第6章房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設計及其評價1.掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計的主要技術經(jīng)濟指標。2.熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計的主要內(nèi)容。3.了解城市規(guī)劃的概念、城市規(guī)劃的層次、城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的管理，房地產(chǎn)項目規(guī)劃設計的指導思想。本章學習要求房地產(chǎn)開發(fā)與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI第一頁，共三十六頁。城市總體規(guī)劃分區(qū)規(guī)劃控制性詳細規(guī)劃修建性詳細規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI6.1房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設計6.1.1城市規(guī)劃的層次體系第二頁，共三十六頁。城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟效益的影響城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)程序的強制性管理城市規(guī)劃管理是政府調(diào)控地價的手段城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI第三頁，共三十六頁。6.1.2房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計的

指導思想與主要內(nèi)容影響項目規(guī)劃設計的要素主要有：國家及項目所在城市房地產(chǎn)開發(fā)、建設的基本政策；項目所在地城市控制性詳細規(guī)劃的有關規(guī)定；項目所在地現(xiàn)場狀況；市場調(diào)研結果與市場定位、項目開發(fā)理念；建設項目的總投資和資金運作方式。指導思想1.項目規(guī)劃設計應當體現(xiàn)項目總體策劃的基本構思與原則房地產(chǎn)開發(fā)與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI第四頁，共三十六頁。規(guī)劃設計與自然生態(tài)相和諧；規(guī)劃設計與社會發(fā)展相和諧；規(guī)劃設計與用戶需求變化相和諧。2.規(guī)劃設計中的和諧理念房地產(chǎn)開發(fā)與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI第五頁，共三十六頁。5.道路交通規(guī)劃

2.建筑選型1.規(guī)劃布局4.配套設施規(guī)劃6.綠地與景觀規(guī)劃3.住宅戶型項目規(guī)劃設計工作內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI第六頁，共三十六頁。居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容12

除此之外，居住區(qū)的空間與環(huán)境設計也應遵循一定的原則。居住區(qū)的規(guī)劃布局，應綜合考慮路網(wǎng)結構、公建與住宅布局、群體組合、綠地系統(tǒng)及空間環(huán)境等的內(nèi)在聯(lián)系，構成一個完善的、相對獨立的有機整體，遵循一定原則。布局規(guī)劃原則房地產(chǎn)開發(fā)與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI第七頁，共三十六頁。三級布局結構：居住區(qū)——居住小區(qū)——住宅組團；房地產(chǎn)綜合開發(fā)的適宜規(guī)模往往是居住小區(qū)；居住區(qū)道路分為居住區(qū)級、居住小區(qū)級和住宅組團級。確定居住區(qū)布局結構和道路系統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI第八頁，共三十六頁。建筑布局常見形式概念1行列式按一定的房屋朝向和間距成排布置，大部分是南北向重復排列，其優(yōu)點是每戶都有好的朝向，而且施工方便，但形式的空間較為單調(diào)。2周邊式沿街坊或院落周圍布置，其優(yōu)點是內(nèi)部環(huán)境比較安靜，土地利用率高，但其中部分住宅的通風和朝向均較差。3混合式采取行列式和周邊式相結合的方法進行布置，可以采納上述兩種形式之長，形成半敞開式的住宅院落。4自由式結合地形、地貌、周圍條件，不拘泥于某種固定的形式，靈活布置以取得良好的日照通風效果。5.散點式將多層點式（墩式）住宅或高層點式（塔式）住宅，圍繞住宅組團的中心設施、公共綠地、水面等，有規(guī)則地布置。住宅布置——常見的規(guī)劃布局形式房地產(chǎn)開發(fā)與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI第九頁，共三十六頁。建筑造型按建筑層數(shù)劃分按平面特點劃分按結構類型劃分按戶內(nèi)空間布局劃分低層住宅多層住宅高層住宅點式住宅條式住宅磚混結構

框架結構框架剪力墻結構平層式錯層復式躍層建筑類型房地產(chǎn)開發(fā)與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI住宅選型退臺式住宅；花園別墅；綜合性商住樓第十頁，共三十六頁。建筑風格是一個建筑物的個性和獨特表征，主要在于建筑在平面布局、形態(tài)構成、藝術處理和手法運用等方面所顯示的獨特和意境，它作為凝固的建筑語言深刻地體現(xiàn)出人類的價值觀和審美傾向。建筑風格中式建筑風格歐陸風格現(xiàn)代主義風格主題風格異域風格新古典主義風格建筑風格房地產(chǎn)開發(fā)與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI第十一頁，共三十六頁。住宅戶型內(nèi)外分區(qū)原則動靜分區(qū)原則潔污分區(qū)原則私人行為空間公共行為空間家務行為空間衛(wèi)生行為空間交通空間室外過渡空間住宅功能分區(qū)的原則住宅功能分區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI第十二頁，共三十六頁。配套設施規(guī)劃配套設施規(guī)劃12345公共服務設施規(guī)劃市政公用設施規(guī)劃停車設施戶外場地設施安全設施6服務管理設施房地產(chǎn)開發(fā)與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI第十三頁，共三十六頁。道路交通規(guī)則（1）順而不穿，保證居住區(qū)內(nèi)居民生活的完整和舒適；（2）分級布置，逐級銜接，保證居住區(qū)交通安全、環(huán)境安靜以及居住空間領域的完整；（3）因地制宜，使居住區(qū)的路網(wǎng)布局合理、建設經(jīng)濟；（4）功能復合化，營造人性化的街道空間；（5）構筑方便、系統(tǒng)、豐富、整體的居住區(qū)交通、空間和景觀網(wǎng)絡；（6）避免影響城市交通；交通組織方式人車分流人車混行結合局部分行路網(wǎng)規(guī)劃原則道路交通規(guī)劃要求道路寬度要求其他要求房地產(chǎn)開發(fā)與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI第十四頁，共三十六頁。目前，根據(jù)我國《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》的相關規(guī)定：規(guī)定了新建居住區(qū)綠地率不小于30%，舊城改建區(qū)綠地率不小于25%的指標。綠地規(guī)劃布置房地產(chǎn)開發(fā)與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI注意區(qū)分：綠地率與綠化率第十五頁，共三十六頁。綠地率和綠化覆蓋率是兩個不同概念的用語，綠地率與綠化覆蓋率都是衡量居住區(qū)綠化狀況的經(jīng)濟技術指標，但綠地率不等同于綠化覆蓋率。綠地率是規(guī)劃指標，描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（％）。綠化覆蓋率是綠化垂直投影面積之和與占地面積的百分比，比如一棵樹的影子很大，但它的占地面積是很小的，兩者的具體技術指標是不相同的。綠地率與綠化率房地產(chǎn)開發(fā)與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI第十六頁，共三十六頁。步行環(huán)境鋪地環(huán)境水體環(huán)境戶外設施環(huán)境景觀規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI第十七頁，共三十六頁。6.1.3開發(fā)區(qū)工程勘察與設計編制設計文件選址勘察初步勘察詳細勘察施工勘察1.初步設計設計說明書，總平面，建筑，結構，給水排水，電氣，弱電，采暖通風，動力，工程概算書。2.施工圖設計工程勘察房地產(chǎn)開發(fā)與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI第十八頁，共三十六頁。6.2開發(fā)項目規(guī)劃設計的組織與控制1.選擇設計單位2.確定各項技術經(jīng)濟控制指標3.評價和選擇設計方案4.審查設計圖紙1.預控能力；2.過程控制能力；3.設計文件接收及變更控制能力1.方案圖紙規(guī)劃方案，建筑設計方案，結構設計方案2.初步設計圖紙3.施工圖設計圖紙

建筑、結構、給排水、電氣施工圖規(guī)劃設計的過程規(guī)劃設計的組織與委托規(guī)劃設計審核房地產(chǎn)開發(fā)與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI第十九頁，共三十六頁。住宅建筑設計方案的經(jīng)濟因素分析外墻周長系數(shù)平面系數(shù)層高層數(shù)單元組合結構形式住宅開發(fā)區(qū)規(guī)劃方案的綜合經(jīng)濟因素分析用地容積率建筑密度建筑間距戶室比造價6.3房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計方案的經(jīng)濟因素分析房地產(chǎn)開發(fā)與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI第二十頁，共三十六頁。居住區(qū)技術經(jīng)濟指標居住區(qū)總用地居民每人占地居住區(qū)總建筑面積平均每戶居住建筑面積居住建筑密度人口毛密度人口凈密度住宅平均層數(shù)居住區(qū)平均造價高層比例住宅間距容積率綠地率停車位個數(shù)建設周期建筑的技術經(jīng)濟指標建筑容積率總建筑面積地上建筑面積規(guī)劃建設用地面積建筑密度建筑高度綠地率停車位個數(shù)有效面積系數(shù)開發(fā)項目總造價平均造價開發(fā)建設周期6.3規(guī)劃設計的技術經(jīng)濟指標房地產(chǎn)開發(fā)與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI第二十一頁，共三十六頁。評價主體的多元性評價目標的多樣性評價值的不確定性6.4房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計方案的評價6.4.1開發(fā)項目規(guī)劃設計方案評價的特點房地產(chǎn)開發(fā)與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI第二十二頁，共三十六頁。6.4.2開發(fā)項目規(guī)劃設計方案評價的指標體系

適用性

安全性

經(jīng)濟性藝術性住宅建筑設計方案評價的指標體系房地產(chǎn)開發(fā)與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI第二十三頁，共三十六頁。6.4.2開發(fā)項目規(guī)劃設計方案評價的指標體系居住建筑小區(qū)開發(fā)規(guī)劃設計方案評價的指標體系小區(qū)用地面積指標公共建筑道路和綠化住宅平均層數(shù)居住建筑密度居住建筑面積密度小區(qū)主要技術經(jīng)濟指標人口凈密度平均每人每戶居住用地面積建筑密度建筑面積密度住宅層數(shù)比例綠化覆蓋率人均公共綠地面積工程造價公共建筑面積及其與居住建筑面積之比小區(qū)綜合評價指標定量指標定性指標房地產(chǎn)開發(fā)與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI第二十四頁，共三十六頁。6.4.3開發(fā)項目規(guī)劃設計方案評價方法房地產(chǎn)開發(fā)與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI綜合評分法層次分析法模糊評價法第二十五頁，共三十六頁。1.項目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項目總用地面積的比值計算出來的指標是（）。A.建筑密度B.容積率C.有效面積系數(shù)D.建筑面積使用率新手練習場房地產(chǎn)開發(fā)與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI第二十六頁，共三十六頁。2.居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠化用地（不包括不能滿足植樹綠化覆土3米深度要求的屋頂、曬臺的人工綠地、以及距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內(nèi)的用地）總面積占居住區(qū)用地總面積的比率是（）。A.綠化率B.綠地率C.綠化覆蓋率D.公共綠化率新手練習場房地產(chǎn)開發(fā)與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI第二十七頁，共三十六頁。3．中華人民共和國國家標準《住宅設計規(guī)范》中規(guī)定（）為中高層建筑。A.6-9層B.7-9層C.6-12層D.7-12層新手練習場房地產(chǎn)開發(fā)與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI第二十八頁，共三十六頁。4.一套住宅的各功能區(qū)不處于同一平面，即房內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上的住宅建筑是（）。A.錯層B.躍層C.復式D.LOFT住宅新手練習場房地產(chǎn)開發(fā)與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI第二十九頁，共三十六頁。5.在居住區(qū)的規(guī)劃設計中，常見的規(guī)劃布局形式有（）。A.行列式B.散點式C.混合式D.周邊式E.自由式新手練習場答案:ABCDE房地產(chǎn)開發(fā)與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI第三十頁，共三十六頁。6.公共行為空間包括（）.A.起居室B.客廳C.餐廳D.過廳E.主臥室新手練習場答案:ABCD房地產(chǎn)開發(fā)與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI第三十一頁，共三十六頁。7.住宅建筑類型有多種分類方式，按平面特點可分為（）A.平層B.躍層C.復式D.點式住宅E.條式住宅新手練習場答案:DE房地產(chǎn)開發(fā)與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI第三十二頁，共三十六頁。1.城市規(guī)劃的含義？城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)是如何管理的？2.房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計有哪些主要技術經(jīng)濟指標？3.居住區(qū)規(guī)劃布局的原則有哪些？4.常見的居住區(qū)規(guī)劃布局形式有哪些？5.建筑類型的分類有哪些？簡答題房地產(chǎn)開發(fā)與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI第三十三頁，共三十六頁。6.簡