樂安居物業(yè)

LEANJUPROPERTY

物業(yè)管理綜合知識(shí)

主講人：肖傳明日期：二○一一年五月第一篇基本制度與政策

1物業(yè)的概念

物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設(shè)備設(shè)施和場(chǎng)地。

2物業(yè)管理的概念

物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

3前期物業(yè)管理的概念

在實(shí)踐中，房地產(chǎn)“滾動(dòng)開發(fā)”和“分期銷售”的情況比較多，業(yè)主的入住是一個(gè)逐漸的過程，物業(yè)從開始交付給業(yè)主，到業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)之間，往往還有一段過程。但在這個(gè)過程中，不能說就不需要物業(yè)管理了。這個(gè)階段的物業(yè)管理，就是前期物業(yè)管理。

一般來講，前期物業(yè)管理是指業(yè)主委員會(huì)成立之前的物業(yè)管理階段過程。

4物業(yè)管理的特征

※社會(huì)化：物業(yè)管理社會(huì)化有兩個(gè)基本含義：一是物業(yè)的所有權(quán)人要到社會(huì)上去選聘物業(yè)管理企業(yè)；二是物業(yè)管理企業(yè)要到社會(huì)上去尋找可以代管的物業(yè)。

※專業(yè)化：物業(yè)管理的專業(yè)化，指的是由物業(yè)管理企業(yè)通過合同或契約的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志和要求去實(shí)施專業(yè)化管理。因此，要求物業(yè)管理企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級(jí)、要求物業(yè)管理從業(yè)人員必須具備一定的職業(yè)資格。

※市場(chǎng)化：市場(chǎng)化是物業(yè)管理最主要的特點(diǎn)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營，所提供的商品是勞務(wù)，方式是等價(jià)有償，雙向選擇和等價(jià)有償是物業(yè)管理市場(chǎng)化的集中體現(xiàn)。

5物業(yè)管理的起源

※起源于19世紀(jì)60年代的英國，是社會(huì)工業(yè)化的產(chǎn)物。

※國內(nèi)最早的物業(yè)管理公司是1983年成立的深圳市物業(yè)管理公司。

6我國物業(yè)管理的發(fā)展※1993年，深圳市人大頒布了全國第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)——《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》?！?994年建設(shè)部頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》?！?000年，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立。7物業(yè)管理的法律依據(jù)

※《（前期）物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》※《物權(quán)法》——2007年10月1日起施行

※《物業(yè)管理?xiàng)l例》——2003年頒布，2007年修訂

※地方法規(guī)

※其他法規(guī)，如《民法》

8物業(yè)管理企業(yè)的主管部門

※行業(yè)協(xié)會(huì)，松散性質(zhì)的民間組織。

※各地國土房管或建設(shè)主管部門。

※其他主管部門，如工商、物價(jià)、居委、派出所等。

9物業(yè)管理?xiàng)l例

※2003年9月1日頒布，2007年10月1日修改。

※主要內(nèi)容：

※總則

※業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

※前期物業(yè)管理

※物業(yè)管理服務(wù)

※物業(yè)的使用與維護(hù)

※法律責(zé)任

※附則

10物權(quán)法※2007年10月1日起施行※總則※所有權(quán)※用益物權(quán)※擔(dān)保物權(quán)※占有※附則11物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法

※物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)，新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按最低等級(jí)核定，并設(shè)一年的暫定期。

※申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表；營業(yè)執(zhí)照’企業(yè)資質(zhì)證書正、副本；企業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同，工程、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證書和勞動(dòng)合同；物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件；物業(yè)管理業(yè)績材料。※物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)實(shí)行年檢制度，各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的年檢由相應(yīng)資質(zhì)審批部門負(fù)責(zé)。符合原定資質(zhì)等級(jí)條件的，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為合格，不符合原定資質(zhì)等級(jí)條件的，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為不合格。原資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢結(jié)果向社會(huì)公布。

※一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)的條件如下：注冊(cè)資本人民幣500萬以上；物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)的資格證書；管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%：多層住宅200萬平方米；高層住宅100萬平方米；獨(dú)立式住宅（別墅）15萬平方米；辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬平方米。建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。

※二級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)的條件如下：注冊(cè)資本人民幣300萬以上；物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于10人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)的資格證書；管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%：多層住宅100萬平方米；高層住宅50萬平方米；獨(dú)立式住宅（別墅）8萬平方米；辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬平方米。建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。

※三級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)的條件如下：注冊(cè)資本人民幣50萬以上；物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)的資格證書；有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目；建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。

※本《標(biāo)準(zhǔn)》為普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、集資建房、廉租住房等普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的試行標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的高檔商品住宅的物業(yè)服務(wù)不適用本標(biāo)準(zhǔn)?！尽稑?biāo)準(zhǔn)》根據(jù)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)需求的不同情況，由高到低設(shè)定為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)三個(gè)服務(wù)等級(jí)，級(jí)別越高，表示物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)越高。※本《標(biāo)準(zhǔn)》各等級(jí)服務(wù)分別由基本要求、房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、協(xié)助維護(hù)公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理等六大項(xiàng)主要內(nèi)容組成。本《標(biāo)準(zhǔn)》以外的其他服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)，由簽訂物業(yè)服務(wù)合同的雙方協(xié)商約定。12普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（試行）

一級(jí)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：項(xiàng)目

內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)一基本要求

服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)施進(jìn)行認(rèn)真檢查，驗(yàn)收手續(xù)齊全。管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書。有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝，佩帶標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。設(shè)有服務(wù)接待中心，公示24小時(shí)服務(wù)電話。急修半小時(shí)內(nèi)，其他報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有完整的報(bào)修、維修和回訪記錄。根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價(jià)目。按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。按合同約定規(guī)范使用住宅專項(xiàng)維修資金。每年至少1次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率80%以上。項(xiàng)目

內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)二房屋管理

對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常。根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃和住宅專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修。每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危機(jī)房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施、場(chǎng)地有明顯標(biāo)志。

項(xiàng)目

內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)

三共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或需要更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和住宅專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修或更新改造。載人電梯24小時(shí)正常運(yùn)行。消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。小區(qū)道路平整，主要道路及停車場(chǎng)交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。路燈、樓道燈完好率不低于95%。容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。

項(xiàng)目

內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)

四協(xié)助維護(hù)公共秩序

小區(qū)出入口24小時(shí)站崗值勤。對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每1小時(shí)至少巡查1次；配有安全監(jiān)控設(shè)施的，實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控。對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理。對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

項(xiàng)目

內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)

五保結(jié)服務(wù)

高層按層、多層按幢設(shè)置垃圾桶，每日清運(yùn)2次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味。合理設(shè)置果殼箱或垃圾桶，每日清運(yùn)2次。小區(qū)道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、綠地等每日清掃2次；電梯廳、樓道每日清掃2次，每周拖洗1次；一層共用大廳每日拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。及時(shí)清除道路積水、積雪。共用雨、污水管道每年疏通1次；雨污水井每月檢查1次，視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時(shí)巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要。根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。

項(xiàng)目

內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)

六綠化養(yǎng)護(hù)管理

有專業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。草坪生長良好，及時(shí)修剪和補(bǔ)栽補(bǔ)種，無雜草、雜物?；ɑ?、綠籬、樹木應(yīng)根據(jù)其品種和生長情況，及時(shí)修剪整形，保持觀賞效果。定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。

※2移008年2月1日起施行門?！≌瑢ｍ?xiàng)士維修資金拐，是指專筋項(xiàng)用于住柿宅共用部霜位、共用巨設(shè)施設(shè)備猛保修期滿夸后的維修余和更新、接改造的資掠金?！唐纷∨颜臉I(yè)武主、非緩住宅的段業(yè)主按能照所擁激有物業(yè)聰?shù)慕ㄖ衩娣e交挨存住宅黎專項(xiàng)維乖修資金毅，每平簽方米建窄筑面積次交存首購期住宅施專項(xiàng)維鞋修資金雪的數(shù)額蝴為當(dāng)?shù)芈褡≌ú恢惭b懲工程每則平方米禽的造價(jià)畢的5%至8%?！唐纷≌碌臉I(yè)主應(yīng)堪當(dāng)在辦理墨房屋入住關(guān)手續(xù)前，地將首期住蹄宅專項(xiàng)維漢修資金存像入住宅專堂項(xiàng)維修資杠金專戶?！≌瑢４黜?xiàng)維修殊資金的撿使用，殃應(yīng)當(dāng)遵目循方便干快捷、怠公開透晉明、受臺(tái)益人和軟負(fù)擔(dān)人廢相一致斬的原則賴?！≌瑢４彭?xiàng)維修加資金劃擇轉(zhuǎn)業(yè)主冠大會(huì)管療理前，券需要使野用住宅自專項(xiàng)維糖修資金齊的，須芽住宅專參項(xiàng)維修正資金列淺支范圍螞內(nèi)專有偏部分占滿建筑總嫂面積三第分之二躺以上的箏業(yè)主且浮占總?cè)送鷶?shù)三分驚之二以查上的業(yè)庫主討論衣通過使瀉用建議州。13住宅專澡項(xiàng)維修置資金管棄理辦法※物業(yè)服務(wù)鳥企業(yè)公開背作出的服蜻務(wù)承諾及寬制定的服傾務(wù)細(xì)則，敗應(yīng)當(dāng)認(rèn)定呈為物業(yè)服沙務(wù)合同的漁組成部分屯?！?jīng)書面率催交，棗業(yè)主無棟正當(dāng)理疑由拒絕盜交納或索在催告階的合理田期限仍招未交納爹物業(yè)費(fèi)薪，物業(yè)況服務(wù)企該業(yè)請(qǐng)求捐業(yè)主支足付物業(yè)團(tuán)費(fèi)的，于人民法雹院應(yīng)予積支持。獎(jiǎng)物業(yè)服裝務(wù)企業(yè)趨已經(jīng)按腳照合同求約定以劍及相關(guān)帖規(guī)定提罪供服務(wù)欲，業(yè)主恥僅以未究享受或章無需接肚受相關(guān)乞物業(yè)服坡務(wù)為抗柏辯理由差的，人矛民法院答與予支崖持。14最高人民廊法院關(guān)于障審理物業(yè)魯服務(wù)糾薯紛案件老具體應(yīng)用青法律若干乖問題的解震釋※在正常唯使用下第，房屋旱建筑工侄程的最母低保修閑期限為獎(jiǎng)：地基基送礎(chǔ)工程廟和主體般結(jié)構(gòu)工舊程，為宋設(shè)計(jì)文林件規(guī)定檢的該工南程的合柏理使用怠年限；屋面防水悉工程、有墨防水要求晶的衛(wèi)生間閑、房間和氏外墻面的堵防滲漏，混為5年；供熱與供古冷系統(tǒng)，言為2個(gè)采暖花期、供亮冷期；電氣管線狐、給排水診管道、設(shè)風(fēng)備安裝為2年；裝修工程撈為2年。※房屋建筑磚工程保修訴期從工程繩竣工驗(yàn)收行合格之日田起計(jì)算。15房屋建勻筑工程鍵質(zhì)量保東修辦法※2駕009年3月1日起施行掛?！俜种?xiàng)二十以老上業(yè)主會(huì)可以聯(lián)即名向街蓮道辦事僵處、鄉(xiāng)嫂鎮(zhèn)人民成政府提夸出成立該業(yè)主大添會(huì)的書刺面要求欲。已交傳付使用純的物業(yè)鑒建筑面秘積達(dá)到花物業(yè)管犧理區(qū)域而建筑面獅積百分驕之五十賄以上的米，業(yè)主絹可以向遠(yuǎn)街道辦中事處、胞鄉(xiāng)鎮(zhèn)人望民政府憑提出成鏡立業(yè)主墾大會(huì)的鄙書面要忙求。符善合前兩滾款情形爪之一的莊，街道在辦事處貴、鄉(xiāng)鎮(zhèn)源人民政姓府應(yīng)當(dāng)紅在三十糞日內(nèi)會(huì)祝同物業(yè)姥所在地政的區(qū)、鮮縣人民哄政府房典地產(chǎn)行挎政主管果部門指椒導(dǎo)、協(xié)錄助業(yè)主家推薦產(chǎn)鉛生業(yè)主投大會(huì)籌擴(kuò)備組。執(zhí)業(yè)主大揮會(huì)籌備鈔組由業(yè)撤主代表累、建設(shè)疑單位以逗及街道陽辦事處惑、鄉(xiāng)鎮(zhèn)弟人民政報(bào)府代表滑七至十餃五人組色成，其齡中業(yè)主猴代表應(yīng)圈當(dāng)不少登于首次橫業(yè)主大股會(huì)籌備予組人數(shù)怒的百分績之六十誦。業(yè)主絨大會(huì)籌友備組成挺員名單股應(yīng)當(dāng)自虎成立之嘆日起七滾日內(nèi)在峰物業(yè)管扒理區(qū)域炮的顯著虧位置公伶告。16廣東省物喊業(yè)管理?xiàng)l殊例※業(yè)主大恢會(huì)決定坐籌集和次使用專粥項(xiàng)維修房誠資金、屬改建或膛重建建賓筑物及瓶其附屬談設(shè)施的家，應(yīng)當(dāng)詢經(jīng)專有涌部分占蠟建筑物雖總面積殖三分之葡二以上瞞的業(yè)主腹且占總景人數(shù)三奪分之二貍以上的舉業(yè)主同撿意；決冊(cè)定其他琴有關(guān)共謊有和共側(cè)同管理潛權(quán)利重書大事項(xiàng)怠的，應(yīng)賀當(dāng)經(jīng)專第有部分兄占建筑運(yùn)物總面乖積過半研數(shù)的業(yè)鉗主且占腎總?cè)藬?shù)憶過半數(shù)條的業(yè)主宰同意。稼面積和喇業(yè)主人門數(shù)按照葵下列方注式確定源：專有部躍分面積竭，按照定建筑面暮積計(jì)算偉；建筑族物總面析積，按胸專有部墊分面積當(dāng)之和計(jì)誓算。建設(shè)單紋位已經(jīng)欄出售的沸專有部伐分的業(yè)脖主人數(shù)副，一戶雕按一分查計(jì)算；獲建設(shè)單危位未出董售的專具有部分潮按一人衫計(jì)算；物總?cè)藬?shù)補(bǔ)，按照處兩著之習(xí)和計(jì)算載?！飿I(yè)買堪受人應(yīng)懷當(dāng)在建湊設(shè)單位假交付物編業(yè)后按沈照商品專房買賣京合同的階約定交伶納物業(yè)皮服務(wù)費(fèi)港用。物訊業(yè)管理使區(qū)域尚時(shí)未出售證或已出股售但尚霜未交付童為物業(yè)掩買受人乳的物業(yè)暈，其物萬業(yè)服務(wù)圖費(fèi)用由診建設(shè)單悠位按照壁該物業(yè)丈去業(yè)同輛類物業(yè)首的標(biāo)準(zhǔn)成全額交脹納。建斃設(shè)單位軟出售物都業(yè)時(shí)，勺不得承勸諾或預(yù)搖定減免則物業(yè)服顛務(wù)費(fèi)用失。建設(shè)派單位已寬經(jīng)承諾嚇或約定捧減免的監(jiān)物業(yè)服輸務(wù)費(fèi)用徒，由建技設(shè)單位格承擔(dān)?！鶚I(yè)主大圖會(huì)制度遲；※業(yè)主公傻約制度艘；※前期物業(yè)儲(chǔ)管理招投匙標(biāo)制度；※物業(yè)承麥接查驗(yàn)覆制度；※物業(yè)管理壇企業(yè)資質(zhì)貌管理制度畝；※物業(yè)管貪理從業(yè)童人員職俯業(yè)資格龜制度；※住宅專發(fā)項(xiàng)維修壟資金制給度。17物業(yè)管萄理的基億本制度※房地產(chǎn)與娛房地產(chǎn)業(yè)茄管理制度昆簡介；※房地產(chǎn)斗轉(zhuǎn)讓管呈理；※商品房達(dá)預(yù)售管邀理；※房屋租出賃管理雀；※房地產(chǎn)中租介服務(wù)；※房地產(chǎn)抵刷押管理；※房地產(chǎn)庸權(quán)屬登凱記；※房屋維速修養(yǎng)護(hù)府管理。18房地產(chǎn)相節(jié)關(guān)制度與糠政策第二篇招管理實(shí)施務(wù)1物業(yè)管理爸企業(yè)的概零念和設(shè)立※物業(yè)管理長器樂是依強(qiáng)法成立、色具備專門繭資質(zhì)并具服有獨(dú)立企敘業(yè)法人地幣位，依據(jù)較物業(yè)服務(wù)苦合同從事僵物管理相獎(jiǎng)關(guān)活動(dòng)的血經(jīng)濟(jì)實(shí)體啞?！鶕?jù)《公司法》和《物業(yè)管理奪企業(yè)資質(zhì)廈管理方法》的規(guī)定，給物業(yè)管理御企業(yè)的設(shè)逃立程序分邁為工商注憑冊(cè)登記和注資質(zhì)審批乎兩個(gè)階段階。2物業(yè)管秩理招標(biāo)灑投標(biāo)※在業(yè)主壁、業(yè)主溪大會(huì)選朗聘物業(yè)吳管理企練業(yè)之前辱的前期媽物業(yè)管躲理活動(dòng)禍中，由抓物業(yè)建鮮設(shè)單位典負(fù)責(zé)物懶業(yè)管理岸服務(wù)的絹招標(biāo)組昆織工作恭；業(yè)主獄大會(huì)已牢經(jīng)成立滔的，由特業(yè)主大司會(huì)負(fù)責(zé)識(shí)實(shí)施物社業(yè)管理丙權(quán)的招斗標(biāo)組織迫工作?！缙诮槿霅离A段主要園是指物業(yè)豆開發(fā)設(shè)計(jì)看、施工設(shè)披計(jì)、竣工跡驗(yàn)收階段鳥，前期物撈業(yè)管理階象段是指從貌入住到業(yè)得主大會(huì)聘羞請(qǐng)物業(yè)管團(tuán)理企業(yè)承聰擔(dān)日常管育理前的階芹段?！飿I(yè)管司理招標(biāo)吉的程序成立招艦標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)用小組；編制招友標(biāo)文件殿；公布招標(biāo)各公告或發(fā)壞出投標(biāo)邀爹請(qǐng)書；發(fā)放招標(biāo)朗文件；投標(biāo)申莖請(qǐng)人的炊資格預(yù)四審；接受投滑標(biāo)文件育；成立評(píng)須標(biāo)委員那會(huì)；開標(biāo)、評(píng)吼標(biāo)和中標(biāo)次?！飿I(yè)管閉理投標(biāo)列的程序獲取招標(biāo)誰信息；項(xiàng)目評(píng)估發(fā)與風(fēng)險(xiǎn)防捏范；登記并主取得招落標(biāo)文件瀉；準(zhǔn)備投標(biāo)挎文件；送交投標(biāo)但文件；接受招標(biāo)場(chǎng)方式的資賊格審查；參加開曉標(biāo)、現(xiàn)卸場(chǎng)答辯積和評(píng)標(biāo)都；簽約并執(zhí)膝行合同。3物業(yè)管理析合同※前期物嶺業(yè)服務(wù)流合同，陳是指物忙業(yè)建設(shè)正單位與塵物業(yè)管許理企業(yè)灰就前期命物業(yè)管雁理階段畫雙方的霜權(quán)利義軟務(wù)所達(dá)只成的協(xié)蜓議，是臂物業(yè)管形理企業(yè)雕被授權(quán)壁開展物匠業(yè)管理殼服務(wù)的技依據(jù)。※物業(yè)服務(wù)肆合同是物睛業(yè)管理企不業(yè)與業(yè)主畫（或業(yè)主工大會(huì)授權(quán)堅(jiān)的業(yè)主委徐員會(huì)）之止間就物業(yè)絡(luò)管理服務(wù)抄及相關(guān)的嫁物業(yè)管理交活動(dòng)所達(dá)籮成的權(quán)利那義務(wù)關(guān)系束的協(xié)議?！飿I(yè)服務(wù)叛合同與前爬期物業(yè)服級(jí)務(wù)合同的就主要區(qū)別故：訂立合同勝的當(dāng)事人筍不同。前蛛期物業(yè)服遣務(wù)合同的秒當(dāng)事人是仍物業(yè)開發(fā)鳥建設(shè)單位涂與物業(yè)管易理企業(yè)；腫物業(yè)服務(wù)標(biāo)合同的當(dāng)椒事人是業(yè)柜主（或業(yè)吵主大會(huì)）栽與物業(yè)管珍理企業(yè)。合同期限苗不同。前抹期物業(yè)服拿務(wù)合同的舊期限雖然錘可以約定礦，但是期寫限未滿、然業(yè)主委員盆會(huì)與物業(yè)倘管理企業(yè)葡簽訂的物桂業(yè)服務(wù)合講同將會(huì)終秧止。物業(yè)傍服務(wù)合同志期限則由錫訂立合同誤雙方約定潑，與前期鼻物業(yè)服務(wù)及合同相比誘，具有期沖限明確、宗穩(wěn)定性強(qiáng)夫等特點(diǎn)。4早期介入腹與前期物玩業(yè)管理※早期介入芬是指先建輕物業(yè)竣工麻之前，建求設(shè)單位根達(dá)據(jù)項(xiàng)目開獨(dú)發(fā)建設(shè)的溉需要所引鞏入的物業(yè)熟管理的咨衫詢活動(dòng)?！捌谖飿I(yè)雁管理是指卵從物業(yè)承芝接查驗(yàn)開興始至業(yè)主否大會(huì)選聘炭物業(yè)管理后企業(yè)為止丈的物業(yè)管撐理階段。物業(yè)開放發(fā)項(xiàng)目斃的可行糟性研究懶階段（撈立項(xiàng)階勞段）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段建設(shè)階段業(yè)主大會(huì)鋼選聘物業(yè)竹管理企業(yè)銷售階段竣工驗(yàn)收階段物業(yè)承母接查驗(yàn)座階段物業(yè)入住階段早期介入前期管理5物業(yè)的承年接查驗(yàn)※物業(yè)的承喪接查驗(yàn)是屈指物業(yè)管俗理企業(yè)對(duì)渾新接管項(xiàng)翻目的物業(yè)幸共用部位艇、共用設(shè)施形設(shè)備進(jìn)行鑼承接查驗(yàn)祝?！飿I(yè)查驗(yàn)餡的主要內(nèi)歷容：物業(yè)資掌料；物泉業(yè)公共他部位；中共用設(shè)安施設(shè)備哲；園林喜綠化工間程；其咽他公共登配套設(shè)勻施?！飿I(yè)查驗(yàn)雀的方式：關(guān)觀感查驗(yàn)修；使用查仁驗(yàn)；檢測(cè)支查驗(yàn)；試旱驗(yàn)查驗(yàn)。6入住與緩裝修管萄理※入住是指熱建設(shè)單位拍將已具備艷使用條件清的物業(yè)交把付給業(yè)主饞并辦理相鳳關(guān)手續(xù)，齡同時(shí)物業(yè)孔管理單位桑為業(yè)主辦玻理物業(yè)管螞理事物手拋續(xù)的過程新?！胱〉臏?zhǔn)或備：資料準(zhǔn)備襖：《住宅質(zhì)量描保證書》及《住宅使用改說明書》；《入住通知釘書》；《物業(yè)驗(yàn)收徹須知》；《業(yè)主入密住房屋倒驗(yàn)收表》；《業(yè)主（臺(tái)住戶）轎手冊(cè)》；物業(yè)管抽理有關(guān)約鉆定?！胱》駝?wù)的管染理：入住流城程；入投住手續(xù)走?！飿I(yè)裝脹飾裝修煎管理流斑程：備齊資料填寫申閃報(bào)登記她表登記簽定管玻理服務(wù)鏈協(xié)議辦理開工岸手續(xù)施工驗(yàn)收7房屋與盛設(shè)施設(shè)秋備管理※制訂合扒理的運(yùn)膀行計(jì)劃※配備合予格的運(yùn)鏈行管理曾人員※提供良好渡的工作環(huán)嶄境※建立健全盈必要的規(guī)業(yè)章制度※設(shè)施設(shè)震備的狀刑態(tài)管理※節(jié)能管理※幾種典闖型設(shè)施洪設(shè)備的絲式管理供配電愚系統(tǒng)；貨給排水掠系統(tǒng)；壺消防系擔(dān)統(tǒng)；電漸梯系統(tǒng)胳；空調(diào)弊系統(tǒng)。8物業(yè)環(huán)著境管理※清潔衛(wèi)粗生服務(wù)遵內(nèi)容：建筑物敵外公共電區(qū)域的堡清潔；住建筑物跳內(nèi)公共襯區(qū)域的婚清潔；閑垃圾收齡集與處書理；管垮道疏通飲服務(wù)；恐外墻清聯(lián)洗；泳聲池清洗板；上門橋有償清饒潔服務(wù)把；專項(xiàng)伸清潔工銀作?！G化管員理的內(nèi)遮容：日常管荒理；翻解新改造磨；花木客種植；勻環(huán)境布嗽置；綠矮化有償飄服務(wù)。9公共秩否序管理擊服務(wù)※公共安全瓣防范管理錦服務(wù)的內(nèi)槍容：出入管理展；安防系季統(tǒng)的使用徐、維護(hù)和膝管理；施臨工現(xiàn)場(chǎng)管撿理；配合誘政府開展弓社區(qū)管理啟?！踩婪豆?wù)的要單求：安防人員策的儀表和果禮貌禮儀猴；巡邏、缺門崗等執(zhí)羞勤崗位；喇值班記錄畝；技防設(shè)顆施設(shè)備?！拦芾碣J：義務(wù)消編防隊(duì)伍卵建設(shè)；暗消防制仗度的制擴(kuò)訂；物杏業(yè)消防鏟安全檢繼查內(nèi)容唇與方法臘；動(dòng)火悉安全管甘理；消疊防安全奴預(yù)案制謹(jǐn)訂；消籮防器材運(yùn)的配備惹、使用崖與維護(hù)腫?！囕v停槳放管理且服務(wù)車輛管歡理的方良法與要摸求：車距輛進(jìn)入鬧停車位抄停放時(shí)仙，管理認(rèn)人員應(yīng)相及時(shí)檢喬查車輛香，觀察勉車輛是哲否有損戚壞，車竟窗是否乖已關(guān)閉顏，是否雙有貴重貿(mào)物品遺姓留車內(nèi)窩等，必悶要時(shí)做吉好記錄杠并通知微車主，鮮避免出碌現(xiàn)法律描糾紛。車輛管錫理注意毀事項(xiàng)：溝交通標(biāo)擔(dān)識(shí)及免紙責(zé)告示糕應(yīng)充足督明顯；拜簽訂停墊車位使現(xiàn)用協(xié)議日；符合譯消防要豆求，不萄堵塞消素防通道忌；電梯尤直接通零往室內(nèi)州停車場(chǎng)害車庫的驚小區(qū)，踐做好電帥梯入口餅的安全吸防范監(jiān)政控措施杯。10物業(yè)管理究風(fēng)險(xiǎn)防范手與緊急事方件※物業(yè)管理黑的風(fēng)險(xiǎn)類游型包括早具期介入的回風(fēng)險(xiǎn)、前砌期物業(yè)管塊理的風(fēng)險(xiǎn)班和日常管筐理的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)?！湫途o鉆急事件夜的處理火警：堂了解和大確認(rèn)起逗火位置參、范圍須和程度向；向公述安消防甘機(jī)關(guān)報(bào)魄警；清睜理通道憂，準(zhǔn)備北迎接消骨防車入里場(chǎng)；立古即組織飄現(xiàn)場(chǎng)人暮員疏散臟，在不摔危及人絹身安全示的情況按下?lián)尵仁廖镔Y；槳組織義列務(wù)消防純隊(duì)，在聰保證安沈全的前腔提下接廉近火場(chǎng)每，用適插當(dāng)?shù)南ǚ榔鞑亩杩刂苹鹄葎?shì)；及幸時(shí)封鎖悼現(xiàn)場(chǎng)，萄直到有榜關(guān)方面秘到達(dá)為冤止。燃?xì)庑孤┨兀寒?dāng)發(fā)生酒易燃?xì)怏w歉泄漏時(shí)，刺應(yīng)立即通笛知燃?xì)夤硭荆辉诘种鬟_(dá)現(xiàn)場(chǎng)后傍，要謹(jǐn)慎從行事，不懸可使用任敗何電器（險(xiǎn)包括門鈴嶄、電話、閉風(fēng)扇等）恥和敲擊金兇屬，避免耍產(chǎn)生火花裙。電梯故障扇：當(dāng)乘客產(chǎn)被困電梯稀時(shí)，消防某監(jiān)控室應(yīng)括仔細(xì)觀察陪電梯內(nèi)情誦況，通過求對(duì)講系統(tǒng)調(diào)詢問被困壤者并予以巨安慰；立失即通知電撲梯專業(yè)人磁員到達(dá)現(xiàn)詞場(chǎng)救助被爪困者；被污困者內(nèi)如懲有小孩、首老人、孕迫婦或人多壞供氧不足舌的須特別賴留意，必觸要時(shí)請(qǐng)消暮防人員協(xié)司助；督促午電梯維保餓單位全面奇檢查，消質(zhì)除隱患；臨將此次電筑梯事故詳擾細(xì)記錄備蒸案。噪聲侵踢擾：接驕到噪聲肢侵?jǐn)_的燦投訴或杠信息后腐，應(yīng)立貌即派人很前往現(xiàn)者場(chǎng)查看炮；必要贊時(shí)通過瓦技術(shù)手漁段或設(shè)括備，確享定噪聲他是否超遣標(biāo)；判賺斷噪聲青侵?jǐn)_的香來源，叛針對(duì)不卡同噪聲動(dòng)源，采遣取對(duì)應(yīng)代的措施奧；做好撓與受噪垂聲影響閣業(yè)主的灰溝通解待釋。電力故暑障：當(dāng)猛發(fā)生故捧障停電駛時(shí)，應(yīng)攏立即派柴人檢查柔確認(rèn)電悼梯內(nèi)是聞否有人謎，做好勵(lì)應(yīng)急處咐理。浸水、綱漏水：戶檢查漏你水的準(zhǔn)室確位置常及所屬倉水質(zhì)，效設(shè)法制鐘止漏水智；排除瘦積水，攜清理現(xiàn)惕場(chǎng)；對(duì)響現(xiàn)場(chǎng)拍倚照，作性為存檔錦及申報(bào)兄保險(xiǎn)理各賠證明戲。高空墜多物：如匙有傷者省，立即浩送往醫(yī)脊院或撥策打急救賠電話，等保護(hù)現(xiàn)彎場(chǎng)、拍默照取證她。交通意外且：有人員龜受傷應(yīng)立悟即送往醫(yī)芽院，或撥華打急救電茂話，拍照踏保留相關(guān)著記錄。刑事案件系：撥打110報(bào)警，控浴制現(xiàn)場(chǎng)，薪關(guān)閉出入餃口，協(xié)助解警方維護(hù)腫現(xiàn)場(chǎng)秩序娛。臺(tái)風(fēng)襲擊納