前言

感謝XX公司給予我司參與XX商業(yè)街商鋪?zhàn)馐垌?xiàng)目的機(jī)會(huì)，在前期的溝通中我們已經(jīng)與貴司就房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展及項(xiàng)目定位等相關(guān)問(wèn)題達(dá)成初步共識(shí)。但由于時(shí)間關(guān)系，我們深知該方案需仔細(xì)斟酌和深入，因此，我們的工作小組在與貴司溝通后便展開(kāi)了新一輪的細(xì)化工作。我們的宗旨是無(wú)論結(jié)果如何，我們都要將工作做到我們能力范圍的最好。入題：

本案位于XX路，雖然目前交通現(xiàn)狀及所處地理位置與理想的商業(yè)項(xiàng)目有較大區(qū)別，但正在修建的地鐵2號(hào)線及周邊高校云集是我們的優(yōu)勢(shì)所在。作為一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目我們不能與中心地段的商業(yè)相匹敵，但是我們的前期項(xiàng)目定位，將會(huì)使該項(xiàng)目以最合適的方式及身份推向市場(chǎng)，這也意味著我們?nèi)绾谓o該項(xiàng)目一個(gè)合適的身份（定位）。因此我們有幾個(gè)問(wèn)題不得不問(wèn)自己——都是誰(shuí)在購(gòu)買？他們?yōu)槭裁匆?gòu)買？我們又該如何吸引（銷售）我們的客戶？圍繞著這些問(wèn)題，我們梳理了本次提案的框架……目錄項(xiàng)目基本概況項(xiàng)目印象1：項(xiàng)目為空置10年的兩層裙樓商業(yè)項(xiàng)目，分南北兩個(gè)單元，每個(gè)單元約4000平米，產(chǎn)權(quán)尚余30年。項(xiàng)目印象2：高校云集地/成熟居住區(qū)/未來(lái)地鐵上蓋項(xiàng)目地址：XX版塊，XX路上，XX以北；地理位置：距東湖1.7公里，未來(lái)地鐵口上蓋；虎泉街卓刀泉南路雄楚大街名都花園領(lǐng)秀城湖北交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院武漢警官職業(yè)學(xué)院湖北省旅游學(xué)校湖北工業(yè)大學(xué)商貿(mào)學(xué)院華中師范大學(xué)武漢民政職業(yè)學(xué)院珞喻路本案地鐵二號(hào)線虎泉站區(qū)域配套：項(xiàng)目處于城市高校云集、中小型零售業(yè)密集且城市生活成熟的洪山區(qū)虎泉街，有著大量的中低端消費(fèi)人群。[項(xiàng)目視角:]老鼠街虎泉夜市領(lǐng)秀城1城市高品質(zhì)樓盤(pán)：領(lǐng)秀城、名都花園及后期興起的高品質(zhì)樓盤(pán)。2低端的商業(yè)配套：老鼠街，虎泉夜市，淘寶街。3大學(xué)生聚集區(qū)：華中師范學(xué)院，交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院，武漢警官學(xué)院，湖北工業(yè)大學(xué)商貿(mào)學(xué)院等在校學(xué)生約10萬(wàn)人。區(qū)域價(jià)值：未來(lái)虎泉地鐵上蓋物業(yè)虎泉站：虎泉車站位于武漢市洪山區(qū)虎泉街，教師小區(qū)和湖北省經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院之間。車站為地下兩島式車站，地下一層為站廳層，地下二層為站臺(tái)層，車站長(zhǎng)度224.3米，車站設(shè)有兩組風(fēng)亭和四個(gè)出入口。東西軸地鐵2號(hào)線：2006年11月動(dòng)工修建，未來(lái)武漢東西主干道軌道地鐵二號(hào)線本案本項(xiàng)目商業(yè)的成熟仍需時(shí)日，項(xiàng)目所在路段北面因地鐵2號(hào)線修建與虎泉街口潮流坊、虎泉夜市、老鼠街，人流被截?cái)?南面因政府拆遷辦暫未與住戶協(xié)商未妥而導(dǎo)致人流被截?cái)?。?xiàng)目商業(yè)人流分析:分層面積-平米一層1800二層2200合計(jì)4000商鋪可售面積約為4000平方米商業(yè)數(shù)據(jù)1、項(xiàng)目所在路段因?qū)W校與地鐵2號(hào)線施工的阻隔，離區(qū)域人流聚集地較遠(yuǎn)。2、區(qū)域內(nèi)虎泉街與卓道泉南路交匯處商業(yè)人流最為興旺，人流量隨著虎泉街往東依次遞減。3、高創(chuàng)路尚未南北全線拉通，目前人流量明顯少于虎泉街人流聚集地本案高創(chuàng)路虎泉街卓刀泉南路潮流坊老鼠街虎泉夜市地鐵二號(hào)線虎泉站湖北交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院總結(jié)一下:本案擱置10年的裙樓商業(yè)未來(lái)地鐵上蓋物業(yè)高校云集地成熟居住區(qū)零售商業(yè)圈本案雖處高校云集地,但由于交通可達(dá)性差,人流無(wú)法進(jìn)入.由于項(xiàng)目北面的道路未通，使領(lǐng)秀城、名都花園的人流無(wú)法進(jìn)入。潮流坊、老鼠街、虎泉夜市在虎泉街人流密集處截流了大量客源。地鐵2號(hào)線虎泉街站2010年建成，預(yù)計(jì)2012年才能全線貫通。如何找到突破口……

SWOT分析及優(yōu)化優(yōu)勢(shì)（Strength）1.1·地鐵上蓋物業(yè)的優(yōu)勢(shì)！在每一個(gè)城市，但凡地鐵規(guī)劃一出，“地鐵沿線”、“地鐵上蓋物業(yè)”等總會(huì)成為地鐵沿線物業(yè)所追逐的詞匯。與“地鐵”相關(guān)王牌一甩出，總會(huì)成為市民追逐的焦點(diǎn)。今年在武漢國(guó)際會(huì)展中心舉行的2009春季房交會(huì)交易會(huì)上，主辦方還特別推出了“地鐵沿線樓盤(pán)主題展”，京漢大道、中北路、地鐵沿線等16家樓盤(pán)都打出了“地鐵牌”。在房交會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，地鐵沿線樓盤(pán)展區(qū)也成為了最熱鬧的區(qū)域之一。未來(lái)地鐵2號(hào)沿線將是武漢發(fā)展的黃金走廊。如果說(shuō)地鐵2號(hào)線是武漢城市金腰帶，那么洪山區(qū)就是這條腰帶上的源頭。以虎泉街為核心的區(qū)域未來(lái)將形成高知、時(shí)尚區(qū)域。優(yōu)勢(shì)利用:在宣傳上大力提倡項(xiàng)目臨近地鐵的商業(yè)投資價(jià)值，利用地鐵優(yōu)勢(shì)打投資牌，地段升值、物業(yè)升值、投資升值?！^(qū)域內(nèi)同質(zhì)性產(chǎn)品缺乏商鋪投資具有穩(wěn)定性，俗話說(shuō)得好“一鋪養(yǎng)三代”，因?yàn)樯啼伈粫?huì)隨著房齡的增長(zhǎng)而降低其投資價(jià)值，相反好的商鋪會(huì)因商圈的發(fā)展成熟而不斷升值。商鋪投資具有高回報(bào)率，據(jù)權(quán)威部門統(tǒng)計(jì)，商鋪比住宅平均要高出五個(gè)百分點(diǎn)，一般八至十二年便可收回成本。商鋪具有投資潛力，目前虎泉街，商圈還未完全形成，所以在價(jià)格方面還有較大的升值空間。商鋪投資等于給自己買了一份保險(xiǎn)，如失業(yè)或退休后不用擔(dān)心生活失去了資金的保障，而導(dǎo)致生活水平下降，從另一個(gè)角度看，由于每月有豐厚的租金作后盾，在事業(yè)上無(wú)形中會(huì)增添信心，讓你做到進(jìn)可攻退可守。優(yōu)勢(shì)利用:利用傳統(tǒng)思想商鋪投資“一鋪養(yǎng)三代”的概念大力宣傳投資商鋪的優(yōu)勢(shì)，并利用本項(xiàng)目是該區(qū)域內(nèi)唯一可出售商鋪的“稀缺性”使之優(yōu)勢(shì)得以放大。優(yōu)勢(shì)（Strength）1.2·項(xiàng)目交通可達(dá)性較差1.地鐵2號(hào)線的修建使目前本案的交通可達(dá)性較差，人流被截?cái)啵?.虎泉街口為人流密集地但由于潮流坊、虎泉夜市、老鼠街三個(gè)零售市場(chǎng)的客群截流人流被截?cái)?3.因政府拆遷辦暫未與住戶協(xié)商未妥而導(dǎo)致北面交通阻斷，人流被截?cái)?。劣?shì)化解:項(xiàng)目入市借助政府市政重大利好（地鐵2號(hào)線），對(duì)前景進(jìn)行宣傳以引導(dǎo)客戶克服目前的不便，通過(guò)項(xiàng)目定位的差異化使客戶增加信心。劣勢(shì)（Weakness）1.1·只有三十年產(chǎn)權(quán)由于客戶并非專業(yè)人士，針對(duì)只有30年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)物業(yè)其心理狀態(tài)會(huì)認(rèn)為“吃虧了”，潛意識(shí)對(duì)原本有信心投資的商鋪打上了“？”劣勢(shì)化解:利用年百分之八～十二的投資回報(bào)率及物業(yè)本身的升值空間和發(fā)展前景耐心給客戶說(shuō)明，打消其疑慮。劣勢(shì)（Weakness）1.2·項(xiàng)目形象不足，產(chǎn)品缺陷劣勢(shì)化解:商鋪的出場(chǎng)至關(guān)重要，首先墊資修路其次改造商鋪外立面，使之達(dá)到銷售條件，針對(duì)周邊商鋪進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研后合理的對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行分割。劣勢(shì)（Weakness）1.31.由于擱置十年，項(xiàng)目外立面形象較差；2.本項(xiàng)目商鋪單位適中，但多數(shù)商鋪進(jìn)深比偏大，鋪面進(jìn)深過(guò)長(zhǎng)；3.項(xiàng)目門前道路較差，無(wú)法吸引人流?！さ罔F2號(hào)線虎泉站的修建機(jī)會(huì)利用:宣傳中如優(yōu)勢(shì)所訴，其地鐵站修建不僅給項(xiàng)目帶來(lái)了機(jī)會(huì)，更給客戶帶來(lái)的不可多得的投資機(jī)遇，深化地鐵上蓋物業(yè)。機(jī)會(huì)（Opportunity）1.1地鐵2號(hào)線是武漢交通網(wǎng)絡(luò)中最重要的線路之一，縱貫長(zhǎng)江兩岸，穿越住宅新區(qū)、高技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、城市廣場(chǎng)，連接江漢路、中南、街道口、光谷廣場(chǎng)等多個(gè)商業(yè)中心，被稱為武漢市的“黃金走廊通道”?！な忻駥?duì)商鋪的投資需求及市場(chǎng)空白機(jī)會(huì)利用:打差異化牌，避免同質(zhì)性產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)；利用消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品附加值的渴望（如身份象征、文化品位）盡量滿足中端消費(fèi)者需求以取得在該地區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)地位。機(jī)會(huì)（Opportunity）1.21.目前周邊無(wú)商鋪出售，又逢金融危機(jī)貨幣貶值加劇，大部分投資者則把有穩(wěn)定收入的不動(dòng)產(chǎn)作為投資首選，其商鋪又是不動(dòng)產(chǎn)最具投資價(jià)值的。因此，市場(chǎng)需求量較大。2.目前項(xiàng)目周邊均屬低端零售市場(chǎng)，缺乏中高端產(chǎn)品?！ぐl(fā)展?jié)摿Χ唐跓o(wú)法體現(xiàn)威脅化解:在商鋪銷售商進(jìn)行優(yōu)惠活動(dòng)及（帶租發(fā)售），對(duì)位置較差的鋪位進(jìn)行統(tǒng)一招商，先把鋪位經(jīng)營(yíng)起來(lái)再帶租。招商時(shí)應(yīng)讓利給商家，免租進(jìn)場(chǎng)或免管理費(fèi)等優(yōu)惠政策。威脅（Threaten）1.1目前來(lái)看項(xiàng)目潛力短期還不能體現(xiàn)出來(lái)，商業(yè)氛圍的冷清是目前項(xiàng)目銷售的最大威脅?！せ⑷故新?、老鼠街羞、潮流坊殃三大零售停市場(chǎng)威脅化虎解:走差異端化路線掀，避開(kāi)誕低層次鍛競(jìng)爭(zhēng)與瓜硬性規(guī)房誠(chéng)模碰撞壩，爭(zhēng)奪只中高端津市場(chǎng)，某吸引周用邊有新昨型生活燦方式的知群體購(gòu)露買。并標(biāo)搶占市叫場(chǎng)先機(jī)主，把項(xiàng)居目盡快算推出市郵場(chǎng)。威脅（Thr帝eat獨(dú)en）1.2在目前麥?zhǔn)袌?chǎng)有賠限的需惱求下，宋周邊三出大市場(chǎng)約截流大但量的人撓群，零塘售業(yè)市寶場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)遭激烈。核心消費(fèi)群定位核心消費(fèi)怖群:以洪山區(qū)秩中高層收妄入者及虎舊泉街個(gè)體幫經(jīng)營(yíng)者為筋主。區(qū)域構(gòu)柿成輻射消瓜費(fèi)群:武漢市各莊區(qū)投資者個(gè)體經(jīng)營(yíng)勵(lì)者:有穩(wěn)定且睬較高的收生入。職業(yè)類燥型政府公務(wù)沾員:工資不高汪，但灰色起收入較多濱。學(xué)校老投師、醫(yī)靈生等:有穩(wěn)定的匹較高收入黨。大型企鏈業(yè)高管:有穩(wěn)定的秤較高收入裝。其他:手上有商閑散資巧金，喜啞歡投資拉的客戶營(yíng)。每月有600飲0～1000熊0元的固扶定收入眨，而且荒經(jīng)常會(huì)坊有額外政收入。飾年收入撤在7萬(wàn)-12萬(wàn)之間奸，由于謊他們都番工作了城幾年甚案至更久框，一般跳家庭積忠蓄在50萬(wàn)～80萬(wàn)之間芹或則更殊多，對(duì)征于購(gòu)買袖一間50萬(wàn)的商鋪落不會(huì)有壓惑力。收入水平健及特征描濱述收入水抄平:有穩(wěn)定尿收入、統(tǒng)擁有一伴定社會(huì)刺地位。遺由于較義高的收儀入，消笑費(fèi)潛力旁大。有主見(jiàn)，李不愿隨大盤(pán)流。由于閱歷飄豐富，有繁較強(qiáng)的商籃業(yè)頭腦，調(diào)愿意投資允。特征描片述:這部分?jǐn)傁M(fèi)群符體，大沫多數(shù)為裂投資動(dòng)朱機(jī)，他倍們對(duì)商宏鋪的地靜段未來(lái)唐發(fā)展前令景尤為桌看重。置業(yè)動(dòng)牙機(jī)總結(jié)鑒于虎小泉街商踏業(yè)地產(chǎn)至發(fā)展的榮良好勢(shì)緒態(tài)，但話商圈尚味未成熟絨。目前煤周邊最僚為缺乏埋的是中引高端產(chǎn)筍品，隨升著市場(chǎng)素的發(fā)展哭，有著郊敏銳投倉(cāng)資的高赤素質(zhì)人張群對(duì)這納一產(chǎn)品閱需求量幣增大。圓在此契因機(jī)下，謝本項(xiàng)目甜理應(yīng)進(jìn)區(qū)一步鎖哲定高素讓質(zhì)人群芹，并賦續(xù)予項(xiàng)目趨全新的糧商業(yè)概勿念，填龍補(bǔ)該區(qū)艱域商業(yè)俱空白。案告名項(xiàng)目名稱乞是提及率公最高，也啦是最容易染記憶及傳謀播的要素面之一，利幫用名稱來(lái)騰表現(xiàn)概念硬，等于為際概念找到剖一個(gè)最佳忌傳播途徑枝。在策劃項(xiàng)譯目名稱時(shí)刪我們將主釘要消費(fèi)者翁共性提煉暈出：年輕胖、追求時(shí)榴尚、完美之三大元素仍。并對(duì)其炎進(jìn)行深化歸最后得出——案名1——尚·界SHO寒W案名3——（虎泉寨）高創(chuàng)城時(shí)尚街女坊案名2——謝SHO淹W街產(chǎn)品策略市場(chǎng)需要杯怎么樣的團(tuán)產(chǎn)品？消費(fèi)者的架消費(fèi)特征解是怎么樣匆的？怎樣去歇做人們撿喜歡的特產(chǎn)品，弊怎樣去懸引導(dǎo)消眾費(fèi)？周邊經(jīng)營(yíng)總類：103戶：2戶：1戶：10戶：11戶：1戶：3戶：3戶根據(jù)周邊住虎泉夜市土、潮流坊掛、老鼠街液的134名商戶鐮經(jīng)營(yíng)總提類市場(chǎng)讀調(diào)研得童出其中77%（103戶）的商令戶以經(jīng)營(yíng)圣服裝為主群（女裝占90%），其次輛是化妝用暮品占8%（11戶），行然后以謠此是小曠飾品7%（10戶）、質(zhì)飲料2%（3戶）、拌工藝品2%（3戶）、意報(bào)刊書(shū)價(jià)籍2%（2戶）、電枕子產(chǎn)品及起計(jì)算機(jī)周膨邊產(chǎn)品各察占1%（1戶）。周邊商鋪經(jīng)營(yíng)面積通過(guò)市家場(chǎng)調(diào)研燃了解到旁目前周親邊虎泉賄夜市、鐵潮流坊樸、老鼠傭街經(jīng)營(yíng)廳商戶的迎面積分夫配比例乒如上圖反所示39%（52）的商戶墨經(jīng)營(yíng)面積吊為5㎡這-1礙0㎡，27%（37）的商戶苗經(jīng)營(yíng)面積揀為15靈㎡-戀20攔㎡，其次植經(jīng)營(yíng)面住積是10厚㎡-鍵15逮㎡占25%（34）、25跪㎡-服30張㎡、35完㎡-兩50㎡各占4%（5戶），50㎡以上僅占1%（1戶）。周邊商戶主力客戶通過(guò)上駛圖，我姑們了解勉到周邊終的商戶餅經(jīng)營(yíng)絕話大多數(shù)拋客源來(lái)芳自于高少校學(xué)生尿占到66%的比例間、依次跟是周邊坡居民、漿流動(dòng)人屢口、經(jīng)放營(yíng)戶各槽占21%、11%、2%的份額紅。周邊商戶購(gòu)買意向據(jù)本次市企場(chǎng)調(diào)查了莖解到60%的商戶有歪購(gòu)買商鋪苗的意愿，40%的商戶量暫時(shí)以交考慮繼棉續(xù)租賃飾商鋪。接受的購(gòu)買價(jià)格周邊經(jīng)曲營(yíng)戶針敞對(duì)購(gòu)買浸價(jià)格這火塊，能瓣接受1000謹(jǐn)0元/㎡的79戶、1000喘0元/㎡～120移00元/㎡的有34戶、1000取0元/㎡～120柴00元/㎡的有1戶，由于貫價(jià)格是客機(jī)戶所敏感郊的地方，腦通常意識(shí)膝認(rèn)為越低上越好，因赤此，上述敲價(jià)格仍有膠上調(diào)空間厲。接受的租賃價(jià)格周邊經(jīng)營(yíng)直戶針對(duì)租賢賃價(jià)格這扇塊，能接銷受110元/㎡決/月的68戶、150元/㎡貞/月的41戶、200元/㎡毫/月的5戶、250元/㎡奧/月的2戶，考窩慮到周惜邊目前像商戶的記經(jīng)營(yíng)面裂積較小柴，租金鏡總價(jià)平握均在2000元/10純㎡/月，因匹此控制軟商鋪面場(chǎng)積使租駁金總價(jià)掉拉低就魂可解決虛單價(jià)高鄙的問(wèn)題遲?？偨Y(jié)市場(chǎng)需求面積以30㎡以下為主；市場(chǎng)接受購(gòu)買價(jià)格以12000元/㎡以下為主；市場(chǎng)接受租賃價(jià)格以150元/㎡/月

以下為主；主要的消費(fèi)群體來(lái)自周邊高校學(xué)生；主要的消費(fèi)的品種是價(jià)格低廉的服裝購(gòu)買及租賃市場(chǎng)：主要的消費(fèi)群體和消費(fèi)種類：周邊大學(xué)檢生消費(fèi)的達(dá)基本狀況由于各城襯市經(jīng)濟(jì)發(fā)鑒展水平不況一，大學(xué)對(duì)生的生活裳費(fèi)需要也團(tuán)不一樣，濤根據(jù)我們另調(diào)查顯示蝴，大學(xué)生血每月生活翼費(fèi)在500褲-10祝00元的占3.8乒7%，1000棒-200郵0元的占44.4眠1%，在2000咳-300歐0元的占34.夜17%堅(jiān).在3000元以上檢的占9.3捆3%。2009年9月調(diào)查襯統(tǒng)計(jì)情且況是：合生活費(fèi)夸用在500液-10歇00元的占27%，1000眾-200竹0元的占60%，在200圍0元以上化的占13%.可以說(shuō)，吃大學(xué)生消救費(fèi)在靜態(tài)控上可以劃族分為高、鉛中、低三眨個(gè)檔次，尤而在動(dòng)態(tài)距上呈逐年裹遞增趨勢(shì)鋤。1、在校大苗學(xué)生的基練本生活消珍費(fèi)該調(diào)查窩費(fèi)用剔尊除學(xué)習(xí)涂及食宿咽費(fèi)用后胞金額學(xué)習(xí)消費(fèi)億主要包括剖學(xué)費(fèi)、書(shū)肺雜費(fèi)、考移證消費(fèi)和否電腦消費(fèi)預(yù)等。2、大學(xué)嫁生的學(xué)小習(xí)消費(fèi)3、大學(xué)壁生休閑欺及娛樂(lè)樓消費(fèi)大學(xué)生昆閑暇生超活中，嫩最經(jīng)常制做的事全情是上醋網(wǎng)、逛司街。戀愛(ài)消趨費(fèi)——有的是“今從生活費(fèi)晃中支付”丟的；有的包是來(lái)自“憲勤工儉學(xué)睡”的；有哨的是來(lái)自替“獎(jiǎng)學(xué)金久”的，這資與大學(xué)生恒的社會(huì)角伏色有關(guān)，畫(huà)更與家庭貞對(duì)大學(xué)生麗戀愛(ài)的看訪法有關(guān)。4、大學(xué)生醋的人際交屋往消費(fèi)大學(xué)生餅的消費(fèi)驕，主要廊分為基但本生活頌消費(fèi)（灰衣、食列、住、敲行）、叫學(xué)習(xí)消伙費(fèi)（學(xué)公費(fèi)、書(shū)凳雜費(fèi)、廢考證、晚電腦等雷）、休魄閑及娛矮樂(lè)消費(fèi)裳（休閑據(jù)、旅游栗、娛樂(lè)框）人際蓄交往消竿費(fèi)（人軋情、戀被愛(ài)）等逝幾個(gè)方用面。有六關(guān)調(diào)查役表明，鑼平均每翻增加一右個(gè)高校烘學(xué)生，版將增加2000鍬0元左右的換消費(fèi)。其釀中，學(xué)費(fèi)點(diǎn)約5000元左右，仍平均占25%；伙食費(fèi)漿約600老0元左右土，占30%；住宿在1000元左右皮，占5%；交通薪、通訊居約800元左右，必占4%；文化恢娛樂(lè)620瓶0元左右，犬約占31%；其他而消費(fèi)約機(jī)占5%?；緺钣箾r——結(jié)論35%15%40%10%3、前衛(wèi)性及模仿性1、實(shí)用性2、多樣性周邊大學(xué)生消費(fèi)的特點(diǎn)我們?cè)诖箅s學(xué)BBS中做了問(wèn)卷調(diào)查。這說(shuō)明役，大學(xué)生捷的普遍價(jià)曬值取向?qū)嵙佑没Ｄ歉迕?，在?shí)碎用化價(jià)值睜觀念指導(dǎo)照下的大學(xué)沖生消費(fèi)自睬然有一個(gè)野共同的特曾征，就是均以實(shí)用為巧消費(fèi)的基溜本出發(fā)點(diǎn)激。1、實(shí)用簽：大學(xué)亦生消費(fèi)父的基本沃特點(diǎn)2、多樣：倆周邊大學(xué)驕生資金的竟流向可以看博出，大滑學(xué)生除灘了日常兄自己一秋定開(kāi)銷釋外，資購(gòu)金的主抓要流向僵在應(yīng)酬黎方面。舉而應(yīng)酬孫中戀愛(ài)驢費(fèi)用占士主導(dǎo)因侮素。47%8%10%20%15%為滿足等戀愛(ài)需什求引入梯浪漫、啞隱私的沾餐飲及才娛樂(lè)項(xiàng)嚴(yán)目。大學(xué)生消弊費(fèi)“前衛(wèi)鑒”的特征惡主要表現(xiàn)沈?yàn)椋鹤非筌壠放?，崇津尚?quán)威；鄉(xiāng)豐追求新穎棗、時(shí)尚，縫體現(xiàn)個(gè)性雖以及理性廚、成熟三卵個(gè)方面。大學(xué)生消堤費(fèi)有著強(qiáng)努烈的模仿擠性特征，士有著很深京的“白領(lǐng)唯情結(jié)”：尿名牌服裝恐著身，手奸提電腦隨善身，信息起把握在手普，創(chuàng)造未睜來(lái)人生。往這已成為慎眾多大學(xué)灘生所羨慕漲、仿效的賊社會(huì)形象簽。3、前衛(wèi)：囑時(shí)尚的選速擇我們的端商鋪將亡以引入偽中高檔忍品牌為紅主。產(chǎn)品分割方案1（一層坡）方飛案1:方案1（二層）方倚案1:符合市場(chǎng)小面積商鋪的購(gòu)買及租賃需求，采取控制總價(jià)的方式銷售或租賃；左右兩鋪采取1拖2的分割方式，給專營(yíng)店留有空間，同時(shí)能通過(guò)專營(yíng)店提高項(xiàng)目品質(zhì)。一層未考慮洗手間，主要是通過(guò)洗手間使部分人流能上2層。方案2（一層）方案2（二層諷）方案3（一層戀）方案3（二層）銷售策略營(yíng)銷從咐來(lái)都是則一個(gè)系驗(yàn)統(tǒng)工程計(jì)，即要歌要有寬志廣的視屯野，又超要有細(xì)妨心的精驕神，即耳要有開(kāi)覆拓疆土愁的雄心昂，又要栽有洞察轉(zhuǎn)秋毫的密理性；宵當(dāng)然重把要的是頭對(duì)項(xiàng)目輔的“熱筋愛(ài)”和般對(duì)市場(chǎng)蠶的“信斃心”。欣對(duì)于本骨項(xiàng)目的牧營(yíng)銷推胞廣，公演司秉承熄