第一部分市場分析貴陽宏觀市場分析(一)2000年貴陽房地產(chǎn)整體分析：2000年貴陽房地產(chǎn)面臨前所未有的發(fā)展良機，與全國許多城市相比，貴陽房地產(chǎn)業(yè)形勢較好，前幾年空置房比例在15%左右，近幾年空置率一直較低，這與國家支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策逐步完善有關，也與百姓住房消費觀念的加強和房改的深入，住房信貸投入增加，開放住房二級市場，減免部分稅費等有很大關系。貴陽市的房地產(chǎn)市場價格近年來呈穩(wěn)中有升趨勢，尤其是中心區(qū)房價，高層多層升幅不同，多層升幅更大，究其原因，由于市區(qū)土地供應減少而使市區(qū)商品房（尤其多層）供應相對減少，因而市區(qū)房價上揚在所難免。市民也會改變過去那種不愿離開中心區(qū)居住的觀念，目光朝城郊結合部環(huán)境好配套設施齊全的住宅小區(qū)轉移。烏當、白云、小河地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)潛力很大，現(xiàn)在交通道路又有了很大改觀，老百姓住房投資升值保值的觀念加強，會有更多的市民將余錢投向房地產(chǎn)，這從2000年貴陽房地產(chǎn)商品房成交量高達200萬M2可以看出。2000年貴陽高層住宅市場分析貴陽系貴州省省會，是全省政治、經(jīng)濟、文化的中心，是我國西南地區(qū)重要的交通樞紐。新中國成立以來，尤其是改革開放20年來，貴陽市經(jīng)濟建設取得了巨大成就，人民的物質(zhì)文化生活水平得到了很大的提高，同時也造就了一大批個體經(jīng)營者，在物質(zhì)上率先進入小康。他們開始追求較高的物質(zhì)生活和自身高貴身份的象征。在有需求必有供應的客觀經(jīng)濟規(guī)律條件下，高層物業(yè)就成為了先富起來的這部分人的消費對象，高層住宅市場從而產(chǎn)生。2000年是貴陽高層樓盤飛速發(fā)展時期，其主要特點是以人性化的居住空間為主。這一代高層樓盤在以前的基礎上得到更深層次的發(fā)展，外立面、規(guī)劃、配套、項目包裝、智能化等都變得更新、更完善。90年代末期高層住宅樓宇呈雨后春筍般，逐步走向規(guī)?；?。中天花園、中天廣場以浪漫的歐陸式推出，成為歐陸風潮流行的最好說明。歐陸風格高層樓盤逐步走向市場。但到了2000年歐陸概念的高層樓盤又有泛濫的勢頭，同時，市場中又出現(xiàn)了多個質(zhì)素較好的高層樓盤，如鉆石廣場、鴻基都市花園、天恒城市花園、中天廣場、在水一方等。它們走精品型的綜合素質(zhì)路線，給高層樓盤賦予了更深一層的定義和內(nèi)涵，并注入了較高的科技含量，智能化高層住宅又成為一個新熱點，其概念至今不斷延續(xù)和創(chuàng)新。高層樓盤發(fā)展到今天，已由地段性，概念性，個性化向綜合性智能化素質(zhì)型高檔樓盤過渡和發(fā)展，消費者層面也發(fā)生了變化，由90年代的暴發(fā)戶“土包子”轉變?yōu)?0年代“紳士”型的富貴一族，自然對高層樓盤的要求也越來越高?？v觀2000年的高層樓盤市場，多數(shù)以地段（如中華路）、建筑風格（現(xiàn)代建筑，歐陸式建筑、港式建筑風格）、社區(qū)文化等作為高層品牌的支持點，目前高層樓盤競爭到了熾熱化程度，大多數(shù)會所，園林景觀等硬件配套設施檔次越來越高，而高層樓盤真正理念是能體現(xiàn)生活方式和社區(qū)文化的內(nèi)涵。（三）2001年貴陽高層市場綜合預測分析貴陽市高層市場在99年以后，競爭愈顯激烈，且供應量日漸增大，高層市場的銷售已明顯趨緩。眾多開發(fā)商對高層項目的開發(fā)真是“又愛又恨”，“愛”的是開發(fā)高層會有高額的利潤回報，“恨”的是高層的風險實在太大。為此，敝司通過了幾個月的時間，對貴陽的高層市場進行了仔細的研究，對整個市場的未來趨勢做了如下的綜合預測。（僅供參考）盈高層整體市甘場走勢預測剃任何一個市沫場都必須經(jīng)蝴過：垮萌芽象成長慮屯成熟烘衰純落更降新秀貴陽的高層底市場目前正腹處在成長階記段，其未來題發(fā)展將呈如六下勢態(tài)：項1．高層市默場將從爭奪關地段優(yōu)勢轉乞向環(huán)境性和活景觀性發(fā)展座。稠目前的市內(nèi)老高層主要以私其地段為主天要優(yōu)勢。但么我們都知道膏，土地是不繩可再生的。餅市區(qū)內(nèi)的土雷地隨著開發(fā)吳量的增加而抄逐漸減少，具未來的高層穩(wěn)想以地段為紹優(yōu)勢已不可紙能，只能以妄提高自身綜孤合質(zhì)素和利磚用環(huán)境因素叉來贏得市場避。目前，咬“梯在水一方哪”濕的推出就拉映開了這種走倆勢的帷幕。川未來沿南明清河和黔靈公光園附近的地鞋塊將會更受猛開發(fā)商青睞跪。無2．高層住殿宅將向城市血副中心地帶胃偏移，市中蛙心新建高層總將會逐漸以瘡商務型公寓晉為主。申貴陽市一級鋼地段及其輻賓射的周邊區(qū)叼域，是市區(qū)欠內(nèi)的主要商悼業(yè)區(qū)，人流桶、車流都非虜常大。并不壇是居住的最掌佳選擇；而質(zhì)且市區(qū)內(nèi)地疊價高，可供航開發(fā)的土地兵又少。這必栽將造成客戶賊花高價而買針不到理想的主居住區(qū)域。撐商業(yè)較為集舞中的市中心濟，必然會形廟成辦公用房紋的大量需求碎，住、辦兩駝用的商務公洪寓會逐漸成頁為中小公司孤爭購的熱點塞。而在城市程副中心地帶孝對住家而言姻，相對中心塌區(qū)就較為理微想。商業(yè)氛造圍不那么濃陷厚、較為安鉛靜、交通又饑便利；且城猾市副中心地波帶，環(huán)境、法景觀優(yōu)勢較也明顯的地塊聰（如南明河宰沿岸、河濱矩公園附近、面黔靈公司附濱近）同樣具筐備開發(fā)高檔岸物業(yè)的條件熱。而其它環(huán)荒境、景觀不哪理想的副中卡心地塊也能糖以價格優(yōu)勢脆搶占市場。船3．市場將墊呈弄“友細分化喂”債發(fā)展。精現(xiàn)在的高層屑除了嘉信華資庭是以純住徹宅以外，其親余的大多是共商、住兩用著或商、住、覽辦三用。這篩大大影響了六高層居住的戴生活質(zhì)量，把并且私密性述不強，相互宏干擾性大，枝當然這也是低由于目前開再發(fā)的地段特舅性所造成的括。似未來的高層殃將會考慮更恭為人性化的靈設計。目標進客戶的劃分面更為單一，雖象純商務公罵寓、純小戶險型、純頂級齒豪宅等等這徒樣的高層項巨目會陸續(xù)涌委現(xiàn)筑城市場絹。退4．高層樓失盤的質(zhì)量會誰越來越高，泳物業(yè)向精品似化發(fā)展。位在同一區(qū)域怖內(nèi)，如果建虜筑結構、配趨套環(huán)境、目腸標客戶都大暢致相同的樓任盤，其最終齒比的是物業(yè)孤的各項小分跌，比質(zhì)量、喇比服務、比穩(wěn)物業(yè)等，這修就導致了物篩業(yè)向精品化甚發(fā)展，普通努型無特色高晶層住宅將會存越來越?jīng)]有捕市場。轟5．顯“掠供大于求衛(wèi)”暖使今年下半程年的高層市塌場有可能出累現(xiàn)惡性競爭敬。紗據(jù)規(guī)劃局消淺息，現(xiàn)在報嚼建的高層已等超過１００郊萬平方米，導“護供大于求成”攤是一定存在氣的事實。新掩項目的開發(fā)教者在對現(xiàn)有爹物業(yè)進行分搏析的基礎上鵝，會發(fā)掘許晉多新的賣點末，整體素質(zhì)鑼肯定會比現(xiàn)喘有物業(yè)高，汁這些項目大白多會在今年莊上半年推出填。這必將會笛造成部份原損有物業(yè)的滯阻銷。沒而資金緊缺簡的開發(fā)商為戰(zhàn)了使物業(yè)盡針快變現(xiàn)，減世少資金壓力負，必然會以捉各種方式變號向的降價促護銷。對價格倍較敏感的客回戶自然會被畫誘導。這必綠將會導致整憂個市場價格嗽的動蕩，形擁成高層市場笨的惡性競爭寒。償今年，市場緒郊區(qū)化發(fā)展嫌已呈較明顯剛趨勢，郊區(qū)吧的大戶型市誘場將會吸引伐部分喜愛優(yōu)灣質(zhì)環(huán)境的高過層客戶。形兆成高層客戶電分流，造成穩(wěn)高層間更大茫的惡性競爭曾。思（四）貴陽股房地產(chǎn)市場吧利好政策和雷市場特征分按析揉市場利好政墨策：狡房改以后，腳貴陽市的房潛地產(chǎn)政策的甘落實在全國堆都是較快較牽好的，這也曬是貴陽市地研產(chǎn)市場空前上良好的重要堂因素。目前臨市內(nèi)房改政集策主要有：似住房公積金美貸款采住房公積金飄的實施神存量補貼的蛋發(fā)放貢按揭貸款（臣可貸至8成四30年，利諷率調(diào)低）霸個人住房貸付款干這些政策的宏實施，加大匙了人們購房所的積極性，暈促成了商品閱房的需求熱睡潮。另外公沙房上市、房窗屋置換這兩香項政策大大罰提高了換房竿率，增加了院大量的二次兩置業(yè)者，使夜得市場需求弦量快速上升忘。從去年的蟻市場消化量畏來看，去年刮的市場消化潔量超過20晚0萬，上升卡幅度很大，志預計今年的避市場需求量義基本與去年急持平或略有籮下降，除非糟有特別利好感消息，否則集超過去年成妙交量200地萬M幟2威的可能性幾梨乎沒有。爛此外，從今少年1月1日歸起，職工增算量補貼標準壘由工資總額嶄的10%增孤加到20%欺，離退休職顛工按在職職樸工同樣比例損計算增量補概貼。增量補燥貼的發(fā)放，丟由住房資金徒管理中心為士職工建立個程人帳戶，逐攔月兌現(xiàn)給職迷工個人。其券中，參加房報改購買了原稍公有住房的探職工，在未衣交清土地收芬益金前，增外量補貼將逐區(qū)月抵扣土地補收益金至補懸清為止，在棉其交清土地瘋收益金后（哭包括增量補澤貼抵扣土地零收益金），斗增量補貼再常逐月兌現(xiàn)給云職工個人；垃已有《房屋街產(chǎn)權所有證胸》及《貴陽鵝市房地產(chǎn)交把易市場準入擔證》的職工哲、未購公有鎖住房的職工商，由各單位涂集中報省房袋改辦審核批窄準后，到開割戶銀行辦理捷增量補貼儲延蓄卡手續(xù)。潮職工持增量則補貼儲蓄卡及可到開戶銀橋行逐月支取商現(xiàn)金；租住蘭公房的職工嗚要逐月交清欣或扣除租金事后才能支取束現(xiàn)金。知(存五塑)離2001圖年貴陽市房著地產(chǎn)發(fā)展趨塵勢脈房價將保持架平穩(wěn)或略有勒下降；急延續(xù)200科0年態(tài)勢，半土地交易活沿躍，露“勝換手催”途量增大；濫花溪等郊區(qū)旦置業(yè)者增多夫；尤多層住宅精說品樓盤將會蛾增多；雹高層公寓將膀更多采用新稅技術、新設狐備；局空置積壓房惱會特價優(yōu)惠規(guī)拋售；窄中華路住宅由的交易將日這漸火爆，競浩爭也將更加市激烈。掏二、區(qū)域市任場分析私（一）區(qū)域碌市場地段的聚特性果1經(jīng)．從市場板砍塊角度分析纖貴陽市的房叼地產(chǎn)市場從員價位等不同松層次進行分許類身,胸可分三種不題同的區(qū)域板戶塊：中華路治板塊、環(huán)市末路內(nèi)鈴(衛(wèi)除中華路欺)面板塊、環(huán)市旱路外圍板塊播。淡中華路板塊榜(芹均價楊3600美元進/M子2版左右順)看作為本項目揭區(qū)域所在地例中華路板塊幼，是貴陽市系的商業(yè)中心犯,挽也是貴陽市染房地產(chǎn)開發(fā)螞的重點區(qū)域押,室近兩來一直扇是房地產(chǎn)的閱熱點市場風,族房地產(chǎn)業(yè)在鳥本區(qū)域得到亂了飛速發(fā)展魔,街同時引進了訪先進、超前厭的開發(fā)理念濱,策對推動貴陽亂房地產(chǎn)業(yè)起袍了巨大的作肝用藍,辰因此本區(qū)域巾的物業(yè)較被居消費者所接同受襯,們成為貴陽市嬸民眾望所歸朗的置業(yè)地帶善,幫置業(yè)區(qū)域物脾業(yè)價位不斷豎上升儲,浙由于開發(fā)相戚對過量父,像處于供過于星求的狀態(tài)躍,摸加上價格提先高增加了置轟業(yè)的門檻帆,叮因此現(xiàn)階段諷該區(qū)域處于拴競爭的熾熱幫化狀態(tài)，該番板塊銷售均丟價為360曬0元/M短2譜左右。支區(qū)域內(nèi)高層奮競爭程度的幻分析驗去年的高層內(nèi)市場是有目既共睹的，市黑中心的競爭處尤顯激烈。絲地塊早已被潮開發(fā)商瓜分板，中華路上呆可建用地已頂近沒有，令徒年的高層市雙場會在中心禍區(qū)無地的情頌況下向中心踏區(qū)輻射地帶柴偏移和環(huán)境醋、景觀優(yōu)勢掌較強的副中嫂心地帶發(fā)展古。主要集中潑在富水路、斤北京路和棗鍵山路地段。墾富水路受到攀中華路的商續(xù)業(yè)輻射，商宴業(yè)氛圍會越嘗來越成熟。翠北京路地段就由于交通方跳便，可建地孤塊多，商業(yè)發(fā)價值大，其秩開發(fā)的溫度白也會逐漸升板高。棗山路撈由于鴻基馨是苑、景苑、霸金色家園、查鐵五局大廈素、天華大廈劣等物業(yè)的牽滅動，地塊已拋相對成熟，仆再加上鄰近桂黔靈公園的補絕好優(yōu)勢，永必然會成為尖客戶爭購的悔優(yōu)質(zhì)居住地今。展今年的貴陽籠地產(chǎn)高層市孝場的競爭依帆然激烈，競磁爭主要緣于撞以下幾方面跳的原因：桂首先姨，買家市場喂空間不大是六最主要的原藍因。有限的砌購買力，舊徑盤還沒有徹薯底消化完，瘋新盤又陸續(xù)馳推出，總供缺給大于總需倆求，選房的餡機會多了，牙且樓盤個性板少，缺少差秒異化賣點，逗是樓盤競爭洗的又一大原挪因。頓其次幼，雖然品牌新的概念已深也入人心，但走品牌的概念浪并不是影響恥客戶買樓的燦主要因素，觸據(jù)我公司調(diào)脈研分析表明是發(fā)展商的品峰牌在居民購找買意向中所鞠占比重份額西只占到第六哄位，列在前坑五位的分別交是：地段、燦價格、小區(qū)錫環(huán)境、戶型癢和物業(yè)景觀旅，這就表明魄未來的房地考產(chǎn)營銷雖是濟品牌營銷的購時代，但品疏牌好的發(fā)展蠢商的房子僅宅僅是比較好容賣而已，這突就意味著大侵家一起來分賄蛋糕。花最后庭，營銷手段回平平，缺少講有創(chuàng)意的銷該售手法，現(xiàn)謹在人們購房喜越來越理性止，看房子至車少要看五六干家，既然大稈家都這么平捕平地賣，除誼了品牌物業(yè)莫和地段好房癥子熱銷外，判更多的樓盤用就只可能擠仙到降價的泥棕潭中去。市駱場經(jīng)濟中，描價格是受供僑求關系影響盡的，需求大襪于供給價格拜就會上揚，秋供給大于需盲求價格就會齡下降，直到群一個平衡，兆這是客觀存訊在的經(jīng)濟規(guī)高律。據(jù)貴陽市今年急的高層報建督量超過10因0萬平方米預，加上空置彎積壓，可見靈高層供給已石經(jīng)過量。按科照經(jīng)濟規(guī)律主，市場會以睡價格的變動夾來調(diào)節(jié)供需必關系。今年返上半年，市支場推出的新?lián)]盤，價格會武在現(xiàn)有基礎爬上保持平穩(wěn)疑。到下半年繪，供給繼續(xù)鋼增大時，價侮格會隨著競若爭的加劇而童出現(xiàn)波動。匆部分急需資泳金的開發(fā)商誤會想方設法竿變向降價使脊物業(yè)套現(xiàn)，龍這種變動會非牽動一些正條在猶豫的開臺發(fā)商把價格煮往下拉，繼犯而形成整個月市場的價格剩下滑。耗通過以上的莫分析和預測串，我們知道券未來的高層膨再不可能存請在機會市場曾，高層客戶夫會越來越理巖性。今后將截是開發(fā)商實邪力與品牌的投競爭，是新胳一代開發(fā)者膏與策劃人盡淺顯本色的舞項臺；完善的約開發(fā)理念與腐精妙的策劃夏思路將會同番時得以展現(xiàn)布。高層的發(fā)切展與演變將敘走向更為成溝熟的一面，久價格會在殘雕酷的競爭中擔趨于平衡。比區(qū)域內(nèi)營銷孫環(huán)境的分析寶本項目周邊智開發(fā)項目較儀多，但有些愿物業(yè)與本項框目不是處于兆同一時間開稀發(fā)和銷售，牌因此針對本蹤項目真正具增有競爭性的麻卻較少。百物業(yè)名稱扛位置舊規(guī)模腦起價式均價襲建筑風格藏目標客戶定聾位拳天恒練城市花園秀富水北路與幫延安東路交猾匯處政占地1萬平程方米瓶3100元洽/M初2渴3208元真/M仆2笛歐式風格糊高收入人群棋鴻基侍都市花園僚棗山路和延尼安西路交匯內(nèi)處蛋總建面3萬秒M街2寧馨苑：24虜88元/映M哭2扁2650元撓/M跡2教地中海式風取情花園亂中高收入人澡群隸新進榆貴山苑騙民生路貴山接街枯3幢高層，吳1幢多層組百成懂2680元肯/M省2幫2910元熔/M沙2肉現(xiàn)代建筑風房格社高收入人群但海恒由貴山苑援富水路與省配府路交界處弱占地：1.年8M后2塞總建面：8稼.9萬M護2鼓2830元蠅/M野2昌3030元現(xiàn)/M糠2曉歐式風格耽高收入人群良新大陸頭廣場甩中華南路碗總建面：3濱.1萬M親2師2980元輪/M削2濃3250元表/M雁2掘現(xiàn)代建筑風榴格圖高收入人群吐龍港弟國際中心噸中華南路岔25層的躍仗層商住樓，運29層的平印層組成躲3570元砌/M講2洞3780元渾/M蘆2債港式風格詠高收入人群海時代膀名仕樓松中華中路倉總建面：2鞏.4萬M攤2她——偏3270元產(chǎn)/M旋2局現(xiàn)代風格牌高收入人群勤天恒城市花暫園、鴻基都跟市花園開發(fā)戰(zhàn)體量較大，穩(wěn)龍港國際中升心、時代名鈴仕樓由于入三市較早，在流開發(fā)和銷售搖上快本項一牲步，因此在胞時間上與本豆項目不具可濃比性。我們補的主要競爭冤對手是同內(nèi)畢區(qū)的海恒貴丘山苑、新進宴貴山苑、新被大陸廣場等級和其余路段亭質(zhì)素和價格拴相符的同質(zhì)醋樓盤。男競爭對手推擦廣手法：殊新大陸廣場射：健新大陸廣場的位于中華南重路與醒獅路氣交界處，周誕邊金融商貿(mào)投繁盛，信息悅資訊業(yè)聚集浩，時代廣場軋，新老百貨趟等大廈相領矮。人民廣場勾近在咫尺。紙文教市政配真套俱全，一饒中、三中、影達德小學、攔市府路小學甚等，交通便鏟捷。距貴陽導火車站5分竟鐘，機場1前5分鐘車程刷，是作為都牲市中心的城索市前沿，此廊地段的商業(yè)摟價值相當高團，而作為居股住來說，是古都市中心的撐首選物業(yè)，半宜商宜住，公是城市居住層的一種典范乏，升值潛力綠較大。非該項目以父新大陸廣場紹命名，它的繭策劃重點放盟在了一個花“胞新皆”錄字上面，圍絡繞著這一主在題精神作一拜系列的工作瓣。診1.踐新大陸廣場狂在推出市場窄時的形象是火：聽全新城市居病住地理觀念穗全新健康舒耐暢居住空間拋全新演繹歐爆陸建筑風格攀全新園林會三所文化內(nèi)涵鐘全新智能化廊物管模式青全新城市居娃住地理概念野住宅區(qū)域與斷城市信息資福源的共同聯(lián)兇網(wǎng)，實現(xiàn)智耀能化居住的誦全新構想。萬裙樓1-5鋼層設商業(yè)空慎間，營造了催更為濃郁的莫商業(yè)氛圍。溪交通便捷，甚距貴陽火車晃站5分鐘，毒機場15分味鐘。眠全新健康舒悉暢居住空間倍3撤.3躁米層高。塘全景落地窗剪與大凸窗。傳觀景陽臺與芒生活融合。境帶獨立衛(wèi)生科間的工人房山。姑全新演繹歐給陸建筑風格毒三重立體式灘空中花園（綁即樓房地面陵，裙樓頂層王與高層私家麻花園）。指歐陸建筑符魔號點綴。記全新三段式里立面格局（回即轉換層部飼分架空，形撇成半圍合半菜室外多層次踢園林綠化休紡閑空間。享全新園林會晝所文化內(nèi)涵鄰中西園林藝冬術品味優(yōu)雅插人生；圓裙樓頂層的矩立體式園林匠會所；邁實行會員制鋤，豪貴生活營盡彰示。情全新智能化磁物管模式畏樓宇管理執(zhí)拌行嚴密的I被SO900壞2國際物業(yè)痕管理體系；捷計算機管理擦中心及監(jiān)控謀中心；冷新加坡獅島粱全自動消防夕預警，廣播救及滅火系統(tǒng)蜂。片時代名仕樓沃：梳時代且名仕樓位于詞貴陽市句“賴鉑金地段功”——爛大十字，中緊華路與中山伍路交匯處，研樓宇地處成塵熟社區(qū)，學鳥校、醫(yī)院、棟菜場、郵局分、購物中心鍵方集四周，啦四通八達的斬交通網(wǎng)絡為患家居辦公提禿供便利。輛見本大廈高1駐40多米，柏共35層，避凌于時代廣軟場之上，集薦住宅、寫字絮樓、停車場贏、會所于一孫體，總面積隱2萬多平方救米。所處地劇段之顯耀，姑交通之便利但，商業(yè)價值廟之巨大，因榨此該盤銷售橋非常好，到藝目前為止已渠售出85%恥以上。攏1.樓時代名仕樓養(yǎng)在推出市場奴時的形象是凍：南享不盡的都喬市風情總體規(guī)劃乳券規(guī)劃設計首棉先體現(xiàn)于樓俱層高度，共息35層，建駁筑雄偉，巍練峨聳立，豪場氣凌云。采杠用超大戶型識165-2略05桐m脾2梨，且80M晌2門的大客廳盡秘顯尊耀。企小區(qū)功能配役套康體中心；目兒童游樂園惕；樓1600M病2錫的高級觀光袋會所；改24小時中顫央供熱水系仇統(tǒng)；步4000多曉M售2俘大型地下停貍車場。物業(yè)管理安全服務邪法保安24例小時巡邏，介負責應接車句庫泊車，交悟通疏導，消等防及閉路監(jiān)鑄控。商務服務性鞏郵件寄送太，報刊收發(fā)勤，文件電訊幼，打字復印先等。維護服務；清潔服務；數(shù)當用戶需要憑時，可與用沫戶簽訂服務吸合同；滿足緊用戶諸如接至送小孩，看崖護老人，購適物等方面的電服務。編2篇.厭目標客戶群沾在中華路做逗生意的大商棋家；沫追捧在鬧市猛中生活的高讀級人仕；儲用于辦公的節(jié)企業(yè)或單位道；述事業(yè)較成功妙且追求身份共象征的人士鋤；綢3.醬推廣策略異項目處于十蕩分繁華的中脹華中路段，卸因此它不斷湊宣傳推廣它堡的都市風情夏的社區(qū)概念迅，這與自身百的優(yōu)勢相結送合。而它的榜戶型設計不參理想，加上灣作為居住環(huán)草境來講過多老的嘈雜，但忠它推盤的時需間比較早，智大部分優(yōu)秀摘競爭樓盤都翁是近段時間粒推出，因此造它抓住了推無盤的先機。鴨相對來說它算的推廣比較乘成功的。轎新進貴山苑方：球崗此項目是與痛本項目靠得零最近的地段黨可比樓盤，放由三幢多層收一幢高層組萍成，曾于去混年房交會上黑亮相，現(xiàn)在賴價位暫定為引起價268魚0元/M關2妥，均價大約淚在2910設元/M玩2賴左右；以地筒段和周邊配嚴套成熟來吸先引買家。強見調(diào)在現(xiàn)代繁動華都市中營肅造出寧靜溫熔馨的居住氛惱圍，是以一田種中高檔物凡業(yè)的形象公聚眾于世。目持前已經(jīng)處于單發(fā)售階段，悄采用報紙廣極告、派發(fā)樓斑書和售樓處膚直銷等手法馳，此樓盤采傍用松之廣告傲替其創(chuàng)意策創(chuàng)劃，但在推己廣過程中沒漸有什么新意而，估計會在師四月份有較毒大的推廣動另作。此外，棒樓盤的多層宜也以253倍8元/M燃2化的起價開始巧發(fā)售，多層誠部分正處于勇施工階段，餅在內(nèi)部規(guī)劃拴上強調(diào)小區(qū)病的以道路為少綠化的點面探，將小型的怪涼亭小品延載伸到小區(qū)的找裙樓和住宅毒部分，另外置還在小區(qū)的趣邊緣設置一忌些觀賞性的光小池塘和石雜砌小橋，給晃本是平淡的愈小區(qū)注入了脅一些動景。求在戶型的設徑計上，聘請冶深圳的設計侍師為其設計渠，以大客廳慮、大臥室來娘體現(xiàn)尊崇；朱在3米的層訊高空間里可虎盡情的裝飾訊，標準層、初錯層、復式挪三種戶型比賞例相當，突貧出住宅的觀瞇景陽臺和外喉挑的飄窗，淺最小的面積購在98平方飯米左右。晃在物業(yè)管理褲上設置了安荷防系統(tǒng)，物糾管部門開通踐服務熱線，艙在市區(qū)高層侵中物業(yè)管理妖費的收費較她低，只有0將.6元/糖M寧2拔左右；每戶朗均設有可視謙對講系統(tǒng)，路地下停車場恢方面設置有燕自動噴淋系亞統(tǒng)、自動溫爹感、煙感報尸警系統(tǒng)和交滿通指示系統(tǒng)棄。宏在樓盤裝修險方面，外墻杰用進口涂料邁和墻磚相結愁合；多層樓拔梯配櫸木鐵企花扶手；高漿層配兩臺高津速電梯。冒第二部分棍項目分析項目概況忍位置豬：珍項目地處貴打陽市的中心接地段，正新編街與富水中模路交匯處播。周邊設施：躁學冰校：十二幼斑、省府路小爽學、育英小誤學、二中、飼十九中、幼祖師句醫(yī)瓜院：省醫(yī)封銀冬行：人民銀夸行、交通銀匹行、工商銀縣行海購消物：時代廣蝴場、百貨大蹦樓、百盛、貴華聯(lián)、金鳳詞凰劍酒拖店：柏頓酒支店、百誠酒出店、鮮花大劍廈、盛安酒竟店箏交通：由于枯地處市中心燦，所以交通栽四通八達。呢項目主要經(jīng)結濟技術指標臂麥占地面積：診3062.刪5M股2分傻總建筑面積至：3628沫7M旗2僑煩住宅建筑面?zhèn)蚍e：246紗76M呈2禮械裙樓商場面例積：760傾5M胞2仁載電梯大堂：東127M椒2欣姿總層數(shù)：3棄0層崇鈴建筑高度：估99.9M掀項目配套序設施脊：骨仙高級會所、貞棋牌室、桌猴球室、乒乓梁球市、健身誰中心項目機會點娃地理位置優(yōu)認越同恒勇生大廈位于覽貴陽市的中穩(wěn)心地段，正私新街與富水常中路交匯處紋。周邊擁有挨全市最成熟茶的社區(qū)環(huán)境扣，各種配套由設施一應俱被全。學校、辦醫(yī)院、銀行再、菜場、郵劇局、購物商斑廈云集，交幅通更是四通身八達，為居黃家、辦公提堪供了非常便狠利的條件。介中華中路版誦塊是貴陽市亞最為繁華的啦版塊，在市逮民的傳統(tǒng)觀蟻念中是份量欺最重的一個罪區(qū)域，而本駁項目正好地免處這個最為姥尊崇的區(qū)域脊，在市中心毀可用于開發(fā)首的土地日益知匱乏的情況屋下，其地段溪之顯要，價烈值之巨大，艦地理位置之黎優(yōu)越，無疑瀉將成為本項沖目的優(yōu)勢之濁一。伐入市時機較姥好拼在咽中華中路版臘塊上，主要虧競爭對手努“煌龍港國際中咳心陣”邪、萍“獲時代名仕樓插”肌、慶“際富水花園冷”配的銷售已基辨本結束，嚴沾格的來說，侮在中華中路子版塊上本項血目已無競爭稠對手（不包托括即將推出春的康泰大廈仙和華城凱旋杜門）?？揪袜徑捻椉赡縼碚f，做“炕天恒城市花靈園經(jīng)”椒的銷售率已莖達80%以能上，暢“殿新大陸廣場攜”神的銷售率已旗達95%以橋上，對本項局目已構不成眨威脅，眠“停新進貴山苑牢”同和成“雹海恒貴山園羅”響大戶型所占姑比例都很少耍，與本項目俊的目標客戶飽群有所不同喂，因此本項搖目的入市時西機較好，應繳該說是切入叉了本區(qū)域的瑞市場空白點甜。爆建筑設計具朋有唯一性榴本項目的建哀筑設計是采燕用當今較為爭推崇的位“社蝶型嬸”拜住宅平面，頑客廳、臥室瓶、書房及主歸要功能用房樸采光、視線巨條件優(yōu)越，偶杜絕對視干孔擾，保護了揚業(yè)主的私密促，使生活更報加輕松自如機。各戶型廚哄房、衛(wèi)生間蔑皆能自然通權風、采光。嚇就建筑設計乞而言，使以塊人為本，尊冷重人居得到尸了真正的體驚現(xiàn)。擯棄了態(tài)傳統(tǒng)的建筑坡設計模式，欺賦予了大廈撫以嶄新的生朱態(tài)理念，屬妙于貴陽之首誰例成熟棉“泉蝶變.空間弦”查。臣本項目具備閱塑造高檔高飾層住宅的先胳天條件藝由于本項目迎體量較小，聰為一棟單體欲高層住宅，貨總戶數(shù)不多舞，加之處于材市中心一級碎地段，建筑聚設計具有唯減一性，戶型旨設計具有超埋前性，外立店面具有獨特滅性和排他性丟，因此具備堤塑造市區(qū)高框檔高層住宅苦的基本條件匹。市場有空間駕在貴陽成為屢大西南的政隨策利好前提變下，市場對右具有特色、推綜合素質(zhì)高火的高檔且地跪處市中心的蔬高層住宅有胃較強的承接量力。隨著外點來和本地經(jīng)甩營的成功人哪士和高級金甲領階層隊伍汪的不斷壯大拒，面向他們脆而建的講求午整體規(guī)劃，氏理念設計，也功能配套先悠進，地處市鞭中心的高檔搬高層建筑將頸有一個持續(xù)再成長的市場壓空間。轎開發(fā)商有較聽前置的開發(fā)巨理念黎經(jīng)過發(fā)展商凳與代理商的昂資源整合，支強強聯(lián)手，列融合發(fā)展商丹的開發(fā)理念唇和代理商的冒項目操作手岔法，竭誠合露作必能創(chuàng)出貿(mào)品牌，使項牧目成為貴陽味樓市一道亮糊麗的風景線雅。濕價格有一定拼優(yōu)勢沉本項曲目開盤時的外均價預計為釣2900元引/M挪2燕，起價26廢80元/M魔2吵，就價格而獲言，在同類柄同檔次的樓列盤中具有一爸定的優(yōu)勢。跑8．霞品質(zhì)較高踩本潮項目產(chǎn)品設突計和部分建義材具備一定敞檔次和品質(zhì)痰，像弧型落分地窗，配鋼夕化隔音玻璃紛，轉角窗和終飄窗飄出8權0拉cm犬，中空復式著樓設計，地濾下室停車場簡，五樓空中拖花園，四樓奸私家會所，印三梯六戶設薪計，戶均電銅梯使用率較鮮高，在同類曠項目中這些慌數(shù)據(jù)均處于趙領先地位。項目問題點示開發(fā)商未有底較高知名度伸現(xiàn)私時貴陽房地化產(chǎn)業(yè)已開始泥逐步進入規(guī)扣模和品牌的獎競爭階段。笨而將來的房它地產(chǎn)市場必蔑將是比品牌花，比規(guī)劃，回比實力時代續(xù)。就目前的挑情況來看，依貴司尚未有慎較高知名度譜。補建議：需要姓和較專業(yè)的小房地產(chǎn)代理斥公司、物業(yè)時管理公司合頁作，共同創(chuàng)逼立出高檔明遮星樓盤，在魄項目的推廣執(zhí)中逐步營造熊和樹立發(fā)展悔商和本項目冬的品牌形象帖。醒項目目標客系戶層面較窄塵雖說區(qū)域內(nèi)節(jié)競爭對手較黎少，入市環(huán)弊境相對較好青，但稼項目立項為催高檔住宅小俊區(qū)，以大面鋪積為主力戶穿型，針對的項目標客戶群剩為少數(shù)經(jīng)濟鐘實力雄厚的抗成功人士，引客戶層面較瘡窄。且貴陽綱市的其他一配些高層，如劈“門全林國際廣察場蕩”君、雹“衣中天星園密”濟、攝“席龍港國際中腰心暑”做、?！盀a時代名仕樓蜓”逗等已經(jīng)且還夾會消耗和分政流相當一部縮分客戶，因初此本項目的先目標客戶層嫁面將會比較現(xiàn)窄。謹項目為單體銀樓莫雖說本項目潔較易塑造為俱單純的高檔西高層住宅樓味盤，但由于拉其面積小，畢為一棟單體摩不像小區(qū)那楚樣容易形成娛社區(qū)氛圍和泄有較大的綠孕化休閑空間陪。因此，將豎失去一部分步熱衷居住高賊檔小區(qū)（包里括高層小區(qū)蹦盤）的客戶壩。找戶型設計尚嗽有不足之處翠本項目在通碌風采光隱私瓦方面不存在梢任何問題，等但套內(nèi)功能惕設置與面積堡比不太合理境。像160打M柴2謊設計成三房議明顯有浪費芬面積之嫌，紛而且沒有諸芳如家庭廳、靜功能房、工何人房、衣帽持間、書房的都設置或稱謂德，與高檔住有宅戶內(nèi)功能叼設置不太吻吧合，建議稍況作修改。席銷售面臨整婆個大市價格渾下跌壓力搖集由宜珍這滲兩年貴陽市著住宅發(fā)展過匪快過猛，尤覽其是市中心蟻高層住宅，漫盡管這兩年赤市民購買力致也較強，但塵由于此舉刺受激了房開商曠的開發(fā)欲望度。因此空置記率提高，應羨該說從今年銀下半年底或啦明年開始，打貴陽房地產(chǎn)隆價格有下跌趕的可能。據(jù)屯我司銷售反望映現(xiàn)在就有眉少部分客戶擠有持幣觀望貸心態(tài)，雖不搖占主流，但束也不能掉以糧輕心，因此系盡早入市及哄以較低價格優(yōu)、較高品質(zhì)粒入市最為緊熔要，尤其是菜品質(zhì)，任何雅地方，任何絕時候，市場恰對高品質(zhì)樓事盤始終有較殖高的承接力靠。室第三部分項競爭對手障項目分析愉競爭對手樓壺盤資料統(tǒng)計擺一覽表錄競爭對手配洋套一覽表暢物業(yè)名稱州配套叉?zhèn)渥⒑行逻M貴夸山苑酬綠化和亭臺乓，其余沒有沉什么特別配鳳套勝這是由于其當以道路為記毒架構沿街錯籃落分布所導剃致，售樓小兩姐更是強調(diào)柱：味“碑此處寸土寸重金，配套不談可能，且成鎮(zhèn)本高。丟”偶明顯說服力爛不夠。夕海恒貴勿山園包休閑娛樂會爐所熊由于此項目準還在內(nèi)部認祥購，無售樓糖部、樓書等潛，情況不明坡天恒城市花塔園座近千平方米笑的會所健身湊房、閱覽信痛息中心、網(wǎng)推球練習場、議老人憩園、下兒童樂園篩由于天恒城坐市花園為大涉型封閉小區(qū)邀，所以擁有陪較大面積的疊配套畫時代名乘仕樓仆康體中心、酸兒童樂園、烤1600塑M姥2副高級觀光會誓所銅龍港國際中狡心雨豪華私人住設宅會所，設撫俱樂部會員田制的健身中想心、中西餐稠廳、夜總會宇、美容中心宇、健身房、益咖啡廳、露另臺游泳池劇在會所的設蛋計上頗具心怎思腦新大陸待廣場覽群樓頂層的炮立體式園林畫會所，實行蔽會員制固提出園林會潔所的概念踐競爭對手產(chǎn)忽品特征分析棋物業(yè)名稱唇窗頸陽臺懂主臥是否有去衛(wèi)生間（高暢層）田層高兇新進貴山苑式外挑飄窗泊景觀陽臺剪A戶型77燕.61M桌2箭：無政B戶型11新5.97稀M專2揮：有4.3妹2M叼2欠C戶型15撲1.16步M搏2緩：有4.3是2M龍2戶D戶型15陳1.11尚M辯2捎：有5.4周0M勁2激平E戶型10自4.11三M醬2傲:有5.4焰M姓2辣3米總海恒貴山園任外挑飄窗話三陽臺（主微臥陽臺為圓輔形）鐘全有腿3米悟天恒城市花劍園準外挑飄窗榨一般式天景園B棟距C、D有粱天恒大廈南痛座A、B、盾C、D、E撇全有切3米示時代名仕樓狐落地窗，樣刃式普通，設程計較為老式借內(nèi)陽臺借全有歷龍港國際中型心魔普通筍一般麥全有遭3米廉新大陸廣場露全落地窗和狀大突窗濃觀景陽臺拖生活陽臺慶A、B、C恰、D、E除菊B外全有膠3.3米戲競爭對手智打能化、裝修籠標準分析然競爭對手電槳梯、車庫、船物管分析負競爭對手戶掩型、面積及麻所占比例深物業(yè)名稱售戶型賴面積范圍他所占比例失新進貴山苑瞞兩房兩廳漏三房兩廳閑77.61計M恒2濾—票104.1框1M域2公庸115.9應7M鴉2牢—釘151.6乒1M悠2撓40%愈60%衫海恒貴山園只天恒城市花蘋園沫三房兩廳高四房兩廳拴五房三廳糕復式跪108.2怨9M邊2眼—弄124.6慶2M代2噴哪123.1準1M彼2涂—航163.5燕5M捧2政225.8狗9M中2色200M絞2暗—師300M揉2冬50%聾45%應0.7%器4.3%陷時代名仕樓軌160M從2洽—輸170M屠2唉壺200M登2鳴—毯220M敏2叮240M涂2便—敵300質(zhì)M旅2法350M黑2課—射21%識67%菜6%躺6%改龍港國際中蒙心討三房兩廳前四房兩廳蠅141.5歡07M恒2渴—上163.9必95M士2污貫128.2陪26M酸2旱—鈴140.1們53M主2筒38%溉62%再新大陸廣場斑三房兩廳位四房兩廳勻144.9振5M昨2屯—女168.5音9M正2鹽199.0亦2M樹2米80%溉20%路競爭對手戶衛(wèi)型結構、配易比優(yōu)劣勢分萄析乘物業(yè)名稱忘優(yōu)勢典劣勢粘新進貴山苑它A戶型：面揭積配比恰當捏，無黑房夜B戶型：有職主衛(wèi)、儲藏名室籌C戶型：有限主衛(wèi)、走入哄式衣柜、工絞人房共D戶型：有跟主衛(wèi)、儲藏司室、觀景陽湯臺、生活陽餡臺褲E戶型：有濃主衛(wèi)、無黑貓衛(wèi)品A戶型：無要主衛(wèi)蹄B戶型：廚們房面積過大潛C戶型：有固黑衛(wèi)厚D戶型：有則黑衛(wèi)疫E戶型：廳蜻不方正驅(qū)所有戶型都炎沒有做到浴刷、廁分離狗海恒貴山園掙天恒城市花北園翅天景園：A藝、B、D主扒臥有轉角觀吳景陽臺懇C、D有主哲衛(wèi)唉天恒大廈南語座：都有主囑衛(wèi)挑天景園：A遲、B餐廳相到對，C戶型槐餐廳、衛(wèi)生惰間相對，私唇密性差沸天恒大廈南桌座：A、B燭衛(wèi)生間相對蛾，D、E餐舒廳、書房和超衛(wèi)生間相對層，私密性差胡。報所有戶型都天沒有走入式列衣柜眨時代名仕樓天室內(nèi)梁較粗勿大，且有黑僅房喪龍港國際中熱心民都有主衛(wèi)神A、C有黑音衛(wèi)；A、B裂浴室相對，妥臥室對廚房播；C、D臥眼室對浴室；隊E、F臥室漿對浴室，私諸密性極差和新大陸廣場載A、C、D恨、E另備工漢人用房和生潮活陽臺；B滅另備更衣房健、工人用房召和生活陽臺沈；A、C主再臥房有轉角提陽臺瓶室內(nèi)梁較粗晶大，異型房階較多敢第四部分踩項目市孔場定位策略粱根據(jù)我公司寄充分市調(diào)及秘上述市場分改析、競爭對帽手分析和項彈目分析，得膜出如下系列肢思想：灑該項目市場蹄定位為：雜貴陽市新世希紀高檔高層優(yōu)住宅的典范皇該項目市場景形象定位為驚：稼市中心唯一累蝶變陽光臻球品華宅筑含義：蜘“咳市中心徐”市表明該項目塵所處區(qū)位優(yōu)情勢；峰“禿唯一蝶變違”班表明該項目充用膨“繞蝶形育”局建筑設計具仰有唯一性；訴“閃陽光芽”唯既指太陽光北線，其引申勒義為睜“含健康爐”爹和侍“祝良好的心情硬”痰，表明該項爆目由離“思蝶形央“柔設計而帶來且的戶戶全明役效果以及后府面即將提及壁的本項目安重裝歲“隱鮮風涂”垂系統(tǒng)和純凈艷水系統(tǒng)而帶即給住戶的健驢康和好心情主，便臻品速是完美的產(chǎn)諸品的意思，錢以區(qū)分市面荒上艇“煤精品咱”“絕極品遙”修概念，華宅揚是華麗的住助宅，是品位禍和陽光住宅弓，以區(qū)分市槐面上的所謂遮“液豪宅狀”鄙。理由：插該項目有足乘夠的質(zhì)素支筐持其上述定棗位依據(jù)：新該項目處于掏貴陽市核心豬位置，土地蕉級別為市區(qū)蛙一級；射該項目是貴蜜陽市首家采灑用授“艱蝶形柳”皇設計的高層差住宅,其最伍大的優(yōu)點就葬是通風采光半絕佳，無黑務房黑廳黑廚錫黑衛(wèi)現(xiàn)象。谷這在競爭對項手中絕無僅捷有，產(chǎn)品規(guī)僻劃具有唯一宰性和排他性初；似該項目外立都面俊朗大氣曠沉穩(wěn)，獨具粱風格，具備簡與眾不同的史特色，與高暗層住宅泛濫剝俗氣的歐陸些三段式風格羅感覺完全不送同，與某些矩宣稱為現(xiàn)代憐風格但又未物做到位的高伴層相比，外搭觀給人耳目抗一新的感覺閱，這是塑造際臻品華宅的峽外在形象。尚與其它項目竄會所對外經(jīng)懷營不同，該堪項目會所不野對外經(jīng)營，音為住戶獨家士使用，更顯傭該項目的尊咽貴性。塌空中花園在可同類住宅中衫雖不少見，階但6米的層趙高也算得上浙與眾不同，礎且只要我們好園林規(guī)劃做寫出特色和新乞意，仍然具谷有較強的賣叨點和較高的充品味耕很多項目說礦自己是用“垮精品納”以或首“嘴豪宅三”餅。執(zhí)“局精品志”師、欺“蹤豪宅持”前有泛濫勢頭捉，項目盡管誠更有條件說燒成是精品和鐘豪宅，但為陜了市場區(qū)隔蓋，我們稱之捐為臻品華宅魚。選超一流的地陪段市中心唯一蝶變陽光臻品華宅喬超一流的建乏筑設計要塑求造市中心唯一蝶變陽光臻品華宅拿超一流的園令林設計姓超一流的物鑒業(yè)管理評經(jīng)雄過前兩年的濕房地產(chǎn)熱潮費，貴陽市目嶄前均價在2緩900元/測M啦2媽以上的高層救樓盤有幾十曬個，而貴陽民市區(qū)人口僅棵100多萬敞，整個經(jīng)濟流水平仍處于療發(fā)展階段和頭較落后狀況莖。因此，市假場處于嚴重求的供過于求刺的狀態(tài)，在睬這種競爭激虎烈的環(huán)境下餅，大部分項掩目走向了一喂種同質(zhì)化，狗他們的目標撲客戶群大部杰分都處于一舞種觀望的狀蹄態(tài)（有的持蜘幣觀望期望田價格下跌）羞或在眾多的存項目中選擇申最優(yōu)秀的物賞業(yè)，如果單竊憑價格優(yōu)勢拾去競爭眾多階的高層項目管，在市場形總勢將更加嚴快峻的今年下籃半年，恐怕艘不是主要和材最佳出路。縱在這種環(huán)境益下，恒生大涂廈必須在這葵一層面上提屆升物業(yè)檔次離和形象，才況能有更強的冷競爭力去占棒據(jù)市場。陽2.目標達客戶定位我通過對社會根人群階層的擋劃分，社會順人群可分為襪以下三大類具六小類：無固定工作者藍領白領、普通公務員下下層下上層中下層中上層上下層上階下階上上層中階無固定工作者藍領白領、普通公務員下下層下上層中下層中上層上下層上階下階上上層中階專業(yè)人士、中高級公務員中小企業(yè)主、暴發(fā)戶、金領階層工商巨子、成功企業(yè)家、政府高官專業(yè)人士、中高級公務員中小企業(yè)主、暴發(fā)戶、金領階層工商巨子、成功企業(yè)家、政府高官菊2)通過江對目標市場誠選擇形態(tài)的艙劃分，選擇革目標客戶有費以下五種形脈態(tài)：饒本項項目目標市場尼的選擇為一畏種客層型。割通過對上述玉社會人群的超劃分和目標詢市場選擇的話五種形態(tài)的銅比較，該項方目宜采用一程種客層型目摟標客戶，即肥是為上等階車層人士度身卻訂做144飲個席位，至霉于該項目產(chǎn)凱品類型僅分押二種為16出0晃——版180M竄2瘋三房或四房棵平層及32左0嶼——繞360M迎2津的頂層中空扔復式住宅，滋由上等階層賄人士對號入誰座，此類客知戶尊重人，午也認同人是約分階層的，挨“絡物以類聚，掩人以群分協(xié)”代是他們的共突同觀點，同洗一類人應住貍在同一個社斜區(qū)內(nèi)，即為狀“抱同質(zhì)居住薪”蒙，具體目標臥客戶細分為孤：趙CEO階層訊（大型老板流階層或首席澡執(zhí)行官）帽40歲以上明，思想成熟絹，事業(yè)有成湖者波社會圈子十校分廣泛奶有孩子的家慢庭，太太在約家全職照顧多孩子和休養(yǎng)叉注重品牌，卸講究生活品眾質(zhì)，懂得享萍受生活稀對于他們來膜說，單純追徐求經(jīng)濟收入陽的意義已經(jīng)岸不在猴經(jīng)常出入高尸級消費場所木（如高爾夫湖球會、高級應食肆、夜總松會等）回希望選擇與巾自己身份地剖位、教育水床平、消費檔伍次、年齡層皂次、興趣愛州好大致相當津或接近的人騾士為伍，同億時也能讓家金人享受家庭畢幸福的生活搬之地筒二次或以上勒的置業(yè)人士爽35歲以上渣的高級管理羊?qū)樱ɑ蚪痤I攜階層）穿社會圈子十呼分廣泛感夫婦雙方多泄數(shù)皆參加職閘務較高的工鮮作文經(jīng)濟收入相抄當豐厚煮欲改善現(xiàn)有裙居住狀況雨需求選擇質(zhì)酒素比原居住三環(huán)境更好的仰住所貓長期駐貴陽衡的外來商人異40歲左右掌，在貴陽有腸自己的公司哲社會圈子十爆分廣泛群收入十分豐盆厚偷注重物業(yè)質(zhì)粒素及物業(yè)管茂理服務啞經(jīng)濟出入高安級消費場所舞需求方便工忘作、高質(zhì)素浮的社區(qū)，離幸鄉(xiāng)來貴做生霸意，更需要句一個高素質(zhì)咱的居住住所躁來抬高自己來的身份。峽私營經(jīng)濟中猜成長的劣“贈新貴粘”巧該類居民主憂要以私營業(yè)粥主占多數(shù)，筑文化程度、斷年齡大小參通差不齊，生培活條件寬裕悅，消費能力眠強。該類居癥民都有較強填的經(jīng)濟實力擴，手頭上擁慌有不止一個蹈物業(yè)，此類予客戶部分人竊給人暴發(fā)戶鎮(zhèn)的感覺，自旬身也反感別諸人這么看待糠自己，需要床一個能改變爆人們評價和適自身形象的雨地方。潔3.項目鑄價格定位（梅前期已提交據(jù)，6~13攔樓價目表見于附頁）余4.項目六付款方式定傍位亦鑒于該項目政體量小，僅地144戶，脾目標客戶僅既為上等階層擊商業(yè)人士或米政府高官，淺相對來講他撫們注重的是諒價值是否與襯價格相符，床對價格不會桃太敏感且不炸會受蠅頭小巷利所沖動，蝦再加上市面丹上主要競爭簡對手付款方鞏式如一次性愧均采用98踏折優(yōu)勢，亦零無多大吸引飾力，建議本測項目首家采垮用嶼“踢明碼標價陣”皂的方式，就聲算是一次性據(jù)付款亦不打中折，既與眾起不同又表明辣本項目品質(zhì)吳與價格相符么，該值多少舌就值多少。貴當然，這主贊要是一種形諸式和姿態(tài)而畝已，不打折膊與打折售價觀差別不大，段而且一次性展付款可獲贈穗送私家會所皆一至三年免沉費使用權（甲限定每月使拌用次數(shù)）。閱退一步說，喘期樓階段一羽次性付款置份業(yè)方式的買訊家也不多見詳（約2%）榮，因此不用應擔心會因一局次性付款無送優(yōu)惠喪失客獵戶。我們這磚樣做，最主枝要的還是向怖公眾表明恒向生大廈的品仗質(zhì)。融鑒于該項目茄目前尚處于半地下層作業(yè)夾階段，離交說樓日期尚需揀時日，對工直程的按時交矮付始終是目雙標客戶關心該的問題。因皮此，按建筑會進度分期付夏款是必須考多慮的問題。筍根據(jù)我司經(jīng)曉驗及對購房腥者對付款方丸式的統(tǒng)計，墓如項目處于義期樓階段，刃一次性付款債、分期付款究和銀行按揭軟所占的比例甜大約為10駱%、20%難、70%，限因此銀行按仙揭也是本項室目最實在的持付款方式。宜因此，本項臟目的付款方援式共分三種瞎，一次性付郵款、建筑分棋期付款，八蘿成三十年銀櫻行按揭付款泊。余第五部分異項目整體蠶意見應整體規(guī)劃意貓見：漫由于本項目娃占地面積僅盯3062.求5M怪2屋，規(guī)劃為一踐棟單體住宅說，不是小區(qū)謀概念盤，在梢房地產(chǎn)越來扯越講規(guī)模和扭規(guī)劃的今天預，本項目的爐確在規(guī)劃方增面不是很強踢。因此，除芽注重產(chǎn)品包左裝外，對首鎮(zhèn)層非建筑面孝積用地的處至置變得很重知要，要讓公余眾一走到本降項目面前，達就有一種肅茶然而起的敬板意和愛意，絡而業(yè)主一走田到本項目面亮前，立即產(chǎn)瓣生一種自豪但感和歸屬感晶，像深圳萬揀科俊園，同校為單體高層許，市民一走講到俊園的前競面，就會對則那位立足潮獵頭、衣袂飄敲飄的羅馬神悠話中的女神赴JUNO留鑒下深刻印象歡，JUNO河是一位主管甩幸福家庭、陡美麗和婚姻靈的萬神殿的猴主神之一，砍其中寓意令嗓人回味，本某項目非建筑劑面積用地如柱何處置，因差無規(guī)劃圖無漁從細述，待織貴司提供圖路紙方作建議素?；谓ㄖ挝唤ㄖ磷h：型由于本項目瞞采用蝶形設止計，使得通字風采光相當技不錯，戶型批間隔方正，應三梯六戶設興計較為超前喜，戶與戶門倚、窗均不相露對，隱私性姓更好，不足鏟之處是戶型燈面積偏窄和濱偏大，尤其牛是三房二廳惑設計成19綢0多M派2綢（雖經(jīng)修正尿為170從M埋2涼，配置為三決房仍顯大）助，戶型亦較求少，僅為三宗房和四房設旦計（不算頂插層），如此銀大面積很多壺戶型居然沒滅有工人房、罷功能房、家聯(lián)庭廳，主人岔房亦無衣帽旁間，在建筑走設計不可能商修改的前提添下，特提出撐如下細微修辭改和稱謂修守改。建議：途A翅、B戶型主俘人房可增加懇步入式衣帽單間，工作室慶9.03只M堂2巾一分為二，繡靠主臥室6艷M只2運為工作室或鐵書房，靠工傾作陽臺3鐵M臂2比為工人房，井D戶型主臥灰室增加衣帽腹間，E、F三戶型儲藏室甩改為工人房挨，A、B頂粉層復式下層騰接待室變工礎人房，客臥垂室做功能房圓、上層主臥姐室增加書房餐稱謂；C、進D頂層復式并上層儲藏室桐變衛(wèi)生間，光衛(wèi)生間變主區(qū)臥室衣帽間儉，門改為主隨臥室內(nèi)，增駁加書房稱謂巾，工作陽臺傍變儲藏室，枝E、F頂層蔥復式下層儲叼藏室變工人慰房，上層增理加書房稱謂仙。樂智能化設施唉建議偵現(xiàn)濟代高科技的泳發(fā)展使住宅腹的生活、服塔務和管理趨床向智能化，霜適當?shù)闹悄芙莼瘯?chuàng)造一括個舒適、方敬便的生活環(huán)糠境，尤其是備對于高檔住瓦宅來講，智陰能化設施必疏不可少，因根此結合本項姑目實際情況繩，建議采用辰如下智能化與設施：詳寬帶網(wǎng)絡系初統(tǒng)，居家辦旅公、上網(wǎng)、包炒股缸水、電、煤性氣三表遠程間抄表計費系灘統(tǒng)嚴智能卡感應暑門鎖系統(tǒng)（已即一卡通）什住戶使用I沃C卡，可以侄控制會所、敘停車場、花業(yè)園和住戶門器鎖雜可視對講系丹統(tǒng)、紅外線夕監(jiān)控系統(tǒng)、騎煤感、煙感屯探頭及應急產(chǎn)報警裝置缺廣播電視系謹統(tǒng)，包括背擴景音樂，進論行戶內(nèi)背景券音樂選擇及何節(jié)目選擇，蒼收看國際閉掘路電視們消防自動化交報警系統(tǒng)會所建議禽會所建議面買積在100攤0M蹦2忌左右，不需擇太大，亦不象對外經(jīng)營，浪為業(yè)主私家催會所，更顯摸會所的尊貴浮性和單純性反，會所功能認要求充分體閑現(xiàn)和支持項拌目的市場定背位及形象定本位，成為該販項目個性形坑象的有力支鑼撐點。住戶畜私家會所很諷重要，像本鉆項目目標客嘗戶，為金字勿塔頂尖人士巖，此類人士握在經(jīng)濟上相征當富足，但崖在政治上往濃往無地位，咳他們也十分額羨慕政府高站官可利用國偉家各種資源淺來表明身份炭地位，私家青會所就帶有引此類性質(zhì)和蛇象征意義。駐因此，我們陸稱之為養(yǎng)“事首長式蜜”呢私家會所，壤以滿足此類蘇客戶心態(tài)。原則喝并非包羅萬煌象，重要的知是能匹配項離目的檔次和護風格，使項頸目附加值提蘭升；肅功能項目設罩置要求吸“茅小而精愈”趟，真正滿足碌業(yè)主們的需規(guī)要；隔詳細建議如蹈下：（根據(jù)廁實際情況增壞減）室家政中心：稈提供衣服干炎洗，代訂機秘（船、車）認票和報紙雜辦志，代買食墊品，代業(yè)主遞清理打掃衛(wèi)憶生（家庭美燭容），代接腦送小孩上下青學，代叫出慮租車等服務務，提供五星老級酒店式貼伏身服務；熟小型視聽閱美覽室：除提載供中西名著匙、小說外，悉還提供中西蠢音樂，著名考電影欣賞；嫁玫瑰園：為仰業(yè)主母親、才太太、千金雪提供面部、介身體香薰護勺理、蒸汽浴與室、桑拿、囑震蕩按摩放臺松器、水療努美容按摩床欺等美容護理著，為水做的庭女人提供似款水柔情般的犯呵護和關懷興；迎群英會：設愈置高爾夫球銳電腦模擬練齡習場、桑拿豈中心、中藥裙浸浴、豪華敏臺球室、網(wǎng)億球場；屋天倫樂園：儉多種一家老嘉少可齊齊參偉與的娛樂休餓閑活動，如凍乒乓球室、悶棋牌室、健倒身中心、多找功能室等以尿及舉辦的業(yè)枕主聯(lián)誼活動葡、文娛活動膀等.物管建議逗以全方位的看服務為宗旨形，物業(yè)的價徑值很大一部用分體現(xiàn)在物偵業(yè)的保值和腳升值上，而霜高水準的物笛業(yè)管理是關儀鍵所在，建囑議項目引入恒著名的物業(yè)冤管理公司做固顧問，建立罷智能化高標烏準的物業(yè)管市理架構，提其供星級的酒碼店管理服務療，目前好的墻管理基本組奴成要素為：鹽著名物業(yè)管誼理公司（如愧戴德梁行，晚太平洋第一宮戴維斯公司鍋等）或者是耕著名的大發(fā)鋤展商自組的數(shù)獲ISO9易002認證案的物業(yè)管理白公司做顧問冠（如深圳萬波科物管公司毫、廣州珠江偏實業(yè)物管公或司），最好灘不要引用本口土的物管公珍司包括中天稻在內(nèi)；裕專業(yè)化保安蔬隊伍（從特差種部隊和特隊警部隊招聘宏退伍軍人）洪如能從天安予門國旗班招但聘到退伍軍晝?nèi)俗霰０玻g將是本項目粱一大賣點，考同時對物管事的檔次將有蜓一個不言而永喻的提升；陜酒店式貼身板服務掃智能化管理播：高科技保睛安、防火、苦防盜管理系續(xù)統(tǒng)等繞智能化目前哈已日益成為肉現(xiàn)代化住宅問的必備功能屆之一，根據(jù)玻項目自身條葵件出發(fā)，我襪司建議有選席擇地介入智騙能化系統(tǒng)，女可有可無，街華而不實又稈增加成本的陵部分不做，院對項目角有頑素質(zhì)檔次提仰升，對業(yè)主齊切身利益有街幫助的項目癢予以介入，初現(xiàn)建議如下拼：譯建立網(wǎng)絡平侍臺：賺設立網(wǎng)絡中毀心（WEB站）站點，提量供互聯(lián)網(wǎng)接基入、網(wǎng)絡教障學、多媒體抱完全娛樂系羞統(tǒng)（VOD懇），網(wǎng)上商壽城，證券及務時交易、各逃大城市電子連地圖、小區(qū)嗽公共服務信鵲息等；住戶勝可在家中通萄過電腦連上股網(wǎng)絡連上網(wǎng)式絡平臺，可由以實現(xiàn)家庭肥教育、娛樂從、信息咨詢尚、IP鞠、內(nèi)聯(lián)網(wǎng)內(nèi)息監(jiān)控、遠程跌教育等多項勝功能，還有撒網(wǎng)上購物、圣送餐、洗衣豎、點播、甚偏至網(wǎng)上醫(yī)院塘、物業(yè)管理使咨詢等。拆物業(yè)管理方按面，可以實春現(xiàn)：井物業(yè)管理實獻現(xiàn)計算機化臉、部門管理型自動化、建句立物業(yè)管理撓信息系統(tǒng)。酬車庫自動化變管理。候各項設施的冶遠程管理。旺一卡通收費飽。晌以倍IC卡代替省鑰匙、以I遺C卡計算停餅車收費、I屠C卡繳交水感電費、以I丑C卡在區(qū)內(nèi)革購物或消費虛實現(xiàn)器“欄電子錢包最“阻的功能。設備管理：勻目賺標是監(jiān)控小求區(qū)設備運行奶狀況，包括孝各種公共設以施、供配電再設備、發(fā)電本機組、供水斃設施和電梯趟和電梯等實晶現(xiàn)集中監(jiān)控衰。自動化水飄、電氣三表考自動抄報系鴉統(tǒng)。（三表碼抄報可納入痛物業(yè)管理系記統(tǒng)內(nèi)）關門、窗的紅袍外監(jiān)控、報杯警，室內(nèi)安廉全監(jiān)控（煙哨感控頭、防慰盜控頭）緊吼急報警鈴。算安全管理采班用集中監(jiān)控惡手段。在安質(zhì)全防護方面冒，配備有：顏紅外線電子診監(jiān)控系統(tǒng)作可視門鈴對討講系統(tǒng)帝閉路電視及班保安防盜系摧統(tǒng)巡更系統(tǒng)促智能消防報答警系統(tǒng)蠢實際上，住浙宅物業(yè)管理孝在遵循以上滲的基本原則唇下，在智能帝化方面預留窯發(fā)展空間，割并選取比較脅有特色的幾捎個跟客戶切塞身需要有關樓的方面配置登相應的系統(tǒng)勝，即可有超悠出一般水準城的表現(xiàn)。預項目有關提秒高附加值的壩建議哲應用新技術益、新工藝和閑新材料造目前貴陽市恰高層建筑結振構絕大部分味采用鋼筋混悼凝土框架結教構，此類結江構導致梁柱報多使用率不見高，也有少絡數(shù)采用框剪談結構，剪力蔽墻的應用使王戶內(nèi)梁柱幾眾乎不見，使福用率提高，刻但柜剪結構泊由于將柱位異受力變?yōu)榧袅R力墻受力對智于修改間隔弄更加不方便濁，建議采用栗獲得重點國誤家級火炬計喝劃項目，重珠點國家級新童產(chǎn)品和建設畝部科技成果扇重點推廣項感目的現(xiàn)澆砼魂空心（GB灑F高強復合屬薄壁管）無石梁樓蓋技術梳，它是一種伶大跨度無梁南水平建筑結梁構體系，此墾項技術最主杯要的優(yōu)點是斤土建綜合造童價低；空間津靈活間隔，叼除廚廁外，積任何間隔墻維可隨意移動嘗進行個性化從設計而不影叢響結構；施吧工經(jīng)濟方便稍、快捷、節(jié)除省工期1/記3；隔音效鏟果優(yōu)良，樓神蓋隔音效果忍提高10-蛛20分貝，扎隔熱保溫性汁能好，管線靈安裝方便，鄉(xiāng)水電管線無蘇需隨梁拐彎方等。壺飲用純凈水碗系統(tǒng)（重點眨推薦）巧引入凈水自稿動過濾裝置辟，每戶裝有抓管道優(yōu)質(zhì)水傲接入，為小核區(qū)業(yè)主提供慧直飲水服務雪。萬節(jié)能設備及便材料的建議邊雖然節(jié)能材飄的設計在售丘樓期間的往策往沒有太顯厘著的效果，竿許多優(yōu)點需慎要住戶在今察后的生活中痕體會，但仍顆值得推介，欠以求利人利邀己；此外，掙從長遠的目筋光看，節(jié)能光節(jié)材設計雖儀然見效慢，垮但同樣對于善樹立企業(yè)形憂象有積極作獻用，而且其疑長遠的作用文可作宣傳推類廣，令其減國低更多的費訂用，亦符合或發(fā)展商的環(huán)虜保意識，有鼓利于提升項求目的公益形倦象。郊節(jié)水：采用糞低水量、高橡效能的環(huán)保喚型潔具，如屯不是抽水馬擊桶。采用無啊滲漏的節(jié)水醉龍頭等。央節(jié)電：采用問低能、高效蝕能的節(jié)電燈弓具。對垃圾處理：泥垃圾分類收籠集。下水道熔設廢料粉碎該裝置。禾墻體：采用彎環(huán)保型內(nèi)隔儀墻體材料。龍采用高封閉悉性能外窗，曲減少噪音。跪選材：選用塘具有一定再橫生能力的材良料，如選用鼠再生鋁材和只塑料制品做擠娛樂設施。漂新風干燥系都統(tǒng)和去濕排坐風系統(tǒng)（重盯點推薦）遣針幟對貴陽市及祥市區(qū)空氣污轟染指數(shù)高的兄狀態(tài)，安裝忙新風干燥系下統(tǒng)和去濕排玩風系統(tǒng)，從憤戶外抽取自碰然空氣，經(jīng)厚處理后，送線達每家每戶誠，使業(yè)主在紐房間里也能邪夠呼吸到清滋新的空氣，喊同時將室內(nèi)聲濕氣排出，兵體現(xiàn)人文關邀懷。型獨立冷暖中元央空調(diào)系統(tǒng)緒盡管核貴陽冬不冷綱夏不熱，對揀空調(diào)的依賴污性不強，但柏作為高檔住鎮(zhèn)宅，又不可咱能沒有空調(diào)狹，而房間的暮增多，空調(diào)猶的安裝就成夾了問題，因覺此建議安裝置獨立式冷暖悄中央空調(diào)系符統(tǒng)，全部廳播房均可分別倘開關和調(diào)節(jié)彎。叼空中花園建陶議足住宅大堂，恭電梯廳裝修艦裝飾建議虧大堂求及電梯廳在辭宣傳推廣方咱面比較容易禮受到忽視，韻大部分房開史商僅僅是宣鞏傳自己的大券堂和電梯廳葵如何豪華氣治派，其實裝柄修用料豪華結不等于高檔院，就象有錢殖不等于成功屑人士一樣，會大堂和電梯繞門廳是住戶攏進入家里的義第一個門面徐。因此除了佛豪華氣派外怨，更重要的察是要有品位秒，建議本項堆目大堂裝修必風格應體現(xiàn)規(guī)藝術情調(diào)，奶如地面墻面贊可用仿古地嶼磚，門用色班彩較厚重的肆檀香木，燈江具用藝術古珠燈，整個效恭果既要有藝芒術情調(diào)又要攻不沉悶壓抑皇，大堂墻面愚掛一些名人瓦字畫，優(yōu)秀曠攝影展示，斷還可不定期磁舉行爹“駝××賞著名畫家作喇品恒生大廈披展覽周寧”字等活動，突背出本項目高獲檔和高品味籠的生活方式詢，另外，電頑梯門廳處也篩是很多房開凡商容易忽視票的地方，等鉛電梯是一件提很無聊和厭矛煩的事情，乖這是每個有劣過坐電梯的雪人的感受，長為什么不可腰以在電梯廳腎旁邊安放幾到把長椅呢？糾花錢不多卻葬效果很好，易也體現(xiàn)本項歷目處處滿“豬以人為本爪”焰的真實涵義招，另外電梯飄門廳的墻上軍我們可懸掛牢業(yè)主子女們路的優(yōu)秀字畫駐，有哪位家咽長在等電梯動的時候，看編到自己子女峰的作品在公獸眾場合被人恨贊美而覺得慕不高興的呢梳？因此，本塞項目大堂和損電梯廳我們炮稱之為煮“綿藝術大堂懷”捐。弓第六部分樓宣傳推廣杏策略市場策略胃從目前貴陽河市區(qū)高層建掠筑來看，整察個市場明顯司處于供大于掘求的狀況，及交投并不十鐮分活躍，主找要原因有以坦下幾點：叉價格相對高倍昂；月短時間內(nèi)供賽應量過大過架猛；裂物業(yè)管理費胡高；爹多數(shù)為單體么樓；逝生活受干擾牧相當大，空年氣質(zhì)素不高店；撿受郊區(qū)的高找檔小區(qū)樓盤杏的沖擊分流辮等；伴從市場的現(xiàn)況狀可以得出心如下兩個結久論：張是否高層住歲宅供大于求狐？賴是否高層住葛宅無效需求理供大于求，瞞有效需求供旱小于求？星從貴陽市前葛期時代名仕下樓和富水花病園的成功銷槽售到近期天楚恒城市花園戰(zhàn)的相對銷售圓比較理想，贏說明市場的挑有效需求空參間還是比較駐大。本項目行盡管是單體枕樓，與高層末小區(qū)相比有鬼不少地方處鍛于劣勢，但側從整體來看腳，還是比較彎樂觀，因為甚：襲它處于城市針核心地段，零在一個土地克稀缺的城市找中心區(qū)，對朽于房地產(chǎn)而脆言，除了地疑段還是地段派；盟建筑設計為兆現(xiàn)代先進的鈔蝶形設計，遞為貴陽目前翻唯一，戶型陜、通風采光罪方面遠非同亦類項目可比吃，可以說是夕貴陽市中心斯首個陽光住令宅；域建筑風格俊棚朗大氣，與島其它高層泛渣濫的歐洲三爹段式風格完恐全不同，個泡性突出；外如能采用新橋技術現(xiàn)澆砼慕空心無梁樓昏蓋技術，結三合蝶形設計通，可以說是表貴陽高層建憂筑史上的革垮命性突破；場如安裝新風晃干燥系統(tǒng)和缺去濕排風系亭統(tǒng)，結合空螺中花園的綠蹤化美化及戶幫型設計和節(jié)栗能設備的運姑用，不僅可窩以說是貴陽駐市首個陽光浮住宅，還可枕以說是貴陽殃市中心首個叼高層生態(tài)住導宅，所有這狂些都是本項崇目的利好因噸素。鳥因此本項目葛的市場策略泳主要針對貴篩陽市中心的湯高層樓盤，指同時也不忽滴視郊區(qū)尤其評是小河和花虧溪的高檔小尚區(qū)盤。蛋1.市場夕策略思路：雁以市中心高兔層唯一擁有伏蝶形設計所抬有房間全部英通風采光塑下造市中心高他層陽光住宅明概念，以新終風干燥系統(tǒng)育和去濕排風顛系統(tǒng)及純凈否水系統(tǒng)塑造嫩市中心高層雁生態(tài)住宅概醒念（同時也走是陽光住宅滴，陽光代表深健康）直接撥沖擊都市中初心的高層樓位盤；即：塑造城市核心地段概念千利用本項目蠻既有優(yōu)勢，裁又突出都市櫻中心的概念句，吸引有生桿活品位的人雁士。即：塑造城市核心地段概念突出本項目整體市場的優(yōu)勢市中心樓盤競爭塑造陽光生態(tài)高科技住宅概念突出本項目整體市場的優(yōu)勢市中心樓盤競爭塑造陽光生態(tài)高科技住宅概念繪2.市場認推廣策略臺龜階貴陽市新世紀高檔高層住宅的典范貴陽市新世紀高檔高層住宅的典范貴陽市中心唯一陽光臻品華宅貴陽市中心唯一陽光臻品華宅藝術大堂“首長式”私家會所建筑設計藝術大堂“首長式”私家會所建筑設計將展覽館博物館搬入家中獨有高雅品位特設業(yè)主私家會所，不對外經(jīng)營，尊貴之氣油然而生著名物管公司顧問24小時貼身或五星級酒店服務，特種部隊退役士兵高素質(zhì)全部房間均通風采光，空中生態(tài)花園，住戶鮮風系統(tǒng)，純凈水系統(tǒng)陽光生態(tài)住宅現(xiàn)代風格立面色彩造型與眾不同俊朗大氣建筑風格貴陽市首家采用高科技現(xiàn)澆砼無梁樓蓋技術施工的項目，建筑結構技術應用的革命建設結構技術貴陽市唯一采用現(xiàn)代蝶形設計的樓盤建筑設計的革命貴陽市中心里的中心即核心地段地段優(yōu)勢貴陽市首個CEO尊貴豪庭將展覽館博物館搬入家中獨有高雅品位特設業(yè)主私家會所，不對外經(jīng)營，尊貴之氣油然而生著名物管公司顧問24小時貼身或五星級酒店服務，特種部隊退役士兵高素質(zhì)全部房間均通風采光，空中生態(tài)花園，住戶鮮風系統(tǒng)，純凈水系統(tǒng)陽光生態(tài)住宅現(xiàn)代風格立面色彩造型與眾不同俊朗大氣建筑風格貴陽市首家采用高科技現(xiàn)澆砼無梁樓蓋技術施工的項目，建筑結構技術應用的革命建設結構技術貴陽市唯一采用現(xiàn)代蝶形設計的樓盤建筑設計的革命貴陽市中心里的中心即核心地段地段優(yōu)勢貴陽市首個CEO尊貴豪庭史3.市場肅推廣策略階嬌段撫1)本項訓目市場推廣良可分為三階血段：稀第席一階段：炒張作項目建筑氏特色韻第二階段：歷樹立高科技孕陽光住宅概羊念剩第甩三階段：樹生立臻品華宅劍概念理由：懂炒作項目特倍色聚集人氣賽，為項目塑甚造臻品華宅舊作好鋪墊；考項目在期樓糧階段，從規(guī)跌劃設計等產(chǎn)諷品自身特色到優(yōu)勢角度推雕廣更易被消誠費者所接受桑，而且產(chǎn)品簽策略（即個度性化陽光住膝宅）可以為股項目后期推后廣根據(jù)市場噴作調(diào)整，減杜少開始市場未定位的風險?。幻日槠肥沁叀爸胪昝赖漠a(chǎn)品秘”遼的意思，樹雕立項目一定咸名牌后，再誓塑造臻品華著宅形象易被余市場接受且認順理成章，功而且臻品華圣宅相對于市圓場泛濫的精籃品豪宅令人謀耳目一新，搞客戶更易被應接受。蔽2)第一鍵階段：項目學市場推廣前跳期（內(nèi)部認嚴購期間）證第一懇步：枯舉辦建筑結絹構高新技術驅(qū)現(xiàn)澆砼無梁掉樓蓋技術新史聞發(fā)布會，譜以新技術研劑制單位，應啦用建設單位叉名義舉行，載邀請建設部侵（廳）領導束，建筑專家亦教授，已經(jīng)帽使用該技術珠的單位和新嫌聞界參加新認聞發(fā)布會名文稱為烘“漠國家重點火率炬計劃項目偽——聰現(xiàn)澆砼空心雷無梁樓蓋貴覆陽首次應用碑新聞發(fā)布會兄。（此項活企動基于本項踢目采用新技蔽術的前提下識舉行），在新報紙上掀起偉高科技與建模筑結構革命乘與個性化住型宅關系的討詞論。塵軟性文章或援以記者的名聽義介紹和回意顧貴陽高層腳建筑設計歷備程，如從呆弊板的旋“銳板式睡”兔到醫(yī)“傾井役”避字、能“銅工應”番字型結構，托帶出更先進腐的爛“嫩蝶形夫”神結構，在報笑紙上掀起對屬蝶形建筑設司計的正面宣畢傳。（高科技）陽光住宅憂第二步（針堵對B）：征加詢對蝶形設呆計的評價，刪然后通過專躬家學者，高愁級建筑師權獅威，高級工玻程師權威，賭準目標客戶雁如大型公司黨老板的口吻距從各個層面免闡述蝶形設繞計帶給住宅紗戶型的好處椅。（高科技）陽光住宅業(yè)第三步：炒與作地段的尊乞貴性，以市低政府對土地等級別的劃分回再次從官方朋立場樹立突爺出本項目地援塊為貴陽市浙中心一級地微段（即核心荒地段），是守非富即貴棲單居之地，同烤時從地段上鋪排除了位于歌中華南路、墊富水中路以耍東，延安東能路以北，中性華中路以西巨的競爭對手努樓盤。敘3)第二腳階段：一期決推廣策略（磚公開發(fā)售期迅至強銷期）固第一步：征均詢對首長式逗私家會所、玻藝術大堂、崇空中生態(tài)花鋒園設計方案種的意見，炒染作規(guī)劃設計員的內(nèi)涵。架第二步：炒澤作償“判金鑰匙批”搶物管模式和震房開商前往改北京國旗護辛衛(wèi)班招聘優(yōu)衫秀退伍士兵尿的消息將物叢業(yè)管理提升簽到一個更高茫的層次，這奴也是富人們幕的普遍心態(tài)說和心理要求肯，同時宣傳眠智能化設施異和生態(tài)節(jié)能辦設備如鮮風殘系統(tǒng)、純凈競水系統(tǒng)為塑槐造項目臻品拔華宅作前期殃鋪墊。需第三步：確程立項目院“書臻品華宅茶”粒的市場形象金及推廣臻品靜華宅住宅文奶化頓4)第錫三階段：二慧期推廣策略宮（以下思路倘要根據(jù)前期鞋推廣效果作湖調(diào)整）財?shù)谝徊剑簭漠叀耙壅槠啡A宅沃”遷的產(chǎn)品形象災提升到一種膽豪門的生活刻方式，演繹燭一種晶“飽生活特區(qū)文碰化皺”出的概念。播第二步：推墻廣名門風范蘇，大戶人家早，商界驕子止的生活方式演變極品華宅概念上升第三步：推廣臻品華宅概念第三步：推廣臻品華宅概念昌塑著造遺“叔劃時代豪門伶的生活方式膝”站的未來生活絨，體現(xiàn)一種遇大氣與豪氣印，又能體現(xiàn)特一種悠閑、扮安逸、溫馨沃的家園。演變極品華宅概念上升第三步：推廣臻品華宅概念第三步：推廣臻品華宅概念魂經(jīng)典豪宅，濤確立市中心立舍我其誰的躬經(jīng)典豪宅地左位。泛注期：每個階段識的推出都使按項目形象提暖升到一個層脈次，從而拉厘動價格的上嬸漲為最終目習標。推廣活動服籌備CEO鑄精英會遺——祥招募CEO剝精英會會員節(jié)作用：津——泉以項目的會質(zhì)所為引子，顧以建立恒生嚷大廈的社區(qū)貍文化基礎訪鮮宗——秋在恒生大廈乒營造一個上軌流社會的活授動圈子，名舌流薈萃恒生濕大廈技災爸——剛提高項目形亮象奔媒介選擇：葬恒生大廈會炭刊、銀行信豈用卡DM活動細則：狂開A、CE遺O精英會申仰請資格訓泥襖歪——詞恒生大廈未燕來的業(yè)主罩震符委——董信用卡金卡峰持有人，年州消費金額在葵30萬元或加以上，并持曉有銀行發(fā)出圍的申請表格界（或推薦書固）將朱B、CE乎O精英會會屬員權益望枕瓦傅——急優(yōu)先享有租品（使）用會冰所設施及參獄加活動的的宜權利眉狂笛捎——雞定期舉辦上史流社會交際乘活動（如新預品牌的產(chǎn)品腫推廣會、迎羊合CEO生絡活品味的活月動）愛沾野襖——支享有名牌家獄電/名牌家鄰私等優(yōu)惠介棒集亦——冰提供CEO釀社交層的活違躍性伶擾宵屢——愛為眾CEO極提供無限商少機錄2）連環(huán)獎徒上獎（消費毫越多，享受憑越高）捉作雹用：寧——營搜集客戶資狗料豈露吊德——錫誘發(fā)目標客質(zhì)戶購買恒生條大廈過淺瀉——銹提高項目知竭名度受媒介選擇：睛銀行信用卡奧DM廉活動籌備：快——辦聯(lián)絡有關商憶業(yè)銀行（中領國銀行、中堵國建設銀行編、中國農(nóng)業(yè)壺銀行），與貍銀行合辦消罷費積分獎勵購計劃堡歉蜓——灘銀行協(xié)助篩壟選信用卡客喪戶資料，并聞在客戶之月鏟結單上附寄環(huán)“圾連環(huán)獎上獎卷”敬宣傳小單張步蒸嬌——西設計宣傳小鋤單張（內(nèi)容吧A：傳達游牛戲菊號規(guī)則、禮品少及可撕下的煤副券）；馬內(nèi)容B：C首EO精英會書推薦書、高逼爾夫球賽信戶息）擁活動細則：誘A、參加資腿格墳——財持有上述三陪家商業(yè)銀行艇之信用金卡雄——鍵信用卡持有梯人（含附屬種卡）每月消程費額在3萬情元或以上潛B、活動哄方法濤——前信用卡持有功人憑小單張份上的副券（遭須填寫個人述資料），前優(yōu)往恒生大廈帳售樓部參觀賭示范單位即職可獲得價值穗300元的趁派克鋼筆一竊支（數(shù)量有痕限，每家銀廈行各50支始配額，合共桂150支）畜——尖若信用卡持孕有人認購恒界生大廈單位昆，更可獲0故.5-2萬押元的免找數(shù)顫簽帳額傻——今當信用卡持熟有人年消費淋額在30萬根元或以上時忌，將會由銀蔽行隨月結單彎寄出CEO栽精英會申請瘡表格及推薦藍書；持卡人塞若認購恒生崗大廈單位，戴憑銀行發(fā)出撥的CEO精蠢英會推薦書爹，可即時成涌為CEO精觸英會會員，號并有機會參事加恒生大廈賺舉行的姨“冠恒生大廈杯鑼”茄名人高爾夫筑球邀請賽。羞3）玩“寧恒生大廈杯租”叉高爾夫球邀省請賽獨活動目的：獵——愛以高爾夫球神這項優(yōu)雅及囑時尚運動與倆“屋恒生大廈扒”凡做形象聯(lián)系拆，從而提高總“城恒生大廈待”木之整體形象秀，有助社會集之富有階層抬對串“當恒生大廈討”駝產(chǎn)生購買意獵欲，增加銷仗售。連肚移景——傍參加比賽之釘高爾夫球愛還好者乃高消旺費人士擁有紐龐大購買力險，是冷“幻恒生大廈督”內(nèi)之潛在客戶胞，參加者的挨資料可作日成后之銷售活淡動。由活動建議：凍A、一天高涌爾夫球比賽救：圣臨炊跟——斜比賽共接受毒120人之際報名；窮粗班遵——探收集120孝位參賽者及咐其他出席的也嘉賓之資料趁作日后銷售曲跟進；敢只名亞——櫻增加對特定漁高級階層之尋宣傳及影響撐。左膀B努、頒獎典禮職“棋恒生大廈慣”串介紹嗓板襖河——自于當天賽后烈安排晚餐，鴉于晚餐時作伏“棉恒生大廈至”灣之介紹，然請后再作頒獎楊。壓灑砌惕——“撐恒生大廈爛”嗎之介紹可配羨合電視幕墻協(xié)以錄像介紹貝?？垭x位爭咸C、查“茄恒生大廈做”舌之展覽慌惡語獲——鴨高爾夫球會螞是展覽而“影恒生大廈孟”有的一個適當專地方，以吸擦引高消費力泛之高球愛好四者之注意。道跨驢午——早除讓比賽參跟加者進一步害了解澆“堂恒生大廈鈴”齊外，并可讓咐該球會之其伏他客人認識皺“嗽恒生大廈母”售，從而增加約銷售對象。根橫槐D龜、此項活動等歡迎業(yè)主及損其貴賓參加船，希望業(yè)主梯帶動其親友禮認識丹“礎恒生大廈員”兄讓其產(chǎn)生購增買意欲。奏孟活動細節(jié)：殊A、比賽疊主即襲——量時期：1天午以新新貝利閘亞形式比賽匆程說哄——選參加人數(shù)：棄120人/繼天荒巧慧慣——漁比賽形式：疊比桿讓分賽誤，個人的總橋桿成績會減璃去其差點，報得出凈桿數(shù)久而排列名次談。差點會以秧“逗新新貝利亞倆”致方式計算。悼差點限制：鴿36或以下舟。座Ｂ、比賽之累參加方法：筆堤境事——避向各大機構燒之總經(jīng)理級協(xié)別人士及社葉會有名氣人飲士作出邀請溉匆臂她——“夾恒生大廈漢”籠售樓部公開綿接受CEO爭精英會會員志報名Ｃ、紀念品姥——移印上雄“載恒生大廈廳”貓公司標志的舒毛巾禮盒閱腥欄立——印印上淚“祝恒生大廈爛”腐公司標志的三帽子撐Ｄ、倘獎品艇——廊冠軍：3萬士元享“溪恒生大廈雪”郵購買折扣禮怨券及獎杯狹串障鼠——筆亞軍：2萬潮元瞞“陡恒生大廈錢”賭購買折扣禮道券及獎杯利宵目傲——去季軍：1萬還元磨“事恒生大廈駕”瘦購買折扣禮臥券及獎杯桐傳媒單位：斤貴陽晚報、真貴陽都市報秋、貴陽有線批電視臺。訂嘉賓邀請：匪可邀請貴州貍省高協(xié)主席善、副主席等扣作為比賽嘉翅賓。雖目的：封——套讓市場認知雕包裝后恒生招大廈的陣“盤新產(chǎn)品痰”站——院提升項目整走體形象廣——況為推盤作促而銷浮推廣策略：汗——幸高爾夫球賽窄后，通過媒偏介關系刊登殿有關活動的只信息堪五貧——撇以懸念的表懂現(xiàn)手法，帶加出恒生大廈翅項目特征，逝以引起市場件轟動。啦4）公關活什動：貴陽市弟首個CEO嫩沙龍成立儀值式品酒美食業(yè)會雀活動擠細則：1）曉舉行地點：質(zhì)大型酒店或畏高級食府作涉早巨陳2）咐時間：待捎定某胡方3）活掩動目的：成個立CEO沙批龍及確立項錢目品牌，實吃質(zhì)是新舊業(yè)麻主及目標客鬧戶群的聯(lián)誼斧會，希望形妙成一種舟上流社會風刻氣，襯托項推目的尊貴性俗，。迫薄蹦許4）活動安扎排：成立儀畏式梨憶銳騙卷世騎嘉賓講話棗愁罪扇窯刃睬節(jié)目表演綁勁愁驕紋墻圖品酒美食會嚇勢暑吹5）對銷售封及宣傳的幫濃助：若嗽執(zhí)增強新業(yè)主丑榮譽感，抬紙高項目檔次殺，為后續(xù)展誤銷會提供新芽聞炒作題材嚷。項目包裝宗旨珠設田計一個項目奶包裝方案，兆突出項目的喘功能和特性奔，體現(xiàn)項目樹標志性物業(yè)逗的形象，使迎購買者獲得習心理上的認歐同，更易于捐接受，并牢藥牢打入消費斑者的心中。思路沒根恢據(jù)項目的市瞧場定位、項搞目形象以及曲市場需求，貝直接面對消詢費者，使項騎目的規(guī)劃、艇形象和功能尚通過具體的校形式和特定嘗的表現(xiàn)手法粉體現(xiàn)出來。符優(yōu)秀的項目碧包裝，應該炭能完善地體計現(xiàn)出項目的則設計，形象膠和功能，并塊能突出項目焦的特色和個讀性，貼近市訓場需求，緊腦抓置業(yè)者的鏟心理。策略忌作幫為項目包裝丘，應遵循市刻場的需求和積消費者心理襲，策略上應副循序漸進，阻具系統(tǒng)性、飼專業(yè)性和可買操作性。一洲方面要加以溫重視，增加宴投入，一方慕面要具體情瓦況具體分析竹，力爭以最蹦經(jīng)濟、最有辟效的投入切膨中要害，以聰達成項目包判裝的宗旨。糾項目包裝系翁列其凡玉是構成項目圍的要素，都涉屬于項目包飯裝的范疇，活針對該項目依的具體情況捕建議包裝系畜列包括：項搞目整體形象誕包裝、發(fā)展分商形象包裝萄、地盤包裝沾、樓盤名稱辯包裝、運用燥傳播媒介的歇包裝。喂項目整體形跳象包裝蔑匯通過新聞媒焰介、樓書、潤戶外廣告、霜地盤工程形閃象等形成，煤體現(xiàn)出地理棟位置優(yōu)越，洞建筑設計一柜流、園林設得計一流、發(fā)相展商實力雄姑厚的高質(zhì)素回、高品位、氏超前意識的脊項目整體形擦象。滲樓盤名稱包么裝勻本項目名稱苦為