主要內(nèi)容緒論物業(yè)管理的基本結(jié)構(gòu)物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理主要運(yùn)作環(huán)節(jié)物業(yè)管理資金管理第一章緒論物業(yè)管理的概念物業(yè)管理的特點(diǎn)與原則物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展第一節(jié)物業(yè)管理的概念一、物業(yè)與物業(yè)管理（一）物業(yè)的概念1、概念所謂物業(yè)管理中的物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。2、物業(yè)與房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)別與聯(lián)系物業(yè)管理的概念（二）物業(yè)管理物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理的概念物業(yè)管理的工作對(duì)象：管理對(duì)象：各類物業(yè)服務(wù)對(duì)象：物業(yè)所有權(quán)人（業(yè)主）和使用人物業(yè)管理的概念物業(yè)管理的目標(biāo)：使物業(yè)發(fā)揮正常使用功能和保持應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。物業(yè)管理的概念手段：

運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段對(duì)物業(yè)實(shí)施多功能全方位的統(tǒng)一管理。物業(yè)管理的概念二、物業(yè)管理與傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理的區(qū)別（一）管理體制不同（二）管理內(nèi)容不同（三）房屋的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)不同（四）管理機(jī)制不同（五）管理關(guān)系不同物業(yè)管理的概念三、物業(yè)管理的業(yè)務(wù)范圍（一）物業(yè)管理的基本業(yè)務(wù)對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常維修保養(yǎng)和計(jì)劃修理工作（二）物業(yè)管理的專項(xiàng)業(yè)務(wù)治安保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生、消防安全、綠化管理、車輛道路等物業(yè)管理的概念（三）物業(yè)管理的特色業(yè)務(wù)1、特約服務(wù)：接受業(yè)主委托而提供的服務(wù)2、便民服務(wù)：指物業(yè)管理企業(yè)自辦或與社會(huì)聯(lián)合舉辦的服務(wù)項(xiàng)目，如各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文體娛樂、教育衛(wèi)生、交通網(wǎng)點(diǎn)等。（四）物業(yè)管理的多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)第二節(jié)物業(yè)管理的特點(diǎn)與原則

一、物業(yè)管理的主要特點(diǎn)（一）物業(yè)管理的社會(huì)化（二）物業(yè)管理的專業(yè)化（三）物業(yè)管理的企業(yè)化（四）物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理的特點(diǎn)與原則二、物業(yè)管理的基本原則

業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)的統(tǒng)一專業(yè)化管理相結(jié)合業(yè)主自治管理自治：決策權(quán)、知情權(quán)監(jiān)督權(quán)等自律：自我約束物業(yè)管理的特點(diǎn)與原則簽訂業(yè)主公約；組建業(yè)主委員會(huì)物業(yè)管理企業(yè)的統(tǒng)一專業(yè)化管理業(yè)主委員會(huì)自主選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)二者的結(jié)合第三節(jié)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展一、早期的物業(yè)管理

物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)。二、現(xiàn)代物業(yè)管理

現(xiàn)代物業(yè)管理是在20世紀(jì)初期在美國(guó)形成并發(fā)展起來的。物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展三、中國(guó)大陸物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展

(一)探索和嘗試階段（20世紀(jì)80年代至1994年）

(二)快速發(fā)展階段（1994年至1999年）

(三)鞏固提高階段（1999年至2003年）(四)走向成熟階段(2003年至今)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展四、物業(yè)管理發(fā)展中存在問題（一）存在的主要問題1、物業(yè)管理的社會(huì)化程度不高2、物業(yè)管理運(yùn)作行為不規(guī)范物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展(1)“角色錯(cuò)位”和物業(yè)管理不到位(2)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)(3)逆專業(yè)化問題(4)經(jīng)費(fèi)問題(5)房地產(chǎn)開發(fā)遺留下“后遺癥”物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展3、物業(yè)管理企業(yè)自身不完善(1)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力不足(2)缺乏物業(yè)管理的專業(yè)人才，從業(yè)人員素質(zhì)不高(3)內(nèi)部管理不健全4、舊觀念和舊思維難以改變物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展

(二)對(duì)策探討

1、打破誰開發(fā)誰管理的模式，推行市場(chǎng)化的物業(yè)管理2、創(chuàng)建優(yōu)良的品牌，樹立良好的企業(yè)形象3、更新觀念，轉(zhuǎn)換管理體制4、多渠道培育物業(yè)管理專業(yè)人才，提高物業(yè)管理行業(yè)整體人才素質(zhì)第二章物業(yè)管理的基本結(jié)構(gòu)

參與物業(yè)管理的各個(gè)機(jī)構(gòu)及其權(quán)利和義務(wù)各物業(yè)管理機(jī)構(gòu)間的關(guān)系第一節(jié)付參與碌物業(yè)管述理的各謠個(gè)機(jī)若構(gòu)及其訂權(quán)利和毒義務(wù)一、房御地產(chǎn)開敢發(fā)企業(yè)（一）房筍地產(chǎn)開發(fā)血企業(yè)參與圖物業(yè)管理1、直萍接從事紋物業(yè)管培理工作2、承擔(dān)別物業(yè)管理殃的前期工膊作（二）房晉地產(chǎn)開發(fā)侄企業(yè)物業(yè)鴿管理中的自權(quán)利1、組集織前期規(guī)物業(yè)管專理前期物謙業(yè)管理職，是指錘在業(yè)主兼、業(yè)主役大會(huì)選曲聘的物蜜業(yè)管理姻企業(yè)實(shí)斗施物業(yè)局管理之檢前，年瘡開展的悲物業(yè)管跑理活動(dòng)穿。參與物洗業(yè)管理散的各個(gè)珍機(jī)構(gòu)澤及其蹦權(quán)利和兇義務(wù)2、參加悟?yàn)橹鳂I(yè)大仙會(huì)（三）稍房地產(chǎn)臉開發(fā)企完業(yè)物業(yè)竿管理中滿的義務(wù)1、承擔(dān)噴前期物業(yè)每管理工作2、協(xié)污助物業(yè)繳管理公始司工作3、承患擔(dān)未出用售房地扁產(chǎn)的物末業(yè)管理少費(fèi)用4、在保姨修期內(nèi)承透擔(dān)物業(yè)的農(nóng)保修責(zé)任參與物業(yè)輔管理的各伍個(gè)機(jī)構(gòu)徐及其權(quán)利盆和義務(wù)二、業(yè)庭主大會(huì)業(yè)主大測(cè)會(huì)是由迅全體業(yè)疲主組成檔，決定丙本物業(yè)庭重大管濕理事項(xiàng)塞的業(yè)主槍自治管偶理的組虧織。業(yè)主大伐會(huì)在物紛業(yè)管理托中的主親要職責(zé)焦：1、制定疤、修改業(yè)松主公約和罪業(yè)主大會(huì)琴議事規(guī)則藍(lán)；2、選舉革、更換業(yè)貧主委員會(huì)乞委員，監(jiān)尼督業(yè)主委窗員會(huì)的工枝作；3、選剛聘、解繳聘物業(yè)虧管理企承業(yè)；參與物蒜業(yè)管理如的各個(gè)疲機(jī)構(gòu)尺及其賊權(quán)利和田義務(wù)4、決猾定專項(xiàng)蠅維修資哈金使用允、續(xù)籌君方案，鬧并監(jiān)督巾實(shí)施；5、制定飾、修改物真業(yè)管理區(qū)語域內(nèi)物業(yè)溪共用部位宇和共用設(shè)漆施設(shè)備的堅(jiān)使用、公酬共秩序和代環(huán)境衛(wèi)生囑的維護(hù)等濾方面的規(guī)除章制度；6、法律盈、法規(guī)或纖者業(yè)主大枝會(huì)議事規(guī)卷則規(guī)定的塔其他有關(guān)風(fēng)物業(yè)管理扮的職責(zé)。參與物務(wù)業(yè)管理組的各個(gè)器機(jī)構(gòu)甘及其項(xiàng)權(quán)利和嘗義務(wù)三、業(yè)主杠委員會(huì)業(yè)主委員旱會(huì)是由業(yè)趣主大會(huì)選并舉的代表臟組成的業(yè)掏主大會(huì)的雅執(zhí)行機(jī)構(gòu)突，代表全誕體業(yè)主維社護(hù)其物業(yè)育權(quán)益，依豆法行使各薯項(xiàng)權(quán)利和悲義務(wù)。業(yè)主委員突會(huì)在物業(yè)刻管理中的日主要職責(zé)舅：1、召宵集業(yè)主主大會(huì)會(huì)薄議，報(bào)噸告物業(yè)多管理的鑰實(shí)施情趨況；參與物江業(yè)管理醋的各個(gè)醫(yī)機(jī)構(gòu)夕及其績(jī)權(quán)利和失義務(wù)2、代洞表業(yè)主股與業(yè)主罩大會(huì)選靈聘的物雙業(yè)管理涼企業(yè)簽灶訂物業(yè)征服務(wù)合波同；3、及時(shí)熔了解業(yè)主胃、物業(yè)使山用人的意亦見和建議角，監(jiān)督和丙協(xié)助物業(yè)遲管理企業(yè)徑履行物業(yè)微服務(wù)合同丸；4、監(jiān)糕督業(yè)主敬公約的于實(shí)施；5、業(yè)主言大會(huì)賦予到的其他職壟責(zé)。四、業(yè)主房屋的所繩有權(quán)人為純業(yè)主。參與物業(yè)騙管理的各助個(gè)機(jī)構(gòu)鹽及其權(quán)利鏡和義務(wù)（一）業(yè)嬸主在物業(yè)焦管理活動(dòng)頑中，享有鍛下列權(quán)利可：1、按維照物業(yè)劃服務(wù)合印同的約趙定，接殃受物業(yè)總管理企紫業(yè)提供注的服務(wù)龜；2、提議的召開業(yè)主撈大會(huì)會(huì)議礦，并就物努業(yè)管理的蔥有關(guān)事項(xiàng)封提出建議末；3、提出主制定和修凈改業(yè)主公床約、業(yè)主府大會(huì)議事辰規(guī)則的建養(yǎng)議；4、參便加業(yè)主父大會(huì)會(huì)宜議，行割使投票管權(quán)；參與物業(yè)嶄管理的各軍個(gè)機(jī)構(gòu)時(shí)及其權(quán)利嫌和義務(wù)5、選南舉業(yè)主起委員會(huì)罷委員，尚并享有蒙被選舉嬌權(quán)；紗6、監(jiān)匯督業(yè)主總委員會(huì)傘的工作想；

7精、監(jiān)督逝物業(yè)管邁理企業(yè)宇履行物駕業(yè)服務(wù)問合同；啊8、瓶對(duì)物業(yè)粘共用部返位、共睜用設(shè)施煙設(shè)備和掠相關(guān)場(chǎng)怨地使用損情況享舅有知情福權(quán)和監(jiān)巡壽督權(quán)；9、監(jiān)督震物業(yè)共用忘部位、共踏用設(shè)施設(shè)猛備專項(xiàng)維津修資金（副以下簡(jiǎn)稱怎專項(xiàng)維修擺資金）的絕管理和使職用；

1伸0、法律吧、法規(guī)規(guī)濾定的其他揮權(quán)利。參與物業(yè)背管理的各炭個(gè)機(jī)構(gòu)框及其權(quán)利意和義務(wù)（二）冤業(yè)主在華物業(yè)管扇理活動(dòng)積中，履池行下列累義務(wù)：1、遵守?cái)y業(yè)主公約拌、業(yè)主大柿?xí)h事規(guī)慮則；

2塔、遵守物什業(yè)管理區(qū)枝域內(nèi)物業(yè)系共用部位看和共用設(shè)革施設(shè)備的堡使用、公適共秩序和鴨環(huán)境衛(wèi)生堤的維護(hù)等倉方面的規(guī)窯章制度；間3、執(zhí)蘋行業(yè)主大狹會(huì)的決定睜和業(yè)主大劇會(huì)授權(quán)業(yè)面主委員會(huì)呀作出的決匹定；4、按照贏國(guó)家有關(guān)勺規(guī)定交納姜專項(xiàng)維修筒資金；窯5、按時(shí)賺交納物業(yè)阿服務(wù)費(fèi)用晴；

6、妙法律、法圣規(guī)規(guī)定的違其他義務(wù)陷。參與物業(yè)全管理的各藝個(gè)機(jī)構(gòu)餡及其權(quán)利統(tǒng)和義務(wù)五、物榮業(yè)管理們企業(yè)及臺(tái)專業(yè)服愚務(wù)公司（一）悄物業(yè)管乳理企業(yè)物業(yè)管額理企業(yè)頃是指按栽合法程凳序并具嚇備相應(yīng)警資質(zhì)條術(shù)件的經(jīng)綿營(yíng)物業(yè)擦管理業(yè)攀務(wù)的企競(jìng)業(yè)性經(jīng)升濟(jì)實(shí)體辮。1、物業(yè)若管理企業(yè)瞎的權(quán)利：（1）根纏據(jù)有關(guān)陷法規(guī)并周結(jié)合實(shí)規(guī)際情況支制定管性理辦法漿；參與物悔業(yè)管理籮的各個(gè)露機(jī)構(gòu)灶及其凡權(quán)利和互義務(wù)（2）依屯照物業(yè)服恥務(wù)合同和臣管理辦法巨對(duì)物業(yè)實(shí)福施管理；（3）依警照合同及歪有關(guān)法律必法規(guī)收取猛物業(yè)管理賭費(fèi)；（4）制坦止違反規(guī)轎章制度的渡行為；（5）告要求業(yè)寧主委員飛會(huì)協(xié)助侵物業(yè)管捧理工作兔；（6）選灘聘專業(yè)性沖服務(wù)公司艙承擔(dān)專項(xiàng)灘服務(wù)業(yè)務(wù)勉；（7）法宵律、法規(guī)非規(guī)定的其吼他權(quán)利。參與物候業(yè)管理遠(yuǎn)的各個(gè)賣機(jī)構(gòu)尿及其雨權(quán)利和緒義務(wù)2、物業(yè)信管理企業(yè)收的義務(wù)：（1）蛛履行物汗業(yè)服務(wù)贈(zèng)合同，涉依法經(jīng)滅營(yíng)；（2）塘接受業(yè)擠主委員詠會(huì)、業(yè)腐主及非孩業(yè)主使索用人監(jiān)劑督；（3）重馳大管理措朝施應(yīng)提交君業(yè)主委員堅(jiān)會(huì)審議批灘準(zhǔn)；（4）接靠受行政主舍管部門的冊(cè)監(jiān)督指導(dǎo)愈；（5）永法律、葬法規(guī)規(guī)臘定的其廟他義務(wù)逼。參與物抗業(yè)管理什的各個(gè)裝機(jī)構(gòu)商及其仆權(quán)利和笑義務(wù)（二）正專業(yè)服同務(wù)公司專業(yè)服務(wù)嫂公司是為飽物業(yè)管理痛工作配套弟服務(wù)的專外門機(jī)構(gòu)。傘專業(yè)服務(wù)第公司的設(shè)米立，可以痛使勞動(dòng)資處源和自然忘資源共享片，是物業(yè)植管理發(fā)展葡的方向。舍專業(yè)服務(wù)盈公司應(yīng)該箱是獨(dú)立企重業(yè)，根據(jù)暈其服務(wù)內(nèi)求容，可分分為保安服伴務(wù)公司、監(jiān)清潔公司叨、園林綠匹化公司以竹及各種設(shè)醬施維修服導(dǎo)務(wù)公司等給。第二節(jié)陪各物業(yè)管級(jí)理機(jī)構(gòu)間生的關(guān)系一、房消地產(chǎn)開騙發(fā)企業(yè)江與物業(yè)榴管理企序業(yè)間的捕關(guān)系（一）房憤地產(chǎn)開發(fā)演企業(yè)自行而物業(yè)管理沫（從屬）（二）典委托物狹業(yè)管理析企業(yè)管讀理（平趙等）二、房地桐產(chǎn)開發(fā)企泰業(yè)與業(yè)主較大會(huì)間的驅(qū)關(guān)系（一）首急次業(yè)主大嚷會(huì)的召集餡人之一（二）佛首次業(yè)些主大會(huì)鏈的主要底成員（三）免參與業(yè)湖主大會(huì)然年度會(huì)維議各物業(yè)管今理機(jī)構(gòu)間輔的關(guān)系三、業(yè)主燈大會(huì)與業(yè)認(rèn)主委員會(huì)視間的關(guān)系業(yè)主大會(huì)域通過選舉雙產(chǎn)生業(yè)主騙委員會(huì)，桐業(yè)主委員妙會(huì)是業(yè)主巷大會(huì)的常挑設(shè)執(zhí)行機(jī)悲構(gòu)四、業(yè)江主委員快會(huì)與物騰業(yè)管理擔(dān)企業(yè)間淘的關(guān)系（一）平邪等的經(jīng)濟(jì)掠合同關(guān)系（二）院從屬關(guān)姻系各物業(yè)管陜理機(jī)構(gòu)間夫的關(guān)系五、物業(yè)飼管理企業(yè)侍與專業(yè)服陜務(wù)公司的愿關(guān)系（一）箭經(jīng)濟(jì)合喉同關(guān)系（二）雇蠟傭關(guān)系參與物業(yè)伶管理各機(jī)羽構(gòu)間的關(guān)插系結(jié)構(gòu)圖房地產(chǎn)蓮開發(fā)企拜業(yè)業(yè)主大會(huì)業(yè)主非業(yè)主使塔用人物業(yè)管櫻理企業(yè)業(yè)主委員橋會(huì)專業(yè)服肅務(wù)公司首次召集召辮選集次舉首次合宅同選聘合同組成合同市政公董司清潔公司綠化公旅司保安公虛司工程維梯修公司其他服叛務(wù)公司第三章徐物業(yè)誼管理企含業(yè)物業(yè)管理河企業(yè)的幾稍種模式物業(yè)管轉(zhuǎn)理企業(yè)須的資質(zhì)紙等級(jí)管假理物業(yè)管加理企業(yè)非的機(jī)構(gòu)魚設(shè)置物業(yè)管理勿人員的素低質(zhì)要求與浩培訓(xùn)物業(yè)管理倆企業(yè)的經(jīng)棟營(yíng)管理物業(yè)管理塵企業(yè)與ISO轎900葬0質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管繡理企業(yè)一、物責(zé)業(yè)管理傍企業(yè)的觸幾種?？蚴?、物病業(yè)管理敏綜合代腦理公司2、房地帶產(chǎn)企業(yè)附們?cè)O(shè)的物業(yè)顏管理公司3、由原季房管部門甘轉(zhuǎn)換機(jī)制饅而組建的滔物業(yè)管理霧公司4、獨(dú)立烘的物業(yè)管能理公司物業(yè)管狠理企業(yè)二、物勞業(yè)管理項(xiàng)企業(yè)的拋資質(zhì)等廊級(jí)管理（一）物能業(yè)管理企掘業(yè)的資質(zhì)徹條件注冊(cè)資金潑、管理章知程與相應(yīng)謝管理制度躲、管理機(jī)荷構(gòu)與專業(yè)艘管理人員滲、管理物賠業(yè)的類型備與規(guī)模等典。（二）光物業(yè)管唯理企業(yè)否設(shè)立必投須提供曬的資料（三）物助業(yè)管理企學(xué)業(yè)設(shè)立的蒼程序（四）鳴物業(yè)管晨理企業(yè)揀的資質(zhì)仗標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管曲理企業(yè)斬的資質(zhì)切等級(jí)標(biāo)紹準(zhǔn)資質(zhì)等級(jí)勉：國(guó)家標(biāo)便準(zhǔn)：噸注冊(cè)資穗本中祖級(jí)職稱違管理拉面積櫻范圍一級(jí)：抖500釘萬傳20脆萬方于各類（20椒0+1木00+尿15+塵50）二級(jí)：飽300志10巷＜3昏0、8（10梢0+5槽0+8戒+20先）三級(jí)：布50弊5奶＜20均、5物業(yè)管理農(nóng)企業(yè)三、物鉆業(yè)管理槍企業(yè)的增機(jī)構(gòu)設(shè)騎置（一）顆機(jī)構(gòu)設(shè)耽置的基沈本原則根據(jù)企業(yè)語規(guī)模、專職業(yè)化水平洞及自身管級(jí)理水平和斃基礎(chǔ)條件愚，本著利璃于領(lǐng)導(dǎo)、使分級(jí)管理鋤、精干高草效的原則姜按需設(shè)置講。（二）主也要部門及盯職責(zé)“四部一揀室”、“準(zhǔn)五部一室懇”某物業(yè)管淋理企業(yè)組英織機(jī)構(gòu)圖經(jīng)理室辦公室財(cái)務(wù)部工程部業(yè)務(wù)部經(jīng)營(yíng)部拓展部各小區(qū)或大廈管理處物業(yè)管距理企業(yè)四、物業(yè)槽管理人員襖的素質(zhì)要杠求與培訓(xùn)素質(zhì)要?jiǎng)兦螅核枷胱餍里L(fēng)、職照業(yè)道德裳、業(yè)務(wù)緊素質(zhì)、當(dāng)專業(yè)技朱術(shù)等陪（具備謎處理突昌發(fā)事件柱的能力跑）培寇訓(xùn)：學(xué)歷教育硬、上崗培勸訓(xùn)、在職漆培訓(xùn)、外籠派培訓(xùn)。五、物業(yè)錯(cuò)管理企業(yè)督的經(jīng)營(yíng)管泰理1、規(guī)范化自2、規(guī)?；?緒、信息化物業(yè)管穗理企業(yè)六、物燭業(yè)管理否企業(yè)與ISO9碎000質(zhì)量標(biāo)截準(zhǔn)（一）鮮什么是ISO國(guó)際標(biāo)布準(zhǔn)化組挺織(Int巧ern耀ati售ona箏lO賺rga平niz借ati駛on驚for快St抬and奔ard筑iza款tio賺n)簡(jiǎn)稱ISO，是一個(gè)馳成立于頂194朱6年的杜全球性責(zé)的非政奴府組織雹，其目疤的在于頸促進(jìn)國(guó)丸際間的掃合作和食工業(yè)標(biāo)韻準(zhǔn)的統(tǒng)理一。其稀主要功低能是為牽人們制疾訂國(guó)際蘭標(biāo)準(zhǔn)達(dá)隱成一致悔意見提陷供一種面機(jī)制。物業(yè)管理股企業(yè)（二）埋什么是ISO9貴000ISO9截000不是指夾一個(gè)標(biāo)畜準(zhǔn)，而嚇是一族塊標(biāo)準(zhǔn)的廢統(tǒng)稱。淚“ISO族標(biāo)準(zhǔn)嗓”指由ISO歷/TC費(fèi)176制定的輕所有國(guó)妙際標(biāo)準(zhǔn)置。TC1捆76即ISO中第17言6個(gè)技術(shù)駕委員會(huì)，茂全稱是“縣質(zhì)量保證鹽技術(shù)委員側(cè)會(huì)”，1吧987年冊(cè)更名為“糖質(zhì)量管理點(diǎn)和質(zhì)量技貢術(shù)保證委哲員會(huì)”，鵲專門負(fù)責(zé)車制定質(zhì)量陷管理和質(zhì)拜量保證技奔術(shù)的標(biāo)準(zhǔn)尸。物業(yè)管井理企業(yè)1994版ISO糕900飼0標(biāo)準(zhǔn)已被胃采用多年由，其中，姥如下三個(gè)熊質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)攪之一通常刮被用來作冠為外部認(rèn)等證之用：1、ISO市900奧1：1994扮《質(zhì)量體餅系謀設(shè)計(jì)、燥開發(fā)、賄生產(chǎn)、阻安裝和并服務(wù)的第質(zhì)量保郊證模式》，用于自練身具有產(chǎn)啞品開發(fā)、度設(shè)計(jì)功能租的組織；物業(yè)管理申企業(yè)2、ISO9洽002：199利4《質(zhì)量體系只生產(chǎn)避、安裝和叔服務(wù)的質(zhì)陣量保證模叛式》，用于自其身不具有聞產(chǎn)品開發(fā)脫、設(shè)計(jì)功律能的組織嚷；3、ISO開900筆3：1994過《質(zhì)量體系臟最終搭檢驗(yàn)和試歉驗(yàn)的質(zhì)量舅保證模式》，用于忌對(duì)質(zhì)量璃保證能極力要求搜相對(duì)較歷低的組雨織。物業(yè)管理項(xiàng)企業(yè)200尼0年1汗2月1感5日，拾200肥0版的ISO9不000族標(biāo)準(zhǔn)正貿(mào)式發(fā)布實(shí)贏施，其核家心標(biāo)準(zhǔn)共迅有四個(gè)：1、ISO芹900殲0：2未000質(zhì)量管提理體系脹---申--基燒礎(chǔ)和術(shù)字語；2、ISO9楚001：曬200貴0質(zhì)量管克理體系縫---坦-要求寒；3、IS喬O900餡4：2謠000質(zhì)量管覺理體系棉---牧-業(yè)績(jī)棕改進(jìn)指辱南；物業(yè)管格理企業(yè)4、IS掠O190沾11：2較000質(zhì)量和環(huán)倍境管理體地系審核指桑南其中，ISO省900況1：《2鈴000質(zhì)量管倡理體系內(nèi)---懇-要求》，通常用挽于企業(yè)建抹立質(zhì)量管冶理體系并尊申請(qǐng)認(rèn)證談之用。分舉為五大模孫塊的要求品：質(zhì)量管惠理體系、儉管理職責(zé)留、資源管凱理、產(chǎn)品叉實(shí)現(xiàn)、測(cè)剝量分析和莫改進(jìn)。物業(yè)管陳理企業(yè)（三）詞推行ISO慘900額0的作用1、實(shí)施ISO9下000是物業(yè)兼管理市收?qǐng)龌?、局推行?jìng)頑爭(zhēng)機(jī)制擾的必然久。2、實(shí)跡施ISO9勢(shì)000是法制御化管理呈的具體訂體現(xiàn)。3、實(shí)摟施ISO鵝900須0是提高信物業(yè)管牛理服務(wù)走質(zhì)量的向重要保嬸證。4、實(shí)施ISO9等000可以提嚇高物業(yè)阿管理企練業(yè)的經(jīng)費(fèi)濟(jì)效益填。ISO礎(chǔ)900墾0貫標(biāo)秧程序圖學(xué)習(xí)培訓(xùn)是否認(rèn)些證重新學(xué)線習(xí)ISO9所000選擇質(zhì)搞量體系確定認(rèn)訴證服務(wù)圍范圍NOYES認(rèn)識(shí)階辨段ISO政900歸0貫標(biāo)芝程序圖任命管理資者代表成立工作雜小組制定質(zhì)胖量方針弓和目標(biāo)準(zhǔn)備階書段ISO意900芹0貫標(biāo)藝程序圖調(diào)遵查編寫程序趨文件試運(yùn)塔行制定實(shí)叮施計(jì)劃運(yùn)行前培冶訓(xùn)頒發(fā)體系額文件成立審約核組模擬認(rèn)慌證實(shí)施階段ISO9肢000貫正標(biāo)程序圖申請(qǐng)認(rèn)證正式審核通過發(fā)證監(jiān)督審核改進(jìn)完屠善通過發(fā)證進(jìn)一步修改改進(jìn)再剪認(rèn)證YESNO認(rèn)證階絕段第四章緩物業(yè)怨管理主暗要運(yùn)作炒環(huán)節(jié)物業(yè)管旱理的前梯期工作物業(yè)的接硬管用戶入盾伙成立業(yè)主司大會(huì)組建業(yè)吐主委員偏會(huì)物業(yè)的綜筒合管理與度經(jīng)營(yíng)第一節(jié)帶物業(yè)管理捧的前期工舊作一、物猶業(yè)管理考的早期典介入所謂物奴業(yè)管理夏的早期淚介入，撐是指物消業(yè)管理球企業(yè)在亦接管物畜業(yè)以前原的各個(gè)占階段(市項(xiàng)目決權(quán)策、規(guī)以劃設(shè)計(jì)誕、施工莖建設(shè)等猜階段)狂就參與覽介入，溫從物業(yè)扁管理運(yùn)具作的角典度對(duì)物倦業(yè)建設(shè)首及管理陰多方面鬧提供有煉益的建凱設(shè)性意淚見，把舞好規(guī)劃塘設(shè)計(jì)關(guān)畏、建設(shè)忘配套關(guān)爐、工程煎質(zhì)量關(guān)觀和使用魯功能關(guān)拖，以確絲式保物業(yè)敬的設(shè)計(jì)通和建造諒質(zhì)量，耐為物業(yè)需投入使用用后的貴物業(yè)管替理創(chuàng)造營(yíng)條件。物業(yè)管魂理的前喉期工作必要性憶：便于對(duì)所雅管物業(yè)全醒面了解便于減少源物業(yè)使用斑中的后遺牌癥為后期管充理做好準(zhǔn)躁備物業(yè)管羞理的前加期工作二、制少定物業(yè)雷管理方瓦案1、確陽定物業(yè)競(jìng)管理檔腥次2、確定另服務(wù)內(nèi)容巖及標(biāo)準(zhǔn)3、配岔置物業(yè)稍管理人委員4、財(cái)丙務(wù)收支塘預(yù)算物業(yè)管緊理的前香期工作三、選損聘物業(yè)僚管理公嘩司（組飽建）（一）物陽業(yè)管理公繳司的篩選1、人裝員素質(zhì)（1）專疊業(yè)人員配迅置：建筑改結(jié)構(gòu)、機(jī)倘電、財(cái)務(wù)業(yè)、物業(yè)管稻理等專業(yè)料人員（2）胡工作人聲員形象物業(yè)管環(huán)理的前句期工作2、社會(huì)畜信譽(yù)3、收費(fèi)奇合理4、管開理質(zhì)量物業(yè)管理夜的前期工罪作（二）選廟聘物業(yè)管被理公司的糕方法邀請(qǐng)招標(biāo)歸、公開招肌標(biāo)物業(yè)管渴理招標(biāo)災(zāi)程序：1、編制爹招標(biāo)文件泊、發(fā)布招具標(biāo)公告2、投標(biāo)脹單位資格登審查3、組織濱投標(biāo)單位賤實(shí)地考察4、接護(hù)受標(biāo)書感5、伏開標(biāo)、吩評(píng)標(biāo)、傳決標(biāo)6、簽訂故物業(yè)服務(wù)打合同物業(yè)管虎理招標(biāo)鉗文件的誓內(nèi)容一、投標(biāo)念須知1、投標(biāo)扶人須知的跑要求與內(nèi)妙容(1)拳必須出洲具投標(biāo)神保證書(2)胳關(guān)于保包密要求(3)瓜要有“廉不選擇濕最低標(biāo)墨價(jià)”的亮申明(4)遞籮送投標(biāo)書伍的程序(5)開資標(biāo)與評(píng)定地投標(biāo)的時(shí)愧間與標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管段理招標(biāo)臺(tái)文件的批內(nèi)容2、關(guān)哀于投標(biāo)墾的主要纖要求(1)出核具履約保跪證書(2)對(duì)戰(zhàn)開發(fā)商或俗業(yè)主不采茶用最低價(jià)絡(luò)的承認(rèn)(3)管互理服務(wù)的膛具體要求重和標(biāo)準(zhǔn)3、關(guān)海于合同射格式和手條件二、要首求管理游的物業(yè)市說明書三、提供故計(jì)算方案乞和設(shè)計(jì)圖豈紙物業(yè)管錘理投標(biāo)飛程序一、取得辭招標(biāo)文件二、熟悉鄰招標(biāo)文件餡并考察物挺業(yè)現(xiàn)場(chǎng)三、詳細(xì)禍列出管理得服務(wù)方法番和工作量四、確定俘單價(jià)、估住算管理服最務(wù)費(fèi)總額物業(yè)管理弦投標(biāo)程序五、編撿制和投吃送標(biāo)書1、編制飄標(biāo)書2、封奴送標(biāo)書六、物于業(yè)管理林中標(biāo)與版簽約前稍后的工祖作物業(yè)管接理投標(biāo)烘文件主握要內(nèi)容職的編制一、介紹夾投標(biāo)的物齊業(yè)管理公誼司的概況氣和經(jīng)歷二、分析師投標(biāo)物業(yè)互的管理要銷點(diǎn)三、本攪公司將孤提供的四管理服芽務(wù)內(nèi)容羞及功能1、開叢發(fā)設(shè)計(jì)彈建設(shè)期紛間將提毅供的管艘理顧問拳服務(wù)內(nèi)光容及功殼能物業(yè)管理選投標(biāo)文件婆主要內(nèi)容揪的編制(1)對(duì)縮慧投標(biāo)物業(yè)首的設(shè)計(jì)圖據(jù)提供專業(yè)驗(yàn)意見(2)對(duì)碰投標(biāo)物業(yè)場(chǎng)的設(shè)施配竊備及建筑包材料選用望提供專業(yè)貓意見(3)對(duì)樣投標(biāo)物業(yè)耗的建筑施勾工提供?？麡I(yè)意見并揮進(jìn)行監(jiān)督(4)提場(chǎng)出本投標(biāo)純物業(yè)的特齊別管理建水議物業(yè)管理扣投標(biāo)文件熊主要內(nèi)容槳的編制2、物故業(yè)竣工岔驗(yàn)收前波的管理邀顧問服迫務(wù)內(nèi)容(1)臥制訂埋員工培避訓(xùn)計(jì)劃(2)脅制訂脆租約條貧款、管墊理制度鈴和租用貿(mào)戶手冊(cè)(3)蠶列出財(cái)務(wù)縫預(yù)算方案物業(yè)管歡理投標(biāo)處文件主史要內(nèi)容雅的編制3、住寇戶入住緩及裝修燙期間的離管理顧視問服務(wù)輸內(nèi)容(1)路住戶癥入住辦絡(luò)理移交榆手續(xù)的項(xiàng)管理服戰(zhàn)務(wù)(2)別住戶坊裝修工深程及材寄料運(yùn)送椒的管理芬服務(wù)(3)燥遷入與安怖全管理服武務(wù)物業(yè)管理超投標(biāo)文件生主要內(nèi)容輔的編制4、實(shí)襯質(zhì)管理筑運(yùn)作服出務(wù)內(nèi)容(1)熱物業(yè)呆管理的恩人力安礎(chǔ)排(2)斗保安豬、清潔杜服務(wù)、環(huán)維修保蘇養(yǎng)綠化菌、租賃院等服務(wù)番內(nèi)容(3)撿財(cái)務(wù)伶管理服騰務(wù)(4)舍其他三管理服沸務(wù)內(nèi)容四、說除明將提丹供的服趁務(wù)形式理、費(fèi)用底和期限物業(yè)管概理的前涂期工作（三）伸物業(yè)服屋務(wù)合同物業(yè)服務(wù)刑合同主要屋應(yīng)當(dāng)對(duì)物寸業(yè)管理事凝項(xiàng)、服務(wù)隆質(zhì)量、服苦務(wù)費(fèi)用、秘雙方的權(quán)職利義務(wù)、費(fèi)專項(xiàng)維修糊資金的管騾理與使用批、物業(yè)管彼理用戶、叮使用期限去、違約責(zé)固任等內(nèi)容旗進(jìn)行約定榴。第二節(jié)起物業(yè)的質(zhì)接管一、接陜管驗(yàn)收專的概念接管驗(yàn)扒收是物遠(yuǎn)業(yè)管理報(bào)企業(yè)接削管開發(fā)口企業(yè)、姻建設(shè)單嬸位或個(gè)搏人委托女管理的改物業(yè)時(shí)樂，以物泰業(yè)主體荒結(jié)構(gòu)安響全和滿街足使用兵功能為棉主要內(nèi)乓容的接堅(jiān)管檢驗(yàn)減。物業(yè)的居接管作用：1、明確挎交接雙方筆的責(zé)、權(quán)販、利關(guān)系汁；2、確保佛物業(yè)具備拿正常的使搬用功能，青維護(hù)業(yè)主堵利益；3、為日筆后管理創(chuàng)攪造條件。物業(yè)的接村管二、接管赴驗(yàn)收與竣煩工驗(yàn)收的晶區(qū)別1、性質(zhì)蛋不同接管驗(yàn)形收是企誦業(yè)行為悉，竣工侍驗(yàn)收是枯政府行游為。2、目玩的不同接管驗(yàn)收原是在竣工襲驗(yàn)收合格岔的基礎(chǔ)上貓，以主體太結(jié)構(gòu)安全終和滿足使罪用功能為犯主要內(nèi)容鬼的再檢驗(yàn)魯；竣工驗(yàn)煉收是為了旁檢驗(yàn)房屋芽工程是否伴達(dá)到設(shè)計(jì)抱文件所規(guī)鐮定的要求廳。物業(yè)的鐘接管3、驗(yàn)業(yè)收條件亮不同接管驗(yàn)收步的首要條側(cè)件是竣工腫驗(yàn)收合格疼，并且供稱電、采暖權(quán)、給排水奴、衛(wèi)生、黑道路等設(shè)充備和設(shè)施傳能正常使遷用；竣工蠅驗(yàn)收的首琴要條件是奶工程按設(shè)挎計(jì)要求全穿部施工完抱畢，達(dá)到魯規(guī)定的質(zhì)德量標(biāo)準(zhǔn)，蛇能滿足使肝用等。4、交厭接對(duì)象創(chuàng)不同接管驗(yàn)收向是由物業(yè)咬管理公司求接管業(yè)主宮移交的物刮業(yè)；竣工艦驗(yàn)收是由黑開發(fā)商驗(yàn)壇收建筑商逢移交的物禾業(yè)。物業(yè)的接斑管三、物業(yè)偽接管的類己型1、物業(yè)蹦管理公司辜從開發(fā)企拆業(yè)(或建婚設(shè)單位)手中接捏管；2、物疾業(yè)管理葛公司之嶺間的接顯管；3、物業(yè)裂管理公司腦與業(yè)主委菠員會(huì)之間原的接管氏。物業(yè)的接演管四、物業(yè)窗接管的步既驟和內(nèi)容（一）卵收集資抗料1、所搜坦集資料的蜜內(nèi)容：產(chǎn)權(quán)資料憤和有關(guān)技走術(shù)資料2、有攝關(guān)資料挖的來源巧：開發(fā)建設(shè)端單位、業(yè)偶主委員會(huì)償、產(chǎn)權(quán)管壇理部門物業(yè)的符接管（二）盈現(xiàn)場(chǎng)檢矩查驗(yàn)收接管驗(yàn)黑收依據(jù)御：19用91年震7月1象日頒布哨的《房徹屋接管嚴(yán)驗(yàn)收標(biāo)須準(zhǔn)》1、檢例查驗(yàn)收玩的主要卵內(nèi)容：主體結(jié)構(gòu)父、外墻、夏屋面、樓掛地面裝修允、電氣、災(zāi)水衛(wèi)消防韻、采暖、讓附屬工程袋及其它等膨九項(xiàng)物業(yè)的接殺管2、交接助雙方的責(zé)聾任（1）雙陪方應(yīng)按《缸房屋接管紡驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)偶》進(jìn)行檢敏查驗(yàn)收（2）富新建建荒筑物應(yīng)量執(zhí)行建誦筑工程哪保修的奔有關(guān)規(guī)畫定（3）典交付使圍用后如距發(fā)生隱夾蔽性質(zhì)錯(cuò)量事故繡，應(yīng)會(huì)肚同有關(guān)耀部門進(jìn)免行分析爹確定責(zé)者任人物業(yè)的柏接管3、其他杰注意事項(xiàng)物業(yè)管弄理企業(yè)柳接受的傭只是對(duì)碑物業(yè)的徹經(jīng)營(yíng)管思理權(quán)以柴及政府畢賦予的稠有關(guān)其云它權(quán)利物業(yè)的滔接管（三）感核實(shí)原牧始資料在現(xiàn)場(chǎng)檢辱查的同時(shí)超，要核實(shí)愛原始資料券，逐項(xiàng)查邪明，丈量韻計(jì)點(diǎn)清楚拆。發(fā)現(xiàn)與協(xié)資料不符雅的問題，孩應(yīng)及時(shí)做蠢好書面記重錄，雙方鏡共同簽定樂存檔，并姓盡快調(diào)查藥原因。（四）兩了解用卵戶的基有本情況住戶基枕本情況撕調(diào)查表備注通訊地址產(chǎn)權(quán)性質(zhì)產(chǎn)權(quán)單位(人)所住房屋的產(chǎn)權(quán)情況文化程度工作單位職業(yè)與戶主關(guān)系姓名其他家庭成員基本情況單位電話文化程度職務(wù)通訊地址工作單位電話居住地址出生年月性別戶主姓名用戶基仇本情況討調(diào)查表單位名稱法人代表單位地址電話單位業(yè)務(wù)范圍單位人數(shù)安全員姓名擁有車輛是否需要存放房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)產(chǎn)權(quán)單位(人)產(chǎn)權(quán)單位(人)電話產(chǎn)權(quán)單位(人)地址需要保險(xiǎn)的財(cái)產(chǎn)物業(yè)的接般管（五）訪建立資租料檔案1、物抖業(yè)管理顆方案2、物胞業(yè)開發(fā)營(yíng)建設(shè)時(shí)訊的有關(guān)山圖紙、特報(bào)表及嘴其他資達(dá)料3、物業(yè)權(quán)管理投招疑標(biāo)的有關(guān)參資料4、歷堂年物業(yè)再管理工汪作報(bào)告辭和財(cái)務(wù)島報(bào)告5、物業(yè)竭住(用)隊(duì)?wèi)舻挠嘘P(guān)斧資料第三節(jié)挽用戶入伙一、宣難傳工作（一）宣鼠傳目的使用戶捧了解物膛業(yè)管理均的有關(guān)寸規(guī)定，叨有利于姻今后的舍管理。（二）宣搭傳方法1、發(fā)矛放用戶浴須知拔2堵、發(fā)放狀用戶手例冊(cè)3、放錄純像片采4脖、辦學(xué)習(xí)社班用戶入文伙二、簽訂假業(yè)主公約業(yè)主公甚約是一濟(jì)份由業(yè)奮主承諾咸，并對(duì)成全體業(yè)拾主均有貸約束力單的有關(guān)駁物業(yè)管蛇理、使溪用、維鍋修、保角養(yǎng)等方翅面的權(quán)膚利與義澤務(wù)的行腎為準(zhǔn)則初。用戶入伙主要內(nèi)容?。鹤≌瑓^(qū)大名稱、值地點(diǎn)、丟面積及聲戶數(shù)；公共場(chǎng)所雨及公共設(shè)敢施狀況；業(yè)主大為會(huì)的召困集程序只及住宅銳區(qū)重大襪事項(xiàng)決掛定方式崖；業(yè)主使用夜其住宅和違住宅區(qū)內(nèi)閘公共場(chǎng)地腰以及公用庭設(shè)施的權(quán)常益。用戶入燙伙三、用踐戶裝修(一)熟物業(yè)裝相修特點(diǎn)1、物貓業(yè)裝修蝴多為二繩次裝修思，是在偷竣工驗(yàn)捷收合格福基礎(chǔ)上衛(wèi)進(jìn)行的轎二次精姜裝。2、物拼業(yè)裝修飼是業(yè)主蕩產(chǎn)權(quán)的援體現(xiàn)，肥業(yè)主在堵合法前吳提下有潛權(quán)利根獵據(jù)自己找意愿確都定裝修溫方案。3、單個(gè)春業(yè)主物業(yè)摘裝修容易目影響多個(gè)概業(yè)主共同連利益，裝肉修糾紛較詞多。用戶入伙(二)物錢業(yè)裝修原厘則1、必須符合輩物業(yè)原設(shè)談?dòng)?jì)時(shí)的工績(jī)程技術(shù)規(guī)釀范與技術(shù)畫指標(biāo)；2、不昂在業(yè)主撓正常休輝息或工納作期間攪施工；3、加帶強(qiáng)施工焰人員的館技術(shù)及乒素質(zhì)要燙求；4、重蠟視施工某中的防輝火工作播。用戶入幼伙(三)物正業(yè)裝修控嘗制程序1、提址供結(jié)構(gòu)時(shí)管網(wǎng)圖2、裝修耳方案審核造備案3、簽訂保裝修協(xié)議4、收悼取保證臘金及垃棕圾費(fèi)，炸辦理臨錫時(shí)出入惜證5、裝贊修現(xiàn)場(chǎng)蛾巡視指狂導(dǎo)6、裝并修竣工附驗(yàn)收用戶入伙(四)裝才修批準(zhǔn)權(quán)續(xù)限：1、非扎結(jié)構(gòu)變萍動(dòng)由物塞業(yè)管理予公司負(fù)摟責(zé)查勘縮慧、鑒定彎、批準(zhǔn)邪。2、結(jié)構(gòu)粘變動(dòng)，報(bào)反請(qǐng)房地產(chǎn)尺行政管理介部門批準(zhǔn)輔。3、專昨用設(shè)備襪(如煤急氣儀表昌、管線綱等)的糟變動(dòng)，嶼須報(bào)請(qǐng)典主管部眨門批準(zhǔn)憑。用戶入伙四、搬解遷入伙（一）搬掘遷安排1、協(xié)助住(用)戶搬遷2、調(diào)整遇入伙時(shí)齡間3、指揮交凳通（二）回安全問坡題（三）算搬遷押發(fā)金用戶入俯伙五、其刷它應(yīng)注賴意事項(xiàng)（一）藥防止違蒙章搭建（二）指拋導(dǎo)用戶使衛(wèi)用物業(yè)（三）乘不準(zhǔn)在遇共有部趨位亂堆撞亂放第四節(jié)猜成立岡業(yè)主大虹會(huì)業(yè)主大昆會(huì)是由癥全體業(yè)弊主組成裳，決定柏物業(yè)管料理重大牧事項(xiàng)的達(dá)業(yè)主自維治管理乖組織。只有一宰個(gè)業(yè)主勒，或者主業(yè)主人俱數(shù)較少撇且經(jīng)全攏體業(yè)主稿同意，墊決定不顫成立業(yè)觀主大會(huì)撒的，由學(xué)業(yè)主共鐘同履行鍋業(yè)主大塊會(huì)、業(yè)薄主委員度會(huì)職責(zé)囑。成立業(yè)主為大會(huì)一、業(yè)主也大會(huì)的組饅成（一）業(yè)族主（二）房陽地產(chǎn)開發(fā)型商（或住富房建設(shè)單涌位）（三）非肯業(yè)主使用勇權(quán)人二、業(yè)浸主大會(huì)部成立的聾時(shí)間業(yè)主大籍會(huì)按規(guī)達(dá)定程序罩召開首哲次業(yè)主瀉大會(huì)會(huì)鄉(xiāng)豐議之時(shí)荷，即為們業(yè)主大累會(huì)成立老之日。成立業(yè)盞主大會(huì)三、業(yè)主扎大會(huì)會(huì)議（一）指首屆業(yè)或主大會(huì)悟會(huì)議1、首屆艇業(yè)主大會(huì)蹲會(huì)議召開釘?shù)臅r(shí)機(jī)2、會(huì)議凱的召集和哈主持成立業(yè)眉主大會(huì)（1）召胡集和主持答者應(yīng)當(dāng)在菠物業(yè)所賓在地的懶區(qū)、縣戶人民政男府房地紗產(chǎn)行政把主管部協(xié)門和街社道辦事銅處（鄉(xiāng)術(shù)鎮(zhèn)人民隔政府）鹽的指導(dǎo)歇下，由喪業(yè)主代錢表、建豆設(shè)單位卡（包括化公有住訪房出售文單位）弄組成業(yè)螞主大會(huì)?；I備組血（以下村簡(jiǎn)稱籌骨備組）洞，負(fù)責(zé)秀業(yè)主大餅會(huì)籌備跪工作。成立業(yè)主認(rèn)大會(huì)（2）自會(huì)前的境準(zhǔn)備工疊作確定首次攪業(yè)主大會(huì)課會(huì)議召開客的時(shí)間、芝地點(diǎn)、形男式和內(nèi)容泰；參照政炮府主管鏈部門制抬訂的示澤范文本拔，擬定看《業(yè)主般大會(huì)議們事規(guī)則有》（草步案）和遭《業(yè)主厭公約》逮（草案綱）；確認(rèn)業(yè)消主身份敏，確定蛋業(yè)主在護(hù)首次業(yè)竟主大會(huì)帖會(huì)議上葡的投票草權(quán)數(shù)；成立業(yè)主招大會(huì)確定業(yè)勺主委員斧會(huì)委員垮候選人拉產(chǎn)生辦噴法及名貪單；做好召開找首次業(yè)主爆大會(huì)會(huì)議蜂的其他準(zhǔn)潑備工作。前四項(xiàng)攝的內(nèi)容屢應(yīng)當(dāng)在枝首次業(yè)澡主大會(huì)軌會(huì)議召杰開15向日前以算書面形糾式在物倡業(yè)管理層區(qū)域內(nèi)貝公告。成立業(yè)冬主大會(huì)3、出扁席業(yè)主線大會(huì)的掠資格(1)鋤產(chǎn)權(quán)人擁掩有出席大態(tài)會(huì)和作為繳會(huì)議代表底的各種權(quán)亭利(2)茂使用燥人可以游出席大尚會(huì)，但晴其權(quán)利紡應(yīng)有一眠定限制(3)久開發(fā)企業(yè)糧、建設(shè)單搏位可以出析席大會(huì)，埋同樣權(quán)利嘉應(yīng)有一定箭限制成立業(yè)主暈大會(huì)4、業(yè)主投漸票權(quán)數(shù)廟的確定住宅產(chǎn)住權(quán)人，錢一般以瓶戶為單為位，表似決時(shí)每餃戶一票言；非住姓宅產(chǎn)權(quán)賣人可按褲建筑面宅積為計(jì)耐票依據(jù)脹，也可的按房間旅數(shù)為計(jì)未票依據(jù)棄。成立業(yè)貼主大會(huì)4、業(yè)術(shù)主大會(huì)艷議程(1)巖聽取及物業(yè)管棕理前期堪工作報(bào)都告；(2)拔選舉產(chǎn)生愧業(yè)主委員章會(huì)；(3)潔審議會(huì)議炒有關(guān)文件抽(業(yè)主公頭約、業(yè)主句大會(huì)議事糧規(guī)則等)蘆；(4)援其他有關(guān)甚物業(yè)管理腸的事項(xiàng)。成立業(yè)主歲大會(huì)5、業(yè)主下大會(huì)會(huì)議唉形式業(yè)主大會(huì)濁會(huì)議可采減用集體討論、書面征于求意見形式；但頓應(yīng)當(dāng)有物理業(yè)管理區(qū)貓域內(nèi)1/逢2以上投方票權(quán)的業(yè)成主參加。成立業(yè)主董大會(huì)6、業(yè)主膨大會(huì)會(huì)議立的效力業(yè)主大鴉會(huì)的決押定對(duì)物炎業(yè)管理有區(qū)域內(nèi)孝的全體季業(yè)主具伴有約束宮力。業(yè)主大會(huì)拴作出決定箏，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)辱主所持投票惑權(quán)1/2以上通昏過。業(yè)倦主大會(huì)音作出制棟定和修彩改業(yè)主銅公約、巾業(yè)主大窩會(huì)議事胡規(guī)則、存選聘和握解聘物院業(yè)管理過企業(yè)，吼專項(xiàng)維仁修資金燈使用和寺續(xù)籌方下案的決識(shí)定，必本須經(jīng)物跨業(yè)管理爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)掉主所持投拌票權(quán)2/3以上通含過。成立業(yè)祥主大會(huì)（二）業(yè)探主大會(huì)的族定期會(huì)議1、召滑開的時(shí)棚間及會(huì)唯議的召秩集和主逝持者按照業(yè)渴主大會(huì)火議事規(guī)紋則的規(guī)疼定由業(yè)鋼主委員井會(huì)組織鬼召開。2、出席皮業(yè)主大會(huì)錯(cuò)的資格3、會(huì)駛議議程成立業(yè)烤主大會(huì)（三）伴業(yè)主大業(yè)會(huì)的臨捏時(shí)會(huì)議1、召感開的時(shí)烏機(jī)有下列情夾況之一的鎮(zhèn)，業(yè)主委砌員會(huì)應(yīng)當(dāng)債及時(shí)組織不召開業(yè)主襲大會(huì)臨時(shí)塞會(huì)議：(1)里2松0％以京上業(yè)主湖提議的叼；(2)顏發(fā)乓生重大步事故或通者緊急漠事件需畫要及時(shí)口處理的娘；(3)寸業(yè)主大驢會(huì)議事規(guī)抗則或者業(yè)序主公約規(guī)逢定的其他感情況。成立業(yè)全主大會(huì)2、發(fā)蹈起和召及集人業(yè)主委員籌會(huì)應(yīng)按照懇有關(guān)規(guī)定迅及時(shí)組織崇召開業(yè)主飛大會(huì)。業(yè)主委顆員會(huì)不盞履行組碰織召開浸會(huì)議職草責(zé)的，忽區(qū)、縣頭人民政游府房地懲產(chǎn)行政赤主管部倡門應(yīng)當(dāng)邪責(zé)令業(yè)使主委員獸會(huì)限期蒜召開。成立業(yè)尖主大會(huì)四、業(yè)主弄公約業(yè)主公約菜應(yīng)當(dāng)就業(yè)厚主大會(huì)的附議事方式拳、表決程在序、業(yè)主柳投票權(quán)確略定辦法、僻業(yè)主委員玻會(huì)的組成雨與任期、養(yǎng)工作經(jīng)費(fèi)蜘、印章管衡理使用等覺事項(xiàng)依法譽(yù)作出約定茫。業(yè)主公約呼對(duì)物業(yè)管駛理區(qū)域內(nèi)夢(mèng)全體業(yè)主竊具有約束倆力。成立業(yè)主招大會(huì)五、業(yè)疤主大會(huì)衫解散因物業(yè)管士理區(qū)域發(fā)旅生變更等館原因?qū)е赂飿I(yè)主大會(huì)披解散的，歲在解散前并業(yè)主大會(huì)番、業(yè)主委決員會(huì)應(yīng)當(dāng)歐在當(dāng)?shù)貐^(qū)齒、縣人民廈政府房地綿產(chǎn)行政主蜻管部門和庭街道辦事秧處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)吹人民政府街）的指導(dǎo)耽監(jiān)督下，平做好業(yè)主叉共同財(cái)產(chǎn)偷清算工作飼。第五節(jié)歉組建業(yè)主蕩委員會(huì)一、業(yè)主委員向會(huì)的成立業(yè)主委員僻會(huì)由業(yè)主碰大會(huì)選舉受產(chǎn)生，委是員可以連互選連任報(bào)送物棍業(yè)所在被地的區(qū)遭、縣人何民政府叔房地產(chǎn)誦行政主盆管部門借備案業(yè)主委淺員會(huì)的撓性質(zhì)業(yè)主大蹦會(huì)的執(zhí)摸行機(jī)構(gòu)組建業(yè)主腹委員會(huì)二、業(yè)主帝委員會(huì)委非員（一）業(yè)凳主委員會(huì)訓(xùn)委員的人完數(shù)5至15名組成侵，具體騙由業(yè)主應(yīng)大會(huì)議很事規(guī)則丘給定。（二）露業(yè)主委雞員會(huì)委歇員的條棍件1、本物業(yè)蛇管理區(qū)域蓋內(nèi)具有完系全民事行囑為能力的音業(yè)主；2、遵守國(guó)增家有關(guān)法億律、法規(guī)郊；組建業(yè)夸主委員狹會(huì)3、遵守矛業(yè)主大蘋會(huì)議事顛規(guī)則、僻業(yè)主公濱約，模咱范履行著義務(wù)；4、熱心公柱益事業(yè)，店責(zé)任心強(qiáng)腰，公正廉叢潔，有社雁會(huì)公信力程；5、具有一揚(yáng)定組織能要力。（三）匪業(yè)主委鏈員會(huì)委賣員的職以責(zé)詳見第二鞋章的有關(guān)職內(nèi)容組建業(yè)跡主委員別會(huì)（四）食業(yè)主委預(yù)員會(huì)委衣員資格乒的終止1、因別物業(yè)轉(zhuǎn)燙讓、滅長(zhǎng)失等原礎(chǔ)因不再范是業(yè)主露的；2、無爭(zhēng)故缺席則業(yè)主委而員會(huì)會(huì)獎(jiǎng)議連續(xù)堵三次以徐上的；3、因傾疾病等檔原因喪競(jìng)失履行功職責(zé)能刑力的；4、有四犯罪行罪為的；5、以書卡面形式向浙業(yè)主大會(huì)貨提出辭呈吐的；6、拒社不履行賀業(yè)主義撈務(wù)的；7、其緊他原因默不宜擔(dān)茶任業(yè)主脹委員會(huì)耳委員的壯。組建業(yè)主銜委員會(huì)三、業(yè)主捎委員會(huì)的訴組織結(jié)構(gòu)一般設(shè)被主任、栗副主任肅、執(zhí)行火秘書、慘委員若劈燕干四、業(yè)匯主委員般會(huì)會(huì)議（一）例迎會(huì)由業(yè)主委擁員會(huì)章程傍規(guī)定（二）干特別會(huì)施議經(jīng)三分紋之一以咳上業(yè)主變委員會(huì)終委員提霸議或業(yè)淡主委員文會(huì)主任眠認(rèn)為有丹必要的輸，應(yīng)當(dāng)吳及時(shí)召天開業(yè)主拴委員會(huì)鑰會(huì)議。組建業(yè)醒主委員肌會(huì)五、業(yè)捕主委員雪會(huì)章程業(yè)主委價(jià)員會(huì)章胳程，是匹關(guān)于業(yè)菌主委員掌會(huì)選舉聚、產(chǎn)生局、活動(dòng)草和行使齒權(quán)利、貴義務(wù)，賞保證業(yè)挺主權(quán)益燈的準(zhǔn)則父。業(yè)主委駁員會(huì)成挺立的宗盒旨及目成的；業(yè)主委員均會(huì)成員的把選舉方式凈及任期；組建業(yè)主萬委員會(huì)業(yè)主委判員會(huì)主絹要職責(zé)愛、權(quán)利鼠和義務(wù)釀；業(yè)主委濫員會(huì)會(huì)拆議召開車方式；業(yè)主委員讓會(huì)的經(jīng)費(fèi)駱及辦公用歐房來源；業(yè)主委暴員會(huì)的演成立及偶解散方記式；有關(guān)補(bǔ)奶充說明們。組建業(yè)孕主委員接會(huì)六、業(yè)主迅委員會(huì)的裂效力業(yè)主委員蟲會(huì)會(huì)議應(yīng)匯當(dāng)有過半倆數(shù)委員出姓席作出決揀定必須法經(jīng)全體世委員人袍數(shù)半數(shù)頭以上同潛意業(yè)主委員秤會(huì)的決定抹對(duì)全體業(yè)培主及物業(yè)隊(duì)管理企業(yè)葛具有約束融力。第六節(jié)灣物業(yè)的日妨常綜合管訓(xùn)理與經(jīng)營(yíng)一、房領(lǐng)屋及公快共設(shè)施婦設(shè)備管塑理（一）房庸產(chǎn)狀況管代理（二）棉房屋及也其設(shè)備蓬的維護(hù)擊和修繕（三）益市政公戶用設(shè)施專的維護(hù)攻與修繕二、環(huán)準(zhǔn)境衛(wèi)生升管理（一）樓驅(qū)宇公共部奪分部位（二）耽區(qū)域內(nèi)衰的公共炸場(chǎng)地物業(yè)的綜趟合管理與樣經(jīng)營(yíng)三、綠化腦管理（一）園溉林綠地的衫設(shè)計(jì)和營(yíng)油造（二）已黑有綠地的恒日常養(yǎng)護(hù)（三）溫管理區(qū)腹域內(nèi)的玻綠化維院護(hù)物業(yè)的綜卵合管理與蛇經(jīng)營(yíng)四、物哭業(yè)安全論管理（一）泄治安防盆范1、治安葛防范工占作綜述案件防扣范、正爺常的生嗎活、工短作、秩沸序維持2、治安閃防范機(jī)勒構(gòu)設(shè)置3、保安墻設(shè)施與邊裝置4、治安防船范的基本蓋制度部門內(nèi)邪部制度啄、?。茫粲鷳?yīng)遵守逗的規(guī)定物業(yè)的由綜合管身理與經(jīng)浴營(yíng)物業(yè)管理饑中的“伸保安”,應(yīng)該理解伶為物業(yè)使木用創(chuàng)造方觀便、安全權(quán)的條件，工以及維護(hù)橫小區(qū)公共它秩序的良鋤好與穩(wěn)定素，而不是源指廣義上舟社會(huì)安全蒸。保安服消務(wù)的范圍爪是指為維炸護(hù)物業(yè)管炭理區(qū)域的親秩序而實(shí)兆施的防范究性安全保恒衛(wèi)活動(dòng)。婦物業(yè)管理點(diǎn)企業(yè)不承餃擔(dān)使用人安的人身安曾全保險(xiǎn)責(zé)丘任。對(duì)于并業(yè)主使用版人的人身顧、財(cái)產(chǎn)損蘋害賠償責(zé)伙任，可由聚物業(yè)管理殲公司與業(yè)起主、使用宣人在物業(yè)腿管理服務(wù)卷合同中特喝別約定，支沒有特別輔約定的，芹物業(yè)管理薪公司不承兵擔(dān)業(yè)主、影使用人的考人身、財(cái)娛產(chǎn)損害賠情償責(zé)任。物業(yè)的綜馳合管理與襲經(jīng)營(yíng)（二）酷消防管銹理隊(duì)伍落輪實(shí)、制粗度落實(shí)商、器材錫落實(shí)1、消防摩宣傳教骨育2、建立高到素質(zhì)的專捧群結(jié)合的典消防隊(duì)伍殘（義務(wù)消泥防隊(duì)10%）3、制定消廳防規(guī)章4、消防設(shè)叫施、器材屯的配備與虎管理5、緊急情倆況下的疏漸散物業(yè)的到綜合管糕理與經(jīng)嚴(yán)營(yíng)（三）車蟲輛道路管烘理1、道路環(huán)管理：銜維修、蓮改造及包新建2、交弓通管理癥：處理飲好物業(yè)缺管理