第十章

公共房地產(chǎn)與住房保障在房地產(chǎn)中有一部分是具有純公共物品或準公共物品性質(zhì)的房地產(chǎn)，這些房地產(chǎn)一般具有非排他性或非競爭性，其供給方式也不同于非公共房地產(chǎn)。政府承擔(dān)著確保公共房地產(chǎn)供給和有效使用的職責(zé)，并為解決社會住房問題制定一系列的住房保障政策，以多種形式為中低收入人群提供住房保障。第一節(jié)公共房地產(chǎn)的性質(zhì)與類型第二節(jié)公共房地產(chǎn)的供給機制與供給體系第三節(jié)公共住房保障第一節(jié)公共房地產(chǎn)的性質(zhì)與類型一、公共物品與公共房地產(chǎn)二、公共房地產(chǎn)的類型

1．公共服務(wù)房地產(chǎn)

2．社會事業(yè)房地產(chǎn)

3．基礎(chǔ)設(shè)施

4．公共住房一、公共物品與公共房地產(chǎn)從經(jīng)濟學(xué)角度來看，公共物品就是那些在消費上同時具有非排他性和非競爭性的物品和勞務(wù)。或者如經(jīng)濟學(xué)家薩繆爾森所界定的：所謂公共物品就是所有成員集體享用的集體消費品。社會全體成員可以同時享用該物品；而每個人對該物品的消費都不會減少其他社會成員對該物品的消費。通常，人們根據(jù)物品是否具有排他性和競爭性來對公共物品作出區(qū)分。非排他性是指物品一旦被提供出來，就不可能排除任何人對它的不付代價的消費（至少從合理成本的角度來看是如此）。非排他性具有三層含義：①任何人都不可能不讓別人消費它，即使有些人有心獨占對它的消費，但或者在技術(shù)上是不可行的，或者在技術(shù)上可行但代價卻過高，因而是不值得的。②任何人自己都不得不消費它，即使有些人可能不情愿，但卻無法對它加以拒絕，亦稱無可逃避性。③任何人都可以恰好消費相同數(shù)量。非競爭性是指一旦公共物品被提供出來，增加一個人的消費不會減少其他任何消費者的受益；也不會增加社會成本，其新增消費者使用該物品的邊際成本為零。非排他性與非競爭性之間存在著復(fù)雜的關(guān)系。一方面，許多非排他性的物品也是非競爭性的。例如，國防、燈塔等。另一方面，非競爭性和非排他性這兩個特征并不一定同時出現(xiàn)。例如，對橋梁而言，如果收費就是排他性的，如果擁擠就是競爭性的。依據(jù)物品在競爭性和排他性上的不同特征，可以將所有物品劃分為四種類型。[1]私人物品：衣服、擁擠的收費道路[2]共有資源：海洋的魚、環(huán)境、擁擠的不收費道路[3]自然壟斷：有線電視、不擁擠的收費道路[4]公共物品：國防、知識、不擁擠的不收費道路除第一類外，其他三類都具有公共物品性質(zhì)。其中：第四類是純公共物品，第二、三類是準公共物品。準公共物品是共有資源，它的特點是在消費止具有競爭性，但是卻無法有效地排他。除了非排他性和非競爭性的特征外，公共物品還具有其他特征，包括：①生產(chǎn)和利益的不可分性，如國防工程。②規(guī)模經(jīng)濟性，如燈塔。③初始投資大，經(jīng)營成本小，如橋梁和地鐵等基礎(chǔ)設(shè)施。④供給的自然壟斷性，如消防、有線電視。⑤對消費者收費不易，或者收費本身所需成本過高。⑥消費具有社會文化價值。依據(jù)上述公共物品的定義，在現(xiàn)實中有不少房地產(chǎn)具有公共物品的某些特征。例如，各種城市道路、城市人行天橋、立交橋、防洪的江海堤壩、燈塔等基礎(chǔ)設(shè)施，防疫救災(zāi)防災(zāi)、維護生態(tài)環(huán)境用的房地產(chǎn)，以及紀念塔、城市雕塑等都基本上屬于純公共物品，而另一些用于藝術(shù)表演、展覽、文物保護、文化娛樂、體育健身、衛(wèi)生、科技、教育等公共事業(yè)房地產(chǎn)則可以歸類于準公共物品。如果從一個住宅小區(qū)來看，單元住宅屬于私人物品，但同時仍有一些房地產(chǎn)屬于公共物品。一般來說，公共房地產(chǎn)包括兩部分，一部分是根據(jù)建設(shè)部所規(guī)定的商品房銷售面積部分，包括電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室等；另一部分是根據(jù)國家物價局、建設(shè)部、財政部《商品住宅價格管理暫行辦法》中規(guī)定的分攤到商品房房價中的基礎(chǔ)配套設(shè)施部分，如公共綠地、道路等。對于這些公共房地產(chǎn)，雖然其費用由小區(qū)業(yè)主承擔(dān)，但在使用上也呈現(xiàn)出準公共物品，甚至是純公共物品的性質(zhì)。當(dāng)然，對公共物品的劃分不是絕對的，要取決于市場和技術(shù)條件。例如，一個大的圖書館閱覽室一般是公共物品，但是隨著讀者數(shù)量的增加，就產(chǎn)生了“擁擠”問題。一個小區(qū)內(nèi)的景觀如果是對所有人都開放，則是公共物品，但當(dāng)只對小區(qū)內(nèi)部住戶開放時，其性質(zhì)就發(fā)生了改變。所謂公共房地產(chǎn)，是指同時具有非排他性和非競爭性或者只具有排他性和競爭性中的一個特征的房地產(chǎn)，以及由這種房地產(chǎn)為人們所提供的服務(wù)。二、公共房地產(chǎn)的類型1．公共服務(wù)房地產(chǎn)2．社會事業(yè)房地產(chǎn)3．基礎(chǔ)設(shè)施4．公共住房1．公共服務(wù)房地產(chǎn)公共服務(wù)房地產(chǎn)，是指那些專門用于為社會提供純公共服務(wù)的房地產(chǎn)，包括各種社會公共機關(guān)組織團體的房地產(chǎn)、國防設(shè)施、減災(zāi)防災(zāi)設(shè)施等。這些公共服務(wù)房地產(chǎn)所有權(quán)本質(zhì)上屬于全體公眾，實際的所有者是國家及各級政府和部門，由占有單位使用，為公眾提供公共服務(wù)。2．社會事業(yè)房地產(chǎn)社會事業(yè)房地產(chǎn)，是指用于表演、展覽、教育、衛(wèi)生、體育等用途的公共房地產(chǎn)。當(dāng)然社會事業(yè)房地產(chǎn)內(nèi)部各類房地產(chǎn)在公共物品性質(zhì)上有一定的差別，如公共圖書館，青少年宮，防疫站，各種歷史、科學(xué)、自然博物館，學(xué)校內(nèi)的各類教育房地產(chǎn)，公共體育鍛煉場館等。3．基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施是為企業(yè)生產(chǎn)和居民生活提供基本條件的公共設(shè)施，是城市賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。城市市政公用設(shè)施和與城市住宅等房地產(chǎn)直接相連的商業(yè)服務(wù)、文教衛(wèi)生、體育、娛樂等各種配套的公共服務(wù)設(shè)施均屬于城市基礎(chǔ)設(shè)施的范圍。城市基礎(chǔ)狐設(shè)施主要廈包括兩項痕內(nèi)容一是住宅對基本生活清單元、居鑰住小區(qū)、鑒居住區(qū)的脖配套公共封服務(wù)設(shè)施由。在作為僑基本生活季單元的住樓宅組群中僚，需要建降設(shè)小商店哄、衛(wèi)生站鐘、文化室輕、兒童游鳴戲場所等愿配套設(shè)施項。二是市祖政公用旋設(shè)施，庭即城市熱公用事炒業(yè)和城聞市公共才設(shè)施。姐城市公歇用事業(yè)務(wù)是指城橡市供水滔、供熱榮、供電澆、供氣迫和公共卻交通等墻，由地覽方政府馳管轄或奏經(jīng)營。4．公共范住房城市中大演量中低收靜入家庭的蛙支付能力扛與具有適蠅宜標準的鎖住房價格客之間存在談著較大的殊差距，這贈是住房問魚題的癥結(jié)雄所在，也聽是社會存燦在公共住虧房的本質(zhì)調(diào)原因。根叨據(jù)這一認獅識，可以疏這樣界定暴公共住房鴨：公共住押房是為了鳳解決中低桂收入階層回居民的居蓬住問題，踢由政府直揮接投資建棋造或由政因府以一定脊方式對建旗房機構(gòu)提摸供補助，銅由建房機宅構(gòu)建設(shè)，段并以較低稅價格或租魂金向中低兼收入家庭詠進行出售易或出租的蠻住房。第二節(jié)踢公共房地此產(chǎn)的供給榜機制記與供給體鹿系一、公票共房地凈產(chǎn)的供突給機制二、公共溜服務(wù)房地丸產(chǎn)供給三、社株會事業(yè)柴房地產(chǎn)騰供給四、基礎(chǔ)排設(shè)施供給一、公刮共房地餐產(chǎn)的供憐給機制（一）公吹共房地產(chǎn)際的供給者（二）公砌共房地產(chǎn)末的政府供最給與“政烘府失靈”（三）公襲共房地產(chǎn)臂的市場供駐給與“市定場失靈”（一）公屯共房地產(chǎn)桶的供給者對于公共周房地產(chǎn)來息說，其核框心問題是沫如何提供喬和提供多銜少的問題喉。然而，忠公共房地裕產(chǎn)的獨特束性質(zhì)卻決兆定了依靠筆市場方式有很難獲得忙有效的供哨應(yīng)。當(dāng)公共房齡地產(chǎn)無法竭通過市場艙機制解決研時，就要擦通過政府管參與或干巖預(yù)公共房龍地產(chǎn)的供概給。政府偵既對公共賀房地產(chǎn)的春經(jīng)營履行算管理職能往，又可能替直接參與儲公共房地蘆產(chǎn)的供給嫁和經(jīng)營。現(xiàn)實中陽，公共姨房地產(chǎn)抗可以有騎三種供莊給者供辮選擇，控即中央句政府、炎地方政隔府及廠露商。（二）予公共房風(fēng)地產(chǎn)的踢政府供嫩給與“截政府失牽靈”在現(xiàn)代轉(zhuǎn)市場經(jīng)挑濟中，辜公共房芽地產(chǎn)供半給的政經(jīng)策取向適是效率坐性、公己平性、煎社會性毅和政治西性的統(tǒng)選一。在睡公共房擔(dān)地產(chǎn)領(lǐng)夜域，出維現(xiàn)“政桃府失靈窄”是比撇較普遍晉的現(xiàn)象繳。從這一成假定出洪發(fā)，公權(quán)共選擇松學(xué)派認浴為，國川家不具被有正確漿無誤的窩天賦，杰必須從喇虛構(gòu)的糟幻想中侮走出來臣，去分罰析、尋超找政府腦最有效趴率工作哈的規(guī)則馳和制約排體系。從公共房笛地產(chǎn)的供睛給決策機演制來看，乞并不能夠突確保兼顧拍效率和公娃平。這是犬因為，將兔不同的社索會成員提辰出的具有搭各自偏好它的方案加究總成集體晴的決策結(jié)械果，總是渣存在著各暑種困難。在現(xiàn)實愚中，直傾接投票亦制會因柔為決策營成本太爐高而貽角誤決策快時機；掙代議制場決策機斬制雖然望能夠減碼少搭便娘車行為冬，但卻夢可能偏采離整個青集體的邪利益；月集權(quán)制身決策的框失誤概役率較大連，公眾保理解和承支持的線難度大尋；即使包民主集驢中制式疫的決策浸機制，駕也存在旨著難以傻克服的冒缺陷。（三）公拆共房地產(chǎn)說的市場供摔給與“市嚼場失靈”針對公年共房地尼產(chǎn)供給扛的“政挺府失靈蹈”問題響，人們輔特別強本調(diào)政府嶺在公共頭房地產(chǎn)背供給過鍋程中堅惠持市場嘆化原則焰。所謂市兔場化原侮則，就獻是指政殼府在資撲源配置炕過程中屯堅持四母公開。美一是公與開招標棍，如政峰府通過腹公開招拋標建設(shè)禮工程可融以有效益降低成輪本；二肆是公開更拍賣；岡三是公核開信息發(fā)；四是燙公開競爸爭。在公共淘房地產(chǎn)泥的供給壤過程中撫，當(dāng)任爺何經(jīng)濟達主體都蘿有公平攀、自由逼競爭的衣權(quán)利時妙，憑借屆實力而瘦參與公眨共房地梯產(chǎn)的供籃給，有型可能進交一步提籠高效率竊。市場機土制在公簽共房地焦產(chǎn)供給無中，也京會出現(xiàn)泥“市場府失靈”隱的問題間，降低瞇了房地執(zhí)產(chǎn)資源位配置的稈效率。進這是因間為市場拔機制在誰公共房鴨地產(chǎn)供欣給過程森中發(fā)揮襖作用的畢同時，蘇存在信肯息不完奏全、不鉆對稱，蘇壟斷，韻以及外刻部性等暖市場本政身不能錄解決的則問題。二、公共程服務(wù)房地機產(chǎn)供給公共服支務(wù)房地微產(chǎn)是真膜正意義鄙上的公幻玉共物品驢。同其趣他類型隆的房地靠產(chǎn)相比痰，公共榮服務(wù)房桌地產(chǎn)的賀最大特敬點是具滿有顯著孕的政府熟壟斷特右征，市兵場參與甲程度低淚，成本稼收益不租易準確孩確定，砍投資決貿(mào)策過程袖是一個辣典型的穗公共選街擇的政暑治過程辦。因而崖公共服巷務(wù)房地狹產(chǎn)的供完給機制愧是公共束選擇機虛制，政原府則是虎其唯一雜的供給績主體。三、社會巖事業(yè)房地浸產(chǎn)供給社會事詳業(yè)房地召產(chǎn)由于得內(nèi)容復(fù)溫雜，性軍質(zhì)差別暴明顯，莫而對于漂公眾的粒消費需痛求來說視，又十報分重要秘。它為疲人們提根供科技薯、教育籮、文化弓、藝術(shù)備、體育仔、休閑夸娛樂、吐保健等徒服務(wù)，冊既要滿取足人們胃的基本坐生活需棍求，又原要滿足兔人們的汗情感歸殼屬、自登我提升碼、自我紹實現(xiàn)等春高層次憶需求。六因此，建應(yīng)根據(jù)益社會事癥業(yè)房地譽產(chǎn)的非下排他性末和非競陵爭性的俗程度不習(xí)同，選扭擇不同遠的供給肺機制和模供給主搏體，確婦定不同哪的經(jīng)營須方式。四、基礎(chǔ)躬設(shè)施供給為配合土惰地和建筑廣物的利用撫而附著于壁土地的基途礎(chǔ)設(shè)施，魄是房地產(chǎn)水的重要構(gòu)揭成要素。與房地產(chǎn)美的其他要行素相比，紙基礎(chǔ)設(shè)施酸在使用和養(yǎng)供給上具迷有下列幾捐方面的特腎性。第一，銜基礎(chǔ)設(shè)壯施服務(wù)飛的公共味性和使瞞用的外妄部性。第二，展基礎(chǔ)設(shè)婆施構(gòu)成暢的多樣饅性和內(nèi)妄容的復(fù)須雜性。第三，廁基礎(chǔ)設(shè)宵施運轉(zhuǎn)商的協(xié)作近性和發(fā)矩展的均孕衡性。第三節(jié)持公伐共住房競保障公共住房牽政策的國比際比較中國公共輕住房政策歲的演進經(jīng)濟適用稻房保障分那析廉租房保射障分析公共住伯房政策謊的國際幼比較從大多數(shù)夢發(fā)達國家殺的情況來梯看，當(dāng)住模房嚴重短維缺時，各騰國政府都貪采取大規(guī)鞋模的國家除干預(yù)政策岸，政府直捷接投資或點補貼建設(shè)撿公共住房黑。隨著全案國性住房虧短缺問題墊得到緩解塔以致消失寧，大規(guī)模部國家干預(yù)錄政策不再粉適宜，取轟而代之的炸是發(fā)揮市秒場機制的傾彈性和選昌擇性，鼓助勵運用市泰場機制解堆決居民的傲居住問題床，改善居滑民的居住檢狀況，政著府只解決夏地區(qū)性和陶特殊階層西的住房需壺求。概括而言療，公共住麗房政策主狗要包括公荒共住房供館應(yīng)、租金傷管制、住衡房補貼、哥稅收優(yōu)惠現(xiàn)等幾個方莖面。（一）津公共住功房供應(yīng)繼模式（二）劉租金管賭制模式休比較（三）盲住房補書貼模式腔比較（一）公妥共住房供墻應(yīng)模式公共住房棟供應(yīng)的三毒種模式，暫即補充型抽、大量型住和工人合言作型。補充型公顆共住房供活應(yīng)模式是框指政府在磁公共住房雁的供應(yīng)上歲采取以窮巴人為政策潮目標的小鄉(xiāng)豐規(guī)模住房北供應(yīng)計劃陣。所謂“爺補充”，炭是指這種交供應(yīng)方式頭是對以廠騎商為主的身住房供應(yīng)屯的補充，聽即對無力下通過市場攜供應(yīng)方式活解決居住耗問題的那雪部分低收飼入階層等初困難群體籍供應(yīng)公共竿住房。大量型致公共住尸房供應(yīng)陜模式是傳指對公大共住房挨采取大輝規(guī)模的餃供應(yīng)計膛劃，這似種計劃朱至少在蠻實施結(jié)墓果上并油不只是寒面向窮訊人的，沿許多是梳面向中筒產(chǎn)階級侵和所謂炭“值得炸尊重的寺”工人緣瑞階層（勾如技術(shù)浩工人）律的。這正是發(fā)達動國家“您非正常壘”的公側(cè)共住房悔供應(yīng)方霉式。工人合作勸型公共住峽房供應(yīng)模芳式是社會暢改良主義抗者提出的待、有組織群的工人階宮層互助性槽的住房供褲應(yīng)方式，抄是把住房戒作為非商翁品的嘗試驢。這種方爭式在20世紀50年代后桿期逐漸侍消失。（二）暑租金管賊制模式款比較所謂租金盲管制，是鑒指通過立滿法對各類訴房租，特劇別是對低長檔住房的留租金加以級限制。這舒是各國為尤解決低收稅入階層住揀房問題的要主要政策奴之一。由宣于各國具閉體條件不隊一，所以堆，該政策幫在實施過傅程中也有蜓所差別。（三）住柳房補貼模椅式比較各國政府鴉的住房補斥貼方式可揭以分為面曠向住房供惡應(yīng)方的補絮貼和面向未住房需求緩方的補貼蛾兩大類。肥前者又被粉稱為住房翁建設(shè)補貼媽，后者則龍被稱為房代租補貼。住房供給排補貼主要改包括對低餓租金公共索住房的建迅設(shè)和運行再補貼、現(xiàn)辣代化補貼患以及向低劇收入家庭學(xué)出租私有猾住房的供筐應(yīng)補貼