)經(jīng)濟建設(shè)，對營造親商、安商、富商的招商引資環(huán)境有著直觀的良好形象。4利于構(gòu)建和諧社會：該項目的建設(shè)，可為弋江區(qū)和高新區(qū)經(jīng)濟建設(shè)產(chǎn)生較大的拉動作用，項目稅收貢獻明顯，將間接地為當?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施建設(shè)和民生惠民工程起到一定的財政支持。同時，因為項目建設(shè)和運營管理的需要，將會為社會提供一定的就業(yè)崗位，緩解社會就業(yè)壓力。項目的建設(shè)將消除爛尾工程帶來的負面影響和不安全、不穩(wěn)定因素，能有效提升高創(chuàng)業(yè)環(huán)境，促進弋江區(qū)和高新區(qū)的物質(zhì)文明建設(shè)，有利于和諧社會的構(gòu)建，將為打造“美麗蕪湖”“宜居蕪湖”“智慧蕪湖”“幸福蕪湖”起到一定的推動作用。5以及促進城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和總體規(guī)劃建設(shè)：該項目的建設(shè)，將提升弋江區(qū)和高新區(qū)在文化、商業(yè)等業(yè)態(tài)方面的豐富性，形成空間分布合理、產(chǎn)業(yè)層次清晰、特色優(yōu)勢突出、服務(wù)便捷高效的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，商業(yè)的繁榮將助力弋江區(qū)和高新區(qū)實現(xiàn)“服務(wù)經(jīng)濟”與“工業(yè)經(jīng)濟”雙輪驅(qū)動，使高新區(qū)版塊成為蕪湖城市的有效互補和功能延伸，對于國家級高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的建設(shè)和可持續(xù)發(fā)展有著積極的示范意義。另外，該項目的建設(shè)將進一步完善城市的基礎(chǔ)設(shè)施布局，有利于城市總體規(guī)劃建設(shè)的實施，對蕪湖城市品質(zhì)的整體提升將具有明顯的實際意義。第三章 項目建設(shè)環(huán)境分析一、地理環(huán)境該項目所在城市---蕪湖，位于安徽省東南部，處在長江南岸，青弋江與長江匯合處，北與合肥市、馬鞍山市毗鄰，南與宣城市、池州市接壤，東與馬鞍山市、宣城市相連，西與銅陵市交界。蕪湖市域面積6026平方公里，其中：市轄區(qū)面積1491平方公里。全市戶籍人口144.9842家級綜合保稅區(qū)，11個省級開發(fā)區(qū)。2015（技術(shù)84514139個，11111（工程1522個。院士213441（試點120217家，其中國家級孵化器2家。蕪湖是全國文明城市、國家園林城市，安徽省副中心城市、次中“雙核"長三角經(jīng)濟協(xié)調(diào)會成員城市，合蕪蚌自主創(chuàng)新試驗區(qū)城市。蕪湖也是國務(wù)院批準的沿江重點開放城市皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)“雙核”之一。蕪湖先后榮獲中國優(yōu)秀旅游城市、魅力中國外籍人才特別關(guān)注的八大城市、中國最佳休閑城50年創(chuàng)新能力最強的25個中國大陸城市、中國大陸最佳商業(yè)城市百強等等。蕪湖屬亞熱帶濕潤季風氣候，氣候特點四季分明，具有典型的江南城市風光，是一座十分宜居的城市。蕪湖沒有沿海沿邊、毗鄰特大中心城市的區(qū)位優(yōu)勢，沒有能源、102015家，馳名世界的海螺水泥、奇瑞汽車都誕生于此。汽車、電子電器、電線電纜、材料四大支柱產(chǎn)業(yè)形成集群，機器人、新型顯示器、輕型飛機及航空發(fā)動機、現(xiàn)代農(nóng)機、節(jié)能環(huán)保等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)形勢喜入過千億元。蕪湖擁有亞洲最大高科技主題公園---“方特歡樂世界”，蕪湖是亞洲最大的空調(diào)生產(chǎn)基地，中國領(lǐng)先的機器人自主研制基地。蕪湖與合肥，成為安徽發(fā)展“雙核”，與長三角其他城市的經(jīng)濟互補性也很強，蕪湖的后發(fā)優(yōu)勢正漸漸被激發(fā)出來，經(jīng)濟發(fā)展前景廣闊。二、經(jīng)濟環(huán)境12457.3210.3%282120.024.3%1540.60億元，增10.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值796.70億元，增11.0%67592GDP3位。2、財政收入：2015年，我市全年實現(xiàn)財政收入470.01億元，比上年增長10.3%，其中，地方財政收入263.47億元，增長12.8%。32709.191417.87中，第一產(chǎn)業(yè)投資100.63億元，增長50.7%；第二產(chǎn)業(yè)投資1359.5115.8%1341.541249.058.5%452.845.5%。4、市場價格：2015年，我市城市居民消費價格漲1.1%，其中食品類價格上漲2.1%。城市商品零售價格比上年上漲0.1%8.4%。5、工業(yè)生產(chǎn)：我市全年年主營業(yè)務(wù)收入2000萬元以上工業(yè)企業(yè)（以下簡稱規(guī)模以上工業(yè)）實現(xiàn)增加值1441.87億元，比上年增長10.4%5345.38長4.6%；利潤總額332.19億元，利稅總額620.43億元，分別比上年增長10.1%6.0%336.9%。6、建筑業(yè)：2015年末具有資質(zhì)等級的總承包和專業(yè)承包建筑業(yè)企業(yè)252420.252.8%屋建筑施工面積2241.26萬平方米，比上年減少472.09萬平方米；房1141.6676.96萬平方米。7、招商引資：2015年我市新批外商投資企業(yè)24家，合同利用外資6.14億美元。全年實際利用外資23.00億美元，比上年增長13.1%，實際利用內(nèi)資2815.9億元，增長4.5%，其中省外資金2047.39億元，增長5.6%。截止2015年底，全市共有41家境外世界500強企業(yè)在蕪投資項目47個，其中來自美國的境外世界500強企業(yè)12家，投資項目14個。8、園區(qū)建設(shè)：2015年全年省級及以上開發(fā)區(qū)完成固定資產(chǎn)投資1654.4763.871636.48億元，實際利用外商直接投資19.40億美元；區(qū)內(nèi)規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)總產(chǎn)值4880.61億元，比上年增長8.8%。92548.68年初增加227.89億元，其中，非金融企業(yè)存款1003.18億元，比年初增加59.55億元；住戶存款1312.75億元，比年初增加154.78億元。全市全年完成直接融資283.40億元。10239981451537.6均可支配收入29766元，增長8.7%；人均消費支出17504元，增長6.8%；人均住房建筑面積34.6平方米。159641035341.735.9%0.737.6%1.1個百分點。三、交通環(huán)境蕪湖是華東第二通道，也是華東地區(qū)僅次于上海和南京的第三大綜合交通樞紐，承東啟西，臨江達海，區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通發(fā)達，孫中山先生就曾稱蕪湖“1876（而過，擁有194公里的長江岸線優(yōu)勢，蕪湖港是長江逆流而上最后一46個國家和地區(qū)。1、航空：從項目地到南京祿口機場僅90公里，70分鐘車程；到合肥新橋機場200公里，2小時車程。蕪湖宣城機場在建，從項目地到該機場僅40公里，半小時車程。2、鐵路：蕪湖現(xiàn)有5條鐵路、2條高速、2條國道在境內(nèi)交匯，寧安、京福、商合杭、皖贛等4條高速鐵路、4條鐵路電氣化改造全部建成后實現(xiàn)鐵路30分鐘到南京、合肥，1小時到杭州，1.5小時到上海，3小時到武漢，4小時到北京、福州等國內(nèi)20余個省會城市。（全國地級市最大站站、南陵站、弋江站、繁昌西站“一主六副”的客運站格局。3、主要公路：205國道（河北秦皇島山海關(guān)-廣東深圳、318道（上海-西藏樟木、329國道（浙江舟山-河南魯山、347國道（蘇南京-青海德令哈、236國道（安徽蕪湖-廣東汕尾。4、高速公路：蕪合高速（G5011、寧蕪高速（G4211、滬渝高速（G50、溧蕪高速（S28、銅南宣高速（S32速（S11、北沿江高速（S22。隨著我市高鐵、高速網(wǎng)絡(luò)的日臻完善，以及蕪宣機場的開通，也標志著我市的大交通格局正式形成，其對蕪湖樓市和商業(yè)也必然會有較大的促進作用。四、政策環(huán)境1、國家政策層面：（1）2016年1月1日開始執(zhí)行新的公積金貸款利率。利率由原4.25%3.25%40購房消費。土地可能入市。農(nóng)地入市進入市場，另外農(nóng)民享受的進城政策還會進一步提高，比如基地抵押，農(nóng)地抵押等等，這樣就會催生家庭農(nóng)場和農(nóng)民進城兩項工作，也就是說農(nóng)民進城也有點小資本了。219日，財政部、國家稅務(wù)總局和住房城鄉(xiāng)建設(shè)901%的稅率征收契稅；90平米以上的減按1.5%的稅率征收契稅。購買第901%902%的稅率征收契稅。另外，營業(yè)稅政策方面，個人將購買不足2年的住房對外銷售的全額征收營業(yè)稅，個人將2年以上(2年)的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。隨著國家針對房地產(chǎn)多種利好政策的出臺，各方都預(yù)測房地產(chǎn)市場未來市場走向會趨于緩和，前景看好。從國家層面政策來看，將有利于降低購房成本，增加購房需求，加快庫存去化，尤其會降低庫存量較大的三四線城市的樓市風險。在未來財稅政策和貨幣政策雙管齊促進樓市繁榮的主要政策方向。2、市級政策層面：我市堅持“控供給、促需求、調(diào)結(jié)構(gòu)”基本調(diào)控思路，在棚改征收、人才購房、支持農(nóng)民進城等多方面綜合施策，突出政策引導，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、整體規(guī)劃、協(xié)力推進，適時采取有效措施，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。促進棚改與房地產(chǎn)市場聯(lián)動：為加快棚改資金轉(zhuǎn)化為商品房實際購買力，我市在全省率先搭建了蕪湖房產(chǎn)超市·購房及辦理手續(xù)。同時，給予棚改居民購買商品住房契稅補助和公積金貸款優(yōu)惠政策，促進棚改征收與商品房市場形成聯(lián)動效應(yīng)。堅持人才優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略，推進人才購房補助政策：我市始終把人才資源作為第一資源，堅持人才優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略，對高校畢業(yè)生、專業(yè)技術(shù)人才購房給予契稅補貼和安家補助，具體為：對本科及以上學歷高校畢業(yè)生或具有技師級以上職業(yè)資格、中級及以上專業(yè)技術(shù)職務(wù)的人才，其購房補助標準為所購房屋需繳納房產(chǎn)契稅和2萬元安家補助的總額；?？茖W歷高校畢業(yè)生或具有高級工職業(yè)資格、初級專業(yè)技術(shù)職務(wù)的人才，其購房補助標準為所購房屋需繳納房產(chǎn)契稅的50%和1萬元安家補助的總額。多管齊下，引導有穩(wěn)定就業(yè)的進城農(nóng)民購房：“城郊村”“城邊村”方式，引導農(nóng)民到城市購房。二是將進城務(wù)工農(nóng)民納入住房公積金制度范圍，對行政區(qū)域內(nèi)進城務(wù)工及從事自由職業(yè)的農(nóng)民，均可申請辦理繳存住房公積金。科學控制土地供應(yīng)規(guī)模：按照以需定量、供需平衡原則，對房地產(chǎn)的需求量、供給量按區(qū)域和物業(yè)類別進行分析研究，以此確定下一年度土地供應(yīng)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、區(qū)域分布。提振房地產(chǎn)市場投資信心：市區(qū)所有房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目均可在繳納建設(shè)工期保證金后用商品房抵押替換、調(diào)整企業(yè)所得稅計稅毛利率以及通過增加撥付節(jié)點、保函置換方式完善商品房預(yù)售資金監(jiān)管等措施，進一步緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力，提振開發(fā)企業(yè)投資信心。優(yōu)化商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)：一是控制商業(yè)、辦公上市量，引導開發(fā)企業(yè)增加高品質(zhì)、個性化商品住房供應(yīng)。二是通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國家和省支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目用途的開發(fā)建設(shè)，促進其他產(chǎn)業(yè)投資。有效刺激房地產(chǎn)市場消費：一是為進一步化解房地產(chǎn)庫存，滿足居民不同層次的住房需求，4%50%的補助；二是進一步放寬公積金貸款條件，有效發(fā)揮住房公積金制度的作用，刺激房地產(chǎn)市場即期需求，今年我市連續(xù)放寬住房公積金貸款政策，采取降低首付比例、提高貸款額度、延長貸款期限、放寬改善性住房貸款、異地繳存人在我市購房貸款等措施，加大住房公積金貸款發(fā)放?！颁N售面積小幅上升，開發(fā)投資新開工企穩(wěn)，商品房價格平穩(wěn)”以降息降準為主要手段的貨幣政策支持力度有望進一步加大，購房需求將有序釋放，商品房銷售面積有望小幅上升。供應(yīng)方面，銷售增長預(yù)期將促使房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積企穩(wěn)回升。價格方面，房地產(chǎn)市場仍將以商品房去庫存為主，預(yù)計全年價格保持平穩(wěn)。從中長期看，房地產(chǎn)仍將是我市重要的經(jīng)濟增長點，隨著城市建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展，以及城鎮(zhèn)化的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍有大量市場需求和商機。蕪湖的樓市政策較全國其他城市一直較為突出，也將為我市房地產(chǎn)市場注入持久動力。據(jù)悉我市在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場方面還將繼續(xù)發(fā)力，政府的下一步工作措施主要體現(xiàn)在以下幾點：完善既有政策，做好政策儲備：嚴格落實國家調(diào)控政策，完善我市房地產(chǎn)政策，深入推進棚改貨幣化安置，提高棚戶區(qū)改造項目貨幣化安置比例，消化市場存量；同時搶抓國家穩(wěn)定住房消費系列利好政策機遇，針對農(nóng)民工市民化這一新的市場需求點，從戶籍制度、財稅、信貸、公積金等方面出發(fā)做好政策儲備工作。調(diào)控商業(yè)地產(chǎn)，化解高庫存：著力優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)布局和功能，通過整合市場優(yōu)質(zhì)資源來盤活現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)存量。對已建成的商業(yè)地產(chǎn)項目，加大政府貼稅、貼息政策支持力度，鼓勵企業(yè)自持物業(yè)招商引進新型業(yè)態(tài)；對未開發(fā)的商業(yè)業(yè)態(tài)，引導企業(yè)進行業(yè)態(tài)布局、商業(yè)功能的調(diào)整，使之最大程度的符合市場需求。加快推進住房租賃市場發(fā)展，完善住房供應(yīng)體系：積極推進租賃服務(wù)平臺建設(shè)，為租賃市場供需雙方提供高效、準確、便捷的信息服務(wù)。大力發(fā)展住房租賃經(jīng)營機構(gòu)，完善公共租賃住房制度，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有房源向社會出租。解決不同層次居民住房需求，完善住房保障體系，提高資源利用效率。加大信貸投放，支持居民住房貸款和房企融資需求：督促各銀行業(yè)金融機構(gòu)千方百計籌措資金，加大信貸投放，落實房地產(chǎn)差別化信貸政策，嚴格執(zhí)行首套房貸款利率和首付比例優(yōu)惠政7加大對普通住房的信貸支持，支持居民家庭自住和改善性住房貸款需求。各商業(yè)銀行要積極爭取開發(fā)貸款額度，優(yōu)先保障普通商品住房開發(fā)項目合理融資需求，提高貸款授信審批效率。加強房地產(chǎn)市場聯(lián)動監(jiān)管：建立城鄉(xiāng)建設(shè)、財政、國土、規(guī)劃、稅務(wù)等多部門信息共享機制，加強房地產(chǎn)行業(yè)誠信體系建設(shè)，嚴肅查處房地產(chǎn)開發(fā)和交易環(huán)節(jié)中違法違規(guī)行為，努力營造監(jiān)管有力、市場有序、企業(yè)誠信、行為規(guī)范的房地產(chǎn)市場環(huán)境。加大輿論宣傳引導：市報業(yè)集團、廣播電視臺等主流媒體開辟專欄、召開新聞發(fā)布會穩(wěn)定市場預(yù)期，引導消費者理性購房，避免人為炒作，防止虛假信息誤導消費者。加大對蕪湖城市形象宣傳，為我市房地產(chǎn)市場發(fā)展營造良好的輿論氛圍。第四章 項目場地條件分析一、區(qū)位條件該項目位于蕪湖市弋江區(qū)九華南路與峨山東路交匯處，蕪湖高新開發(fā)區(qū)的北端。隸屬蕪湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)管轄，是高新區(qū)的核心地塊和對外形象的窗口。該項目東與蕪湖市汽車客運南站一路之隔，北與（5.3萬人（占410畝3以項目地塊為中心設(shè)置4公里半徑，車行時間5分鐘以內(nèi)的商圈覆蓋。該項目商圈覆蓋了蕪湖高校園區(qū)，有安師大、皖醫(yī)、蕪湖職院10（在該項目的對面開工建設(shè)；蕪湖高新開發(fā)區(qū)600多家企業(yè)和服務(wù)外10萬人；柏莊春暖花開、上林春天里、弋江家園、2050二、交通條件G205（九華南路G236（山東路構(gòu)的主干道，車流量和人流量都較大。這里是南陵縣、涇縣、青陽縣等地人來往蕪湖的必經(jīng)之路，也是部分蕪湖縣、繁昌縣等地人來往蕪湖的主要交通道路之一。蕪湖南高速公路出入口距離項目地僅8.5公20510分鐘即可抵達。205南北走向，是連接蕪湖市中心和南陵縣、蕪湖縣等地的重要干道；峨山東路是236國道的重要組成部分，雙向八車道，高等級瀝青路面，東西走向，與即將通車的澛港大橋連接是蕪湖市中心和三山區(qū)、繁昌縣的重要干道。隨著蕪湖快速通道升級改造，尤其是205國道快速化改造，將極大改善項目周邊道路的通行條件，縮短了來往項目地的行“城鄉(xiāng)一體化”分鐘車程即可到達蕪湖中心城區(qū)，40分鐘到達蕪湖縣城、繁昌縣城，1小時到達南陵縣城。蕪湖軌道交通（地鐵2016山，往北連接國家級蕪湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，將緊鄰該項目旁邊設(shè)置一座站臺（峨山路站，2020年前即可開通運營。-南陵-繁昌-無為-產(chǎn)業(yè)集中區(qū)的城際鐵路，尤其是大工山路蕪湖城南過江隧道的建成開（3公里路程和交通的便捷性，也將進一步擴大蕪湖的外來人口流動量和該項目商圈的輻射范圍，吸引一江之隔的無為縣消費群體來到蕪湖市區(qū)置業(yè)、創(chuàng)業(yè)、消費。三、場地條件該項目地塊四至清晰，界限分明，場地規(guī)整、平坦。東西長度353米，南北寬度249米，占地總面積125333平方米（折合為188畝。127米寬的次出入口，出入口都門朝峨山東路，車輛出入方便。場地內(nèi)水通、電通、路通，“安全生產(chǎn)”的建設(shè)標準，施工現(xiàn)場構(gòu)建有約2000平方米的活動板房，分為辦公區(qū)、生活區(qū)和生產(chǎn)區(qū)，全硬化地面，綠化等附屬配套設(shè)施齊全。沿紅線范圍四至圍墻（廣告墻）完整、美觀。項目場地現(xiàn)狀：A座、B座樁基施工已經(jīng)全部結(jié)束，C座、D座基礎(chǔ)施工已經(jīng)完成約4分之一。塔吊等施工設(shè)備到位?，F(xiàn)場環(huán)境和場地條件完全符合施工要求。四、用地規(guī)模1、項目占地總面積：125321平方米（188畝。其中，一期用地面積：28664平方米（折合43畝）占用地總面積的22.87%；二期用地面積：43329平方米（折合65畝，占用地總面積的34.57%；三期用地面積：53328平方米（80畝，占用地總面積的42.55%（預(yù)留發(fā)展用地。第五章 項目定位及建設(shè)方案一、總體定位如今，單一硬性地訴求項目所帶來的功能性利益是不會吸引到目標消費者的注意與興趣的?，F(xiàn)在的人們既注重生活的品質(zhì)又追求生活的品位，都期望能夠享受到便捷的交通、繁華的商業(yè)、高雅的文化、優(yōu)美的環(huán)境和個性化的服務(wù)。另外，在當前國民經(jīng)濟高速發(fā)展的時代背景下，社會對現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的需求越來越急迫，人民群眾享受現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的需求也越來越強烈。如果沒有符合時代需求的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，就談不上一個城市宜居的品質(zhì)和幸福感，精神文明和物質(zhì)文明也就會大打折扣。所以，正是基于上述目標消費者的心理特征和社會需求，該項目將通過商業(yè)、地產(chǎn)和現(xiàn)代社會服務(wù)業(yè)的互通互補，打造一個集高（SOHO的、時尚的、和諧的蕪湖地區(qū)一流的高端商住和現(xiàn)代服務(wù)綜合體。該項目本著“超前新概念、規(guī)劃高起點，實施高質(zhì)量、建設(shè)高標準”的原則，放眼大蕪湖，優(yōu)化資源配置，豐富業(yè)態(tài)，除了二期現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項目，一期將引進“高（高端、精（精品、新（新科技、奇（奇特”（SOHO動弋江區(qū)和高新區(qū)調(diào)整優(yōu)化發(fā)展結(jié)構(gòu)，幫助園區(qū)企業(yè)拓展發(fā)展空間，加快高新區(qū)“產(chǎn)城一體化”建設(shè)和蕪湖人才戰(zhàn)略的實施，并充分利用這一載體的商業(yè)集聚效應(yīng)，提升蕪湖市現(xiàn)代化社會服務(wù)的質(zhì)量和能力，助推我市社會經(jīng)濟全面發(fā)展。二、開發(fā)思路該項目計劃分三期開發(fā)建設(shè)，原和瑞公司巳建項目列為一期，暫（SOHO““九龍灣廣場便捷的生活環(huán)境。與周邊同類項目具有較為明顯的風格差異、功能差異、定位差異，避免趨同性，樹立獨具品牌形象，且具有一定影響力的商住項目。三期以社會服務(wù)產(chǎn)業(yè)為主，具體業(yè)態(tài)內(nèi)容待一期項目成熟后，根據(jù)市場需求和政策導向另行規(guī)劃建設(shè)（本報告書暫不贅述。三、二期規(guī)劃設(shè)計指標1、二期用地面積：43411平方米。2、容積率：4.36（最終以規(guī)劃局指標為準。四、二期建設(shè)內(nèi)容1球酒店集團，中國是其希望之地。盡管在世界其它地區(qū)面臨困境，但全球大部分的大型連鎖酒店集團還是大舉擴張在華業(yè)務(wù)，并且頻頻進入中國的三、四線城市。該項目計劃通過招商引進如萬豪國際、威斯汀、喜達屋等國際知名連鎖酒店入駐，以此提升蕪湖的旅游和商務(wù)接待能力，提升蕪湖的城市品質(zhì)與承載力。25.0米的Young（年輕）風格、智能化的精英創(chuàng)業(yè)公寓（SOHO，居家辦公兩相宜，這對于那些在蕪湖，尤其是弋江區(qū)和高新區(qū)工作或創(chuàng)業(yè)的，尤該產(chǎn)品擬建立“生活服務(wù)管家”等智能居家系統(tǒng)，致力打造中國第一個“互聯(lián)網(wǎng)+家”使得它的買賣不占用普通住宅的名額，也就是說可以享受不限購不限貸的政策，這也是其作為該項目主打產(chǎn)品的重要依據(jù)。3體更為寬泛，即適合年輕人居住，也適宜老年人居家養(yǎng)老。4重點引進輕奢、高端、時尚品牌入駐，充分突出國際化商業(yè)形象和潮氛圍；以及主題餐酒吧、創(chuàng)意餐吧、潮牌、PSP、設(shè)計師品牌（私人訂制進蕪湖第一家水幕電影院、蕪湖第一家3D水族館…以此吸引人氣和擴大商圈影響力、輻射力。（室內(nèi)街區(qū)小面積商鋪為網(wǎng)商提供客戶現(xiàn)場體驗的實體展示空間，街區(qū)建立大數(shù)O2O賣體驗”“賣服務(wù)“網(wǎng)購+體驗”、線上線下互動的網(wǎng)絡(luò)購物模式。該項目商業(yè)區(qū)將充分利用有效空間，設(shè)置獨具運動風尚的空中網(wǎng)球場、空中卡丁車、空中沙灘排球等運動健身項目和空中花園（空中休閑茶室等），還將設(shè)置室內(nèi)運動健身、休閑娛樂等項目。同時配套K生保健等各種生活服務(wù)配套設(shè)施。五、二期建設(shè)規(guī)模1、經(jīng)過專業(yè)規(guī)劃設(shè)計，二期項目地上建筑面積：166649.82平方米其中：1、A座、B座精英創(chuàng)業(yè)公寓：49529.82平方米；2、C座知名連鎖酒店：20880.88平方米；3、D座高端養(yǎng)生公寓：20880.88平方米；4、商鋪：75360平方米。5、地下建筑面積：30247.75平方米。6、計容面積：189226.72平方米；7、建筑占地面積：20917平方米；8、容積率：4.36（最終以規(guī)劃局指標為準；9、建筑密度：48.18%。六、規(guī)劃及建筑設(shè)計思路““新城市主義”創(chuàng)造宜商、宜業(yè)、宜居的現(xiàn)代商住環(huán)境。在充分考慮社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益的同時，使整個項目達到功能組織合理、用地配置得當、結(jié)構(gòu)清晰、道路暢通、配套齊全等要求，同時具有鮮明的科技特色和時代氣息。項目應(yīng)注重建筑卓爾不群的特色與可識別性，容易讓路過的人產(chǎn)生較為深刻的記憶性。通過地塊整體布局、空間組合、園林環(huán)境、公用設(shè)施等，為蕪湖提供一個可透視的具有時代風貌、商業(yè)氛圍濃郁的建筑群。1、獨具匠心的平面規(guī)劃：ABCD主體建筑，其中，A座精英智能創(chuàng)業(yè)公寓（26F）和C座知名連鎖酒店組成東區(qū)組團，B座精英智能創(chuàng)業(yè)公寓D作為分割，形成即相互統(tǒng)一又相對獨立的商業(yè)和居住空間。主出入口位于兩個組團中間，同入口廣場連成一體，與兩個次出入口和地下停車場出入口全部設(shè)置在峨山東路一側(cè)，形成項目最主要的室外景觀區(qū)和室外休閑區(qū)。沿峨山東路一側(cè)設(shè)置地面停車位和立體景觀、綠化，以及品牌、導購標識，建筑四周為環(huán)形消防通道。二期與三期用地之間設(shè)置立體綠化分割帶，增加項目美觀的綠化環(huán)境。商業(yè)、酒店、公寓通道（出入口）獨立設(shè)置，主要采取裙樓商業(yè)（動態(tài)環(huán)境）、主樓居家（靜態(tài)環(huán)境）的格局，每幢主樓與功能區(qū)之間互不干擾，各成體系。并充分考慮各樓棟的景觀和朝向，以先景觀后朝向為原則盡量照顧各幢樓宇的均好性。建設(shè)單位將自行投資在峨山東路新建人行天橋一座，以方便高新園區(qū)師生及消費人群安全、便捷地進入消費、娛樂。2、現(xiàn)代時尚的景觀建筑：本著“安全、實用、美觀、經(jīng)濟”的原則，采用現(xiàn)代主義的設(shè)計手法，以景觀建筑的形式創(chuàng)造商業(yè)、居住建筑空間，以順應(yīng)地勢的建筑形式和個性化的色彩運用突出建筑的朝氣蓬勃、高貴祥和、卓爾不群和時代氣息。所有建筑遵循“節(jié)能、環(huán)保、高效、智能”的原則，采用現(xiàn)代主義的設(shè)計手法，表現(xiàn)現(xiàn)代感的外形和明顯的識別性，充分反映蕪湖城市經(jīng)濟水平和發(fā)展速度，具有一定的代表性。該項目主要分為四幢主體建筑，二幢26層的精英智能創(chuàng)業(yè)公寓（A座和B座），一幢17層的知名連鎖酒店（C座）和一幢17層的高端養(yǎng)生公寓（D座）。每二幢以裙樓組合為一個獨立的建筑組團，設(shè)置地下人防和地下停車場。3、室內(nèi)戶型設(shè)計該項目商業(yè)由大框架結(jié)構(gòu)的購物商場和獨立商鋪組成，其中商鋪又由品牌旗艦店、一般商家、創(chuàng)業(yè)型小鋪構(gòu)成，面積根據(jù)空間結(jié)構(gòu)合理設(shè)計，即能滿足大品牌招商的需要，又能迎合“萬眾創(chuàng)業(yè)”小賣家低投入的現(xiàn)實需求。商業(yè)區(qū)的整體布局突出國際化、時尚、輕奢的現(xiàn)代商業(yè)特征，將考慮應(yīng)用超前的設(shè)計手法展現(xiàn)不與人同、超越時代感的1876計值得該項目參考。隨著人們居住生活水平的提高，人們對居住空間與質(zhì)量提出了更高的要求，同時科學技術(shù)的進步也為住宅的發(fā)展提供了保障，因此追求健康住宅乃至生態(tài)住宅成為了人們的居住目標。該項目公寓產(chǎn)品將體現(xiàn)Young（年輕）風格、智能化和“舒適、健康、高效、美觀”的特征。公寓按照5米跳高設(shè)計，打造品質(zhì)、品味兼具的“微復式”居住空間，突出“買一戶得兩戶”的賣點，進行精裝設(shè)計，讓業(yè)主拎包入住。公寓內(nèi)部戶型設(shè)計遵循實用性、安全性、經(jīng)濟性、靈活性、藝術(shù)性和智能化的原則，功能空間合理，分區(qū)明確，關(guān)系緊湊，部分功能空間設(shè)置靈活，以適應(yīng)家庭生命周期變化與年輕人群居住要求，日照間距合理，通風采光良好，空氣流通。4、科學流暢的交通組織：該項目主出入口面向峨山東路（G236）（車行+左右進出，方便停車，實現(xiàn)人車分流。樓內(nèi)外所有出入口、通道按照規(guī)范標準，保證出行通暢、方便、快捷，并符合消防和緊急疏散要求。5、相映成趣的景觀設(shè)計:環(huán)境景觀設(shè)計注重與城市空間、建筑物的聯(lián)系與呼應(yīng)，尤其注重峨山東路一側(cè)的整體視覺效果和藝術(shù)性，力圖打造一個環(huán)境、建筑與人之間和諧相融的現(xiàn)代化商住社區(qū)。區(qū)內(nèi)綠地以喬木、灌木和草坪為主要的環(huán)境構(gòu)成要素，構(gòu)筑富有商業(yè)氣息和人文品味的景觀小品，點綴各種花卉、樹木，營造立體的群落景觀綠化效果。出入口主廣場的規(guī)劃設(shè)計既能滿足商業(yè)活動要求，也滿足居家活動要求，表現(xiàn)出自然、休閑、交往與環(huán)境審美、藝術(shù)品味的特點，營建適宜的商業(yè)和活動空間。作為項目最主要的活動休閑區(qū)域和項目的“九龍珠”（目LOGO）作為“九龍灣廣場”的標志性主題雕塑，給人以視覺和心靈上的震撼，進而達到提升項目整體環(huán)境質(zhì)量和品質(zhì)、品味的目的。6、富于人性的社區(qū)配套：小區(qū)內(nèi)將配套設(shè)置社區(qū)生活（鄰里）交流中心、保?。B(yǎng)生）會館、物業(yè)（公共）服務(wù)中心、衛(wèi)生服務(wù)站、社區(qū)（業(yè)主）中心、文體活動館及其它便民設(shè)施，大力發(fā)展更加人性化的大數(shù)據(jù)互聯(lián)網(wǎng)物業(yè)和公共服務(wù)系統(tǒng)。停車位根據(jù)入住戶數(shù)按標準比例設(shè)置。7、先進實用的智能（大數(shù)據(jù)）設(shè)計：90的建設(shè)和發(fā)展，該項目將重視以智慧型生態(tài)商住綜合體為設(shè)計理念，大力應(yīng)用高端智能化設(shè)備和系統(tǒng)，致力打造蕪湖地區(qū)第一個“互聯(lián)網(wǎng)+家”，“高端化、智能化、生態(tài)化”宜居、宜業(yè)的智能型人文生態(tài)商住社區(qū)。該項目致力打造蕪湖第一個真正意義上的智慧型生態(tài)社區(qū)。該項目將通過利用現(xiàn)代通信網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、自動控制技ICO2O“三位一體”服務(wù)和管理集成系統(tǒng)。公寓產(chǎn)品將重視設(shè)計、建立“生活服務(wù)管家”系統(tǒng)，其面向O2O提供生活繳費、醫(yī)療養(yǎng)老、周邊商圈、智能家居、家庭安防、家庭娛樂等服務(wù)。居民只要通過手機操作，即可實現(xiàn)保安、保修、購物、配送等各項智能化服務(wù)。該系統(tǒng)還將與市政、水電氣、醫(yī)院、學校等終端鏈接，使居民在家通過智能手機等終端設(shè)備，即可享受到智慧型社區(qū)、智能化生活帶來的便捷性、舒適性和幸福感。同時，該項目還將打造中國第一個專業(yè)性的網(wǎng)購體驗街區(qū)和商業(yè)大數(shù)據(jù)平臺系統(tǒng)，促進入駐商家利用電子商務(wù)的優(yōu)勢擴大銷售渠道。8、人性化的無障礙設(shè)計：每個單體和功能區(qū)的出入口都將設(shè)置無障礙通道，建立人性化的消費和居家環(huán)境。9、創(chuàng)新節(jié)能建筑空間：該項目建筑框架填充墻采用輕質(zhì)、保溫、隔音性能優(yōu)越的加氣砼砌塊新型墻體材料。外墻門窗應(yīng)用節(jié)能性能好的塑鋼中空玻璃門窗。建筑外墻應(yīng)用新型集成外墻外保溫面磚。屋頂則是將擠塑聚苯乙稀泡沫塑料板作為主要隔熱材料,從而改善住宅區(qū)的熱舒適環(huán)境，達到人們生活、工作的熱舒適要求。七、土地取得方式近日，安徽省出臺的《關(guān)于貫徹落實加快調(diào)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)方式促升級行動計劃的實施意見》中提出：鼓勵盤活存量、閑置和低效利用土地，規(guī)定以協(xié)議方式取得的國有工業(yè)用地，取得出讓方和市、縣規(guī)劃部門的同意，可以改為商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用途。在簽應(yīng)以變更時的土地市場價格補交出讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更“四督四?！保ǘ叫陆ūｉ_工、督續(xù)建?？⒐?、督竣工保達產(chǎn)、督儲備保轉(zhuǎn)化）推進機制，著力提高開工率、竣工率、達產(chǎn)率和轉(zhuǎn)化率。根據(jù)《意見》精神，為了優(yōu)化高新區(qū)的土地利用結(jié)構(gòu)和提升土地效益水平，助力高新區(qū)“產(chǎn)城一體化”建設(shè)，更好地服務(wù)社會、服務(wù)園區(qū)，消除土地閑置、工程爛尾的負面影響，該項目擬將地塊原工業(yè)用地性質(zhì)轉(zhuǎn)為商業(yè)用地性質(zhì)。土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)換過程將嚴格遵守國家和地方的相關(guān)政策和辦理程序，在政府部門的大力支持下，依法依規(guī)做好（變更地早日重新開工、早日投產(chǎn)、早日收益。該項目工業(yè)轉(zhuǎn)商業(yè)用地面積先期以二期用地為主，一期、三期用地性質(zhì)暫時保持原狀。二期工轉(zhuǎn)商用地面積43329平方米（折合65畝。第六章 市場前景分析一、商業(yè)市場前景蕪湖居華東中心位置，承東啟西，連南接北，居中靠東，臨江近海，與國內(nèi)最具活力的長三角地區(qū)地域相鄰、文化相通。以蕪湖為中346“長江經(jīng)濟帶”旅游、商務(wù)、居家、創(chuàng)業(yè)、投資的發(fā)展都將越來越火熱，商機也會越來越多。23998145152015400元，同比增長13.50%，住宿和餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額約25億元，同比增長9.40%。2014年《蕪湖市人民政府關(guān)于加快商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展的實施意見》中指出，到2017年我市的社會消費品零售總額力爭超過1000億元，力爭到2020年，基本形成“功能完備”通過了一系列富有含金量的政策，支持商貿(mào)流通業(yè)加快發(fā)展提升，打造經(jīng)濟升級版。201554省會城市，蕪湖在全國的商業(yè)氛圍還是可見一斑的。隨著蕪湖城市人口和國民經(jīng)濟、消費水平的進一步提升，以及作為安徽三大旅游中心之一的“歡樂蕪湖”旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，蕪湖的商業(yè)機遇前景可觀，雖然有電子商務(wù)的競爭，但是實體商業(yè)經(jīng)濟還是具有其傳統(tǒng)的優(yōu)勢，不是短時間就能夠被顛覆的。二、公