“養(yǎng)老地產(chǎn)”還是“地產(chǎn)養(yǎng)老”?——“地產(chǎn)開發(fā)+養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”的開發(fā)模式研究2011年第一章

國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)機會及開發(fā)條件研究第二章

養(yǎng)老地產(chǎn)案例研究第三章

養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運營模式研究專題總綱成都重慶西安北京沈陽無錫天津湖州佛山海南鎮(zhèn)江南京青島第一章國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)機會及開發(fā)條件研究宏觀視角開發(fā)機會研究——養(yǎng)老地產(chǎn)宏觀發(fā)展維度中觀視角開發(fā)條件研究——養(yǎng)老地產(chǎn)城市進(jìn)入維度微觀視角開發(fā)條件研究——意向地塊微觀條件維度開發(fā)機會及條件小結(jié)我國“居家養(yǎng)老”方式逐步成為主流中國現(xiàn)已步入老齡化迅速發(fā)展階段，此階段對傳統(tǒng)養(yǎng)老模式構(gòu)成沖擊，老人自我養(yǎng)老意識加強，更多老人們傾向于高級老年公寓形式的居家養(yǎng)老方式。宏觀視角開發(fā)機會研究現(xiàn)狀趨勢到21世紀(jì)中期，我國老年人口(60歲以上)將超過4億，占全國總?cè)丝诘?8%2010~2040年是中國人口老齡化速度最快的時期，這一階段老年人口平均每10年提高3.99%截止2009年，我國60歲以上的老年人已達(dá)到1.67億，占全國總?cè)丝诘?2.5%依據(jù)聯(lián)合國標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個國家或地區(qū)60歲以上老年人口占總?cè)丝诘?0%，或65歲以上老年人口占總?cè)丝诘?%，即視為進(jìn)入老齡化社會第一階段1990~2003199020102030204020501.360.972.304.71老年人人口(億人)年份中國老齡化進(jìn)程第二階段2003~2020第三階段2020~2050老齡化比率8.6~10.2%老齡化比率10.2~15.6%老齡化比率15.6~27.4%20202000第一階段：市場發(fā)展初期（1999年-2010年）——老年住宅市場發(fā)展緩慢老年人口的絕對值很大，市場對老年住宅有需求，但由于我國社會福利水平及總體經(jīng)濟水平還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到能夠支持老年人住房消費的能力，老年人不能構(gòu)成老年住宅消費的主體，同時，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老居住觀念還未轉(zhuǎn)變過來，因此市場有效需求不明朗，市場風(fēng)險稍大，老年住宅市場發(fā)展緩慢。第二階段：市場快速發(fā)展階段（2010年-2025年）——老年住宅井噴式增長一方面，我國經(jīng)濟發(fā)展到一個新的水平，人均GDP達(dá)到3000美元以上，社會保障體系的逐步完善，老年人已逐漸成為老年住宅的消費主體，市場需求明朗；另一方面，目前年齡在35—45歲的一批中年人在這一階段也步入老年，他們是目前社會的主流，有著較高的收入及教育水平；同時，這一時期，老年人獨立居住的養(yǎng)老觀念已經(jīng)形成，因此，這一階段老年住宅的需求將會出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，老年住宅的增長將會保持在一個較高水準(zhǔn)，約在10%左右。第三階段：市場成熟發(fā)展階段（從2025年-2055年）——處于較高水平穩(wěn)定期老年住宅市場的發(fā)展已進(jìn)入一個穩(wěn)定發(fā)展期，發(fā)展初期的消費需求釋放階段已經(jīng)過去，市場發(fā)展?jié)u趨理性，市場競爭也相對激烈，逐漸呈現(xiàn)出品牌化、規(guī)?；陌l(fā)展趨勢，因此，老年住宅市場的發(fā)展將穩(wěn)定在一個較高的合理水平。目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)的井噴式增長時期已經(jīng)初步形成

宏觀視角開發(fā)機會研究“421“家庭養(yǎng)老壓力加大，針對“獨子養(yǎng)老”面臨的困境，目前市場形成了“以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老為依托，機構(gòu)養(yǎng)老為補充”的養(yǎng)老服務(wù)體系”緩解”421“家庭養(yǎng)老壓力大力發(fā)展居家養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)養(yǎng)老使老年人既能生活在熟悉的生活環(huán)境里，又能發(fā)揮社區(qū)老年人互相幫助的優(yōu)勢，這對老年人、對家庭、對社會都是最好的選擇?！?21“家庭養(yǎng)老壓力加大一對夫妻，一個孩子，四個老人的新型家庭成為城鎮(zhèn)家庭結(jié)構(gòu)的主要模式，城市家庭結(jié)構(gòu)模式的變遷。爺爺奶奶姥爺姥姥爸爸媽媽子女<421家庭結(jié)構(gòu)>宏觀視角開發(fā)機會研究政策制度扶持促進(jìn)老齡產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展2000《關(guān)于加快實現(xiàn)社會福利社會化的意見》制定出臺促進(jìn)老年社會福利事業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策；把養(yǎng)老服務(wù)尤其是“三無對象”和低保對象的養(yǎng)老服務(wù)提到工作議事日程。2007.12.21民政部關(guān)于開展“全國養(yǎng)老服務(wù)社會化示范單位”創(chuàng)建活動的通知民政部《關(guān)于開展養(yǎng)老服務(wù)社會化示范活動的通知》由點到面，逐步推開。省級民政部門要在試點的基礎(chǔ)上，樹立典型，命名一批養(yǎng)老服務(wù)社會化示范區(qū)（市）和養(yǎng)老機構(gòu)示范單位；民政部將在適當(dāng)時機命名全國養(yǎng)老服務(wù)社會化示范區(qū)（市）和養(yǎng)老機構(gòu)示范單位，以進(jìn)一步深化示范活動，推進(jìn)社會福利社會化。

2005.3民政部公布《關(guān)于支持社會力量興辦社會福利機構(gòu)的意見》一、支持社會辦福利機構(gòu)的重要意義

二、支持社會辦福利機構(gòu)的基本原則

三、制定優(yōu)惠政策，抓好政策落實，支持社會辦福利機構(gòu)的發(fā)展四、多渠道、多形式籌集資金，支持社會辦福利機構(gòu)的發(fā)展五、發(fā)揮職能作用，維護(hù)社會辦福利機構(gòu)的合法權(quán)益

2001建設(shè)部關(guān)于《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范》規(guī)范為老年人服務(wù)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和與老年人生活密切相關(guān)的無障礙設(shè)施建設(shè)

2006.3《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見》一、進(jìn)一步發(fā)展老年社會福利事業(yè)；二、大力發(fā)展社會養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)三、鼓勵發(fā)展居家老人服務(wù)業(yè)務(wù)四、支持發(fā)展老年護(hù)理、臨終關(guān)懷服務(wù)業(yè)務(wù)五、促進(jìn)老年用品市場開發(fā)六、加強教育培訓(xùn)，提高養(yǎng)老服務(wù)人員素質(zhì)

2006.9中國老齡委出臺《老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》一、繼續(xù)建立健全老齡政策法規(guī)體系

二、不斷健全和完善老年社會保障體系三、加快構(gòu)建養(yǎng)老服務(wù)體系四、努力豐富老年人精神文化生活

2008.1民政部轉(zhuǎn)發(fā)財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于老年服務(wù)機構(gòu)有關(guān)稅收政策的通知法律政策及建筑規(guī)范

金融信貸政策（貸款的規(guī)模、期限、利率方面的優(yōu)惠）

財政財策（專項撥款、補貼、減免收費等）稅收政策（優(yōu)惠與減免等）

宏觀視角開發(fā)機會研究市場需求及供應(yīng)缺口利于發(fā)展養(yǎng)老項目中老年住宅基本位于遠(yuǎn)郊區(qū)，市場需求量較大，整體市場供應(yīng)項目較少，推出項目基本全部售罄，老年住宅市場存在較大機會。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，樓盤之間的競爭日益激烈，導(dǎo)致了市場的細(xì)分。部分房地產(chǎn)開發(fā)商在市場競爭中注意到了中國人口的老齡化趨勢，將老年人作為目標(biāo)客戶，主動將市場細(xì)分，針對老年人的特殊需求，開發(fā)建設(shè)了適宜老年人居家養(yǎng)老的住宅。老年住宅這市場上的特殊產(chǎn)品一經(jīng)開盤銷售便取得了較好的銷售成績。宏觀視角開發(fā)機會研究養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展具有極大動力，開發(fā)機會良好推動中國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展養(yǎng)老觀念轉(zhuǎn)變社會對養(yǎng)老住宅的關(guān)注“421”家庭養(yǎng)老壓力社會老齡化趨勢宏觀視角開發(fā)機會研究政策的優(yōu)惠市場的需求及供應(yīng)缺口養(yǎng)老地產(chǎn)城市進(jìn)入主要判斷參數(shù)指標(biāo)模型中觀視角開發(fā)條件研究人口狀況判斷城市是否進(jìn)入老齡社會的標(biāo)準(zhǔn)人均可支配收入判斷城市人口購買力是否具備發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)世界衛(wèi)生組織根據(jù)聯(lián)合國將“60歲以上的人口占總?cè)丝诒壤_(dá)到10%，或65歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到7%”作為判斷一個地區(qū)是否進(jìn)入老齡社會的標(biāo)準(zhǔn)國際標(biāo)準(zhǔn)為人均可支配收入達(dá)到3000美元（約20000人民幣）以上具備發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的條件擬進(jìn)入城市是否適宜發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)？從社會經(jīng)濟指標(biāo)層面兩維度進(jìn)行判斷以核心城市為代表，對全國七大城市群進(jìn)行分析研究中觀視角開發(fā)條件研究根據(jù)各區(qū)域的人口老齡化程度和經(jīng)濟狀況，可將全國主要城市群分為四類。中觀視角開發(fā)條件研究注：65歲人口占常住人口比例數(shù)據(jù)來源為2010年第六次全國人口普查結(jié)果；人均可支配收入為各城市2009年度統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)。成熟區(qū)：華東、華北、西北城市群考察區(qū)：東北、華中、西南城市群潛力區(qū)：華南移民城市群暫不考慮區(qū)：經(jīng)濟發(fā)展水品及老齡化程度均不高的其它城市群根據(jù)各區(qū)域的人口老齡化程度和經(jīng)濟狀況，可將全國主要城市群分為四類。中觀視角開發(fā)條件研究注：65歲人口占常住人口比例數(shù)據(jù)來源為2010年第六次全國人口普查結(jié)果；人均可支配收入為各城市2009年度統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)。成熟區(qū)：老齡化程度高，經(jīng)濟水品發(fā)達(dá)。目前階段可立即進(jìn)入的成熟區(qū)域。以上海、北京、西安為代表的華東地區(qū)、華北地區(qū)和西北地區(qū)城市群因為其老齡化程度最嚴(yán)重，具有巨大的潛在市場，另外，強大的消費力又提供了有力的消費支撐，為老年住宅的試點開發(fā)和良性發(fā)育提供了有利條件。根據(jù)各區(qū)域的人口老齡化程度和經(jīng)濟狀況，可將全國主要城市群分為四類。中觀視角開發(fā)條件研究注：65歲人口占常住人口比例數(shù)據(jù)來源為2010年第六次全國人口普查結(jié)果；人均可支配收入為各城市2009年度統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)。考察區(qū)：老齡化程度嚴(yán)重，經(jīng)濟發(fā)展水平有待提高。具體項目應(yīng)重點考察當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r和消費能力。以沈陽、武漢、成都為代表的東北地區(qū)、華中地區(qū)和華南地區(qū)城市群老齡化程度嚴(yán)重，具有巨大的潛力市場，但經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r和消費力相對較差，該區(qū)域具體項目應(yīng)重點考察當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r和消費能力。根據(jù)各區(qū)域的人口老齡化程度和經(jīng)濟狀況，可將全國主要城市群分為四類。中觀視角開發(fā)條件研究注：65歲人口占常住人口比例數(shù)據(jù)來源為2010年第六次全國人口普查結(jié)果；人均可支配收入為各城市2009年度統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)。潛力區(qū)：經(jīng)濟發(fā)展水平高，老齡化程度有限，具體項目應(yīng)重點考察當(dāng)?shù)貙︷B(yǎng)老地產(chǎn)的需求狀況。以廣州為代表的華南移民城市群經(jīng)濟發(fā)展水平較高，消費力強，但人口老齡化程度相對較輕，該區(qū)域具體項目應(yīng)重點考察當(dāng)?shù)貙︷B(yǎng)老地產(chǎn)的需求狀況。根據(jù)各區(qū)域的人口老齡化程度和經(jīng)濟狀況，可將全國主要城市群分為四類。中觀視角開發(fā)條件研究注：65歲人口占常住人口比例數(shù)據(jù)來源為2010年第六次全國人口普查結(jié)果；人均可支配收入為各城市2009年度統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)。暫不考慮區(qū)：經(jīng)濟發(fā)展水品及老齡化程度均不高老齡化程度較輕，且經(jīng)濟發(fā)展水平較差的城市。微觀視角開發(fā)條件研究養(yǎng)老地產(chǎn)民政系統(tǒng)項目（社會福利用地）產(chǎn)權(quán)用地“養(yǎng)老”地產(chǎn)項目：前期通過一般渠道取得土地，以養(yǎng)老概念為主打銷售住宅產(chǎn)品綜合型地產(chǎn)項目：通過醫(yī)院／養(yǎng)老等項目捆綁，以低成本取得大規(guī)模土地開發(fā)開發(fā)商有土地使用權(quán)開發(fā)商無土地使用權(quán)通過醫(yī)院等養(yǎng)老元素獲取土地通過一般地產(chǎn)項目開發(fā)渠道獲取土地以產(chǎn)權(quán)用地地塊為研究對象將產(chǎn)權(quán)類用地作為研究對象微觀視角開發(fā)條件研究養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)用地土地微觀條件交通條件：較為便利，便于子女探望自然環(huán)境：環(huán)境優(yōu)美，最好有溫泉、

森林、自然水體等自然資源地塊條件：方正，可利用空間大，便于整體規(guī)劃拿地方式：通過招、拍、掛形式土地性質(zhì)：綜合用地優(yōu)惠條件：土地出讓金應(yīng)比周圍

同等條件住宅用地低廉土地出讓政策方面地塊微觀條件方面微觀視角開發(fā)條件研究土地出讓政策方面拿地方式現(xiàn)有項目大部分都是通過公開市場上招、拍、掛取得土地土地性質(zhì)綜合用地，大部分采用住宅+商業(yè)的模式，住宅用地與其它性質(zhì)用地（養(yǎng)老配套用地)建筑面積比例大致為8：2優(yōu)惠條件土地出讓金應(yīng)比周圍同等條件住宅用地便宜

大部分成功項目拿地價格都較低微觀視角開發(fā)條件研究地塊微觀條件方面交通條件：較為便利，便于子女探望自然環(huán)境：環(huán)境優(yōu)美，最好有溫泉、森林、自然水體等自然資源地塊條件方正，可利用空間大，便于整體規(guī)劃

良好的交通條件是項目成功的重要先決條件綠化率高、溫泉能有效提升項目檔次土地方正便于規(guī)劃養(yǎng)老地產(chǎn)濱開發(fā)機會駁及開發(fā)條高件總結(jié)宏觀視餡角開發(fā)穴機會—鳳—養(yǎng)老地酬產(chǎn)的發(fā)刺展具有作極大動沉力，開礙發(fā)機會便良好目前我國周養(yǎng)老地產(chǎn)鋒市場的井麻噴式增長語時期已經(jīng)隨初步形成白，“居牌家養(yǎng)老”教成為主流搞養(yǎng)老方式倆。政策制度浮扶持促進(jìn)剛老齡產(chǎn)業(yè)點快速發(fā)展市場需扔求及供挎應(yīng)缺口在利于發(fā)噴展養(yǎng)老泉項目中觀視隨角開發(fā)尊條件——根據(jù)城鴉市人口山老齡化團程度及員人均可擇支配收桑入兩個參維度衡棚量擬進(jìn)撐入城市成熟區(qū)域逮：華東妹、華北、撈西北城市午群（以北膏京、上海削、西安等蛛為代表）考察區(qū)炊：東北鼻、華中雀、西南賠城市群霸（以沈仙陽、成部都、武催漢等為朝代表）潛力區(qū)瞇：華南雷移民城掏市群（木以廣州啞等為代蹈表）其它城市腐群暫不考金慮微觀視浮角開發(fā)瘋條件——地塊資質(zhì)驅(qū)良好、捆氏綁優(yōu)惠條噴件的產(chǎn)權(quán)俯用地產(chǎn)權(quán)用地住宅占色大比例渾（市場磨經(jīng)驗值乏為80%闖）低價較周至邊土地低股廉土地交祝通、環(huán)窄境等資氧源良好第二章養(yǎng)老地產(chǎn)揮案例研究東方太頃陽城北京太陽籃城上海親和流源燕達(dá)國銷際健康貓城我國老年焦住宅模式站分類目前我環(huán)國市場憑中老年蝦住宅可肉分為三廚種模式楊:政府收遍益型政府福利挺型企業(yè)贏利廟型主要是由政府相關(guān)部門聯(lián)合組織開發(fā)和經(jīng)營，以出租的形式收取一定的費用的老年住宅形式如：匯晨老年公寓主要由政府組織開發(fā)和經(jīng)營管理的社會福利性老年機構(gòu)，即屬于傳統(tǒng)的養(yǎng)老院與福利院如：北京第一社會福利院由企業(yè)投資開發(fā)建設(shè)及運營的初級大型老年綜合社區(qū)，擁有基本的老年社區(qū)設(shè)計配套設(shè)施如：東方太陽城多數(shù)是在針住宅小區(qū)來內(nèi)，專門濕規(guī)劃出一婚兩棟樓，亞按照適于衫老年人居辱住的要求膚來設(shè)計和球建造，由禁社會投資顯按照市場泉化運作的艙商品住宅如：上海親和兔源老年公塔寓、北京夸東方太陽謝城銀齡老考年公寓老年公寓老年社菜區(qū)老年社區(qū)且類似于一沸般的住宅透小區(qū)，但假主要入住捆的是老年橡人，并允塑許老年人抵帶親人（恢如子女）冷住在一起如：北京東方割太陽城、暗北京太陽渡城、燕達(dá)皺國際健康鬼城本專題蠢確定將厚企業(yè)盈供利型的糠老年公盟寓和老買年社區(qū)積作為案拔例研究奔對象企業(yè)型養(yǎng)桂老住宅按有盈利模式傘分類如下阻：“銷售+持有運蹄營”的方式據(jù)運作，始“銷購售+持有”，斑住宅銷售弄與老年公假寓等養(yǎng)老付配套設(shè)施血持有運營鳴相結(jié)合方赴式典型案例漫：北京太鑰陽城采取會員制管膨理模式，出售皂長、短與租會員段卡，變狂相的“久銷售+持有”模蜘式典型案例角：上海親攏和源老年跡社區(qū)只租不售云，對自理榴、半自段理、非均自理客鋸戶區(qū)別你對待，甜收取不探同租金典型案朋例：燕案達(dá)國際屆健康城以老年住頸宅概念，出售房聯(lián)屋產(chǎn)權(quán)為主，突區(qū)域級耳別配套針并舉典型案剃例：東尊方太陽量城“全部拐出售”知模式——養(yǎng)老概念滑住宅＋超晨配套設(shè)施“只租不忌售”模式——醫(yī)療健康尋社區(qū)，全作部持有運死營“會員制映管理”模弓式——銷售會資籍“銷售+持有”劣模式——養(yǎng)老概念立住宅＋養(yǎng)濁老地產(chǎn)我國老年低住宅模式養(yǎng)分類全部出兵售模式需——北舞京東方剝太陽城區(qū)位坐落于認(rèn)有“東無方萊茵挖河”之燃美譽的幕北京市算順義區(qū)方潮白河殖畔；定位“世界顏級的高朽尚退休晨社區(qū)”豈、“全司新退休皮生活的稱領(lǐng)跑者程”規(guī)模規(guī)劃面立積234萬蝦平方米，培總建筑面毒積70萬舒平米，共脈可入住2萬余人盤；物業(yè)類劉型獨棟別墅患、聯(lián)體別幻玉墅、點式俘公寓、板矛式公寓和浙連廊式公租寓面積為78-匠716平方米不閱等；開發(fā)商中國希格民瑪有限公醒司，成立撓于1986年，隸屬替中國科學(xué)激院所在區(qū)域貸概況項目所榨在順義沿區(qū)植被標(biāo)覆蓋率腫、綠化專率和空孕氣質(zhì)量烤等環(huán)境煙條件和松基礎(chǔ)條俱件都非豈常好，頁位于北暈京傳統(tǒng)姓認(rèn)知的掠中央別技墅區(qū)板召塊開盤時徑間一期200在3年，餃二期2榮004世年，三才期20恐07-逃200晌9年針對老槍年人需嶄求的大朗規(guī)模超礦級配套晉服務(wù)設(shè)距施設(shè)備總建筑面葛積為70萬平衰方米，其早中配套公腹建近5萬化平方米北京東樹方太陽勉城主體配套炮建筑概況澡：規(guī)劃面積5萬平米的躍配套建筑較群位于社好區(qū)中央，餃主要以社喊區(qū)中心、霧康體中心乖、度假酒砌店、商業(yè)告中心和酒凡店公寓等旱四大功能其區(qū)為主，嚴(yán)集文化、攜娛樂、商倉業(yè)、醫(yī)療姓、康體、要度假休閑依等多種功膚能于一身莖。大型公共建筑群太陽城勻社區(qū)醫(yī)道院：規(guī)模：作太陽城貨醫(yī)院面劣積1.6萬平米；專業(yè)醫(yī)師證和設(shè)備：爬醫(yī)護(hù)人員孕由北京市趕老年病研喂究中心選歸派，設(shè)施剃和醫(yī)療水嬌平高于國秒家二級醫(yī)誤院標(biāo)準(zhǔn)（笛社區(qū)擬引詞進(jìn)中日友欄好醫(yī)院）話；定期體越檢提出低保健計傍劃：醫(yī)嫂院對每裁位業(yè)主蟲每年進(jìn)琴行一次傘免費體游檢，并虜存入個紡人健康掩檔案，游專業(yè)醫(yī)島師為業(yè)星主量身沒定做保必健方案倉；全覆蓋窯的應(yīng)急載呼叫系嚼統(tǒng)：緊師急呼叫蒙系統(tǒng)將陣醫(yī)院同迅各家各造戶及公甲共場所示每一角樣落連接姜起來；專業(yè)急滔救中心略：與北泛京紅十民字會緊峽急救援呼中心合歸作，在唐太陽城星內(nèi)設(shè)立蕉急救站繭。專業(yè)醫(yī)師問診專業(yè)的醫(yī)療器械北京東劑方太陽房誠城大型康體教中心：康體中等心接近8000平米，恨室內(nèi)、嶺室外的關(guān)游泳池騎、跑道婆、各種該健身器題材、網(wǎng)央球場、帥舞蹈房活、室內(nèi)恐跑道、耗溫泉，爸均針對鋒老年人鏟特別設(shè)泳計。社區(qū)農(nóng)莊茫：在社區(qū)內(nèi)莊開辟可以銅耕作的農(nóng)蟲莊，每塊懷地管理費狠低廉，一線年中可以壤在地塊中卡耕作。很軍多老年人峰非常喜歡斬這種農(nóng)家蔽樂的感覺.老年大學(xué):是北京適市第一局家社區(qū)倒內(nèi)申辦哭的老年貫大學(xué)，提開設(shè)多踢種課程擱，如芭獸蕾、陶誦藝、書燭法、雕潑刻等，棚部分課問程由社劃區(qū)中的葉老年人決擔(dān)當(dāng)教貴師。開敞空間改：通透大氣蛇的視覺走匯廊、開敞蕉綠地與文翁化廣場和接多個小型逮戶外活動肺場地、湖密濱健身步院道與兒童潔樂園。

看護(hù)健身中心農(nóng)莊苗圃老年大學(xué)健康步道全部出售卡，構(gòu)建復(fù)百合的產(chǎn)品謠體系滿足勿多元化的帶客群需求客戶群體采來源多樣北京東鬼方太陽穩(wěn)城其中有退休教授、干部等，總體層次較高，小區(qū)定位的老年人都是生活可以自理的活躍的老年人很多四、五十歲的人在此買房，在退休前為自己買養(yǎng)老的住宅，而他們的父母多在六、七十歲左右，因此房子買來可以先給父母住，等自己退休后再搬過來住在市區(qū)都有住宅，很多人周末來這里陪父母，并有部分客群與父母住在同一小區(qū)，方便照料本項目離機場較近，機場的工作人員和飛行員會在此買房養(yǎng)老一族準(zhǔn)養(yǎng)老一族地緣性客戶養(yǎng)老族子女產(chǎn)品體太系類型罩多樣四層電梯券公寓共600可套，1辭70㎡愛-250曬㎡聯(lián)排共23敵0套，踏22推2㎡得-26勻0㎡獨棟共11登8套，始268迅㎡-態(tài)380差㎡四合院共7套誦，42與4㎡倡-71繡6㎡銷售情皮況良好一期、二伏期、三期言分批開盤氏后均已售垮罄北京東方腐太陽城開盤時間犁：一期200臂3年，二迫期200鍋4年，三皺期200紐奉7-2給009年歷史價格線：200棗3年330振0元/平米，2007年底9000元/平米，200司8年下旬8700元/平米人性化、丟生態(tài)化的抄組團規(guī)劃肥設(shè)計，體惜現(xiàn)項目養(yǎng)姓老理念北京東劑方太陽肯城整體規(guī)劃帶狀排布照，景觀資夫源最大化零：傍水而均建，周爺邊為7對000清畝綠化恥隔離帶串。組團答呈帶狀驅(qū)平鋪，樂保證了閣每個組尿團與景坡觀最大悅的接觸鍋面組團設(shè)走計，功滋能獨立進(jìn)：由于項落目各期促均體量趕較大，株周期較滋長，采法用組團嶼式設(shè)計詞，功能畢景觀內(nèi)退部配套三，互不撕依賴；老年社贈區(qū)特色極規(guī)劃組團內(nèi)引五入大量景概觀，追求素極致：在整體獲景觀之逃外，每漲個組團劫內(nèi)單獨袋布置了攏大量水序系、綠承化景觀陷，滿足政老年人擾對居住腸環(huán)境的異需要；多層級交遣流空間：組團式布劑局，組團貿(mào)內(nèi)部設(shè)置暖小型公共爸交流空間貫，組團外滲部設(shè)置相虎對較大的承活動場所果；規(guī)劃依鏈據(jù)：目標(biāo)：開迫退休社區(qū)妙之先河，糕立晚年幸福之標(biāo)準(zhǔn)理念：摒鳳棄原來的換養(yǎng)老方式顆，老有所學(xué)、老續(xù)有所養(yǎng)煉、老有愛所樂，派老有所為北京東筐方太陽寨城針對老京年人人植性化的陶規(guī)劃設(shè)莫計無障礙設(shè)對計：四層公寓腎均設(shè)電梯準(zhǔn)并設(shè)無障葬礙坡道地面防寧滑處理癥，墻壁壓預(yù)埋扶耍手，陽予角抹圓戶內(nèi)緊然急呼叫廢與電子踩安防系匪統(tǒng)居室充謠分考慮系朝向、后采光和烘通風(fēng)衛(wèi)生間離盛臥室不遠(yuǎn)漸并設(shè)有防證滑扶手插座、刷開關(guān)都終相應(yīng)地的降低高出度感應(yīng)門鎖緒替代旋轉(zhuǎn)識式鑰匙采用明亮探的顏色，浙增強環(huán)境賀的可識別升性戶型設(shè)德計各有幼側(cè)重：老年人斯渴望交辨流：有長些別墅柄設(shè)了雙窯客廳；中國傳統(tǒng)不觀念子女填與父母同湯?。捍髴糅`型多臥室老人需要顛照顧：有乓些戶型設(shè)慚計了保姆遞間。環(huán)境設(shè)計穿方便交流聞：大型會終所成為集老年人即相互交舟流活動瓦的主要惹空間；園林設(shè)匪計強調(diào)香可交互約性：在陡園林區(qū)撕里都開扶辟了小做型平臺前作為隨植機性的均交流空趕間；

景觀步道加寬以便通行寬電梯入口，方便進(jìn)入會所針對老年話人打造多撲彩的精神析文化生活北京東方芳太陽城精彩紛漏呈社區(qū)援文化、蝴休閑、揀娛樂活晴動：舉辦過3屆國際市風(fēng)箏節(jié)舉行了3次新年假音樂會社區(qū)運動廳會、游園忘會、文藝趣匯演、各吳種展覽、內(nèi)講座、培溝訓(xùn)、交流硬活動數(shù)不恒勝數(shù)社區(qū)組織勸的俱樂部目：乒乓球俱尖樂部、太吩極拳俱樂代部、棋牌雀俱樂部、遠(yuǎn)釣魚俱樂躁部；業(yè)主自發(fā)壤的俱樂部珠：音樂沙插龍、民愁族舞俱伙樂部、許太極拳撈俱樂部渠、乒乓頂球俱樂梨部、健總身俱樂捆部；每崗個老人辟都能找襖到自己健喜愛的炊活動.摒棄原來的養(yǎng)老方式：老有所學(xué)老有所養(yǎng)老有所樂老有所為案例小結(jié)?。骸俺壷昱涮?復(fù)淋合的產(chǎn)品悟形式+優(yōu)萍美的景觀塞環(huán)境”是及東方太陽娛城成功的袖關(guān)鍵因素北京東霧方太陽瞎城成功關(guān)鍵優(yōu)美的景觀環(huán)境完善的養(yǎng)老配套復(fù)合的產(chǎn)品形式養(yǎng)老住兩宅應(yīng)將陜環(huán)境和魯養(yǎng)老配庸套并重以全項目逆為養(yǎng)老地沉產(chǎn)之名，戴做純銷售植，打造全釣齡社區(qū)概紫念“銷售+腐持有”模掩式——北僑京太陽城區(qū)位：位于京弄城北郊膛昌平區(qū)竄小湯山批鎮(zhèn)，西梅臨立湯癢路、北次畔溫榆剝河、東餓距首都為機場17公里顯、南距亞程運村15快公里。規(guī)模：占地面積離42萬m饒2（62督3畝）能，總建筑俘面積30堂萬m2陽，容積誘率0.7才，綠化率灘60％。遲總投資5智億多人民驚幣。產(chǎn)品類怨型：獨棟別墅暈、聯(lián)體別延墅、花園為洋房、四角合院住宅社區(qū)特色鎖：中國式絮的園林窮，2萬警平米的榆人工聯(lián)激體雙湖秧，L型常綠化帶換。根據(jù)君老年人誘的特點也進(jìn)行了偏無障礙纏設(shè)計，誤三層以彈上的住嗎宅全部欠配有電租梯，2蔑4小時錯溫泉水禾入戶區(qū)域環(huán)途境：周邊地害區(qū)現(xiàn)已毅成為北級京市高諷新技術(shù)迷產(chǎn)業(yè)和巧高等文喝化教育拼的重點粱發(fā)展區(qū)福，成為受北京市斷現(xiàn)代農(nóng)偽業(yè)科技掙示范園館區(qū)和綠塊色食品悠的主要藝供應(yīng)基際地太陽城醫(yī)院購物中心出租老年公寓銷售別墅銷售住宅銷售住宅酒店度假村中醫(yī)院北京太雀陽城北京太減陽城開些發(fā)物業(yè)脂類型概膨覽北京太壟陽城開發(fā)策略菌及銷售情蘭況分析一、二期打公寓和聯(lián)偶排別墅已網(wǎng)售罄，目猴前正在銷夜售的是三東期公寓（鍬戶型面積60-川70平方米鴉為主）悔，銷售前均價在810趁0元/㎡左右拼，精裝認(rèn)修，總是價約為51萬/套左右罪。銷售情沖況北京太箏陽城銀列齡公寓扛——完全租勉住式老辱年公寓北京太咐陽城銀葬齡公寓笛位于太蹈陽城社墓區(qū)內(nèi)，脂是一處肌具有醫(yī)羞療救護(hù)苦、生活驚照料、效精神贍藍(lán)養(yǎng)三大回功能的睛租住式匹老年公摔寓。分酬為公寓A棟和茫公寓B繁棟，總坊建筑面賣積為2健870立0平糖方米;A棟擁有含各類戶型序房間17享5間，接覽待半自理熊和無自理別能力老人行，以醫(yī)療叨護(hù)理為主囑，生活照享料為輔;B棟擁有鼓各類戶型稼房間29巧7間，接稼待健康老浮人，以生橡活照料為塘主，醫(yī)療扎護(hù)理為輔岡。北京太紐奉陽城銀鈴公寓報收費標(biāo)準(zhǔn)斤采取會員制（目前餐只針對懇健康老敗人包括會員費+房費+服務(wù)費），會狗費從2萬到30萬不等，響會費在老嫩人退宿時鄭返還，會琴費越高每馳月房租也籍就越低。主要配狀套服務(wù)尾設(shè)施分仁析主要配誤套設(shè)施號面積指眨標(biāo)北京太可陽城醫(yī)療護(hù)理協(xié)服務(wù)：北京太地陽城醫(yī)耍院、國后醫(yī)堂文化娛哄樂設(shè)施張：文化宮休閑度寫假設(shè)施蟲：假日酒己店、溫該泉會館商業(yè)服務(wù)街設(shè)施:購物中心其他設(shè)施抵：家政服浩務(wù)中心語（提供喊9款3臘3項免堡費服務(wù)沒）銷售客群薦分析北京太陽胸城項目客能戶地域劃查分，北京樣客戶約占90％，嘩外地客戶犁約占10雖%；客戶削層次以離廢退休的老茅干部為主拋；自住養(yǎng)濾老是主要碧購買目的北京太俗陽城案例小踢結(jié)：北京太陽舟城昌平是誤北京城除市總體停規(guī)劃中益重點發(fā)明展的衛(wèi)郵星城，揮小湯山憤為示范望鎮(zhèn)開發(fā)商拿娘出一定比份例的住宅喜面積進(jìn)行攪銷售，另升一部分則筆用來滿足疤老年人租付用、度假德等需求，瞎從而實現(xiàn)間可持續(xù)運堪營由財政和堪民政部門首劃撥部分來資金，與慢房地產(chǎn)開吧發(fā)和銷售損企業(yè)以及浸物業(yè)服務(wù)示企業(yè)合作酸開發(fā)、銷甘售以養(yǎng)老為魔重要功能富的商業(yè)住嬸宅區(qū)，并猾提供全套浸專門的老騎年物業(yè)服月務(wù)“銷售+持有運營覽”的運作獲方式區(qū)位處于任城市發(fā)展吳方向多方合役作開發(fā)完善的假養(yǎng)老配鹿套本項目柱雖然打幸著老年帖社區(qū)的端名義，俯但主流御客戶仍屆以中青惹年人為尸主客群基礎(chǔ)叫多元化“會員挑制管理迷”模式踏——上月海親和素源區(qū)位：親誤和源會員袋制社區(qū)位偏于上海市富南匯區(qū)康撤橋鎮(zhèn)。距秩浦東國際茶機場12宰公里，虹納橋機場2交2公里，蠶離上海市疫中心人民梳廣場12解公里，人貌稱“小上論海”的周娘浦鎮(zhèn)3公笛里占地面摧積：8逃400肺0平方每米建筑面違積：1謎000浙00平蠶方米公寓數(shù)量年：老年公菠寓設(shè)83漸8套，可灘供160號0位左右路老人入住土地性鴉質(zhì)：公島共建筑災(zāi)用地土地價鮮格：5妹0萬元段/畝已于20栗10年啟當(dāng)動全國復(fù)長制計劃具有養(yǎng)老團特色的功無能構(gòu)成與肉服務(wù)設(shè)備湯設(shè)施上海親身和源服務(wù)內(nèi)容南：每周預(yù)蘋約上門隊一次家炊政服務(wù)每兩周預(yù)哲約上門收肥集清洗床刻單被套一紹次；物業(yè)管理搭費；每人每年亡一次全身下醫(yī)療體檢布；每人購買咬一份意外慣保險；公寓內(nèi)蝕所有家撲具家電刊的保養(yǎng)刮維修和嘆更換；社區(qū)內(nèi)腥各類文僑體設(shè)施夜的使用詠；管家部提義供的其他配類免費服應(yīng)務(wù)等上海親和足源具有養(yǎng)老充特色的建臂筑設(shè)計上海親更和源項目盈軟利模式堤分析—定—長、短辯期租賃遼并舉由開盤時督的小產(chǎn)權(quán)篩銷售向會短員銷售的漂轉(zhuǎn)變，規(guī)腿避土地性警質(zhì)帶給消黃費者的心轎理抗性長期租辱賃短期租圾賃A卡：——銷售概念兼的長租性潛質(zhì)需一次性殃支付一筆89萬元入會偵費，可以金在親和源攤社區(qū)自由凱選擇大、被中、小三擊種戶型中躬的一套房套屋，還可自以作為遺亂產(chǎn)留給子囑女。不記名飄卡有效沫期與房嗎屋土地尊的使用挎年限相稻同，可腎轉(zhuǎn)讓。分選擇該仁卡，每脫年必須慌支付2.9球8萬—6.9熄8萬元不噸等的會搞費（根愉據(jù)房型件不同）B卡：——租賃概辰念的短淹租性質(zhì)該卡對后應(yīng)大、窄中、小牙三種戶習(xí)型，一妨次性支朽付價格枯從45萬-88萬元不傷等，另斷外每年躍需支付2.9幫8萬元的會病費。不能扶轉(zhuǎn)讓有效期至付老人生命剛終結(jié)，但客有一個15年的界仆限，如毀果只住援了5年，剩余10年的費用鈴將被退還醉給家屬，嚇如果居住必期在15年以上染，超過普部分免化費項目一期恰于200后7年開盤姨，二期腔于2010年1月開盤截止到201提1年5月，共售滔出450張卡項目取地輩模式分析新建橋（親和福源前身蜓）上海市央南匯區(qū)渡康橋鎮(zhèn)尊政府南匯區(qū)康呀橋鎮(zhèn)集體水資產(chǎn)管理葵有限公司土地出讓工業(yè)用地絕（50萬/畝）合資公司政府187傾5萬元入膜股上海市南賴匯區(qū)康橋閑鎮(zhèn)政府新建橋（親和源撥前身）出讓殼公司+上海康橋惕公共事業(yè)肝投資有限風(fēng)公司立項開星發(fā)變更用地備性質(zhì)工業(yè)用翠地公共建筑圾用地融資抵押貸垮款用首批威建成的嬌房產(chǎn)獲仙得750墾0萬元的銀選行抵押貸鳴款上海親溫和源案例小懼結(jié)取地模式親和源項托目用地是新工業(yè)用地坊，出讓年魄限僅為50年澤，由于蝕項目性天質(zhì)特殊舟，親和肝源養(yǎng)老蜂公寓所素處地塊祖于20糟06年瘡辦理土摟地使用踐權(quán)出讓溉，出讓圾的土地扒性質(zhì)變傅更為公戚共建筑仍用地土地性納質(zhì)的轉(zhuǎn)嬌變?nèi)Q非于當(dāng)?shù)囟耪哪啻罅χЪ钟＞呤阶馐鄄⑴屡e，其玻中以租身為主，駱但是租翅期長，哪實際為捷變相出筍售運營模式可為會員制床加管理費芳，會員費會的收入將積投入到下距一次的老允年公寓開甘發(fā)，管理錘費作為日喉常服務(wù)運絮營費用項目設(shè)編計亮點彩色標(biāo)識風(fēng)雨連攏廊無障礙涂設(shè)施寬敞過道上海親借和源只租不柱售模式仍——燕節(jié)達(dá)國際綢健康城宏觀背兵景：我國成熟碧的、高水厭平的醫(yī)院糟大多集中追在大型城場市的市中凳心，人流貝過于集中鑄，醫(yī)療空盛間狹小，爽環(huán)境擁擠謎不堪項目背景自：在燕郊設(shè)解立燕達(dá)國伯際健康城有是因為京熄東的幾個攪縣市中，索缺乏大型鋪、高水平絮的醫(yī)院區(qū)位：位于北京額衛(wèi)星城東線燕郊，潮智白河畔。渾地理位置斜優(yōu)越，距襲天安門30公里，距刷首都國際再機場25公里規(guī)模：占地面積50萬平方通米(不含附屬暫用地)，總建筑面啟積106萬平方添米，總投資包約70億元人團民幣項目運察營方式以出租為來主（土地職性質(zhì)為醫(yī)遙療用地）機場健康城燕達(dá)國際耽健康城醫(yī)院部燕達(dá)金色寒年華健康環(huán)養(yǎng)護(hù)中心醫(yī)學(xué)研肉究院醫(yī)護(hù)培夏訓(xùn)學(xué)院會議中心兩大功能綢板塊：“兆醫(yī)院＋養(yǎng)旅護(hù)”養(yǎng)護(hù)板項塊1、燕達(dá)永金色年永華健康芳養(yǎng)護(hù)中革心（120股00床）醫(yī)院板塊1、定位即國內(nèi)外域高端客淚戶群的膽燕達(dá)國怒際醫(yī)院送（3000床，三甲叨標(biāo)準(zhǔn)）2、醫(yī)學(xué)模研究院孫（3大研究主碎題）3、醫(yī)護(hù)呀培訓(xùn)學(xué)將院（可裂容納1500名學(xué)員）4、會議中閣心（5星級標(biāo)株準(zhǔn)）“醫(yī)療產(chǎn)洗業(yè)鏈+養(yǎng)頸老養(yǎng)護(hù)”依托醫(yī)甚療產(chǎn)業(yè)畫鏈，投丟入巨資仗打造大酸型醫(yī)療局養(yǎng)護(hù)社窄區(qū)燕達(dá)國際包健康城產(chǎn)學(xué)研體系醫(yī)學(xué)研究院醫(yī)護(hù)培訓(xùn)學(xué)院養(yǎng)護(hù)中心會議中心學(xué)、研學(xué)、研產(chǎn)產(chǎn)“產(chǎn)學(xué)研錢”體系2007年2008-6-23

2010年9月1日開業(yè)運營運行時間2010年10月1日開業(yè)運營規(guī)模及投資額總建筑面積約60萬平方米，共設(shè)置床位12000張集醫(yī)療、科研、教學(xué)于一體的大型綜合性醫(yī)院，在設(shè)置50個臨床醫(yī)技科室的規(guī)范下，為方便患者整合成了18個中心擁有一批國內(nèi)外著名醫(yī)學(xué)科學(xué)家，設(shè)有分子診斷與靶向治療、再生醫(yī)學(xué)、血液與腫瘤、老年病、現(xiàn)代中醫(yī)藥五個研究所

可容納1500名醫(yī)生、護(hù)士和護(hù)理員進(jìn)行培訓(xùn)燕達(dá)金色年華健康養(yǎng)護(hù)中心燕達(dá)醫(yī)學(xué)研究院燕達(dá)國際醫(yī)院燕達(dá)國際醫(yī)護(hù)培訓(xùn)學(xué)院通過高插端配套宇產(chǎn)品的轉(zhuǎn)打造，辰在市場屯定位高旁端燕達(dá)國際蠢健康城高端產(chǎn)將品配套9洞高爾寸夫多功能湖街區(qū)配陳套設(shè)施高等級食醫(yī)院養(yǎng)護(hù)中廣心……高規(guī)格律接待（瓣會議、乖醫(yī)療論皂壇等）第五屆世陽界養(yǎng)生大繁會前沿生馬物醫(yī)學(xué)排高峰論憶壇召開美國Sam灘ari豬tan醫(yī)療集辨團和林堤本頓社恭區(qū)學(xué)院瞧代表團表及教育攪部官員挽來燕達(dá)夢集團參魔觀訪問……客戶定這位：吸糠引北京紙、天津探等城市極和國際錯的高端呀、海外河人士前暢來就醫(yī)弄、養(yǎng)老采用“腳入門費霞＋月費銳”的收散費方式池：入門叉費為目膨前背景獸養(yǎng)老社椅區(qū)的最柏高水平劑：30－100萬，月狡費為4200－1300悶0元/月燕達(dá)國榨際健康閉城醫(yī)院醫(yī)學(xué)研究趁院醫(yī)護(hù)培碎訓(xùn)學(xué)院養(yǎng)護(hù)中完心會議中心收益來源主要收益國家課奴題專項賣資金課題成汽果獎勵國際資金遣投資……學(xué)費財政撥款……房屋租倦賃會員制度……場館租盲賃……國家課廚題專項喝資金國際資金剩投資……財政撥款……房屋租賃會員制絞度……場館租鎖賃……學(xué)、研學(xué)、研產(chǎn)產(chǎn)本項目主釣要收益點乘來源于養(yǎng)喝護(hù)中心的養(yǎng)租賃收入養(yǎng)護(hù)中甚心分為貪家居式辦養(yǎng)護(hù)樓蛾（洋房底）以及絕賓館式庭養(yǎng)護(hù)樓殊（板樓替）養(yǎng)護(hù)中心乏收費依據(jù)繭不同的護(hù)蘭理級別進(jìn)燃行養(yǎng)護(hù)中頓心收費堤標(biāo)準(zhǔn)在華市場中平處于較朽高水平燕達(dá)國跟際健康匙城然而，由遼于市場階定段和定位租不符的問罩題經(jīng)營狀非況較差燕達(dá)國際握健康城面向全球中高端人群，來訪客較多，但目前入住率不高，長期住的只有幾十個人，以中國人為主，多為短期居住，長期居住較少入住率低的問題主要是：一是項目面向高端人群，收費高，門檻高；二是中國人的思想觀念還沒有轉(zhuǎn)變過來，對這種形式接受度不高

——燕達(dá)國際健康城酒店銷售經(jīng)理、養(yǎng)護(hù)中心前臺2、環(huán)境打造較差，沒有社區(qū)意象1、客戶為有一定經(jīng)濟實力且有養(yǎng)老需求的中高端老年群體,客戶面較窄3、醫(yī)療用地，只租不售4、與中國傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念形成沖突案例小哄結(jié)：此種模主式需投辨入大量田的資金束，且對堤醫(yī)療資諷源要求葬高，可根能面臨駛較大的淺難度與喬風(fēng)險燕達(dá)國肯際健康惰城2：無法桂復(fù)制燕騎達(dá)國際崖健康城趁的模式尤，一是碧限于項聚目資金賭量的限震制，二蓄是擁有傲的醫(yī)療收資源的巖限制資金投標(biāo)入量大燕達(dá)國鑒際健康斧城投入近百億胡元擁有強另勢的醫(yī)嘴療資源1：要成功痛打造老年盜社區(qū)，醫(yī)男療配套是伶養(yǎng)老社區(qū)資的首要條涼件，環(huán)境劣打造也將屯是項目的爹重大投入些之一第三章養(yǎng)老地木產(chǎn)開發(fā)決運營模突式研究盈利模式御研究—王—從哪里定盈利（目鎮(zhèn)標(biāo)客群）——怎樣甩盈利（盈鄙利載體）運營模絲式式研究乎——棋核心價好值體系——養(yǎng)煩老地產(chǎn)販概念下秀的軟、予硬件服尺務(wù)體系——國內(nèi)受外養(yǎng)老機捎構(gòu)的資源杯整合開發(fā)運束營模式膜小結(jié)盈利模夾式研究濱——從唱哪里盈訊利（目頭標(biāo)客群世）目標(biāo)客享群應(yīng)參麻考大規(guī)雙模房地糊產(chǎn)項目啄客群特岸征——多元化客群年埋齡多元院化強調(diào)全富齡化社涂區(qū)概念谷，在立相足老年陡客戶的廊同時，左廣泛擴北大其它辣年齡客工戶群體深，避免次排他性客群來洽源多元燭化本地客匠群兼顧枝周邊城盲市客群置業(yè)需礎(chǔ)求多元煎化在考慮以坦養(yǎng)老自住絲式需求同時攪，兼顧剛提性需求、插改善置業(yè)恨及投資需疏求客群檔次頑多元化主流檔次絡(luò)客群為主高知、帳高干、望高管、閑海歸、己社會名這流等高晶端需求章為輔目前市場鵝中的養(yǎng)老材項目面對溫客群較為驚多元，如北京賀太陽城演、東方澡太陽城勻不僅面灘向老年群體，更精兼顧中青匙年群體溫都水城勝老年公寓揮在滿足老佛年客戶自住需求桂的同時，綁兼顧投資謎客群客群范士圍過窄乒，且定邊位過于壺高端，億導(dǎo)致經(jīng)臣營狀況趟不佳銷售部分籍客群盈利模式巷研究——坡從哪里盈識利（目標(biāo)賠客群）持有部分屢客群年齡：全錢齡化社區(qū)算概念，立項足老年群帶體，兼顧游中青年來源：本浙地客戶為印主，兼顧答周邊城市舟客群購買主要戴目的：立符足養(yǎng)老自諒住需求，擋兼顧剛性法需求、改矩善置業(yè)及坊投資需求客戶特征興：養(yǎng)老一常族：離退躍休老人，岔以自理性苗健康老年易人為主養(yǎng)老一不族子女嫂：希望乒與父母盛就近居杰住，方并便照顧組父母；準(zhǔn)養(yǎng)老一噴族：計劃門將來退休黎生活而養(yǎng)負(fù)老置業(yè)的滅中年客群百；地緣性寨客戶：社周邊工屯作人群自營部分丘養(yǎng)老公寓愿：面向較童為高端的挖養(yǎng)老客群咽，離退休噴老干部，樹有較高收章入來源，較高昏知識水平郊；中期、抹短期使用整售部騾分養(yǎng)老同公寓：口面向國燭際大型志養(yǎng)老機穗構(gòu)整體充出售配套公校建：面色向客群軋包括社竟區(qū)養(yǎng)老過人群及諒住戶、挎來此進(jìn)欠行會議血度假娛床樂客群盈利模式婦研究——跳怎樣盈利獸（盈利載鍬體）建立綜饅合性的嘉項目盈叢利體系“住宅銷槳售+養(yǎng)老杠地產(chǎn)持有貝經(jīng)營+綜飛合性商業(yè)貌租售運營棟”“銷售+持有”的盈利模槳式劣勢最少，更耐適合開發(fā)企業(yè)獸應(yīng)用盈利模式秤研究——唱怎樣盈利奮（盈利載必體）以地產(chǎn)腦銷售作正為主要津盈利載維體住宅銷孝售為主穿要利潤創(chuàng)來源點持有物業(yè)20%銷售物慨業(yè)80%萬科集團受養(yǎng)老地產(chǎn)仗銷售與持鍋有比例為8:2出售為主男，主要利漆潤點來自蘿住宅產(chǎn)品坡銷售目前，臉市場上雁養(yǎng)老地伍產(chǎn)項目測大都是織通過住燙宅產(chǎn)品此銷售來臨獲取利路潤，其協(xié)它收益攪僅占利體潤的較秧少部分單純的體持有出折租模式傾，風(fēng)險描極大，運營狀等況不佳會籍出嫂售模式稼，變相弦的房屋脹銷售，回籠資金以“養(yǎng)悶老地產(chǎn)平”作為李項目背秀書打造養(yǎng)老為示范區(qū)——以養(yǎng)命老設(shè)施、遠(yuǎn)組團作為懇體現(xiàn)項目姓開發(fā)理念船的示范區(qū)例：上瞧海綠地鳴21城揉·孝賢象坊，以合尊老社累區(qū)（孝溝賢坊）新作為項掛目養(yǎng)老娃理念的益示范區(qū)盈利模式科研究——抽怎樣盈利益（盈利載幕體）度假社扯區(qū)尊老社區(qū)閑（孝賢坊邀）國際社幼區(qū)商務(wù)社翠區(qū)孝賢坊萍：孝賢坊老年社區(qū)勒規(guī)劃為獨立主題孩組團；產(chǎn)品整帽體戶型面積支偏小，控制總苦價，降低客議戶購買幅門檻精裝產(chǎn)品攏，標(biāo)準(zhǔn)為450歐-50送0元/平方米整售與傅“會員滾制”銷牧售并舉今——作為持有索型物業(yè)盈腹利載體將養(yǎng)老船公寓整嶺售國際緞專業(yè)養(yǎng)頃老機構(gòu)懶，以最善大限度鈴快速回往籠資金以會員壁制形式怨銷售，攀獲得經(jīng)融營性養(yǎng)網(wǎng)老設(shè)施貸（如：誼老年公腸寓）利著潤盈利模式妹研究——消怎樣盈利驢（盈利載嗓體）以綜合性艙商業(yè)租售酬作為項目曬配套設(shè)施誤及持續(xù)盈娃利載體老年住柜宅需要久一系列加配套的勇醫(yī)療、涼酒店、秩購物中奶心、康奧體娛樂悉等配套褲設(shè)施，固后續(xù)配兔套經(jīng)營貪與物業(yè)封服務(wù)方置面的需牛求顯著盈利模廢式研究情——怎降樣盈利避（盈利帳載體）大型公共建筑群東方太陽算城5萬平米的威公建集群北京太胡陽城的渠養(yǎng)老社胡區(qū)配套惱體系社區(qū)中心康體中心度假酒災(zāi)店商業(yè)中惜心酒店公寓運營模式黎研究——旁核心價值席體系一以貫散之的“較養(yǎng)老”膚理念為續(xù)背書，扣打造項親目的復(fù)芬合價值武體系老年社澤區(qū)開發(fā)畏成功必硬須與休掏閑旅游范、教育政、產(chǎn)業(yè)味等多種建主題共定同打造躁，才能辯使項目非充滿活變力，造丘就不可蝕復(fù)制的剪符合核飛心價值丘競爭力老年社區(qū)價值體系主題鮮明----使“養(yǎng)老”成為社區(qū)開發(fā)的核心支撐力；1主題宣傳----讓消費者接受主題，使得主題成為項目標(biāo)簽；2主題先行----體現(xiàn)“養(yǎng)老”主題的硬件設(shè)施建設(shè)先行，感受主題；3主題復(fù)合----老年社區(qū)主題宣傳與多主題建設(shè)結(jié)合，復(fù)合型舒適社區(qū)。4老年社區(qū)睬開發(fā)融入猴到整個大在盤主題中，否則單純盼的老年社被區(qū)會使消孩費者心理到抗性大，逆因此必須秩走復(fù)合主逗題開發(fā)路壤線；根據(jù)老抱年人生設(shè)活、養(yǎng)謝生、娛樓樂、休枯閑需求債，完善脊各種功住能配套外，消除區(qū)域購陌生感；具有震旺撼力的劇鮮明主疊題捍衛(wèi)舞項目的杰號召力減，形成勸項目與趙周邊項游目鮮明女差異；體現(xiàn)新修一代的領(lǐng)養(yǎng)老社述區(qū)開發(fā)限價值理咸念運營模式曲研究——程核心價值校體系持續(xù)就業(yè)自主自理安全有障礙現(xiàn)代養(yǎng)老理念積極樂觀延長社會責(zé)任職能延續(xù)獨立行為能力延緩身體機能衰退自主健康老有所為老有所樂老有所盼現(xiàn)代養(yǎng)老設(shè)區(qū)建設(shè)理念不僅老有所告居，老有所養(yǎng)，還要老有所為，老有所夫樂。根據(jù)老年潑人需求打挪造的功能筒服務(wù)體系衰和設(shè)施模畢型運營模式尾研究——鏟養(yǎng)老概念刷下的軟硬枝件服務(wù)體星系需求設(shè)施功能居住功能醫(yī)療護(hù)揮理功能生活休夢閑功能文化溝承通功能志愿者服調(diào)務(wù)計劃，象滿足自我冊價值的實循現(xiàn)，帶來跟年輕感覺完整的返、可應(yīng)乏對緊急滴情況醫(yī)湊療服務(wù)牙系統(tǒng)多元化儀、現(xiàn)代扮的住宅炮，關(guān)注奪人性化適的細(xì)節(jié)精神與價臭值訴求豐富的坐、滿足己不同需級求的運癥動娛樂擺配套方便學(xué)習(xí)爪交流的、菊跟上時代移節(jié)奏的環(huán)摟境和設(shè)施方便和雖安全健康和已獨立運動和許娛樂學(xué)習(xí)和交伸流年輕和自蜓我價值合理安排極節(jié)奏，使離配套設(shè)施瘋開發(fā)與住剩宅開發(fā)銷委售的節(jié)點必相配合配套設(shè)蟲施的合說理投入宋及產(chǎn)品雁形式和柱開發(fā)規(guī)怠?？刂菩院侠砜刎澲?，可丸使項目泄價值穩(wěn)凍定提升違并維持陪項目的悼持續(xù)性闊經(jīng)營。時間價值中低密度住宅宅開發(fā)中低密度住宅開發(fā)中高密度住宅、公寓開發(fā)中高密度住宅持續(xù)開發(fā)便利店、體檢、保健等基本生活配套設(shè)施投入部分醫(yī)療保健設(shè)施投入，如針對老年病的?？漆t(yī)院、康復(fù)保健療養(yǎng)院高級產(chǎn)業(yè)鏈條配套、高端養(yǎng)老、休閑設(shè)施投入：老年大學(xué)、國際學(xué)校、幼兒園等大量宜老娛樂休閑設(shè)施投入：會所、俱樂部、室內(nèi)外活動場所及設(shè)備運營模再式研究秤——硬壇件服務(wù)賽體系物業(yè)管躬理模式臭的創(chuàng)新針對老帶年人需墻求提供米不同等泄級的菜詢單式物具業(yè)服務(wù)便，并面晨向高端濕客群提弊供更為霸細(xì)致的裝個人訂劑制化服瞇務(wù)，提展升老年御社區(qū)附慚加值運營模式隙研究——恒軟性服務(wù)委體系生活保障虜服務(wù)社區(qū)有大碑型老年購膨物中心內(nèi)秘設(shè)副食品億專柜\老所年用品專剖柜及電視已\電話購