天府長城·南熙里項目

調(diào)查及價格建議第一頁，共八十四頁。目錄一、新城南區(qū)域市場分析二、周邊住宅與商業(yè)項目調(diào)查三、未來供應(yīng)地塊規(guī)劃情況第二頁，共八十四頁。四、區(qū)域未來商業(yè)格局五、項目定位六、業(yè)態(tài)規(guī)劃建議價格體系建議七、價格體系第三頁，共八十四頁。第一章、新城南區(qū)域市場分析一、新城南城市規(guī)劃規(guī)劃范圍：北至火車南站成昆線，南至大源組團(tuán)，西至太平寺機(jī)場，東至成仁路，規(guī)劃控制范圍約52Km2。用地規(guī)模42Km2；規(guī)劃人口35萬人規(guī)劃性質(zhì)：以城南城市副中心為核心，發(fā)展行政辦公、科技商務(wù)、商貿(mào)金融、生活居住及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，為信息化、生態(tài)型、綜合性新城區(qū)。第四頁，共八十四頁。成都目前城市總體發(fā)展戰(zhàn)略為向東向南發(fā)展，從單中心逐步向多中心發(fā)展，其明確指出城南副中心的概念，城南副中心的建設(shè)已進(jìn)入政府的發(fā)展綱要；從政府制定的2020年發(fā)展目標(biāo)來看，目前城南片區(qū)從一環(huán)到二環(huán)外發(fā)展已基本完成，桐子林板塊、航空路板塊、棕北板塊其入駐人群都為中高端人群，其商務(wù)辦公也發(fā)展較為迅猛。通過近幾年發(fā)展，城南土地已明顯不足，政府外遷，城南外延已是必然趨勢。作為傳統(tǒng)居住富人的城南，其城市外遷后，必然帶來大量的較有購買力的購買人群。結(jié)論：區(qū)域的發(fā)展為本項目發(fā)展提供了消費(fèi)的基礎(chǔ)保障，促使本項目區(qū)域未來向較高檔次的方向發(fā)展。西部新城城南副中心北部新城城東副中心二、片區(qū)宏觀情況概述西部第五頁，共八十四頁。從城市發(fā)展的一般規(guī)律來看結(jié)論：由城市發(fā)展的一般規(guī)律可知，當(dāng)納瑟姆曲線處于35%以下時，其城市化進(jìn)程速度較慢；在35-55%左右，城市化發(fā)展速度較快。超過80%，其城市不在外延，城市發(fā)展轉(zhuǎn)為舊城改造；在超過55%-80%之間，由于其城市概念已深入人心，大量的有錢人、外來人會涌入該城市，這是城市發(fā)展最為迅速的階段。從目前成都城市化進(jìn)程來看，其城市化率正處于這一階段。城南作為傳統(tǒng)富人居集區(qū)，隨著地鐵的開通等有利契機(jī)，較大部分的較有購買力人群會涌入本片區(qū)，從城市發(fā)展的一般規(guī)律也可以論證到，其本片區(qū)未來屬性為高檔居住人群聚集區(qū)。第六頁，共八十四頁。一、區(qū)域商業(yè)情況三公里范圍科華南路區(qū)域和平小區(qū)區(qū)域站南區(qū)域新城南城西區(qū)域項目三公里區(qū)域第七頁，共八十四頁。概述：整個樓盤布局分為科華南路區(qū)域、天府長城區(qū)域、和平小區(qū)區(qū)域、站南區(qū)域、新城南區(qū)域等五個區(qū)域。科華南路區(qū)域目前主要業(yè)態(tài)以餐飲、社區(qū)配套型商業(yè)為主，物業(yè)形式為底商結(jié)合住宅。其大部分商鋪以臨街商鋪為主，銷售價格在1萬元左右。其該區(qū)域租金在50-110元/平米。和平小區(qū)區(qū)域商鋪數(shù)量較少，經(jīng)營時間比較長，主要調(diào)查的是南領(lǐng)館和和平安置小區(qū)沿街鋪面，租金價格在18-25元/平米，其該板塊消費(fèi)能力較低，并且缺乏餐飲配套。天府長城項目區(qū)域?qū)儆谛麻_發(fā)的區(qū)域，僅有的在經(jīng)營的為天府長城一期，租金范圍在10~20元/㎡，由于目前臨近幾個樓盤的商鋪都處于待售狀態(tài)，未來互相之間競爭將非常激烈。如果能夠區(qū)域之間聯(lián)手打造該區(qū)域相對于成都市獨一無二的商業(yè)環(huán)境，在互利共榮的基礎(chǔ)上競爭相對會減弱。站南區(qū)域除了上錦雅筑以外，其余的商業(yè)以底商為主，經(jīng)營多以建材、汽配等為主，輔以服裝、美發(fā)、副食品等，經(jīng)營狀況一般。商鋪的銷售價格在5800~9000元/㎡，租金在20~50之間。新城南西區(qū)區(qū)域目前主要以融城理想為代表，由于有學(xué)校和地鐵站口的支撐，銷售價格和租金都是目前新城南已售或者經(jīng)營的鋪面中價格較高的樓盤之一，商鋪的銷售價格在5800~13000元/㎡，租金主要范圍在45元/㎡左右，現(xiàn)在正在經(jīng)營的鋪面經(jīng)營狀況良好，區(qū)域前景較好。第八頁，共八十四頁。第二章、周邊住宅與商業(yè)項目調(diào)查第九頁，共八十四頁。三公里范圍1、天府長城項目周邊臨近樓盤調(diào)查天府長城一期天府名居御府花都泰和佳園格蘭晴天凱麗濱江五洲花園第十頁，共八十四頁。天府長城一期項目地址：高新區(qū)天府大道府城路口東側(cè)住宅：住宅銷售價格：2400-3000元/平米商業(yè)：鋪面銷售價格：均價6500元/㎡。面積區(qū)間為30~100㎡左右，以底商為主，屬于社區(qū)商業(yè)型業(yè)態(tài)主力業(yè)種以便利店、服裝店、功話超市、錄象廳等居多。目前有六個鋪面空置。經(jīng)營狀況一般租金情況：租金較貴的就是百利合超市，月租金3000元/月，鋪面為89平米。其它商鋪租金價格為13-15元/平米左右，比如：綜合營業(yè)廳，租金為1200元/月，面積為90平米；1-20號服裝店，75平左右，租金為1200元/月，每平米租金為16元。1-17號鋪面，90平米，租金1400元/月，租金為15元/平米。另外如2-03號鋪面，租金為800元/月，總面積70平米，月租金為11元/平米左右。第十一頁，共八十四頁。結(jié)論：由于該項目周邊物業(yè)入住率極低，大大影響該項目鋪面的經(jīng)營。目前該項目鋪面所針對的目標(biāo)人群除天府長城一期入駐人流外，很大部分為該片區(qū)打工的農(nóng)民工，其消費(fèi)能力較低，消費(fèi)檔次不高。第十二頁，共八十四頁。天府名居屬于經(jīng)濟(jì)使用房，總建筑面積約17.6萬平方米，其中住宅總建筑面積約為16萬㎡，商業(yè)總建筑面積約1.6萬㎡，總戶數(shù)1228戶，以套三的戶型為主。按照3.5人/戶計算，將來的入住人口約為4298人。開盤時間：天府名居2005年3月，2006年5月份左右入住時間：天府名居2006年底或2007年初，目前暫時無人居住，入住率為零。住宅：戶型區(qū)間從80~100平方米不等，以100平米的大戶型為主。商業(yè)：由底商和獨立商鋪組成。第十三頁，共八十四頁。結(jié)論：從目前現(xiàn)場情況來看，該項目以底商為主，獨立商鋪為輔，可以初步估計該社區(qū)在上圖所示的地方將會設(shè)置中大型賣場，其余的商業(yè)將以社區(qū)為中心，布置適合社區(qū)消費(fèi)的綜合型消費(fèi)業(yè)態(tài)。由上圖可以看出，圖二將對從天府大道進(jìn)入該區(qū)域的消費(fèi)人群進(jìn)行第一次大的截流，圖一在緊靠我商業(yè)項目的道路入口，將對進(jìn)來的消費(fèi)人群進(jìn)行第二次截流，勢必對我項目造成很大威脅，由于目前天府民居項目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃尚不明確，且該項目緊臨我項目，商業(yè)體量較大，目前處于待售狀態(tài)，屬于我項目周邊競爭較激烈的項目之一。圖一圖二第十四頁，共八十四頁。御府花都屬于小高層建筑，總建筑面積為135920㎡，其中住宅總建筑面積約為126626.33㎡，商業(yè)總建筑面積為9293.67㎡，戶數(shù)為828戶，按照3.5人/戶計算，將來的入住人口約為2898人開盤時間：2005年2月初交房時間：2006.4.24目前入住情況：已入住35戶，目前絕大部分住宅正在裝修中住宅：住宅均價為3700元/㎡。戶型主要以套三的大戶型為主。目前銷售基本告罄商業(yè)：共82間，面積區(qū)間約為40~300㎡，主力區(qū)間為40~90㎡；單價范圍4000~10000元/㎡，均價7400元/㎡。目前銷售告罄（002鋪面）面積為135m2，租金為45元/m2·月，該商鋪由于前期設(shè)計的原因，做餐飲難度較大第十五頁，共八十四頁?，F(xiàn)場照片圖二圖一第十六頁，共八十四頁。結(jié)論：從目前現(xiàn)場情況來看，該項目以外部以一層底商為主，內(nèi)部則以較大體量的商鋪為主。由上圖可以看出，圖一商業(yè)的設(shè)置完全滿足該社區(qū)內(nèi)部人群日常生活消費(fèi)，圖二又將對從天府大道進(jìn)入該區(qū)域的消費(fèi)人群進(jìn)行部分截流。由此可見，如果把該社區(qū)要的消費(fèi)人群作為我項目的消費(fèi)人群，難度可想而知。該項目對我項目最大競爭在于消費(fèi)人群方面，屬于周邊競爭較激烈的項目之一。第十七頁，共八十四頁。泰和佳園該項目總建筑面積為120000㎡，其中住宅建筑面積約為12萬㎡左右，商業(yè)總建筑面積約為8000㎡，是集復(fù)合住宅、餐飲、娛樂休閑等時尚生活消費(fèi)功能于一體的高層電梯住宅，總戶數(shù)為808戶，按照3.5人/戶計算，將來的入住人口約為2828人。開盤時間：2005.9.24入住時間：2006.10.31住宅：均價為3850元/㎡，戶型面積82-256㎡，屬于25層的高層電梯住宅。商業(yè)：樓層設(shè)置以底商和局部二層為主。目前由于受整個區(qū)域環(huán)境的影響，其社區(qū)的商業(yè)現(xiàn)在價格以及定位等都處于待定階段，勢必在等待區(qū)域成熟以后整體推出，是本項目很強(qiáng)的競爭對手。第十八頁，共八十四頁。結(jié)論：從目前現(xiàn)場情況來看，該項目以兩層底商為主，從現(xiàn)場的建筑設(shè)計看，初步估計業(yè)態(tài)以中大型的賣場為主，由于地理位置接近天府大道，做高檔的餐飲類、咖啡類等比較適合。由商業(yè)體量可以看出，該社區(qū)商業(yè)的設(shè)置基本滿足內(nèi)部人群日常生活消費(fèi)。由此可見，該社區(qū)對我項目的競爭主要來自于消費(fèi)人群、商業(yè)業(yè)態(tài)及后期價格等多方面，屬于周邊競爭較激烈的項目之一。第十九頁，共八十四頁。格蘭晴天該項目總建筑面積為48675㎡，其中商業(yè)建筑面積為2706㎡，總戶數(shù)為316戶，按照3.5人/戶計算，將來的入住人口約為1106人開盤時間：2005.4入住時間：2006.8目前入住情況：目前入住戶數(shù)不到50戶，絕大部分住宅正在裝修中住宅：總建筑面積45969㎡，銷售均價為3700元/㎡，戶型區(qū)間為120~145㎡。目前已經(jīng)銷售完畢商業(yè)：商鋪最小面積為80㎡，預(yù)計明年銷售價格15000元/㎡左右。目前由于受整個區(qū)域環(huán)境的影響，商業(yè)價格處于待定階段，勢必在等待區(qū)域前景成熟以后在明年強(qiáng)勢推出，是本項目很強(qiáng)的競爭對手。第二十頁，共八十四頁。結(jié)論：該項目以兩層底商為主，初步估計業(yè)態(tài)以中小型的賣場為主，目前處于待售階段，由于地理位置較好，未來主要競爭方面將來自于銷售方面。由此可見，該社區(qū)對我項目的競爭主要來自于消費(fèi)人群、商業(yè)業(yè)態(tài)及后期價格等多方面，屬于周邊競爭較激烈的項目之一。第二十一頁，共八十四頁。凱麗濱江該項目屬于純住宅項目，為33層高層電梯公寓，總建筑面積約為17萬㎡，總戶數(shù)為1054戶，按照3.5人/戶計算，將來的入住人口約為3689人開盤時間：一期2006.6.11，二期2006.8.5入住時間：預(yù)計2008.4結(jié)論：該社區(qū)將是我項目消費(fèi)人群的有力支撐。第二十二頁，共八十四頁。五洲花園該項目為小高層，總建筑面積約為1.8萬㎡。結(jié)論：由于目前項目未公開化，其余的情況尚不知道。未來的競爭方面主要來自于銷售方面。屬于周邊項目較大競爭項目之一。第二十三頁，共八十四頁。融城理想該項目總建筑面積約為20萬㎡，其中商業(yè)總建筑面積為9760.43㎡，總戶數(shù)為733戶，按照3.5人/戶計算，將來的入住人口約為2566人開盤時間：2005.2.3交房時間：2006.4.29一公里2、新城南以西區(qū)域樓盤調(diào)查第二十四頁，共八十四頁。住宅：已入住50多戶，目前絕大部分住宅正在裝修。第二十五頁，共八十四頁。商業(yè)：一期商住樓<1區(qū)、2區(qū)>一層面積為：2113.83㎡，二層面積為：1091.74㎡。6/7號樓一層商鋪面積為：1391.78㎡，二層商鋪面積為：1354.62㎡。十號樓商鋪一層面積為：1873.51㎡，二層面積為：1934.95㎡。價格范圍5800~13000元/㎡，商業(yè)設(shè)置為一層及局部二層。目前租金主要在45元/㎡左右。第二十六頁，共八十四頁。結(jié)論：該社區(qū)商業(yè)由于有成都職業(yè)技術(shù)學(xué)校的有力支撐，商業(yè)目前已有部分商業(yè)開始經(jīng)營，目前主要以副食類為主。從區(qū)域規(guī)劃和建筑設(shè)計可以看出，該項目商業(yè)的未來潛力很好，初步估計商業(yè)以中高檔為主。對我項目的競爭主要來自于和黃區(qū)域中高檔消費(fèi)人群的截流。對我項目存在一定的競爭。第二十七頁，共八十四頁。上錦雅筑該項目總建筑面積約為117856㎡，其中住宅總建筑面積為105856㎡，商業(yè)總建筑面積約為12000㎡，總戶數(shù)為1028戶，按照3.5人/戶計算，將來的入住人口約為3598人開盤時間：2005.11.8交房時間：2006.4.29入住時間：2007.1.30以前3、站南區(qū)域樓盤調(diào)查第二十八頁，共八十四頁。住宅：戶型以套二、套三為主，面積區(qū)間50~120㎡，均價一直持續(xù)在3800元/㎡，目前住宅銷售基本告磬，號稱新海派城市住宅。商業(yè)：六層獨立建筑體，推崇商業(yè)與酒店互利共榮，共享資源，匯集夠物娛樂、觀光旅游、美食康體、商務(wù)等多種功能一體，突出特色餐飲食、娛樂。樓層布置中一~三層為商業(yè)，面積區(qū)間35~1500㎡分零開售，一層均價9000元/㎡，二層均價5000元/㎡，三層均價4500元/㎡；目前有少部分大面積商鋪未銷售，整個商業(yè)銷售狀況良好。四~六層為賽家航旅商務(wù)酒店，價格4500元/㎡，已經(jīng)整體賣出，進(jìn)行專門經(jīng)營，打造城南首座四星級酒店公寓。第二十九頁，共八十四頁。商業(yè)業(yè)態(tài)分布圖第三十頁，共八十四頁。結(jié)論：該社區(qū)商業(yè)屬于典型的獨立商業(yè)，前期業(yè)態(tài)規(guī)劃協(xié)調(diào)統(tǒng)一，屬于典型的消費(fèi)一條龍服務(wù)商業(yè)組合，有利于本身的銷售以及后期的順利經(jīng)營，由于地理位置比較特殊，對我項目的競爭主要來自于后期招商的人群。對我項目存在一定的競爭。第三十一頁，共八十四頁。社區(qū)名：火車南站西路17號，本社區(qū)屬于農(nóng)民安置房戶數(shù)：187戶，社區(qū)人口按照4人/戶計算，居住總?cè)丝跒?48人商鋪現(xiàn)狀：以汽修店、建材店等為主營，社區(qū)便利店、理發(fā)店為輔；鋪面底商在30~50㎡之間，租金范圍在20～50元/㎡·月，以30～40元/㎡·月為主要租金范圍。南站農(nóng)貿(mào)市場商鋪現(xiàn)狀：臨路為臨時底商，鋪面面積在25㎡左右，租金在1100元/月。農(nóng)貿(mào)市場內(nèi)部鋪面面積不等，租金基本比臨路商鋪的每平方米的價格低8~15元/㎡。第三十二頁，共八十四頁。火車南站東路17為90年代末期建筑，底商鋪面在25~35㎡之間，租金在1200元/月左右該區(qū)域現(xiàn)狀是以汽修、建材為主，修閑、娛樂性商業(yè)不具備檔次和規(guī)模，整個經(jīng)營情況較差，租金價格起不來。商鋪銷售價格及租金價格都比較低博客公社城南驛站，位于科華南路10號，屬于較早期的建筑住宅：總戶數(shù)為322戶，戶型以套三為主，按照3.5人/戶計算，將來的入住人口約為1127人屬于早期建筑，目前屬于較成熟居住社區(qū)商業(yè)：底商、局部二層商業(yè)和獨立商鋪，全部暫時未售目前該區(qū)域的商業(yè)整體售價不高，即使已經(jīng)出售的商鋪出租率也很低，原因是該區(qū)域?qū)儆诳焖偻ǖ绤^(qū)域，經(jīng)營業(yè)態(tài)不統(tǒng)一，實力夠買人群很不足等，商業(yè)氛圍未達(dá)到一定程度。第三十三頁，共八十四頁。4、和平小區(qū)區(qū)域樓盤調(diào)查第三十四頁，共八十四頁。和平小區(qū)鋪面項目地址：武侯區(qū)南沿線和平小區(qū)鋪面形式：臨街鋪面業(yè)態(tài)：社區(qū)商業(yè)型業(yè)態(tài)目前經(jīng)營業(yè)種：中介、手機(jī)散件銷售、賣玻璃等租金價格：18元/平米經(jīng)營狀況：良好結(jié)論：和平小區(qū)是成都市較早的拆遷安置小區(qū)，由于該片區(qū)居民的收入水平較低，經(jīng)濟(jì)狀況欠缺，經(jīng)過若干年的發(fā)展，其鋪面的租金水平相對呈較低狀態(tài)。并且整體商業(yè)業(yè)態(tài)檔次較低，在整個后期市場經(jīng)營和市場自動調(diào)配過程中，其集約化并未形成，這也是影響該區(qū)域租金水平較低的一個重要原因。但可以肯定的是，該區(qū)域的供需關(guān)系還是不錯的，其鋪面較少，但總體人口量較高。第三十五頁，共八十四頁。南領(lǐng)館項目地址：武侯區(qū)南沿線和平小區(qū)開發(fā)商：成都石磨豆花餐飲娛樂有限公司鋪面銷售價格：銷售均價4000元/平米左右商業(yè)物業(yè)形式：臨街商鋪空置情況：整體商業(yè)空置在70%左右經(jīng)營業(yè)態(tài)：藥店、小型超市（不能用于餐飲）鋪面租金：25元/平米結(jié)論：該物業(yè)為熟鋪，其項目已開始經(jīng)營。和平小區(qū)人口雖然整體收入狀況較為一般，但該區(qū)域有較大的人口進(jìn)行支撐，并且該區(qū)域以前開發(fā)的臨街鋪面的經(jīng)營檔次低，集約化程度較小，業(yè)態(tài)單一，從該區(qū)域目前的人口來看，急需要餐飲業(yè)態(tài)和小型超市來滿足當(dāng)?shù)氐南M(fèi)需求，目前入駐南領(lǐng)館的小型超市其定位是非常準(zhǔn)確的，其經(jīng)營狀況也良好。但由于沒有餐飲業(yè)態(tài)，這是該區(qū)域的一個市場空白點。急需等待新的物業(yè)進(jìn)行滿足。同時可以看出由于受該區(qū)域消費(fèi)力的限制和自身規(guī)劃鋪面較大的原因，該項目也是在各物業(yè)中銷售均價最低的項目。第三十六頁，共八十四頁。5、科華南路區(qū)域樓盤調(diào)查第三十七頁，共八十四頁。君悅領(lǐng)地項目地址：成都市科華中路開發(fā)商：藍(lán)光集團(tuán)銷售狀況：已售完畢住宅總戶數(shù)：住宅銷售價格：3800元/平米建筑形式：小高層商業(yè)形態(tài)：臨街商鋪鋪面價格：均價8000元/平米目前經(jīng)營業(yè)態(tài)：社區(qū)配套型商業(yè)目前經(jīng)營業(yè)種：中介、洗衣店、售樓部等空置情況：空置率在50%左右。并且是臨街鋪面空置租金狀況：目前有四家經(jīng)營者入駐，據(jù)調(diào)查租金在50元/平米左右經(jīng)營狀況：據(jù)業(yè)主反映，其經(jīng)營狀況不良。第三十八頁，共八十四頁。結(jié)論：該物業(yè)區(qū)域主要經(jīng)營大面積餐飲為主，但該物業(yè)為住宅加底商形式結(jié)合，不能經(jīng)營餐飲，其業(yè)態(tài)受范圍受到限制。同時該物業(yè)面臨快速干道，對社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營有殺傷力，影響社區(qū)商業(yè)的外延性，同時開發(fā)商在開發(fā)時沒有對如何規(guī)劃業(yè)態(tài)進(jìn)行考慮，這也是后期物業(yè)經(jīng)營狀況不良的主要原因。第三十九頁，共八十四頁。南辰錦繡項目地址：成都市科華南路3號開發(fā)商：成都瑞升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開盤時間：2006年5月18日住宅總戶數(shù)：561戶，按照3.5人/戶計算，將來的入住人口約為1964人住宅銷售價格：4600元/平米建筑形式：高層（18+1）商業(yè)形態(tài)：臨街商鋪鋪面價格：均價1萬元/平米左右目前經(jīng)營業(yè)態(tài)：除餐飲不能做外都可以租金狀況：根據(jù)售樓人員介紹，因為市場有培育期其該物業(yè)租金為50-80元/平米第四十頁，共八十四頁。結(jié)論：該物業(yè)在藍(lán)光集團(tuán)開發(fā)的君悅領(lǐng)地旁邊，開發(fā)商在進(jìn)行商業(yè)布局時也并未對其業(yè)態(tài)進(jìn)行合理規(guī)劃和對投資者進(jìn)行引導(dǎo)，所以其商業(yè)情況和君悅領(lǐng)地面臨類似情況。經(jīng)過研究，我們對該項目的預(yù)判也是以社區(qū)商業(yè)為主，其客流為攔截該物業(yè)的過路者和該樓盤自身人群的支撐，其商業(yè)不會有太大的作為。第四十一頁，共八十四頁。美麗南庭項目地址：武侯高攀村四組開發(fā)商：武海置業(yè)．新街房產(chǎn)開盤時間：2006年10月項目占地：50畝住宅銷售價格預(yù)估：根據(jù)銷售人員介紹，其均價估計在4500元/平米左右住宅面積范圍：圍墻打圍標(biāo)注住宅面積范圍為80-160商鋪情況：根據(jù)銷售人員介紹，其目前是否有商業(yè)還不清楚，需至開盤時候在為明確第四十二頁，共八十四頁。結(jié)論：由于該項目售樓部還未建立，其正在處于圍墻打圍過程中，項目商業(yè)鋪面的數(shù)據(jù)很難收到，其項目發(fā)展的可能性較為多樣，需至該項目開盤時具體確認(rèn)。第四十三頁，共八十四頁。南都鄰繡項目地址：成都市科華南路南沿線天仁北二街和平小區(qū)廣場開發(fā)商：四川忠心房地產(chǎn)投資有限公司住宅：總戶數(shù)為154戶，按照3.5人/戶計算，將來的入住人口約為539人。住宅銷售均價4500元/㎡商鋪：為臨街商業(yè)，具體銷售價格要年底出來，鋪面租金根據(jù)銷售人員介紹，該物業(yè)租金預(yù)計為50元/平米左右；未來經(jīng)營業(yè)態(tài)尚不明確。結(jié)論：從規(guī)劃上看該物業(yè)的規(guī)劃不足以支撐該項目做為特色或高品位的集中式商業(yè)定位，眾所周之，商業(yè)對于商環(huán)境的規(guī)劃有相當(dāng)要求，從目前規(guī)劃來看不足與本項目進(jìn)行競爭。其主要業(yè)態(tài)預(yù)計也為社區(qū)商業(yè)型業(yè)態(tài)。第四十四頁，共八十四頁?；ㄕZ溪畔項目地址：成都科華路二環(huán)路外600米開發(fā)商：成都居燁實業(yè)有限公司物業(yè)形式：多層住宅總戶數(shù)：70余戶，按照3.5人/戶計算，將來的入住人口約為245人。住宅銷售均價為4500元/平米商鋪形式：臨街商鋪，銷售價格：10200——13000元/㎡，根據(jù)銷售人員介紹，該區(qū)域的租金為50-110元，其該物業(yè)的租金考慮市場培育，其租金為50-70元。根據(jù)位置和大小不一樣租金有差異。經(jīng)營業(yè)態(tài)：開發(fā)商未做詳細(xì)的業(yè)態(tài)規(guī)劃。結(jié)論：該物業(yè)鋪面前規(guī)劃為綠化帶，而且距離鋪面位置較近，對鋪面的經(jīng)營有一定的影響，同樣該物業(yè)的目標(biāo)客戶也只能以攔截周圍人流和周圍居民進(jìn)行支撐。但由于綠化帶的影響，估計其未來租金會在該區(qū)域相對較低。第四十五頁，共八十四頁。6、世紀(jì)城繞城高速項目地址：人民南路南延線天府大道中段發(fā)展商：成都世紀(jì)城新國際會展中心有限公司住宅總戶數(shù)：3000套左右住宅價格：均價5800元/平米商業(yè)銷售價格：均價6000元/平米經(jīng)營業(yè)態(tài)：服裝、餐飲、娛樂第四十六頁，共八十四頁。結(jié)論：該樓盤以會展經(jīng)濟(jì)帶動商業(yè)經(jīng)營，同時自身也擁有眾多中高端客戶的入駐。由于項目離本案位置較遠(yuǎn)，商業(yè)形態(tài)較有差異，不作為主要競爭對手進(jìn)行考慮。第四十七頁，共八十四頁。典型案例的選取：地理位置相近且建筑體量較大的社區(qū)內(nèi)獨立式商業(yè)，通過選找篩選融創(chuàng)開發(fā)的藍(lán)谷地與我項目有很多相似之處。藍(lán)谷地項目整體介紹藍(lán)谷地，位于錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)大觀村，是融創(chuàng)西南集團(tuán)成都融創(chuàng)置地有限公司精心打造的一個精品項目，項目周邊自然環(huán)境優(yōu)良，生活配套設(shè)施完善，交通便捷，人文氣息濃郁。北側(cè)緊鄰城市市政公園以及四川師范大學(xué)，西臨成龍路、東臨三環(huán)路，多條干道環(huán)繞。藍(lán)谷地項目以其良好的規(guī)劃、合理的產(chǎn)品設(shè)計、良好的營銷策略，受到了市場的追捧。6、典型案例分析——藍(lán)谷地第四十八頁，共八十四頁。項目基本資料開發(fā)商：成都融創(chuàng)置地有限公司建筑設(shè)計單位：AAI國際建筑師事務(wù)所園林設(shè)計單位：美國納爾斯波頓物管單位：高力國際物業(yè)顧問集團(tuán)總占地面積：306畝總建筑面積：50萬平方米商業(yè)建筑面積：3萬平方米總戶數(shù)：4000余戶建筑密度：20％建筑形態(tài)：小高層住宅銷售價格：4400元/平方米一期交房時間：2006年6月入住率：不足10%第四十九頁，共八十四頁。項目商業(yè)情況商業(yè)名稱：藍(lán)波灣商業(yè)公園商業(yè)產(chǎn)權(quán)：40年商業(yè)鋪面形式：臨街獨立商鋪付款方式：五成十年首批銷售商業(yè)面積：1500平方米二期銷售商業(yè)面積：2500平方米二期商業(yè)銷售均價：9600元/平方米（一層）交房標(biāo)準(zhǔn)：清水房銷售情況：一期銷售完畢，二期銷售50%物管費(fèi)：3元/平方米層高：4.2米開間：集中在3.5米-4.5米進(jìn)深：12米面積：30-100余平方米第五十頁，共八十四頁。商業(yè)規(guī)劃商業(yè)公園是藍(lán)谷地項目的配套商業(yè)部分，總面積約在2萬平米，位于藍(lán)谷地項目1、2、3期相交接的核心位置，人流最為集中。利用坡地水景形成“水泊景觀”的體驗式休閑購物特色。藍(lán)谷地社區(qū)商業(yè)公園致力于服務(wù)和方便社區(qū)居民，目前規(guī)劃有中大型超市、農(nóng)貿(mào)市場、商業(yè)街區(qū)，形成滿足社區(qū)各種生活所需的商業(yè)定位和互補(bǔ)經(jīng)營，成為集社區(qū)商業(yè)配套、購物、餐飲、休閑、娛樂、社交為一體的休閑娛樂商業(yè)公園。第五十一頁，共八十四頁。商業(yè)支撐項目位于成都城市發(fā)展的片區(qū)中心，商業(yè)發(fā)展前景巨大，使項目擁有良好的升值空間。本項目將社區(qū)商業(yè)與公園環(huán)境的融合,為消費(fèi)者提供了一個舒適、幽雅的購物環(huán)境，是現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)的亮點；藍(lán)谷地項目12000多核心消費(fèi)人群，周邊住宅小區(qū)及川師大共約6萬多輔助消費(fèi)人群，使項目擁有了穩(wěn)定的高收入消費(fèi)人群，為社區(qū)商業(yè)的收益打下了良好的基礎(chǔ)。商鋪面積小，為臨街商鋪，具有小投入、小風(fēng)險、安全可靠的投資特性。第五十二頁，共八十四頁。商業(yè)的銷售和招商項目目前推出的可銷售面積較少，不足5000平方米，在未做大規(guī)模商業(yè)宣傳的基礎(chǔ)上，銷售情況良好；目前項目入住率非常低，商業(yè)的出租率不高，目前的租金水平在40元－60元/平方米·月；招商未投入大量宣傳，主要以大客戶招商為主。目前，已成功與“麥當(dāng)勞”簽約，超市商戶正在洽談中；其營銷推廣主要針對社區(qū)型商業(yè)進(jìn)行宣傳，挖掘其項目作為城東副商圈的價值。第五十三頁，共八十四頁。已建或正在建的地塊潛在地塊已被圈地塊未開發(fā)土地7、和黃45611121315161714189成都市急救中心

成都玉林中學(xué)

地鐵站口2019、目前為民房、廠區(qū)、農(nóng)田等

南苑小區(qū)成都職業(yè)技術(shù)學(xué)校

不詳10人民南路站華路室元化路華敏地塊九龍倉正在建防空港312宜家迪卡隆歐尚該區(qū)域：總部辦公區(qū)、五星級酒店、聯(lián)通總部、高新區(qū)政府、海關(guān)、特拉克斯、三峽、市行政辦公中心等和平小區(qū)8第三章、未來地塊規(guī)劃情況近期遠(yuǎn)期中期第五十四頁，共八十四頁。1、近期潛在地塊由于三環(huán)路的阻隔，三環(huán)內(nèi)的消費(fèi)人群對本項目的影響不大。所以三環(huán)外樓盤的商業(yè)情況將是我們了解的重點，詳見下表：三環(huán)外項目項目名稱總建筑面積（㎡）人口（個人）商業(yè)面積（㎡）天府長城一期74700約1750約3000天府長城二期約152000329027210天府名居176000429816000泰和佳園12000028288000格蘭晴天4867511062706御府花都13592028989293.67凱麗濱江1700003689純住宅五洲花園18000目前未公開目前未公開融城理想20000025669760.43合計109.5259萬224257.58萬第五十五頁，共八十四頁。結(jié)論：

三環(huán)外目前人均商業(yè)面積約為3.38㎡/人，而住宅與商業(yè)搭配最佳比例是在1.5~1.8㎡/人。由此可見，該區(qū)域就目前的已經(jīng)開發(fā)的商業(yè)量已經(jīng)達(dá)到飽和。第五十六頁，共八十四頁。2、中期潛在地塊由于近期商業(yè)已經(jīng)基本飽和，那么中期的也就是已經(jīng)拍賣的地塊且還沒有建設(shè)的將作為我們中期商業(yè)調(diào)查目標(biāo)進(jìn)行分析研究。以下是詳細(xì)的地塊調(diào)查表：第五十七頁，共八十四頁。序號宗地位置土地用途用地面積容積率成交價竟得單位竟得日期1高新區(qū)站華路9號（地塊一）商業(yè)金融用地68.3949不大于3.5120成都宜家家居有限公司2005-8-202高新區(qū)站華路9號（地塊二）商業(yè)金融用地29.0753不大于3.5130迪卡隆(成都)有限公司2005-8-203高新區(qū)站華路9號（地塊三）商業(yè)金融用地50不大于3.5130成都?xì)W尚超市有限公司2005-8-204南部新區(qū)站南居住區(qū)（高新區(qū)原和平村10組、仁和村5、6組）二類住宅用地兼容商業(yè)用地﹙20%≤兼容商業(yè)＜50%）123.2523≤5.0640協(xié)慧國際有限公司(九龍倉)2006-4-28525華敏6高新區(qū)永安片區(qū)紅星路以東、武侯大道以北（永安村9、11組）商業(yè)用地（可自動兼容不大于地上建筑面積20%的居住建筑）11.2756不大于3.0205自然人2006-3-107起步區(qū)石羊片區(qū)二類住宅用地19803.0206和黃2004-10-298高新區(qū)紅光村一組45.0008≤3.5160自然人2006-3-22南部新區(qū)和平小區(qū)原高新區(qū)紅光村6組二類住宅用地兼容商業(yè)（兼容商業(yè)≤20%）5.8108——520四川忠心房地產(chǎn)投資有限公司2006-2-24南部新區(qū)和平小區(qū)原高新區(qū)永安村2組商?。嫒萆虡I(yè)≤20%）12.4879——395四川潤和百通實業(yè)發(fā)展有限公司2006-3-10南部新區(qū)和平小區(qū)原高新區(qū)永安村6組商住（兼容商業(yè)≤20%）5.7229≤1.8250四川省匯佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2006-3-10注：所有數(shù)據(jù)來源于國土局第五十八頁，共八十四頁。人口按照100㎡居住3.5人計算，商業(yè)體量按照指標(biāo)最大配比計算，得出未來2~7年預(yù)計人口及商業(yè)體量情況，結(jié)果詳見下表：項目名稱總建筑面積（㎡）人口（個人）商業(yè)面積（㎡）1（純商業(yè)）約159596約5581約1595962（純商業(yè)）約67803約2374約678033（純商業(yè)）約116272.5約4083約116672.54（按45%計算）約410861.5約14380約184887.75(容積率按照3.0,商業(yè)≤10%)約50002.5約1750約50006約22553.3約789約45107（按30%計算）約3960198約138606約1188059.48(容積率指標(biāo)不明確的按照3.0計算)約105007.1約3675約31502(按30%計算)約11622約406約2324約24977約874約4995約6873.8約240約1374.7合計約4890764.45約172758約1766724.3第五十九頁，共八十四頁。結(jié)論：

未來整個城南區(qū)域預(yù)計人均商業(yè)面積約為10.22㎡/人，而住宅與商業(yè)搭配最佳比例是在1.5~1.8㎡/人。由此可見，未來幾年此區(qū)域的商業(yè)需要消耗的體量是非常巨大的，商業(yè)各方面要面臨的競爭都將很大。第六十頁，共八十四頁。起步區(qū)序號所屬不明確地塊(已拍賣)規(guī)模備注10~17暫不明確(其中11目前成都南部新區(qū)B3段正在施工)約2500畝左右根據(jù)當(dāng)?shù)亓私猓搮^(qū)域土地是否征用還在談?wù)撝?。面積來自規(guī)劃CAD圖估測20石羊小學(xué)及廠區(qū)約100畝左右19目前為民房、廠區(qū)、農(nóng)田等約3000畝左右3、遠(yuǎn)期潛在地塊9號地塊現(xiàn)場為四川四海經(jīng)緯線項目部，土地占地面積約115畝，土地性質(zhì)不明確注：從目前來看，表里的土地大部分已經(jīng)經(jīng)過整理，估計在2年內(nèi)會進(jìn)行拍賣，推向市場，總的規(guī)模大約有5600畝左右。由于屬于遠(yuǎn)景建設(shè)土地，土地相關(guān)的整理和定性還在進(jìn)行中，所以將來這塊土地要供應(yīng)什么樣的產(chǎn)品，以什么樣的價格推向市場等具體的情況就很不明確。結(jié)論：遠(yuǎn)期對我項目的影響相對很小，暫不作過多的考慮。第六十一頁，共八十四頁。大型超市格局高端綜合消費(fèi)格局社區(qū)特色格局由于交通干道、新城南副中心規(guī)劃、市政府搬遷的三重影響，未來5年內(nèi)，以上三大格局將越來越明顯。互為競爭，互利共融。第四章、區(qū)域未來商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r第六十二頁，共八十四頁。歐尚商圈：三環(huán)路對人流有明顯的阻隔，三環(huán)內(nèi)的人流很難逾越向外延伸，歐尚超市呈現(xiàn)后，將主要幅射三環(huán)內(nèi)人群。結(jié)論：歐尚輻射區(qū)域為三環(huán)路以內(nèi)，并且延伸至和平小區(qū)，歐尚商圈未來將形成大型超市商業(yè)片區(qū)。第六十三頁，共八十四頁。和記黃埔、九龍倉商圈和記黃埔占地1980畝，開發(fā)周期8—10年，從片區(qū)整體來土地供應(yīng)來說，很難再有土地一次性供應(yīng)量能超過和黃地塊，未來片區(qū)商業(yè)供應(yīng)規(guī)模難以與和黃相抗衡，同時和黃地塊深處整個片區(qū)核心腹地，從和黃拿地之后一直等待開發(fā)的策略來看，其住宅與商業(yè)定位必定是復(fù)合型，高起點的定位，在開發(fā)商精耕細(xì)做的努力之下，依托其規(guī)模優(yōu)勢和地塊處于片區(qū)核心的地利，該地塊很有可能成為引領(lǐng)新城南中心的地區(qū)商業(yè)中心。本項目難以與和黃地塊抗衡，只能避其鋒芒，走特色化道路，抵御未來和黃對本板塊的沖擊。結(jié)論：和黃商業(yè)未來可能成為高端綜合消費(fèi)商業(yè)片區(qū)。第六十四頁，共八十四頁。大型超市格局：將作為整個南部新區(qū)的全方位區(qū)域配套設(shè)施呈現(xiàn)，就目前新城南的土地整理及區(qū)域發(fā)展情況來看，未來5年其輻射的范圍將非常大。高端綜合消費(fèi)格局：該區(qū)域?qū)⒁院忘S地塊為基礎(chǔ)，輔以九龍倉以及籌劃中的好萊塢新益洲廣場，這三者將作為整個新城南新區(qū)的區(qū)域消費(fèi)主體呈現(xiàn)。其中住宅購買人群對和黃給予很高的期待；對九龍倉商業(yè)區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)給予很高的期望；而好萊塢新益洲廣場將作為城市標(biāo)志型建筑呈現(xiàn)，其土地性質(zhì)為文化娛樂兼容商業(yè)金融業(yè)，目前規(guī)劃有VIP貴賓商務(wù)酒店、超豪華特大型5星級電影院、川劇表演劇場、特大型停車場等。由此可見，未來將以此區(qū)域為中心向外輻射，成為新城南的政治、商貿(mào)中心。社區(qū)特色格局：毫無疑問，本項目所在區(qū)域以其豪放的獨立式商業(yè)體呈現(xiàn)，該區(qū)域?qū)⒁晕翼椖可虡I(yè)為中心向外輻射、引導(dǎo)，以滿足該區(qū)域約6萬人的全方位的特色消費(fèi)。第六十五頁，共八十四頁。第五章、項目定位開發(fā)商品牌對市場來說，天府長城是高檔住宅的品牌效應(yīng)已經(jīng)深入人心，在商業(yè)品牌的影響力上弱于區(qū)域內(nèi)未來將開發(fā)的大型商業(yè)項目，如九龍倉項目、歐尚項目、和黃項目等。從前面的分析來看，新城南商圈的三大格局已呈基本定勢，本項目應(yīng)順應(yīng)格局，從自身規(guī)模與業(yè)態(tài)出發(fā)，不與其它大商業(yè)品牌做硬性競爭，商業(yè)的性質(zhì)應(yīng)定位于更好地為住宅服務(wù)，維護(hù)與鞏固開發(fā)商的高檔住宅品牌形象與效應(yīng)。即本項目的基調(diào)是為高檔住宅服務(wù)的高檔社區(qū)配套商業(yè)。在項目周邊已有較大體量社區(qū)配套商業(yè)成現(xiàn)，未來人均配比商業(yè)體量達(dá)到了3.38——10.22m2/人。要在同樣性質(zhì)的眾多社區(qū)配套商業(yè)中擴(kuò)大輻射范圍，吸引項目以外更多的人流，就需要項目的商業(yè)走與眾不同的特色路線。因此本項目的定位為：社區(qū)特色商業(yè)街區(qū)第六十六頁，共八十四頁。第六章、業(yè)態(tài)規(guī)劃本項目的特色定位主要依靠有規(guī)劃的業(yè)態(tài)定位來實現(xiàn)，業(yè)態(tài)定位主要是依托區(qū)域高端消費(fèi)群體，建立以特色餐飲、特色休閑、娛樂為主力業(yè)態(tài)，高端生活服務(wù)型消費(fèi)業(yè)態(tài)為輔助業(yè)態(tài)的特色生活街區(qū)。具體主力業(yè)態(tài)與商鋪現(xiàn)實條件相結(jié)合，安排如下：第六十七頁，共八十四頁。社區(qū)配套商鋪自行車庫恒溫游泳池上空健康水會大堂大堂門廳汽車出入口第六十八頁，共八十四頁。品牌中餐、火鍋架空玻璃天窗庭院上空大堂室外臺階第六十九頁，共八十四頁。水池露臺木制露臺品牌中餐、火鍋第七十頁，共八十四頁。茶房、洗浴休閑中心水景吧辦公室第七十一頁，共八十四頁。第七章、價格體系本項目商業(yè)價格，主要選取周邊在售商鋪價格進(jìn)行對比分析，以一層均價為對比基礎(chǔ)，用23項因素進(jìn)行權(quán)重分析。第七十二頁，共八十四頁。樓盤名稱修正幅度本案比較案例融城理想上錦雅筑御府花都影響因素區(qū)域因素地理位置4654交通便捷度5655片區(qū)檔次6656發(fā)展?jié)摿?645區(qū)域幅射5452公共配套3443小計29322825地塊素質(zhì)項目體量6453臨街程度5444小計11897人口環(huán)境人口規(guī)模6445消費(fèi)檔次6645小計1210810建筑本體樓盤檔次6645交房規(guī)模4645商鋪面積4545建筑外觀4533建筑形式6563規(guī)劃布局3332橫向動線1332豎向動線1220停車位數(shù)量3221小計32373126價值附加業(yè)態(tài)規(guī)劃6352物業(yè)管理3323開發(fā)商品牌5425市場競爭2432小計16141212修正指數(shù)（100%）1001018981可比價格（元/㎡）/1070090007400比準(zhǔn)價格（元/㎡）1002310594.0610112.369135.80第七十三頁，共八十四頁。一層測算均價為10023元/平方米根據(jù)項目實際情況二層商鋪和三層商鋪為躍層設(shè)計，因此其二、三層均價為5400元/平方米；四層均價為二三層均價的60%左右，為3500元/平方米。備注：在每層商鋪單間商鋪定價中都以一間商鋪設(shè)置為基準(zhǔn)售價，以商鋪口岸進(jìn)行50-100元/平米不等的實際遞增或遞減；第七十四頁，共八十四頁。一層單鋪價格商鋪編號建筑面積單價(元/平米)總價（元）備注A-1-0172.1411500829610

A-1-0270.7811500813970

A-1-0370.7811500813970

A-1-04112.6210500

A-1-05123.4110500

A-1-06145.1910500

A-1-07

汽車出入口A-1-081028.669000不建議出售A-1-09114.9310500

A-1-10

水會大堂A-1-11290.3911200建議面積對剖A-1-12145.1910300

A-1-13141.5610300

A-1-14102.7910800

A-1-15145.1910800

A-1-16123.4110800

A-1-1770.7811500813970

A-1-1870.7811500813970

A-1-1972.1412000865680

總和2900.74

一層實際均價

10050

第七十五頁，共八十四頁。二三層單鋪價格商鋪編號二樓面積單價總價備注A-2-01128.545500706970

A-2-02259.475400與上層相連A-2-03256.1153501370188.5與上層相連A-2-04239.75300與上層相連A-2-05252.685350與上層相連A-2-06256.1154501395799.5與上層相連A-2-07288.715500與上層相連A-2-081044.75300

A-2-09731.225450

A-2-10246.045600與上層相連A-2-11289.625500與上層相連A-2-12282.385450與上層相連A-2-13235.445400與上層相連A-2-14289.625300與上層相連A-2-15313.655300與上層相連總和5113.99

二層實際均價

5393

第七十六頁，共八十四頁。三層單鋪價格商鋪編號面積單價總價備注A-3-01

面積已算A-3-02

面積已算A-3-03

面積已算A-3-04

面積已算A-3-05

面積已算A-3-06

面積已算A-3-0795.964800460608

A-3-08569.374300

A-3-09278.474700

A-3-10298.014300與上層相連，加入四層面積A-3-11

面積已算A-3-12

面積已算A-3-13

面積已算A-3-14

面積已算A-3-15

面積已算A-3-16

面積已算A-3-17533.594300

總和1775.4

三層實際均價

4400

此均價含四層水景吧第七十七頁，共八十四頁。四層單鋪價格商鋪編號面積單價總價備注A-4-011399.873500

A-4-02

0

A-4-03860.633500

A-4-04860.6300

總和2260.5

0

四層實際均價

第七十八頁，共八十四頁。E2地塊總銷概況總銷售價格（元）總銷售面積12050.63項目整體銷售均價6050元備