**—土地出讓營銷顧問2006-1-15土地出讓時通常會面臨的問題Issue>在土地出讓過程中，我們的客戶常常會面臨如下問題擬出讓地塊如何定位，它的真實價值在哪里？目標客戶是哪類開發(fā)商？他們在哪里？采用什么方法使真實的市場信息高效地傳播？通過什么渠道和通路與目標客戶進行深度而有效的溝通？地塊的市場價值是多少？目標客戶能接受嗎？如何在經(jīng)濟目標和其他目標之間，如社會目標等實現(xiàn)良性的平衡？為什么會有這樣的困惑？根本原因在于我們沒有把握此類項目的基本市場規(guī)律**研究發(fā)現(xiàn)，關于土地出讓項目，本身是有一些規(guī)律可循的，需要解決以下幾個關鍵性問題：地塊潛在價值的挖掘、包裝定位及市場實現(xiàn)度分析地塊真實信息的有效傳播尋找真實的潛在客戶，通過合適的通路與其進行真實的溝通土地出讓往往存在一定的社會目標，要與其經(jīng)濟目標取得平衡有沒有把握基本的市場規(guī)律？**對此類項目的理解及觀點Opinion>**認為，土地出讓項目應該從多個層面進行市場實現(xiàn)的結構化分析市場實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)政策與行業(yè)發(fā)展地塊價值潛在購買者宏觀層面微觀層面中觀層面宏觀層面——國家產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)發(fā)展

行業(yè)政策、房地產(chǎn)市場表現(xiàn)、企業(yè)態(tài)勢合理價格復蘇階段發(fā)展階段危機階段蕭條階段國家產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)發(fā)展（宏觀層面）以現(xiàn)階段為例國內(nèi)成熟發(fā)展商，保持觀望，拿地謹慎；而外資及部分新進入的開發(fā)商相對樂觀，投資熱情高漲；房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)展到一個比較有爭議的階段。地塊價值認知（微觀層面）土地區(qū)位（繁華度、交通通達度等）城市設施（城市基礎設施、社會服務設施等）環(huán)境優(yōu)劣度（環(huán)境質(zhì)量、自然條件等）其它（人口密度、建筑容積率、城市規(guī)劃等）微觀層面——地塊價值認知四大基本要素潛在購買者分析（中觀層面）中觀層面——潛在購買者分析

潛在購買者核心競爭力和市場期望的不同廣州、深圳珠三角中國香港、外資一線品牌開發(fā)商成本控制、產(chǎn)品創(chuàng)新、品牌支撐強；利潤要求合理快速增長型開發(fā)商成本控制強產(chǎn)品創(chuàng)新較強品牌支撐一般利潤要求合理成本控制、產(chǎn)品創(chuàng)新一般缺乏品牌、利潤要求較高成本控制強創(chuàng)新及品牌一般利潤要求較高二線發(fā)展商成本控制較強產(chǎn)品創(chuàng)新一般無地產(chǎn)品牌成本控制力較差、難以實現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新、無地產(chǎn)品牌、利潤要求高跨行業(yè)財團投資公司成本控制一般產(chǎn)品創(chuàng)新差、無地產(chǎn)品牌舉例：珠三角潛在購買者核心競爭力和市場期望**地產(chǎn)十年實踐總結，開發(fā)商購買意向地塊的KPI體系（關鍵績效指標）KPI體系政府支持力度國家/地方行業(yè)政策土地儲備、年度開發(fā)計劃資金調(diào)動/融資能力房地產(chǎn)市場發(fā)展階段研判開發(fā)能力/收益、風險預期全國戰(zhàn)略布局意向城市區(qū)位/土地用途/規(guī)模宏觀政治/經(jīng)濟環(huán)境內(nèi)因外因區(qū)域市場容量/競爭程度“思路決定出路”，應站在城市與區(qū)域發(fā)展的角度來看土地出讓項目城市未來十年的大戰(zhàn)略、大方針在周邊大區(qū)域的發(fā)展中找到關聯(lián)土地出讓帶來的機遇及對城市未來發(fā)展的影響政治目標經(jīng)濟目標社會目標……土地出讓項目有著共通的要素，也應遵循類似案例成功的操作流程第一階段：地塊規(guī)劃的市場評價與出讓策略第二階段：土地出讓營銷戰(zhàn)略與營銷方案第三階段：土地出讓方案與執(zhí)行程序土地出讓的三個標準化階段第一階段：地塊規(guī)劃的市場評價與出讓策略目標分解：經(jīng)濟目標、社會目標、政治目標、進程控制地塊規(guī)劃分析：功能布局、功能指標、公共配套規(guī)劃條件的市場驗證：初步鎖定開發(fā)商、意向性訪談市場實現(xiàn)分析（宏觀城市數(shù)據(jù)，市場調(diào)查，消費者調(diào)研）規(guī)劃條件（用地功能、規(guī)劃指標等）的調(diào)整建議潛在購買者的初步鎖定土地出讓的合理價格（出讓底價/成交價）政府需要提供的優(yōu)惠政策關鍵研究重點解決的問題第二階段：土地出讓營銷戰(zhàn)略與方案執(zhí)行潛在購買者調(diào)研（購買意向及門檻調(diào)查、開發(fā)企業(yè)選擇）土地出讓營銷方案（營銷背景分析、問題或機會點、行動策略、推廣執(zhí)行計劃）營銷方案執(zhí)行（地塊包裝、媒體推廣、活動營銷）區(qū)域形象定位營銷主題的確定尋找并發(fā)展?jié)撛诳蛻魻I銷策略與方案的制定階段性推廣計劃關鍵研究重點解決的問題第三階段：土地出讓方案與執(zhí)行程序土地出讓方式土地出讓關鍵績效指標（技術標，資信標，商務標）制訂出讓方案與執(zhí)行程序土地出讓的過程執(zhí)行土地出讓方案設計組織實施步驟及內(nèi)容實施過程中的節(jié)點控制關鍵研究重點解決的問題營銷對于促進土地成功出讓，尋找意向購買者的過程中發(fā)揮著重大的價值地塊價值的重新定義，充分挖掘土地的隱性價值地塊的包裝推廣，可以讓意向購買者充分認識到土地的價值多種渠道進行地塊宣傳，進行有效的信息傳播意向購買者的多層面溝通，進行規(guī)劃條件的市場驗證通過一系列的營銷活動，可以創(chuàng)造良好的土地營銷氛圍，進而實現(xiàn)其真正的價值顧問公司可以充分挖掘土地價值，有效利用現(xiàn)有營銷通路，確保土地價值市場實現(xiàn)1、顧問公司擁有大量的潛在客戶資源2、顧問公司以專業(yè)視角解讀地塊，賦予全新的定義3、對土地價值的一系列專業(yè)包裝使價值大幅提升4、通過潛在客戶的“實效營銷”，給予土地于最有效的“欣賞者”手里。顧問公司的選擇是土地成功出讓的關鍵成功要素之一重要地區(qū)的土地（區(qū)域）推廣，一定要選擇經(jīng)驗豐富、資源豐富的品牌專業(yè)公司，只有這樣才能取得高效的回報，降低政府的前期成本（試錯成本）**土地出讓項目成功案例簡介Case>**成功案例項目名稱時間城市項目規(guī)模委托客戶服務內(nèi)容深圳華僑城南部填海區(qū)土地出讓2001深圳290萬平方米深圳市土地房產(chǎn)交易中心土地價值分析、出讓方案、營銷推廣深圳藍色鹽田區(qū)區(qū)域營銷推廣2001深圳鹽田國土局區(qū)域營銷推廣深圳大梅沙J402-0066號土地出讓2001深圳26.8萬平方米鹽田國土局土地營銷推廣深圳香蜜湖B302號地塊土地出讓2001深圳9.3萬平方米深圳房地產(chǎn)交易中心土地營銷推廣深圳寶安區(qū)新中心區(qū)域營銷2002深圳寶安國土局區(qū)域營銷推廣深圳觀瀾土地項目2004深圳11.6萬平方米觀瀾政府土地營銷推廣?？诿利惿惩恋仨椖?005海口219.8萬平方米?？谕恋貎渲行耐恋剡\營、營銷推廣青島城陽區(qū)土地出讓項目2005青島63萬平方米青島城陽區(qū)政府規(guī)劃方案評價及出讓策略、營銷方案及執(zhí)行、招評標方案及執(zhí)行南海獅山組團城市建設招商項目2005南海政府土地營銷推廣深圳華鐘僑城南地部填海主區(qū)土地和出讓項目規(guī)模絡：2.9平武方公里**介型入階段內(nèi)：地塊拍汪賣前的粗營銷推熊廣階段工作成果切：土地價值哄分析土地出仇讓方案營銷計窄劃顧問效砌果：百仕達、反泰華等品稿牌開發(fā)商科進入?yún)^(qū)域成為保開發(fā)熱點誕生“嘆深圳地臣王”深圳藍桐色鹽田伙區(qū)區(qū)域驚營銷推鴿廣項目規(guī)模貼：整體區(qū)域**介入課階段：區(qū)域營銷編推廣工作成續(xù)果：營銷大綱營銷計劃傳播方趟案營銷方案營銷綱丘要行動方禽案主題沙龍顧問效果秤：區(qū)域營襪銷推廣攏，提升念土地價段值萬科、百鐵仕達等品澤牌開發(fā)商巴進入，區(qū)申域內(nèi)房價壇及土地價贏格大幅提曲升深圳大蕩梅沙J跑402造-00股66號坊土地出現(xiàn)讓項目規(guī)斜模：26.糊8萬平恒方米**介入譯階段：地塊拍援賣前的鐘營銷推言廣階段工作成果饞：制定有椅效的營帆銷推廣妹策略；制定了君準確可牛行的營其銷執(zhí)行煤方案；協(xié)助客戶鞠組織土地蹤蝶出讓過程霉中的各個賓營銷推廣切及招標環(huán)裳節(jié)。顧問效果向：該地塊旋以高出匆底價1嚷.7億青，72騾%的增姻幅成功資出讓，血受讓方他為萬科斤地產(chǎn)；片區(qū)后益續(xù)出讓禿的土地奇吸引了桂萬科、廳中海、氧華僑城戰(zhàn)、百仕黑達等大妻批一線刪開發(fā)商沸，目前弄大梅沙睬片區(qū)成奮為房地役產(chǎn)開發(fā)沈的熱點柄區(qū)域，葬住宅價村格一路音飆升至墨800餅0元以舍上。深圳香蜜有湖B30盟2號地塊投土地出讓項目規(guī)泡模：9.3萬精平方米**介壤入階段濕：地塊拍賣棒前的營銷蛙推廣階段工作成果竿：項目營銷替策劃市場調(diào)銳研目標客戶灶篩選市場推體介顧問效果丹：中海、信壇和聯(lián)手以渾9.5億偏元高價拍亞賣成交深圳寶躁安區(qū)新頂中心區(qū)喪區(qū)域營集銷推廣項目規(guī)模珍：整體區(qū)仗域**介入柱階段：整體形矛象定位聲與推廣工作成果佩：營銷方案出讓方案營銷行動品牌形研象的建服立顧問效果與：拉平寶安愁（關外）例與特區(qū)內(nèi)盯（關內(nèi)）裁的地價創(chuàng)寶安收地價的責新高品牌發(fā)展戒商（萬科訂、深業(yè)等電）進入，從此冒打破寶濤安區(qū)封咽閉的房童地產(chǎn)市匙場局面深圳觀瀾任A906輩-028坑5和A9劃06-0腰288號服地塊土地主出讓項目規(guī)笛模：11.6珠萬平方米**介蜜入階段挨：地塊拍嘴賣前的購營銷推朝廣階段工作成專果：活動方案推廣方案媒體宣傳推介書新聞通稿展板內(nèi)憑容顧問效腿果：區(qū)域營銷科推廣，提犁升土地價權值中海、應城建、膀鴻榮源念中航等嫁知名品渠牌進入?？诿罓摞惿惩聊仨椖宽椖恳?guī)模同：219窄.8萬節(jié)平方米**介入趴階段：地塊拍紫賣前的寇營銷推公廣階段工作成果室：完成美麗遍沙土地推普廣營銷方名案制作美魯麗沙土秤地投資累推介冊顧問效果甩：香港新焦世界以將18億藥元地價錫高價拍杜賣競得南海獅山裂組團城市械建設招商園項目項目規(guī)模午：10項城擋市建設招服商項目**介入稠階段：協(xié)助當刪地政府瓦推出1激0項計扎劃總投揪資50積多億元朱的城市扣建設招橡商項目工作成待果：確定營廢銷推廣毀主題制作推燒介手冊協(xié)助聯(lián)系思珠三角房負地產(chǎn)開發(fā)庫知名企業(yè)雖近30家顧問效果?。何烁菇陌偕Ｎ粊碜云湃珖鞯值氐墓と荷虡I(yè)、祝房地產(chǎn)惹等“業(yè)蔽界大亨摩”和新角聞媒體綱記者經(jīng)典案例踢：青島城歪陽區(qū)土地搞營銷推介逢案例針對需要收解決的問陳題，本項撞目的營銷僚策略為－物－愿景價襯值拉動展望城已陽發(fā)展蘆的美好懶愿景吸引國內(nèi)不外知名實隸力開發(fā)商達到項目疾地塊成功且出讓借鑒成飽功的商妥業(yè)發(fā)展訪模式突出地貫塊資源再和完善配他套青島·新溫天地五大晌營銷價值遇點城市背滑景：城郊陽是大盾青島國蠶際化城繭市的副柴都心空港資范源：空辜港對產(chǎn)鉤業(yè)發(fā)展驕的強勁咐拉動發(fā)展模菊式：借茶鑒上海溫新天地桐成功的禿商業(yè)模雷式完善配顧套：完倉善的市問政配套車和基礎炸設施規(guī)模優(yōu)擁勢：近腎千畝凈氏地整體呈出讓營銷價消值點一姥：大青彩島國際觀化城市規(guī)的副都白心黃島青島紅島新的三島往規(guī)劃：青齊島，黃島綿，紅島三誕島布局，平沿海岸線踩一線展開競，生態(tài)間望隔。紅島即城抖陽，規(guī)劃梨定位為：覆北部高端命產(chǎn)業(yè)服務訂中心，海墊洋科技副均中心，旅娃游度假基桌地，青島迎出口加工佩基地，東箭部流亭地森區(qū)主要體時現(xiàn)青島市而綜合交通帽樞紐和商拋貿(mào)物流職經(jīng)能。城陽：以竊規(guī)劃副中瞇心為基礎綠演繹國際朽城市副都喊心國際案例球演繹：香冬港銅鑼灣塔（cau銹sewa周yBa愈y）—先—城市副蓄都心造就滾商業(yè)“寵廣兒”銅鑼灣：舊稱東角勵，位于香閱港島中心買北岸之西挖；199協(xié)0年以前垮，分散著當貨艙、糖啄廠等零散鎮(zhèn)企業(yè)，經(jīng)鏟過舊城改使造、填海讓工程，現(xiàn)捷已成為中射國最大的耍MALL透，銅鑼灣紹購物區(qū)是德全世界租喜金第三貴頸的地段銅鑼灣及菜鄰近地區(qū)查有不少日巡壽本人聚居與，所以在灰銅鑼灣的正大型日資牛百貨公司蠟及超級市轎場亦特別強多，區(qū)內(nèi)閉的日式食饅肆及專門咬招待日本撤人的會所估和娛樂場爬所更是星寶羅棋布。國際案例飄演繹：新御宿——日艦本第一繁隸華街，東屆京的重要顯商業(yè)和辦畫公中心為控制斗、緩解嘩中心區(qū)鑼過分集廣中的狀嗚態(tài)，1厚958悲年下半泉年東京袍都政府服提出建票設副都堵心，首邁先從新配宿著手貫。經(jīng)過近土30年施的規(guī)劃艇建設，渡新宿副妨都心在戀東京都尖的西部它形成，羽并且日謠益繁榮敵，今已捐成為東作京的重罷要商業(yè)果和辦公偵中心。營銷價葛值點二墨：空港帶來企愈業(yè)和產(chǎn)搭業(yè)聚集狗，拉動第三薯產(chǎn)業(yè)和制雜造業(yè)產(chǎn)業(yè)羊鏈下游的虎發(fā)展流亭機崗場是樹華東地畫區(qū)重要犁的干線己機場，立200機5年上領半年旅株客人次讀已超過嫂300柔萬，預區(qū)計全年調(diào)可以突蝦破60線0萬；國際化徐空港之勾夢即將偵變成現(xiàn)憤實通過三督個層次烤來著力護闡明空徑港對于有當?shù)氐亩l(fā)展和禮經(jīng)濟的銅增長的如巨大推膽動作用空港對眠于當?shù)毓獍l(fā)展和雞經(jīng)濟增絮長的推娛動作用秒一般分鵝為三個余層次:直接作補用(Dir從ect探impa兇ct)關聯(lián)作用（ca找tal求yti甜ci匪mpa問ct)間接作團用(in辭dir惹ect牽/in襪duc灶ed)完全或主很要由于機筋場的運營糖所帶來的桐就業(yè)崗位占、產(chǎn)值、念稅收。一旱般發(fā)生在魔機場內(nèi)部扒或近鄰機偏場的區(qū)域鴿。如航空自公司、機亞場運營公勺司、航空關服務、航芽空貨運與猴倉儲等。為直接南作用產(chǎn)驕生的經(jīng)直濟活動磨提供產(chǎn)稼品和服亦務所帶丈來的就冒業(yè)崗位請、產(chǎn)值馬與稅收邁。如市或政服務雄、機場融商業(yè)、遭航空食底品等。上述兩睡種經(jīng)濟芬活動的沙就業(yè)人敬口消費見所產(chǎn)生開的就業(yè)融崗位、擦產(chǎn)值和遇稅收。虜如機場弊工作人怕員居住乎、購物夾等。并不直接耍依賴于機甜場運營，沖但由于臨徹近機場的構因素而聚濕集的企業(yè)/產(chǎn)業(yè)活光動所帶四來的就周業(yè)崗位蠶、產(chǎn)值私與稅收的，如高徐科技產(chǎn)攻業(yè)、商包業(yè)、旅完游業(yè)等叉。資料來源軌：國際空刃港聯(lián)合會材（Air鹽port代sco暗unci揭lin恥tern名atio陸nal)美國

–2002年美國所有機場共產(chǎn)生稅收335億美元，相關工作崗位共670萬個，從業(yè)人員的總收入達到1900億美元，其中的480萬個工作崗位均產(chǎn)生在機場周邊區(qū)域內(nèi)。德國–2促004跌年機場逝的直接參和間接午作用所滴產(chǎn)生的單工作崗沒位達到80萬個。荷蘭–阿喘姆斯特填丹機場沸的迅速板發(fā)展已健經(jīng)成為做荷蘭經(jīng)掩濟的“嚷發(fā)動機窩”，機太場周邊嘴區(qū)域的療就業(yè)崗復位的增驢長速度莖是所在犯地區(qū)其低他區(qū)域播的2-5碑倍營銷價值搞點三：借困鑒上海新窮天地的成磚功商業(yè)模雕式是本項僵目的一大何亮點上?！爱嬓绿斓乇ぁ弊畛蓡峁Φ牡亟榉讲皇峭陆ㄖ蠑氐模咽巧虡I(yè)瘦上的，扁它把海宮派文化舍、石庫晶門文化愈、酒吧蝕文化以嚷及音樂皂文化發(fā)班揮到極央致青島·閣新天地嗚——國爭際生活塌、文化裝體驗之工旅綜合定位汽：大型綜馳合旅游景給點，青島果人常到，紹青島游客粉必到，青潮島人值得難為此而驕哀傲商業(yè)亮繩點：以愈國際化設生活社棉區(qū)為背暑景，充君分發(fā)展提青島現(xiàn)勵代特色父旅游精彩，秩演繹青詢島·新初天地生性活每一高天國際商務導廣場：新丹穎的設計小外觀，完望善的配套版設施，創(chuàng)白造優(yōu)質(zhì)的黨辦公條件來自世界捉各地的美帽食廣場、叨購物廣場寧讓人感受敵和品位獨躬特的海派電文化在風情酒失吧、咖啡慮店中渡過由休閑時光漫步貫瞧穿新天醋地的中眨央綠軸疼，放松嚴心情五星級異魔國風情酒膽店讓游人炮、商務人戚士留下美恐好的異域頑體驗營銷價值盡點四：完卸善的市政品設施和基依礎設施完善的廉道路設厲施，三徹條主干出道崇陽協(xié)路、文飽陽路、朵興陽路偵已投入飾使用配套成熟拼，學校、統(tǒng)醫(yī)院、6碎45畝生斬態(tài)公園、搬民俗博物套館等等。營銷價盡值點五縱：近千象畝凈地炭整體轉(zhuǎn)咸讓規(guī)劃指標袍：占地6哲3萬m匠2建筑面辮積98嚴萬m2容積率返1.5欣4地塊現(xiàn)怠狀：地塊平須整，凈乓地出讓營銷推廣勤策略造場價值展消示營造一個起品牌發(fā)展艙商云集的蓄場展示地死塊核心底價值點愿景拉遷升形象樹袋立/展酒示未來紗發(fā)展前巷景項目執(zhí)行動攻略索引事件造場營銷工具現(xiàn)場展示土地推調(diào)介手冊新聞發(fā)布厲會答疑會公告牌音樂影視祖片客戶造場開發(fā)商訪筑談規(guī)劃展示龜廳媒體配吊合平面媒體哄、電視臺高層定面向營銷物料準夏備及執(zhí)原行進度沫表客戶造本場：開鴉發(fā)商訪吼談目的：項目直抄效推廣迎，獲取的市場反扭饋時間：持續(xù)到招搭標公告之壞前形式：面談結紅合電話訪葬談開發(fā)商的疏選擇：根據(jù)客戶耗目標及項查目狀況制形定選擇標氏準項目執(zhí)行寫攻略索引事件造場營銷工具現(xiàn)場展示土地推窮介手冊新聞發(fā)真布會答疑會公告牌音樂影掘視片客戶造血場開發(fā)商訪蒸談規(guī)劃展航示廳媒體配合平面媒鏟體、電否視臺高層定卵向營銷物料準備他及執(zhí)行進艱度表事件造陷場之一妹：異地俘高層定走向?qū)嵭ь櫊I銷主題：青島·新撇天地目的：肥體現(xiàn)政瀉府的服捧務意識塊和合作和誠意，進行重尸點城市意屆向客戶的盤深度溝通繭與項目推苗介時間：招標公告戴發(fā)布之前形式：以青女島市城幫陽區(qū)政產(chǎn)府名義怨到各重衛(wèi)點城市客舉辦小豈型座談律會，直雨接向當嘆地意向蹄開發(fā)商橋高層推嘗介本項恨目。事件造場含之二：青魚島·新天政地土地推給介新聞發(fā)漆布會主題：青島·新天地目的：通過項目狡價值點的沙實效營銷王吸引目標葬開發(fā)商的咬關注，并壓借此提高蓋城陽區(qū)的避形象與知謀名度時間：10月10日地點：青島香揀格里拉飾大酒店形式：以青繭島市城腦陽區(qū)政辯府名義片對外進綠行推介邀請對焰象：青島市秋主管副市缺長及市、絕區(qū)兩級政雁府要員、彎國內(nèi)有實凍力的開發(fā)院商、全國趣及本地的繼知名媒體媒體配栽合：國內(nèi)嫁知名媒塔體及青嘆島市主戲流媒體事件造場本之三：青脂島·新天勇地土地出皮讓答疑會主題：青島·喊新天地目的：介紹繼青島和陜城陽的制城市發(fā)舅展、城漁市規(guī)劃子規(guī)劃、祥產(chǎn)業(yè)政甚策等相邁關內(nèi)容嗚，同時監(jiān)就開發(fā)飼商共同若關注的冠問題加矮以解答沙。時間：10月底每或11月醋初地點：青島新欺天地規(guī)劃喪展示廳邀請對象：意向開厲發(fā)商、全掉國及本地這的知名媒嶼體政府部禿門：青島陣市規(guī)劃藏局城陽區(qū)政頌府青島市城木陽區(qū)城市純規(guī)劃建設洪管理局媒體配合：國內(nèi)迅知名媒渠體及青際島市主禿流媒體項目執(zhí)行星攻略索引事件造叫場營銷工蓮具現(xiàn)場展姥示土地推介西手冊新聞發(fā)布乓會答疑會公告牌音樂影視窩片客戶造場開發(fā)商閱訪談規(guī)劃展示興廳媒體配范合平面媒體軟、電視臺高層定拼向營銷物料準備震及執(zhí)行進址度表營銷工躺具之一些：青島庫·新天笑地土地富推介冊目的：展示城順市形象愁、發(fā)展沸前景，免突出項炊目地塊坑的價值比，吸引趣開發(fā)商兵的興趣發(fā)放對折象：國內(nèi)外貌實力開壞發(fā)商發(fā)放渠僵道：推介會、壤直郵完成時間拆：9月1夜5日營銷工音具之二嫁：青島晨·新天記地推介剝影視片目的：城市形緩象展示形式：5分鐘閘音樂影視落片＋8分訓鐘的推介換影視片、駐配解說詞播放渠勞道：在異地幻玉高層定向粉營銷、土背地推介酒占會進行過昨程中滾動舊播放完成時六間：9情月20布日項目執(zhí)厚行攻略缺索引事件造場營銷工具現(xiàn)場展示土地推田介手冊新聞發(fā)布碼會答疑會公告牌音樂影視包片客戶造場開發(fā)商訪斑談規(guī)劃展示財廳媒體配合平面媒體端、電視臺高層定向嶄營銷物料準備心及執(zhí)行進菊度表現(xiàn)場展昆示：一作個展示爽青島·妄新天地堵未來形把象的規(guī)娘劃展示暑廳目的：以展示為膜主，固定昏營銷，提摔高目標客夫戶對項目枝未來形象夏的感知度聞，展現(xiàn)項常目的投資痰潛力展示廳布遙局：用沙盤展押示青島新銅天地未來布